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第1篇：房地產資產評估程序范文

關鍵詞：資產評估； 教學設計； 會計專業

隨著經濟的不斷發展，資產評估在產權交易、資產管理等方面的重要性日漸突出。資產評估的理論和方法不僅是評估專業人員所必備的專業知識，而且也是會計類專業的學生所需掌握的基本知識。

《資產評估學》課程為會計專業的專業基礎課。本課程的教學目的在于通過講授資產評估的基本理論、基本方法以及評估實務，使學生了解各類資產評估的基本方法、技巧以及資產評估的具體程序，并通過案例分析、實踐性教學等方式使學生具有較強的分析和解決實際問題的能力。

一、資產評估學的課程特點

資產評估學是會計專業的一門重要的專業基礎課，相較于會計專業其他專業課來說，該課程具有以下特點：

1.知識涉及面廣。 資產評估課程不僅要介紹資產評估的要素、價值類型、評估目的和評估方法，同時還要對會計中介紹的各項資產進行評估，既進行單項資產評估也進行整體資產評估。評估過程中既需要運用專業的資產評估知識和方法進行評估，同時也需要用到會計學、財務管理、建筑學的相關知識。因此，本課程的學習相對于其他會計課程難度較大，學生不僅需要先修會計學、財務管理等課程，并且在評估過程中涉及到的相關其他內容需要學生進行自學。

2.知識實踐性強。 資產評估學課程具有較強的實踐性，理論教學為實踐教學服務，理論教學指導實踐教學，培養學生具有一定的實務評估能力。目前，大部分院校只注重資產評估課程的理論教學，沒有開展實踐教學，學生僅有理論知識，難以進行資產評估的實務操作。因此，應進行資產評估的模擬實踐，從編制評估計劃到現場調查、收集資料以及評定估算等程序進行模擬實踐，通過模擬實踐提高學生的實踐水平，增強學生學習本課程的興趣，提高教學效果。

二、資產評估學的基本內容及課時安排

資產評估學通常包括三個組成部分，資產評估的基本理論、各項資產的評估實務以及資產評估報告。

三、資產評估學重點及難點內容的教學方法

資產評估的重點及難點內容概括為：資產評估的基本方法、機器設備評估、房地產評估、企業價值評估以及實踐教學五個部分。

1.資產評估基本方法的教學方法―演示教學法

資產評估的基本方法是資產評估中非常重要的內容，包括市場法、收益法和成本法，這部分內容的知識點較為抽象，學生在學習時有些知識難以理解。因此，需要通過選用恰當的教學方法，讓學生很好的掌握各種方法的基本內容。演示教學法作為一種現代教學方法，具有傳統教學方法不可比擬的優勢，這種教學方法通過多媒體課件進行授課，課件中綜合各種圖表、數據、視頻、圖像等教學材料，不僅增加了知識的信息量，同時也有利于學生增加對知識的感性認識和理性認識，從而加深學生對教學知識的理解和掌握。例如，在講授市場法時，直接講述市場法的基本內容，難以讓學生真正了解市場法；如果通過圖片選擇一個活躍的市場，給出市場上的各種交易信息，配以圖表列出評估對象和參照物的各種指標，讓學生自己來對評估對象和參照物進行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學生對學習的興趣，同時也讓學生很好地掌握了這種評估方法。

2.機器設備評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

機器設備評估是資產評估中重要并且難以掌握的內容，通過演示教學法讓學生了解機器設備的基本構造、機器設備的成本組成以及機器設備評估的常用方法；通過案例教學法讓學生掌握各種評估方法在機器設備評估中的應用。案例教學法能夠實現理論與實踐的結合，通過提供實務案例給學生進行模擬實踐，不僅可以加深學生對理論的理解，同時也可以增強學生的思維能力和實際操作能力，培養學生遇問題能自己解決的能力。例如，在介紹機器設備常用評估方法成本法時，可以通過如下案例讓學生理解成本法的基本應用。

案例：某被評估設備購建于2008年6月，賬面原值100萬元，2011年6月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，2012年6月對該設備進行評估，評估基準日為2012年6月30日。現得到以下數據：①2008年至2012年該類設備的定基價格指數分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設備的月人工成本比同類設備節約1000元；③被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，該企業為正常納稅企業；④經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的80%。根據上述條件估算該設備的評估價值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬元）

2）估算加權投資年限

加權投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實體性貶值率

實體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實體性貶值

實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第一步，計算被評估設備的年超額運營成本

1000×12=12000（元）

第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬元

6）估算經濟性貶值率

經濟性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經濟性貶值

經濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經濟性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產價值

待評估資產的價值=重置成本-實體性貶值-功能性

貶值-經濟性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬元）

3.房地產評估的教學方法―互動教學法和案例教學法

互動教學法是在老師的帶領下，教師和學生平等交流，教師根據授課內容，采用啟發、提問、討論等教學形式，來共同學習課程內容。房地產評估是資產評估的難點內容，涉及內容多，首先要讓學生理解房地產的基本特點，然后才能介紹房地產的評估方法。因此，在介紹房地產的基本特點時可以采用互動教學法，例如，講述房地產的特性時，以我們上課的教室為例，讓學生討論我們的教室作為房地產有什么特性。再如，講述房地產價格的影響因素時，列出所處城市各類房地產的價格，讓學生討論都有哪些因素影響了房地產的價格。

講述房地產基本評估方法時則需要采用案例教學法，比如，介紹假設開發法可以通過如下例子來說明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權70年，某開發商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業費為建筑成本的6%，開發商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內售完。開發商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

分析如下：

1）完工后的預期樓價現值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）

2）建筑成本及專業費：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬元）

3）有關稅費：

8667.8×5% = 433.4（萬元）

4）目標利潤為：

（地價+2891）×15% = 15%地價+433.7萬元

5）估算地價：

地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

地價=4269.3（萬元）

4.企業價值評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

演示教學法介紹企業價值的組成部分，案例教學法講述企業價值評估的基本方法。這部分內容在其他資產價值評估之后進行學習，可以通過一個綜合性較好的案例，讓學生評估企業作為整體的價值；然后在評估各要素資產的價值；最后比較企業整體價值和各要素資產價值之和是否相等。例如：某企業進行整體資產評估。經預測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩定在200萬的水平上。該企業資產包括流動資產、固定資產及無形資產，其評估值分別為200萬元、790萬元和520萬元，該企業負債的評估價值為40萬元。若折現率和資本化率均為10%。

比較企業整體價值和企業單項資產匯總價值。首先，采用收益法計算企業整體價值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬元）

其次，采用成本法計算企業單項資產匯總價值：180+830+480-20=1470（萬元）

通過以上計算可以得出，企業整體資產的價值不等于單項資產的價值之和。

5.實踐教學的教學方法―情境教學法和案例教學法

實踐教學是綜合教學部分，不僅要求學生了解資產評估的基本程序，同時也要求學可以對模擬企業進行評估。通過情境教學法讓學生演示資產評估的業務接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產評估業務約定書，編制資產評估計劃。然后可以安排學生去某個企業參觀，現場調查企業待評估資產狀況，收集評估所需資料，根據收集到的資料來確定采用何種評估方法進行評定估算，一切準備就緒，編制和提交評估報告。不能企業參觀的學校，也可以通過案例教學達到實踐教學的目的。

資產評估學屬于邊緣性學科，要達到好的教學效果，必須采用適合的教學方法。在教學過程中不斷改進和創新各種教學方法，以取得最佳的教學效果。

參考文獻

[1] 程玉英、張偉、鄧郁.《資產評估學》案例教學方法探討[J].科技經濟市場.2009（10）

第2篇：房地產資產評估程序范文

［關鍵詞］估價機構;房地產司法拍賣估價;風險防范

1引言

房地產司法拍賣估價與其他房地產估價顯著不同。一方面，由于房地產的價值量大，估價結果與當事人利益攸關;另一方面，房地產司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結果的要求更高。房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產司法拍賣估價中，應樹立較強的風險意識，規范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產司法拍賣估價概述

