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關鍵詞:國庫集中支付;事業單位;財務管理
國庫集中支付下各預算單位使用資金不再由財政部門直接撥付,而是在預算部門年度預算的基礎上編制月度計劃來管理,預算部門自主決定預算資金的使用,財政部門經國庫單一賬戶通過直接支付(工資支出、購買支出等)和授權支付(零星支出和未納入直接支付范圍的購買支出)兩種方式撥付給商品或勞務供應商。在這種體制下,事業單位財務預算管理就顯得尤為重要。
一、國庫集中支付下對事業單位財務管理的益處
(一)有利于提高資金使用效率
在實施國庫集中支付前,各個事業單位分散開設資金賬戶,資金直接撥付,這導致一些單位存在資金的沉淀閑置,另一些單位存在資金缺口的問題;同時由于資金通過預算批復額度直接撥付給使用單位,導致其對于預算編制并不重視,而僅僅著重于預算資金的申請,這使得預算資金使用的計劃性不強;另外,由于資金是分散在各個賬戶當中,無法發揮出政府資金宏觀調控的作用,且過長的資金支付中間環節,也使得資金的支付效率很低。這些都限制了事業單位資金使用效率的提高,而國庫集中支付的實施則是這些問題都有所緩解。
(二)有利于加強資金使用監督
這可以從兩個方面來理解,一方面,財政資金集中在國庫單一賬戶體系內管理,相對于原來的分散管理,更能保證其安全性;另一方面,資金的支付不是由事業單位和供應商的聯系,而是通過財政部門直接支付,這也有助于防止腐敗的發生。
二、國庫集中支付實施中事業單位財務預算管理存在的問題
(一)預算編制的可行性和準確度不高
由于受過去傳統財政管理體制的影響,當前部分事業單位對預算的編制依然不重視,預算的編制停留在形式上;但是國庫集中支付體系下,預算的意義明顯提升,從資金的報批,資金的使用到最后資金的支付都是以預算為依據的,預算編制質量的高低直接影響著單位年度財務運轉,這就對預算的編制的準確性和可行性提出了較高的要求。然而,由于各事業單位對預算重視的程度不高,導致預算的編制不準確,使得實際批復和使用的資金在實際實施時差額過大,不得不追加預算,同時,各事業單位預算編制停留在一級預算上,并沒有完全細化到基層,導致授權比例遠遠低于直接支付的比例。
(二)預算編制方法不完善
一方面是很多單位認為預算編制屬于財務管理的范疇,編制預算的任務交由財務部門單獨負責,并沒有完全推開全面預算;造成其他部門的參與性不強,對于提高預算編制的準確性和科學性是不利的,同時,也加重了財務部門的壓力;另一方面,當前大多數事業單位使用的預算編制方法采用基數+增長來編制的不在少數,而零基預算并沒有完全推開,這樣的編制方法雖然實施起來比較簡單易行,減輕了各事業單位的壓力,但不利于提高預算的準確性。
(三)預算的法律地位
嚴格的講,財政預算體系內的各事業單位編制的預算,應該是經過同級人大批準后實施的,這樣的預算才具備了其法律地位。然而,實際情況是大多數預算單位的預算在當年年底編制完成后報批,而人大則在次年三月份召開,批復后的預算到達預算單位則又有一段時間的延遲。可以說,在批復前執行的預算從法律上是不具備正式的法律地位的,這對于加強法制建設是不利的。
(四)預算審計不完善
1、重視預算執行審計,忽視預算編制審計。審計部門重視預算執行審計,而忽視預算編制審計的做法,使得在預算執行之前沒有一個較為扎實的可執行預算,或者說預算編制審計的忽視導致了預算源頭管理工作的缺失,這對于預算管理,對于國庫集中支付體制的完善是不利的。
2、預算審計工作不扎實,審計效率不高。這主要表現在審計部門在進行預算審計時日常工作資料的積累和收集工作不扎實,導致審計效率不高:一方面,預算工作的開展在審計部門工作當中沒能完全納入到一般的審計工作當中,導致相關資料的收集不完善,使得在開展預算審計時需要重新收集;另一方面,預算審計工作具有年度連續性,審計部門對于歷史資料缺少必要的分析,沒能將審計數據進行詳盡的年度對比,導致分析方法效率不高。
三、相關對策
(一)強化對預算編制的重視程度,細化預算
對于這一問題,各事業單位首先應該認識到國庫集中支付在加強宏觀調控,預防腐敗,提高資金使用效率等方面的實際意義,同時應該了解國庫集中支付體制當中預算對于單位財政支出的意義,統一兩者之間的邏輯關系,切實認識到預算編制可行性與準確性的重要性,摒棄過去的傳統思想,將提高單位預算編制水平提升到應有的高度上,這主要是在政治上對預算的編制有一個把握,此外各事業單位應切實意識到只有預算編制質量提高了,才能保證單位的順暢運行。提高預算的可行性和準確性應主要從以下兩個方面努力:從常規支出項目來說主要是科學分析歷史數據及政策調整,在歷史額度基礎上做出調整;從非常規項目支出來講,則主要是把握單位下一年度項目實施的基本安排和支出資金額度的細化,當然,從宏觀上講,預算科目制定單位也應該及時對現有的科目進行細化調整以適應國庫集中支付體制的實施。
(二)完善預算編制方法
對于國庫集中支付下的事業單位而言,一個完善的預算方法對于提高預算可行性和準確性都是至關重要的,解決這一問題主要就是解決全面預算和零基預算的推廣上,及從思想上認識到預算的編制不僅僅是財務部門的問題,同時是其他部門的問題,各個部門應該配合財務部門,積極地參與到預算的編制中,這樣對于切實提高預算編制質量和預算細化都是有利的;而零基預算則是提高預算編制責任心前提之下,切實編制單位預算的重要方法,這種方法督促預算單位從資金的實際需求出發,從單位的實際發展需要出發去編制預算。
(三)改進預算審批模式
改變預算年度的歷年制為跨年制。我國的預算年度是1月1日到12月30日,即歷年制,但審批預算的各級人大一般都是在3月或更晚一些時候開會,這使得前幾個月的預算執行缺乏法律依據。我國可以借鑒國外實行跨年制,這樣可使預算草案在預算執行前就得以通過,全年的預算都有法律依據。
(四)完善預算審計
從廣義的范圍來看,事業單位的預算管理不僅僅局限于單位本身的財務完善,同時外部單位對其預算進行的約束和督促也可以說是事業單位預算管理的一個重要方面,因此各事業單位的主管審計部門應該加強對其預算審計的管理,尤其是應該加強預算編制審計的工作力度,在開展審計工作時應該對各事業單位預算編制的依據和標準做詳細的考證,對經費定額的合理性做詳細的分析,同時特別應該關注預算的編制是否是在相關政策的范圍之內量入為出的制定,在此基礎上對其真實性和詳細程度做一個科學評價。
預算審計并不是獨立的工作,審計部門開展其他審計,如財務收支審計、經濟責任審計、建設項目審計時應該注意相關資料的收集,或者說將預算審計納入各類審計范圍當中,對于其他單位的檢查數據及事業單位內部審計的數據的收集也應該作為預算資料來源。同時,應該注重審計歷史數據的系統化整理和科學的對比分析,從中發現問題,這樣才有助于各事業單位提高預算管理的質量。
參考文獻:
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4、唐蘇萍,英學軍.基層國庫集中支付改革中的運行問題探討[J].武漢金融,2008(9).
