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第1篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

近期，筆者參加了對某市房地產(chǎn)開發(fā)項目稅費征管情況專項審計調(diào)查，對房地產(chǎn)稅收征繳情況進(jìn)行了延伸，發(fā)現(xiàn)地稅部門在稅收征繳過程中存在以下幾個問題：

一、地稅部門專業(yè)化管理還有待提高

地稅部門對房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況日常監(jiān)管主要依托房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自查，地稅稽查部門監(jiān)管力度有限，無法對全部的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面審查，地稅部門難以實時掌握房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況。審計過程中，通過翻閱部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)繳銷的發(fā)票和收據(jù)存根存在缺失，僅以部分紙質(zhì)銷售記錄歸檔，未單獨設(shè)立電子銷售臺賬，未設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)電子檔案數(shù)據(jù)，紙質(zhì)檔案歸檔數(shù)據(jù)與企業(yè)發(fā)生的銷售數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重的滯后性。如若對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收清繳，必須依托企業(yè)重新提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對提供數(shù)據(jù)的真實性和完整性無法進(jìn)行查證，增加了稅收清繳的難度。

二、納稅平臺系統(tǒng)存在一定的漏洞

該省地稅系統(tǒng)現(xiàn)在使用的地稅納稅平臺于2012年初投入使用，與以前使用的納稅平臺相比，有較大的提升，更加人性化，主要分為稅收查詢平臺、開票系統(tǒng)、網(wǎng)上納稅申報平臺等。但筆者通過計算機審計方法對地稅納稅平臺各個子系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行審計發(fā)現(xiàn)，該系統(tǒng)仍存在一些漏洞。

一是關(guān)鍵字設(shè)定存在漏洞。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在多個納稅人管理碼和納稅人名稱，稽查部門對部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行查補稅收時，填報房地產(chǎn)企業(yè)納稅數(shù)據(jù)較為隨意，存在僅填列納稅人管理碼，漏填納稅人名稱的情況。該系統(tǒng)應(yīng)將納稅人名稱設(shè)定為關(guān)鍵字，杜絕以上情況的發(fā)生，填報房地產(chǎn)企業(yè)納稅基本資料時應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，必須保證房地產(chǎn)企業(yè)一戶一碼，確保納稅數(shù)據(jù)的完整性。

二是僅繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，導(dǎo)致城建稅和教育費附加納稅不及時。筆者通過對開票系統(tǒng)進(jìn)行穿行測試過程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)僅需繳納營業(yè)稅就可開具銷售收入發(fā)票，根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，城建稅和教育費附加在征收營業(yè)稅時應(yīng)同時繳納。該系統(tǒng)在開票環(huán)節(jié)應(yīng)增加營業(yè)稅、城建稅和教育費附加同時繳納才可開具銷售收入發(fā)票的設(shè)定，杜絕城建稅和教育費附加納稅不及時的情況發(fā)生。

三是開票系統(tǒng)未設(shè)定單價下限。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，存在部分購買人以低價購入房產(chǎn)的問題。房產(chǎn)單價遠(yuǎn)低于同類型房產(chǎn)的平均價，開票系統(tǒng)未設(shè)定單價下限，企業(yè)可隨意開具低價格銷售發(fā)票，造成稅源流失嚴(yán)重。開票系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)同類型房產(chǎn)的單價價格設(shè)定單價下限，杜絕此類情況發(fā)生。

四是稅收查詢平臺字段間勾稽關(guān)系不嚴(yán)謹(jǐn)。稅收查詢平臺中的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額3個字段存在勾稽關(guān)系，計稅依據(jù)乘以稅率等于應(yīng)納稅額。筆者通過數(shù)據(jù)驗證，發(fā)現(xiàn)部分納稅記錄不符合該勾稽關(guān)系，造成不符的原因是計稅依據(jù)中部分已納稅，該查詢平臺未剔除已納稅的計稅依據(jù)。查詢平臺應(yīng)更正相關(guān)勾稽關(guān)系，剔除已納稅的計稅依據(jù)，保證平臺數(shù)據(jù)的合理性。

三、部分稅種存在預(yù)征的問題

由于稅收收入占該市財政收入的主要組成部分，稅收收入的多少直接關(guān)系到該市財政收入。然而地稅部門為完成稅收任務(wù)，強行向部分國有房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征大額土地增值稅和營業(yè)稅，預(yù)征的土地增值稅和營業(yè)稅在以后年度進(jìn)行抵減。根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及條例的規(guī)定，地稅部門無權(quán)要求納稅人提前預(yù)征稅收，除有特殊規(guī)定外。此行為擾亂了稅收征管秩序，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

四、部分稅種征管力度不足、征管政策不到位

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多，不同稅種的征收范圍、納稅義務(wù)時間和稅率相差較大，要求稅收征管員必須熟悉掌握各類稅種的內(nèi)容、特性以及規(guī)定。而且針對不同稅種各級政府出臺的征管政策不同，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，加大了對該行業(yè)稅收征管的難度。以下是幾種主要稅種征管存在的問題：