2.1房地產司法拍賣估價概念。涉案房地產的司法拍賣估價是房地產司法鑒定估價業務中的一種，主要是指注冊房地產估價師運用房地產估價專業知識和經驗對涉案的房地產價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關專業意見的活動。這也是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務。2.2房地產司法拍賣估價的特點。房地產司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產處置參考價提供參考依據，其具有以下三個特點。第一，房地產司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產司法拍賣估價工作不同于其他專業活動，房地產司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產處置參考價。在房地產司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現象。因此，房地產司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產司法拍賣估價不同于其他一般的房地產估價，房地產司法拍賣估價的結果與案件當事人的合法權益緊密相關。因此，房地產估價機構在進行司法拍賣估價業務時，必須嚴格按照《資產評估法》《房地產估價規范》的規定審慎進行。第三，房地產司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)開啟了人民法院確定財產處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式，對傳統的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規定，人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應當責令評估機構在三日內予以書面說明或者補正:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③選定的評估機構與評估報告上簽章的評估機構不符;④評估專業人員執業資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應當書面說明或者補正的情形。同時該規定明確了當事人、利害關系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規定，當事人、利害關系人認為網絡詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內提出書面異議:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③評估機構或者評估專業人員不具備相應評估資質;④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關系人依據前款規定提出的書面異議，人民法院應當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執業水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產司法拍賣估價工作風險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產估價機構從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規、估價結果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發的風險。在《資產評估法》、2015版《房地產估價規范》中對估價程序有明確的規定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現估價程序履行不到位的情況，比如現場查勘時經常出現被執行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內部進行查勘的法定義務;又比如現場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現狀有無差異，會造成評估的財產基本信息、評估財產范圍發生偏差;還有就是有的估價機構內部管理制度不健全，使得評估報告內部審核流于形式，造成評估報告形式不合規等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執行工作的拖延。3.2估價結果不公正引發的風險估價結果不公正。主要是指由于估價方法、參數、基礎數據等選擇出現問題等原因導致的估價結果出現需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權即將發生轉移，這使得評估報告會成為各相關方關注的焦點。《規定》第二十三條規定，當事人、利害關系人可以在收到評估報告后五日內對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議。房地產估價機構在房地產司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權益，也會對估價機構、估價師的經濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構名單庫中除名，這就要求房地產估價機構、估價師在執業過程中必須依法合規、謹慎執業。

4房地產司法拍賣估價工作的風險規避及防范措施

4.1提高評估專業人員風險防范意識和職業道德水平。就房地產估價機構內部而言，要有效的提高評估專業人員風險意識和職業道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業人員的法律知識培訓。房地產估價機構的業務行為受到相關法律的規制，為了使房地產估價機構的評估工作符合法律的要求，必須使相關工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規定可能會產生的法律責任。只有通過對相關工作人員系統的法律培訓，才能在評估專業人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產估價機構除了要求評估專業人員遵守一般的行業職業道德準則之外，房地產估價機構應當結合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業人員的職業道德，促使評估專業人員能夠審慎對待每一次評估工作，時刻牢記自身的職業道德底線。4.2建立健全機構管理制度，規范業務行為要有效的提高房地產估價機構。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業人員這一角度著手，房地產估價機構自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構內部管理制度，用制度來規范業務行為，從而提高司法鑒定結論的質量。［4］為此，房地產估價機構應當建立一套完整的保障司法鑒定評估質量的制度。在具體的制度內容上，應當包括房地產司法拍賣估價工作實施的程序、現場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產估價機構要建立責任追究制度。房地產估價機構建立責任追究制度是為了進一步規范評估專業人員的業務行為，要使評估專業人員在執業過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規范業務行為、提高服務質量的目的。4.3建立執業責任保險或者執業風險金制度鑒于。目前房地產估價機構司法拍賣估價人員面臨的執業風險越來越多，執業風險系數也在不斷攀升。為了消除評估專業人員的執業顧慮，房地產估價機構在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執業責任保險或者繳納執業風險金，通過社會其他機構來分散評估專業人員的執業風險。我國早在《司法鑒定機構管理辦法》中就規定了司法鑒定責任保險以及執業風險金制度，因此，房地產估價機構實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執業責任保險或者執業風險金制度，能幫助房地產估價機構在執行業務中分散風險。4.4合理利用假設限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設限制條件和免責條款，避免相關當事方因對估價報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應該由估價機構及估價專業人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產估價機構應及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的司法拍賣估價業務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結論

隨著我國經濟的不斷發展，一方面社會公眾已經形成了較強的法律權利意識，另一方面在經濟獲得不斷發展的同時，各種債務糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業務增多，房地產估價機構及評估專業人員的執業風險也相應增多。房地產估價機構當前和今后很重要的一個工作任務就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產估價機構、評估專業人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產估價機構自身而言，要加強內部管理制度，規范業務行為，加強對評估專業人員的法律培訓。對于評估專業人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產估價機構司法拍賣估價業務面臨的風險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

［1］王學哲.論司法鑒定中房地產估價工作的風險防范［J］．中國房地產估價與經紀，2009(2)．

［2］敖立新.淺談房地產司法拍賣及估價［J］．中國房地產估價與經紀，2017(2):73－77.

［3］陳艷.房地產估價機構防范風險策略探討［J］．住宅與房地產，2019(22):8.

第3篇：房地產資產評估程序范文

實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。

一，公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。

1，公司的主要業務有

①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎；業務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產的評估；企業兼并，破產，清產核資涉及的房地產估價；司法仲裁涉及到的房地產估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規需要進行的房地產估價。

③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為A級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。

目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。

北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優勢

①，公司具備五種資質:

⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。

⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。

作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業務聯系，享有良好的信譽。目前，房地產抵押評估業務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性，并協助企業明晰產權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業理順產權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協調工作。

④，雄厚的技術力量

北方公司是國內成立最早，技術力最雄厚的專業評估機構。從事過各類資產評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協調經驗。在長期的房地產評估工作中，全體員工不斷總結經驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗，并對基準地價的數字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質的人才結構

北方公司現有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經濟，財會，建筑，法律等專業人員為主的業務隊伍，體現了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草。公司現有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局2004年的北京地價監測

北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學，就肯定能進入到這個知識的領域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經歷，領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領導把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關北京汽車工業控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現自己。我們在這次項目的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧，學到的是社會經歷。

第4篇：房地產資產評估程序范文

關鍵詞：公允價值 資產評估 監管 有效性

問題概述

作為最基本的一種計量模式，歷史成本長期以來一直占據著會計計量屬性的主導地位。但隨著資本市場的快速發展，利率、匯率、金融衍生產品價格的波動幅度日益增大，企業面臨的經營環境越來越不穩定，所提供的信息難以如實反映企業的現時價值，也無法反映市場價格變動對企業財務狀況和經營成果的影響，財務信息的相關性逐漸降低，給報表使用者尤其是投資者進行合理的決策判斷帶來了極大的難度。在這一背景下，公允價值計量屬性被越來越多的國家所采用，尤其是英美等發達國家早已開始采用公允價值計量。目前，公允價值計量已成為世界大多數國家普遍采用的會計準則，我國也從2007年起將公允價值模式引入了新的會計準則中。

公允價值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。可見，公允價值不是現實交易價格，而是意欲交易的雙方達成（主要是通過評估來加以確定）現行交易的價格。一般而言，人們將公允價值的確定基礎分為三個層次：資產或負債有活躍市場時的報價；資產或負債有同類資產或負債活躍市場時的報價；采用評估技術（涉及現金流、折現率、收益期的判斷）。不難看出，公允價值的實質是在一個較為成熟、有效的環境中對資產或負債以當前市場為依據確定其價值，如果缺乏市場價格則需要應用各種估價技術確定其價值，即評估師需要將時刻變化的市場、影響資產價值的各種因素等“綜合”在某一時點的價值判斷中，模擬市場來確定資產的價值。因此，資產評估就是為委托者提供有關資產或負債在特定條件下的價值信息的行為，“價值”是其核心概念，其基本特征與公允價值計量的內涵高度一致。