【關鍵詞】新會計制度;事業單位;財務管理
一、前言
早在2012年,我國財務部門頒發了全新的《事業單位會計制度》,該制度的出現對于我國事業單位的發展提供了很大的幫助,滿足了社會主意市場經濟化發展的需求,提高事業單位的經濟效益。新會計制度與舊會計制度相比,之間存在著很大的差距,可以有效對事業單位的固定資產的會計核算問題進行強化,并根據事業單位的發展現狀制定了全面性原則,只有這樣才能保證事業單位各項經濟活動任務可以順利進行下去,從而促進事業單位快速發展。
二、新舊會計制度業務處理的差異比較
新會計制度的出現將傳統會計制度中的原則創新、完善,主要體現在以下幾點:
1.新會計制度的適用范圍
新會計制度的出現,促進了事業單位的發展,提高事業單位的經濟效益,并對我國現有的會計核算制度創新、完善,只有這樣才能形成一項全新的會計信息方案。而這一方案的出現可以讓全國的事業單位實現會計信息的比對與分析,了解事業單位的發展現狀,促進事業單位快速l展。新會計制度與傳統會計制度相比,有著靈活、方便、快捷、開放的特點,可以有效的對事業單位的發展現狀制定出一項全新的會計制度,并實現事業單位的可比性操作。
2.新會計制度原則
新會計制度的出現,在對事業單位開展會計核算工作時其中的核算法律形式與經濟實質會產生一定對沖入,主要指事業單位在發展期間固定資產的租期未還滿,其中的歸于事業單位所有。從經濟角度來講,事業單位在發展過程中所持有的所有權都會隨著企業的經濟效益風險進行轉變,并將其轉交給承租人進行控制。
3.新會計制度處理方法與原則
事業單位在發展過程中所得的各項財產都會按照實際成本進行計量,并根據新會計制度中的基本原則對事業單位的財產下的減值問題進行控制,只有這樣才能實現事業單位的回收價值,提高事業單位的經濟效益,促進其快速發展。而新會計制度的出現可以有效的對事業單位的經營決策進行合理規劃,這對于企業的債權人、投資人來說提供了很大的幫助。但是,新會計制度規定,事業單位在發展期間不能通過新會計制度的原則實施各項投機行為。
三、新會計制度的特點
新會計制度的出現,對事業單位的財務管理工作起到了非常重要的作用,主要體現在以下幾點:(1)將事業單位的資產計價和財政管理體系流程創新、完善,并將財務的收支分類、集中支付、資產管理等各個部分融入到事業單位的財務管理中,并將事業單位的財務現狀進行總匯,只有這樣才能從根本上提高事業單位會計信息質量、強化國有資產的安全管理,從而促進事業單位快速發展;(2)對事業單位的資產現狀開展對應的分類管理工作,比如說員工的工資、津貼、保險費等,只有這樣才能將事業單位員工的合法權益體現出來,并對其進行保護;(3)新會計制度的出現加強了對凈資產的強化,只有這樣才能為會計核工作打下良好的基礎。另外,新會計制度的出現增強了財政補貼的結轉,實現了事業單位部門的預決算管理工作,強化事業單位的財政資金精細化、科學化、合理化的進行;(4)新會計制度的出現將事業單位的支出與收入進行細化,從而將事業單位的項目資金流程的核算工作進行規范制定,并對事業單位的會計明細核算進行仔細監測,根據企業的發展現狀將企業的財務報表體現結構內容進行創新、完善,只有這樣才能將事業單位的財務狀況體現出來。
四、新會計制度背景下事業單位中財務管理問題與對策
1.賬務處理問題
在我國新會計制度制定以來,我國相關部門已經加強了對財務預算管理工作的建設,并根據事業單位的發展現狀制定了全新的財務法律體系,只有這樣才能保證事業單位的預算管理工作可以順利進行下去。另外,事業單位加強了對財務處理的改善與宣傳,提高事業單位工作人員的預算管理工作能力,保證預算管理工作質量與效率,從而保證會計預算工作以一個合理化、科學化的形式運行下去,從而提高資金的使用率。
2.固定資產管理的強化分析
在新會計制度頒發之后,事業單位的固定資產會以一個會計核算的形式運行, 并將事業單位的固定資產的使用期限進行重新規定,將事業單位的資產價值進行定位。如果事業單位在發展期間資產價值沒有達到制定的標準,那么事業單位的固定資產就會以核算的形式進行處理。對事業單位固定資產的折舊年限問題,可以將其轉交給上級財務部門進行處理,并根據新會計制度中的相關原則進行折舊年限計算,如果沒有達到制定的年限,那么可以通過事業單位的發展現狀進行折舊年限計算,只有這樣才能減少權責現象發生。
3.財務管理中財務工作人員
現階段,我事業單位中的財務管理人員的綜合素質水平與專業知識技能較低,在實際工作期間常常會一些失誤現象,從而財務管理工作不能順利進行下去。要想從根本上解決這一問題,就做好財務管理工作人員的培訓工作,并根據管理工作現狀制定對應的管理方案,只有這樣才能提高財務管理工作人員的工作質量與效率。另外,事業單位還應該定期開展競賽活動,激發員工工作積極性,提高管理工作質量與效率。總結:新會計制度實施之后,可以有效的強化事業單位在發展過程中的內部財務管理操作要求,并將新舊會計制度進行對比,再根據事業單位的發展現狀制定出一項全新的事業單位財務管理體系,只有這樣才能促進事業單位快速發展,提高企業的經濟效益。
參考文獻:
一、前言
羅伯特-歐文曾說過:把錢花在提高勞動力素質上是企業經理最佳的投資。被稱為朝陽產業的物業管理行業,經過20多年的發展,已顯現出越來越強的生機,為適應市場經濟發展的需要,物業管理企業員工培訓工作已顯得十分重要。
二、目的和意義
(一)員工培訓是物業管理企業參與市場競爭的需要
物業管理企業的競爭,歸根到底是人才的競爭,物業管理企業除了從市場上招聘到合適的人才外,更為有效的方式是通過培訓提高現有員工的素質,使其成為滿足企業需要的人才。
(二)員工培訓是物業管理企業管理者激勵員工的方法
當今社會,學習培訓已成為很多人改變自己生活和環境的重要手段,幾乎每一個人都有對學習的需求和渴望。物業管理企業內濃郁的學習氛圍,以及有效的學習政策都會對員工產生足夠強的吸引力,有利于員工隊伍的穩定。有遠見的管理者甚至還把學習培訓作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。
(三)員工培訓是物業管理企業經營管理現代化的基礎
經過20多年的發展,物業管理行業已從過去傳統的房屋協作管理轉向以委托管理方式為主的市場化經營管理。這種社會化、市場化的經營管理方式對物業管理從業人員的素質提出了較高要求。物業管理已不僅是一個勞動密集型的行業,需要有大批精通管理的優秀人才來推動它的發展。因此,員工培訓是實現物業管理企業經營管理現代化的基礎環節和可*保證。
三、制定物業管理企業培訓規定
培訓工作對物業管理企業來說是一項長期工作,物業管理企業應結合自身情況制定培訓規定使培訓工作制度化、規范化。培訓規定主要包括培訓的目的和意義、培訓的基本內容、培訓的方法、培訓的分類、培訓的組織實施、培訓的監督管理、培訓的效果評估等內容。
四、物業管理企業培訓的內容
物業管理工作涉及內容較多,培訓工作相對復雜,但總的來說,培訓可包括三個方面的內容。
(一)企業相關知識的培訓
該類培訓是為了讓每一個員工對企業的歷史、現狀、未來規劃、管理服務理念、經營范圍、內部規章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。
(二)物業管理工作基礎知識的培訓
該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業管理、物業管理相關的基礎知識。
(三)物業管理從業人員專項技能培訓
該類培訓是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。
五、物業管理企業培訓計劃
(一)培訓需求分析
1、培訓需求分析的內容
在編制培訓計劃之前,首先要對企業的培訓需求進行全面的分析,培訓需求分析主要包括三個方面的內容。
⑴組織分析
結合企業的年度經營管理發展計劃,分析企業及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。
⑵任務分析
依據企業的工作內容,分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。
⑶個人分析
依據企業的人力資源現狀,分析哪些人需要培訓,培訓的具體內容是什么。
2、需求分析的方法
⑴問卷調查法
向企業員工發出培訓需求問卷,讓員工結合企業發展戰略對企業應當組織怎樣的培訓提出建議。讓員工結合自己的工作任務提出培訓要求;讓員工結合自己的個人發展提出培訓需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養員工關心學習、熱愛學習、參與學習的熱情,既是培訓需求分析方法又是企業文化建設的重要內容,較為有效。
⑵約見面談法
挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進行面談,根據面談了解到的信息以確定公司的整體培訓需求。
⑶會議調查法
召開培訓需求分析會,讓參加會議的人員提出培訓需求。
⑷工作表現評估法
根據員工的日常工作表現以確定員工在哪些方面有缺陷,從而有針對性地進行培訓以提高這些方面的工作能力。
⑸報告審評法
根據各部門提供的培訓需求報告進行綜合評審以確定所需的培訓內容。
