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第1篇：房地產財務風險分析范文

一、房地產企業成本及控制措施

（一）房地產企業成本的內容

1、房地產企業的成本

房地產企業成本是指房地產企業在開發、建設和經營中所產生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發間接費和公共配套費等。

2、房地產企業的費用

房地產企業的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產企業在開發、建設和經營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。

（二）房地產企業的成本控制

1、立項階段的成本控制

立項階段需要做好成本規劃，成本規劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經濟分析，成本規劃及估算，現金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

2、設計階段的成本控制

設計階段是房地產企業成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。

3、建設階段的成本控制

建設階段是成本控制中心環節，除了要做好現場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結合現場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質優、價廉的承包商；第四，規劃和落實好工程款的支付時間節點，有效控制財務成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產企業交付，第二是房地產企業按照合同向業主交付產品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業管理方協調好，做好產品交付工作，防止出現產品交付糾紛、違約情況。

二、房地產企業的財務風險分析

（一）房地產企業的融資風險分析

融資風險指的是企業為取得財物利益而產生的舉債，這會增加企業到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產企業的融資風險主要表現在融資規模持續增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產資金信托等。

（二）房地產企業的投資風險分析

投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產企業投資風險的表現是房地產開發投資的規模持續增長，房地產市場庫存較高，房地產企業部分投資行為不合理等。

（三）房地產企業資金回收與收益分配的風險分析

資金回收風險指的是房地產企業由于財務問題而導致企業再生產時發生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業生產經營的活動帶來的影響。房地產資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內外兩個方面產生的。內部因素主要為管理層制定的企業資金回收和收益分配規定不合理；外部因素主要指的是房地產企業對所處環境了解不足，如未能掌握行業和國家政策的變動等。

三、房地產企業成本于財務風險間的關系

由于房地產行業自身的特點以及房地產企業的迅速發展，導致房地產企業面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好的對這些風險進行控制，將會帶給企業非常大的損失，甚至會導致破產的危機。房地產企業的成本對于財務風險的影響主要表現在對融資規模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業財務風險。

第2篇：房地產財務風險分析范文

一、房地產業財務風險現狀分析

1.籌資渠道單一。我國房地產企業籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產最主要的融資渠道，房地產的開發資金有超過70%源于銀行信貸，房地產泡沫風險大部分由銀行承擔，幾乎所有的其他行業都與銀行息息相關，牽一發而動全身。因而，改變這種以銀行為主導的房地產融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產負債率偏高。企業在經營過程中，負債率過大將會加大房地產企業的風險，如果資金流出現問題，企業會出現經營困難、縮小規模甚至是破產等后果。所以大部分企業的負債率應該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業資產負債率都高達近80%，就不難想象那些規模較小的公司了。大多企業都保持一個高負債率的原因就是因為當這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負債利息很低甚至沒有，像預收款項和應付款，相當于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產企業有可能會承擔不起高額的利息費用。

3.資金回籠慢。房地產行業不同于普通的制造業和服務業，涉及到建筑的設計建造、銷售售后，它的經營過程都比較長，從前期審批、規劃、投標購買土地的使用權以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業就需要不斷地投錢進去，并不會取得收益，所以說房地產的資金回籠慢。另外由于現在的銷售策略幾乎所有地產企業都是實行分期付款的，雖然企業也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產行業是超高的利潤。在這種利益的驅使下，才會出現國內現在“全民炒房”的熱潮。房地產企業更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現在“鬼城”已經屢見不鮮了。

二、房地產企業財務風險的成因

針對房地產的財務風險成因，我們可以從內部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業內部的原因。①行業特性。房地產這個行業很特殊，需要比汽車行業還多的前期資金投入，需要僅短于醫藥行業的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩定以及應收賬款的回收，房地產存在著各種不確定。這些都會給地產行業的財務狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結構不合理。我國房地產商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產商發展起來，大半要歸功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產商財務上的依賴性。經統計，我國大部分房地產的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現在已經有一些地產領頭羊開始向證券市場融資轉變，但是還需要很長的路程。而如果企業一直保持這樣的情況，從企業到銀行無論哪一方出現了問題，都將引起巨大的財務危機。

2.企業外部的原因。①政策環境的抑制。房地產與社會的各行各業息息相關，從房地產起始階段，國家很是關注，從起始時期的大力支持，到地產過熱時候的貨幣財政政策的干預，都表明了房地產是政府眼中的焦點。所以，房地產業的情況還與該時間段的政府政策導向有關。國家干預有廉租房建設、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產商的銷售量。另一方面，作為房地產商最重要的是土地，國家土地政策發生變化，房地產的經營肯定也會發生變化，如果土地開發區價格變得太高，開發商的成本必定升高，然后企業就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務風險的。綜上所述，國家政策是房地產業的風向標，國家政策會影響房地產的發展。②經濟環境低迷。經濟低迷的時候，每個行業都會受到影響。每個國家甚至地區都有它自身的發展周期，當當地處于發展周期的上升階段時，房地產行業也會跟著繁榮，當發展到了峰點，超出當地所能承受的，就會衰退下來，最先受到沖擊的都是房地產。房地產由于資金占用期長回收慢的特點，經濟環境低迷對房地產行業會造成很大影響。③市場環境供需不合理。市場經濟的根本就是經濟活動是由市場來影響發展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經濟的發展，國家對房地產行業的重視，房地產出現了嚴重的不合理現象。像北京、上海、深圳等國內數一數二的城市，房子明顯供不應求，而一些二三線城市，卻隨著房地產行業的過熱，出現了供大于求的現象。許多房地產商并沒有長遠眼光，只聚焦于高檔房產與豪宅的投資開發，形成了浪費閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費人群。結果是，地域差異、產品開發單一造成的供需不合理會造成企業的財務風險。

