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摘要：住房租賃企業是支撐住房租賃市場發展的主體，建設租購并舉的住房制度離不開住房租賃企業的健康發展。重慶是中國西部唯一直轄市，其住房租賃企業的發展狀況在一定程度上反映了西部大城市住房租賃企業的特點。文章以重慶為樣本分析住房租賃企業存在的問題并思考促進其發展的舉措，可為西部城市類似問題的解決提供參考。

關鍵詞：住房租賃企業；西部大城市；租賃市場

住房租賃市場的建設是租購并舉住房制度建設的關鍵，而專業化、機構化住房租賃企業則是建設租賃市場的主要主體。與其他大城市相比，雖然重慶住房市場一直較為平穩，但近年房價明顯增長、城市人口吸引力明顯提升，在城市新市民住房困難、城鎮開發空間有限、存量房已具規模等形勢下，重慶住房租賃市場的發展越來越被重視。2019年，重慶市入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點城市名單。解決好專業化、機構化租賃企業的發展困難，促進其發展，將對重慶市住房租賃市場發展起到重要作用。同時，促進重慶住房租賃企業發展的辦法也將對西部地區其他住房租賃市場存在類似情況的城市提供有益參考。

1重慶市專業化、機構化住房租賃企業發展現狀

（1）知名企業進入，但總體規模不大。重慶市專業化租賃企業主要集中在主城區，目前已有龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝領寓、紅璞公寓、保利公寓、招商壹間公寓、碧桂園碧家公寓等一批知名企業。但從部門調研數據看，重慶主城區專業化租賃企業約160家左右，總規模并不大。同時，根據對部分專業化企業的抽樣數據，過半數的企業房源數在500套以下。（2）以單純租賃企業和私營企業為主。從租賃企業發源看，多數為純粹的租賃企業，部分是開發、中介、酒店住宿等企業拓展業務而來。這使得租賃企業業務除了長租公寓經營，還有房屋托管經營、酒店經營、房屋中介服務、房屋裝修等。從投資情況看，私人控股企業占絕對地位，尚無重慶本地國有專業化租賃企業。（3）企業輕資產經營為主，整體出租情況較好。從調查企業看，利用自持房源經營的企業不多，大多數企業都是通過承租方式解決房源問題。同時，專業化租賃企業被消費者接受的程度較高，企業出租率基本都在九成以上且以1年以上的長租為主。（4）企業管理服務意識較強。從調查看，具有一定規模的專業化租賃企業大都建立了較為完備的房屋、租客管理服務制度。一些企業還推出各具特色的“安心承諾”。如真實月付拒絕“租金貸”、100%真房源、報修實時響應等，并針對承諾有相應違約賠償。為提升管理服務效率和承租人體驗感，企業大都使用了智能管理設備、智能家電設備、信息化支付方式等。（5）企業處于住房租賃產業發展初期階段。重慶住房出租主體九成為非機構的個體，如房屋業主、私人“二房東”，租賃市場發育不足。以2015年全國人口抽樣調查數據為例，當年重慶市流動人口占常住人口為例為23.7%，而城市家庭戶住房來源為租賃的僅17.8%，流動人口比例明顯高于居民住房租賃比例。同時，重慶城市居民住房租賃比例明顯低于當年北京33.6%、上海32.7%的比例。目前雖然重慶市成立了相關行業自律組織—房地產租賃專委會，但尚未出臺有關行業管理方法、租賃行為規范、租賃產品標準等。

2重慶市專業化、機構化住房租賃企業發展存在的困難

2.1信息不暢，企業房源獲取難

（1）缺乏可靠的供需信息交流服務平臺，出租難與承租難并存。市場存量閑置房與租賃企業之間缺乏有效的供需銜接渠道，可供企業承租的房源信息碎片化。一方面有閑置房想委托出租的業主找不到可靠的委托機構，另一方面企業難以便捷獲得可靠房源信息。企業籌集可供出租的房源需要投入較大找房成本。（2）符合住房租賃經營要求的可供選擇物業少。租賃企業對物業往往有地段較好、周邊交通方便、生活服務配套齊全、房屋條件較好、產權清晰、房源具有一定集約度等要求，但滿足這些綜合條件的房源相對較少。

