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摘要：為了加強機電設備的運行與維護管理工作，保障設施設備正常運行并發揮最佳效果，基于當前物業企業對機電設備保養現狀，分析對機電設備日常保養中存在的問題與不足，并針對存在問題與不足提出加強設備維護保養管理工作的具體措施。

關鍵詞：機電設備；運行與維護管理；管理措施；分析

引言

隨著機電設備種類不斷增多且多元化，在機電設備質量上實現了跨越式的突破，在自動化、智能化和復雜化方面均得到提高。機電設備給生產、生活帶來巨大的效益和便利的同時，也很容易在運行中發生故障，只有通過加強機電設備的運行與維護管理才能從根本上減少出現故障，保障設施設備正常運行并發揮最佳效果。

1當前物業企業對設施設備保養的情況

機電設備在經營、生活、生產的過程中缺一不可，因此，物業企業必須重視設備在日常工作中的巡檢、定期保養，確保機電設備長期處于正常工作狀態，使業主的利益不受損，物業企業的服務品質提高，與效益、成本、公共安全等重要因素有關。在傳統的機電維保管理模式中，因市場因素，導致生產廠家與維保單位脫節，許多技術保護、維保單位對產品的核心技術掌握不夠透徹，相關部門監督指導不夠到位。隨著政府對市場的準入開放，維保單位如雨后春筍般進入市場，其技術力量單薄、管理缺失，為了公司的運作低價承接業務。在日常生產中，由于人工成本、技術力量儲備不足等原因，許多物業企業沒有真正履行維保責任，導致小問題拖至大問題，直至設備停止運行，嚴重損害了業主的利益，最終由全體業主買單，同時也增加了物業企業的投訴率和負面影響。一些物業企業維保管理模式老舊，無法在維保過程中真正做到及時發現問題解決問題，加上維保單位配件處于零庫存狀態等因素，會造成機電設備維護保養缺失，無法真正發揮設施設備的工作效率，給業主的日常生活帶來了較多的不便，也降低了物業企業的經濟效益、增加了投訴率。在未來的設施設備管理中物業企業應該提高管理能力，政府部門應當加強監督力度，同時還應從源頭上推行廠家與維保企業的技術共享、配件供應。我國也需成立設施設備維護保養協會，規范行業管理，實行資源共享、技術支持、相互監督等約束機制，來促進整個行業的良性發展。

2設施設備日常保養中存在的問題

2.1物業企業不夠重視

設施設備的日常保養管理工作，管理團隊技術水平有待提高自改革開放以來，隨著全國房地產市場迅速發展，物業行業成為國內新興行業，服務著整個社會，關系著民生問題，物業區域的設施設備是民眾日常生活中不可缺少的部分，怎樣做好物業區域的設備管理工作重要。考慮到物業企業的成本問題，以及配備的技術人員不到位、一人多崗、技術水平有限等因素。在日常的生產工作中并沒有真正落實設備維修保養工作，導致未能及時發現問題，使機械設備小病拖成大病，以及長期帶病運行、配件供應不及時等因素，使在機械設備出現故障后不能夠及時的進行修理，甚至出現停機等情況，從而增加了業主的成本支出和對物業企業的投訴，降低了物業企業的服務品質。

2.2維護保養管理理念落后，缺乏創新思想

近年來，隨著我國房地產市場的迅猛發展，房地產市場覆蓋了全國大多數三、四線城市，房地產市場涉及到的機電設備種類多、品牌廣。當開發商將樓盤的機電設備移交給物業企業后，物業企業認為都是新交付的設備，總認為在廠商的保修期內，廠商會進行保養，但是存在物業企業的設備管理技術員對設備的性能還不夠熟悉、新的設備維護次數可減少，設備出現故障接到報修電話后到現場進行處理等因素，造成了機電設備的管理沒有跟進上。再加上物業企業入市門檻較低，部分開發商將樓盤的物業管理委托給規模小、技術力量弱的物業企業進行管理，由于長期缺乏維護保養的監督管理，導致設施設備頻繁出現故障。物業企業應從技術人員的技能培訓、制度建設、完善制度建設入手，責任落實到人，建立一機一檔一人，有條件的企業可以采用智能控制管理來提升管理水平。