(二)制定培訓計劃. 培訓計劃是為了規定培訓工作的目標,制定整體規劃以實現這些目標;以及將培訓計劃逐層展開,以便協調和將各種活動一體化。
1、制定程序
企業各部門根據培訓需求分析的內容,結合部門培訓目標以及部門年度發展計劃制定出本部門的年度培訓計劃,上報到企業人力資源管理部門,再由企業人力資源管理部門結合企業年度發展計劃以及企業培訓總體目標制定整個企業的培訓計劃。
2、計劃內容
為保證培訓工作按時、按質地實施,培訓計劃應包括培訓目標、課程設置、培訓方式、培訓控制、培訓評估等五個方面的內容。
⑴培訓目標
培訓目標是指通過培訓工作所期望取得的成果,這些成果包括個人的、部門的、整個企業所要求達到的培訓結果。培訓目標是制定培訓計劃的基礎,培訓目標決定了培訓課程、培訓方式等一系列的內容。同時,培訓目標又是培訓考核和培訓評估的依據。所以,培訓目標的制定應該準確、細致并具有可測量性。
⑵課程設置
培訓課程包括了培訓課程的名稱、培訓的時間、培訓地點、培訓教員簡介、針對培訓課程的培訓要求等內容。明確的培訓要求有利于員工提前對所培訓的內容有所準備和有所側重,有利于提高培訓效果。
⑶培訓方式
根據培訓內容以及培訓對象的不同,可采用不同的培訓方式。常用的培訓方式包括講授法、學徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。
①講授法:講授法是最常用的一種教學方法,通常是讓一位教員向學員直接傳授某方面的知識。這種方法的優點是節約經費、教授對象多,可同時面對多名學員,一次教學可讓很多學員同時受益。
②學徒制:學徒制是最古老的教學方法,但至今為止仍然是企業培訓新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經驗豐富的老師傅,負責幫帶一名或幾名新來的員工,通過傳授、示范、練習、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學徒制較適合物業管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術性工種
③小島討論法:員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前(也稱“小島”),對特定的話題或主題進行討論。指導老師控制培訓的時間和進程。每一位員工都可以自由地發表自己的意見,但是不允許反駁別人的意見。指導老師將每個人的意見都寫在黑板上,同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當大家將自己的想法全部講完后,在指導老師的指導下,員工對每一種意見進行評價,最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導員工自己解決管理問題的有效方法。
④角色扮演法:角色扮演法是讓培訓對象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓對象身臨其境地分析問題和解決問題,對員工提高工作技能和改造工作習慣都很有幫助。例如:讓員工扮演業主要求提供相應的服務,以提高員工的服務意識;讓工作習慣不好的員工與上司角色轉換以達到改變工作習慣的目的。
⑤管理游戲法:這種方法寓教于游戲中,通過完成事先設計好的精妙游戲,讓培訓對象領悟到其中的管理思想。例如:組織員工對有爭議的物業管理事件進行辯論,在辯論中提高認識。
⑥觀摩范例法:通過組織實地參觀考察,運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設備來向學生呈現有關資料、信息,讓員工學習經驗、發現問題、改進工作。
3、 培訓控制
培訓控制的目的是為了監視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結束時對員工進行考核,并將考核成績納入績效考評,與員工的待遇掛鉤。
4、 培訓評估
每次培訓工作結束后可通過員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估,以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。
六、培訓組織實施
培訓組織實施是物業管理培訓工作的核心,它包括了培訓工作做什么,培訓工作如何做,培訓工作由誰來做的問題。
(一)人力資源管理部門的職能和任務
員工培訓是人力資源管理部門的主要工作內容之一,其主要職能包括計劃、組織、協調、監督等內容。具體職能和任務包括:
1、確定各級人員的培訓要求,聽取各部門的培訓需求,依據培訓需求制定培訓計劃;
2、組織執行物業管理企業培訓計劃;
3、定期向上級匯報培訓費用開支情況;
4、組織實施各種培訓課程與活動;
5、做好員工的培訓檔案管理工作;
6、做好收集培訓資料,編制符合企業經營管理特點的基礎教材;
7、維護培訓設施與場地,充分開發與利用各類培訓資源。
(二)培訓分類及實施要點
分類是為了建立一個立體的培訓模式,以便有針對性地組織實施培訓工作,培訓分類可根據培訓的對象、階段、內容、類型不同來劃分。
1、以培訓對象的不同層次分類
⑴高層管理者
①培訓目的
精通企業管理相關知識,掌握物業管理基礎知識,熟悉與工作相關法律知識,了解財務管理相關知識。
②培訓內容
A、企業管理類
管理基本職能、組織文化建設、決策、戰略管理、組織結構與組織設計、人力資源管理、變革與創新管理、組織行為學、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統、品牌策劃、公共關系。
B、物業管理類
房地產經營理論知識、物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。
C、法律知識類
公司法及相關法規、消費者權益法及相關法規、價格法及相關法規、物業管理相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生相關法規、綠化管理相關法規、會計法及相關法規。
D、財務知識類
學會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務管理基本指標。
④培訓方式
專題講授、參觀考察、短期脫崗學習、在職學歷教育。
⑤組織實施
由公司人力資源管理部門直接組織實施。
⑥培訓評估
每次培訓工作結束后可通過面談法對培訓工作的效果進行評估,以便在以后的培訓中更好地采取培訓措施。
⑵中層管理者
①、培訓目的
掌握企業管理相關知識,精通物業管理基礎知識,熟悉與工作相關法律知識,了解財務管理相關知識。
②、培訓內容
A、企業管理類
管理學基礎知識、物業管理相關公文寫作、決策學、組織行為學、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關系學。
B、物業管理類
房地產經營理論知識、物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。
C、法律知識類
物業管理相關法規、消費者權益法及相關法規、價格法及相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生相關法規、綠化管理相關法規。
③培訓方式
專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。
④組織實施
基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施,專業課由 人力資源管理部門協助、指導各職能部門具體實施。
⑤培訓評估
每次培訓工作結束后可根據員工的培訓報告對培訓工作的效果進行評估,以便在今后采取更好的培訓措施。
⑶基層管理者
①培訓目的
了解企業管理基礎知識,掌握物業管理基礎知識,熟悉與工作相關法律知識。
②培訓內容
A、企業管理類
管理基本職能、物業管理相關公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關系。
B、物業管理類
物業經營管理知識、建筑知識、機電設備維護保養基礎知識、物業環境保護及管理基礎知識、治安管理基礎知識、綠化管理基礎知識。
C、法律知識類
物業管理相關法規、建筑物相關法規、房屋修繕相關法規、房屋裝飾裝修相關法規、價格法及相關法規、治安管理相關法規、消防管理相關法規、水電氣相關法規、環境衛生管理相關法規、綠化管理相關法規。
③培訓方式
專題講授、觀摩教學法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。
④組織實施
基礎課由公司人力資源管理部門直接組織實施,專業課由人力資源管理部門協助、指導各職能部門具體實施。
⑤培訓評估
每次培訓工作結束后可根據員工的培訓報告、員工的工作表現等對培訓工作的效果進行評估,以便在今后采取更好的培訓措施。
⑷基層操作人員培訓
該類培訓的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規程,可由各部門具體組織實施。
2、以實施培訓的不同階段分
⑴崗前培訓
①培訓目的
為新聘員工提供基本的任職知識和技能進行的培訓,通過培訓認定其上崗資格。
