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摘要：目前房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的發(fā)展勢(shì)態(tài)十分迅猛，在推助社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上具有重要作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)也在進(jìn)一步提升，同時(shí)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若想進(jìn)一步提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，助推企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大，財(cái)務(wù)預(yù)算管理尤為重要，這也是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。鑒于此，本文便圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理展開(kāi)論述，探討新常態(tài)背景下企業(yè)如何強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)指的是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由原本的高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚俪掷m(xù)發(fā)展的均衡狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)最大的特點(diǎn)便是增長(zhǎng)動(dòng)力從原來(lái)要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新驅(qū)動(dòng)。在這一大環(huán)境下，越來(lái)越多的資源開(kāi)始從房地產(chǎn)行業(yè)流出。同時(shí)，為改善以往盲目投資作用下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，國(guó)家也出臺(tái)了一系列的政策措施為房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)范化。面對(duì)外部政策和市場(chǎng)環(huán)境的變化，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部出發(fā)，以企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，迎合時(shí)代和政策環(huán)境要求實(shí)現(xiàn)資金的有效利用，而財(cái)務(wù)預(yù)算管理便是重中之重。

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)存的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作制度不健全

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都意識(shí)到了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的關(guān)鍵作用，但長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的漠不關(guān)心導(dǎo)致重新認(rèn)知財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)已經(jīng)面臨著很多歷史遺留問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)合理、合規(guī)的考驗(yàn)評(píng)測(cè)程序，因此企業(yè)難以從根本上解決現(xiàn)有問(wèn)題。其一，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中過(guò)于關(guān)注經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，企業(yè)內(nèi)部雖然建立了財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有關(guān)制度，但實(shí)際上制度本身是否健全有待商榷，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作較為復(fù)雜，與內(nèi)部多個(gè)部門(mén)都有牽扯，若制度建設(shè)沒(méi)有考慮到其他部門(mén)，難免會(huì)造成多個(gè)部門(mén)之間的矛盾沖突問(wèn)題；其二，財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度的監(jiān)督控制也可能存在缺位問(wèn)題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理難以高效運(yùn)行；其三，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)未能制定規(guī)范的財(cái)務(wù)管理?xiàng)l例，或法定代表人對(duì)組織機(jī)構(gòu)的管理體系缺失，都可能導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在行業(yè)中處于劣勢(shì)水平，不利于企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。[1]

（二）全過(guò)程預(yù)算管理落實(shí)不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)展前期存在預(yù)算管理工作落實(shí)不到位的現(xiàn)象，這一問(wèn)題直接造成項(xiàng)目的實(shí)際成本與預(yù)算成本不符，并且企業(yè)的收入與支出也沒(méi)有明確的計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)若預(yù)算管理缺位，可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本無(wú)法控制的情況。若企業(yè)在項(xiàng)目正式興建時(shí)，項(xiàng)目預(yù)算管理缺失或不夠充分，也可能造成施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重的材料和人力資源浪費(fèi)等問(wèn)題，進(jìn)而提高項(xiàng)目建設(shè)的成本支出，不僅降低了項(xiàng)目的整體利潤(rùn)，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）預(yù)算執(zhí)行過(guò)程缺少有效的控制

在預(yù)算方案獲批并實(shí)施之后，企業(yè)需要建立對(duì)應(yīng)的預(yù)算控制制度，只有這樣才能保證預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)效性。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)僅在預(yù)算編制中發(fā)揮出了作用，而預(yù)算執(zhí)行過(guò)程則出現(xiàn)了控制缺失的問(wèn)題，預(yù)算執(zhí)行差異和控制的評(píng)價(jià)大多也只是面向預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果，可以說(shuō)預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程依然是一片空白，即便出現(xiàn)問(wèn)題也經(jīng)常被忽略。財(cái)務(wù)預(yù)算管理中面臨的突出問(wèn)題便是過(guò)于關(guān)注編制，而執(zhí)行過(guò)程控制普遍缺失，將預(yù)算編制作為申請(qǐng)資金的一項(xiàng)流程，預(yù)算執(zhí)行則成為走過(guò)場(chǎng)。部分企業(yè)對(duì)于預(yù)算執(zhí)行過(guò)程較為重視，但這項(xiàng)工作仍然讓財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)執(zhí)行，包括預(yù)算的審批與執(zhí)行控制，實(shí)則財(cái)務(wù)部門(mén)一般也難以準(zhǔn)確判斷企業(yè)各項(xiàng)支出是否合理、是否必要，大多只能按照預(yù)算額度進(jìn)行審批，很容易造成年底大量花錢(qián)或預(yù)算雖不超但也不少的現(xiàn)象。