公允價值環境下資產評估行業發展現狀及分析

（一）以資抵債

目前上市公司大股東以資抵債的資產評估過程中，評估價值的公允性值得關注。如美爾雅集團，大股東用以抵債的磁湖山莊，其賬面價值為9627萬元，而評估值高達16569萬元，評估升值幅度高達72%，值得注意的是，該公司的抵債資產實質并不盈利。再如，西寧特鋼大股東西鋼集團以767197.8平方米的土地使用權償還對西寧特鋼的應付賬款16966萬元，在西寧特鋼的公告中只對這項重大的以資抵債作了簡單的介紹：該項土地使用權的評估價為18155.12萬元，而對該項土地使用權的賬面價值只字未提，投資者又從何了解抵債資產的質量呢？在對以機器設備等固定資產作為抵債資產的評估中，本應考慮到減值、折舊等因素而使評估價略低于賬面價，但有的卻是評估價值接近甚至超過了所抵欠款的數額。ST冰熊的大股東分別以用于冷柜生產的機器設備和雪苑賓館房產沖抵對上市公司的兩筆欠款，其中，用于冷柜生產的機器設備賬面價值為1260萬元，而評估價為1400萬元，正好與相沖抵的1409萬元的債務數額基本接近；雪苑賓館房產賬面價值為1126萬元，其評估價為1300萬元，略高于相沖抵的債務額1286萬元。這都是巧合還是另有原因？此外，由于商標等無形資產的評估價值因人而異，因此，購買商標權被很多上市公司的大股東當成了償還債務的一條“捷徑”。此外，還有很多公司，如ST東盛等，公司以資抵債的資產評估價值之所以高出市場價幾倍甚至十幾倍，在于評估機構是在基于較好的業績基礎上來進行估價的，但最后這些資產卻沒有達到承諾的盈利水平，上述這些欺詐行為顯然極大地損害了投資者的利益。

（二）企業合并重組

2009年11月17日，S*ST蘭光啟動股改方案，同時，為了重組保殼，寧波銀億控股集團以承擔部分債務為條件，從S*ST蘭光原控股股東蘭光經發取得上市公司的控股權，在協議成為S*ST蘭光控股股東的同時，并計劃注入旗下房地產資產。不過，銀億房產100%股權溢價增值率為285.82%，評估后的資產溢價達到將近3倍。除了未考慮仲裁結果的影響而樂觀地將一些項目產生的長期應收款增值外，更多的是其賬面余額僅為19.7億元的長期股權投資評估結果增值了22.3億元，超過40億元，增值率達到113%。該項資產增值成為導致凈資產最終評估增值2倍多的主要原因。

同樣的還有*ST亞華，在其股改重組過程中，將公司原來的資產全部出讓，浙商集團等以每股3.9元價格以地產認購*ST亞華定向增發的11.71億股股權，定向增發之后，ST亞華總股本變為14.43億股，公司資產包括0.8億元現金及五家房地產公司股權，這五家房地產公司截止2007年9月30日凈資產9.14億元，評估值45.68億元，評估增值36.54億元，增值率高達400％。此外，重組方注入的資產2007年9月30日估值45.68億元，2008年房地產市場發生了深刻變化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然與一年多前估值相等，這讓投資者難以理解。實際上，評估增值36.54億元要在未來三年內（2007年9月30日起）實現，平均每年要實現凈利潤12.18億元，亦即在2010年9月30日之前要實現收益36.54億元，可是重組方作出的2008年、2009年兩年業績累計僅實現凈利潤19.35億元，通常意義上，剩余的17.19億元應在2010年實現，但是公司報告中并未對此予以說明或作出承諾。我們由此質疑，為何2010年的業績不予承諾？若業績發生變化，近一半的未實現收益的評估增值如何處理？公允性又從何談起？

類似的還有正和股份、宜華地產。根據正和股份2006-2008年的評估報告顯示，公司在2007年置入的商業地產的估值三年基本未發生任何變化，2007年正和股份確認的投資性房地產公允價值變動收益為579萬元，而2008年確認的變動損益為-264萬元，在房價高峰的2007年以及隨后房價跌落的2008年這一商業背景下，其地產估值為何沒有發生變動？而恰恰又是在2007-2008年這一期間，其審計的事務所又發生了變更。2007年年報披露，宜華地產于2007年9月30日購買廣東宜華，廣東宜華在購買日凈資產只有1.3億元，但評估作價6.23億元，評估值溢價3.79倍，即宜華集團在將廣東宜華注入宜華地產時獲取了379%的超額收益。廣東宜華2007年注入宜華地產時被認定為非同一控制下的企業合并，故使用購買法。廣東宜華仍按賬面價值核算損益，但宜華地產編制年報時必須對廣東宜華的以賬面價值為基礎的損益調整為公允價值的損益。此時正是房價最高峰，任何房地產當時的估值絕對不會低于后來的市值，通常情況下，購買法下的廣東宜華2007-2008年年報只會虧損，不會盈利，那么宜華地產2007年1.13億元凈利、2008年0.82億元凈利又來自哪里？從2007-2008年年報中不難看出，盡管房地產都發生了溢價，但宜華地產僅抬高了待開發地塊的價值，明顯壓低開發產品和開發成本的價值，將其賬面價值等同于公允價值，原因在于宜華集團對2007-2009年宜華地產業績作了承諾，如果將開發成本或開發產品價值調上去，等于將成本調上去，則以后盈利壓力非常大?？梢哉f，如果沒有宜華集團及宜華地產人為壓低廣東宜華開發成本和產品，則宜華地產2008年必虧無疑。

2009年，滬深兩市共有95家上市公司的重大資產重組事項提交股東大會審議，涉及注入資產的有87家，賬面值合計1727.89億元，經評估后的資產價值為2748.77 億元，評估增值率平均為59.08%，其中注入資產價值最大1家是長江電力，賬面值835.63億元，評估后資產價值1073.15億元。若不計長江電力，其余86家的資產經評估后平均增值率為87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年過會的57個項目中，55個項目涉及關聯交易，占總數的96.49%，其中53個項目均進行了評估，49個項目中置入資產直接以評估結果定價。2009年度經并購重組委審核通過的案例中，以評估結果為基礎定價的占92.98%，其中以評估結果直接定價的占85.96%；涉及直接資產交易的上市公司重大資產重組案例100%進行了資產評估，其中92%以上的資產交易定價直接使用評估結果。不難看出，資產評估已成為上市公司資產重組定價的核心。

