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1房地產項目投資的風險特性分析

1.1房地產項目投資風險的基本特性

房地產項目投資風險的基本特征是房地產項目投資的本質及其規律性表現。正由于這些特征才使得房地產項目投資實際收益與期望收益之間存在或大或小的差距，正確認識或理解這些特性，對創建風險管理體系，減少風險損失，提升風險控制效率具有重要意義。房地產項目投資風險的基本特性有：

1.1.1普遍性與客觀性

房地產項目投資風險存在于開發項目的前期、建安、經營全周期，并且每一個開發項目都具有投資風險，因此具有普遍性的特點。另外，房地產項目投資風險具有不以人的意志為轉移，只存在于客觀規律中的特點，因此又具有客觀性。

1.1.2不確定性

不確定性是房地產項目投資風險的一個最大特點，換句話說就是我們無法準確預計它。舉例來說，比如國家為了調節完善經濟體制而對房地產業進行的宏觀調控。再比如，經濟危機、自然災害及戰爭等因素，我們都無法對其進行控制，但這些因素對房地產投資造成或多或少的影響。

1.1.3多樣性與組合性

眾所周知，房地產項目投資是一個復雜的系統過程，其受到的影響或干擾因素也遠大于其他投資方式，其與政策法規、宏觀經濟動向、金融態勢、行業競爭、城市供求關系等全部息息相關。同樣，房地產項目投資的最終收益影響也即為這些影響因素的線性或非線性組合。因此，房地產項目投資風險具有多樣性與組合性的體征。

1.1.4變現性差

房地產項目需要經歷投資、建設、賣出變現的過程，投資周期長、金額大，變現周期長，不像股票、債券等能夠隨時變現，如果想要短期變現很容易造成較大損失，即其變現性差的特性。

1.1.5激勵性強

“白銀時代”的房地產業依然是一個比較“暴利”的行業，其收益遠遠高于制造業、服務業等其他行業，也正因如此，雖然面對眾多風險，投資者仍然對此樂此不疲。同時也印證了高風險行業更能帶來超額利潤的市場規律。因此，房地產項目投資風險也給予投資者一定的激勵性。

2房地產項目投資風險產生因素分析

房地產市場受眾多因素影響，風險存在不確定性，而不確定性的動態變化為投資者帶來不同程度的投資風險。下面主要通過外部環境、企業水平及項目自身條件三個方面進行因素分析。

2.1外部環境

外部環境因素即因項目或公司以為的因素對房地產項目投資造成的影響，由于房地產開發是一個綜合體項目，受到的外部環境干擾因素很多，主要表現為政策因素、經濟因素及社會文化因素。

2.1.1政策因素

國家政策對房地產業的發展有舉足輕重的影響，其政策又可分為土地政策、產業政策、稅收政策、城市規劃政策。土地可以說是房地產的“根”，“白銀時代”以來，國家不斷通過各種手段對土地出讓進行調控，同時土地成交價格在不斷提高。房地產行業經過多年的黃金時代，發展過熱，國家進行產業政策的調控，給房地產市場降溫，加劇了房地產企業的融資難度，給房地產帶來很不利的影響。房地產項目投資受稅收政策變化對投資人的收益影響也是很大的。城市規劃有長遠規劃、也有動態的，因此提前預判形式，緊跟城市規劃方向，順應規劃目標，選擇適當的地塊，對所在城市的規劃政策進行認真的分析與解讀，直接關系到開發投資的成敗。

2.1.2經濟因素

從前端建設和后端銷售兩個角度，經濟發展影響到房地產。建設端是建筑業生產力要素市場的供求影響，比如土地、建筑材料和人工這些用于房地產建設的資源價格上漲或供應不足，導致工程成本上升，或工程的原料不足而影響工期等。后端銷售中個，影響最大的是房屋價格，房地產不是即期銷售的產品，具有較長的建設周期，前端拿地成本和后期銷售中的價格具有時間差，如果遇到經濟下行周期，拿地成本高企，而后期銷售價格較低，加之過程中高額的融資成本，導致經濟損失。

2.1.3社會文化因素

社會文化因素主要體現在消費者的結構、習慣等，需要研究整體國家和各個區域的不同特點。整體層面如人口年齡結構等，隨著人口老齡化的加重，對商品房的需求減少，家庭結構的變化對戶型偏好的影響。各個區域人文因素就要求投資者在項目規劃階段就要了解這個區域居民的生活方式，興趣愛好，消費偏好等各種社會因素，盡量迎合他們的興趣以使獲得最大的投資收益。