一是土地增值稅。土地增值稅對于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管一直是個大難題，該稅種的稅收收入與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的增值額占比掛鉤，根據(jù)增值額占可扣除成本的比例，稅率波動區(qū)間為0到60%。該稅種所涉及的會計核算較為復(fù)雜、工作量大和專業(yè)技能要求高，地稅部門對該稅種采取的政策是在銷售期間啟用預(yù)征的模式，預(yù)征率根據(jù)住宅的性質(zhì)不同設(shè)定在1%至5%之間，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到清算條件后，地稅部門要求清算企業(yè)通過社會中介自行清算，由地稅部門復(fù)查后，以房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報告為納稅依據(jù)。但房地產(chǎn)企業(yè)提供的清算報告的真實性有待考究，清算企業(yè)通常會采取虛增成本，降低增值額占可扣除成本的比例，達(dá)到少納稅的目的，造成稅源流失，而且流失的稅源金額較大。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)清算條件分為了可清算和應(yīng)清算兩種形式，地稅部門主要關(guān)注的是應(yīng)清算的房地產(chǎn)企業(yè)，對可清算的企業(yè)過問較少，拖延了稅收入庫的時間，損失了稅收的時間價值。

二是契稅。契稅是針對購房或購?fù)恋氐闹黧w在購買時發(fā)生納稅義務(wù)的稅種。該稅種征稅模式是地稅部門與房管部門聯(lián)合，辦理房產(chǎn)證或土地證時必須繳納契稅并出具納稅證明，此類舉措對辦理房產(chǎn)證或土地證的主體有一定的約束作用。但存在部分群體為了緩征契稅，盡可能的拖延時間辦理房產(chǎn)證或土地證，導(dǎo)致契稅入庫不及時，甚至出現(xiàn)稅源流失的情況。

三是城建稅和教育費附加。城建稅和教育費附加的計稅依據(jù)是營業(yè)稅、增值稅和消費稅，與上述三個稅種同時繳納。筆者通過以營業(yè)稅為基準(zhǔn)，計算城建稅和教育費附加應(yīng)繳數(shù)，與后臺數(shù)據(jù)已繳數(shù)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)大部分企業(yè)城建稅和教育費附加應(yīng)繳數(shù)和已繳數(shù)納稅數(shù)據(jù)不一致的情況，漏繳金額數(shù)目較大。地稅部門對附加稅種的征管未按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，稅收入庫不及時。

四是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅以企業(yè)應(yīng)納稅利潤為計稅依據(jù)，應(yīng)納稅利潤是通過企業(yè)收入減去可扣除成本所得，對于收入和可扣除成本的計算對專業(yè)要求過高，地稅部門為簡化納稅流程，直接以核定征收率計算企業(yè)所得稅，與企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定產(chǎn)生較大的沖突，稅源流失嚴(yán)重。

針對上述問題，筆者認(rèn)為地稅部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管力度，可以從以下幾方面入手：

一是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理。如建立電子檔案數(shù)據(jù)系統(tǒng)，包括實時銷售臺賬、實時發(fā)票繳銷記錄、實時納稅記錄、各年度財務(wù)報表、開發(fā)樓盤基礎(chǔ)資料和綜合分析子系統(tǒng)等，有利于降低稅收征管難度，避免稅源流失，不斷完善監(jiān)管漏洞。

二是加強內(nèi)部審查力度。建議每年定期對納稅平臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行專門的數(shù)據(jù)分析，積極聽取采納基層稅收征管員等其他崗位人員發(fā)現(xiàn)的問題和提出的建議，尋找系統(tǒng)漏洞、監(jiān)管漏洞和制度漏洞等問題，通過剖析漏洞產(chǎn)生的原因，逐步完善稅收征管制度、方法和手段。

三是協(xié)同其他職能部門或聘請社會中介進(jìn)行聯(lián)合征管，提高征管力度。地稅部門可協(xié)同財政、審計、房管和司法等部門對房地產(chǎn)行業(yè)稅收進(jìn)行聯(lián)合清理，各司其責(zé)，提高地稅部門征管力度，挽回稅源流失的局面。對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，可由地稅部門聘請社會中介，社會中介將以地稅部門的利益為出發(fā)點，提高清算報告可信程度。

第2篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、造成農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場存在的原因

（一）是在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工的經(jīng)營主體規(guī)模普遍較小，達(dá)不到房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工所要求的資質(zhì)，很多都是開發(fā)單位自己找施工隊施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發(fā)商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊施工。

（二）是農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)范化程度低。農(nóng)村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質(zhì)的單位，自我保護(hù)意識不強。同時，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發(fā)單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質(zhì)只有四級，也不具備商品房開發(fā)資質(zhì)。

（三）是監(jiān)管力量薄弱。在農(nóng)村，建筑市場的管理只有鄉(xiāng)政府的城建辦負(fù)責(zé)規(guī)劃審批，房地產(chǎn)市場除了工商部門監(jiān)管外基本處于真空。