截止2010年4月，全國資產評估機構已達3500余家（孫樹明，2010），注冊資產評估師3萬多人，資產評估從業人員達到8萬多人，由證監會和財政部聯合批準的從事證券期貨相關業務資格的資產評估機構有70家。就我國的價值評估行業執業情況而言，2007年前有兩次全國性的檢查驗收工作：1999年由中國資產評估協會進行的全行業清理整頓的檢查、抽查及驗收工作和2004年由財政部組織的全國范圍的對資產評估行業進行的全面檢查工作。2004年檢查的內容主要包括評估機構設立條件和執業質量。檢查結果數據顯示：全國不涉及證券業務的評估機構共3355家，檢查中發現問題的就達到了1871家，占總數的55.8%，暴露的問題總數達到5130個。所有問題中，執業質量問題4125個，所占比例最大，為80.41%；評估機構不符合設立條件的有565個，占11.01%。2007年9月，中評協了82號文件，要求中國資產評估協會對其會員進行執業質量檢查。本次檢查是資產評估行業第一次自律性的檢查，共選取了22家特別團體會員及其11家分所作為檢查對象，共抽查資產評估機構正式出具的122份評估報告，其中抽查價值評估報告82份，占抽查報告總數的67%以上，抽查無形資產評估報告15份，占抽查報告總數的12％以上，主要根據現有的準則、規范著重考察評估工作底稿、評估報告的完整性和規范性。與2004年的全面檢查相比，雖然很多方面有所改善，但通過案例分析及中國證監會近年來對證券期貨相關業務資格資產評估機構的檢查所得出的結論來看，本次檢查中所涉及的本質問題更為突出，主要包括評估執業質量、事務所內部治理等。隨后，在2009年全國性的資產評估檢查中，上述問題同樣存在，如上市公司購買資產的評估增值率顯著高于出售資產的評估增值率、少數評估機構對于整體資產的評估結論以及單項資產的具體評估政策方面選擇性地使用評估方法、部分項目評估方法的選用以及評估結果的取舍受制于交易各方在博弈中的主動權、交易的目的、資產的性質、交易的關聯性、重組方案設計的局限性等多種因素，從而大大影響了交易定價機制的正常運作。這些情況的出現，除了新準則自身的原因外（施超，2009），在一定程度上說明資產評估行業的執業監管亟待加強和提高。

1.治理結構存在缺陷，缺少獨立性。評估業務的委托主體錯位及評估機構組織結構沒有真正獨立，使得評估師在執行業務的時候缺少獨立性。在所有者（評估委托人）、經營者（被評估資產占有方）、注冊資產評估師（評估人）構成的三方契約關系中，注冊資產評估師接受委托人的委托對經營者持有的資產或負債進行評估。只有當注冊資產評估師能夠完全依據事實對公允價值作出正確判斷和評估，并能夠不受任何影響地出具評估報告時，所作出的評估結果才是公允的。正如前所述，在所有者、資產占有方與注冊資產評估師三者形成的委托關系下，注冊資產評估師相對于資產占有方是獨立的，即所有者是“委托人”，事務所是“人”，管理當局與事務所之間不存在任何契約或利益關系，從理論上說可以保證其公正性。但由于評估業務的委托人實際上是公司的管理當局，而董事會決定評估費用的權力又被管理當局控制，因此聘任、解聘事務所的真正權力掌握在管理層手中，委托主體的錯位極大影響了注冊資產評估師的獨立性。同時，部分從會計師事務所分立出來的評估機構實際上沒有真正獨立，部分合并成立的評估機構合并后治理結構沒有真正建立起來，多頭管理依然存在，作為獨立性重要“保障”的內控體系也未予以真正地實施。因此，如何在資產評估行業監管中保持注冊資產評估師的獨立性，減少相關方的利益沖突（Beauchamp & Owie，1988），對隨意更換評估師的行為予以更加嚴格的監管（既包括對“接下家”的評估機構的監管，也包括對委托方的監管），尤其在公允價值環境下使其站在不偏不倚的立場，客觀獨立地出具評估報告是監管亟待解決的首要問題。

2.規范體系不完善，缺乏相應的機制。截止2009年，財政部、中評協等已陸續了包括2項基本準則、8項具體準則、2項評估指南、6項指導意見在內的18項評估準則并頒布實施了一系列辦法，包括《資產評估執業行為自律懲戒辦法》（中評協[2005]18號）、《會員誠信檔案管理辦法》（中評協[2006]96號）、《資產評估行業談話提醒辦法》（中評協[2006]97號）、《資產評估執業質量自律檢查辦法》（中評協[2006]98號）、《以財務報告為目的的評估指南》（中評協[2007]169號）、《關于從事證券期貨相關業務的資產評估機構有關管理問題的通知》（財企[2008]81號）和《資產評估業務信息報備管理辦法》等，初步建立了統一的制度平臺，形成了較為完整的資產評估準則體系。但迄今為止，注冊資產評估師法及資產評估法尚未出臺，很難從法律上賦予資產評估的地位及明確權利和義務，且《資產評估準則―基本準則》、《資產評估職業道德準則―基本準則》、《資產評估準則―無形資產》、《資產評估準則―評估報告》、《資產評估準則―評估程序》、《資產評估準則―業務約定書》、《資產評估準則―工作底稿》、《資產評估準則―機器設備》、《資產評估準則―不動產》和《資產評估價值類型指導意見》等資產評估準則的內容也過于簡單，難以為評估師及評估機構的執業行為提供真正意義上的指導、規范和監督。因此，應抓緊制定相應的法律法規，進一步完善準入、退出和懲戒機制，繼續推動資產評估準則的建設，形成完整的法律規范體系。

加強資產評估行業監管有效性的對策建議

（一）借鑒國際經驗以逐步完善準則體系

美、英等發達國家應用公允價值較早，在評估方面的經驗較多，因此，我國應吸收、借鑒國際資產評估行業的經驗和做法（如為了保護中小股東的合法權益，實行少數股東聘請資產評估中介機構制度），結合我國公允價值運用的實際情況積極參與國際協調，盡快建立和完善與國際通行慣例相一致且協調、統一的資產評估法律法規及準則、指南等來對原則性條款進行更詳細的解釋（如，除現行準則要求外，增加披露資產評估機構、聘請人、評估方法的選擇、評估的金額和評估報告內容簡要、最終交易價格與評估金額差異及原因等），規范評估程序，建立誠信檔案，提高行業準入門檻，健全退出機制，加大懲罰力度，仿照國際上通常認為內部控制應實現3大目標即合理保證財務報告（financial reporting）及相關信息的可靠性、經營（operation）的效率和效果、對法律法規的遵守（compliance）等有效地實施內部控制規范，通過評估立法從根本上解決評估行業管理體制問題，增強公允價值環境下評估報告的可用性。

（二）推行合伙制組織形式且加大事務所或合伙人的責任比重

改變以往由事務所兼營評估業務的做法，改由專營評估機構開展評估業務，并全面實行合伙制。在推進資產評估師職業責任保險制度建立的同時，適當加大事務所及發起人或合伙人的風險責任比例，增加違規的資產評估機構和人員的賠償責任，提高違規者的投機成本，避免資產評估機構為利益驅動而與企業聯合造假的行為。

（三）促進業界合作以加大信息共享力度

從西方實踐來看，資產評估和會計之間的關系正變得日趨密切。對這種業界合作的最大推動力，來自于向“公允價值”會計的逐漸轉化。2006年9月，《公允價值計量》（157號）的正式對美國評估業產生了重大影響，美國各大評估協會聯合起來，積極與會計界、立法界和相關經濟部門進行溝通，努力推動評估業與會計業的合作。公允價值的廣泛應用加強了資產評估與會計業務的合作，使得會計信息責任體系由以往的會計責任和審計責任的二維責任體系發展成為會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系。在上市公司的信息披露中，會計、審計與評估起著各自不同的作用，各自承擔責任。會計是從企業內部管理出發承擔的管理層對于財務報告的編制和披露責任；注冊會計師的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見；評估是對被重組資產評估結論的合理性、正確性、公允性承擔責任。例如，資產的會計計價和財務報告的編制需要利用資產評估專業服務提供相關公允價值結論；在采用資產基礎法對企業價值評估時，可借用審計的專業結論，參考會計數據資料；審計也可采納以財務報告為目的的單項資產公允價值評估結果。作為公允價值應用的保障，評估機構應與會計部門積極溝通，加強配套數據庫的建設，明確公允價值確定的方法、影響因素等，或適時出臺相關的操作細則，以加強對資產評估職業界的指導，促進會計界與審計界對公允價值評估結果的認可和采納。