2.2房地產企業內部因素

眾多房地產企業面對的宏觀環境是類似的，但經營狀況千差萬別，房地產管理者的經驗和素質、管理能力至關重要。

2.2.1房地產管理者素質和經驗

由于房地產市場信息不足且是不對稱的，在房地產開發和經營的過程中可能會遇到的風險也比較多，這就要求房地產管理者素質和經驗和素質足夠高，能及時把握市場行情和機會，分析決策的能力突出，在看到高利潤的同時能夠警惕并存的高風險，并能靈活對各種可能存在的風險做出正確的反應。

2.2.2房地產企業的能力

首先資金籌措能力，投資者需要運用多種融資方式進行集資，各房企融資成本和融資金額不盡相同。另外比較重要的是項目施工能力，項目施工的能力主要包括施工質量能力、節制成本能力、保障安全能力等。項目建設的成功與否首先依賴于項目質量。成本的控制多取決于平時對動態成本的把控。保障施工安全更是做項目的重中之重，如果產生工人死傷、機械損傷及已建建筑破損的情況，不僅會產生損失還可能會引發法律糾紛。

3房地產投資的風險管理

3.1風險識別

風險識別就是對所有投資過程中風險的來源及結果進行客觀調查及分析的過程。項目風險識別者在進行風險識別時，不僅需要辨別風險的因素，還需要對各類風險進行分類，最后整理歸檔，只有這樣才能為下一步的風險分析做好充足準備。

3.2風險分析

在房地產開發項目的風險管理過程中，經歷了風險識別的項目即可以展開風險分析，風險分析指的是對于已經歷過風險識別并查出風險的項目，需要對項目存在的風險進行進一步分析，以確定這些風險的影響大小及產生的概率，以便管理下一階段的風險進程。

3.3風險應對

進行了房地產開放的風險識別和風險分析，那么房地產企業需要制定相應的風險應對計劃，提前預判，合理規劃，減輕風險對項目的影響，提高房地產開發項目收益、減少摩擦成本。與此同時，應由項目所在單位組織專門的團隊實施風險應對計劃。

3.4風險監控

風險是動態變化的，一個風險的出現可能帶來其他情況的變化，風險監控是利用反饋的信息，及時調整原有的風險管理計劃。若通過風險監控發現的項目風險對項目有很大的影響，可以重復進行風險識別、風險分析和尋找風險應對方式。同時，風險監控是建立在項目開發的全過程，需要時時把控，以期最大程度降低風險。

4房地產項目投資風險的應對對策

4.1選擇準確的投資時機

房地產行業因為建設需要時間，存在供給周期與需求周期的錯配，導致房地產行業出現周期性波動。要依據房地產周期波動的特點選擇時機，投資最佳時機是房地產周期復蘇的前期。要弄清楚相關變化周期，正確認識房地產各個周期的特點和方式。對于不同時期、不同地區的房地產的波動周期情況也要及時掌握，因為只有全盤掌握市場投資環境，才能找準投資點，獲得最大投資效益。

4.2投資組合策略

不要把雞蛋放在同一個籃子中，投資組合是降低風險的有效方法之一，在房地產行業同樣適用。通常影響房地產投資風險各個因素關聯性越大，這種組合就越不能降低風險，關聯性較小，降低風險的可能性越大。比如選擇不同類型的地產項目和不同的投資時機進行組合投資，也可以考慮投資期限的長短結合、高中低檔項目的搭配、投資區域分散等等。

4.3保險策略

購買保險是降低房地產投資風險的途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失、實現資金循環，保證房地產投資者的利潤等方面有重要的意義，尤其對維護房地產投資者的信譽具有積極作用。因此房地產投資者購買保險是很有必要的，同時，在購買保險時要充分考慮擬投保公司的規模、信譽、險種類型等因素，選擇最適合所投項目的保險。

5結束語

對于房地產市場而言，項目投資風險是客觀存在的，但可以通過風險管理辦法及應對對策對風險進行把控，一整套科學的方法可以有效降低房地產的管理風險。因此房地產投資者應該建立風險管理機制，并在實踐中不斷完善。只有通過這一整套行之有效的風險處理對策，才能是項目風險降到最低，使投資者獲得最大效益。

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作者：石振彤 單位：中國礦業大學（北京）