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第1篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，針對(duì)近些年房地產(chǎn)炒作的行為給城市居民帶來(lái)的不滿情緒，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，因此，房地產(chǎn)正在逐漸告別暴利時(shí)代，當(dāng)利潤(rùn)回歸到正常水平，房地產(chǎn)企業(yè)就要靠成本控制來(lái)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化，使企業(yè)獲得長(zhǎng)久的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

要想研究房地產(chǎn)成本控制，就必須深入了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，房地產(chǎn)成本是在一定時(shí)期內(nèi)為建設(shè)和銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品而支出的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用及其他稅費(fèi)等。

土地費(fèi)用：土地費(fèi)用包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)要想開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目，就必須征用符合開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的土地，征用過(guò)程包括提交申請(qǐng)、政府審批、招標(biāo)出讓，一系列的征用環(huán)節(jié)都需要指出一定的費(fèi)用。同時(shí)，在征用的土地上進(jìn)行拆遷要給予當(dāng)?shù)鼐用襁m當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用，在整個(gè)項(xiàng)目成本中占據(jù)比例較小，一般不會(huì)超過(guò)整體支出的6%。

建筑安裝工程費(fèi)：建筑安裝工程是整個(gè)建筑項(xiàng)目的主體，所以建筑安裝工程費(fèi)占據(jù)了項(xiàng)目整體支出的很大比例，一般在40%左右，建筑過(guò)程中，設(shè)備器械的安裝以及房屋的改造都包含在建筑安裝工程費(fèi)當(dāng)中。

市政公共設(shè)施費(fèi)用：市政公共設(shè)施費(fèi)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括交通道路、自來(lái)水設(shè)施、電力設(shè)施、草坪綠化、通訊設(shè)備等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)用指的是為居民提供的學(xué)校、醫(yī)院、派出所等非營(yíng)利設(shè)施，以及超市、菜市場(chǎng)等營(yíng)利設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

管理費(fèi)用：管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員的工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等等。

其他稅費(fèi)：除上述費(fèi)用以外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資的數(shù)額較大，必須借貸銀行信貸資金，這就需要支出一定的貸款利息，同時(shí)按照有關(guān)規(guī)定向政府繳納一定的稅金。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制原則

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理論及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，制定項(xiàng)目成本控制的原則，可以有效的為房地產(chǎn)企業(yè)提供項(xiàng)目成本控制的依據(jù)，減少房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制中出現(xiàn)失誤，把握正確的方向。

2.1全面性原則

整合項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的所有要素，對(duì)其進(jìn)行深入分析研究，并實(shí)行全面控制，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤就會(huì)對(duì)其他環(huán)節(jié)造成影響，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制照顧到項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的整體處于控制的范圍之內(nèi)，在大方向上不出現(xiàn)偏差。

2.2整體性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制要遵循整體性原則，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)整體性較強(qiáng)，所有環(huán)節(jié)在成本控制方面的相似度較高，在成本控制方面實(shí)現(xiàn)整體布局，注重項(xiàng)目成本控制的整體性，有助于提高成本控制的效果。

2.3針對(duì)性原則

在遵循全面性和整體性原則的基礎(chǔ)之上，精確分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)，分析不同環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，并根據(jù)這些具體特點(diǎn)制定切實(shí)可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精確，使成本控制的實(shí)施效果更加明顯。

2.4目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施管理工作的一種基本手段，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)落實(shí)到各部門、班組、個(gè)人上，要符合項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展和需要。目標(biāo)責(zé)任的規(guī)劃既要涉及到工作責(zé)任更要涉及到成本責(zé)任，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果及時(shí)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，力求目標(biāo)評(píng)價(jià)公正合理。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施

3.1全面提高成本管理意識(shí)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，成本管理是一個(gè)全員參與的過(guò)程，無(wú)論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本規(guī)劃師、管理人員還是施工人員，都會(huì)接觸到成本控制的內(nèi)容，要想提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目成本控制的效果，首先要樹(shù)立全員參與、全面控制的意識(shí)，普及成本控制的知識(shí)，使項(xiàng)目中所有的參與人員提高成本控制的意識(shí)，同時(shí)落實(shí)成本控制責(zé)任。責(zé)任的落實(shí)要涉及到項(xiàng)目的各個(gè)單位、班組及個(gè)人。

全員控制并非單純的成本管理與控制，更包括了項(xiàng)目管理的各個(gè)方面，如改進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化項(xiàng)目施工質(zhì)量等全部過(guò)程，全過(guò)程控制使成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目周期中，從投標(biāo)開(kāi)始直到中標(biāo)后的具體施工和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，都需要加強(qiáng)成本控制的意識(shí)。

3.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平與質(zhì)量，是整個(gè)項(xiàng)目的根本依據(jù)，同時(shí)也是成本控制的決定性因素，因此，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段一定要提高成本控制意識(shí)。充分調(diào)查市場(chǎng)行情，根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)，同時(shí)選擇合理的精選方案和招標(biāo)形式，選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)單位，通過(guò)現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報(bào)效益。

采取多種方案對(duì)比的方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行確定，充分考慮設(shè)計(jì)方案的可行性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于建筑的結(jié)構(gòu)予以足夠的重視，在保證安全的前提下，應(yīng)用先進(jìn)的設(shè)計(jì)手段對(duì)工程結(jié)構(gòu)和容積率的成本進(jìn)行控制，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，及時(shí)對(duì)工程結(jié)構(gòu)和容積率進(jìn)行修正，容積率的修正公式如下：

通過(guò)設(shè)計(jì)方案的多層次對(duì)比，以及對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行合理布局，可以有效發(fā)揮成本控制在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的作用于功能。

3.3建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)

目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有專門的成本控制機(jī)構(gòu)，這也從側(cè)面體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制不夠重視，針對(duì)這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)，并加大對(duì)其的投入力度，吸收專業(yè)技能強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的造價(jià)師，綜合各方面力量建立企業(yè)專門控制成本的機(jī)構(gòu)，并將其提高到企業(yè)的核心部門位置，給予其足夠的權(quán)力，保證其職能的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機(jī)構(gòu)中成立產(chǎn)本控制小組，包括設(shè)計(jì)管理、施工管理、工程技術(shù)、財(cái)會(huì)、人力資源等各個(gè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的成本指導(dǎo)、管理及考核。同時(shí)落實(shí)責(zé)任制，將責(zé)任分配到部門、班組及個(gè)人，并及時(shí)對(duì)執(zhí)行能力進(jìn)行考核，保證考核的公正及透明，嚴(yán)格規(guī)范成本控制的行為。

