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第1篇：不動產稅范文

 

關鍵詞：不動產稅 稅收負擔 稅費體系

一、我國不動產稅費體系的現狀分析

我國現行不動產稅制涉及的稅種主要有11種,其中直接以不動產為課稅對象的有6種,即土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、契稅;與不動產緊密相關的有5種,即營業稅、印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅。從流通環節入手,把與不動產有關的稅費分為開發、保有、交易三個環節:開發環節:土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環節:城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。交易環節:契稅、印花稅、營業稅、城建稅、所得稅。目前,不動產稅費體系中存在的問題主要表現在:

一是土地市場不夠完善,且土地有償使用方式單一。目前,在國有土地的出讓方式中,招標拍賣所占的份額比較小,行政劃撥和協議出讓仍占很大比重,并且出讓金償付方式是土地使用權受讓方一次性支付出讓金的單一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設的同時,又給了購地者極大的財政負擔。

二是內外稅制不統一。我國不動產稅收政策實行“內外雙軌制”,內外稅制不一致既不利于企業間的公平競爭,與當前世界經濟的發展越來越不相容。

三是計稅依據不統一。我國現行不動產保有環節的稅種以建筑面積、房產余值和租金為計稅依據,這些計稅依據都不能準確反映不動產的現值,也就不能很好的發揮調節經濟的作用。

四是存在重復課稅現象。對同一稅基重復課稅造成稅負不公。

五是不動產征稅面窄,減免稅多。隨著我國近年來農村非農經濟的發展、城市住房制度的改革,使得陳舊的不動產稅制受到挑戰。現行的這種“窄稅基,寬優惠”的稅制,不僅使稅收的調節收入分配功能受到很大限制,而且給管理帶來一些弊端,影響了稅收執法的嚴肅性。

二、不動產稅制改革的新思路

1.統一計稅依據,建立不動產評估征稅體系。針對目前計稅依據混亂的情況,建議采用以市場價值體系下對土地和建筑分開獨立評估的評估價值作為計稅依據,提出下面的計稅公式作為參考:

不動產稅應納稅額=土地價格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率

建筑凈值=建筑價格-累計折舊

免征額=家庭人口數×人均免稅額

上式中,土地價格指專業評估機構估出的地價,綜合考慮區位、基礎設施建設、公共服務狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護、修繕費用;人均免稅額可由地方政府根據當地的房屋價格指數和居民收入水平來確定。

2.擴大征稅面,實行普遍納稅。改革后的不動產稅征稅范圍由城市擴大到農村,覆蓋所有的個人自有住房,將城市機關、事業單位、社會團體的自用房產也納入其中。這樣可提高現有不動產的保有成本和住房的利用率,也為增加地方財政收入貢獻了力量。當然我國還有部分農村地區處于貧困落后狀態,可通過減免稅予以解決。

3.對現有稅種進行增減和調整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質一樣,都是對土地的使用收取一定的稅費。因此,可以取消城鎮土地使用稅。(2)簡并有關稅種。①土地增值稅在調節土地增值收益,規范土地交易秩序方面有一定的作用,但從實際上看,計征繁瑣,征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計征所得稅,從而減少征收成本。②將房產稅與城市房地產稅合并,統一按照市場價值計稅,具體可參照前述的計稅公式。這樣有利于內外資企業的公平競爭,符合市場經濟的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據和契約,契稅是對產權承受人征稅,而印花稅是對承受人和出讓人雙方征稅,稅基相同,因此可以只征收印花稅,減輕承受人的負擔。(3)增設新稅種。為了促進土地充分利用,扼制過多保有土地的行為,可以開征土地閑置稅;針對以短期炒賣土地盈利的投機商,建議開征短期轉讓土地稅。通過開征此類稅種可以在一定程度上鼓勵土地規范化的開發利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應大幅度提高耕地占用稅的稅率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推進土地的集約和合理利用,真正達到保護耕地的目的。