②培訓內容
公司的歷史、公司的組織結構、各部門的工作職責和權限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產品與服務、對員工的期望、公司的人力資源政策。
③組織實施
由公司人力資源部門組織實施。
④培訓評估
考核合格后上崗。
⑵在崗培訓
為在崗人員提供學習履行職務所必須的知識和技能進行的培訓。
⑶轉崗培訓
為在職人員崗位輪換之前進行的培訓,目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應具備的知識和技能。
3、以培訓的不同類型分
⑴學歷教育
是成人繼續教育的一種方式,公司應在工作時間上積極給予支持,如條件允許還可在經濟上給予一定的支持。學歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵職業技能培訓
根據國家勞動社會保障部的有關規定,物業管理、電工等技術性工種必須持有技術資格證方能上崗,凡從事這些工作的人員應參加相應的培訓并通過鑒定后取證。此類培訓一般是委托勞動部門批準的培訓機構來進行。
⑶專項培訓
為提高員工某方面的專業技能而進行的培訓。此類培訓一般是通過專題講座的方式來進行。例如:為提高員工公文寫作能力而進行的寫作培訓;為提高員工服務水平而進行的禮節、禮儀培訓等。
七、培訓工作誤區
(一)員工培訓不重要
的管理者認為培訓工作不重要,這種觀點是非常錯誤的。員工培訓十分重要。只有通過培訓才能使管理者的意圖得到貫徹;只有通過培訓才能使公司的制度得到具體落實;只有通過培訓才能使員工的素質得到提升;只有通過培訓才能使企業在市場中立于不敗之地。
(二)員工培訓有風險
有的管理者擔心自己培訓好的員工跳槽,因此不太重視培訓。其實這是一種非常短視的行為,其結果只會使公司員工素質停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓而離開企業,最終企業只留下一些平庸的員工。
隨著我國物業管理的全面推進,人們對居住環境、社區秩序有了更高的要求;與此同時,還產生了協調房屋公共部位、共用設施設備等共同利益的需要,因此產生了對物業服務、管理和經營的巨大社會需求。為滿足客戶不斷增長的服務需求,物業管理從業人員要不斷提升物業服務的品質,這樣不僅可以改善人居生活和工作環境,維護社會的穩定和諧,提高城市的綜合管理水平,而且還可以拉動住房的消費,推動整個社會的經濟增長,促進現代物業管理行業的發展。在充分認識到物業管理行業的從業人員對我國社會經濟作出貢獻的同時,應清醒地意識到,與物業管理從業隊伍的數量快速增長相比較,其從業人員的專業素質和職業能力并未得到同步提高。所以圍繞物管專業學生職業能力發展研究是非常必要的。
(一)對學生職業能力的研究是當前國情的需要
當前我國物業管理的行業本質,是以物業為基礎,以客戶需求為導向,以管理為手段,以準公共為核心產品的商業活動。誠信精致的服務讓客戶滿意是行業的立足之本,精細化的專業管理讓物業保持完好、讓管理區域處于和諧是行業的核心價值,依托管理區域通過拓展客戶需要的各類服務以搞活企業經營是行業可持續發展的支撐與保證。物業管理專業學生職業能力發展的研究,正是圍繞了這個核心,統籌兼顧物管從業人員的綜合素質,以達到和物業管理行業的可持續發展和物業管理關系的全面協調。因此,對該專業學生職業能力發展研究,是現代科學發展的必然選擇,同時,也對物管行業的健康可持續發展產生重要的影響。
(二)對學生職業能力的研究是當前物業管理行業的需要
其一,由于物業管理行業在中國起步較晚,人才儲備基礎比較薄弱,整體的從業人員的隊伍建設跟不上物業管理行業的快速發展的需求;其二,目前物業管理從業人員來自于各個行業,其專業背景呈現出差異性和多樣性,加之缺乏嚴格的專業基礎訓練,顯露出從業人員的整體素質參差不齊,一部分物業從業人員的專業素質和職業能力與所在崗位的要求有較大的差距;其三,現階段我國物業管理還處于快速發展時期,客觀上需要大量的物管專業人員來滿足這個市場的需求,因此對該專業學生進行職業能力發展的深入研究,才能適應目前物業管理行業的發展的實際需求。
(三)對學生職業能力的研究是當前物業服務企業的需要
對于一個物業服務企業的整體水平來說,最直接和最直觀的反映是通過一個物業項目的管理服務水平來體現的。而決定物業管理整體服務水平的關鍵性的因素之一,是物業從業人員的職業能力和素質。因此,大力加強對物業管理從業人員的培養,不斷提高他們的職業能力,對物業服務企業具有十分重要的意義和關鍵性的作用。所以,對學生職業能力發展研究既是行業和企業的迫切需求,也是擺在國家和地方行政、客戶管理部門與教育機構面前的一項重要、緊迫的課題。為了培養與社會、行業和企業需求相適應的具有全面綜合素質和綜合職業能力的物管人才,我們勢必應重視該專業學生職業能力的研究和培養,只有通過這樣的方式,學校培養出來的學生才能適應現代物業服務企業發展的要求。
(四)對學生職業能力的研究是提高物管從業人員綜合素質的需要
由于物管活動的特殊性,管理的專業性以及涉及經營管理復雜性等特點,決定了物管從業人員,尤其是兼顧服務、管理、經營的專業人員,只有不斷深入學習物業管理的法律法規知識,具備夯實的物業管理的基礎知識和實踐經驗,具備較強的管理經營能力,才能保證物業管理工作的正常運行,協調和處理物業管理活動中的各類矛盾和糾紛,為客戶提供一個質價相符的服務,使物業能夠保值增值。因此,對該專業學生的職業能力發展的研究,需要從業人員達到從事該行業必備的知識、技能和職業能力,從而有利于扭轉該行業人才匱乏的被動局面,提高從業人員的整體職業技能和專業素質,從而使從業人員的綜合素質適應物業管理行業發展的需要。我國從計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中,物業管理行業在短短的30多年時間走過了萌芽起步階段即“要不要搞物業管理”的過程,經歷了發展的初級階段即“怎樣搞好物業管理”的過程,進入了高速發展階段即“提高物業服務質量”過程。物業管理行業在管理上的專業能力和不可替代的社會價值,得到社會的高度關注和充分肯定,因此不斷研究該專業職業能力的發展,是我國物業管理行業的現狀及未來發展趨勢對專業人才的需求,以推動此問題更加深入的研究和探討,全面勾畫出科學、清晰的物業管理專業的職業能力、素質和知識結構,以做好打造優秀的物管人員的基礎性建設工作。
二、物管專業職業能力的發展研究狀況
什么是職業能力?職業能力是個體將所獲得的知識、經驗、技能和態度在特定的職業活動或情景中進行類化遷移與整合所形成的能完成一定職業任務的能力。職業能力具有能力品質的廣泛性、職業崗位的變異性、技術技能的綜合性、個人活動的重要性、繼續教育的終生性等主要特征。一個物管專業人員,從開始接手到具體實施物業的服務、管理和經營,既要進行前期策劃、資源配置、規章制度建設及物業檔案資料承接查驗和溝通相關各方關系;又要組織和保障物業管理服務的正常運行,以及妥善、及時處理各種突發事件及客戶投訴。尤其物業管理是面向客戶提供誠信、方便、放心的服務,讓客戶感受到企業“用心關懷每一位客戶,細心做好每一件小事”的服務理念和專業能力,不但要搞好管理區域內物質環境的建設與維護,搞好人文環境建設與維護亦是十分突出和重要的問題。綜合以上情況,筆者認為物業管理專業職業能力的內涵應該包括:決策、計劃、信息收集、組織、領導激勵、溝通協調、控制、創新、依法進行物業管理服務和專業技術管理等方面的能力。
三、物管專業職業能力體系的實施和研究
職業能力是指人為了勝任一個具體的職業而必須具備的基本能力。由于職業能力是多種能力的綜合體,因此,我們把職業能力分成一般的職業能力、專業的職業能力和綜合的職業能力。眾所周知,一定的職業能力是勝任某種職業崗位的必要條件,任何一個職業崗位都有相應的崗位職責要求,物業管理專業也是如此。通過實際調研,就目前在全國開設的物業管理專業的各大專院校來看,院校類別繁多,有管理類的大專院校、機電類的大專院校、旅游類的大專院校、建筑類的大專院校,還有房地產類的大專院校等。根據各大專院校的自身特點、培養目標和企業的需求,我們確定了物業管理專業所面向的崗位群,即管理方向、建筑方向、房地產方向、機電方向等。根據物業管理崗位和崗位群專業化的知識與技術發展特點,開發與物業管理職業崗位需要的知識與技能相適應的職業能力,建立面向“現代綜合應用型人才”為目的的職業能力體系,加速物業管理專業的建設和發展。建立科學的專業職業能力體系,以工作過程為導向,立足社會的發展、行業的建設和企業的需求,使我們培養出來的人才適應未來發展的需要,并延伸物業管理產業鏈條和服務范圍,建立物業配套服務體系,滿足客戶不斷增長的各類服務需求。對物管專業學生職業能力體系的研究,探討了物業從業人員必須掌握相關的專業知識、技術和能力;同時,為社會提供了一個評定物管專業人員職業能力的基本標準。
四、物管專業職業能力體系的構架