三、房地產企業財務風險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產企業開展經營活動的起始就是籌資，而籌資方式決定了風險防范水平。企業可以利用發行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業無力承擔高額的利息費用，發行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔。三是房地產企業最好實現并且最有用的是發行債券，雖然我國限制房地產企業發行債券。相對于銀行信貸發行債券具有明顯的優勢，最重要的就是利率低，而且穩定，可以很大程度上降低房地產企業的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業的償債壓力更小；四是可以打破房地產企業銀行信貸籌資的單一模式，優化融資結構。尤其當政府要抑制房地產企業過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產企業必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業才能存活下去，而對于那些新興企業迎接的只有毀滅。

2.降低資產負債率。企業為了獲得更多的效益，會進行很常見的負債經營。但是如果負債經營不合理，就會造成很高的財務風險，越是單一不合理負債越容易出問題。企業可能為了短時間的擴張不管自身的資本結構而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負債與長期負債的平衡，也就是合理安排負債結構，如果能把短期負債控制在一定的范圍，是企業所能承擔的，然后再借的適合企業長期發展的長期負債，能很大程度上降低財務風險。

第3篇：房地產財務風險分析范文

關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險測度

房地產業是一種高風險、高收益的產業，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業，由于資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點，同時存在行業自身尚不成熟、體制不健全、法規不規范等問題，決定了房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。中國指數研究院2008年6月的一項有關房地產上市公司研究成果表明：滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經濟增加值）降幅明顯。數據顯示，近百家滬深房地產上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產成本壓力日益加大。房地產企業的財務風險成為當前房地產企業亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產企業財務風險，并就此提出防范房地產行業財務風險的相關對策，從而為促進我國房地產企業健康發展進行積極探索。

一、房地產企業財務風險表現形式及其管理問題分析

（一）房地產企業財務風險的表現形式 房地產開發企業，財務風險主要表現為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線。籌資結構不穩定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等，為企業埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產企業需要的資金鏈一般都很長。在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產企業沉重的負擔。自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產企業來說，高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。

（二）房地產企業財務風險管理存在問題 目前房地產企業財務風險管理存在問題主要有：（1）企業貸款比較隨意。目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。有些房地產企業為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業負債規模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業喪失償付能力或破產的可能性也增大。（3）資本結構不合理。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內部信息傳遞不暢。目前，大多數房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發項目缺乏合理規劃和科學管理。由于房地產具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權或是使用權的轉移；其次，由于房地產投資的規模大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，因此，科學的規劃和管理非常重要，一旦規劃不合理，開發定位出現失誤，投資分析缺乏可靠依據、開發過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質量控制等，就會造成企業財務風險的出現。鑒于房地產企業發生財務危機的現實，房地產企業只有構建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發現財務危機的相關動向，隨時動態跟蹤公司的財務狀況，根據預警判別值的變化和判別區間的歸屬來預測公司發生財務危機的可能性，及時發現導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。

二、房地產企業財務風險的實證測度

（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產行業上市公司數目，ST公司數目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結果的準確性和可靠度。本文選取的具體數據和相關指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產與非流通股數相乘計算的；所有年報數據均采用合并會計報表中的數據；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產、凈資產收益率、每股收益采用非國際標準數值；總資產按年末數計算。

（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業破產發生的概率。他通過選用66家樣本企業，即33家破產企業和與之相對應的相同規模相同行業的33家正常企業，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權重，這五個變量分別為營運資本/總資產、留存收益/總資產、息稅前利潤/總資產、股權市價總值/總負債、銷售收入/總資產，并依據這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數據代入Z模型計算出一個數值，根據該數值歸屬哪個區間來預測企業財務危機發生的可能性，其本質是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結搜集到的破產企業數據中，發現了判別Z模型經驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業被認定為財務狀況良好，破產幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業通常財務狀況不穩定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業被認為存在極大的破產概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區間如（表1）所示。從Z模型判別區間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業出現的財務危機越小，破產機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業出現破產機率逐漸增大。同時奧爾曼還發現Z模型在企業破產時前一年預測企業破產情況正確率相當高，在33家破產企業樣本中能有效預測31家，33家正常企業樣本也能準確預測到32家未發生破產，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業即25家破產企業和56家非破產企業，同樣采取類似的判別方法，實證結果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債）/總資產；X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產；X3：息稅前利潤/總資產=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產；X4：股權市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數十每股凈資產×非流通股數）/負債總額；X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/總資產。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構建的Z模型是具有相當大的學術價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經濟環境下的企業風險測度，并不適合我國市場經濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產企業財務風險的評價。因此，具體到我國房地產企業的現實來說，必須探索適應我國市場經濟條件下的房地產企業財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產企業的財務風險狀況。基于此，本文在借鑒相關文獻資料和數據統計支持下提出我國房地產行業上市公司的經驗臨界值，然后利用2008年的數據對經驗臨界值做出檢驗。目前，國內學者使用凈資產收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產收益率小于6%，財務風險較大。因而根據凈資產收益率小于6%，得出財務風險較大這一結論。本文統計了此段區間房地產公司的Z統計值，隨后再把條件調整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產收益率小于零時，人們一般認為該公司出現財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區間房地產公司的Z統計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區間的Z值做數據統計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統指標凈資產收益率來判別風險較小者，根據有關文獻及房地產業業績評價標準，當凈資產收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產收益率大于10%這一區間的Z值做數據統計，見（表4）。根據謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產收益率、主營業務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產收益率遠超過房地產行業上市公司加權平均每股收益（-0.4）和加權平均凈資產收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產行業上市公司Z指標的經驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產上市公司2008年度財務數據對結論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區分度。從判定結果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值。可以利用Z模型臨界值變化趨勢來預警房地產公司財務危機。如2009年房地產行業上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續三年的Z值數據來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產企業財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產企業財務風險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產企業財務風險的控制策略

