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摘要：文章首先分析了內部控制和風險管理聯系，隨后介紹了房地產企業內部控制和風險管理主要措施，包括健全內控體系、創建重大風險預警機制、形成市場和經濟風險監督機制、完善內控監督機制、尋找銷售定價和成本風險平衡點，希望能給相關人士提供有效參考。

關鍵詞：房地產；內部控制；風險管理

引言

國內房地產企業在實際發展中，始終存在輕管理和重經營的問題。國內大部分房地產企業尚未形成風險意識，導致在內部管理中風險管理不足，對于風險因素的認識不夠正確，風險應對中的反應速度較慢，無法滿足新時期房地產企業發展需求。基于全新的發展形勢，隨著我國在房地產方面的調控強化，通過實施風險管理和內部控制，能夠促進房地產企業穩定運行，促進企業資金利用率的有效提升，促進房地產企業穩定發展。

一、內部控制和風險管理聯系

風險管理中涵蓋內部控制，除此之外還包括戰略目標。風險管理除了需要對內控相關要素進行管理之外，同時還包括對事件識別、風險對策以及目標設置等。假如從時間先后順序、內容等層面分析，風險管理屬于內控工作有效外延。而內部控制同樣也是風險管理中的重要環節。通過研究企業風險管理和內部控制，對于企業發展具有重要意義，準確識別風險、進行有效管理才能實現內控目標。對于企業相關業務流程風險和運營風險實施內控十分重要。此外，該種風險管理還具有較高運行效率。創建企業風險管理體系過程中，應該迎合內控系統發展需求。內部控制，提高企業管理層的重視，在兩者相輔相成條件下，共同創建科學管理模式，確保企業的快速穩定發展[1]。

二、房地產企業內部控制和風險管理措施

（一）健全內控體系對于當下較為嚴峻的內控形式，房地產企業應該率先完善內控管理體系，除了從企業角度出發進行考慮之外，還應該從獨立層面入手，把內控進一步細分為數個層面，進行逐一優化完善。實際經營操作中，需要對不同人員責任以及業務處理權限進行合理分配，針對各個業務流程形成明確、完善的審核體系，禁止在其中某一環節內出現一人同時兼任審核與發起雙重責任，保證信息公開性和決策透明度，互相監督，徹底消除舞弊空間。創建并完善內控監督體系，以會計部門的常規核算工作為基礎，針對不同業務崗位實施周期性核查與日常性稽查，保證實時監控，及時糾正，形成防范為核心的監控體系。除此之外，內部審計部門還應該組織定期或不定期的內部審查，比如三年實施全覆蓋內部審計工作，如此能夠促進內部監督規范化、流程化與常態化發展，避免出現管理層變動所形成的監控失效問題。優化房地產企業相關內控環境，從管理層角度分析，除了需要提升自身的內控管理意識之外，還應該從紙面上的內控管理脫離出來，了解到內控管理對企業發展的重要性，針對內控管理進行科學設計和有效實施，從各個環節入手，保障相關流程機制的完整性，把內控制度建設工作當成一種長期性任務，只有從管理層面入手，進一步提升內部控制工作的重視程度，才能形成良好內控環境，促進房地產企業相關內控體系實現良性發展。

（二）創建重大風險內部預警機制房地產企業應該促進業務系統各項基礎管理與全面風險管理的有機融合，風險管理應該以具體業務流程為核心，通過開展業務專題研討會、高層訪談等方式全面實施評估與風險辨識活動，對于其中的重大風險識別評價應該充分聯系業務實際開展，明確其中的輔助責任部門以及主要責任部門，為進一步降低風險，應該促進相關工作內容的有效落實，包括預警閾值、風險承受能力、工作目標、完成時間等內容，促進企業整體管理水平的有效提升。

（三）形成市場和經濟風險監督機制在復雜的市場環境下，房地產企業會受到國家相關政策風險的影響，特別是價格風險問題，比如限價限貸等控制政策的推出，會在某種程度上影響房地產企業的盈利。同行業競爭也增加了房地產企業的經營風險，使得房地產企業受到市場利潤被侵占的威脅。比如恒大經常開展七折、八折等活動，加大了其他房地產企業的競爭壓力，進一步增加了房地產企業的經營風險。針對上述風險問題，需要針對房地產行業進行周期分析，做好經濟環境預測，房地產相關行業發展和國民經濟之間具有密切聯系，為此需要結合市場不同階段主導元素實施系統分析，準確掌握宏觀經濟風險，同時在企業日常管理活動中，針對市場以及宏觀經濟下的金融信息和經濟形勢進行準確研究與分析，和相關咨詢公司、合作伙伴、政府、金融機構、供應商以及客戶之間形成良好互動關系，于業務經營中深刻感受市場變幻，把信息快速傳播至決策層內，為企業的決策判斷提供有效的參考依據。加強信息的采集和整理，形成長效風險預警機制。為此需要建立并完善信息采集、處理機制，同時對區域經濟政策和國家經濟政策、行業政策等進行全面收集，廣泛關注全球經濟，對匯率、文化、政治和經濟等信息進行準確收集，方便實施綜合分析，為進一步降低風險損失，正確決策提供可靠支持。此外，還需要針對現有項目客戶資信和業主信息進行全面調查，對預收款規模實施合理控制，對合同計價錢種進行謹慎選擇，項目主承包商和分包商、供應商相關合同計價幣種應該維持一致，或通過相同地區內，不同項目外幣收支調劑，進一步控制外幣頭寸暴露，加強現金流量管理，保證現金流量能夠處于一種良性循環狀態之下。結合上述措施，能夠全面規避風險，突出風險管理前瞻性和危機應對實效性與及時性。