通過調研,對物業管理專業崗位能力要求的現狀進行分析,針對地區、行業經濟和社會發展情況,進一步明確物業管理崗位群工作所應具備的職業能力,以使物業管理人才的培養更具有實用性和針對性。物業管理崗位能力培養途徑的探索將會促使學生形成較強的職業崗位能力和就業競爭力。物業管理專業學生就業的崗位群基本上都是物業服務第一線的崗位,即管理、技術、經營和基本的操作崗位等,工作職能是物業服務第一線,要求學生能夠綜合運用專業理論知識和技能去解決工作過程中的各類問題。物業服務的特點是強調基本素質和崗位的具體技能的培養,注重操作能力,從職業崗位群的需求出發,分析該專業的職業能力,搭建物業管理職業崗位技能結構體系,在理論與實踐中保持相對的一個平衡結構,找出該專業的知識結構與能力結構要求合理地配置,構建一個新型的能力體系即理論與實踐相結合,以職業崗位及崗位群所需的技能與理論、能力與知識為基礎,構建物管職業能力結構的新型體系。從物管真實的工作過程和專業崗位的工作分析,總結提煉出典型工作任務,根據工作任務復雜的程度整合典型工作任務,并形成崗位技能結構體系(職業能力),根據職業能力結構體系歸納出物業管理行業職業能力為:整合基本素質、專業基礎、專業技能和崗位技能的綜合應用能力,發展應變能力和開拓創新能力。通過對企業調研,確定了本專業所面向的崗位群(物業管理方向、物業建筑方向、房地產方向、物業機電方向等);根據崗位及崗位群專業化管理、技能要求以及知識與技能協調發展的特點,開發與之所需的知識與技能相對應的職業能力,建立面向“現代綜合應用型人才”為目的的職業能力體系,加速專業的建設與發展。
五、高職高專物管專業職業能力的培養方式
(一)職業能力培養方式——以服務理念為中心
從全國的物業管理發展來看,深圳的物業管理走在了我國物業管理的前沿,并且深圳的物業管理教育和培訓也走在了前列,已經形成了自身的特色。通過對深圳和其他省市高職高專院校的物業管理課程設置的調查,筆者認為國內目前大中專院校物業管理人才培養模式占據較大比例的是以服務理念為中心的培養方式,即注重培養學生與客戶交流的技巧,這樣做的優勢是:物業從業人員以優質的服務取勝,有利于企業品牌的樹立;不足之處是:物業人員不能解決一些技能方面的實際問題,且難以勝任全方位的物業服務工作。
(二)職業能力培養方式——以技能為中心
上海的物業管理相對深圳來講起步要晚一點,但是其發展勢頭非常迅猛。目前上海的物業管理專業大多數是由部分有理工背景的院校創立的,因而形成了以技能為中心的模式,如上海的高職院校與上海市房地局合作,創立了從事現代智能化樓宇設施設備的運行、維護、管理及應用型高級技術人才和管理人才,此類人才需要掌握現代建筑、機械、電工電子技術和計算機應用等技術基礎知識;掌握現代智能化樓宇設施設備(如空調、給排水、建筑智能化系統)的構造與性能。這樣的課程設置就體現出了培養學生的專業技能。其培養模式的優勢是:物業從業人員有能力為客戶解決部分技術問題,易出實效。但不足的是:物業從業人員難以擺正“管理物業、服務業主”的市場定位,管理、服務和經營理念難以體現,不易勝任戰略性的物管工作,不利于企業的長遠發展。
(三)職業能力培養方式——復合型的物管人才
通過實際調研,我們認為物管人才的培養方式應吸取上海、深圳兩地好的辦學理念,并結合物業管理行業發展的需求,走復合型的人才培養道路。即注重培養管理理念,又具有某方面的專業技能(如建筑方面或機電技術方面等)。要充分發揮各高職高專學院的優勢,整合學院的資源,將管理和技術結合起來,培養出復合型的物業管理人才,如以工科為背景的成都工業學院正在這條道路上不斷摸索,雖然目前經驗還不夠成熟,但它代表了今后高校物業管理的發展方向,只有這樣才能深化產教融合、校企合作、工學結合,從而推動物管專業設置與產業需求對接。
六、結語
[關鍵詞]物業管理 員工 培訓
一、現有培訓中存在的問題
1.物業管理企業管理者在培訓觀念上的誤區。一些物業管理企業為了減少支出,由于對培訓存在錯誤的認識,認為員工已有一定的知識,在工作中會自己摸索和學習而采取不培訓或是簡單了事的做法。具體表現為:第一,認為培訓價值不大只是給別人做嫁衣:管理者認為市場上勞動力供過于求員工走了可以再找或是他們認為員工得到了知識與技術后容易跳槽;第二,培訓成本高組織負擔不起:部分企業只注重眼前利益而放棄了培訓;第三,新員工會自然融入工作:據統計約有80%的企業沒有對新員工進行有效的培訓直接將其分配到工作崗位上去。
2.培訓過程中過分注重課堂教學及文件化程序。這種做法不能適應物業管理多工種的實際情況,也不能提高員工培訓的興趣和效果。應該根據實際情況因材施教。
3.培訓作用發揮不高。許多員工經過培訓后時間不長就忘記了培訓內容或者對培訓的內容缺乏具體運用的機會,導致培訓沒有發揮應有的作用。
4.過分注重理論知識的培訓,實踐訓練較少。培訓僅靠理論知識的學習是遠遠不夠的,物業管理可以說是實踐性很強,除了基礎性的理論知識外,需要大量的實踐經驗的積累和較高綜合素質的支撐。因此要將培訓和實踐、專業知識的學習與綜合素質的提高有機結合起來。
二、培訓內容
1.職業道德知識的培訓。職業道德可以促進企業發展,可以幫助企業進步,也可以給每一位忠誠地服務企業的員工帶來利益和幸福。職業道德隨著職業的出現而出現,并且,其內涵逐步深化,其作用不斷增強。企業越是發展,對于職業道德建設的要求就越迫切。加強職業道德建設,建立企業新風,要求各崗位各工種的從業人員掌握職業道德基本原則,牢固確立服務客戶、服務企業、服務他人的職業道德觀。因而,學習職業道德基本知識,對于每一位物業管理從業人員都十分重要。
2.物業管理企業相關知識的培訓。該類培訓是為了讓每一個員工對物業管理企業的歷史、現狀、企業文化、未來規劃、管理服務理念、經營范圍、內部規章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。
3.物業管理工作基礎知識的培訓。該類培訓主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業管理、物業管理相關的基礎知識。
4.物業管理從業人員專項技能培訓。旨在讓物業從業人員能夠按照物業管理服務合同約定,通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序,為業主、使用人提供服務,同時提高物業從業人員的服務意識,提升服務技能。
三、員工培訓的實施
1.對培訓進行具體的分析。一個物業管理企業開展組織培訓工作,就意味著該公司內部出現了薄弱環節,要采取某種培訓項目來彌補。因此,對培訓項目必須進行工作分析、比較分析,發現公司現狀與理想狀態之間的偏差。(1)組織分析。結合物業管理企業的年度經營管理發展計劃,分析企業及各部門需要哪些培訓以保正計劃的實施。(2)任務分析。據物業管理企業的工作內容分析個人需要進行哪些培訓才能保證任務的完成。(3)個人分析。依據物業管理企業的人力資源現狀分析哪些人需要培訓培訓的具體內容是什么。
2.在實施培訓前明確企業所培訓的對象并對其進行合理分類。和其他企業一樣,物業管理企業員工構成基本可分為操作層、管理層和決策層。由于物業管理的服務性特點,物業管理企業又具備自己不同的特征。對于一般的員工,因為其工作內容不同,對其培訓既有相同要求又有不同要求。培訓最忌諱培訓對象水平的參差不齊,因為設計好的課程很難滿足不同水準的各類管理服務人員同時需求。
3.制定適合企業的培訓方法與技術。為了避免培訓的盲目性,使培訓真正達到預期的效果,在培訓前要在進行充分的調研的基礎上,制定培訓方法和技術。人員培訓是一項在時間和金錢等各方面花費都比較大的工程,在企業實際工作中,對不同人員的素質提高也有輕重緩急。企業培訓的對象主要是成年人,且成年人一般都具有一定的社會經歷及成熟的思維能力。因此,為了最大限度地提高培訓的投資效益,就必須根據企業發展的需要和個人發展的具體情況,合理地確定培訓對象和選擇培訓方法和技術。
培訓計劃的制定既要符合實際工作的需要,又要能夠滿足各類人員的要求,根據培訓的具體目標,靈活機動地安排具體的培訓計劃、方法和實施方案,使培訓能夠達到預期的目的。
4.培訓控制。培訓控制的目的是為了監視培訓活動以保證培訓活動按計劃進行并糾正培訓過程中的偏差。可采用培訓簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓結束時對員工進行考核并將考核成績納入績效考評與員工的待遇掛鉤。
5.分析評估培訓效果。每次培訓工作結束后,要結合員工的培訓總結、表現等方面對本次培訓的效果進行分析評估,以便在今后的培訓中采取更好的培訓措施。正確做好培訓的評估分析工作也是培訓工作的一個重要環節,也可以為下次培訓提供經驗。分析評估應從有效性和效益性兩方面進行評估,并最終形成評估記錄,為今后的培訓工作提供借鑒。對于企業來講培訓的內容和效果還應與員工的升遷、任職相聯系增強員工參加培訓的熱情和動力,將員工素質的提高與企業的發展及競爭力的提高有機聯系起來。
員工的培訓一方面是提高員工的知識水平、服務水平和綜合素質,另一方面是增強了員工對企業的認識,傳承和發揚企業文化,凝聚企業力量,創新服務觀念。在員工培訓方面,首先要解決的是思想認識問題,讓員工融入到企業中,通過培訓讓員工感受到在企業工作自身利益有保障,有自己成長和發展的空間。企業為自己施展技能和才華搭建了平臺,樹立員工忠誠于企業的思想,堅定為企業效力的信心,增強做好各項工作的責任感,培養員工與企業同呼吸、共命運的品質,從而樹立員工的大局意識和發展意識,激發員工的工作熱情、活力和不斷創新的能力。
參考文獻:
[1]楊杰.組織培訓[M].北京:中國紡織出版社,2003.4.
