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摘要：房地產企業既是房地產開發產品的生產者，又是銷售者。房地產行業屬于資金密集型行業，其開發經營具有投資大、周期長、風險高、附加值高等特點，在會計核算方面與施工企業有諸多不同方面，本文針對房地產企業會計核算的特點，分析了房地產企業會計核算存在的問題并提出了應對的改善措施。

關鍵詞：房地產企業；會計核算；對策

一、房地產企業會計核算的特點

（一）收入成本結轉存在差異

房地產企業在經過項目報建、前期的開發建設，待開發產品具備預售、且辦理預售許可證后，開始進行開發產品的銷售。此時，銷售額只能作為預收賬款處理，待開發項目竣工驗收交付使用后方可結轉為銷售收入；同時，開發建設中的能夠劃分為成本的支出計入開發成本，待項目完工后結轉為銷售成本。在房地產銷售中，通常情況下，開發企業把開發產品銷售給購買方、法定所有權轉移給購買方后，開發企業應確認銷售收入。但在實際會計核算中，存在以下風險與報酬尚未轉移的情況除外：①銷售方根據合同規定，對所參與的開發項目仍有責任進行具體的某些重大行動或者其他可以直接影響開發產品交付的行為，例如工程尚未完工等。在這種情況下，開發企業應待參與的重大行動完成時再確認收入；②開發產品銷售后，銷售方仍有某種程度的繼續涉入，例如：售后回購、銷售方承諾購買方在一定的期間內可以獲得固定的投資報酬等，在這種情況下，銷售方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。

（二）簽訂預售合同或正式合同時不確認收入

我國現行的商品房銷售合同采用的是建設部統一的規范格式合同，在開發產品竣工驗收前后均可以簽訂。對于合同中規定的如：面積差異、房屋質量等問題約定，在購買方驗收、移交前，購買方對所購買的物業仍存有退款甚至退房的風險。開發企業在銷售開發產品時，由于物業還處于開發建設中，物業面積只是根據設計圖紙進行的預測，因此與購買方簽訂的是預售合同。此時，開發產品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買方。隨著項目開發建設的推進，即使開發產品的銷售額已收入企業賬戶中，但是由于項目未竣工驗收移交，歸屬于物業的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本不能準確計量，因此不能在簽訂合同且收到全額房款時就確認收入。

（三）銷售核算與自營核算共存

房地產企業開發的產品除了對外銷售，還有就是留作自用或者作為投資性房地產自營。對外銷售的按照開發產品歸集為開發成本，自用或經營的則是按照固定資產建設結轉為固定資產或投資性房地產。在實際開發過程中，大部分開發項目都是集商業、住宅以及相關物業配套為一體的綜合性項目。房地產企業在購買的一宗土地上完成建造項目，不僅要有效地利用土地資源、創造高的經濟效益，而且要符合所在地區的規劃設計。因此，企業在項目建設過程中即有銷售物業、也有自持物業，這就存在了銷售核算與自營核算并存的現象。

（四）借款費用的核算

房地產行業資金投入量大、周期長、是資金密集型的行業。企業在開發項目時所投入的大量資金，除了企業自身自有資金外，通常情況下為通過銀行貸款等方式籌措的資金，因此，在開發過程中正確的劃分借款費用的資本化與費用化，對于房地產企業來講是尤為重要的。

二、房地產企業開發項目中存在的會計核算問題

（一）銷售收入的入賬與結轉

在銷售房款的賬務處理上，業態劃分不清影響房地產企業預收賬款的結轉以及稅金的繳交。比如，住宅的土地增值稅預交稅率為1.5%，而商鋪的為2%。房地產企業應對開發產品進行業態劃分，一般分為：商鋪、住宅、車位及儲藏間等。對開發產品業態的銷售金額進行有效的歸集，對后期結轉成本以及進行房地產銷售數據分析有很大的益處。

（二）借款費用的資本化劃分不夠規范

房地產行業是典型的資金密集型行業，企業在進行項目開發建設時，所需的投入資金較大。出于自有資金不足或土地增值稅清算抵扣成本的考慮，大多房地產企業都會以舉債的方式籌措項目建設資金?，F實會計核算中，債務資金的費用化與資本化在整個開發過程中期間的劃分不規范，影響了項目開發成本歸集的準確性。

（三）房地產企業成本收入不匹配

房地產開發項目具有開發周期長、投入大、價值高等特點，投入的資金一般在三年左右才能收回。對于企業在開發建設期內投入的資金，除了能明確劃分為開發成本的支出，其他支出都按當期費用進行核算。當開發產品已全部預售，且銷售價款也已入賬，但項目尚未進行竣工結算時，所收到的價款只能作為預收賬款，不能結轉為收入。作為房地產企業開發項目的成本，在項目建設期初會產生較多的成本費用，幾乎沒有任何收入，這就使得房地產企業的成本與收入不匹配。