4.不動產稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購買者通過競拍獲得土地使用權,當期一次性支付土地出讓金的50%,剩余部分在土地出讓期限內以年租形式與不動產稅一并繳納。改革后就實現了“三贏”:對地方政府而言,既形成了長期穩定的財政收入來源,又在一定程度上降低了過度批地的刺激;對購地者來說,減輕自身財政負擔的同時提高了土地使用效率;對居民而言,地價下降帶動房價下降,使普通百姓更有能力購買住房。(2)建立一套適應于市場經濟發展的不動產評估機構。依據我國目前的國情,最佳選擇是在國土資源和房地產管理機構設置專門負責不動產評估的機構。一方面是由于不動產評估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國土部門,有利于利用現有資料降低評估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門在不動產評估領域的技術相對于其他部門具有優勢。此外還有利于密切監測不動產稅制改革對房地產市場的影響,從而可以在政策調整中及時提出建議。鑒于不動產的地域局限性和我國地區差異大的特點,在欠發達地區,不動產評估機構可由省級政府設立,而在發達地區,地級市政府能夠獨立承擔設立評估機構的成本且其管轄范圍較大,對于這些地方在市級政府設立不動產評估機構更具效率。(3)新、老房稅收差別問題。目前,此問題最好的解決方案就是:老房老辦法,新房新辦法。由于老房的價款中已包含了原有房地產開發、取得環節的各種稅費,對老房、新房從改革時起一同開征同比例的不動產稅不合理。在此,建議對新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內分攤的年租,也征收不動產稅,而對老房只征收不動產稅,因為新老房的業主都享受著地方政府運用這些上繳的不動產稅的稅收收入提供的公共服務和基礎設施等公共產品,這完全符合“受益原則”。

參考文獻:

第2篇：不動產稅范文

[論文摘要]批量評估采用統一的模型和標準，能夠在短時間內低成本、高效率地完成大規模的目標對象評估，達到效率和公平的統一。隨著我國市場經濟體制的發展以及房地產市場化的推進，在研究批量評估的相關理論基礎上，探討如何建立批量評估系統，成為目前中國的新課題。

一、批量評估技術的發展現狀

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）的產生始于從價稅評估[4]中對一致性和統一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發表了《反饋模型在不動產自動評估中的應用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動評估的概念，其認為評估管理的目的不僅僅是評估結果的準確，更重要的是要使納稅人認為自己是被公平對待的。

二、批量評估的基本理論

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數據，并考慮統計檢驗的對一系列房地產進行評估的過程。

（一）批量評估的理論基礎

從價值評估原理上看，批量評估系統是運用價值評估基本方法，依據財產特征或跟蹤財產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸等數理統計技術、計算機技術和地理信息系統等對系列房地產價值進行評估的技術方法系統。批量評估根據所評估群體資產的特征，一般選擇適當的成本法、市場比較法或收益法作為模型設定層次，再根據所選擇的模型和所能獲得的數據，選擇數理計量方法獲得模型設定的系數，進而再推廣應用到大批量資產價值的評估。

（二）批量評估應用的前提條件

由于批量評估技術著重保留了影響其價值的重要的、特殊的因素，忽略了評估對象的一些特殊差異，因此，批量評估的應用必須滿足以下前提條件：

1．相對成熟的房地產市場，包括房地產市場信息公正透明；買賣雙方力量對比比較均衡，行為理性；房價總體平穩，沒有出現爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產信息系統的支持。一般而言，評稅系統中考慮因素越多，評估結果相對越準確。但這需要完善的房地產信息系統的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產價格的參數體系的支撐，評估結果的準確性會大打折扣。

3．合理的房地產分類。批量評估技術是分類分區評估基準價格，然后對實體因素進行修正，如果實體因素相差太大，基準價格必定沒有代表性，因此，批量評估技術適用于使用功能一致、實體因素基本相同的房地產。在批量評估技術應用前，應先對房地產進行分類，分類制定批量評估體系。對于評稅區域內的一些特殊房地產，應該采用個案評稅的方法。

4．合理的評估分區。不同地段、區位房地產市場價格水平表現具有明顯差異，在房地產評估價值通過區位劃分來反映不同區段房地產價格水平的差異，作為應用市場比較法評估房地產價值的基礎。為適應房地產稅征管需要，一般以地區行政管轄區域界線為邊界，在區域內主要以區位地段的同類房地產的平均市場價格水平為標準和依據。

（三）批量評估的步驟

專業評估執業統一準則認為批量評估的步驟包括如下7個[5]：（1）確立要評估的財產。要求對轄區內所有財產進行定義和基本描述。（2）根據使用于財產的一貫行為定義市場區域。（3）確認影響價值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準模型。（6）將模型中反映出來的結論應用于被評估財產的特征中，即利用經檢驗通過的模型結論對批量財產進行估價。（7）檢查批量評估的結果，確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財產需仔細地復查。