（四）是違規(guī)越權(quán)審批土地現(xiàn)象嚴(yán)重。現(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)費較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規(guī)越權(quán)審批土地，對報建項目把關(guān)不嚴(yán)，甚至為開發(fā)商出謀劃策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區(qū)烏衣鎮(zhèn)擔(dān)子辦事處事件就是很好的案例。

二、農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場違法行為的分類與特征

農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場的違法行為按違法性質(zhì)可以分為兩大類，一是經(jīng)營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個方面分別加以探討。

（一）有關(guān)農(nóng)村建筑市場和房地產(chǎn)市場經(jīng)營主體方面存在的違法行為

*、無照經(jīng)營開發(fā)行為

按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格證喝營業(yè)執(zhí)照后方可經(jīng)營，但在南譙區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的基本上都是無證照經(jīng)營，我們查處的**起都是如此。

*、無預(yù)售許可證，預(yù)售房屋的行為

《無照經(jīng)營查處取締辦法》規(guī)定：對應(yīng)當(dāng)取得而未依法取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動的無照經(jīng)營行為，由工商部門依法查處。商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售房屋的一個通行證，通常要求開發(fā)商在房子做到八樓以上方可申領(lǐng)預(yù)售許可證，實際操作中，許多開發(fā)商為贏得時間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預(yù)售廣告，收取預(yù)付款，進(jìn)行房屋預(yù)售。我們在查處擔(dān)子、烏衣等地的房地產(chǎn)市場時，施工場地還在打樁，售樓部內(nèi)房屋預(yù)售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預(yù)售廣告到處散布，對已預(yù)訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預(yù)付款，倘若該企業(yè)因故無法預(yù)期拿到預(yù)售許可證，不僅擾亂了市場，也會給消費者權(quán)益帶損害，從而引發(fā)許多不必要的糾紛。

*、掛靠經(jīng)營問題突出

掛靠經(jīng)營有兩個方面，一是開發(fā)商掛靠有資質(zhì)的公司，在我們查處的擔(dān)子劉某開發(fā)項目上，當(dāng)事人沒有任何經(jīng)營資質(zhì)，通過關(guān)系找到滁州市陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司，由對方提供營業(yè)執(zhí)照喝房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書，劉某繳付*萬元管理費的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司的證照辦理了立項等手續(xù)。二是建筑企業(yè)項目經(jīng)理掛靠。當(dāng)前在建筑企業(yè)中，以項目經(jīng)理名義掛靠在建筑企業(yè)經(jīng)營的包工頭比較普遍。項目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對工程項目過程全面負(fù)責(zé)的項目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項目上的代表人。項目經(jīng)理是崗位職務(wù)，是企業(yè)的管理者，給予企業(yè)管理人員待遇，企業(yè)可實行具體的項目崗位工資和獎勵制度。按照建設(shè)部《建筑施工企業(yè)項目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，項目經(jīng)理在企業(yè)法定代表人授權(quán)范圍內(nèi)，行使以下管理權(quán)力：*、組織項目管理班子；*、以企業(yè)法定代表人的代表身份處理與所承擔(dān)的工程項目有關(guān)的外部關(guān)系，受委托簽署有關(guān)合同；*、指揮工程項目建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，調(diào)配并管理進(jìn)入工程項目的人力、資金、物資、機械設(shè)備等生產(chǎn)要素；*、選擇施工作業(yè)隊伍；*、進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)分配；*、企業(yè)法定代表人授予的其它管理權(quán)力。項目施工管理承包、項目施工經(jīng)營承包是指項目經(jīng)理受建筑施工企業(yè)法定代表人的委托，對委托的工程項目施工行使組織項目管理班子、指揮工程項目生產(chǎn)經(jīng)營活動、調(diào)配和管理生產(chǎn)要素、選擇施工隊伍以及合理經(jīng)濟(jì)分配的企業(yè)內(nèi)部行政管理權(quán)，并實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由建筑施工企業(yè)對項目經(jīng)理實行項目崗位工資和獎勵的管理責(zé)任承包機制。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是指工程項目施工應(yīng)建立以項目經(jīng)理為首的生產(chǎn)經(jīng)營管理系統(tǒng)，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項目經(jīng)理在工程項目施工中處于中心地位，對工程項目施工負(fù)有全面管理的責(zé)任。它與工程項目施工經(jīng)營承包不同，工程項目施工經(jīng)營承包是指建筑經(jīng)營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規(guī)定，由發(fā)包者（建設(shè)單位）發(fā)包施工項目、承包者進(jìn)行工程建設(shè)的工程項目施工經(jīng)營承包。承包者應(yīng)當(dāng)是有營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的建筑施工企業(yè)。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項目經(jīng)理）是崗位職務(wù)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）是獨立承擔(dān)民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實體。（*）前者的行為是企業(yè)的內(nèi)部管理行為；后者的行為是企業(yè)的外部法律行為。（*）前者承包者（項目經(jīng)理）的經(jīng)濟(jì)利益是項目崗位工資和獎勵；后者承包者（建筑施工企業(yè)）的經(jīng)濟(jì)利益是經(jīng)營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系（包括：簽訂合同、生產(chǎn)資料所有權(quán)（使用權(quán)）關(guān)系、勞動關(guān)系、工程款結(jié)算、工程款投入、債權(quán)債務(wù)等），只有經(jīng)法定代表人的授權(quán)并在授權(quán)范圍內(nèi)以建筑施工企業(yè)的名義才能實施；而后者依法直接以自己的名義對外發(fā)生和實施。由此可見，項目經(jīng)理是工程項目的管理者而不是工程項目的經(jīng)營者。但在實踐中假借項目經(jīng)理項目承包管理之名，實為項目工程建筑無照施工經(jīng)營活動（即掛靠在建筑施工企業(yè)內(nèi)部，借用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、銀行帳戶，以建筑施工企業(yè)的名義從事建筑施工經(jīng)營活動的個人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發(fā)現(xiàn)施工方為張立軍，只有項目經(jīng)理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質(zhì)的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產(chǎn)案件中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在申請設(shè)立登記時，申報注冊資本是***萬元人民幣，經(jīng)查，其向工商部門提供的相關(guān)證明材料，根本沒有資金，我局尚在調(diào)查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規(guī)定，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產(chǎn)廣告中只寫明樓盤的位置、價格、大小，別的一概不讓在廣告中出現(xiàn)，看來，有些消費者確實讓虛假廣告?zhèn)噶诵?。在房地產(chǎn)廣告中我們常見“為回報消費者厚愛以優(yōu)惠成本價銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價位的樓房，其層次、朝向、質(zhì)量都很差。