（四）加強自律監管并建立行業與政府的雙重監管體系

行業內部自律監管和政府外部監管是保證評估行業執業質量的兩個重要手段。行業自律檢查是目前規范上市公司評估業務的最有效手段之一。公允價值環境下，評估機構應進一步提升行業自律監管水平，完善監管制度，強化執業質量自律檢查，建立日常監管長效機制，同時，加強評估行業與政府的協同監管，實現行業自律監管與政府監管的有效統一。

資本市場的主要功能之一就是對上市公司的信息進行充分披露，但在市場環境不成熟的情況下，尤其隨著投資性房地產、股份支付、債務重組、非貨幣易、金融工具等公允價值計量比重的日益增加，能否真實、有效地對上市公司的信息進行披露，則需要資產評估行業的緊密配合（周勤業，2009）。縱觀二十年的發展歷程，評估行業與資本市場互相促進，互動共生。在今后的發展中，應大力加強公允價值評估問題的理論研究，尤其要針對上市公司并購重組評估實踐中涉及到公允價值方面的突出問題，加強上市公司并購重組評估業務相關準則的制定工作，完善涉及上市公司相關業務的評估準則，提升執業規范化程度，規范評估實踐應用，提高評估結果的合理性，創造良好的執業環境，促進整個評估行業有序健康的發展。

參考文獻：

1.全國資產評估機構已達3000余家.中國資產評估協會第三屆理事會第二次會議，2009-10-10

2.中國資產評估協會與上海證券交易所在滬舉行上市公司資產評估監管交流會議.中國資產評估，2009（1）

3.關于印發《資產評估機構職業風險基金管理辦法》的通知.財政部，財企[2009]26號

4.嚴紹兵，王莉瑩等.中國上市公司資產交易中評估結果與交易價格之間差異的研究.中國資產評估，2008（5）

第5篇：房地產資產評估程序范文

關鍵詞：房地產評估；規避；風險

Abstract: The real estate appraisal is an integral part of the real estate industry, along with the development of market economy Chifeng gradually develop and grow, real estate valuation in Chifeng emerge from formal to now less than 10 years, it has made great progress, but the current city real estate appraisal industry is not fully adapted to the needs of the rapid development of the real estate market, there are some undeniable problems that hinder the further development of the industry, this paper analyzes the problems of the industry and put forward some relevant countermeasures.

Keywords: real estate appraisal; aversion; risk

中圖分類號： F29 文獻標識碼：A

隨著赤峰市土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制改革的不斷深入和完善，房地產評估的作用越來越大，服務的領域越來越廣，房地產評估行業日趨成熟并在各項經濟活動中漸顯其他地位和重要性。在房地產評估方法中，成本法、市場比較法和收益法是國際通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運用時還存著不完善的地方。成本法中開發利潤為重點部分，利潤率的選取則是測算利潤的關鍵，在實際運用中，利潤率一般采用市場平均利潤率，但是完全采用市場平均利潤率是不準確的。市場比較法可信度高，簡便易行，使用范圍廣。在收益法的運用中，還原利率的確定直接影響到評估結果，對還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風險調整值。

一、赤峰房地產評估市場存在的問題

（一）房地產評估市場不規范

目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標。而一些行政部門則對執業活動進行行政干預，與之產生了權錢的交易，超出了行政機構本身的行政職權，引發了市場的不公平競爭。同時也有一些估價機構為了多爭取業務，估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰。從評估結果上，看誰更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的結果；收費上則是競相壓價，為了招攬客戶，估價機構通常給出很高的回扣，直接導致的惡果之一就是房地產估價報告質量的下降。這些現象既影響了評估報告的權威、公正和客觀，也損害了國家和集體的合法利益，擾亂了市場秩序，滋生了腐敗，導致不公平競爭和惡性競爭同時存在。我國的估價機構有房地產估價機構，土地估價機構和資產評估機構，估價師有房地產估價師、土地估價師和資產評估師，相應的估價師考試分別由建設部、國土資源部和財政部三部門負責，但通過后都稱為估價師，并且沒有進一步的等級劃分，進行評估時分別遵循不同的技術規程出具評估報告。在實踐中，特別是對一家企業涉及三種評估時，往往一個部門的評估結果不被其他部門認可，限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于評估行業的整體發展。

（二）估價師整體業務素質不高

赤峰在有的估價師“少而不精”，到目前為止，全市共有房地產估價師不到100 名，遠遠跟不上評估業務發展的需求，大量的業務靠兼職估價師和估價員操作；而且現有的估價師隊伍也存在很大缺陷。

（三）缺少對房地產評估的監督機

赤峰房地產評估的技術規范、規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討階段，沒有出臺一部有權威的系統科學的法規或規章，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程。

（四）房地產評估市場行業自律不夠

1.行業自律不夠

國外房地產評估一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力；一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束

力。這幾年市房管部門做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任。

2.法人自律不夠

現階段赤峰評估機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為，因此評估水平的高低和評估報告的優劣難以與評估所及估價人員掛鉤。雖然有關法規規定“評估機構違反有關法律法規和職業道德，情節嚴重的取消其評估資格”，“在評估活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，評估機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些評估所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些評估機構和估價人員在業務活動中就無所顧忌不需自律。

（五）未形成合理的競爭機制

出于沒有形成市場競爭和行業約束機制，行業管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業務不擇手段，有的靠行業壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評估結果迎合委托評估單位的需求。上述現象敗壞了評估行業、評估機構和估價人員的信譽，導致國有資產流失，有關當事人的權益得不到保障，引發了經濟糾紛。

二、防范與規避評估風險的措施

(一)加強與客戶的溝通, 謹慎選擇客戶

評估人員要控制評估風險,首先應與客戶進行充分的溝通, 不僅要在評估時與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實需求, 為做出正確的評估計劃做準備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告, 減少評估報告誤用的可能性。此外, 加強與客戶的溝通, 更容易識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質, 促使評估機構謹慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險, 并由此造成的不必要的評估風險。

(二)強化風險意識, 樹立質量至上的觀念

降低評估風險的一個重要方面, 是評估師對風險的認識態度。隨著房地產評估的專業化, 社會對房地產評估工作人員的作用和期望也隨著提高, 評估工作的責任范圍和潛在風險也相應增加, 因此, 評估工作者應認識到評估風險的廣泛性和可能帶來的危害, 強化風險意識, 保持應有的職業謹慎, 嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作, 擬定科學的評估計劃, 采用正確、恰當的評估程序和方法, 制作全面規范的評估報告, 才能減少評估風險。

(三)健全內部質量控制體系, 加強外部監督機制

要有效降低評估風險, 還有賴于內部、外部的雙重控制和監督。一方面評估機構應建

立、健全完善的內部質量控制體系, 要有一整套質量控制政策和程序, 其中, 最重要的控制制度是估價復審制度, 復審制度不僅可以提升估價師的專業水準, 可以加強委托人對評估報告的信心, 而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當, 并對評估報告進行恰當性檢查, 從而有效地降低評估風險另一方面房地產評估業的行業主管部門和行業協會必須加強對行業的統一管理和監督職能, 對評估機構和人員作定期和不定期的檢查, 對發現的違法違紀行為要堅決查處, 促進評估工作水平的提高, 為評估工作建立一個良好的外部環境。

(四)注重評估人員后續教育, 提高評估人員素質水平

要把評估從業人員素質水平的提高作為保證房地產評估業健康持續發展的首要因素。時代的突飛猛進要求評估人員跟隨上發展步伐, 保持其持業能力以適應社會對它的要求, 后續教育是提高評估人員素質、保持其持業能力的有效手段之一。

總之，在赤峰房地產估價實踐中, 由于種種主觀和客觀因素，還存在許多問題，本文提出了一些規避風險的方法, 但是還是有其缺點,還要有針對性地對各類型房地產進行特征因素分析和量化, 并進行更深層次的探討研究, 為房地產價值的評估提供一定的參考。

