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摘要：房地產行業是我國財政收入的重要來源之一，是稅務機關稽查的重點對象，要求房地產稅收管理需要掌握稅法和地產業務，關注稅務風險，制定配套的稅收風險制度，達到降低稅務風險爆發的目的。近年稅務稽查案件頻發，如何降低稅務風險成為房地產的管理難題。基于房地產企業稅務風險管理的存在的問題，提出風險管理的策略。

關鍵詞：地產企業；風險；稅收風險；風險意識

一、房地產企業稅務風險管理上存在的問題

隨著房地產行業的迅速發展，其需要繳納的稅務總量和稅務種類越來越多，涉及多個稅種，比如土地增值稅、所得稅、契稅、土地使用稅。另外發票風險、合同條款風險和一些特點行業帶來的風險會要求地產企業的稅務風險管理需掌握房地產管理及稅務管理的相關知識，但大部分企業財務核算人員的風險管理意識不足，稅務機關和中介人員不熟悉房地產業務，導致房地產企業風險管理水平低下，面臨很多不確定性問題。

（一）地產企業風險管理意識不足

由于稅務法律意識淡薄，納稅人不能夠充分發揮內因的作用，個別辦稅官員的個人意見作為稅法政策解釋依據，熱衷于私人關系，認為私人關系比對稅收政策的掌握重要，他們會以稅務官員的口頭承諾來代替稅收政策的研究和條款。作為稅務機關與實際納稅人是兩個矛盾對立雙方，稅務機關一方不會主動去做出利于納稅企業或個人的權威解釋。目前由于“營改增”政策的頒布和實施時間較短，地產企業還處于政策優惠的享受過程之中，對稅務政策帶來的風險的重視程度還不夠，大部分的房地產企業還采用營業稅時期的管理和經營模式，地產企業員工缺乏必要的風險管理意識，房地產企業的管理層的納稅意識也十分不足，實際管理中只重視財務風險而忽視稅務的風險。

（二）企業辦稅人員專業素質不高、知識缺乏

稅務辦理人員的專業素質水平也會對房地產企業的風險管理帶來較大風險，很多企業沒有全面了解稅收管理相關政策，或對政策的內涵理解不到位，許多限于形式層面，也沒有從根本上按照政策辦理，導致很多地產企業出現逃稅的情況，最終承擔相應的違約處罰，一方面損害企業效益，另一方面損害企業的品牌形象和名譽。地產企業很少去了解出臺的稅務優惠政策，很少去系統梳理對企業本身有利的政策。另我國頒布稅法政策的繁雜及頻繁變動，專業的稅務人員也只能保證控制稅務上的風險，這就產生了兩個后果：一是繳納了不該繳納的稅；二是該繳納的稅沒有及時繳納。繳了不應該繳納的稅會導致經營成果出現損失；如果應該繳的稅沒有及時繳納，會導致納稅人出現嚴重法律后果。許多納稅人員即使主觀上沒有偷稅的動機，實際上卻有偷稅的結果，往往身陷稅務陷阱和泥潭，產生部分罰款與承擔滯納金，因此大部分納稅人的稅務風險來源于此種情況。

（三）地產企業風險管理機制不健全

較多的地產企業風險管理機構機制不健全。一方面風險機構管理者平時業務主要報稅，而沒有針對性地進行風險管理；另一方面風險管理機構人員稅務能力和專業水平相當欠缺，很多納稅業務都是由部分業務人員兼任辦理。風險管理制度不夠健全、一個較為健全的風險管理制度至少包括風險識別、風險評估和風險應對；風險日常監測與持續地控制；稅務風險管理的考核評價、風險的預警；風險的管理和監督等。風險識別是重要的邏輯起點，稅務風險評估是重要的機制保障，風險應對是重要的管理目標指向。

（四）稅務溝通協調不充分

大多數地產企業缺乏專業的人員和稅務人員進行詳細的溝通，這種溝通的不充分，會給企業帶來少繳納或不繳稅的稅務風險出現，造成嚴重的稅務后果。同時，稅收政策由于本身特點較為復雜，加上地產企業對于稅收政策理解和稅務認知上存在的差異，特別是稅收政策理解上的差異，會導致地產企業的繳稅范圍、稅收機關認定的繳納稅收范圍不同，從而為地產企業帶來稅收風險。