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。二是合理安排權益及債務資本，優化資本結構。一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。以此來優化資本結構，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創新，建立多元化融資渠道。企業可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業壞賬損失風險，加速資金的運轉，提高資金的利用率。同時， 企業要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產公司的財務預警系統。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。

參考文獻：

第4篇：房地產財務風險分析范文

關鍵詞：財務風險 房地產企業 風險類型 防范對策

近年來，在我國營改增稅制改革工作深入與市場環境的變化下，房地產企業內部財務風險出現了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對于商品房的要求不斷提高，另一方面在國家政策調控與市場信任不足的困擾下，大部分房地產企業的經營目標與盈利空間不斷縮減，整個行業處于一個畸形發展的背景下。因此對于現階段的管理工作來說，如何加強財務風險的防范也就異常的重要。

一、房地產企業財務風險類型

（一）債務風險

對于我國房地產行業來說，大部分企業的負債率一般維持在一個較高的水平，其平均數據在70% 上下，這與房地產項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關系，因此企業在日常經營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當企業某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業在高負債率的壓力下需要承擔較大的風險問題。在日常經營的過程中，如果項目出現問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業的盈利空間，還會導致企業的直接破產。例如，xx地產作為內地在港上市房地產公司的十強企業，從2015年上半年的發展情況來看，雖然其營業額高達151.07億元，但是與往年同期相比已經下降15%，有息負債總額達460億元，并多次面向市場舉債，企業的實質壓力已經失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關市場人士與專家斷言企業隨時會出現會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產業的現狀。

（二）再融資風險

在我國房地產行業，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業外，大部分企業較難單獨開發完成一個完整的地產項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業均會選擇到與相關金融機構合作。不過，如果相關企業未取得與相關金融機構合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業債務問題、信用問題、開發前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產企業，還可轉向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業的財務、債務風險。例如，作為我國曾經民營企業發展風向標的溫州地區，其在2008年金融危機后，大部分企業開始舉債民間資本，從而引起企業的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業，在這之后，溫州地區開始出現一股“倒閉潮”。

（三）利率變動風險

利率作為國家宏觀調控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業銀行的利率會根據國家經濟發展情況進行調整。其中，2007 年利率調整對整個房地產企業財務風險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產行業占據國民經濟較大的比例，并開始影響到國家經濟的正常發展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產泡沫進行調整，實行了加息政策。而在該政策執行后，整個房地產行業的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業在經營上一旦出現問題而導致盈利空間無法滿足預期目標后，將會一定程度的影響到企業的正常經營與項目投資，甚至破產。

（四）管理上的風險

房地產企業作為實體經濟，其與各行政部門的經濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務、審計等部門。而在經濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產企業的財務管理帶來巨大的風險問題，例如，隨著國家相關政策的不斷調整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務失誤等問題。另外，如果某一企業的財務管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業在財務管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導致與其它的部門經濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預期方案，直接影響到企業的效益。

二、房地產企業防范財務風險的對策

（一）構建成熟的融資渠道

現階段，在整個行業投資熱潮退卻的背景下，房地產企業一定要積極構建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現多元化融資戰略，從而避免傳統單一融資渠道風險過大問題的出現。在具體的工作上，相關房地產企業要基于自身融資潛力出發，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優化。例如，信托計劃、產業基金、資產證券，抵押、產權交易以及租賃等均屬于現階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業一樣自負盈虧。在構建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業的盈利能力，并減少債務與償債比例，把企業的風險控制在可承受范圍之內。

（二）優化資本結構

針對于房地產企業資金不足而無法獨立完成項目開發問題，企業在進行項目開發時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業面對相關項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經營而利用到金融杠桿提升收入，但是負債一定要在自身資本結構承受的范圍內，然后再基于自身能力控制與管理債務比例，強化現金流動的有效管理，進而取得最大的經濟效益。

（三）樹立正確的風險意識

房地產企業在進行財務管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風險意識。在具體的工作上，可以基于國民經濟發展進行把握，并科學合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預測出可能出現的變化問題，從而可以提前避免風險問題，提升風險應對能力。另外，在相關政策出現變化后，企業一定要及時構建相對應的應對預案，留有一定比例的風險基金儲備，進一步提升自身在市場經濟中的生存適應能力。特別基于我國目前經濟發展情況來說，其正好處于一個經濟轉型時期，政策、市場變化較快，房地產企業在正常發展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經濟發展規律，積極規避經營與財務風險。

（四）強化前期調查有效控制成本

房地產開發項目的特點決定了它是一種高風險的行業，并且容易受到社會經濟環境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風險的調查，做好足夠的前期風險報告。因此風險評估是地產項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產開發企業沒有正確認識到成本管理的重要性，要正確認識到成本控制在企業經營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預算，整個項目執行中嚴格按照預算執行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴格的執行財務預算。要加強對于整個過程的財務核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導致資金鏈斷裂，另外，企業可以建立相應的質量監督機構，對于整個過程要嚴格的審核。

四、結束語

綜上所述，針對房地產企業來說，財務安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關風險類型，然后有針對性的強化相關管理工作，為企業的正常穩定發展提供動力支持。