《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》規(guī)定：在廣告中不得出現(xiàn)含有升值或投資回報的承諾用語；不得出現(xiàn)辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾用語；在預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語；表現(xiàn)項目位置，應(yīng)從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。而在我們擔(dān)子和烏衣發(fā)現(xiàn)一些廣告中就相繼出現(xiàn)了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達(dá)市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區(qū)范圍內(nèi),沒有一家開發(fā)商使用規(guī)范的合同文本,都是私自打印好沒經(jīng)雙方協(xié)商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業(yè)信譽的行為

《反不正當(dāng)競爭法》規(guī)定：經(jīng)營者不將捏造、散布虛偽事實損害競爭對手的商業(yè)信譽和商業(yè)聲譽。在我們調(diào)查中，有些開發(fā)商和售樓人員為了營得更多的交易機會，在消費者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質(zhì)量較差”、“開發(fā)商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結(jié)構(gòu)差，到現(xiàn)在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農(nóng)村，很多土地是集體性質(zhì)的，按規(guī)定只有戶口屬于當(dāng)?shù)氐牟趴梢陨暾堈兀趴梢灶I(lǐng)取房產(chǎn)證，在我們調(diào)查中，很多開發(fā)商都是以職工宿舍的名義開發(fā)建設(shè)，在銷售中并不告知土地的性質(zhì)，并宣稱可以辦理房產(chǎn)證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產(chǎn)證時才被告知不能領(lǐng)取房產(chǎn)證，由于開發(fā)商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關(guān)于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經(jīng)有消費者向我局申訴。還要的利用合同進(jìn)行欺騙，如我局在腰鋪鎮(zhèn)查處的尤玉龍、佘金根無證開發(fā)商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費，把所有責(zé)任推給購房者。

針對以上農(nóng)村房地產(chǎn)市場和建筑市場在經(jīng)營中常見的違法違規(guī)行為，我們工商部門應(yīng)把此做為我們加強房地產(chǎn)和建筑市場監(jiān)管工作的落腳點和著力點，從一下幾個方面加大對房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的法律法規(guī)宣傳力度和違法違規(guī)行為查處的力度：

*、積極與有關(guān)職能部門配合，開展形式多樣的法律法規(guī)宣傳培訓(xùn)，引導(dǎo)開發(fā)商和建筑商走合法經(jīng)營之路，引進(jìn)有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商；

*、加強對基層執(zhí)法人員的法律法規(guī)培訓(xùn)，提高執(zhí)法人員的素質(zhì)，提高辦案能力；

第3篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

[關(guān)鍵詞]商品房 預(yù)售制度 對策

一、我國商品房預(yù)售制度概況

我國的商品房預(yù)售制度起源于香港,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場的繁榮,商品房預(yù)售制度迅速風(fēng)行于全國各地。中國是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立并完善商品房預(yù)售制度的。1994年7月,全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律――《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式,正式確立了商品房預(yù)售制度。此后1998年國務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、2001年及2004年建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等,均對這一制度作了進(jìn)一步的完善。

十幾年的發(fā)展表明,商品房預(yù)售制度對培育我國房地產(chǎn)市場和推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了資本的原始積累,并且預(yù)售使得房地產(chǎn)開發(fā)商降低了融資成本,另外,預(yù)售房價格明顯低于現(xiàn)房,也使得購房者獲得了實惠。因此,在買賣雙方的共同推動下,商品房預(yù)售制度在國內(nèi)迅速發(fā)展。但是,商品房預(yù)售制度在實施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險和市場風(fēng)險,亟待關(guān)注和完善。