（四）預(yù)算管理評(píng)價(jià)機(jī)制不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)都存在著獎(jiǎng)懲制度不完善、不科學(xué)的現(xiàn)象，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)若不夠公平公正，那么員工的工作積極性則會(huì)受到打擊，預(yù)算管理工作也容易出現(xiàn)懈怠現(xiàn)象。企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，預(yù)算的完成對(duì)于預(yù)算管理人員來(lái)說(shuō)不僅僅是業(yè)績(jī)，也是一種努力的付出，所以不能單純以物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)讓員工獲得滿(mǎn)足感。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有建立完善的激勵(lì)機(jī)制，這必然會(huì)對(duì)人員工作積極性帶來(lái)影響。同時(shí)在考核工作中，考核與被考核方都可能存在一些主觀(guān)因素，如考核方可能會(huì)摻雜私人情感，讓考核過(guò)程“人情”化，不免會(huì)影響考核本身的公平性。被考核方可能會(huì)強(qiáng)調(diào)外部因素或不可控因素對(duì)預(yù)算帶來(lái)的影響，從而回避自身問(wèn)題，所以考核評(píng)價(jià)機(jī)制的完善也是企業(yè)需要解決的一大問(wèn)題。

（五）人員參與積極性不高

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，日常工作中應(yīng)當(dāng)建立大局觀(guān)意識(shí)和成本意識(shí)，項(xiàng)目建設(shè)前期的成本預(yù)算工作至關(guān)重要。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)管理模式下，領(lǐng)導(dǎo)人員沒(méi)有起到有效的表率作用，無(wú)法對(duì)內(nèi)部基層員工起到帶頭作用，再加上制度和其他方面原因，各部門(mén)參與財(cái)務(wù)預(yù)算管理的積極性并不高。同時(shí)很多基層工作人員對(duì)于預(yù)算管理的認(rèn)知并不深入，甚至從未接觸過(guò)全面預(yù)算這一概念，在日常工作中對(duì)于預(yù)算管理的價(jià)值定位存在嚴(yán)重偏差，缺乏參與預(yù)算管理的意識(shí)。[2]

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的優(yōu)化對(duì)策

（一）建立全面預(yù)算管理制度

其一，合理劃分責(zé)任中心。責(zé)任中心應(yīng)當(dāng)自上而下逐層分解，公司層面主要負(fù)責(zé)企業(yè)的整體運(yùn)作與盈利；項(xiàng)目層面應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目分解出的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；項(xiàng)目各部門(mén)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分管工作和分解后的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)責(zé)任細(xì)化到個(gè)人。其二，制定預(yù)算指標(biāo)與預(yù)算編制程序。預(yù)算編制期間，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的確定是一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近幾年才開(kāi)始迅速崛起，針對(duì)很多產(chǎn)品的KPI指標(biāo)收集不夠充分，所以部分行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也存在空白部分，這就需要企業(yè)積極總結(jié)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，建立一套適合自己的指標(biāo)體系，將其作為預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)。費(fèi)用預(yù)算有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)編制可以參考企業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)制度。預(yù)算編制不管是從上至下還是自下而上，都要具有一套規(guī)范的編制程序，確保參與預(yù)算編制的部門(mén)與人員能夠心中有數(shù)，讓預(yù)算編制工作規(guī)范化、有序化運(yùn)作，也有助于其他部門(mén)的積極參與。各部門(mén)都要指定一名預(yù)算編制人員，及時(shí)進(jìn)行預(yù)算信息的報(bào)送，為全員參與預(yù)算管理提供保障。其三，明確預(yù)算編制報(bào)送時(shí)間和質(zhì)量要求。預(yù)算編制之前需要明確各個(gè)環(huán)節(jié)的完成時(shí)間，編制單位需要在規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)完成報(bào)送工作。預(yù)算信息需要按照企業(yè)真實(shí)情況和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)編制，而且需要在報(bào)送文件中明確標(biāo)明依據(jù)，若未能按時(shí)報(bào)送或編制質(zhì)量有問(wèn)題則需要按照標(biāo)準(zhǔn)予以處罰。