（四）批量評估系統的構成

一般而言，用于稅基評估的批量評估系統包括5個子系統：

1．數據收集與管理系統。負責批量評估系統所需要的數據的收集、審核、保存、維護和管理等工作。

2．評估系統。負責根據所要評估的不動產類型以及不動產所處區域及所要采用的評估方法，采用不同的專業評估軟件、模型對目標不動產進行評估。

3．業績分析系統。負責對財產稅及評估的表現進行分析，進一步確定是否進行重新評估以及對評估結果進行辯護。

4．管理支持系統。負責為財產稅稅基評估提供各種自動化的支持。

5．訴訟系統。負責對稅基評估中出現的各種爭端訴訟等進行應對。

三、我國批量評估的應用展望

（一）制定稅基評估相關的法律制度

建立完善的房地產評估架構，關鍵在于相關法律制度的建設。目前我國有關評估的立法還不健全，有關稅基評估的立法更是尚未起步。稅基評估不僅是評估本身需要立法，與之相關的一系列評估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標準是什么，規定稅基、稅率以及由誰來承擔評估工作，由誰負責監督檢查等，是十分必要的。

國際評估準則（IVS）的不動產稅批量評估準則中就認為定義、支持并保護財產權的法律法規體系是財產稅體系正常運轉的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評估數據庫

稅基評估是否能實行、批量評估系統能否成功建立以及評估結果能否為公眾和政府接受，評估基礎數據的質量至關重要。因此，不動產稅批量評估的基礎首先就要保證一個翔實的稅基評估數據庫的建立。不僅要搜集物業的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統，通過計算機網絡把房地產信息相連接，為實現稅基評估提供基礎。在這個過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實現信息共享。

（三）建立評估爭議處理制度

一個成功的稅基評估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時通知與充分考慮各方申訴和受理行為時間以保持良好的公共關系。建立物業稅稅基評估爭議處理制度，就要注重對不同性質的爭議內容區別對待，實行逐級遞進的申訴受理層次。區分不同性質的爭議可以有效引導業主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級提高關注程度、逐級受理不同復雜程度的申訴，力求減少最終進入最高級別的上訴的案件數量，有利于提高受理案件的質量，節約處理成本。

（四）培養高素質的專業人才

進行房地產稅基評估在我國是一個嘗試，其中涉及房地產稅收理論、房地產評估、數理統計、計算機應用、地理信息技術等多個專業領域的知識和技術。這都需要大量的具備上述一種或多種專業知識背景的專業型人才。因此可以利用國際、國內的各種資源，采取多種方式，著力培養適應房地產稅制改革工作需要的專業型人才。一方面，可以與國際專業性組織合作或與在房地產稅方面具有先進管理經驗的政府機構合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機構進行工作學習，請他們為我們培養人才。另外，還可以充分利用國內的大學或專業機構的專家資源，進行溝通協作。

參考文獻

[1] IAAO，Mass Appraisal of Residential Properties[A]，2005

[2]紀益成，王城軍，傅傳瑞，國外AVMA技術再批量評估中的應用[J]，中國資產評估

[3]廖俊平，任作風，《香港差餉稅征收管理系統介紹》，《涉外稅務》，2004-8

第3篇：不動產稅范文

的確，現今大城市的房價確實高的離譜了，這對在這些城市生活的人來說真的是一個大難題。加稅反而能降低房價，就有點不可思議了。因為對任何商品加征稅收，其長期結果只會是使商品物價上漲。當然，在某些特殊情況下，對交易過程征稅，短期內可以抑制需求，使價格下降，但那僅僅是假象，隨著需求的回升，其最終結果只能是推動價格上漲。在需求并沒有改變的情況下，加稅必定增加供給的成本從而降低供給，推高價格，這本是經濟學的基本常識。

如果說政府對第二套住房加征稅收是為了推高第二套住房的價格，從而增加第一套住房的相對供給，使第一套住房的價格降低。這樣看來似乎合理、可行，其實大有問題。最為關鍵的問題是如何核定第二套住房。什么樣的房子能界定為第二套住房，在我國現行的政策中并沒有相關的規定，而且即使個人已經實際擁有數套住房，也可能會用親友的名字去登記。在我國信用體系不完善的今天，確定一套房屋是否為某人的第二套住房，在實際操作中的確有難度。更何況，向第二套住房購買者征收高額稅負，在操作上也面臨諸多困難。例如一個人擁有200平方米的一套房子不自然是不用交稅，但另一個人擁有兩套50平方米的房子卻要交高額的稅負，這顯然是有失公允了。另外還有一些特殊情況的，如在外地工作的人，外地有一套房，老家也有一套房，這是很正常的。而像這類戶主征稅，就是貌似公平的不公平了。購買第二套住房者不乏用于投資炒房，但這些人究竟占多大的比例，很難確定，所以如果盲目地出臺政策，哪怕出發點是好的，也會引發社會反彈。