二、我國商品房預(yù)售制度存在的問題及成因分析

當(dāng)前,我國的商品房預(yù)售存在的風(fēng)險問題表現(xiàn)在以下幾個方面:

1、交易不公平問題

商品房預(yù)售存在著交易不公平的現(xiàn)象。通過這一方式,房地產(chǎn)商把商品房的開發(fā)風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移給了銀行和社會。根據(jù)我國的預(yù)售制度,當(dāng)商品房還在建設(shè)過程中,買方就已支付大部分房價款。這種不完善的預(yù)售機制使房地產(chǎn)商不僅無息占用預(yù)付款、承建商的墊款、低成本使用銀行資金,而且也不須承擔(dān)施工建設(shè)風(fēng)險和房屋存貨成本等等。因此,開發(fā)商將資金成本大部分轉(zhuǎn)嫁給了購房者,借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款等方式,把開發(fā)項目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)、幾乎全部的開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)移在銀行身上。更有甚者,當(dāng)現(xiàn)房與預(yù)售協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時,處于弱勢的購房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承擔(dān)毀約責(zé)任。

2、居民消費風(fēng)險成本大

在商品房預(yù)售制度下,預(yù)售商和預(yù)購者掌握的信息嚴(yán)重不對稱,增大了居民消費的風(fēng)險成本。商品房預(yù)售的交付履行周期長,不僅要受到建筑材料價格、土地價格影響,還要受到市場供求關(guān)系,不可抗力等因素的影響,交易雙方都面臨著不可預(yù)測的風(fēng)險?，F(xiàn)有國內(nèi)市場的商品房銷售中,開發(fā)商擁有信息優(yōu)勢,而購房者則相對處于信息劣勢的不均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)商往往會利用這種信息不對稱,千方百計隱匿有關(guān)信息,轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,謀取不正當(dāng)利益,產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險”問題。

3、低效競爭

現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成低效率競爭和不公平競爭。商品房預(yù)售制度相對降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻,開發(fā)商只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力,獲得廉價的土地和低成本的貸款,往往就意味著項目的成功。這導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的市場機制,還造成了以“圈錢、圈地”為主要特征的贏利模式和以廣告、炒作為主的銷售方式,大量低質(zhì)開發(fā)商充斥房地產(chǎn)市場。

綜其原因,我國商品房預(yù)售缺乏一套健全、完善的風(fēng)險分擔(dān)機制。購房者和銀行缺乏保障自身利益的法律依據(jù),使得開發(fā)商輕而易舉地轉(zhuǎn)移開發(fā)風(fēng)險;同時缺乏房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體制。目前,對在建商品房銷售行政許可的書面審查沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用,這一機制的缺失助長了低效競爭的發(fā)生;另外,缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中,低于準(zhǔn)入門檻的開發(fā)商充斥市場、參與競爭,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房預(yù)售制度的政策建議

針對上文探討的我國商品房預(yù)售制度主要存在的問題,我們從以下三個方面提出了健全商品房預(yù)售制度的建議:

1、設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險擔(dān)?；?/p>

如上文分析,當(dāng)前商品房預(yù)售中的風(fēng)險分配極不合理,因此,政府應(yīng)用基金平衡交易各方的風(fēng)險、設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險擔(dān)保基金,凡是房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個基金。通過這一機制的設(shè)立,把整個房屋預(yù)售制度的風(fēng)險分散給銀行、消費者以及房地產(chǎn)開發(fā)商,這樣可以有效地平衡各方風(fēng)險。

2、完善預(yù)售房款監(jiān)管

首先把目前我國房地產(chǎn)市場主流的預(yù)收款收存方式變成由買方自己將預(yù)付款存入預(yù)售房款監(jiān)管賬戶的方式,嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售房款資金的使用。房地產(chǎn)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外,不能輕易動用賬戶內(nèi)的資金。因工程建設(shè)需要用款,須由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)審批,監(jiān)管帳戶所屬銀行才能將款項轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。這樣有效避免了開發(fā)商挪用預(yù)收款和攜款潛逃等行為,既保證了商品房預(yù)售款的融資作用,又保障了預(yù)付者的資金安全。廣東省已作過相應(yīng)嘗試,應(yīng)在全國范圍內(nèi)推廣。

3、設(shè)立預(yù)售商品房單項建設(shè)資金審核機制

如前所述,當(dāng)前我國商品房預(yù)售制度導(dǎo)致了大量、低質(zhì)的中小企業(yè)充斥市場,深度危害行業(yè)環(huán)境和社會利益。因此,設(shè)立預(yù)售商品房單項建設(shè)資金審核機制,對房地產(chǎn)企業(yè)實行實時監(jiān)控,經(jīng)過嚴(yán)格審批方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),可有效避免房地產(chǎn)商在其他項目上資金周轉(zhuǎn)不靈時,以預(yù)售商品房為手段,填補資金漏洞,有效地將不合格企業(yè)清除出市場。

參考文獻(xiàn):

第4篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目；前期設(shè)計；存在問題；改進(jìn)措施