（四）房地產企業信息披露不足

企業經營者出于維護企業形象、經營穩定等方面的考慮，一般在對外報送房地產開發項目所面臨的風險信息中，多是不披露或者避重就輕。房地產企業信息披露不足主要表現在以下兩個方面：一是現金流量信息的披露?！镀髽I會計制度》規定，現金流量表的編制主體應當是企業。現代企業報表的編制基本都依賴于財務會計軟件系統的信息提取，而系統軟件信息的提取又源于日常會計基礎工作。在實際工作中，由于會計人員的業務水平參差不齊、對現金流量的錯誤表述，造成了房地產企業在投資活動與經營活動兩方面現金流量的不一致。二是房地產企業開發過程中重大經營風險的披露。首先，房地產項目開發周期較長，經營活動的現金流入與流出不具有同步性，因此僅按照會計制度的要求對現金流量進行表述，并不能全面反映出企業開發項目的經濟實質。其次，企業在房地產項目開發過程中，會面臨如土地、工程質量等方面的風險，而且這些風險信息的披露會給企業的運營帶來諸多的不利影響。針對房地產項目會計核算中存在的相關問題，從加強房地產企業收入的核算、賬務輔助數據信息的統計以及提高房地產企業的信息透明度等方面提出以下幾點完善房地產企業會計核算的措施。

三、完善房地產企業會計核算的措施

（一）加強房地產企業收入的會計核算

按照房地產企業開發的產品劃分業態，利用EXCEL電子表格建立科學的銷售臺賬，通過對不同業態開發產品的銷售信息進行統計，實現對各業態銷售收入的有效管理，從而為房地產企業不同開發產品業態的銷售分析提供有利數據分析。房地產開發項目在竣工結算、進行驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的款項暫記入“預收賬款”科目核算，不確認收入。對于促銷過程中收到的購房訂金暫記入“其他應付款”科目核算，在購買方簽訂購銷合同后再轉入“預收賬款”科目。待開發項目完工并經驗收合格、竣工決算、開發產品辦妥移交手續移交給購買方后，方可確認銷售收入。

（二）加強房地產企業輔助數據的統計

輔助數據的統計有利于企業核算、分析數據，有助于房地產企業逐步建立和完善自身的財務監管制度。企業在經營發展過程中，經常需要會計人員統計企業運行中各類經濟事項形成的數據，為開展內、外部審計或其他經營管理需要提供數據分析依據，從而為企業管理者制定經營目標、為企業發展提供基礎保障。例如，統計某項工程款的支付金額，建立預（應）收賬款輔助賬目就顯得十分重要。通過該輔助賬目的建立不僅可以快速的獲取工程款支付的付款比例，還可以在輔助賬目中設置一個預警比例進行提示是否超付，以備隨時檢測。

（三）做好房地產企業成本與收入的匹配

房地產開發項目由于開發建設期長、資金投入大、回收周期長，因此加強房地產企業成本與收入的匹配性，顯得尤為重要。當項目的開發產品已建成并具備使用條件但綠化、配套設施等工程尚未建成投入使用時，已出售的開發產品應負擔的配套設施建設費用無法按實際成本計算，為及時結轉已出售物業的成本，使之與銷售收入相匹配，一般采取預提方式將未完工配套設施的建設費用預計入已銷售物業的成本。待開發項目竣工驗收結算時，再調整預提的配套設施建設費用，以確保已售和未售開發產品成本分攤的合理性、一致性、準確性。

（四）增強房地產企業的信息透明度

房地產開發企業信息的透明度在很大程度上影響了信息使用者對企業經營狀況的判斷。房地產企業信息披露通常有以下兩個方面：一是加大房地產開發企業土地儲備量的披露。在開發項目的成本中，土地成本的占比較重，因此房地產企業能否擁有土地儲備決定了房地產企業未來能夠發展的趨勢。在實際對外的信息披露中，信息使用者無法通過企業財務報表及附注等相關經營資料獲取房地產企業待開發的土地儲備情況。二是加大房地產企業現金流量的披露。現金流量的披露包括企業經營生產活動中所產生的所有現金流量，通過披露的現金流量情況，方便信息使用者直觀的判斷出企業的現金流向，獲取企業的實際支付能力、償債能力以及資金周轉情況，從而綜合其他方面數據準確地判斷房地產開發企業的經營發展狀況。

四、結束語

會計核算對房地產企業的發展起著重要的作用，由于房地產開發項目涉及的是大額資金的投資運作，要求資金的持續與穩定，因此需要我們共同努力完善企業會計核算制度，優化會計核算的模式與方法，減少風險與投入成本，從而為企業的經營管理提供真實可靠的數據信息，使企業高層的決策更加符合經營實際，更加具備戰略的準確性，推動企業可持續、健康地發展。

參考文獻：

[1]張愛華.淺析房地產企業會計核算存在的問題及對策[J].中國集體經濟，2018（14）：152-153.

[2]劉金.房地產企業會計成本核算的問題分析及應對措施分析[J].時代金融，2016（11）：152-153.

作者：王明鳳 單位：中煤礦山建設集團安徽安廈房地產有限責任公司