結(jié)論：針對(duì)當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。要實(shí)現(xiàn)利益最大化，就需要開(kāi)源節(jié)流，因此，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，需要對(duì)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行深入的分析研究，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的構(gòu)成，遵循全面性、整體性、針對(duì)性、目標(biāo)管理等原則，在企業(yè)內(nèi)部全面提高成本管理意識(shí)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段提高成本控制意識(shí)，同時(shí)建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)。如此才能充分發(fā)揮成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的作用與功能。

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第2篇：房地產(chǎn)成本控制范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對(duì)策

隨著當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈，當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會(huì)提供高質(zhì)量、工期短且造價(jià)低的建筑產(chǎn)品，在施工過(guò)程中實(shí)行項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及成本控制概述

任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都要發(fā)生一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。一般我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱之為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本定義為，在某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，所發(fā)生的關(guān)于人力、物力和財(cái)力等方面的費(fèi)用，包括土地購(gòu)買費(fèi)、工程辦理協(xié)調(diào)費(fèi)、工程安裝費(fèi)用、房屋建筑所需的設(shè)施配套費(fèi)用、向國(guó)家上繳的各種稅費(fèi)、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費(fèi)用。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強(qiáng)成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，實(shí)施項(xiàng)目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進(jìn)行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制定義為，項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目合同的規(guī)定，遵循項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，對(duì)施工項(xiàng)目實(shí)行資源的優(yōu)化配置和對(duì)各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的管理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進(jìn)行成本控制，主要目的就是通過(guò)降低項(xiàng)目成本而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、目前房地產(chǎn)項(xiàng)工程成本控制存在的問(wèn)題

1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括施工前的決策、設(shè)計(jì)、計(jì)劃等階段和施工階段，在當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，存在偏重對(duì)施工階段成本的控制，忽略對(duì)施工前各階段的控制問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用占總成本的比重不高，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻是最重要的。如初步設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到65%-70%左右，施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)到25%-35%，而施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響卻僅為5%-10%。因此，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2、成本控制中忽視項(xiàng)目經(jīng)理的作用

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的委托人，對(duì)項(xiàng)目工程的實(shí)施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全性等方面進(jìn)行合理控制，而且還要加強(qiáng)對(duì)工程的成本控制，這期間項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)著主要責(zé)任。在我國(guó)的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒(méi)有制定完善的權(quán)力責(zé)任制度，使得項(xiàng)目經(jīng)理在實(shí)施項(xiàng)目管理過(guò)程中，只注重項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)高的成本支出。

3、成本控制中存在計(jì)劃的嚴(yán)重不合理現(xiàn)象

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，可是在實(shí)施過(guò)程中卻發(fā)現(xiàn)計(jì)劃存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，且計(jì)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，使得在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往出現(xiàn)臨時(shí)制定計(jì)劃的情況，造成資源的浪費(fèi)。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計(jì)劃缺乏實(shí)施的可操作性，使得在土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)營(yíng)和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費(fèi)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計(jì)劃的不周，使得貸款和項(xiàng)目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來(lái)資金周轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)工程成本控制策略

1、完善工程招標(biāo)投標(biāo)制度

房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細(xì)的招標(biāo)文件，來(lái)吸引多方施工單位來(lái)進(jìn)行投標(biāo)，爭(zhēng)取工程的施工權(quán)力。因此招標(biāo)文件的各項(xiàng)內(nèi)容必須保證詳盡、準(zhǔn)確，要詳細(xì)列明各項(xiàng)費(fèi)用名單和費(fèi)用額，要制定合理的房地建造標(biāo)價(jià)。良好的招標(biāo)文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相追逐，承攬項(xiàng)目的過(guò)程稱為房地產(chǎn)投標(biāo)，因此也需要制定相應(yīng)的投標(biāo)文件。房地產(chǎn)投標(biāo)文件主要涉及到承攬工程的價(jià)格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進(jìn)行競(jìng)價(jià)招標(biāo)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所采用的這種招投標(biāo)制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費(fèi)用，也可以通過(guò)投標(biāo)行為，調(diào)動(dòng)各建筑單位對(duì)建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時(shí)降低造價(jià)費(fèi)用。

2、嚴(yán)格按基建程序處理事務(wù)

在房地產(chǎn)的項(xiàng)目工程實(shí)施過(guò)程中，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)的程序來(lái)進(jìn)行施工處理，即按照工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個(gè)方面的程序，即合理安排開(kāi)工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。一方面，在合理安排開(kāi)工順序方面，主要指在項(xiàng)目施工期間，要充分考慮與房屋建設(shè)相關(guān)的基本配套設(shè)施的建設(shè)，如水、電、氣、熱等設(shè)施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應(yīng)的設(shè)施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費(fèi)。另一方面，在提高交用標(biāo)準(zhǔn)方面，主要指在工程驗(yàn)收中要能夠做到責(zé)任明確，對(duì)于項(xiàng)目的每一個(gè)部分都能找到對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門，如若發(fā)生工程問(wèn)題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費(fèi)用支出，要按照責(zé)任到人的制度進(jìn)行處理，防止因無(wú)法落實(shí)到人的制度造成的資源浪費(fèi)等情況發(fā)生。如有些排練場(chǎng)地的工程建設(shè)項(xiàng)目，往往會(huì)出現(xiàn)不按施工程序進(jìn)行的現(xiàn)象，工程的實(shí)施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過(guò)程中問(wèn)題百出，臨時(shí)的拆建過(guò)程造成資源的巨大浪費(fèi)，增加了工程項(xiàng)目的成本支出。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用的控制

在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，對(duì)銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費(fèi)用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費(fèi)用主要包括與銷售有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，如銷售中心的裝修設(shè)計(jì)、樣板房的設(shè)計(jì)、相關(guān)的廣告制定和推廣、策劃相關(guān)銷售資料以及各種銷售活動(dòng)等花費(fèi)的成本。銷售推廣費(fèi)用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，否則會(huì)影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。如何做到花最少的錢來(lái)受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問(wèn)題。因此，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要調(diào)動(dòng)公司營(yíng)銷部門各員工對(duì)成本控制的積極性，努力提高自身營(yíng)銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。

4、加強(qiáng)對(duì)成本控制經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)成本控制的同時(shí)，也要注重對(duì)各種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學(xué)習(xí)的重要性，不能一味地自己開(kāi)發(fā)研究，還要時(shí)刻關(guān)注其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務(wù)。

5、嚴(yán)格執(zhí)行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，對(duì)成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項(xiàng)目工程施工完成后，公司要對(duì)項(xiàng)目部上交的工程結(jié)算收入和各項(xiàng)成本支出核算進(jìn)行詳細(xì)審核，然后提出針對(duì)性的意見(jiàn)返回項(xiàng)目部。項(xiàng)目部要嚴(yán)格按照成本考核制度，對(duì)于相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行績(jī)效考核，獎(jiǎng)勵(lì)那些在成本控制方面做出突出貢獻(xiàn)的負(fù)責(zé)人，并對(duì)那些造成成本浪費(fèi)的負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的懲罰，以便引起全體員工在心中對(duì)成本控制的重視。

四、結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸對(duì)外開(kāi)放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來(lái)外來(lái)企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)，生存壓力變得越來(lái)越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王志英. 論工程項(xiàng)目成本管理體系的建立[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇, 2009,(03) .

