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【摘要】房地產行業的發展關系到我國相關經濟、社會發展的戰略抉擇，是我國居民社會福利增加或者變化的風向標。因此，國家對于“穩定增長”和“控制房價”兩大房地產目標的把握十分關鍵。本文通過回顧自國家“房改”以來歷年房地產市場的趨勢變化，并基于經濟學角度運用蛛網模型、行為經濟學理論等研究方法從房地產市場的供求方面進行探析。針對房地產市場存在多變性和不穩定性的發展特性，基于市場供求關系提出相關建議與措施來規范房產交易、抑制過度投機,從而有效地防范和控制房價過度增長，使得中國房地產業得以健康發展。

【關鍵詞】房地產；供求關系；蛛網模型；行為經濟學

一、前言

自1998年國家頒布“房地產改革”相關政策以來，時代以及經濟的飛速發展促使房地產行業成為當下最熱門行業之一。隨著國內居民的消費水平大幅提高、城市化水平上升、有關舊房改造范圍擴大，越來越多的人們開始瞄準房地產市場，且對新房屋住宅的需求與日俱增。然而，隨著房地產市場高歌猛進、地王頻現、房價飆升等現象出現后，人們又開始猶豫反思：“物極必反”效應是否會顯現在房地產市場之中。眾所周知，房地產行業的過度投機與低迷均在一定程度上阻礙我國房地產行業的健康發展。因此，保證房地產市場的平穩發展、防止兩種極端現象的出現成為了我國的主要國家任務之一[1]。從房地產的需求角度來看，在總體處于上漲的趨勢下，我國房地產行業仍經歷了幾次小幅度下跌。這說明居民對于購房的熱度于總體上是在逐年增長的；而從房地產供給方面的相關數據來看，相關房地產的供給方數據上下波動幅度較為明顯，具體表現為房地產對于土地開發存在不確定性與不穩定性。從某種程度上這個因素也是全國房地產價格變動的推動因素。因此，本文將從房地產市場的供給與需求雙方面對于房地產價格進行研究。

二、房地產調控政策的蛛網模型分析

一直以來，國家對于房地產行業調控的核心任務為防止房地產行業發展的兩極化現象產生。然而，房價的極端性往往對應著供求雙方的供需不平衡，這可以進一步的轉化為對房地產市場供求機制的分析。通過分析房產類商品的相關特征可知，在某種程度上房地產類商品既屬于消費品又屬于資本品。特征的復雜性使得大部分情況下的房地產市場的波動無規律可尋。然而無規律不并代表無法分析，通過運用蛛網模型，結合房地產行業的周期性，我們可以得出一些結論與思考。我國的房地產市場基本吻合“發散性蛛網”這一模型。舉例而言，當房產開發商購買并擁有大量土地后，對于房產的供應便開始有了更多的決策與考量。因此，開發商使得房地產供給彈性變大，供應范圍也進一步改變。而房產對于居民來說屬于相對缺乏替代品的必需品，所以，住宅的需求價格彈性相對于正常商品是較小的。再者，由于消費水平上升、個人儲蓄能力增加等一系列因素的影響，城市大多數居民對于買房的熱度不減反增。居高不下的需求量一時得不到完全滿足，使得房地產的需求彈性并沒有隨著供應彈性的增加而變化，此時的房地產供給彈性大于需求彈性。這些共同發揮作用，使得房地產處于房價過高或入住率降低的局面，并且隨著波動加劇越來越遠離均衡點，以致無法恢復。因此，從經濟學原理角度來看，要改變如今的房地產市場現狀，使得資源配置實現最大化、房地產價格趨于平穩，必須通過調整一定的房地產政策使得供給與需求的彈性差異逐漸縮小，促使房地產市場從“發散型蛛網”化向著“收斂型蛛網”轉變，最終趨于平衡[2]。