關鍵詞:物業管理企業;財務管理;強化;途徑
中圖分類號:F275 文獻標識碼:A 文章編號:1001-828X(2013)09-0-01
一、物業管理企業財務管理現狀
我國的物業管理行業屬于朝陽行業,所以大部分物業企業對財務管理的重要性認識不到位,缺乏行業會計準則的約束,相應的約束機制尚未建立起來,而且我國物業管理企業由于組建方式和類型不同,在財務會計管理上遵循的準則和制度也大相徑庭,甚至自相矛盾,還有物業企業甚至根據自身要求自設賬目、自成體系,這樣既不利于企業經營成果的正確核算,又不利于真實反映、核算、預測企業的財務狀況,因此,為了物業管理企業自身利益考慮,應該盡快建立和完善財務管理體系。
1.會計基礎工作不到位,內部財務控制不規范
對于企業而言,會計核算工作是最基礎和日常的財務管理活動,也是整個財務管理工作的基礎。同時物業管理作為一個新興事物,并沒有包括在傳統的行業會計制度中,這就造成物業企業在會計核算中沒有同行業的成功經驗可以借鑒。物業管理的對象具有廣泛性和不確定性,所以在會計明細科目設置上具有很高的靈活性,所以很容易走向極端――科目設置混亂。
由于是一個新興的行業,所以物業管理企業目前尚無完整的財務管理制度和辦法可以借鑒和遵循,而且企業內部也沒有建立完善的內部財務制度,這就造成大多數物業企業財務會計核算過于簡單,簡單地根據自身發展需要設立賬目,全然不顧會計科目的要求分門別類設置明細賬,所以造成內部財務控制松散,會計信息得不到真實準確反映。
2.缺乏基本的會計制度和內部控制制度
會計制度是對企業所發生的交易和財務往來在賬簿中進行分類、登錄、核算的基礎上,進行分析、核實和上報的一種制度,是進行會計工作要遵循的規則、方法和程序的統稱。由于沒有現成的行業會計制度,所以在實際工作中,物業企業的會計科目設置基本上靠從業人員的經驗判斷,而對于新興的物業公司而言,可以借鑒的成功經驗很少,所以導致這類企業會計賬目和財務管理非常混亂。
內部控制制度是企業財務管理工作的總的指導思想,而且是企業財務自我監管自我完善的重要措施。在社會化大生產中,內部控制往往構成企業各項活動的自我調節和約束的內在機制,并處于企業中樞神經系統的核心位置,所以可以這樣說,內部控制是否健全,是企業生產經營成敗與否的關鍵。
在物業企業由于領導認識上的缺位(內部控制制度是大型商業企業才用得上的制度,物業企業用不著),同時由于物業企業在我國發展歷程還很短暫,所以相對健全的內部管理制度一直沒有建立起來。
3.資金管理水平低下
物業企業普遍存在自身管理不善、資金從投入到如數流回周期長、滯留資金多等等現象,嚴重制約了企業盈利能力的提高和運營資金的正常使用。為了節省人員開支,物業企業在人員職務的設置上亦不盡合理,未體現不相容職務應該相分離的原則,會計人員一人兼任多職的現象非常常見。
二、物業管理企業財務管理特點
物業管理企業由于行業本身的特殊性,所以其會計核算與財務管理具有自身的特點,而且物業管理企業的類型不同,其財務管理模式也不一樣,概括來講,主要有如下特點。
1.資金流動過程和會計核算相對簡單
在我國,物業管理是一個新興行業,同時由于物業管理提供的是無形的服務,自始至終不會生產出有形的商品,所以其資金流動過程相對簡單,會計核算與財務管理也相對簡單。最主要的會計核算過程也就是物業費的收取與使用,為了便于接受業主的監督,提高服務質量,物業管理企業必須定期披露最全面的財務信息,以保證業主能全面了解物業的資金運作。
2.財務管理模式大致相同
我國的物業企業一般分為商業物業、辦公區物業和小區物業三種類型,其中,商業物業盈利性最高,一般情況下,商業物業企業提供的主要是物業管理服務,即提供安全、清潔服務以及進行工程管理等等,以保證物業公司的正常運轉。但是商業物業對各方面的配套條件要求很高,而且市場規模與份額也會越來越大,逐漸形成良好的發展勢頭。相比較而言,辦公區物業和小區物業盈利性稍差,因為這兩類物業是伴隨著開發商對物業的需要而產生的,是具有隸屬性的,所以其得到的利潤相對于地產利潤來講九牛一毛,而且目前這兩類物業規模較小、行業不集中,整體競爭力較差。
對于各種類型的物業管理企業而言,其經濟核算的核心便是財務核算,所以它們的財務管理模式是大致相同的,走的基本上都是粗放式財務管理,缺乏專業財會人員,行業準入制度不健全,魚龍混雜,效率較差。
3.其他
物業管理企業經營過程與一般的生產活動和銷售活動沒有多大關系,所以大多數情況下只涉及維修維護等管理服務的提供,其財務核算對象――資金運動過程肯定比大型生產企業和商業企業簡單。
對物業管理企業各項費用及資金運營情況的監督,來自企業財務部門、政府有關部門和業主三方,所以一般情況下對其資金運作的監督更為完善。
由于業主最關心物業管理收費的使用情況及效益,而企業管理層出于自身利潤最大化的追求也很關注企業的資金運營情況,所以,物業管理企業的財務信息使用方一般為業主和企業管理層。
三、如何加強物業管理企業財務管理
1.有關部門應該在制度層面大力支持
國家在大力開拓經濟適用房、廉租房的同時,應該加大對物業管理行業的政策與資金支持,加快相關配套設施的建設。此外,會計協會應該盡快出臺一套可以規范物業管理企業會計活動和財務管理的基本準則,以使物業服務行業從業人員開展會計工作能夠有法可依。
2.建立內部管理控制制度
雖然物業管理企業不像大型商業企業那樣業務量大、單筆業務金額數額眾多,但是物業企業事務很繁瑣,比如水電費、物業管理費、環境維護費用等的收取工作。所以物業企業應該盡快聘用有內部控制管理工作經驗的財務人員,逐步建立屬于自己的系統完善的內部管理控制制度。
圖1 內部控制制度框架
3.加強和規范物料用品采購的管理
對于物業管理這個特殊的行業而言,日常耗材構成其企業成本的很大一塊,所以為了完善其財務管理制度,必須加強對專業耗材的日常控制工作。例如,為了加強和規范物料用品采購的管理,嚴格控制和節約各類物品的采購支出成本,河南萬廈物業管理服務公司出臺了《物料用品采購規定》,對本公司需要外購的各種物品和耗材由管理處這個機構根據采購數量的多寡決定采用自行采購方式還是集中采購方式進行統一辦理。資金收支、管理由管理處統一安排進行。
4.加強資金管理
有俗語道:沒有規矩不能成方圓,所以為了加強物業管理企業資金的監督和管理,必須首先建立嚴格完善的資金管理制度。一般情況下,財務管理部是企業的資金管理部門,與企業形成委托――關系,主要從事各個管理處及各部門的資金結算和管理工作,所以財務管理部具有管理和服務雙重職能。其次還要定期對各個管理處的現金庫存情況及其與財務管理部門的資金結算情況進行全方位檢查。
5.提高人員素質
人力資源構成企業資產的重要組成部分,所以提高人員素質是提升企業核心競爭力的關鍵,對于物業管理企業而言尤其缺乏專業的財務會計人員,在財務會計人員的培養過程中,首先要嚴把準入關,杜絕不具備會計基礎知識和從業能力的人員進入本公司從事財會崗位,進入后,則要加強從業人員的職業道德和思想道德教育,提高職業素養,使物業管理企業財務部門成為“人無我有、人有我優、人優我特”的專業技能很強的部門。另外,要通過不斷的會計知識和形勢方面的繼續教育和學習,更新知識,適應形勢。
四、結論