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[4]劉素榮. 企業(yè)全面動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)[J]. 中國(guó)管理信息化, 2008,(08) .

第3篇：房地產(chǎn)成本控制范文

    關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司;成本控制

    當(dāng)前,無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng),消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

    一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對(duì)成本的考量,無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元,這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

    (二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有:

    1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

    (三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

    1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。

    2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

    3、在施工過(guò)程中,對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過(guò)大,造成大量資金占用成本。

    2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1:X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

    (二)X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右,可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

    (3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

    2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

    (1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

    (2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽,可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

    (4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。

    (5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查,減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

    (4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

    (5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

第4篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：成本構(gòu)成；外部調(diào)控；全面成本控制

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí):A文章編號(hào):

Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.

Key words: cost; external regulation; the overall cost control

自1997起福利分房制度開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)，商品房便成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動(dòng)型”需求，房屋拆遷帶來(lái)的“被動(dòng)型”需求，農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的“自動(dòng)型”需求，按揭貸款的金融支持，以及商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中本身成本的不斷上漲，造成房?jī)r(jià)的居高不下。現(xiàn)從房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成出發(fā)，對(duì)房?jī)r(jià)作一探討。

一、房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)物業(yè)的成本構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%左右，有些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地拍賣取得以后，土地費(fèi)用已達(dá)到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認(rèn)為，土地價(jià)格決定了房子的基礎(chǔ)價(jià)格。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)5%。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用約占成本的10%。

4、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從目前來(lái)看，約占整個(gè)成本的30%左右。

5、公建配套設(shè)施費(fèi)

公建配套設(shè)施費(fèi)指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，居委會(huì)，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店，銀行，超市等）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電所，車庫(kù)等室外工程等。

二、房地產(chǎn)物業(yè)成本居高不下的影響因素

1、土地供應(yīng)價(jià)格上升，交地進(jìn)程緩慢

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003 年開(kāi)始，全國(guó)很多地區(qū)土地交易價(jià)格持續(xù)保持較高上漲幅度，原因有三：一是市場(chǎng)需求趨旺，二是調(diào)整土地基準(zhǔn)地價(jià)，三是土地交易中主要采用招標(biāo)，拍賣方式形成。以福州市為例，在均屬于鼓樓地區(qū)的同一地段，2006 年取得土地每畝約需388 萬(wàn)元，按容積率為2.3 計(jì)算，樓面地價(jià)為2524 元/ 每平方米。到2007 年9月則需1088萬(wàn)元/畝計(jì)算，按容積率為2.3 計(jì)算樓面地價(jià)為7096 元/每平方米。漲幅達(dá)181%，漲幅之大令人吃驚。

政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供應(yīng)量未跟上市場(chǎng)需求量，引發(fā)了新一輪的地荒。作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，最終由消費(fèi)者埋單。

2、市政公共設(shè)施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開(kāi)支

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，居委會(huì)，衛(wèi)生站，公園等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，在加重成本開(kāi)支的同時(shí)，無(wú)形增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。這些配套設(shè)施的投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)贏利目的，只有通過(guò)提高商品房售價(jià)的方式以確保投資的回收。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅賦偏重

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城建稅，按營(yíng)業(yè)稅的4%交納教育費(fèi)附加，按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.3—10 元標(biāo)準(zhǔn)/M2 交納城鎮(zhèn)土地稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按營(yíng)業(yè)收入的1.0%預(yù)征土地增值稅，按土地交易額的4%交納土地契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費(fèi)，車船使用稅種，按這些稅種綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。況且，現(xiàn)在稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收不是從房屋竣工交付，并開(kāi)具銷售發(fā)票起征收，而是從收到預(yù)收房款之日起就開(kāi)始征收。例如：預(yù)收到100 萬(wàn)元房款，就必須將11.80 萬(wàn)元先交稅，剩下88.20 萬(wàn)元才能用于工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。具體比例為營(yíng)業(yè)稅及城建、教育附加5.55%；土地增值稅1.0%；按15%的利潤(rùn)率預(yù)交企業(yè)所得稅4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各種基金0.3%，合計(jì)11.80%。雖然說(shuō)依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，但交納時(shí)間提前，稅收偏高，負(fù)擔(dān)加重。企業(yè)要保證合理的利潤(rùn)，唯一有效途徑就是提高房屋售價(jià)。

第5篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；成本全過(guò)程控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在前些年發(fā)展迅速，但是這幾年在政府的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)發(fā)展越來(lái)越困難。這跟管理也存在一定關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的全過(guò)程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些問(wèn)題，主要如下：

1.目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制大多還是事后控制，即只注重項(xiàng)目后期的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前期進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)卻忽視了成本的控制，這一環(huán)節(jié)反而是最應(yīng)該進(jìn)行成本控制的環(huán)節(jié)。另外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的是為了收到高額的利潤(rùn)，但是開(kāi)發(fā)商往往忽視了對(duì)成本的控制，導(dǎo)致在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大量資金和資源的浪費(fèi)。財(cái)務(wù)管理人員也只是根據(jù)合同來(lái)控制成本的預(yù)算，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行一個(gè)完整的成本控制。

2.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，大部分員工認(rèn)為對(duì)成本控制是成本控制部門的工作，自己沒(méi)必要參與，這種思想也導(dǎo)致極大的成本浪費(fèi)。一個(gè)完整的成本控制系統(tǒng)是需要所有人共同努力和參與才能很好的執(zhí)行下去并達(dá)到理想效果的。

3.現(xiàn)如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增大。房地產(chǎn)業(yè)也一樣，競(jìng)爭(zhēng)下不斷增大，但是企業(yè)效益卻在下降。導(dǎo)致有很多房地產(chǎn)企業(yè)為了爭(zhēng)搶市場(chǎng)和工期，忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，沒(méi)有形成系統(tǒng)科學(xué)的管理系統(tǒng)，走一步看一步。反過(guò)來(lái)，又因?yàn)槿狈侠砜茖W(xué)的管理模式，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本控制脫離預(yù)算，沒(méi)有規(guī)范的規(guī)章制度做指導(dǎo)，很難很好的實(shí)現(xiàn)成本控制，最終會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。