參考文獻：

第6篇：房地產資產評估程序范文

(一)相關法律法規不健全投資性房地產在行業中是一個比較新的概念，在審計實務缺乏具體的審計業務準則。因為投資性房地產被單獨由固定資產中抽出的時間還很短，所以一系列的會計制度、審計制度還有待完善。

(二)缺乏針對性的審計程序　目前我國注冊會計師在對投資性房地產審計存在以下幾方面的缺陷：第一，未能準確的確定其范圍，存在著將本應作為投資性房地產而不納入投資性房地產和將不應作為投資性房地產而納入投資性房的情形，這即會影響“真實性”，也會影響“完整性”；第二，由于投資性房地產會計核算的特殊性，如計量模式的選擇與轉換、減值準備和累計折舊的計提、投資性房地產與非投資性房地產的轉換等，導致其會計處理不同于其他資產。而在審計過程中，注冊會計師往往忽略這些內容，未能盡到應用的職業謹慎；第三，由于投資性房地產大多表現為建筑物和土地使用權，對其進行檢查需要審計人員具備必要的土地、建筑、工程等方面的專業知識，而在實際工作中真正具備這些專業能力的注冊會計師很少，在利用專家工作方面也做的不太好，這樣就難以對投資性房地產的價值進行準確的界定，大多簡單的認可客戶的賬面價值。

(三)投資性房地產公允價值難以確認投資性房地產多為不動產，其絕對價值較大，其價值計量的準確與否會對企業財務信息產生較大的影響，甚至會改變企業的利潤和財務狀況，所以對投資性房地產賬面價值的檢查是審計工作的重點，尤其是對那些投資性房地產價值較大和期間內變動較頻繁的單位。然而，我國在投資性房地產中引入了公允價值的計價方式，在公允價值的確定、公允價值變動損益的確定、計量模式轉換時都是以公允價值為基礎的，由于我國市場體現尚不完善，投資性房地產的公允價值難以確定。從已經采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產公允價值的確定采用的是專業房地產評估機構出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告，但由于評估水平的參差不齊，評估方法及參數的可選擇性太大，導致實際的公允價值并不可靠。按照現有的評估模式，投資性房地產的增值金額不會太高。一般對投資性房地產評估，一是采用未來現金流量折現法，而在現在租售比達到300-400倍的情況下，以租金作為未來現金流量折現而計算出來的現值是遠遠小于市場價值的；二是參照市場價值，但是由于目前我國房地產市場的稅費相當繁重，包括營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等，如果按市場價值作為售價扣除相關稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低很多，增值幅度沒有想象中的那么高。

(四)審計人員業務素質和能力有待提高審計質量很大程度上取決于審計主體一注冊會計師的素質，我國投資性房地產審計質量不高也與我國注冊會計師素質不高密切相關。這主要體現在以下兩個方面：一方面，審計人員職業道德欠佳，在對投資性房地產確認審計的過程中，由于競爭加劇和市場無序容易使注冊會計師忽視職業道德，其獨立性易受到來自諸如經濟利益、關聯關系、外在壓力等各方面因素的干擾，導致其在審計過程中不能保持應有的獨立性和職業謹慎，未能執行相應的審計程序，審計人員可能就會輕易地接受客戶聲明書的觀點或出具與審計結果不同的觀點。有的注冊會計師即便在審計過程中發現客戶的投資性房地產存在問題，出于自身利益的考慮，也不會在審計報告予以披露，甚至與之同流合污。出具嚴重失實的審計報告，不但自己的職業獨立性喪失殆盡，還嚴重打擊了投資者對整個會計師行業的信任。另一方面，審計人員專業業務素質不高，要做好投資性房地產審計，不僅要求審計人員掌握相應的審計知識和技術，更要熟悉與投資性房地產有關的知識和技術，如相關的建筑知識、知識產權知識、資產評估知識等，雖然目前我國的審計人員在不斷地更新知識，專業素質和技能都有所提高，但能夠根據投資性房地產的特殊性有針對性地完成投資性房地產產審計工作的專業人員還較少。由于學歷、專業知識、經驗、個人因素等原因，導致多數審計人員還不具備專項審計的能力，這必將影響投資性房地產審計的工作質量和工作效率，也不能保證審計良性效益的發揮。

二、完善投資性房地產審計的策略

(一)重視投資性房地產審計在計劃審計階段，對被審計單位執行初步業務活動時，應關注其投資性房地產業務，并分析其重大錯報風險，在此基礎上，在審計計劃中反映對投資性房地產審計的目的和要求，使得投資性房地產在審計過程中不會成為被遺忘的角落；在審計實施階段，根據具體情況確定是否對投資性房地產實施控制測試，重點是如何對其實施實質性測試，以及對獲取審計證據的要求，鑒于投資性房地產業務的偶發性和風險較大的特點，在對其實施細節測試時不宜采用審計抽樣方法，而應進行詳細審計；在審計報告階段，在形成審計意見時，注冊會計師應當從總體上評價是否已經獲取充分、適當的審計證據，以將風險降至可接受的低水平。在對審計證據進行整理分析以形成審計意見時，應充分考慮投資性房地產審計的結果，以提高審計結論的準確性。

(二)執行針對性測試程序投資性房地產審計，對其審計除了執行如圖1所示的常規審計程序外，還應根據投資性房地產的特點采取有針對性的審計程序，重點檢查以下幾個關鍵點，以保證審計質量：第一，審查投資性房地產的真實性和完整性，通過對相關的協議和董事會紀要等文件、資料的檢查，驗證賬面上的投資性房地產的所有權是否歸被審計單位所有，是否是用于出租土地使用權或持有并準備增值后轉讓的土地使用權和建筑物，是否被用于抵押和擔保，尤其應關注是否有存在糾紛和法律訴訟的業務，此外，還應關注是否存在隱瞞投資性房地產而不將其入賬的情形，特別要提出的是，對于部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產，應以用于賺取租金或資本增值部分是否能夠單獨計量和出售為依據判斷其是否應作為投資性房地產核算。第二，檢查投資性房地產的增減變動，對于投資性房地產的增加，重點應檢查增加業務是否真實，相關的手續和法律程序是否完備，不同途徑增加的投資性房地產的賬務處理是否正確，特別應關注是否存在關聯方業務；對于投資性房地產減少業務，應注意轉讓的賬務處理和轉讓損益的核算是否正確。第三，檢查投資性房地產的計量模式，對于以公允價值模式計量的，應關注是否有確鑿的證據表明其公允價值能夠持續可靠取得，當有證據表明投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得時，是否將投資性房地產從公允價值模式轉變為成本模式計量，此外，還應檢查是否將所有投資性房地產都按一種模式計量，防止出現部分投資性房地產以成本模式計量，部分投資性房地產以公允價值模式計量的情形出現。

(三)合理確定投資性房地產價值驗證投資性房地產賬面價值的準確性，是投資性房地產審計的重點和難點。實現“估價與分攤”這一具體審計目標，對于以成本模式核算的投資性房地產應把

第7篇：房地產資產評估程序范文

1.1起步階段(1989年——1990年)

我國資產評估行業起步于上世紀80年代末、90年代初。1989年國家體改委、國家計委、財政部、原國家國有資產管理局共同了《關于出售國有小型企業產權的暫行辦法》和《關于企業兼并的暫行辦法》，同年，原國家國有資產管理局了《關于在國有資產產權變化時必須進行資產評估的若干暫行規定》。1990年7月原國家國有資產管理局成立了資產評估中心，負責對資產評估項目和評估行業的管理工作。這標志著我國資產評估工作的起步。

1.2快速發展階段(1991年——1997年)

1991年以國務院第91號令形式了《國有資產評估管理辦法》。同時資產評估機構管理暫行辦法、資產評估收費管理辦法等評估行業基本法規、制度的起草和工作也相繼完成。這些工作的完成，為建立我國的國有資產評估項目管理制度、資產評估資格管理制度等提供了法律依據，推動了我國資產評估行業在初期階段的快速發展。