2.3重故障，輕保養

目前，大部分企業在使用機電設備過程中，均存在“重故障、輕保養、有保養計劃、未實施保養、頭疼醫頭腳疼醫腳”的現象，開發商（廠商）將機電設備安裝完成、驗收合格后交付物業使用后，企業只注重機電機電設備出現故障后才排除故障，大大降低了使用壽命。物業企業應嚴格落實設備的維護保養計劃，通過日常的維護保養，目的是能夠及時發現設備運行中存在的問題，能及時維修或更換對應的配件，防止帶病工作帶來更大的損失，延長設備使用壽命發揮更好的作用，降低業主的成本支出，提升物業企業的服務品質。

2.4廠家對核心技術保護過度

近年來，我國的制造發展迅速，國產化產品越來越多，機電設備的智能化程度也越來越高，各廠商為了維護自己的利益，對產品的核心技術進行保護，當機電設備發生故障時，非廠家的維保單位在未獲得原廠家的技術授權時，就無法進入核心系統獲取故障信息，大大延誤了維修時間。例如電梯變頻控制器的主要技術參數，建議實行核心技術有償或無償分享，有效促進、提升行業的技術水平。

3加強設備維護保養管理工作的措施

3.1提高設施設備自身的穩定性

物業企業應結合本企業的實際情況，制定可行的設施設備維護保養制度，嚴格按照維護保養計劃進行日常巡查、半月保養、月季保養等相關工作，在巡查及保養過程中及時發現問題、及時處理存在的問題。隨著市場的發展需要，各項技術的軟硬件進步快速，整體的可靠性較為穩定。應當要按照年度的保養計劃嚴格對設備進行有針對性的日常檢查及時發現故障問題、及時排除解決故障問題等措施，來進一步提高設施設備的健康狀態，同時制定設備保養的周期、保養的目的、把好質量關、保養周期的把控、過程的安全管理等來確保提高設施設備的穩定性。

3.2嚴格落實好設備保養檢修制度

注重對設備的維修和檢修，設備的完好性對于生產發展有著很重要的作用，應該按時對設備的狀態進行勘測，根據設備的情況確立檢修時間和保養制度，從而用最少的檢修費用和最短的檢修時間達到最高的檢修質量。應該定時安排技術人員深入到現場中巡查，第一時間掌握設備的使用情況和系統的運行情況，找出潛在的故障，并且對發現的故障進行及時處理。同時要加強考核管理和問題分析，還要對事故的負責人進行批評教育，給予處罰予以警示。從根本上提高員工的思想意識，讓他們對設備維修工作認真負責，從而提高設備的使用時間。

3.3加強設施設備的前期介入和檔案管理

開發商在項目竣工驗收前應由物業企業派駐工程技術人員進駐項目，主動介入設施設備的調試和驗收階段，這樣有利于對項目的各類專業設備的性能、技術參數、安裝位置、內頁資料移交、操作培訓等工作的了解。同時，根據項目的實際情況將圖紙、設備使用說明書、維保合同、主要設備的技術參數等建立一機一檔，更好的為日后的維護保養做準備。物業企業進駐項目后，設備主管應根據設備的專業進行分工責任到人，每臺設備均要有設備卡和責任人、各專業技術人員要熟悉各類型設備的技術參數、工作原理、操作流程、日常巡查內容、保養內容等，如設備發生故障時，技術人員要立即按照維修工作流程進行維修，維修完成后應做好相關的記錄，對更換主要配件的應記錄各項技術參數，便于日后的跟蹤及配件的選擇，以便縮短維修時間。

3.4加強維保技術人員的培訓與考核工作

物業企業應每年編制技術人員的培訓計劃，可分為項目培訓、公司培訓、外部培訓，按專業培訓以及新技術應用的培訓，通過多元化的培訓來不斷鞏固和提升技術水平。同時對技術人員的培訓結果進行考試，給予考試不合格技術人員一次補考的機會，如再次考試不合格再給予相應的處罰；還要將技術人員的培訓和業務技能納入績效考核體系，考核與績效掛鉤，更好地促進、鞏固技術人員的業務能力，提升整個團隊的建設。

4結語

物業企業應結合自身企業的發展做出長遠的規劃，重視設施設備的維護與保養、完善制度、嚴格執行維保制度，建立健全設施設備數據庫，加強信息化建設的投入，制定有效的培訓制度（理論與實操相結合）和技術人員的儲備機制，完善落實考核機制，獎勵有技術創新和貢獻的技術人員，促進維保工作良性發展，延長設施設備的使用壽命，節約業主的使用成本，提高企業的服務水平。

參考文獻

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[2]鐘潮輝.機電設備維修管理現狀與提升策略[J].裝備維修技術，2019（3）：169.

作者:張超龍 單位:廈門海投物業有限公司