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問題的主要表現形式

項目審批環節。一是個別鎮區執行規劃意識不強。在項目招引初期，為留住項目，無底線滿足客商要求，項目選址隨意性較大，除了基本農田哪里都敢放，項目事后規劃成本高、難度大且時間跨度長，直接導致項目落地難。二是部分企業自身存在資金困難，先期投入超負荷，資金短缺，導致項目用地無法掛牌上市，審批手續停滯。三是部分未批先建項目建設周期較長，按照當初的工程設計標準已不符合現行的工業建設工程設計方案審查標準要求（如消防設計不合規定、無法繼續辦理施工許可手續等）。四是部分基層干部為盡快出政績，無視土地和規劃管理法律法規，使企業在土地尚未取得規劃審批許可甚至在不符合規劃區域內急于動工建設，直接造成違法用地和違法建設，導致后期土地、規劃審批手續無法辦理。五是個別鎮區新引進項目未能及時征收土地，造成項目在新法實施后，無法通過征收、掛牌方式取得土地，項目難以落地。登記發證環節。一是部分建設項目屬于歷史用地，土地房產均為無權屬來源材料，無法確定其使用權和所有權。二是部分原村辦企業本身無土地房產權屬來源，后轉讓給新企業主，地塊為集體土地，補辦手續成本較高，私人企業主自愿維持現狀，不愿出錢補辦土地報批和房產手續；即使部分地塊雖已經轉戶為國有土地，同樣因土地房產無權屬來源，無法確權登記。且未批先建的房屋根本無法補辦相關建筑審批手續。三是部分企業不按合同約定，擅自改變規劃方案建設，直接造成建設指標無法滿足土地出讓合同約定要求，建設項目無法通過竣工驗收。四是常常出現一批房屋壓宗甚至跨宗現象，導致無法辦理產權登記。

問題的主要成因

基層政府重招商輕服務。個別基層政府對引進落地的工業項目關心重視程度不夠，沒能盡到“引進來、扶上馬、送一程”的義務。有的鎮區政府甚至挪用企業土地款，損害了企業利益、基層政府營商環境和招商信譽。企業個人維權意識淡薄。部分企業把項目的后期審查和補證希望都交給了鎮區政府。但實際上，對于不符合土地利用總體規劃的違法用地，地方政府也無法完善后期的供地手續，即使通過努力調整了規劃，也無法達到凈地上市要求，勢必為土地及時掛牌增加了難度。同時，未批先建項目都未通過建設工程規劃方案審查或無方案建設，建成后的工業廠房基本無法滿足規范設計要求，直接造成后期建設工程規劃設計方案審查、建設工程規劃許可、建設工程規劃核實和土地核驗無法正常辦理。歷史原因形成。首先，歷史上形成的未通過審批的一些違法違規用地，缺少確權登記權屬來源法律依據；其次，不動產登記改革前，土地、房產分屬兩個部門管理。一段時期內，兩部門執行的政策有一定差距，加之測量手段落后等，形成的房地兩本證基本不配套。

對策和建議

精準施策，積極化解歷史遺留問題。針對歷史遺留問題，建議地方政府專門出臺企事業單位不動產補充辦證意見，為企事業單位不動產登記解決歷史遺留問題。切實解放思想，劃定時間節點，在確保安全底線以外，低門檻為企業提供補證服務。各相關基層鎮區黨委、政府，也要充分利用好有利機遇，對本鎮轄區歷史形成的建設項目來一次全面大清理，積極推動企業整改。提高認識，源頭把控依法依規規范用地秩序。在抓好遺留問題整改的同時，從嚴遏制各類工程建設項目的未批先建行為。全面規范工程建設項目施工許可，持續有效推動營商環境步入良性發展軌道。盲目催促企業未批先建，在項目建設初期就已經埋下了后期無法辦證的隱患，在未獲得用地規劃許可的情況下，即使項目工程建得再快，最終也難以保證順利獲得審批和產權登記。因此，基層政府領導必須提高思想認識，樹立良性發展思維，牢固樹立建設項目不獲審批堅決不動工的法治意識。規范建設，新上項目盡量使用存量土地。首先，新《土地管理法》規定，除省級開發區的核心區域外，工業、商業、商品住宅等項目目前均不符合征地要求。其次，從審批效率來講，企業拿地當屬存量建設用地獲得審批最快，因為存量土地不受指標和規劃約束，可以直接收儲掛牌，市縣本級就可以完成各項審批服務手續。提前介入，提供全流程服務。建議將工業項目的工程設計方案審查業務前移，授權自然資源規劃主管部門行政許可窗口工業建設項目規劃設計審查審批權。鎮區或企業可以充分利用項目地塊征收或掛牌期間的空檔期，積極與規劃主管部門審批窗口做好對接，幫助企業將施工許可環節耗時最長的工程規劃方案設計提供提前介入技術服務，把設計方案做成熟，后期企業一經摘牌并簽訂國有土地出讓合同、繳納相關稅費，即可拿地開工。也只有這樣，才能從源頭上做好善始善終的服務。

作者：劉建福 張春紅 單位：阜寧縣自然資源和規劃局