從另一方面來看，對第二套住房征收高額不動產稅是為了降低房價。但從中央政府對房地產業的宏觀調控來看，效果很不明顯，而且這有可能會刺激房價瘋漲。在這個政策出臺之前，有錢人有可能會更加瘋狂地買下第三、四套以至第五套住房，錢不夠而又想購買第二套住房以提高生活質量的人，也會擺出背水一戰的架勢，趕快貸款買下第二套住房。如此，房價不瘋漲才怪。

第4篇：不動產稅范文

如果繼承人在取得房產以后再次將房產出售的，其在繳納公證費用和稅費所獲得的房產變更登記之后，必須再一次的繳納個人所得稅時，個人所得稅的金額，就會按照法律20%的使用稅率進行計算。其辦理變更登記的，一般就必須去往當地的房產所在地以及房產管理局辦理相關的變更登記手續。

法律依據：《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》第二條對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。契稅印花稅稅收對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的個人無償贈與不動產登記表。

（來源：文章屋網 ）

第5篇：不動產稅范文

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設置

各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。

（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。

（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。

（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。

據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據

各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。

（四）稅率設計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：

1．根據土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。

發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。

（三）計稅基礎

土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。

（四）稅率設計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。

2．累進稅率。

有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。

表1：

─────────────────────┬───────────────

│征稅標準│稅率│

├─────────────────────┼───────────────┤

│20%部分│3%——5%│

│20%——50%部分│5%——10%│

│超過基50%——100%部分│10%——15%│

│準價格100%——150%部分│15%——20%│

│150%——200%部分│20——25%│

│200%以上部分│25%——30%│

─────────────────────┴───────────────

三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。

（二）無償轉移取得土地時的課稅

對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護（日）《日本等工業化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。

（2）孫執中主編《戰后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。

（3）《稅務研究》1998年1——12期。

第6篇：不動產稅范文

關鍵詞：物業稅計稅依據評估

一、物業稅與不動產評估

世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。

物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”①現行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。

物業稅稅基評估是大規模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。

二、物業稅立法中的評估問題

（一）不動產的市場價值

物業稅的計稅依據是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統一認識，以確保評估值以及納稅依據的準確性，保證不同征稅對象納稅依據的可比性。

（二）稅基評估的責任劃分和評估主體

物業稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。

物業稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區和區三個層次的評估辦公室，其中中央和大區級的評估辦公室主要進行管理協調工作，區級的評估辦公室具體承擔其轄區內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業稅稅基評估周期

物業稅是以不動產的市場價值為征稅依據的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。

我國在物業稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規定，則將在實際操作中出現隨意性，既可能發生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。

三、物業稅稅基評估方法和技術

（一）基本評估方法

稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。

（二）稅基評估技術——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出物業稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現的。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。

很明顯，批量評估并非是籠統地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現出來。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當前亟待開展的工作

對應稅不動產進行大規模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業稅順利征收的關鍵。如上所述，物業稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數據庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。

參考文獻

（1）中國資產評估協會赴澳培訓團考察報告《澳大利亞的資產評估業》，《中國資產評估》2000年6月。

（2）張燕“稅基評估的探討”，《資產評估準則研究》，中國財政經濟出版社2002年版。

第7篇：不動產稅范文

關鍵詞：稅收杠桿 房產稅 供求平衡 宏觀調控

就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法

各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為

房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼

房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。

（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。

（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；

2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；

4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。

（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。

稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。

參考文獻

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[3]鄧宏乾.中國房地產稅制研究[M].武漢:華中師范大學出版社,2000.12.

第8篇：不動產稅范文

關鍵詞：房地產市場；稅收政策；對策建議

中圖分類號：F29

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2011）06-0186-01

近年來，我國房地產行業已經成為國民經濟發展中的支柱產業。由于房地產行業本身又是一個高風險的行業，通過產業鏈條，對整個國民經濟的運行產生重大影響。因此，在我國房地產市場發展迅猛的同時，我們也應該注意到我國房地產業存在的問題，并積極主動的去應對，而稅收政策應該發揮積極的作用。

1 理論分析

稅收手段是財政政策的主要手段，它是通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。稅收是財政收入的主要來源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國民經濟運行的規模和速度直接相關。

如圖1所示，稅率(T)為零時，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點T。時，稅收達到最大，這時稅率為最優稅率，如稅率繼續上升，高稅率打擊經濟主體的積極性，因而，有可能使經濟發展速度，包括經濟規模出現衰減，從而導致稅基大幅下降，這樣整個稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調動各方面的積極性，實現市場運行最大效率，稅收結構應體現國家的產業政策，按國家產業政策實行稅收傾斜，支持關鍵產業超前發展。對房地產業課稅也應找到最合理的稅率。

