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摘要：隨著中國經濟的快速增長，大多數行業都在以一個較高的增速增長。而對于房地產行業而言，它的增速在逐漸放緩，甚至在2018年4月商品房銷售面積單月同比增速為負，這一現象是由多方面的原因共同導致的。通過對房地產行業的發展背景及發展中的關鍵時間節點做簡要概括，及對房地產行業目前發展狀況的優勢和劣勢做具體分析，針對當前的經濟發展形勢下，分析房地產行業未來的發展趨勢及提出房地產企業的多元化發展；新形式下的財務管理問題的解決的建議。

關鍵詞：房地產行業；發展現狀；發展趨勢；產業轉型

一、房地產業的發展背景

20世紀80年代以前，我國的房地產行業并不紅火，甚至在那之前還并不能將其稱為一個行業，主要原因是受到當時政府計劃經濟體制的制約。在當時，幾乎沒有一家企業可以像如今拿地后全面建設商品房的房地產商，家家戶戶的住房基本是新中國成立初期一直保留下來的房子或者是政府按照一定標準分得的住房。1978年到1998年，隨著我國改革開放的戰略的實施，房地產行業在這一階段有了迅猛的發展。此后，房地產這一行業正式步入了歷史舞臺，期間，政府大力鼓勵房子的商品化。在1993年，國家陸續頒布實施了住房公積金制度、發放住房債券等，在宏觀經濟過熱的經濟環境背景下，直接催生了連續兩年的第一輪房地產投資泡沫。到了1998年，這是房地產行業的一個生死節點，處于其生死存亡之際，很多企業都面臨著破產等困局。為此，我國又出臺了一系列刺激需求的政策，諸如，降低貸款利率、降低部分稅收等。這一系列政策的實施，促使又一輪新的增長開始爆發。2003年后，房地產行業迎來了其黃金時期，大量開發商進入市場，政府通過取消集體土地的建設用地使用權，取得十年經濟的高速增長。接下里就是2010年到2015年的低迷期，由于之前瘋狂地拿地建樓，出現了一批庫存房，供過于求，政府又推行一系列刺激政策去庫存。2015年之后，全國各地都出現了“限購限貸，限售限價”，到目前為止，調控政策已經得到全國各地市的響應。

二、房地產業目前發展現狀

（一）對房地產行業的有利影響

1.城鎮化率底

雖然各級地方政府積極倡導推進城市化進程，但是截至2016年，我國的城鎮化率仍然只有57.35%，這就意味著，在未來的5-10年里，還將會有一大批人口將從農村進入城市。如果進入城市的居民想要在城市落戶，又將刺激人們對房子的需求。人們選擇進入城市也有諸多原因，首先，對于自身子女的教育方面，城市相比于農村有更好的教育資源及硬件設施，大多數家長又把孩子的教育看得十分重要，都希望可以給他們的子女一個更好地學習環境。其次，對于醫療保障方面，城市的醫療設施相對完善，機器設備更為先進，可以保障人民群眾的身體健康。最后，人們的生活水平不斷提高，經濟條件越來越好，人們也想更多地去接觸新事物，開闊自己的視野。與此同時，伴隨著我國老齡化的加劇，國家出臺了全面放開二孩政策，這也說明在今后對于房子的需求也會增加。

2.仍處于發展階段

雖然，近些年來受宏觀調控的影響，銷售額及銷售面積持續波動并伴隨著有放緩的跡象，但是人們對于房子的需求依然不減。一方面，各地大學生落戶政策的實施起到了一定的促進作用。另一方面，房地產企業對于部分城市而言是它的支柱產業，可以為這座城市帶來經濟的發展。

（二）對房地產行業的不利影響

1.國稅地稅合并的大趨勢

2018年3月13日，十三屆全國人大一次會議在北京人民大會堂舉行第四次全體會議，其中該說明第二點第十一條明確指出，“改革國稅地稅征管體制。將省級和省級以下國稅地稅機構合并，具體承擔所轄區域內的各項稅收、非稅收入征管等職責。國稅地稅機構合并后，實行以國家稅務總局為主與?。▍^、市）人民政府雙重領導管理體制。”目前，合并的范圍也在不斷擴大。相對于分稅制而言，由于地方政府是以地稅系統征收的稅金為主要財政收入，而房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅原由地稅部門征收。對于繳納大多數稅款的房地廠企業，地方政府部門對于其的發展有所支持，從而可以加大擴張，增加銷售業務量。