2.2住房租賃行業盈利能力偏低，企業融資渠道少

（1）重慶市住房租賃行業所處階段限制了企業獲利水平。從調查看，由于重慶近年住房價格相較于過去有明顯提升，企業獲取房源的租金成本增加。但重慶住房租賃市場需求并沒有顯著提升，企業出租租金增長不明顯。這使得專業化住房租賃企業雖然普遍出租率較高，但盈利并不樂觀。與外地發達城市相比，住房租賃企業在重慶的盈利能力相對較弱。如某些長租公寓企業反映，他們在杭州、北京的項目要比重慶項目的收益率高出10余個百分點。（2）多數企業資金來源渠道少，融資困難。雖然知名品牌企業一般都有較好的融資渠道，但多數小企業依然以自籌和傳統抵押貸款、信用貸款為主。個別企業還使用了裝修貸、民間借貸、房租貸。

2.3優質企業話語權不高，負面輿論影響發展

（1）專業化品牌住房租賃企業市場占有率不高、話語權不足。重慶市龍湖冠寓等品牌長租公寓業務正在起步，特別是外來品牌長租公寓企業業務量不大。當前出租房屋私人（二房東）供給在九成左右，由于專業化規范經營企業投入大、成本高、價格高，在市場搶奪消費者競爭中相較處于劣勢。專業化優質租賃企業在重慶市場還沒形成強勁合力，還沒對廣大租賃客戶和待租房業主產生普遍影響，難以發揮引領行業發展的作用。（2）不良企業造成行業負面輿論，影響合規企業市場形象。重慶個別租賃公司盲目競爭，特別是出現了小家聯行拖欠房東租金、押金難退等事件后，消費者對住房租賃托管行業產生糟糕印象，使得消費者以及閑置房業主對合規企業也產生抵觸情緒。

2.4行業管理服務無法滿足專業化企業規范發展需求

（1）政府部門對行業發展宏觀指導不足。重慶市還未出臺指導住房租賃市場發展的綱領性文件。租賃企業雖然看好該市租賃行業前景，但對市場發展的整體藍圖不清晰，難以把企業發展具體方向與地區住房租賃市場發展宏觀方向精準對接起來。（2）現有管理辦法不適用于新興的專業化租賃企業。目前重慶市住房租賃市場管理依據是《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中“房屋租賃”專章，但該專章10條規定已無法滿足發展需求。專業化住房租賃企業區別于傳統經紀機構、住宿企業，對其分類界定、行業管理界定不明晰，影響企業規范化發展。（3）行業組織欠缺有效自律手段。一方面尚沒有行業性從業規范及產品標準等，行業正向導向缺少標尺，消費者難以區分產品、企業的優劣；另一方面行業信用考核和自律懲戒制度不足，對租賃企業行為的約束力不高。

2.5支持專業化住房租賃企業發展的政策不足

（1）租購不同權抑制了消費需求，影響企業業務拓展。住房租、購人目前在戶籍、民政優撫、優質教育等社會服務方面權利不一樣，在參與居住小區、社區治理方面實際權利也不平等。（2）支持企業發展的金融政策不足。住房租賃項目收益低、缺少抵押物、還款來源不確定。現有金融機構融資產品適用性不強，缺乏符合住房租賃企業經營特點的長期低息貸款等金融解決方案以及政策性貸款支持。同時，住房租賃企業缺乏有效增信手段，沒有相關風險分擔的保險產品以及政府扶持舉措，金融機構“不敢貸”“不愿貸”。（3）支持企業盤活存量房的細化政策不足。一方面，公租房、安置房等政府或國有企業房源的經營及盤活存在問題；另一方面，專業化租賃企業沒有較好途徑參與這些房源的經營盤活。此外，雖然有政策允許閑置商業、辦公等物業改為租賃住房，但沒有明確這些物業改造后用地性質與房屋實際用途不一致如何處理、房屋性質如何認定，使得消防等行業管理適用辦法、水電氣等價格執行辦法不明晰，造成政策難以落地實施。