參考文獻：

[1]李建中，武鐵梅.基于因子- logistic 模型的房地產業上市公司財務預警分析[J].哈爾濱商業大學學報，2010

第5篇：房地產財務風險分析范文

關鍵詞 房地產企業 財務風險管理 財務預算

一、房地產企業財務風險概述

對于房地產企業而言，其財務風險主要集中在投資開發過程之中，因為潛在的各種不受控的內部因素與外部因素的影響而導致其財務狀況發生惡化，進而使得企業的實際收益與所預期的收益之間產生較大的差值，從而影響企業的經濟效益而引發的一系列風險。客觀的講，財務風險是不可避免的，但是通過提高財務管理的水平、提升財務人員的素質、最小化財務風險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產企業的正常運行，實現企業利潤與價值的最大化。

一般而言，房地產企業的財務風險具有如下幾個特點：風險不確定性、風險可控性、資本構成不合理、資金周轉周期較長。具體來說，房地產企業的財務風險大多是由于其財務成本的變化給企業所帶來的各種損失，主要包括：利率風險、稅率變動風險、政策性風險、通脹風險、償還賬務風險、投資風險、運營風險、利潤分配風險。流動性風險及施工風險[1]。

二、房地產企業財務風險管理常見問題

（1）企業資金構成不合理，負債率過高

已有數據表明，債務資本在房地產企業籌資來源中所占到比重已經高達80%，這一數字遠遠高于其他行業的水平。其原因一方面是因為房地產行業對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產企業往往在建設過程中大量透支信貸資金，從而使得權益資本所占的比重急速下降，債務風險大為增加。

（2）財務預算管理制度不完善

部分房地產企業存在對于財務預算的重要性缺乏認識，一旦出現預期收益難以達到，則無法從財務指標中細化分析，更無法實現對于企業未來償債能力、利潤率等進行預測，也就難以實現對于日常資金的科學管理，最終將會使得企業成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對于日常資本管理不到位

大多數房地產企業對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費的現象時而發生，而在項目開發過程中，缺乏對于資金的有效監管，進而使得資金的利用率低下。再加上房地產企業的在形勢好轉的情況下，任意增發或新設項目，導致企業對于財務風險的掌控能力大大降低。

（4）財務管理人員素質參差不齊

部分房地產企業由于相關的財務主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務管理信息化、軟件化認知能力差，在這一情況下，企業的實際經營狀況與財務現狀很難得到真實、實時的反映，進而導致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務風險。

三、房地產企業財務風險成因分析

引發房地產企業財務風險的因素主要可分為外部因素與內部因素，其中外部因素具體為宏觀經濟環境、政策環境、市場環境、自然環境等；內部因素具體為財務管理水平、風險決策水平、資本結構及企業的經營能力等。

1.外部因素

房地產企業作為一個政策主導性行業，其關乎著國計民生，故而它的發展狀況與政府的政策制定與實施之間緊密相關。政策的影響對于房地產企業的生存與發展是最為重要的，作為房地產企業，應該實時觀察經濟政策的變化，隨著抓緊各種投資機會，防止財務風險的發生。在市場因素方面，房地產企業在項目選擇時一定要定位明確，健全相關的配套設施，制定有效合理的符合市場的發售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機，以盡可能的規避風險。

2.內部因素

資金對于企業而言其重要性不言而喻，相應地財務管理工作的水平直接決定了企業發展的快慢。我國的房地產企業是政策支柱性產業，故而在房地產行業中國有企業或是國有控股企業在其中占據了大多數。而國有企業在發展過程中所積累的一些弊端，比如組織機構冗余、人浮于事、內部監督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產企業的實際運行，進而造成房地產企業國內各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠發展，隨意分配收益等等。此外有些企業對于財務管理的認識度不足，認為房地產行業的高利潤主要取決于所謂的機遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機制，風險抵御程度相對較差。

誘發財務風險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經濟環境的波動與實際財務狀況信息獲取的不準確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發之前未能進行系統全面的調研，由于決策失誤所導致的企業經濟利益受到損失的現象時有發生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴重時甚至會出現企業資金鏈斷裂的危機，產生無可估量的損失。因此，企業應不斷增強財務風險決策的能力，積極引入專業的風險領域人員，提升自身的決策水平。

房地產企業產品的開發周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內，企業往往要與多家企業合作，此外為了保證項目的施工進度，房屋的質量以及周邊居民的生活環境，整個開發過程必須有眾多職能部門的監督。如果企業在此過程中，無法較好的協調與不同單位之間的關系，勢必導致相關問題的產生。一旦如此，必然使得施工周期被認為延長，與之相關的人力物力等成本都將相應地增加，投資利潤率降低，嚴重時甚至會破產清算。因此，企業的自身經營能力對于項目的建設開發至關重要。

四、房地產企業財務風險防范與管理對策研究

1.優化資金構成，擴展資金渠道

一般情況下，財務風險的程度與資本成本中權益資本的比重構成正比關系的，在現行政策下，房地產企業可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴展資金渠道，從而實現降低債務資本導致的財務風險。此外，房地產企業應充分認識到自身的風險抵御能力，對于權益資本與信貸資本比重實現科學化、最優化的統籌與管理，實現盡可能地降低財務風險。

2.完善財務預算制度，有效預防風險

房地產企業在施工建設過程中，應避免只關注工期及工程質量而忽略財務管理預算的問題，從而有效避免出現在建項目中途清算，導致企業利潤受到損傷。相關財務管理人員在項目投資之前即應有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關工作的統籌安排。在項目預算上應該統籌全局，對于整個建設過程的所有工作進行預算分析，以有效降低應決策不當所引起的風險。

3.加強對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率

在日常運營過程中，應切實重視資金的流動性管理，嚴格執行資金的計劃，努力滿足運營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強財務稽核，做好銀行對賬，保證項目應需資金的充沛。此外，要制定合理的應收賬款政策，減少資金的浪費與低效率使用，提高資金的周轉率，規范相關的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進行。

4.提高相關人員的財務管理意識及能力

財務管理人員應完善三大基本報表，決策者應有效利用三大基本報表進行相關風險決策能力分析。房地產企業應在積極引進高素質人才的同時努力提高所在人員的專業技能，增強其專業能力及信息化管理的意識與技能。此外應在觀念上正正真真重視財務管理的作用，切實補上企業財務風險管理這塊短板，有效減少企業財務風險的發生頻率。

參考文獻：

[1]史映旗.房地產企業財務風險管理研究.中國高新技術企業.2008（02）：79-83.

