房地產企業會計核算問題及對策研究
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引言
近些年來，隨著我國住房制度的不斷改革，房地產行業得到了迅速的發展，已經成為我國國民經濟的主要來源之一，但是在面臨發展的巨大機遇的同時，也面臨著潛在的巨大風險。與其他行業相比，房地產業具有投資大、建設周期長、安全系數風險高等自身的獨特性，龐大的資金占用量加重了企業會計核算的任務和難度，一旦會計核算中出現一些人為或是技術上的差錯，將會直接影響到企業的生存和發展。因此，針對房地產行業自身發展的獨特性和會計核算中面臨的問題，企業相關決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質上真正提高企業的會計核算質量，進一步提高房地產經營管理工作的水平和質量。
1.1會計核算是企業預測及經營決策的基礎
財務管理是房地產企業內部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業的生存和發展，會計核算又是構成財務管理的核心環節，為企業的經營和發展提供必要可靠的基礎財務數據，能夠準確地反映出企業經營活動的運行狀況和企業的經營成果。企業的會計核算主要是包括對企業相關資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業進行市場預測和制定相關經營決策的前提條件和基礎，及時準確的會計核算能夠為企業決策者做出正確的決策提供可靠的數據分析，為企業科學管理提供必要的參考依據。因此，房地產企業一定要在會計核算工作中堅持可靠性原則，確保會計核算的真實性和可靠性，為企業的長遠發展提供真實、有效的會計信息。
1.2會計核算能夠真實反映企業的資金運動情況
房地產行業自身存在資金投資大的特點，其資金的運轉情況直接關系著企業能否持續發展。企業的會計核算能夠如實地記錄企業消耗的各項資金并及時進行跟蹤監督，將企業資金運轉的真實情況通過會計數據加以呈現。企業管理者通過分析和研究相關的會計信息和數據資料，能夠在第一時間獲取企業資金運轉的真實情況，從而能夠在最有效的時間里對企業整體運行進行監督，防止員工舞弊。房地產企業在開發運營中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業的會計核算人員秉公執法、科學嚴謹的進行會計核算，才能確保會計信息的真實性，進一步提高管理層管理和監督企業各項經營活動的能力。
1.3會計核算有利于提高企業的經營效益
房地產行業與其他行業一樣，為了提高自身的市場競爭力和經營效益，就必須采取措施控制降低房地產開發成本。企業的會計核算可以明確反映出企業的成本和成本來源，通過進行科學有效的會計核算，可以讓企業管理者和經營者了解到房地產開發項目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業的成本投入，減少不必要的成本耗費和其它損失，確保企業用最少的成本投入獲得最大的經營效益。
2、房地產企業會計核算的現狀
2.1房地產企業對借款費用的資本化不夠規范
房地產企業由于其開發項目的特殊性，資金的投入巨大，企業一般都會通過舉債的方式來籌集項目開發所需要的資金，房地產企業的債務資本的回收期一般較長。新會計準則中對借款費用資本化范圍的規定有所擴大，但是對借款費用可以資本化的條件的規定十分嚴格，借款費用必須同時滿足資產支出已經開始、借款費用已經發生并且相關的生產活動已經開始的時候才能資本化。這些對借款費用資本化范圍以及條件的規定使得房地產企業很難對其進行確定，而且對長期沒有開發的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化，將其計入財務費用的話，也會在很大程度上影響企業的當期利潤。
2.2房地產企業的凈利潤指標不能真實反映企業的實際經營狀況
房地產企業的會計年度報表與其他企業相比，往往會出現業績大幅度波動的情況。房地產企業屬于生產投入產出周期較長的行業，因此在企業進行商品房建設過程中會出現業績差的冰點時期，當工程竣工進行驗收出售后，會計人員就將已收款項計入當期收入，而這些預收款通常是要采取分期付款在每個會計分期中才能收回的，或是要經過相當長時間才能收回的款項，最終導致了企業的凈利潤指標不能真實有效的反映出企業的實際經營情況。
3、房地產企業會計核算問題的解決對策
3.1完善對房地產企業收入的核算
第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業的開發商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產的銷售收入，包括轉讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等。其中，房地產企業的開發商品既包括企業在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發商品，也包括在銷售之前就已經簽訂銷售合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產權款以及增加住房面積的房款等都應該通過銷售收入進行核算。第二，確定合理的銷售標準。房地產企業銷售收入的確定要同時符合兩個標準，一個是法律標準，另一個是專業標準。法律標準是指房地產企業的商品銷售應該符合我國相關法律法規的標準，例如:如果土地使用權是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規定進行開發的，或者是所有權有爭議沒有依法登記的房地產都不能進行買賣。即凡是沒有符合法律標準的，即使開發項目已經完成，企業取得了相關的報酬，轉移了相關的風險，也不能確認收入。專業標準是指在會計準則和會計制度中規定的確認收入的標準，即會計準則中對收入確認規定的四個條件:商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠可靠的計量。
3.2提高企業應對風險的能力，提高風險的透明度房地產企業的商品具有長期性和高價值性，在具體建設銷售中都要預先進行相關準備金和質量保證金提取和核算。一方面在房地產項目開發中，應該將產品的質量保證金作為一個單獨的會計科目進行明細核算，保證房地產企業具有數額更大、保證期限更長的質量保證金。企業的會計核算人員應該根據企業所開發項目的具體情況計提一定量的質量保證金，將其計入當期的工程成本中，以提高企業應對各種外來風險的能力。另一方面，企業的會計核算人員應將企業在開發、建設過程中所面臨的各種風險通過財務會計報告進行揭示和呈現，不僅僅局限于抵押風險，而應在房地產開發企業報表的附注部分增加對企業正在開發的土地、工程項目等面臨的各種開發風險、籌資風險等各種風險的強調和說明，以提高企業風險的透明度，為企業的發展提供可靠的會計信息和數據分析。
3.3進一步完善成本核算
首先，明確開發項目的成本核算對象，可以是整個項目本身，也可以是每一個獨立施工的單項工程，結構類型相似、同一開發地點、竣工時間相近、施工單位相同的開發項目也可以作為成本核算的對象，另外，對于工期較長、規模較大的開發項目可以按照分期開發的開發區域作為成本核算的對象，同時，如果一個項目的施工單位不同，應該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對象。其次，為了解決在計算不同樓層、不同戶型的房地產商品收益與成本不配比的問題，可以根據可靠經驗對各個樓層和戶型確定權重標準，計算總成本和總面積的加權平均成本，以此計算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標準，當開發的商品房達到可以銷售的狀態時，應該根據房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價格，這樣有助于房地產企業實現收入與成本之間的配比。
4、結論
綜上所述，當前我國房地產企業會計核算中還面臨著一系列的不足和問題，需要國家、企業及內部會計人員的共同努力，真正讓房地產企業的經營管理者切實認識到會計核算工作的重要性與緊迫性，企業的會計人員努力來提高自身的會計核算水平，才能從根本上提高房地產企業會計核算的效率，實現企業經濟利益的最大化，推動房地產企業的可持續發展。
作者：黃榮芳