三、基于行為經濟學理論的房地產市場研究

而作為另一種研究房地產的熱門方法，行為經濟學思想開始慢慢嶄露頭角。其學說的代表人物為Daiz于1990年接連發表兩份文章，并在分析房地產市場的問題上引入了相關行為經濟學的思想。從此，這種全新的研究方法被人稱作“行為房地產研究”或“行為范例研究”。隨著這一方法的普及，人們也開始逐漸接受用行為經濟學的方法研究房地產市場[3]。行為經濟學的中心思想是通過對于心理和行為的著重研究，將心理學概念與經濟知識有機結合并形成一定的體系。基于房地產市場上典型“信息不對稱”現象，此理論將房地產的經濟周期引入到微觀解釋的方向上來，通過行為經濟學這根主線使得整體研究內容出現清晰的脈絡。傳統的西方經濟學十分強調“理性經濟人”的假設基礎，無限理性、無限意志力以及無限自私自利是“理性經濟人”的三大特征，其最終目的為實現自身利益最大化。而行為經濟學便反其道而行之，它是基于對上述觀點提出反對并創造“非理性”等相關概念。它認為“非理性”才是大多經濟主體的所具備的，這意味著人們會在進行相關經濟活動時不斷被其他主體或者市場上的“非理性”行為所干擾從而影響自身有關經濟行為。著眼于相關房地產調控方面，其獨特的分析理念使得政府可以通過摸清市場消費主體的心理活動、分析他們過去或者未來的購房行為，更好的制定符合市場機制的新政策；反之，購房者也會通過政府頒布的一系列實時政策來進行自己下一步的投資行為。這也正是行為經濟學所提出的“非理性經濟人”的思想。現實生活中，大多數人都是“非理性人”。人們面對動蕩不平、變化多樣的房價，往往并不會隨著一般經濟學規律大量買入或賣出。相反的，他們常常會因外界因素所形成的輻射效應而受到影響，這些外界因素可能是當時政府頒布的一系列政策或者相關主體的社會偏好。這種缺少自我控制能力的行為使得其進一步在房地產市場作出決策，因此不正常的購房需求就很容易產生。由上所述以及結合現實情況我們不難發現，房地產市場上大多數投資者并不具備完整、系統的房地產知識和投資理論，即無法形成“理性購房行為”。在市場信息方面，他們缺乏準確、及時、全面的房地產市場信息，接收市場噪音帶來的收益往往成為了他們入市的催動力。在這種不完全認知和判斷的房地產投資環境下，購房者不正常的經濟行為從需求一方打破了房地產市場穩定的平衡局面，是造成房地產市場價格波動與失衡的重要原因之一。

四、結論及相關建議

綜上所述，基于經濟學角度來觀察我國房地產市場，其發展現狀與趨勢離不開供給與需求雙方的相關影響。下面本文將從以下幾個層面提出相關關于房地產市場的建議：

（一）基于政府層面

政府作為國家政策頒布者，對于相關房地產市場應秉著引導但不干涉的原則。在相關房產政策的形成和實施方面，政府應緊扣房地產發展現狀，通過摸清房地發展的相關趨勢走向，制定真正能改善房地產不穩定現狀的相關政策與條例，從而進一步使得整個房地產市場的局面更加合理化、制度化。房地產市場一直以來均存在“信息不對稱”現象，這極大程度會引起其市場的不穩定。政府應定期合理發布房產新動態、新走向，向大眾傳遞有效的信息資源[4]。

（二）基于相關金融機構層面

一直以來，房地產業的發展離不開金融機構貸款的支持。幾乎大部分人群在產生購房行為時均需從相關金融機構貸款。而當今我國的房地產業存在需求過大的局面，為了維持我國房地產行業發展穩定，在風險可控的情況下,相關金融機構可以通過提高存款準備金率來縮減貨幣的流動性，從而進一步抑制投資性購房行為的產生。這種方法具有相當大的優勢：調控效果明顯且副作用較小。此外，金融機構還應形成發布有關房產信貸金融政策。在充分了解市場的基礎上，構建相對穩定的金融機制。

（三）基于房地產市場自身層面

面對我國動蕩敏感的房地產業，建力平衡供需、抑制投機、促進資源有效利用的長效機制是如今中國房地產行業用于自身調節的最主要手段之一。據人口年齡結構及城鎮化率顯示，居民潛在住房需求未來仍有一定上升空間。龐大的需求也間接代表了房地產行業發展趨勢的不穩定性。因此，房地產行業應積極響應國家有關政策的號召，以正確的姿態接受國家政策的引導。且房地產市場需要采取一系列措施來明確：“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話的真正含義。

【參考文獻】

[1]郭斌.房地產行業的調控政策分析———以福利經濟學為視角[J].現代經濟探討,2013(1):40-44.

[2]林建永,薛艷杰,于輝.房地產業及其調控:微觀經濟學分析[J].理論探索,2008(2):87-91.

[3]周艷.我國房地產市場的蛛網模型構建[J].邵陽學院學報,2009,8(1):62-63.

[4]溫武.基于行為經濟學的房地產宏觀調控[D].南昌:江西師范大學,2013.

作者:劉慧琳 單位:安徽財經大學經濟學院