中圖分類號TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地產(chǎn)項目前期設(shè)計的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作是指從項目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實施的過程。針對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作而言，設(shè)計依據(jù)必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項目前期設(shè)計工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計；其次，進(jìn)行前期設(shè)計還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設(shè)計建議書。當(dāng)制訂好項目設(shè)計建議書后，通過對項目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報告的編制，然后根據(jù)可行性報告在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設(shè)計文件。其設(shè)計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項目任務(wù)書上報與項目建設(shè)用地的報告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，報送規(guī)劃設(shè)計書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計時，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設(shè)周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項目進(jìn)行前期設(shè)計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時，對房地產(chǎn)項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產(chǎn)項目的前期設(shè)計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項目前期設(shè)計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設(shè)計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計部門，進(jìn)行項目前期設(shè)計工作的很多都是非設(shè)計專業(yè)的設(shè)計師，這些設(shè)計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設(shè)計。

3 針對房地產(chǎn)項目設(shè)計前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設(shè)計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計前期工作的部門，勢必會造成房地產(chǎn)項目前期設(shè)計規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項目設(shè)計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設(shè)計進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計和管理經(jīng)驗。建筑設(shè)計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第5篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

論文摘要：本文首先分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實情況及存在的問題，在此基礎(chǔ)之上提出對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議，以保證我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，從而確保我國宏觀經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)危機的波及下能保持較快平穩(wěn)運行。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一

如前文所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)中的資金大部分來自于銀行或其他金融機構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下，政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實體行業(yè)不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時土地出讓實行協(xié)議出讓制度，因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開放商在土地價格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了《閑置土地處置辦法》，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時間超過出讓合同中規(guī)定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居住群體不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的政策建議

1、完善房地產(chǎn)市場的金融政策建議

(1)實行差別化的信貸政策

行業(yè)間的差別化信貸。如前文分析，在金融危機的影響下，應(yīng)對危機最有效的方式應(yīng)該是推動消費來擴(kuò)大內(nèi)需。擴(kuò)大國內(nèi)的消費需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消費能力。對于有良好發(fā)展前景的實體企業(yè)，銀行應(yīng)該加大信貸規(guī)模；對于產(chǎn)能過剩、高污染、高能耗的企業(yè)，銀行應(yīng)限制信貸規(guī)模。以此來體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，促進(jìn)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。為了抑制房地產(chǎn)投機性需求，應(yīng)對購買不同標(biāo)準(zhǔn)的住房實行不同的政策。

(2)穩(wěn)定人民幣匯率政策

我國房地產(chǎn)市場中存在大量國際游資，在一定程度上是因為國外投資者對人民幣有升值預(yù)期。近年來，人民幣升值的壓力在各個國際集團(tuán)的施壓下不斷增大。在金融危機的背景下，我國的出口行業(yè)已經(jīng)受到嚴(yán)重打擊，人民幣升值會導(dǎo)致更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果。人民幣升值意味著我國的投資品價值也隨之升高。一方面，這意味著我國投資機會增多且收益水平可觀；另一方面，人民幣升值刺激人們形成了強烈的財富效應(yīng)，將房地產(chǎn)作為消費升級的主要焦點。因此，一定要在房地產(chǎn)市場價格回歸到合理的范圍內(nèi)后，才可以放開穩(wěn)定人民幣匯率的政策。

2、完善房地產(chǎn)市場的財政政策建議

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)需求呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性矛盾。有投機性需求的購房者已經(jīng)擁有多套住宅，但在利益的驅(qū)使下，仍然有動機繼續(xù)購房；而具有自住性需求的購房者卻因房價超出實際消費能力，剛性需求無法被滿足。在這種現(xiàn)實的矛盾下，可以通過調(diào)整各方的稅負(fù)差異或財政補貼將投機者、自住者區(qū)別對待，抑制投機性需求，調(diào)控房價。投機性需求旺盛是我國房價不斷攀升的重要原因之一。擁有投機性需求的購房者，只有在房地產(chǎn)的租售等流轉(zhuǎn)過程中才能獲取利潤。通過對兩套或兩套以上住房的居民，征收高額的房產(chǎn)交易稅；對別墅、大戶型房產(chǎn)的持有人征收住房保有稅等措施，會使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求快速下降。

3、完善房地產(chǎn)市場的土地政策建議

(1)有效增加土地供應(yīng)量

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土地供應(yīng)總量直接決定了房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模的上限。在房產(chǎn)需求旺盛，供給不足的情況下，房地產(chǎn)價格只能越來越高。中央政府應(yīng)制定有效措施，改變以拉動GDP增長和增加財政收入為考核指標(biāo)的機制。引導(dǎo)地方政府將目標(biāo)和責(zé)任從短期利益轉(zhuǎn)向長期解決民生問題上。同時，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)“囤地”現(xiàn)象嚴(yán)重的現(xiàn)實，應(yīng)將打擊土地閑置行為的辦法落到實處。

(2調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

應(yīng)該由住房供給結(jié)構(gòu)來決定，而住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)以居民收入結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。當(dāng)前我國城市居民收入結(jié)構(gòu)呈橄欖形。地理位置優(yōu)越，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相對偏僻，周圍配套設(shè)施不齊全，無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，在未來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，應(yīng)更多地增加中小戶型、中低價位的商品房開發(fā)土地供給，增加商品適用房、保障性住房及廉租房的土地供給。當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房供給增加時，便可適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房及保障性住房的申請標(biāo)準(zhǔn)，解決“政策夾心層”的住房問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳柳欽，中國房地產(chǎn)發(fā)展的回顧展望[J]，廣東經(jīng)濟(jì)，2009(06)：14-20.