2.宏觀調控

當今我國房地產行業存在大量的經濟泡沫，房價越炒越高，針對這一現象，政府出臺了一系列政策，旨在通過宏觀調控，抑制泡沫的膨脹。其中包含2010年首次出臺的限購政策；稅收、利率、價格等一系列經濟手段，特別是今后，房價若還是一直高居不下的話，政府有可能將會加大宏觀調控的力度，積極抑制非理性的需求。

3.競爭激烈并存在大量泡沫

我國的房地產企業數以萬計，競爭異常激烈，其中還會導致大量的泡沫。首先，就是拿地方面，每個區域都有它的“地王”，即在土地招標過程中以高價拍得的，甚至還出現過天價土地。可想而知，若拿地成本過高，建設的成本也會相應提高，最后導致房價的提高。然而，一些炒房者們會借機不斷哄抬房價，再加上部分民眾的恐慌，使得房價一直居高不下。其次，對于房地產企業而言，它的資產負債率一般遠遠高于其他行業，像我國房地產企業的龍頭碧桂園集團，在2017年年報中，顯示它的資產負債率竟高達89%，恒大集團，融創中國等也普遍超過70%。因此，較高地運用財務杠桿，同時存在較大的財務風險，使得一些銀行信貸機構會加大對其資信的考察，更有部分房地產企業因此而破產。最后，由于一小部分房地產商出于成本考慮，在房屋建設過程中會出現偷工減料的現象來提升競爭力，后期發現問題再解決無疑是增加戶主的煩惱。

三、未來發展及合理建議

（一）房地產企業的多元化發展

首先，對于房地產企業而言，近幾年一些龍頭企業已經推出了自己的物業并建立配套的商業設施。在初步階段，雖然不會帶來巨額的收益，但是物業方面正好是可以和企業建立的住宅小區實現配套服務，以便更好地管理并與業主溝通，使其發展方向更符合用戶的需求。商業設施方面，各類商場、公園、電影院等休閑娛樂場所可以向居民提供活動場所，滿足他們的生活需求。其次，未來的出租住房將會是大趨勢。隨著現代青年觀念的不斷改變，在各地房價仍居高不下的情況下，特別在一二線城市，越來越多人會選擇房屋租賃而不是買房，特別是針對剛從大學畢業即將步入社會的高校畢業生、大多數的白領上班族以及部分游客。除游客以外，他們不僅可以不像現在大多數所謂的“房奴”每個月的工資很大一部分要去還貸款，還可以通過房屋租賃這一途徑經常體驗不同的環境，不局限生活在一個地方，可以尋找適合自己的地方居住。在大數據時代背景下，再配備一套系統化的管理模式及自助化的租房模式可以使用戶更加方便快捷、舒適地居住，讓年輕人做到先住房再購房。最后，隨著越來越多的人們對于生活質量的追求，他們不僅局限于“住安穩”，還要“住舒服”。房地產企業可以考慮到這一需求，可以從如下不同的角度出發去改善住房的品質。一是安全服務。對于房子而言，安全是最基礎也是最重要的方面?？萍及l展如此迅速，再加上人工智能時代的到來，可以給每家每戶安裝人臉識別等安保系統，從而保證一個家庭的財產安全。二是醫療保健服務。特別針對于老人和兒童，這個功能顯得尤為實用。房子可以安裝緊急按鈕以便發生意外時及時通知家人。三是其他有助舒適的服務。對于空氣質量、環境衛生、噪音等都可以從中研發出相應的產品供用戶選擇，從而提高業主生活的舒適度。

（二）房地產企業財務管理問題的解決

一方面，房地產企業的資產負債率普遍較高，這一點是無法改變的，但是高的程度需要加以控制，否則對于房地產企業通常具備經營周期長，資金投入大的行業而言，把控不好杠桿的使用容易發生財務危機。以中海地產為例，其資產負債率為55%，基本上在行業中屬于很小的數字，也正是它的穩中求進的發展策略使得其銷售收入保持在第一梯隊的情況下仍然有很大的發展潛力。另一方面，我國房地產企業財務人員的財務管理意識較低，執業人員的素質良莠不齊。于是，培養具有財務管理意識的高精尖人才是企業所需要的，他們不僅要合理避稅，拿地以及銷售的會計核算，還要為房地產企業現在正面臨的財務問題提出解決方案，實現企業價值最大化，并在房地產企業集團內部存在諸多分公司的情況下與其加強財務整合。

參考文獻：

[1]潘利國.房地產企業預算管理現狀及發展趨勢[J].企業改革與管理，2016(19).

[2]陳夏萍.新形勢下房地產企業財務管理的問題與對策分析[J].財會學習，2018(23).

[3]杜牧.我國房地產企業品牌營銷戰略研究[D].武漢：湖北工業大學，2018.

作者：張毅 單位：江西財經大學