（二）科學(xué)制訂預(yù)算管理方案

為保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中發(fā)揮理想效果，企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證財(cái)務(wù)預(yù)算編制的科學(xué)性。預(yù)算管理本身的性質(zhì)較為特殊，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)算管理的特征，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制訂科學(xué)可行的方案與計(jì)劃。同時(shí)有關(guān)的配套方案同樣重要，在預(yù)算編制工作結(jié)束后還要通過(guò)配套方案實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)支出的有效控制，讓財(cái)務(wù)預(yù)算方案能夠順利落地并取得理想的成效。房地產(chǎn)企業(yè)需要在內(nèi)部推行財(cái)務(wù)預(yù)算管理計(jì)劃，并且改進(jìn)原有的預(yù)算管理體系，正確解讀國(guó)家出臺(tái)的有關(guān)政策及房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展走向，準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，在綜合性分析過(guò)程中把握好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展信息，按照動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案。在房地產(chǎn)企業(yè)分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律時(shí)，也要做好行業(yè)與自身的資金需求情況，按照企業(yè)的資金需求計(jì)劃來(lái)實(shí)施預(yù)算管理方案。[3]

（三）明確預(yù)算與戰(zhàn)略關(guān)系、項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算關(guān)系

其一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上明確基本的發(fā)展方向。在項(xiàng)目選定后需要編制對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算管理方案，這也是企業(yè)計(jì)劃管理數(shù)字化的一種表現(xiàn)，是充分貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的路徑之一。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在全面預(yù)算管理落實(shí)之前做好市場(chǎng)調(diào)研及現(xiàn)有資源的分析工作，準(zhǔn)確把握企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，理清企業(yè)的戰(zhàn)略方向，全面考量可能出現(xiàn)的費(fèi)用支出，提升預(yù)算編制的前瞻性。預(yù)算編制過(guò)程也要流程化，預(yù)算編制前后每一個(gè)環(huán)節(jié)都要通過(guò)制度進(jìn)行規(guī)范，可以通過(guò)零基預(yù)算、彈性預(yù)算等方法實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)預(yù)算。利用項(xiàng)目預(yù)算方案的編制讓?xiě)?zhàn)略目標(biāo)更加具象化，用于指導(dǎo)責(zé)任中心實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。其二，年度預(yù)算需要將當(dāng)年項(xiàng)目的開(kāi)展進(jìn)度作為著力點(diǎn)，按照項(xiàng)目編制年度預(yù)算，按照責(zé)任中心來(lái)匯總年度預(yù)算，按照不同項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售收入、項(xiàng)目成本、回款等方面的預(yù)算編制。其間銷(xiāo)售收入和回款的預(yù)算編制應(yīng)當(dāng)由銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)，確保銷(xiāo)售進(jìn)度和項(xiàng)目進(jìn)度的協(xié)調(diào)性，預(yù)售環(huán)節(jié)需要將取得銷(xiāo)售許可證作為起步點(diǎn)，回款則需按建設(shè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管資金。工程成本需要將項(xiàng)目進(jìn)度作為依據(jù)，對(duì)下一年度的工作計(jì)劃進(jìn)行預(yù)估，確定年末項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，規(guī)劃下一年度的成本和付款進(jìn)度。項(xiàng)目收入與成本預(yù)算編制工作結(jié)束后，需要編制費(fèi)用預(yù)算，費(fèi)用預(yù)算一般根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，按照不同部門(mén)進(jìn)行編制。財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)上述信息展開(kāi)稅費(fèi)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，并且編制預(yù)算利潤(rùn)表與資產(chǎn)負(fù)債表等文件。[4]