4.我國(guó)目前大多數(shù)房地產(chǎn)的成本控制沒(méi)有運(yùn)用先進(jìn)的管理方式，大部分公司沒(méi)有專門的成本控制部門，這樣的話就很難進(jìn)行準(zhǔn)確完整的成本控制管理。

5.工程變更會(huì)導(dǎo)致工程量的增加或減少、工程質(zhì)量類型或用途的變化、工程施工順序或時(shí)間的變化。這些變動(dòng)都會(huì)造成工程造價(jià)的變化。

強(qiáng)房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制的內(nèi)容和方法

成本控制貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、工程完成結(jié)算、營(yíng)銷、期間費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用等等。

1.投資決策的成本控制

投資決策的成本控制包含投資項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的規(guī)劃、投資決策和土地選擇等階段的成本控制。這些成本控制直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目投資的正確與否。這就要求開(kāi)發(fā)商要準(zhǔn)確把握整個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，對(duì)市場(chǎng)、國(guó)家相關(guān)政策、經(jīng)營(yíng)等等有一個(gè)完整的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知。從而全面的了解市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況，做出正確的判斷。投資決策不僅需要投資者的主觀判斷，更需要有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士的意見(jiàn)作為指導(dǎo)。這樣能降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性，增大項(xiàng)目投資的收益。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中占據(jù)至關(guān)重要的地位。規(guī)劃設(shè)計(jì)又包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)和施工圖的設(shè)計(jì)。

2.1開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段不僅要遵循專業(yè)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)，更要把自己的思想體現(xiàn)在設(shè)計(jì)里面。

2.2在設(shè)計(jì)過(guò)程中敢于運(yùn)用新技術(shù)設(shè)計(jì)創(chuàng)新的產(chǎn)品，以此滿足現(xiàn)今社會(huì)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求。

2.3嚴(yán)把裝飾設(shè)計(jì)關(guān)，摒棄一些沒(méi)有必要、占用時(shí)間和金錢、施工難度大的裝飾性設(shè)計(jì)。

2.4在選擇設(shè)計(jì)單位上要嚴(yán)謹(jǐn)，設(shè)計(jì)單位的好壞直接影響設(shè)計(jì)的好壞，又影響整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。所以在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)不僅要考慮設(shè)計(jì)單位的專業(yè)設(shè)計(jì)水平，還要考慮他們的法律法規(guī)知識(shí)水平和設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。

3.控制房地產(chǎn)工程在招標(biāo)環(huán)節(jié)中的成本控制

3.1對(duì)于招標(biāo)書中條款的確定相關(guān)企業(yè)單位應(yīng)該本著嚴(yán)謹(jǐn)和全面準(zhǔn)確的態(tài)度，盡量把工程造價(jià)以及相應(yīng)的費(fèi)用包死，盡量不留或是少留活口。

3.2要把招標(biāo)控制價(jià)編制好，對(duì)于條件好的單位可以盡可能的自行安排編制，房地產(chǎn)的招標(biāo)控制價(jià)保證質(zhì)量，盡量把招標(biāo)控制價(jià)做到在合理造價(jià)控制的下限內(nèi)。

3.3對(duì)于造價(jià)的水準(zhǔn)需要進(jìn)行反復(fù)的審查，保證其合理性，以及其是否在投資可控的范圍。

3.4在施工的招標(biāo)中標(biāo)后，對(duì)于合同條款應(yīng)該在簽訂時(shí)嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，盡可能的減少雙方在日后可能發(fā)生糾葛的可能。

3.5對(duì)于招標(biāo)的文件應(yīng)該要將主要的條款置于合同中，并且要有較詳細(xì)的規(guī)定。

3.6需要由承包方來(lái)進(jìn)行采購(gòu)的比較貴重特殊的設(shè)備和材料，要求將規(guī)格、廠家和品牌以及質(zhì)量都列出清單，同時(shí)將相關(guān)材料價(jià)格的調(diào)整方法事先確定。

4.控制工程在施工環(huán)節(jié)的成本控制

工程資金被大量需要的環(huán)節(jié)就在于房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)階段，如果不對(duì)其加大控制力度，將極大可能造成投資的失控，從而產(chǎn)生目標(biāo)成本超預(yù)期，投資浪費(fèi)。具體的控制方法如下：

4.1 變更工程的管理

房地產(chǎn)工程由于其建設(shè)的周期長(zhǎng)，并且涉及的相關(guān)法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，各種影響因素多等原因，致使相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際與招標(biāo)的情況產(chǎn)生不符，所以，在工程的施工環(huán)節(jié)中將會(huì)很容易出現(xiàn)這種工程變更的現(xiàn)象。因此，需要企業(yè)在變更出現(xiàn)時(shí)，盡快的適應(yīng)變更，變更以后，盡快的落實(shí)變更，不然當(dāng)變更擴(kuò)大后肯定會(huì)帶來(lái)一定的成本耗損。

4.2 管理簽證單

簽證的現(xiàn)場(chǎng)簽發(fā)是工程建設(shè)中一項(xiàng)普遍的工作。但是管理人員和簽證人員都要牢記成本控制，嚴(yán)格簽證手續(xù)。

4.3 合理的處理索賠

在房地產(chǎn)工程進(jìn)行過(guò)程中如果一方因?yàn)槟承┰驔](méi)有完成合同所屬內(nèi)容，要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而損失要向另一方索賠時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照正當(dāng)賠償程序和正當(dāng)數(shù)目來(lái)處理索賠事宜。

5.工程完成結(jié)算的成本控制

房地產(chǎn)工程完成結(jié)算時(shí)要審核整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全部文件，包括：合同、房地產(chǎn)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙、工程聯(lián)系單、竣工圖等等。除此之外，還要檢查核對(duì)文件內(nèi)容和實(shí)際發(fā)生情況是否相符，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、水電余款是否結(jié)余等。并在結(jié)算報(bào)告中寫清楚。

6.營(yíng)銷成本控制

6.1銷售費(fèi)用的控制。銷售費(fèi)用包括：產(chǎn)品模型費(fèi)用、宣傳資料和贈(zèng)品費(fèi)用、銷售場(chǎng)地包裝費(fèi)用、銷售器具費(fèi)用等。現(xiàn)場(chǎng)管理人員要做好這些費(fèi)用的控制。