[2]胥朝陽，王靜.財務管理原理.武漢：武漢理工大學出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國房地產金融.開發與經營.2010（01）：25-27.

第6篇：房地產財務風險分析范文

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；風險防范

序言

隨著我國經濟的快速發展，房地產行業也迅速發展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對房地產行業進行一系列宏觀經濟調控。房地產行業本身具有高風險，高稅負，高杠桿的特點，大部分房地產企業忽視財務管理的重要性，導致了較高的財務風險，嚴重影響了企業的持續發展。所以，提高房地產企業的財務管理地位和能力已經是亟不可待的事情，是企業維持核心競爭力的重要保證。

一、我國房地產企業財務風險現狀

1.負債水平過高及資本結構不合理導致的財務風險

償債能力是償還到期債務（含本金和利息）的能力。很多房地產企業的開發資金是由自有資金、預售款、銀行借款組成，但企業自有資金所占比重一般很低，開發資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產企業一般都是負債經營，那么這就加大了負債水平，資產負債結構不合理。

2.利率和通貨膨脹風險

金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，因而有發生投資虧損的風險。通貨膨脹風險也叫購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風險。由于房地產投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風險。

3.現金流不穩定帶來的財務風險

現金流是企業的血液，公司運營時刻離不開現金。由于房地產企業投入高、投資回收期長的特點，勢必對現金要求較高，房地產企業的現金流多數呈現不穩定狀態。

4.投資回收風險

投資回收風險是指投資回收過程中存在的資金回收在時間和數額上的不確定性。國際上普遍認為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據中國土地掛牌網的一項統計，2010年4月我國內地一線城市房屋空置率高達40%，遠超國際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時間帶來很大的不確定性，況且近期內地房價劇烈波動，投資收回的金額也存在很大風險。

5.政府宏觀調控帶來的風險

國家出臺的房地產市場的宏觀調控政策，包括金融貨幣、土地供應、稅收和保障性住房建設等方面。這些政策一方面可以調節房地產行業穩定、健康的發展，另一方面也會給房地產企業帶來一定財務風險。

6.財務管理機制不健全及缺乏財務人才引發的風險

由于改革開放后我國房地產行業才逐漸起步，雖發展迅猛但不夠成熟，很多公司財務管理機制不夠健全。主要表現在財務內部控制不健全、缺少財務管理預算制度、內部審計機制不健全等。

二、房地產企業財務風險分析

財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。

（一）融資風險分析

融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是企業根據生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。我國房地產企業的融資風險主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。

（二）投資風險分析

投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性，而且受規劃限制樓層高度，周邊環境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。

在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說，房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風險之一。

（三）投資回收風險分析

房地產企業資金回收風險的生產主要受外部因素和內部因素的影響：（1）外部因素主要表現為企業所處的大環境，即國家宏觀經濟政策和財政金融政策的影響。（2）內部因素主要表現于管理層對于企業資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產開發企業開發經營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業回收資金創造良好的條件。

（四）收益分配風險分析

收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。由于我國房地產開發企業以民營企業為主，它們基本上都由兩個或兩個以上的自然人投資入股組建的有限責任公司，它們絕大多數為項目型公司，往往沒有系統的企業發展戰略。所以，房地產開發企業也沒有系統的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風險，導致風險的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產市場未來走勢的判斷，而不是根據企業的融資需求、資本結構及企業內、外部關系人的要求等來確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規范。許多房地產開發企業為了減輕稅負，不是按照公司法及會計制度規定的程序進行利潤分配，而是在產品開發過程中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉移出去。（3）利潤分配時間不連續。從房地產開發企業利潤的形成可知，其利潤的形成時間上具有間歇性，從而導致其利潤分配的不連續性。它們往往數年不進行利潤分配，或者不按規定程序進行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。

（五）宏觀經濟政策調控下的財務風險分析

近年來，伴隨著房地產經濟的強勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調控之聲一直如影相隨。國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策，主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。

1.金融宏觀調控政策

近幾年某些城市房地產價格上漲過快，為了防范金融風險和維持房地產市場健康有序的發展，政府加強了對房地產金融的管理，在涉及開發企業、消費者、個人貸款利率等各方面出臺了一系列調控措施，力度之大前所未有。在金融環境發生變化的情況下，房地產企業對銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強對資金籌集和運用的決策能力，找到新的資金運作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。

2.土地宏觀調控政策

土地是房地產開發最重要的生產要素之一，也是房地產產品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證。該政策不僅規范了拿地程序，還大大打擊部分開發商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調控政策

房地產稅又稱不動產稅或財產稅，主要針對土地、房屋等不動產而課征的稅種。為了讓稅收政策對房地產業起到一定的調控作用，國家根據房地產業經濟運行情況陸續出臺了一系列的房地產稅收調控政策。

（六）現行企業財務管理機制的財務風險分析

1.財務管理意識薄弱

我國的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。

2.對預算管理職能重視不足

很多房地產企業要么未建立預算管理制度，要么未從征地成本、資金運作、投資回報率等方面作細致的財務分析，未將實際情況與企業管理相結合，僅僅只是將預算停留在具體數字和表格層面上，預算管理職能未得到充分發揮。在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業的財務風險。