2 國外房地產稅收制度的經驗

目前，許多國家都建立了比較完善的房地產稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負”、“從價計稅、動靜結合、地方所有”的特點。“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構的房地產實行免稅外，其余的均要征稅。“簡稅費”是指一個國家設置的有關房地產的稅收種類相對較少，稅外收費也少。“輕稅負”是指國外房地產稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產稅收的50個州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業稅稅率為1%。“從價計稅”是指絕大多數發達國家是以房地產的市場價值為計稅依據，即以財產的資本價值、評估價值或租金為計稅依據，只有少數國家以土地面積和賬面價值作為房地產稅的計稅依據。“動靜結合”是指既重視對房地產保有環節的征稅(靜態稅)，如加拿大的不動產稅、波蘭的房地產稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農村土地稅；又重視對房地產權屬轉移環節征稅(動態財產稅)），如意大利不動產增值稅、其它國家遺產稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權屬轉移環節實行輕稅政策，以促進房地產的開發經營，有利于房地產要素的優化配置。如美國，對房地產的擁有和使用者，每年必須繳納房地產稅，且不分對象實行統一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發經營環節的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優惠。“地方所有”是指為了激發地方政府征收房地產稅的積極性，擴大基礎設施和公用事業的投資規模，房地產稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發達國家的房地產稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發達國家已形成了一套相對成熟的房地產稅管理辦法和配套制度，如房地產產權登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應的機構。政府特別重視房地產稅種的設立和調整對經濟、社會以及資源配置的效應，把稅收政策作為調控經濟和調節收入的重要手段之一。

3 引導我國房地產市場健康發展的稅收政策建議

3.1 減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負

減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負是解決目前房地產市場諸多問題的治本之策。稅負較多的集中在不動產保有環節，是國際社會的普遍做法。許多發達國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產征稅。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收(指個人而不包括公司)僅占全國總稅收的1%-2%，而來自房地產保有的居住用不動產稅和經營性不動產稅占總稅收的30%。這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環節的稅收負擔，減輕流轉環節稅收負擔，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產的經濟供給。

需要指出的是，將來改革不動產保有環節稅收應該是有區別的，對保有環節稅收調控應首先從空置不動產入手，而對普通居住用的不動產在很長時間里免稅。對現行空置的不動產征收比較重的保有環節的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產實施合理的免征額，在很長時間不應增加他們的稅負，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負。

3.2 加快推進物業稅的改革

逐步將房地產稅收的重點由目前的對供給方征稅轉向對需求方征稅，應是下一步調控房地產的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環節征稅。我國目前雖然有房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等保有環節的稅種，但是對個人住宅房地產的保有環節事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產時，只要不轉讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產。所以，多占有住宅房地產以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環節設置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產投資需求產生作用。為了促進房地產業的健康發展，必須建立和完善房地產業的稅制體系，物業稅的改革是當前首要的任務，物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，而房產的市場價值是通過房地產交易或評估得出的，因此，建立和完善我國房地產評估體系將成為物業稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業稅計稅稅率的確定、計征時間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環節征稅，將會進一步有利于房地產業的健康、平穩發展。

3.3 通過稅收政策抑制投機性需求

市場的投機行為助漲了房地產市場的潛在風險所以，要抑制投機性需求。首先，借鑒國外的經驗。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。所以我國在抑制房地產投機需求時，國家應考慮在房地產保有環節統一征收物業稅，按房地產的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產消費，國家在征收物業稅時應確定一個上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。其次，政府應完善購房登記制度，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。同時，可以以個人為單位，限制購房面積。例如，年收入在2萬元以下的個人，購房面積不能超過25平方米，年收入在5萬元以下的個人，購房面積不能超過45平方米，年收入在10萬元以上的個人，購房面積不能超過70平方米。最后，嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴格審查土地使用權抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔保方的核實力度。

參考文獻

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［5］齊超.制度本質探析［J］.吉林省教育學院學報，2008，（9）.

第9篇：不動產稅范文

個人出售土地、房屋取得收人，需要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。其中，出售土地、房屋取得的收入，包括貨幣收人、實物收入和其他收入。

按合同簽定的土地、房屋成交價格計算繳納營業稅。營業稅按照轉讓無形資產、銷售不動產稅目計算繳納，適用稅率為5%。從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業稅；對個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

（來源：文章屋網 ）