6.2裝修費(fèi)用控制。根據(jù)房子售價(jià)來(lái)選擇合理的裝修材料、家具及其他設(shè)備。合理利用和保管這些物品。做好裝修費(fèi)用的的控制。

6.3嚴(yán)格把關(guān)銷售承諾和資料。當(dāng)買家提出要更改房子的設(shè)計(jì)時(shí)，銷售人員一定要向公司相關(guān)部門和人員報(bào)告，經(jīng)過(guò)他們嚴(yán)格的專業(yè)審查，確定方案安全合理才能給客戶承諾，以免造成日后糾紛。

7.期間費(fèi)用成本控制

期間費(fèi)用包括：財(cái)務(wù)費(fèi)用、人工費(fèi)用和管理費(fèi)用。

7.1對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。制定總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，結(jié)合計(jì)劃選擇合理的融資方式，采用財(cái)務(wù)費(fèi)用最低的一種方式。

7.2對(duì)人工費(fèi)用的控制。此項(xiàng)包括：?jiǎn)T工基本工資、獎(jiǎng)金、出差費(fèi)用、加班補(bǔ)助等。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策發(fā)放工資獎(jiǎng)金，出差費(fèi)用報(bào)銷更要嚴(yán)格。

7.3對(duì)管理費(fèi)用的控制。此項(xiàng)包括：通訊費(fèi)用、車費(fèi)、交際費(fèi)用、辦公用品采購(gòu)費(fèi)用等。這些一定要見(jiàn)發(fā)票報(bào)銷，實(shí)行嚴(yán)格的成本控制。

8.物業(yè)管理費(fèi)用控制

在選擇物業(yè)時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎，選擇可靠、信用度高的物業(yè)。保證物業(yè)和開(kāi)發(fā)商的密切關(guān)系，權(quán)責(zé)分明，互相合作，為住戶營(yíng)造一個(gè)良好的住宿環(huán)境。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)、投資大、管理復(fù)雜。要做好整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程的成本控制，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]劉麗卿．新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討[J]．商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009，（24）

第6篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 工程造價(jià) 成本控制

中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）08（c）-0151-01

近年來(lái)，房地產(chǎn)地的發(fā)展速度過(guò)快，甚至出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。為了避免房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的出現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的控制，使得房地產(chǎn)的發(fā)展受到一定的限制，可開(kāi)發(fā)土地的減少，土地的成本也隨之上升，再加上施工材料價(jià)格的上漲，同行企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大[1]。面對(duì)這樣的形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的成本控制，才能提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 工程立項(xiàng)階段的控制

1.1 組建優(yōu)秀的項(xiàng)目隊(duì)伍

在房地產(chǎn)工程立項(xiàng)階段，企業(yè)必須組建一支優(yōu)秀而經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目策劃隊(duì)伍，對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)成本進(jìn)行有效的控制。項(xiàng)目策劃隊(duì)伍主要由成本控制人員、工程造價(jià)人員、建筑設(shè)計(jì)師、風(fēng)險(xiǎn)分析人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等組成。在進(jìn)行工程立項(xiàng)的時(shí)候，項(xiàng)目策劃人員要進(jìn)行市場(chǎng)的調(diào)查、產(chǎn)品的策劃和定位、風(fēng)險(xiǎn)分析、投資預(yù)算等工作。為了加強(qiáng)工程造價(jià)成本的控制，成本控制工作人員要對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況、工程造價(jià)等進(jìn)行綜合的分析，降低立項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 工程成本預(yù)算分析

工程安裝造價(jià)成本主要包括土地成本、前期開(kāi)發(fā)成本及建筑安裝成本。首先土地成本占整個(gè)工程項(xiàng)目的25%～30%，所以項(xiàng)目立項(xiàng)人員要認(rèn)真分析工程項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)。深入市場(chǎng)了解當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇召M(fèi)用。其次，前期開(kāi)發(fā)成本占工程項(xiàng)目的3%，不同的地方的收費(fèi)是不一樣的，成本控制人員根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)算。再者，工程安裝成本占工程項(xiàng)目的40%～60%，通過(guò)分析當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和施工狀況，對(duì)工程安裝成本進(jìn)行有效的分析。

2 工程設(shè)計(jì)階段的控制

2.1 限額設(shè)計(jì)的實(shí)施

限額設(shè)計(jì)主要指的是工程造價(jià)人員按照已經(jīng)批準(zhǔn)的投資金額來(lái)完成工程施工設(shè)計(jì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)的單位來(lái)說(shuō)，工程限額設(shè)計(jì)就是在有限的工程造價(jià)成本下，確定施工工程的標(biāo)準(zhǔn)化及建設(shè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)工程施工設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益。依據(jù)限額設(shè)計(jì)中的投資費(fèi)用和工程量進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)合作，有效控制投資成本。而對(duì)于設(shè)計(jì)單位來(lái)說(shuō)，限額設(shè)計(jì)要通過(guò)開(kāi)發(fā)單位和設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)合作才能完成。在進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候，要充分考慮工程造價(jià)成本金額。設(shè)計(jì)人員要準(zhǔn)確掌握好是成本控制的意圖程序，對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)、銷售等進(jìn)行綜合的分析，保證設(shè)計(jì)方案的可行性[2]。通過(guò)個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作，共同設(shè)計(jì)出最好的工程設(shè)計(jì)方案。

2.2 設(shè)計(jì)圖紙的審核

施工人員主要是按照工程施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，所以施工設(shè)計(jì)圖紙的審核是十分重要的。如果工程在施工過(guò)程中需要變動(dòng)，要及時(shí)進(jìn)行修改。修改后，嚴(yán)格的審核施工設(shè)計(jì)圖紙，避免因設(shè)計(jì)不足引起的施工質(zhì)量問(wèn)題，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。在確立設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候，各個(gè)部門的主要負(fù)責(zé)人要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證設(shè)計(jì)上的準(zhǔn)確性，施工上的可靠性、成本上的經(jīng)濟(jì)性。