3.內部財務監控機制不健全

內部財務監控是企業財務管理系統中一個非常重要而且相當獨特的系統，中國房地產企業大多沒有建立內部財務監控機制，即使有，其財務監督制度執行也不嚴格，特別是有的企業管理與監督合而為一，缺乏資產損失責任追究制度，對財經紀律置若罔聞，難以進行有效的約束，由此增加了財務風險。

4.資金管理低效

大多數房產企業未制定嚴格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時隨意開支，資金緊缺時容易因無法應付經營所需資金而陷入財務危機。

5.成本費用控制不嚴

很多房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，進而增加了企業的財務風險。

三、完善房地產企業財務風險防范的措施

（一）加強財務管理觀念和作用

1.強化財務管理地位

首先，財務管理部門應參與到房地產企業的經營活動當中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業務和財務考慮問題的角度不同，財務從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經有關部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風險。其次，財務管理者不能局限于對財務報表的分析，必須了解企業各個部門的有關情況，以拓展財務分析的領域。財務管理者必須經常和部門經理、采購人員、顧客以及供應商接觸，以更深入地了解行業知識。

2.提高房地產企業管理者和財務人員的素質和能力

首先，要提高房地產企業管理者的財務管理水平。具體的可使決策者通過學習和培訓對資產負債表、損益表和現金流量表有科學的認識，改變其依靠經驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據企業自身情況和外部環境做出決策，從而降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對財務人員的管理和培訓。吸收具有較高專業素質的財務人員參與到企業財務活動中來，加強對企業現有財務人員的專業知識和相關政策培訓確保其知識和能力能夠勝任財務工作。

（二）針對國家相關政策的變化，及時調整和轉變財務管理手段，規避財務風險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設用地使用費的提高，企業在項目區域選擇上應本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業搬遷為主，以現有建設用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規定，及時調整和處理三項費用，在規定的時限內結轉費用，避免給企業帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業的資金壓力和舉債成本，企業毛利率水平將呈下降趨勢，企業必須適時改變盈利模式，以穩健發展為原則，開發市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業整體出發，對開發項目進行可行性論證

針對房地產企業的行業特征及產品特點，在項目開發前，應從企業整體效益出發，通過成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。對于房地產行業而言，項目開發的勝敗需要結合多個方面的要素進行考慮，企業內外部任何一個環節的疏漏都可能導致整個項目的失敗，因此，在房地產開發過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環節，能夠有效地預測到項目的潛在風險，并針對風險要素及時調整項目方案，從源頭上阻止財務風險的發生，提高項目的成功率。

（四）構建多元化的籌資渠道

房地產企業的項目開發過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，最佳的方法就是對房地產項目進行組合式投資，以便有效的協調各方面的風險，使企業獲得相對穩定的收益。因此，企業要建立多元化的籌資渠道：發展銀行貸款以外的其他金融業務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業匯票等結算方式；積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金；以自然人或企業發起方式，定向募集民間游資；主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力。積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。房地產企業應充分利用這些新的融資策略，募集發展所需的巨額資金。這樣一來，房地產企業通過融資渠道多元化可以不斷的優化資產結構，充分發揮負債的杠桿作用，將財務風險控制在合理范圍內，從而實現企業的長期穩定發展。

（五）加強全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎管理，是企業走向成功的基石，企業管理者只有認識到這一點，企業的發展才能夠更加堅實，企業的步伐才能夠邁得更大。

房地產企業在進行成本管理時：一則要制定成本預算目標。二則要對成本費用進行正確的歸集和核算，正確計算開發項目中發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；三則要對成本進行深入的分析，在核算的基礎上，對成本指標的完成情況進行考核，根據存在的找出改進成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎數據的收集和整理。企業決策者要有計劃地培養內部管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環節上都要要求員工既從自我做起，節約成本，又注重成本相關數據的記錄、保存和傳遞，為財務部門準確地進行成本測算打好基礎。同時，還要提高成本核算人員的素質。

（六）建立財務內部控制制度

在復雜多變的經濟政策環境下，房地產開發企業必須不斷增強自身的抗風險能力，強化風險管理，并建立一套完善的財務內部控制制度，以便能夠有效控制財務風險，提高企業財務管理水平。具體到實踐中，房地產企業應主要從以下兩個方面入手：一方面，要建立全面的內部控制制度。內部控制應針對現金流量管理這一財務管理的核心問題進行，財務部門和人員要密切關注企業現金流量的變化，保障現金流量的相對平衡，確保現金流動暢通，從源頭上防范財務風險。還可以根據企業實際情況編制現金預算，并及時根據內外部各類因素的變化做出適時必要的調整，從而合理控制好現金的收入和支出。另一方面，要加強對成本費用的管控。對于房地產開發過程中涉及的成本和費用，財務部門必須有一套全面的控制制度來進行管理和約束，從預測、計劃到控制分析的全過程，財務部門都必須嚴格做好，以便確保每一個環節的工作質量，有效防范財務風險。

參考文獻

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[2]周彬彬.新形勢下完善房地產企業財務管理體系的探討[J].財會園地,2009.

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[7]周俊峰.我國房地產企業財務風險及其防范研究[高校教師碩士學位論文][D].湖南大學,2008-10-20.