二、房地產企業稅務風險管理的應對策略

地產企業大多數前期具有資金投入大、開發周期很長、管理幅度較大的特點，這中特性在風險管理上表現為稅收政策較為特殊、稅收金額很大、稅收管理水平參差不齊，需要地產企業針對這些特點，結合稅收政策來進行稅務風險管理，具體策略如下。

（一）關注法律政策變化動態

房地產企業若要對自身稅務進行風險有效管控，就要及時對稅務政策、稅務法規、相應條款進行整合，及時更新數據庫。根據風險的關鍵節點，找出相應的應對措施，降低和控制風險。在當前市場條件下，地產企業需先取得增值稅進項發票，再支付應付賬款。另外采購貨物支付付款需通過銀行轉賬或者其他方式進行；不斷加強成本控制，探索推行全成本控制模式，重視成本檔案資料的管理；按照合規、合理、合情的原則積極進行稅務籌劃，不斷降低風險因素。

（二）加強合作交流

在稅務風險管理中，地產企業要和當地稅務管理機關加強溝通，及時掌握稅務政策發展情況。通常情況下，稅收執行者主要是分布在各地的稅務局和稅務所，加上地產開發企業人員解讀政策時會存在理解上的偏差，與政策的制定初衷違背。如果加深政策的解讀和理解，了解政策實質本意，便能對風險進行管控。特別是最近一段時間稅務機關對納稅評估管理不斷加強，地產企業也應該同步跟上，與不同企業加強溝通和交流，在政策范圍內進一步控制風險，并定期進行納稅方面的評估，加強稅務風險的識別。同時地產企業要密切關注稅收政策，加強稅收規范及優惠政策的管理，不斷進行合理的籌劃，降低稅務成本，提高經濟效益。

（三）完善會計核算方法和體系

房地產企業的財務成本核算可能存在一定不足，需要地產企業不斷完善會計核算體系，有針對性地進行財務分析，全面業務風險進行掌控。對于重大財務活動需要及時做好稅務風險管控，為企業的健康發展鋪好道路。實際操作中，應重點關注主體的信用情況，及時開展綜合評估，防止出現稅務管理風險。其次是對稅務風險管理人員進行定期系統培訓，提高其防范稅務風險的各種能力。

（四）建立稅收信息數據庫

收集信息健全的稅收政策數據庫，可以減少稅收政策層面帶來的信息不對稱。通過購買稅法數據庫、優惠政策的數據庫或及時向財稅咨詢組織購買定制服務，獲得與企業生產經營相關的稅法信息，不斷積累部涉稅事項處理經驗，建立起常見稅務問題專業數據庫。該數據庫通常包括流程圖等風險管理和識別的方法、風險矩陣等風險評估的結果，最后得出常見的風險管理關鍵點，及時針對關鍵點開展稅務風險管理，借助公司財稅顧問，了解稅務機關的政策理解或解決應用上難題，也是一種及其重要的稅收管控補充途徑。

（五）構建風險管理的動態框架

通過稅務風險管理動態框架，及時進行動態監控。在風險管控過程中，根據風險情況，妥善采取合適的風險管理辦法。另外，地產企業還要對內部組織及時進行全面優化，按照企業程序執行。明確各部門的風險責任，為稅務風險管控創造良好的客觀環境。其次是建立內部信息反饋制度、外部信息的征詢制度、信息的匯總制度；建立信息溝通工作責任追究制度、信息溝通考核制度；建立稅務風險的預警制度、稅務風險管理的監督制度。

三、結語

大部分地產企業的稅務風險管理意識不強，很多由于外界因素導致不可控。因此，在地產開發過程中，需要高度重視稅務風險，關注稅務政策變化趨勢，及時研究稅法動態，通過合法和合規辦法來規避稅務風險，創造稅務上的附加值，提高企業的經濟效益。總之，稅務風險管理須做到經營管理、核算、稅收政策的有機結合，需要經常對會計政策、核算方法從稅務角度進行審閱，采用納稅最優方法，在原有納稅風險管理的基礎上，增加較為細化的納稅管理制度，及時針對納稅風險控制的關鍵節點，做到重點涉稅業務管理的科學化、決策的流程化、收益取得的最大化。

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作者：王全勝 單位：深圳市城市建設開發（集團）有限公司