3 工程招標(biāo)階段的控制

3.1 工程招標(biāo)中的成本控制

為了評(píng)選出優(yōu)秀的施工單位和信譽(yù)好的施工材料供應(yīng)商。在進(jìn)行招標(biāo)和投標(biāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要遵守公平、公正、公開(kāi)的原則，保證招標(biāo)的透明度，有效避免不公平現(xiàn)象的出現(xiàn)。工程造價(jià)管理人員要深入市場(chǎng)，對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商的信譽(yù)和口碑進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查訪問(wèn)，審查施工單位和材料供應(yīng)商的資質(zhì)，這對(duì)工程造價(jià)成本控制起著重要的作用。招標(biāo)人員要進(jìn)行招標(biāo)文件的編制，造價(jià)成本控制人員通過(guò)收集、調(diào)查、分析等方式，對(duì)影響工程造價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，完善招標(biāo)文件。加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的管理，特別涉及金額的條例要進(jìn)行多次的分析研究，以便于工程造價(jià)成本的控制和管理。工程的中標(biāo)主要以合理的低價(jià)單位為主要中標(biāo)者，即在保證施工質(zhì)量、施工材料、施工時(shí)間的前提下的低價(jià)施工單位。這樣既可以保障工程的施工。

3.2 施工合同的有效管理

施工合同上的條例必須通過(guò)雙方的認(rèn)可，合同中與費(fèi)用相關(guān)的施工時(shí)間、結(jié)算手段、違約賠償?shù)榷紤?yīng)該有明確的規(guī)定。施工單位如果對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙中存在不明白的地方，可以通過(guò)交流溝通的方式，完善施工合同。對(duì)工程施工風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估，盡可能的獲取工程保險(xiǎn)和工程擔(dān)保等保護(hù)約定，減少工程風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4 工程施工階段的控制

4.1 有效控制工程的變更

工程變更的主要內(nèi)容包括工程設(shè)計(jì)的變更、施工環(huán)境的變更、施工進(jìn)度的變更等，工程變更的最終目的是為了保證工程項(xiàng)目的順利完成。對(duì)工程變更進(jìn)行分析和考核，以保證工程變更的合理性和可靠性。工程造價(jià)成本控制人員和工程管理人員進(jìn)行有效的溝通合作，盡量避免工程變更洽商的出現(xiàn)[3]。如果工程存在工程洽商，造價(jià)成本控制人員要對(duì)變更的成本進(jìn)行預(yù)算，經(jīng)過(guò)討論決定工程的變更。設(shè)計(jì)的變更要按照施工合同條例來(lái)進(jìn)行，避免違約行為的出現(xiàn)。

4.2 保證施工單位的索賠合理性

在工程建設(shè)過(guò)程中，可會(huì)產(chǎn)生一些意外。工程造價(jià)人員要對(duì)施工合同和索賠事由進(jìn)行詳細(xì)的了解，避免施工單位的不合理索賠。對(duì)施工單位上交的索賠材料進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保索賠事項(xiàng)的真實(shí)性及合理性。

4.3 施工材料和設(shè)備的控制

工程材料價(jià)格存在的差額。避免施工單位為了自身的利益，任意提高施工材料的價(jià)格。施工材料和設(shè)備占工程造價(jià)費(fèi)用的45%～55%左右，施工材料的變動(dòng)對(duì)工程造價(jià)成本的影響很大，所以工程造價(jià)人員一定要認(rèn)真選擇施工材料。并且在合同中明確甲供材、甲定乙供材及設(shè)備等相關(guān)條款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工結(jié)算時(shí)的糾紛。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的壓力和挑戰(zhàn)，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)成本的控制和管理，有效的降低工程造價(jià)的成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保證建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 萬(wàn)鐵成.如何有效控制房地產(chǎn)的工程造價(jià)[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2009（6）：90-92.

第7篇：房地產(chǎn)成本控制范文

一、土地成本的構(gòu)成要素

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，選擇合適的具有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項(xiàng)目效益的基礎(chǔ)策略。在進(jìn)行土地成本控制時(shí)，首先要明確土地成本的構(gòu)成要素。一般來(lái)說(shuō)，土地構(gòu)成要素主要有以下三個(gè)：1.土地使用權(quán)出讓金。在我國(guó)，土地所有權(quán)擁有者為國(guó)家，要想獲得一定年限的土地使用權(quán)，就必須給政府繳納土地使用權(quán)出讓金。這一費(fèi)用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標(biāo)定的該區(qū)域的地價(jià)來(lái)定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)匦拚{(diào)整，比如說(shuō)地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。2.土地征用費(fèi)。在國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目中，如果涉及到農(nóng)村土地，則需要按照國(guó)家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費(fèi)，包括耕地墾復(fù)基金、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)傎M(fèi)等多種費(fèi)用，需要根據(jù)征用土地的實(shí)際情況繳納相應(yīng)的費(fèi)用。3.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對(duì)原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時(shí)，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，以彌補(bǔ)原有土地使用者的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土地成本影響因素

1.土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》中的固定，只要是經(jīng)營(yíng)性用地，都必須采用以下三種方式進(jìn)行土地出讓：（1）招標(biāo)。由政府部門根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃戰(zhàn)略，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請(qǐng)相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域的個(gè)人或組織參加此次招投標(biāo)活動(dòng)，如果是市政工程建設(shè)，一般按照低價(jià)競(jìng)標(biāo)的原則選擇合適的競(jìng)標(biāo)單位；（2）拍賣。采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價(jià)高者得，這是一種相對(duì)透明而又公正的競(jìng)爭(zhēng)方式，確保了競(jìng)價(jià)的公平合理性，但是會(huì)引起“天價(jià)”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是拍賣的書面形式，有出讓者在公共信息平臺(tái)指定交易期限，按照價(jià)高者得的方式將最新價(jià)格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競(jìng)價(jià)者即成為此次交易的贏家。相對(duì)來(lái)說(shuō)，掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補(bǔ)調(diào)劑方式，操作簡(jiǎn)便，交易時(shí)間長(zhǎng)，可控性較強(qiáng)。2.一般性因素。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時(shí)必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設(shè)出來(lái)的建筑才具有較高的實(shí)用價(jià)值，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，這些條件也會(huì)影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周圍生活設(shè)施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開(kāi)闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤(rùn)較高，同時(shí)土地成本也比較高，需要開(kāi)發(fā)商合理選擇。同時(shí)，土地價(jià)格還會(huì)受到該階段土地利用計(jì)劃的影響，因?yàn)橥恋毓?yīng)量會(huì)決定其基礎(chǔ)價(jià)格，是其他因素變化的一個(gè)起跑線。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的土地成本控制策略