（四）多部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，加快預(yù)算管理落實(shí)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容非常之多，不但涵蓋了前期的策劃與設(shè)計(jì)、中期施工、后期檢查與結(jié)算等，同時(shí)也涉及項(xiàng)目售前與售后、業(yè)主居住等多種問(wèn)題，這些問(wèn)題都需要內(nèi)部各部門(mén)協(xié)調(diào)合作才能穩(wěn)定開(kāi)展。若財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作全程都由財(cái)務(wù)部門(mén)一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，難以實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理，所以企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)都要提高對(duì)于預(yù)算管理的重視，派遣專(zhuān)業(yè)的溝通人員做好內(nèi)部各部門(mén)的協(xié)商溝通工作，讓內(nèi)部各部門(mén)之間可以高效溝通、積極合作，明確預(yù)算管理是多部門(mén)一同參與的過(guò)程，只有各部門(mén)協(xié)調(diào)配合才能讓預(yù)算管理順利推進(jìn)，讓預(yù)算管理更能滿(mǎn)足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求。企業(yè)可以在預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。其一，預(yù)算管理審批及預(yù)算管理委員會(huì)。預(yù)算管理審批機(jī)構(gòu)可以按照經(jīng)審議后的草案進(jìn)行預(yù)算方案的審批及預(yù)算外的調(diào)整方案。預(yù)算管理委員會(huì)則是預(yù)算審議和決策參謀機(jī)構(gòu)，主要職能為預(yù)算管理制度的制定及落實(shí)過(guò)程的安排等，督促預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其二，預(yù)算管理辦公室。預(yù)算管理辦公室為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員大多為財(cái)務(wù)部或工程造價(jià)部等人員，主要職責(zé)為制定預(yù)算管理辦法與政策，傳達(dá)預(yù)算編制方針和流程，對(duì)各部門(mén)預(yù)算編制進(jìn)行指導(dǎo)等。其三，各預(yù)算責(zé)任部門(mén)。預(yù)算責(zé)任部門(mén)主要包含企業(yè)內(nèi)部各個(gè)職能部門(mén)和工程項(xiàng)目部，可根據(jù)預(yù)算責(zé)任目標(biāo)將預(yù)算責(zé)任部門(mén)劃分為成本支出中心、費(fèi)用管理中心、利潤(rùn)計(jì)劃中心。預(yù)算責(zé)任部門(mén)主要結(jié)合企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)和要求，根據(jù)部門(mén)的預(yù)算編制情況監(jiān)督預(yù)算指標(biāo)的落實(shí)進(jìn)度，針對(duì)預(yù)算依據(jù)和計(jì)劃控制都要仔細(xì)說(shuō)明，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析，向預(yù)算管理辦公室提供書(shū)面報(bào)告。[5]

（五）預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的跟蹤

其一，定期檢查預(yù)算執(zhí)行情況。以季度和半年度為單位進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行信息的通報(bào)工作，以年度為單位開(kāi)展預(yù)算管理完成進(jìn)度和完成率的業(yè)績(jī)考評(píng)工作。預(yù)算授權(quán)需要將權(quán)責(zé)對(duì)等原則為中心，強(qiáng)化企業(yè)管理力度的同時(shí)讓預(yù)算責(zé)任中心以預(yù)算指標(biāo)為目的，動(dòng)態(tài)化監(jiān)督并反饋預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度。通常每季度及半年度通報(bào)執(zhí)行信息，年度進(jìn)行業(yè)績(jī)考評(píng)，其間預(yù)算指標(biāo)需要嚴(yán)肅嚴(yán)謹(jǐn)，構(gòu)建規(guī)范的授權(quán)體系，企業(yè)內(nèi)部所有部門(mén)及人員在未經(jīng)授權(quán)的情況下不能私自行權(quán)。內(nèi)部所有業(yè)務(wù)在未經(jīng)授權(quán)的情況下不可以隨意執(zhí)行，業(yè)務(wù)在經(jīng)過(guò)授權(quán)后則必須執(zhí)行。若發(fā)現(xiàn)預(yù)算授權(quán)后但未執(zhí)行的情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行處罰，預(yù)算完成率較低的部門(mén)或個(gè)人也要通報(bào)批評(píng)。其二，做好重點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)的提前預(yù)警工作。在重要節(jié)點(diǎn)施工結(jié)束后需要通報(bào)該節(jié)點(diǎn)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其與項(xiàng)目預(yù)算是否存在差異，若存在差異則分析其原因，必要時(shí)需要追責(zé)到個(gè)人。房地產(chǎn)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)便是建設(shè)周期較長(zhǎng)，每月度或季度都進(jìn)行預(yù)算的調(diào)整不太現(xiàn)實(shí)，但關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)卻可以成為項(xiàng)目預(yù)算調(diào)整的時(shí)間點(diǎn)提前預(yù)警項(xiàng)目的盈虧信息。重點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)基本上包括項(xiàng)目意見(jiàn)書(shū)的批復(fù)、設(shè)計(jì)圖完成、正式開(kāi)工、結(jié)構(gòu)封頂?shù)取Ｔ谶@些重點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)中，可以結(jié)合已經(jīng)產(chǎn)生的工程成本來(lái)預(yù)估將要產(chǎn)生的后續(xù)成本，并匯總為總成本進(jìn)行對(duì)比。還可以按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)估算項(xiàng)目收入水平，關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵收支項(xiàng)目，確保保利毛利率。若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間預(yù)計(jì)項(xiàng)目存在利潤(rùn)水平低或虧損問(wèn)題，則要及時(shí)分析原因并提出可行的整改意見(jiàn)，在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中及時(shí)調(diào)整。