第7篇：房地產財務風險分析范文

【關鍵詞】晴雨表 房地產企業 風險防范

一、引言

相對于其他行業，房地產業具有高風險、高收益、高敏感性、投資收益長等特征。由于我國房地產業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化。在國家宏觀調控政策的影響下，使得房地產企業身處的外部環境急劇惡化，財務危機一觸即發。如何有效防范和降低財務風險已成為很多房地產企業求生存、謀發展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產財務風險防范系統，以便企業管理層及時采取有效措施，避免或減少財務風險對企業的威脅，對房地產業具有重要的理論價值和現實意義。

二、房地產企業財務風險的表現形式

企業財務風險是指在各項財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使企業有蒙受損失的可能性。狹義的財務風險， 是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益產生大幅度變動的風險。廣義的財務風險， 是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。結合房地產的行業特征，其財務風險表現形式主要體現在一下幾個方面：

（一）資產負債率大

房地產企業前期往往是負債開發，投資較大。企業資金來源主要是預收房屋款、自有資金、銀行貸款，其中自有資金比例較少，主要依靠銀行貸款。據《2008年房地產上市公司測評報告》顯示，房地產企業資產負債率偏高，最高達到75%，超出預警線60%，在借貸到資金投資房地產就能賺錢的所謂高回報利益趨動下， 很多企業到期能否償還及高利率風險于不顧， 盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動， 資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等， 為企業埋下了到期支付能力及利滾利的財務風險。

（二）通貨膨脹風險

當通脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本以及勞動力成本的增加，造成房地產開發成本攀升。

（三）利率變動風險

利率變動對負債經營房地產企業影響巨大，銀行貸款利率提高導致負債成本增加，預期收益減少，同時，消費者購買能力減弱，無疑給企業造成巨大損失。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

（四）再融資風險

再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低， 這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團， 往往還會出現連鎖籌資擔保鏈， 一旦“鏈”中的一環斷裂， 再籌資風險的效應會放大， 從而給集團經營帶來致命威脅。

（五）投資收回風險

受政治、經濟等因素影響，有些企業房地產商品閑置，買賣或租賃合同終止，但資金已投入，短時間內難以變現。有時由于雙方合同執行過程中出現問題，客戶沒能履約付款，則會使得投資收益難以收回。

三、房地產企業財務風險分析

（一）客觀原因

（1）房地產周期性特點。房地產業受經濟發展周期和國家的經濟發展水平影響較大。房地產業與國民經濟的發展周期一樣，也有周期性循環。房地產業的周期分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。國內房地產的周期與GDP增長有明顯的關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復蘇早于宏觀經濟，衰退晚于宏觀經濟。

（2）法律、政策環境。由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政多種經濟手段對房地產行業實行宏觀調控，宏觀政策對企業收益具有很大的影響。

（3）市場供求。市場是不斷運動變化的，房地產的供求關系也是不斷變化的。供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使房地產投資的預期收益發生偏離。更嚴重的是，當市場內某種房地產的供給大于需求并達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導致投資者破產。

（二）主觀原因

（1）企業資金結構不合理。 房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業經營出現失誤，不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

（2）財務管理水平。我國的房地產企業中，有相當一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

（3）財務決策能力。在決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據的經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。

我國房地產企業財務風險防范措施

（一）增強財務風險意識，提高財務管理水平

房地產企業要提高自身的財務風險意識，特別是財務人員，要善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析并及時提出解決方案；財務人員要不斷提高自身的綜合素質和財務管理技能水平，學會對資產負債表、現金流量表、利潤表、所有者權益變動表的分析利用，改變以往依靠經驗或者主觀判斷進行決策的習慣，根據企業客觀情況和外部環境做出科學合理的判斷和決策。

（二）健全風險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經濟環境，房地產企業應從自身出發建立完善風險管理體系，對房地產企業可能面臨的風險進行全面監控，通過對企業風險的識別計量、防范、控制等進行監督管理，降低企業的財務風險，及時消除不良隱患。

（三）基于企業發展戰略實施全面預算管理

房地產企業在發展過程中要明確自己的發展戰略規劃，以戰略為依據，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業成本管理為基礎構建現代全面預算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優化企業的管理流程與作業流程，對房地產企業防范財務風險十分有用。

（四）拓寬融資渠道，優化資金結構

銀行貸款在房地產企業資金來源中占據著主導地位，但受政府宏觀政策影響大，導致房地產企業財務風險增大。因此房地產企業應積極尋找多元化的籌資組合來規避風險，如尋找風險投資者、天使投資者進行股權融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發展產業投資基金，探索各種投資組合，優化資金結構，降低財務風險。

（五）完善內部控制制度

雖然一些房地產企業已經建立了內部控制制度，但是內部控制的執行情況不容樂觀，企業內部各部門的職責不明，相互配合不協調，運營效率有待提升房地產企業要積極開展內部控制建設工作，根據外部環境變化及內部管理要求，修訂完善公司內部控制制度及流程匯編，建立科學的決策機制有效的監督機制和涵蓋經營管理相關環節的內部控制體系，以提高企業的經營管理水平和風險防范能力。

參考文獻：

[1]杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013，（4）.