物業管理企業是伴隨著我國改革開放的歷程逐漸出現并新興的一個服務行業,存在很大的發展勢頭,但是目前尚無獨立的行業財務制度,財務管理工作也很不到位,許多問題仍有待發現和探索。
參考文獻:
[關鍵詞]多產權多使用權建筑;火災隱患;對策
[中圖分類號]F416.9
[文獻標識碼]A
[文章編號]1672-5158(2013)05-0204-01
多產權、多使用權建筑是指同一幢建筑物內具有不同的產權所有者或不同的承租使用者的建筑。主要有商住樓、綜合樓、辦公寫字樓等幾種形式。《中華人民共和國消防法》第十八條規定:同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的,應當明確各方的消防安全責任,并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。消防法明確規定了多產權多使用權建筑公共區域消防安全實行統一管理的原則,對于如何確定責任人,產權人、租賃人、轉租人以及物業管理部門應承擔的具體消防職責,消防設施維護保養及隱患整改經費來源等現實中遇到問題尚未做具體規定,多產權建筑消防管理還有待進一步探析。
1多產權多使用權建筑主要的火災隱患
1.1功能復雜多樣,誘發火災因素多
多產權多使用權建筑內使用性質多樣,都存在使用大量可燃材料裝修的現象,建筑火災荷載增加,防火阻燃處理不到位。同時,為了方便或者省錢,建筑中經營、儲存、住宿共存的“三合一”現象時有發生,加之,多產權建筑人員物質密集,人流、物流量大,發生火災和導致人員傷亡的概率普遍較大。
1.2消防安全管理混亂,責任主體不明確。
多產權、多使用權建筑日常管理大多由委托的物業管理公司承擔。一是由于物業管理單位是靠收取物業管理費來維持并開展工作的,而物業管理費中沒有明確消防安全管理費用的列支范圍,造成自動消防設施日常維護保養得不到真正落實。二是物業管理費用收取往往不能全部到位,致使管理無法深入,造成“管理不到位,業主不肯交錢;業主不交錢,管理更不到位”的惡性循環現象,消防設施的維護保養更是無從談起。三是物業管理單位消防意識淡薄,認為發生火災的概率也很小,經常人為造成消控中心無人值班,消防設施無人檢查、無人維護。
1.3建筑自動消防設施完好率不高。主要有三種『青況:一是許多建筑由于在消防驗收后未能及時與物業管理公司移交,致使雙方都無人管理,時間長了,設施不能正常使用,而維修需要資金,造成雙方互相扯皮,時間越拖越久,設施越拖越壞,維修費用越拖越高,形成惡性循環。二是整幢建筑的裝修時間有先有后,業主在裝修過程中,因要局部調整消防設施的位置,不得不暫時關閉自動消防設施,而調整結束后不能及時與物業管理單位溝通恢復設施運行。三是建造時間較早的老建筑由于缺乏維修資金,消防設施一直處于癱瘓狀態。
1.4業主人員成分復雜,消防安全意識淡薄,不依法辦理相關報審手續,建筑內部改造隨意性大
多產權建筑使用性質多為商業辦公,相關職能部門對其約束力較小,導致部分業主在進行內部改造裝修時,不按法律規定進行程序申報,私自進行改造裝修,從而造成“先天性”火災隱患。
2多產權多使用權建筑消防管理的對策
2.1健全多產權建筑消防管理法律法規
對多產權建筑存在的問題,各地消防部門應當積極提請政府決議,極力促成多產權建筑管理辦法的出臺,或者由各級政府牽頭,協調公安、建設、規劃、消防等職能部門,專題對本地區多產權建筑安全監管狀況進行研究分析,在《消防法》、《物權法》基礎上,制定完善本地區的《多產權建筑消防安全管理規定》,以彌補法律法規不完善的地方,明確和規范物業管理和業主之間的權利和義務,落實各方法律責任,改善多產權建筑的消防安全難以管理的狀況,確保本地區多產權建筑消防管理規范化。
2.2嚴把多產權建筑裝修改造監督關口
為防止擅自改變建筑結構及使用性質,杜絕人為制造先天火災隱患,必須嚴把裝修改造審核驗收關口。消防部門應在建筑竣工消防驗收意見書中明確建筑使用性質及管理要求,規范開發商與業主、業主與租賃方簽訂的合同形式,如要改變使用性質,必須報經相關部門審批。在“二次裝修”時,應當層層把關,實施監管。對裝修面積較小的場所,業主與物業單位簽訂《裝修責任書》,物業單位派員現場監督,確保裝修過程中不破壞消防設施,同時,物業單位與消防機構建立定期回訪協作機制,及時反饋建筑裝修改造情況。對面積較大且改動原消防設計的場所裝修改造,明確物業公司必須告知業主申報消防審核,未經審核合格不得施工。
2.3協調多產權建筑部門聯動管理
消防部門應當主動與房管、工商、物價、文化、旅游等部門溝通,爭取相關部門配合,形成齊抓共管的聯合工作機制。房管部門對物業公司資質有審核、驗收、年檢的職能,可以把多產權建筑消防安全『青況納入物業公司資質評定范圍,對達不到消防部門標準的,資質核發時不予以通過或者降級。工商部門可對其吊銷其營業執照或者不予以年檢。物價部門可降低其收費標準。文化部門將多產權建筑內娛樂場所消防安全管理納入經營許可證年審范圍。旅游部門把多產權建筑內賓館飯店消防安全管理作為星級評定的準人條件。部門之間的協調配合,綜合把關,提高多產權建筑消防管理的工作成效。
2.4、從源頭上落實消防安全責任主體。物業管理單位在接手管理的同時就明確了物業管理單位是消防安全責任的主體,應當按照《消防法》第十八條的要求落實其管理職能,對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施(含建筑的自動消防設施、應急照明、疏散指示標志及安全疏散設施等)、消防車通道進行統一管理。特別是在裝修過程中,監督業主不得使用易燃材料,不得改變消防布局,不得拆除圈占消防設施。
2.5、加強消防安全宣傳教育。由于多產權、多使用權建筑業主多,業主素質參差不齊,因此要加大消防安全宣傳和教育的力度,提高每一個業主的消防安全意識,讓每一位業主掌握必要的消防基礎知識,知道建筑的火災危險性,平時管理要做好哪些事情,發生火災如何來處置。俗話說得好,“賊偷一半,火燒全光”,可見消防安全尤為重要。
2.6、加強對自動消防設施的維護保養。一幢建筑是否安全重點在于其布局是否合理,管理是否到位,消防設施是否完好有效幾個方面,特別是自動消防設施是否完好有效,直接關系到大樓的整體安全。物業管理單位應與有維護資質的單位簽訂維護保養協議,確保自動消防設施的正常運行。要在物業管理費和房屋維修基金中落實消防設施維護保養的費用。
參考文獻
關鍵字:物業管理專業 人才需求 現狀分析
2011年上半年,我們對京津冀三地的物業公司進行為期半年的調研,通過對物業管理專業的現狀、發展前景、物業專業畢業生需求情況、人才缺口等情況進行調研,了解到具體情況如下:
一、行業分析
(一)行業背景
住宅是城市最基本的原素,居住環境的改善和管理對城市的管理起著重要的作用。城市房屋是城市的重要標志和組成部分,城市房屋的管理是城市管理的重要內容。城市房屋管理的好壞直接影響城市整體面貌和管理水平。我國30年的物業管理實踐證明,由于物業管理的迅速發展,使城市原有的面貌發生了巨大的變化,縮短了和發達國家城市管理的距離。
(二)物業管理行業概況