1.綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時(shí)土地成本控制的第一步。首先，開(kāi)發(fā)商必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的意識(shí)，深入解讀國(guó)有土地出讓文件，挖掘出地塊的潛在價(jià)值。因?yàn)榉慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，同時(shí)在高速的社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)下，建設(shè)工程周圍的環(huán)境會(huì)發(fā)生極大的變化，必須要了解地塊的發(fā)展要求，正確衡量自身實(shí)力，有無(wú)完成土地使用要求的能力；其次，合理預(yù)測(cè)地塊發(fā)展趨勢(shì)，評(píng)估建設(shè)收益。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用途與地塊所在的城市規(guī)劃定位是一致的時(shí)候，往往項(xiàng)目建設(shè)的便利度會(huì)極大地提高，且建設(shè)效益也會(huì)比較大，因此開(kāi)發(fā)商需對(duì)若干地塊進(jìn)行綜合對(duì)比分析，以擇優(yōu)選取為原則，然后將性價(jià)比高的地塊作為最終的選擇；再者，牢牢把控建設(shè)時(shí)機(jī)，選擇合適的地塊。2.制定科學(xué)合理的土地競(jìng)買策略。在諸多土地成本影響要素中，最無(wú)法控制的莫過(guò)于土地交易價(jià)格，目前使用的招標(biāo)、拍賣、掛牌等雖然是較為公正合理的交易方式，但是控制不合理極易出現(xiàn)價(jià)格超標(biāo)的現(xiàn)象，影響到土地成本控制。作為一個(gè)懂經(jīng)濟(jì)成本控制的開(kāi)發(fā)商，必須掌握充分掌握自身建設(shè)實(shí)力和資金流轉(zhuǎn)情況，詳細(xì)掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的第一手資料，正確預(yù)測(cè)土地的建設(shè)效益，確定一個(gè)可接受的土地獲得價(jià)格，在進(jìn)行交易時(shí)保持冷靜淡定，從容競(jìng)價(jià)，確保項(xiàng)目效益。在土地競(jìng)買過(guò)程中，通常會(huì)選擇以下幾種作戰(zhàn)策略：（1）高、低報(bào)價(jià)策略。根據(jù)有無(wú)強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇合適的競(jìng)價(jià)方針，比如說(shuō)自身建設(shè)素質(zhì)高，項(xiàng)目建設(shè)專業(yè)性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少是，可選擇低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，而在地塊競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)時(shí)，可選擇高價(jià)競(jìng)標(biāo)的策略；（2）不平衡報(bào)價(jià)策略。在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，很多時(shí)候土地價(jià)格并不是唯一決定因素，因此企業(yè)可以通過(guò)其他要素的優(yōu)化提高綜合評(píng)分，彰顯競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，降低土地費(fèi)用；（3）合縱連橫策略。與合適的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聯(lián)合競(jìng)標(biāo)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。3.工程招投標(biāo)階段的成本控制。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，在推行工程招投標(biāo)制的條件下，不但可以引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，還可以防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購(gòu)過(guò)程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開(kāi)發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。4.加強(qiáng)土地成本構(gòu)成要素的控制。城市建設(shè)規(guī)劃是城市持續(xù)發(fā)展的要求，但同時(shí)會(huì)使部分人的根據(jù)利益受到影響，因此在進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，必須建立在合理規(guī)劃和適當(dāng)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，不得出現(xiàn)強(qiáng)行拆遷的情況。近幾年，國(guó)家土地資源管理部門相繼出臺(tái)了房屋拆遷管理政策，切實(shí)保障了土地拆遷受害者的利益，提高了城市建設(shè)的規(guī)范化和制度化管理水平。在進(jìn)行相關(guān)土地交易時(shí)，并不是獲得了交易權(quán)便擁有了土地使用權(quán)，還需要派遣相關(guān)人員去與原有的土地使用者進(jìn)行溝通，合理評(píng)估補(bǔ)償金額，與使用者協(xié)商拆遷事件，制定好拆遷方案，確保拆遷工程順利進(jìn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)，人均占地面積日益減少，國(guó)家土地資源管理的戰(zhàn)略意義也因此提升，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是土地資源利用的一個(gè)重要項(xiàng)目。現(xiàn)階段，房?jī)r(jià)高漲，表面上看起來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益極為可觀，但是住宅建筑的基礎(chǔ)成本較高，其中占比較大的就是土地費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想保證房產(chǎn)建設(shè)效益，就必須要加強(qiáng)土地成本的控制。

作者:馬全明 單位:海航地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]王春雷.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的土地成本控制分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015,06:64.

第8篇：房地產(chǎn)成本控制范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來(lái)說(shuō)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項(xiàng)階段的成本控制立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對(duì)成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過(guò)成本規(guī)劃，可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤(rùn)測(cè)算等幾個(gè)方面。2、設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。3、建設(shè)階段的成本控制建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場(chǎng)控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，做好土方平衡；第二，對(duì)照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。4、交付階段的成本控制交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照?qǐng)D紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過(guò)程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析

資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問(wèn)題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對(duì)不足的問(wèn)題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤(rùn)分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國(guó)家政策的變動(dòng)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能很好的對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，將會(huì)帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響主要表現(xiàn)在對(duì)融資規(guī)模、投資時(shí)點(diǎn)以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

第9篇：房地產(chǎn)成本控制范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 成本控制 ， 意義 ， 措施

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

Abstract: the real estate to low profit windfall profits era by time, makes the high cost of real estate industry facing the crisis, in order to reduce costs; To improve the enterprise market competitiveness; There must be cost control, this article in view of the real estate development of the cost control of the connotation and significance of the brief do, and from the real estate development decision stage cost control, the design phase of the cost control, construction stage of the cost control, the completion of the cost control settlement stage four, put forward the concrete measures of cost control, so as to provide reference for real estate development.

Key words: real estate development, cost control, meaning, measures

1前言

作為投資熱點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展初期，由于其暴利使得許多企業(yè)一擁而上，成本控制意識(shí)的缺乏，使得一些企業(yè)被淘汰，特別是近年來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著需要成本控制的巨大壓力。因此企業(yè)要在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，就必須優(yōu)化對(duì)成本的控制。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的內(nèi)涵和意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本控制，指通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)中的投資政策、設(shè)計(jì)、承包 、施工和竣工等各項(xiàng)目中涉及的各個(gè)階段均對(duì)成本實(shí)行控制，從而確保開(kāi)發(fā)中成本控制整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制涉及時(shí)間長(zhǎng)，需要考慮的內(nèi)容多，因此要多方參與才能取得最終目的，它對(duì)于企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)是非常有意義的，特別是房地產(chǎn)即將進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代，這種成本控制所具有的意義與投資規(guī)模的擴(kuò)大相比較，是同樣重要的。目前，由于我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)銷售額的萎靡，如果房?jī)r(jià)可以降低，那么房產(chǎn)銷售量必然增加。但房地產(chǎn)高價(jià)位，并不是單純的由于開(kāi)發(fā)商為了牟取高額利潤(rùn)，一定意義上，成本控制環(huán)節(jié)的薄弱，導(dǎo)致成本過(guò)高致使開(kāi)發(fā)商無(wú)法降價(jià)。因此，如果可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中的成本控制，就可以減少空樓的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代的遠(yuǎn)去；并不是紙上談兵；據(jù)調(diào)查，目前在房地產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)能維持在10％以上已經(jīng)很困難。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，其土地和資本在市場(chǎng)化進(jìn)程中操作的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)的普遍存在，隨著國(guó)家對(duì)非法競(jìng)爭(zhēng)和暗箱的嚴(yán)打，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得土地出讓權(quán)，就必須遵從市場(chǎng)規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到粗放式經(jīng)營(yíng)已經(jīng)畫上句號(hào)，面臨的是更加激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)，在投標(biāo)的條件下，企業(yè)只有具有好的成本控制，才能具有較大的優(yōu)勢(shì)，贏得競(jìng)爭(zhēng)，反之，只會(huì)失敗；面臨被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策階段的成本控制