1993年12月，中國資產評估協會成立，并于1995年代表我國資產評估行業加入國際評估準則委員會(IVSC)。協會的成立標志著中國資產評估行業經過幾年的快速發展，已經開始成為一個獨立的中介行業。我國評估行業管理體制也走向政府直接管理與行業自律管理相結合的道路。

1993年至1998年間，評估機構和評估從業人員的數量迅速增加，同時建立了注冊資產評估師制度，完善了資產評估行業準入制度，了資產評估操作規范意見等技術性規范，資產評估行業空前發展。

1.3發展完善階段(1998年至今)

1998年資產評估協會劃歸財政部，政府管理與行業管理相對分離。2000年，國務院辦公廳轉發財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》(［2001］102號)，之后財政部相繼制定了《國有資產評估違法行為處罰辦法》等六個配套改革文件。這些措施是國有資產評估管理方式上的重大變革，財政部將評估項目的立項確認制度改為備案、核準制，加大了評估師在資產評估行為中的責任。這次重大改革標志著我國資產評估行業發展進入到一個強化自律管理的新階段。

2001年，根據國務院清理整頓鑒證類中介機構領導小組和財政部的統一安排，中國資產評估協會與中國注冊會計師協會合并。合并后的中國注冊會計師協會對評估和審計兩個行業、兩種資格進行管理，同時保留中國資產評估協會的牌子，在國際交流和評估行業統一管理工作中使用。

2003年國務院設立國有資產監督管理委員會（簡稱國資委）。財政部有關國有資產管理的部分職能劃歸國資委。財政部則作為政府管理部門負責資產評估行業管理工作。這次改革從源頭上徹底解決了長期以來國有資產評估管理與資產評估行業管理不分的局面，實現了國有資產評估管理與資產評估行業管理完全分離，使評估行業在形式和實質上都真正成為一個獨立的中介行業。

2003年12月，國務院辦公廳101號文轉發財政部《關于加強和規范評估行業管理的意見》。根據文件精神，2004年2月，財政部決定中國資產評估協會繼續單獨設立，并以財政部名義了《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》。根據101號文件的要求，財政部組織在全國范圍內對資產評估行業進行全面檢查，進一步推動了我國資產評估行業的健康發展。

截止到2005年8月，我國已有3400多家評估機構，30000多人通過考試取得注冊資產評估師資格，其中22000多人為執業注冊資產評估師。自1998年以來，全國資產評估行業累計完成國有資產評估約15萬億元。我國的資產評估行業是適應市場經濟的發展并在政府大力扶植下產生和發展起來的，十多年來，在國有企業改制、資本市場和證券市場建設、中外合資合作等經濟行為中發揮了重要作用。但也不可否認，資產評估行業在我國的發展還存在諸多問題。

2我國資產評估行業發展存在的問題

2.1評估行業多頭管理，不適應評估行業發展的要求

目前，評估行業多頭管理，在經濟生活中先后介入評估行業的部門有財政(國有資產)、國土資源、建設、計劃(物價)等9家部門，設立的執業資格有注冊資產評估師、注冊房地產估價師、注冊土地估價師、注冊鄉鎮企業資產評估師、農村集體資產評估員、價格鑒證師、礦業權評估師、舊機動車評估師、珠寶首飾鑒定師等。雖然在2001年國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的活動中，價格鑒證師已淡出中介服務市場，注冊鄉鎮企業資產評估師被并入注冊資產評估師，集體資產評估員資格被取消，珠寶首飾評估也被納入到了評估業的組成部分中，但目前我國依然有五六種評估執業資格。其中在經濟活動中影響較大的有注冊資產評估師、注冊房地產估價師和土地估價師三種職業資格。

各職業資格各有業務規范，各有收費辦法，在實際工作中既造成了評估質量的不統一，又造成了重復評估、重復收費的局面；既加重了企業的負擔，又造成了社會資源的浪費；還導致了評估行業無序競爭、條塊分割。而且評估行業的多頭管理局面導致了諸多不良后果，形成許多地方評估機構小、散、亂，服務單一，市場競爭乏力，甚至一些中小城市及經濟欠發達地區的評估機構出現難以生存的情況。這些問題，使得評估機構難以發展壯大，評估標準不統一，也使得社會對行業的認知度不高。

2.2評估法制不健全，不利于行業的統一管理

律師行業有《律師法》，注冊會計師行業有《注冊會計師法》，而資產評估行業卻沒有相應的法律。我國目前的評估法規體系是以《國有資產評估管理辦法》為核心、中央政府頒行行政法規和中央政府部門頒布的規章為主、部分省市出臺地方性評估規章補充、行業協會輔之以自律規范并有國家其他法律法規配套的法律體系。這一法律體系曾經發揮過積極作用，但由于立法層次不高、不能完全適應我國經濟發展的現狀，已極大地影響到了行業發展。

2.3評估人員復雜，隊伍不過硬

資產評估強調的是評定估算，如果從業人員缺乏必要的專業訓練和職業道德，其評估的結果可想而知。同時評估作為一個完整的知識體系涉及到會計、審計、機械、建筑、經濟法規及經濟學等方面的內容，而目前我國的資產評估人員大多是由會計人員或機械、建筑工程人員構成，其知識結構單一，評估范圍受限。同時評估師隊伍學歷層次低，我國本科以上學歷人數在50%左右，遠低于美國的85%以上的水平。這種局面既不利于資產評估理論上的研究和創新，又不利于專業資產評估人員的培養。

2.4理論研究相對滯后，評估準則體系尚待完善

應當說經過十多年的發展，我國的資產評估理論已有了長足的發展，對于資產評估目的、評估主體、評估假設、價值類型、評估原則等基本形成了統一認識，對于評估的三大方法及其程序以及評估報告的格式和內容也都有了深入地探討。但不可否認在一些資產評估理論問題上我們和先進國家還有很大差距，諸如從經濟學的角度探討資產評估相關問題，資產評估結果如何為會計報告服務等。更重要的是我國目前的資產評估理論更多的是從便于指導實務角度論述的，如會計學原理那樣的資產評估原理還是空白。我國的評估準則體系包括資產評估準則、資產評估職業道德準則、資產評估質量控制準則和資產評估后續教育準則四部分。但目前頒行的只有兩個基本準則(《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》)、一個具體準則(無形資產準則)，其他多以指導意見、指南的形式出現，雖說也基本滿足了評估實踐的需要，但與發達國家相比我國的評估準則體系急需完善。

3發展資產評估行業的對策

3.1統一資產評估管理，變多頭管理、政出多門為“一言堂”

所謂“一言堂”就是將注冊資產評估師、土地估價師和房地產估價師等職業資格盡快統一起來，并出臺統一的評估準則及行業執業標準。前文已述及，由于我國的資產評估管理政出多門，才導致評估標準的不統一、評估行業的惡性競爭；也正是緣于此，評估行業的發展及認可程度才不如另外兩個中介行業。這是解決我國評估行業發展諸多問題的關鍵。顯然這樣做會觸動一些部門的利益，但從行業的長遠發展來看，利大于弊，長痛不如短痛。

3.2加快立法程序，盡快出臺統一的行業管理法律

解決了資產評估行業的統一管理問題，出臺統一的行業管理法律既是行業管理的需要，也是行業發展的需要。

3.3發展學歷教育，提高評估人員素質

我國的評估人員素質參差不齊，對此行業協會應與教育部門協商資產評估學歷教育的發展。雖然我國目前有些院校已開設了資產評估的?？平逃究平逃惨延袀€別開設。但各個學校的課程設置差異較大，這也需要協會出面予以協調統一。

第8篇：房地產資產評估程序范文

內容摘要：隨著房地產交易及與之相關的經濟活動日益頻繁，房地產評估日顯重要。在房地產評估中，除考慮市場條件外，還須注意經濟外部性的影響。而傳統的評估方法沒有充分考慮經濟外部性對房地產價格評估的影響，為此，本文引入效用函數進行評估，筆者認為，可得出較為準確、合理的評估結果。