自1981年我國第一家物業管理公司在深圳成立以來,物業管理在推進城市化進程中起到了積極的作用。據資料顯示,目前全國物業管理企業已超過6萬家,從業人員突破300萬人。但同時,我國物業管理還存在著覆蓋率偏低、地區間差距較大等不足。
(三)唐山市物業發展趨勢
唐山市城鄉規劃局委托編制的《唐山市住房建設規劃(2008—2012年)》已經唐山市人民政府批準,日前正式實施。《唐山市住房建設規劃(2008—2012年)》(以下簡稱《規劃》)由市城鄉規劃局委托唐山市規劃建筑設計研究院編制,適用唐山市中心區。在規劃期內,規劃期末,將實現常住人口戶均擁有或租住一套住房,完全解決雙困家庭的住房問題,人均住房面積達到30平方米。按平均 1 萬平方米 大致需要 3.3 個物業管理人員算,到2012年總住房面積為24000萬平方米,需物業人員79200人,而到時至少有幾萬個物業行業人員的空缺。這些宏觀背景因素,為我們擔負這方面人才培養、技術培訓的基地──唐山職業技術學院物業管理專業提供了十分廣闊的發展空間。
(四)省內高職物業管理教育現狀
省內專、本科及高職院校中開設物業管理專業的少,并且缺乏統一的課程標準,個別院校只是把本科院校課程標準降低要求后照搬或模仿,沒有突出高職院校實用技能的訓練,在校期間實訓教學和實訓質量得不到有效保障,學生接受的技能訓練與實際工作崗位需求存在差距,不利于向行業輸送高素質高技能水平的專業人才,培養的學生技能單一,不能保證當前物業各個崗位對人才技能的要求。
二、人才需求分析
(一)物業管理專業人才的需求現狀分析:
1.我國的房地產市場將有大的發展,這將直接拉動對物業管理專業人才的需求。
房地產業是我國國民經濟的支柱產業之一,占每年固定資產投資的七分之一。我國又處于經濟發展和城市化的加速期,對房地產的總量需求每年都在增加。
2.我國的物業建筑面積呈不斷增長之勢,物業管理行業正得到前所未有的發展,需要大量的專門物業管理人才。
目前內地物業管理行業正得到前所未有的發展,我國物業管理的市場需求將增大,進入物業管理的物業規模和物業種類也將增多。隨之而來,人才市場將出現物業管理人才供不應求現象。
3.除現有住宅小區必須進行物業管理外,伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也將社會化,物業管理的客觀需求已經產生,而且會越來越多。總的來說,這個行業在中國尚處于起步階段,需要大量的專門人才。
綜上,物業管理市場有很大的容量,需要大量的專門管理人才。
(二)物業管理人員現狀的分析
物業管理在我國尚處于起步階段,早些時候,入行的物業人員大多都是半路出家的,管理人員素質不高是情理中事。現在的物業管理人員的來源大概可以分為三類。一類是由原房管所職工直接轉化而來的,這類人員不熟悉現代物業管理的模式;另一類是學公共管理,飯店管理的人員,他們有一定的能力,但不熟悉物業管理的細微方面。還有一類是物業管理的中專生,他們能夠勝任基本的物業管理工作,但往往在工作中處于被動的地位,不具備從戰略上進行管理的能力。
物業管理人員專業水平參差不齊的現狀與業主的期望要求不相適應。隨著高檔物業市場的不斷涌現,只有高素質管理人才才能提供適應智能化、網絡化等高質量的物業管理。
綜上所述,物業管理人員的綜合素質偏底,已經制約了這個行業的發展。企業和社會都期望高校能夠培養出高水平的物業管理人才。我校的物業管理教育可謂是應時而生。
三、我院物業管理專業的現狀
我們的理念是要以服務為中心,注重培養學生與業主交流的技巧,同時又要培養從事現代智能化樓宇設備設施的運行維護、大型物業管理的應用型高級技術人才和管理人才。要求掌握建筑、機械、熱工、電工電子和計算機應用等技術基礎知識;掌握現代智能化樓宇設備設施(如暖通空調、給水排水、建筑電器、建筑智能化系統)的構造與性能。
(一)專業概況
物業管理專業2002年開始招生,學制為兩年,從2003年開始招收三年制學生至今,招生人數逐年增加。
(二)“雙師型”教師隊伍
物業管理專業的師資隊伍建設目標是:按照以培養為主、培養與引進相結合;以專職為主、專職與兼職相結合的思路,建立一支“校企互通、專兼結合、動態組合”的高水平“雙師型”教學團隊。現有專職教師9人,雙師素質教師8人,具有企業工作的經歷。外聘兼職教師4人,全部為物業公司經理或主管,負責物業管理實務的教學工作。這些教師都具有豐富的教學經驗和較強的專業實踐能力。
(三)建立穩定的校內外實習實訓基地。
校內實訓條件:建有了具有一定職業氛圍的仿真職業實訓室,面積為178平方米。
物業綜合實訓室:用于教學的主要設備為電腦一臺,NEC投影儀一臺,投影幕布一個,以及四接口分頻器。座椅50套,電腦桌一個。物業管理實訓室承擔了物業管理專業幾門課程的實訓基地的任務,包括物業檔案實訓教學、物業企業會計的建賬實訓教學,房地產產權產籍管理的實訓教學,物業管理實務的實訓教學,建筑構造與識圖的識圖教學過程等。
物業智能化實訓室:
采用當前先進的物業管理思想,借以新的管理技術,如物業智能化管理系統,使學生不僅能感受到新技術給物業管理帶來的革命,而且還能親自動手參與到新技術的實際應用之中,這體現了我校物業管理專業設置與該行業發展方向緊密結合的辦學思路。物業智能實訓室根據我校物業管理專業的培養目標和教學內容,特設置相應的實訓項目共分為四個系統。
1、消防自動報警系統
2、閉路電視監控系統與防盜報警系統
3、停車場管理系統
4、門禁系統
(一)制度方案有待完善,形成一套適合公司運行的規范化的制度才有利于在今后的工作中,形成有法可依的“法制”環境。本人無論是物業管理專業知識需要學習,還要在人力資源知識及行政知識也要繼續學習,在這兩方面的學習堅持兩手抓、兩手都要硬,不能顧此失彼,通過專業知識、法律基礎知識的學習結合對行業現實的調查了解,在20xx年制定和逐漸完善公司的制度方案。
(二)程序制度化不夠明確,無論是請假、加班、入職、轉正、升職及其他方面的內容都沒有明確的制度程序化,導致在現實的工作中出現了一些問題。制度化是一個逐漸完善的過程,為了加強公司制度化的廣泛實施,20xx年,這項工作定作為本部門工作的重點工作內容,以制定、通過、公布、實施為步驟完成。
(三)在20xx年度,由于公司的迅速發展,公司為員工的學習培訓提供了條件,有了學習的基地和上課的設施設備,便于我制定目標性、階段性的培訓計劃。管理處操作層員工的文化素質相對較低,理論知識比較薄弱,有了專業知識的理論指導,更可以提高員工們的工作實踐的效率和加強工作的規范性。
結合員工的工作實際來實時提高員工的綜合素質,在20xx年里,計劃為員工上課培訓各類知識2次/月(詳見《深圳市鴻泰德物業管理有限公司20xx年度員工培訓計劃方案》,該方案于20xx年3月01日提交),通過上課培訓,在公司范圍內形成主動學習的氛圍,培養公司員工的學習積極性和主動性,以達到提高工作的效率為目的。
(四)檔案管理仍不到位,檔案記錄公司發展的足跡,一個好的檔案材料,能夠便于領導回顧與總結,并從中汲取經驗和教訓,但是就本部門而言,只是初步建立了員工人事的檔案、各類合同檔案以及物業項目檔案,未能涉足公司整體檔案,更缺少一些圖片、音、像檔案,可以說這是檔案管理的一大缺憾,因此20xx年這方面的工作需要更規范、全面的管理,形成一套全面、規范的檔案管理流程。