（四）完善內控監督機制結合發展戰略對房地產企業相關經營業務實施優化調整，避免盲目創新。立足于戰略角度分析，創新地把地方企業拆分為三種平臺企業，除了構成專門的營銷機構之外，強化財務投資部門于房地產企業中的角色地位，重視房地產金融發展，促進整體投資作業效率的全面提升。房地產企業進行瘦身，為進一步抓住財務、投資與設計方案專業線，剝離其他專線。此外，還可以將成本與工程合并為工程管理公司，由集團專線實施垂直管理，不再是地方企業總經理管理的模式。而工程管理公司也將成為未來房地產企業發展重點，其主要優勢是擁有高效化成本控制體系以及相對成熟的管理隊伍。從信息技術層面加強內部控制，做好網絡、操作系統和數據庫的建設工作，以此為基礎，將應用系統細分為人力資源、資產管理以及財務管理三種層面，確保應用控制有效性和完整性[2]。

（五）敏感性分析基礎上確定盈虧平衡點敏感性分析屬于經濟評估當中頻繁使用的不確定性方法，主要是在多樣不確定性元素中尋找有利于投資項目經濟效益的敏感性因素，對其在項目影響程度和敏感性程度進行分析，判斷項目風險承受能力。房地產企業應該在敏感性分析基礎上結合項目盈虧平衡點對項目成本以及收益之間平衡關系實施系統分析，方便對考察項目抗風險能力和市場變化能力進行合理適應。針對房地產項目開發經營實施效益評價工作，可以發現商品房的利潤、成本以及面積之間存在某種關系，即銷售利潤等于產品銷售減去稅金和總投資額，而產品銷售方面的收入等于單位面積建筑價格乘銷售面積，總投資額等于固定成本與變動成本總和。結合上述關系能夠發現，總投資額或銷售收入都可以選擇銷售面積函數，在其呈現為一種線性函數關系條件下，可以認為其之間盈虧平衡為線性盈虧平衡關系，相反的情況下則屬于非線性的盈虧平衡關系。如果通過縱坐標表示總投資額以及銷售收入，橫坐標表示建筑開發面積，則成本與銷售收入兩個直線在BEP點相交，證明建筑開發面積達到某種數量后，銷售成本與銷售收入相同，而利潤是零，交點BEP便是盈虧保本點或盈虧平衡點。該盈虧平衡點能夠把成本與銷售收入兩個直線相夾范圍內細分成盈虧兩個區域。比如開發建筑面積超出該點，則項目開發能夠獲利，相反條件下，項目開發便會虧損。隨著盈虧平衡點的降低，項目開發盈利機會也進一步擴大，虧損風險逐漸變小，盈虧平衡點能夠體現出項目開發中的建筑最小開發面積。此外，房地產企業還可以選擇敏感性分析方法，利用預測、分析等手段，判斷項目投資相關因素變化中在經濟指標方面的影響，并從中發現各種敏感性因素，準確判斷其影響程度，利用該種敏感性分析手段主要是為了掌握投資項目在相關風險因素影響下的抵抗能力，而敏感性分析能夠幫助合理篩選中其中各種因素的敏感程度，找出其中最敏感的元素，有助于對相關敏感因素進行集中分析，進行資料重點采集和調查，降低各種因素不確定性，控制方案實施風險，找出成本和銷售定價平衡點。

結語

綜上所述，房地產企業中的相關管理人員應該率先形成良好風險意識，促進企業管理活動認真貫徹落實內部控制，融入企業各個項目環節當中，加強企業風險管理，優化內控環境。在強化內部控制基礎上，形成科學、完善的管理體系，促進企業實現長期發展，對于房地產企業經濟效益具有積極影響。

參考文獻

[1]趙敬敬.房地產企業財務風險管理與控制對策分析[J].財經界（學術版），2020（16）：152–153.

[2]江瑛婕.房地產企業內部控制風險分析及防控策略探討[J].財經界（學術版），2019（22）：32–33.

作者：何寧 單位：深圳華僑城文化置業投資有限公司