關鍵詞：經濟外部性 房地產評估 效用函數

房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經濟外部性

經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第 k 種經濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi (3-1)

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。

經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等.房地產經紀人專業基礎.東南大學出版社，2002

2.王洪衛等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997

3.黎詣遠.西方經濟學.高等教育出版社，1999

第9篇：房地產資產評估程序范文

房地產評估方法主要有成本法、收益法和市場法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產評估中的應用，通過描述房地產評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運用過程，著重剖析房地產評估中成本法存在的問題，提出改進建議。

關鍵詞：

房地產評估；成本法；應用

隨著房地產行業逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發生，交易過程中的矛盾激化已成為常態。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機會。從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產生，房地產真正的價值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計算房地產真正的價值，就需要專業的房地產評估人員來進行估價，因此房地產評估人員所接受的評估工作變多，房地產評估行業業務量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應用的不足，使得評估值更準確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產開發過程中的開發成本、建設費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產價值或價格方法。

（二）成本法的范圍

成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經濟利益或潛在經濟利益的房地產；同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開發或是新開發的房地產；（2）公益或是公用為目的的房地產，例如公園、醫院等；（3）設計獨特或是針對特定使用的房地產，例如工廠、機場等；（4）處于保險和損害賠償狀況下房地產。

（三）成本法的基本公式

成本法是站在購買者的角度，重新構建房地產評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發生的必要支出、稅費和開發利潤的總和。公式一：房地產價格=土地取得成本+建設成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費+開發利潤房地產評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。土地價值的公式是將扣除建設成本，土地是不需要建設的，所以建設成本是屬于房屋價值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價值中。土地價值計算時，還應注意，實際中取得的土地不能直接使用，開發土地的成本也應計入土地價值中。公式二：建筑物價格=重置價格-建筑物折舊建筑物折舊=物質折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）即：建筑物價格=重置價格×成新率

（四）成本法的房地產評估程序

第一步，了解評估對象的價格構成以及收集基本信息，例如房地產買價和稅費，房屋的使用狀況等；第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產設計、規格等通過改進、更新之后評估的價值，由于評估時是預估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價。重建價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價對象在價值時點、國家制度和市場環境相同）；第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進行同類匯總，分別測算折舊額；第四步，計算成本價值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結果。

二、成本法在房地產評估中存在的問題

（一）忽略效用價值

使用成本法對房地產估價時，是從會計的角度，以生產費用論為理論基礎，價格是由生產過程中必要支出決定的。實際評估中，很容易忽略房地產效用產生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應注意房地產的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規模是兩個正大廣場，處于外環區域。成本的投入遠遠超出了實際的效用，超出了當地市場的需求和當地消費者消費能力，導致現在仍然處于爛尾狀態，沒有發揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產生產必需的費用來評定房地產的價值過于片面。應在評估時，先考慮房地產的效用能否被市場所需要，再建立在生產所必要的費用上，加上效用給房地產帶來的價值。

（二）不能準確表達折舊金額

直線法計算折舊是假定房地產的經濟壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運用直線法計算房屋的折舊，是不準確的。實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產的實際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產后期的修理費和折舊費因房地產老化也逐年增加。運用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴重，折舊額又被低估，沒有體現出折舊是逐年增加的現象，違背了配比原則。運用成新折扣法計算房地產的現值是房地產的重新構建價格乘以房地產的成新率。房地產的成新率是由估價人員依據房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數值會受到估價人員實踐經驗的影響，這對房地產估價師理論知識的掌握、評估經驗有著較高的要求。但對剛成為估價師或經驗不足的估價師不易于運用得當，可能會影響評估結果。

（三）忽略外部環境對價格的影響

成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產的剩余價值。在實際生活中，外部環境同樣也影響著價格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因為污染嚴重，常年無人管理，發出惡臭氣味。此時房屋的價格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因為競選文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價格上漲到了3，200元左右每平方米。評估的主體沒變，房地產的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據公式房地產的價格不應該出現大幅度的變化。但實際上房地產的價格會隨著周圍的環境優化、設施健全、交通便利、停車位充足等外部環境因素的提升而變動。評估人員往往走入誤區，評估房屋只對房屋評估，忽略外部環境的影響，會使評估值不夠準確，偏離實際值。

三、成本法改進建議

（一）增加效用評定的環節

通過上面效用所產生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調整，也就是說功能折舊改為功能調整，外部折舊改為外部調整。房屋效用的增減可以通過功能調整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進了場地附近的經濟發展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調整對房屋價值調高。

（二）增加實地折舊鑒定環節

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉移規律。不能準確地計算出房屋的折舊程度，可以通過評估人員的經驗，對房屋的結構、設備等維護程度，進行實地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實際的折舊根據實際的側重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實地反映了房屋的損壞程度，使得評估值更加準確地反映房屋的價值。

（三）增加外部環境的修正

可以結合市場法進行修正，將外部環境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，例如對市場供求、外部環境和無形價值等，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數，評估人員根據本身的經驗，實地考查，判斷非實體的價值影響，適當調整評估值。估價師應對當地經濟發展、房價走勢和政策出臺等十分熟悉，并能靈活運用于實際評估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區環境改善、設施完善和交通更便捷等，通過系數調整價格。

四、案例分析

（一）評估對象概要

大連市某工廠因經營不善出售其中一部分房產，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評估范圍

評估范圍：某工廠出售辦公樓的價值評估。

（三）評估目的

評估目的：某工廠出售。

（四）評估基準日

評估基準日為2015年5月30日。

（五）評估方法及過程

采用成本法評估辦公樓的價格。重置價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復原所用的成本。評估思路是將根據調查辦公樓建設的必要費用測算出重置價格，再通過新舊程度進行修正。本題我們選用公式二計算評估值：建筑物價格＝重置價格×成新率。成新率我們采用改進后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實地成新率占60%。1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結構為磚混結構。有防盜門、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監控設備，通水、電、訊等基礎設施。維護狀況一般。2、重置價格。房地產估價師獲得相關數據如下：辦公樓的建筑安裝工程費由土建安裝直接費、安裝工程直接費和裝飾裝修工程直接費三部分組成。（表1）建筑安裝工程費總額＝1800×1000＝1800000（元）＝180（萬元）專業費用和管理費用為建筑安裝工程費的11.2%，銷售費用為20萬元，建設期半年，費用視為均勻投入，稅費18萬元，投資利潤率為20%。（折現率為6%）專業費用和管理費用＝180×11.2%＝20.16（萬元）≈20.2（萬元）銷售費用＝20（萬元）投資利息主要是將開發完成的必要費用的投入計息，考慮其機會成本。本案例采用的是復利現值，由于所有費用視為均勻投入，所以計息期為三個月，也就是0.25，復利是以年為單位，則計息期為0.25年。還應注意本案例求取的是利息的復利現值，計算時應扣除本金的部分。投資利息＝（180+20.2+20）×［（1+6%）∧0.25-1］≈3.2（萬元）開發利潤=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬元）重置價格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬元）3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%房地產評估師根據實地考察，房屋維護狀況一般，設備損壞程度較高，實地成新率為40%。綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評估結果

辦公樓評估值＝重置價格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬元）上述內容是對成本法的簡單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實際問題。成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環境因素、評估人員經驗要求高等缺點。想要解決這些問題，只有從實踐中多獲取經驗，才能防止評估值偏離實際值的最大標準。隨著房地產評估行業的不斷進步，對方法的使用就更加嚴格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻：

［1］劉晨光，余曉鳳.淺談資產評估案例教學———以房地產評估成本法和市場法為例［J］.華人時刊旬刊，2015.8.

［2］蘇蕾蕾.房地產估價中成本法的改進研究［D］.武漢理工大學，2014.