第8篇：房地產財務風險分析范文

一、房地產企業的財務風險分析

具體來說，房地產企業所面臨的財務風險主要表現在這三個方面：

（一）籌資風險

房地產企業的發展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發不同的籌資風險。目前，我國的房地產企業的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據了房地產財務運營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產企業普遍存在著極高的資產負債率，對債務融資具有強大的依賴性。因此，面對著規模龐大的房地產資金債務，房地產企業的利息償還壓力很大，風險也大大增加。

（二）投資風險

在市場經濟環境下，房地產企業極易受到各種內外部因素，例如國家政策法規、通貨膨脹和經濟危機等的影響。其中國家法律政策因素對房地產企業的投資影響更為巨大。此外，由于房地產投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產開發項目一旦出現決策失誤，就會造成重大的不可彌補的損失。在2013年國家出臺了嚴格的房地產行業調控政策，造成了房地產行業的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產企業資金來源中斷，房地產企業出現了大規模的財務風險。

（三）營運風險

房地產企業的營運風險與房地產企業的實際運營情況息息相關，而鑒于房地產企業的發展特點，高投資、高收益、高風險，就明確的說明了房地產企業將出現總資產周轉率、存貨周轉率明顯低于其他行業的發展情況，因為資金被長期的占用，在實際運營過程中可能引發的財務風險出現的可能性是相當大的。具體來說，表現在：內部控制風險、銷售風險以及成本控制風險。

二、我國房地產企業財務風險管理的措施

（一）提升企業風險意識

當前房地產企業最重要的任務是要牢固樹立企業財務風險管理理念，建立具有企業特色的財務風險文化觀念體系。首先，作為企業文化推動者和踐行者的企業領導和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風險意識，才能真正將風險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風險意識和觀念培訓，讓每一個員工都自覺認同于企業風險管理文化，建立良好的內部交流溝通平臺，切實提高員工風險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業財務風險責任制度，明確各崗位責任和義務，通過運用風險控制和財務風險控制績效考核指標體系，從整體上對企業財務風險進行系統化管理和控制。

（二）加強房地產企業內部控制

1、優化企業組織治理結構

作為企業治理控制總體框架的企業組織結構，在現代企業的發展過程中有著至關重要的意義。反觀我國當前上市公司內部組織結構可知，很多房地產企業中極度缺乏科學、合理、有效的組織結構，缺少內部管理機制、監督機制缺失，這種現象的存在極易對企業的生產和經營活動造成巨大的財務風險甚至由此引發經營危機而破產。鑒于此，在房地產企業管理中，必須建立并完善內部組織結構和治理結構，防范和控制各類風險的發生。

2、健全企業風險控制制度

良好的企業風險控制制度，不僅為企業正常生產經營活動提供良好的內部環境，而且可以有效減少企業損失，增加企業收益，實現企業利益最大化的經營目標。從而保證企業日常生產經營活動的正常運轉，實現企業經營目標。

（三）建立健全財務風險預警機制

作為房地產企業的財務管理者，尤其應當對企業的基本財務狀況進行充分調研和科學分析以及有效的監控，及時對可能出現的財務風險信號進行分析和監控，關注于企業財務活動的各個細節，對變動情況及時做出反應，從而及時發現并識別可能出現的潛在財務風險，并快速制度有效措施控制和降低財務風險發生的可能性，提高企業在應對各種不確定風險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關的企業財務風險預警機制，增強企業對風險的識別能力，并培養企業應對和處理可能出現風險的能力。

（四）提高房地產企業外部環境變化的應對能力

鑒于國家經濟發展速度增快，經濟投資過熱，為了抑制經濟增長過快的勢頭，國際經濟政策通常會由寬松轉向緊縮。隨著國家宏觀調控政策的執行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發和投資審批，從而嚴重影響了房地產企業產品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業貸款償還能力，導致了企業生存和發展面臨巨大的財務風險。因此，房地產企業管理和經營者，必須能夠對外部經濟環境等因素做出科學合理的預測和判斷，進而能夠做出科學、合理的戰略決策，保證企業的長遠和持續發展。

三、結束語

第9篇：房地產財務風險分析范文

一、房地產投資風險的種類

在房地產投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。房地產投資風險主要包括政策風險、利率風險、市場供求風險、金融風險、技術風險以及其他風險。

二、新風景房地產開發有限公司投資風險分析

平頂山市新風景房地產開發有限公司作為鷹城房地產企業中的后起之秀，其投資風險決策的分析是不容忽視的。

（一）開發前期投資風險分析

1.政策風險

平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩，投資性和投機性購房比例有限。在房地產投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設規劃意見書》相關土地、房產限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業房地產投資收益目標的實現產生巨大的影響。

2.金融風險

新風景房地產開發公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結構擴大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務風險很高，若在公司發展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務負擔，甚至有可能導致本公司破產。

3.法律風險

一個受法律保護的合法房地產項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權、房地產企業資質以及行政主管部門的批準。有的項目雖然開發前景看好，可如果不顧及農民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設實施階段投資風險分析

1.工期風險

建設階段任何環節的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優良產區，受本、外地農民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。

2.工程質量風險

工程質量是根據國家現行的有關法律法規、技術標準設計文件及工程合同中對工程的安全、使用經濟、美觀和環境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是：人、材料、機械設備、方法和環境。

（三）投資回收階段風險分析

1.市場供求風險

房地產的供給和需求是不斷變化的。供求關系的變化會使房地產投資的預期收益率發生偏離。

2.經營風險

根據調查結果顯示平頂山市消費者大多數青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風景房地產開發公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經營銷售風險不可小覷。

3.購買力風險

由于居民消費價格是反映商品經過流通各環節形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費價格指數來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者可能將消費從住房中轉移，從而影響房地產消費需求，最終給投資者帶來損失。

三、防范投資風險的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中關鍵的一步。房地產開發企業對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性 。

（二）靈活應用投資組合理論

在投資領域里，要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資可以選擇不同區域、房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。例如：房地產開發商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關注政策變動

我國房地產受政府政策影響大。因此，要時刻關注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，并根據政策變動及時調整投資策略，進而有效控制政策風險。

（四）合理融通資金，減少金融風險

房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者考慮貸款規模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。

（五）建立健全企業風險管理組織系統

為了更好地實現房地產投資決策，新風景房地產開發有限公司必須對風險投資決策工作進行具體的組織，確定風險管理組織結構，明確其職能，使企業各部門協調工作，保證風險管理目標的實現。

四、結論