決策階段其對(duì)于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據(jù)，是成本控制的最大目標(biāo)。在開(kāi)發(fā)前期，要做好實(shí)地調(diào)查，通過(guò)各種科學(xué)方法分析其市場(chǎng)可行性，針對(duì)所處地理位置的房地產(chǎn)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，可行性的研究事實(shí)上是至關(guān)重要的，但是由于對(duì)其的不理解，許多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為可行性研究的投資是冤枉錢，是不必要的，往往處于形式主義去做，甚至還有跟著感覺(jué)走的，這些都是非常錯(cuò)誤，會(huì)造成嚴(yán)重的后果，要獲得最大利益，就必須進(jìn)行成本控制。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)飽和度等進(jìn)行分析，準(zhǔn)確估計(jì)然后是否應(yīng)該施工，財(cái)務(wù)分析也是必須認(rèn)真考慮的。對(duì)于投機(jī)規(guī)模也要認(rèn)真考慮，規(guī)模大于市場(chǎng)容量，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)賣不出去，效益低；規(guī)模小，其資源不能合理高效配置，單位成本高，效益低，因此市場(chǎng)容量是考慮投資規(guī)模的重要前提。項(xiàng)目建設(shè)方案要達(dá)到合理化、最優(yōu)化的要求，一般步驟是先做出市場(chǎng)分析，然后據(jù)此做出若干個(gè)方案，在進(jìn)行全面分析對(duì)比的基礎(chǔ)上，得出最優(yōu)的方案，然后進(jìn)行可行性分析，之后決策。

3.2設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段也是需要進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵階段，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占工程總費(fèi)用的 1％，但是它對(duì)工程總造價(jià)的影響是非常大的，是次于項(xiàng)目決策階段的第二大影響因素，因此在設(shè)計(jì)階段做好投資控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下幾點(diǎn)：在方案和工程設(shè)計(jì)方面采用競(jìng)爭(zhēng)制度，即招投標(biāo)，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)；根據(jù)質(zhì)量遴選設(shè)計(jì)單位，可以采用分階段招標(biāo)，如果全委托外單位設(shè)計(jì)，往往會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)成本過(guò)高的狀況；在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，要注意節(jié)約土地和成本，但是要滿足人們的居住環(huán)境和生活要求的基本前提下，比如綠化、體育設(shè)施、配套工程等等，而對(duì)事實(shí)表明；對(duì)小區(qū)的面積進(jìn)行合理規(guī)劃，可以節(jié)約投資20％以上；對(duì)建筑平面形狀合理設(shè)計(jì)，因?yàn)槠矫嫘螤钤綇?fù)雜，建筑物形狀越不規(guī)則，其室外工程會(huì)復(fù)雜，導(dǎo)致單位造價(jià)增高；對(duì)建筑物樓層高度和樓層數(shù)也要進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，在總面積不變的情況下，層高越高，其相關(guān)的各種費(fèi)用都會(huì)增加，單位造價(jià)也變高，樓層數(shù)越多，則單位造價(jià)降低；出圖前的審核工作要嚴(yán)把關(guān)．這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，這時(shí)候所需要花費(fèi)的成本最低，如果在施工之后變更，可能會(huì)大大增加成本費(fèi)用；限額設(shè)計(jì)，即只要是能夠進(jìn)行定量分析的方面，都要通過(guò)計(jì)算推斷；在建筑材料和儀器的選用上；要選用技術(shù)過(guò)硬、質(zhì)量可靠有保證、運(yùn)輸便捷、施工簡(jiǎn)單的儀器；重要的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如鋼筋含量等，要進(jìn)行設(shè)計(jì)預(yù)算；保證其真實(shí)性。

3.3施工階段的成本控制

施工合同的簽訂是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同是否完備對(duì)結(jié)算的影響很大，要采用標(biāo)準(zhǔn)合同和注意明細(xì)條款和措辭的嚴(yán)謹(jǐn)程度，這是進(jìn)行施工階段成本控制的條件，否則可能會(huì)導(dǎo)致糾紛。在施工中，容易發(fā)生工程變更，對(duì)工程變更進(jìn)行控制是關(guān)鍵。如建設(shè)單位在實(shí)際中可能會(huì)進(jìn)行設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、施工條件等的變更，因此施工單位要加強(qiáng)約束，如需要變更可按照洽商變更程序辦理，同時(shí)對(duì)于預(yù)算等各個(gè)職能部門的權(quán)限要明確，以保證洽商質(zhì)量。對(duì)承包商的索賠要求，要依據(jù)合同處理，嚴(yán)格核查索賠理由和依據(jù)的充分性、合理性，正確計(jì)算索賠費(fèi)用，及時(shí)處理索賠事件。工程變更的索賠往往較多發(fā)生，在設(shè)計(jì)階段要合理設(shè)計(jì)，這樣可以減少工程變更，減少索賠，進(jìn)行成本的有效控制。對(duì)材料和設(shè)備做好訂貨工作；行情行價(jià)要掌握，這樣才能預(yù)算，而對(duì)于施工單位采購(gòu)的材料也要做好監(jiān)督工作，對(duì)質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。

3.4竣工結(jié)算階段

在結(jié)算階段要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)的圖紙和合同進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于材料和儀器差價(jià)要做好審核，要求施工單位提供竣工驗(yàn)收單。按照合同和相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，做好結(jié)算復(fù)審，總之，要確保工程結(jié)算階段的質(zhì)量。

4.結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，具有復(fù)雜性、科學(xué)性，因此，項(xiàng)目中的參與者整體需要共同努力，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制，才能達(dá)到總體目標(biāo)。

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