（六）科學(xué)設(shè)定預(yù)算考核指標(biāo)

其一，建立預(yù)算分析制度。不同預(yù)算執(zhí)行主體都需要在預(yù)算執(zhí)行期間跟蹤并分析財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度、執(zhí)行差異、執(zhí)行問(wèn)題等，建立預(yù)算執(zhí)行的分析報(bào)告機(jī)制。經(jīng)由預(yù)算工作小組組織預(yù)算執(zhí)行分析的會(huì)議，掌握預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度和問(wèn)題，研究問(wèn)題發(fā)生的原因與環(huán)節(jié)，商議解決措施，盡可能糾正預(yù)算執(zhí)行偏差，確保預(yù)算管理目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)。預(yù)算分析不僅要分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)還要從開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資進(jìn)度、銷(xiāo)售目標(biāo)、年度利潤(rùn)、動(dòng)態(tài)貨值、項(xiàng)目現(xiàn)金流等方面進(jìn)行分析，多元化的預(yù)算執(zhí)行過(guò)程分析，以及多角度的預(yù)算執(zhí)行主體評(píng)價(jià)能夠更客觀(guān)地了解預(yù)算執(zhí)行過(guò)程。其二，做好預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的考核工作。績(jī)效考核制度的落實(shí)目的在于為預(yù)算管理工作的開(kāi)展提供保障，有助于預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考核工作根據(jù)年度為單位開(kāi)展，和企業(yè)整體的績(jī)效考核工作關(guān)聯(lián)，按照各預(yù)算單位年度預(yù)算執(zhí)行信息進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考核，根據(jù)企業(yè)規(guī)章制度中有關(guān)的考核制度作出獎(jiǎng)賞或處罰。從價(jià)值鏈視角來(lái)看，全面預(yù)算管理的績(jī)效考核更有助于生產(chǎn)效率的提升及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高，在推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)讓內(nèi)部各司其職且相互聯(lián)系合作，讓項(xiàng)目計(jì)劃可以落到實(shí)處。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變視角，將績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制結(jié)合，調(diào)動(dòng)各部門(mén)參與預(yù)算管理的積極性，讓企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)融入到各部門(mén)及人員的工作過(guò)程中。

（七）完善對(duì)外披露制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的資金體量相對(duì)較大，而如何創(chuàng)造更加穩(wěn)定的投資環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。這需要企業(yè)建立完善的對(duì)外披露機(jī)制，不僅要對(duì)外部投資者及主管部門(mén)進(jìn)行信息披露，同時(shí)也要披露重點(diǎn)項(xiàng)目的投融資決策，這些信息的有效披露可以幫助投資者更準(zhǔn)確地理解企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略方向，并且消除對(duì)投資安全性與盈利性的顧慮。企業(yè)可以建立通暢的信息溝通機(jī)制，提高投資者對(duì)于企業(yè)的信任，讓企業(yè)具備更加寬松的融資環(huán)境，更快地籌集到滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)與發(fā)展所需的資金，借此來(lái)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進(jìn)一步提高，而房地產(chǎn)項(xiàng)目又有著建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大等基本特性，所以房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力和資金壓力非常大。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身的內(nèi)部著手，關(guān)注財(cái)務(wù)預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中的作用，準(zhǔn)確抓住財(cái)務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)存的問(wèn)題，通過(guò)多個(gè)方向多種舉措進(jìn)行解決，通過(guò)制度的完善、預(yù)算方案的制訂、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)、預(yù)算管理過(guò)程跟蹤、預(yù)算考核指標(biāo)建立等方式讓財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)范化開(kāi)展，推助房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者:梁明慧 單位:天津嘉里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司