第6篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴(yán)重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴(yán)重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房價漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標(biāo)。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護(hù)住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達(dá)到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.

第7篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞：會計準(zhǔn)則；公允價值計量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價值計量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計量的有116家，占比8855%。

（二）公允價值確定方法統(tǒng)計分析。統(tǒng)計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價格、資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價格，有5家采用資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計量模式轉(zhuǎn)換引起報表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式到公允價值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會計政策的變更進(jìn)行會計處理，企業(yè)會計準(zhǔn)則對該項會計政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對變更前一年的比較財務(wù)報表進(jìn)行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式所做的追溯調(diào)整會引發(fā)財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、所有者權(quán)益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。

二、公允價值計量在房地產(chǎn)行業(yè)運用中存在的問題

通過對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對比公允價值準(zhǔn)則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。

（一）公允價值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和減值，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價值重新入賬，對于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0。可見，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環(huán)境得到明顯改善，但對于投資性房地產(chǎn)的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據(jù)，在客觀價值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤的行為有了可乘之機。

三、公允價值計量應(yīng)用中存在問題的原因分析

（一）市場環(huán)境的限制。近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業(yè)的實際價值，但相比于發(fā)達(dá)國家而言，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區(qū)才存在活躍的市場價格，大部分企業(yè)受市場條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產(chǎn)市場的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內(nèi)顯現(xiàn)出來，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

四、公允價值計量應(yīng)用的改進(jìn)對策與建議

為促進(jìn)公允價值計量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點對策與建議。

（一）加強公允價值計量和信息披露的監(jiān)管力度?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則》對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量和披露都有嚴(yán)格的規(guī)定。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號――公允價值計量》對此進(jìn)一步加以強調(diào)和細(xì)化。對比上市公司在年報中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)并沒有嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒有明確說明。要進(jìn)一步推進(jìn)公允價值計量的應(yīng)用，就必須加大對上市公司準(zhǔn)則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強對評估機構(gòu)的資質(zhì)審查和獨立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評估機構(gòu)在公允價值的運用中擔(dān)任著重要角色。然而，目前我國評估機構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過程中也常常“不獨立”，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評估機構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，并定期進(jìn)行資質(zhì)審查和獨立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強評估機構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的規(guī)范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 張秀麗.公允價值計量屬性――基于投資性房地產(chǎn)應(yīng)用研究[J].經(jīng)營管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我國會計公允價值應(yīng)用中存在的問題及對策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價值在會計實務(wù)中的應(yīng)用[J].經(jīng)濟(jì)研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價值的實證理論分析與中國的機遇研究[J].財經(jīng)研究.2005，1（1）：83-93.

第8篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞:可行性研究;問題;建議

中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

2008年第三季度的全球金融風(fēng)暴對我國經(jīng)濟(jì)增長形成較強沖擊,在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性下滑和國外經(jīng)濟(jì)金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè),也受到經(jīng)濟(jì)危機浪潮的嚴(yán)重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應(yīng)的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的形勢。因此,加強房地產(chǎn)項目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆斯?格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當(dāng)房地產(chǎn)項目分析師認(rèn)為,一個項目詳細(xì)的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性,那么這個房地產(chǎn)項目就具有‘可行性’”。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運用科學(xué)的技術(shù)評價方法,得出一系列評價指標(biāo)值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點、以資源投入為限度、以科學(xué)方法為手段、以系列評價指標(biāo)為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項目在技術(shù)上能否實施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟(jì)效益。

可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設(shè)計階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)、作為項目后評估的依據(jù)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

1、基礎(chǔ)工作不扎實。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告,首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作,需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經(jīng)費、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。

2、人員素質(zhì)不高。可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識。當(dāng)前房地產(chǎn)項目的可行性研究報告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質(zhì)量的可行性研究報告。

3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告主要體現(xiàn)在:工程實施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設(shè))規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清,依據(jù)不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性,這就必然會更多地關(guān)注項目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響,有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風(fēng)險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。

5、風(fēng)險預(yù)測不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等,但實踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,對以上風(fēng)險分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應(yīng)的工程造價的定額、標(biāo)準(zhǔn);在經(jīng)濟(jì)評價中,隨心所欲地采用一些過時的財務(wù)比率和參數(shù)等。

6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā),對如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。

二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的建議

針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報告,應(yīng)做好以下幾方面的工作:

1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對建設(shè)單位和設(shè)計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應(yīng)有計劃、有組織、多渠道地對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn);此外,相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才,適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2、突出重點,提高效率。對于不同類別、不同規(guī)模的項目有其自身的特點,具體到某一特定的項目,研究的重點也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實細(xì)致,重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確,有關(guān)項目選址、建設(shè)(生產(chǎn))規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選,同時應(yīng)特別強調(diào)市場需求分析、預(yù)測和風(fēng)險分析。

3、嚴(yán)格審批程序,加大項目管理。按建設(shè)程序辦事,嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項目前期質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序,各類項目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限,對項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時,加強開發(fā)項目管理,強化質(zhì)量意識。

4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息(在香港,測量師在分析時,可以從香港土地注冊處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外,有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進(jìn)一步提高可行性研究的實用性。

5、加快專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強可行性研究的外在動力。

6、重視風(fēng)險分析。投資項目的建設(shè)要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項目的風(fēng)險分析和控制。

為了有效地防范和控制風(fēng)險,在可行性研究中,就應(yīng)重視對項目潛在風(fēng)險因素的挖掘、評估風(fēng)險發(fā)生的頻率、風(fēng)險發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析來講,這不等同于經(jīng)濟(jì)評價中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應(yīng)從不同的角度,分析各種風(fēng)險因素變化的可能性,并相應(yīng)分析對經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況,且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險因素具有層次性,應(yīng)深入分析,以識別最基本的風(fēng)險單元,這樣才能有針對性地防范風(fēng)險。風(fēng)險分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風(fēng)險意識,就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項目風(fēng)險,做出科學(xué)決策。如果項目評價及其風(fēng)險分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話,建設(shè)項目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設(shè)計、施工管理有效結(jié)合。設(shè)計管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行,同時又必須是對可行性研究的補充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設(shè)計施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]最新房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價及分析報告書編制實例手冊.

[2]張威.可行性研究在項目建設(shè)中的作用[J].電大理工,2009.

[3]丁錦萍.關(guān)于加強項目可行性研究的幾點思考[J].山西化工,2002.

第9篇：房地產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，各部門協(xié)調(diào)行動，進(jìn)一步規(guī)范城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場，保證我縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

二、工作機構(gòu)

為保障專項整治工作的順利開展，成立縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府主要負(fù)責(zé)同志任組長，縣人大、縣政府、縣政協(xié)分管負(fù)責(zé)同志和縣監(jiān)察局主要負(fù)責(zé)同志任副組長，相關(guān)部門和單位負(fù)責(zé)同志為成員，集中時間，開展專項整治工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣監(jiān)察局，抽調(diào)專人集中辦公。

三、工作原則

統(tǒng)一組織，分工負(fù)責(zé)；突出重點，分步實施；整糾結(jié)合，務(wù)求實效。

四、整治對象和范圍

城區(qū)2007年以來出讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目和所有在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目（附件一）。

五、整治的重點內(nèi)容

（一）項目批準(zhǔn)情況。項目是否取得縣政府或縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會（縣城區(qū)規(guī)劃審批領(lǐng)導(dǎo)小組）批準(zhǔn)。項目出讓前是否由規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件，是否按規(guī)定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，是否取得預(yù)售許可等。

（二）規(guī)劃執(zhí)行情況：項目是否按批準(zhǔn)規(guī)劃實施，有無擅自調(diào)整容積率情況，項目配套設(shè)施建設(shè)及使用情況，有無擅自改變配套設(shè)施用途等。

（三）出讓合同履行情況：項目是否按合同約定進(jìn)行建設(shè)，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發(fā)周期等現(xiàn)象。

六、整治的時間安排

從7月下旬開始，用兩個月左右時間完成專項整治工作。

七、整治的方法步驟

（一）動員部署（7月31日前）

召開城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)專項整治工作會議，領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員和各房地產(chǎn)項目開發(fā)單位負(fù)責(zé)人參加會議，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解專項整治的重要性和嚴(yán)肅性，按實施方案認(rèn)真進(jìn)行自查自糾。同時，各有關(guān)單位細(xì)化實施方案，進(jìn)一步制定落實措施。

（二）自查自糾（8月10日前）

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按專項整治內(nèi)容進(jìn)行自查自糾，于8月10日前將專項整治自查表（附件二）及附件材料報送領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

（三）全面清理（8月11日至9月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組組織專門工作組，對照開發(fā)企業(yè)自查表及相關(guān)材料，赴各房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場檢查，調(diào)查清楚開發(fā)項目批準(zhǔn)面積、開工面積和實際建設(shè)面積以及應(yīng)配建的公共設(shè)施，摸清存在問題及企業(yè)整改情況，造冊登記，形成檢查報告。

（四）集中處理

針對存在的問題，由各部門提出處理建議，報領(lǐng)導(dǎo)小組研定后，集中處理。

八、整治的工作要求

（一）提高認(rèn)識，精心組織。專項整治工作涉及到我縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，涉及到群眾的切身利益，各單位要充分重視，抽調(diào)熟悉政策、熟悉情況的精干力量，組成專項整治工作隊伍，確保整治工作順利進(jìn)行。