3對重慶促進專業化、機構化住房租賃企業發展的思考

3.1出臺住房租賃產業發展指導意見，重點支持兩大類專業化租賃企業發展

住房租賃產業是房地產業重要組成部分，出臺重慶住房租賃產業發展指導意見不僅有利于引導、促進住房租賃產業發展，為專業化企業指明行業發展方向與重點，還將對補齊該市住房市場短板、促進房地產業健康發展起到重要作用。鑒于重慶租賃企業規模還有待提升的現實情況，需著力發展兩類企業：其一，針對居民分散存量房的住房經租企業。可重點支持有實力的中介企業、物業企業等利用其房源優勢開展存量房經租業務。同時，引進外地運營經驗豐富的存量房租賃知名企業，并扶持、規范目前已有的存量房經租企業做優做好。其二，針對集中式物業的住房租賃企業。重點發揮冠寓等企業的引領作用，帶動更多開發企業向租售并舉轉型；鼓勵商業商務等非住宅物業持有機構，通過物業改建為租賃住房，轉型為住房租賃企業。

3.2強化房屋租賃市場規范，加強行業管理與輿論引導

（1）加快完善矛盾集中領域相關管理辦法。重點包括從業主體門檻標準、租賃企業登記和資質管理制度、房屋租賃失信交易行為監管制度以及房屋租賃管理辦法等。（2）做大行業協會組織。充實協會的住房租賃企業成員單位，將行業組織建成專業化、機構化住房租賃企業匯集之所，形成行業領路人集群。（3）研究制定相關行業規則。主要包括住房租賃范式合同、住房租賃產品標準、住房租賃服務行為規程、行業自律公約和懲戒約定等。（4）建立行業誠信體系。以租賃企業、中介機構、從業人員等為對象建立信用體系，明確失信行為認定標準，建立“紅黑名單”，實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。（5）宣傳樹立行業正面形象。及時響應行業不良事件，將個別人行為與行業行為區分開。多方宣傳優秀租賃企業、好的典型事例，推介好的租賃產品，引導消費者正面認知住房租賃企業、住房租賃行業。

3.3打通房源信息對接渠道，擴大租賃企業房源供給

（1）搭建社會閑置房供應與租賃企業房源需求間的信息對接平臺。一方面，依托重慶相關職能部門牽頭建設的“互聯網+住房租賃信息化綜合服務平臺”，為租賃企業和有房屋租賃委托意愿的業主開辟服務專區，提供信息對接、委托租賃交易等服務。另一方面，規范市場化住房租賃信息服務平臺，強化房源、主體真實性驗證，整頓治理虛假、欺詐信息等行為。（2）統籌各類政策性住房，豐富租賃企業房源。一方面，探索重慶公租房所有權、監管權、經營權分離，引入專業化租賃企業運營管理，在滿足基本住房保障任務的基礎上，面向其他群體盤活閑置公租房。另一方面，針對原有公房大都位于城市中心區的情況，結合老舊城區有機更新、老舊小區改造，引入租賃企業盤活各類公房資產。（3）結合市場需求規劃新建一批租賃房房源。在地鐵站等交通便捷地區、教育資源較為集中的學區、生活服務配套齊全的商圈等租房需求較大的區域，適度新建租賃房。探索借鑒工業用地靈活供應制度，試點純租賃住房用地只租不讓、先租后讓、租讓結合等供應方式，探索擁有土地的政府平臺與市場化租賃企業以共有產權方式共建。

3.4對專業化租賃企業的發展給予政策扶持

（1）從政策上激發租房需求，擴展租賃企業發展空間。梳理現有城鎮居民享有各項權利中與戶籍、住房所有權掛鉤的具有身份限制的規定。在具備條件的區域先行解除政策限制，根據探索情況逐步推廣，有序實現租購同權。（2）出臺有利于企業降低經營成本的財稅及金融支持政策。在落實國家關于支持住房租賃市場發展的相關稅收減免優惠政策舉措基礎上，針對企業繳納地方稅收部分給予優惠。探索設立住房租賃企業貸款專項扶持基金或風險補償金，為企業貸款增信。爭取政策性金融機構比照保障性住房建設或棚戶區改造貸款優惠條件，向滿足一定條件的企業發放長期低息貸款。（3）出臺化解企業商辦等物業改造為租賃住房后顧之憂的具體管理政策。重點是根據實際用途確定房屋用地的住宅用地性質，按照改建后房屋實際使用功能開展消防等審批驗收及管理，水電氣等執行民用價格等。

參考文獻：

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作者：楊玲 單位：重慶社會科學院