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第1篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

邁向了21世紀(jì)的人類社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)，即以高科技信息為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)空前革命，人類已經(jīng)進(jìn)入了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)也受到新經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈沖擊。

1.新經(jīng)濟(jì)必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時(shí)也強(qiáng)化了對(duì)制度的需求，加速并深化經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強(qiáng)，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動(dòng)力因素對(duì)該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟(jì)以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為顯著特征。知識(shí)在社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程中的滲透，促進(jìn)了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來(lái)人類各種財(cái)富的加速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)提供了更堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)、知識(shí)基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將一改過(guò)去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)知識(shí)、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個(gè)性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式提供了支撐，并進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程和知識(shí)信息的傳播利用。由于知識(shí)資源的非稀缺性，即非排他或重復(fù)使用，從而具有使用越多其價(jià)值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟(jì)形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)面臨的新動(dòng)因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動(dòng)力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導(dǎo)向的軌道，因而忽視了市場(chǎng)需求的改變。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著人們收入水平和知識(shí)水平的提高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，服務(wù)需求遠(yuǎn)比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴(kuò)展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對(duì)作為最終消費(fèi)品的所謂消費(fèi)者服務(wù)的需求，還包括對(duì)作為眾多社會(huì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場(chǎng)需求導(dǎo)向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動(dòng)力因素：

1.消費(fèi)者服務(wù)的增長(zhǎng)。首先是在收入提高、知識(shí)占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費(fèi)者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)情況，在此有必要作一些經(jīng)驗(yàn)性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對(duì)于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識(shí)與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r而言，消費(fèi)者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費(fèi)者收入水平的提高，無(wú)疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長(zhǎng)空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會(huì)化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費(fèi)者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來(lái)綜合布線的普遍引入，對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長(zhǎng)。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長(zhǎng)也成為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的新動(dòng)因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長(zhǎng)是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體增長(zhǎng)的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長(zhǎng)率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)某砷L(zhǎng)性，但一定程度上講，政府對(duì)于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長(zhǎng)期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)，勢(shì)必?zé)o助于改變整個(gè)產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動(dòng)生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對(duì)縮減，這是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢(shì)，而現(xiàn)在距離2010年我國(guó)人均住房面積目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不過(guò)是幾年的時(shí)間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，在滿足消費(fèi)者直接需求的同時(shí)，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時(shí)作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢(shì)，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動(dòng)劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時(shí)間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)巨大變化，使其更為規(guī)模化、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營(yíng)銷信息技術(shù)服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷方式。這種交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價(jià)值的售前服務(wù)和售后服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時(shí)空交易、交易現(xiàn)實(shí)的虛擬實(shí)現(xiàn)、交互式營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式帶來(lái)了一場(chǎng)深刻的變革，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)新增長(zhǎng)。

（2）定向銷售，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學(xué)及以上，屬中產(chǎn)階級(jí)或高層教育界人士。這部分群體購(gòu)買力強(qiáng)且具有很強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，同時(shí)隨著住房商品化和購(gòu)房分期付款的支持，購(gòu)房群體的年輕化趨勢(shì)更加明顯。互聯(lián)網(wǎng)用戶和購(gòu)房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷帶來(lái)了巨大商機(jī)。

與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，開(kāi)拓房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)共舞的信號(hào)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)別無(wú)選擇，只有緊緊依托于網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用和發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能贏得更廣闊的發(fā)展空間。

第2篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)失靈對(duì)策

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動(dòng)了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤(rùn)性一直成為人們議論的焦點(diǎn)。以下謹(jǐn)從市場(chǎng)失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)形式

市場(chǎng)失靈又稱為“市場(chǎng)失效”或者“市場(chǎng)缺陷”，是指自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實(shí)現(xiàn)某些合意的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，只能通過(guò)或最好通過(guò)公共活動(dòng)的方式來(lái)解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國(guó)相對(duì)較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性導(dǎo)致市場(chǎng)失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場(chǎng)上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動(dòng)的，每個(gè)房地產(chǎn)所處位置的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操作機(jī)制也就越強(qiáng)，削弱了市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場(chǎng)的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價(jià)值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開(kāi)發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價(jià)值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對(duì)金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對(duì)申請(qǐng)人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費(fèi)者，使得市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了市場(chǎng)資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場(chǎng)的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢(shì)。

1.2房地產(chǎn)的外部性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價(jià)格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負(fù)外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目身價(jià)大增，表現(xiàn)出較強(qiáng)的正外部性。房地產(chǎn)對(duì)市政設(shè)施和各種社會(huì)職能部門有很強(qiáng)的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大幅上漲。同時(shí)，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會(huì)極大地影響消費(fèi)者的效用。一般認(rèn)為，外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場(chǎng)僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，不可避免地造成市場(chǎng)的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

信息不對(duì)稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時(shí)性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場(chǎng)均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個(gè)工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個(gè)工程覆蓋，難以進(jìn)行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計(jì)構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費(fèi)者不能通過(guò)“貨比三家”的原則來(lái)進(jìn)行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共物品的市場(chǎng)一般會(huì)失靈。由于市場(chǎng)的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場(chǎng)缺乏提供公共物品的動(dòng)力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國(guó)有的，同時(shí)房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強(qiáng)。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點(diǎn)，刻意炒高某些地段的房?jī)r(jià)，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會(huì)資源配置的不合理。

1.5社會(huì)分配的不公導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

在分配領(lǐng)域，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用不可能完全實(shí)現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價(jià)值高昂的產(chǎn)品，并非每個(gè)家庭都能承受。因此，政府有必要干預(yù)住房市場(chǎng)，幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》俊＿@決定我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場(chǎng)的作用，有市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時(shí)政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

第3篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；管理策略

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

利潤(rùn)是刺激項(xiàng)目建設(shè)快速達(dá)成的有效抓手，但成本的前期控制才是實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)之根本。但是在一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往忽視成本的管理與控制，因此而未能獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)，甚至在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中遭遇困境或遺留后患。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要研究的首要課題就是如何加強(qiáng)工程項(xiàng)目的成本管理和成本控制，以達(dá)到提高資金使用效率，降低工程成本的目標(biāo)。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要意義

1、成本管控是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

2、成本分析需要成本控制做基礎(chǔ)

成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管控貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管控提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。

3、成本管控是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

成本管控不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)業(yè)鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管控制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管控制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問(wèn)題

1、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一味講究權(quán)利的劃分，卻忽視了權(quán)與責(zé)，責(zé)與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項(xiàng)目策劃，設(shè)計(jì)管理，采購(gòu)管理，工程管理，銷售管理。每個(gè)部門擁有相對(duì)的獨(dú)立權(quán)利，而又彼此影響和牽制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中更多注重強(qiáng)調(diào)各部門經(jīng)理的權(quán)限，而忽視對(duì)其責(zé)任的明確和利益的分配，就會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中責(zé)任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，最終導(dǎo)致成本管理失控或失效。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不能形成責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的管理體系，不能形成合理的獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能形成明確的問(wèn)責(zé)制度，就不能有效的實(shí)現(xiàn)成本的管理與控制。

2、在成本控制與管理中，一味追求簡(jiǎn)單利潤(rùn)，卻忽視“質(zhì)量成本”。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實(shí)上，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是以質(zhì)量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質(zhì)量成本的管理，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，由于質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的大量流失以及企業(yè)名譽(yù)無(wú)法估量的損失。一直以來(lái)，很多企業(yè)將成本與質(zhì)量的關(guān)系看成是對(duì)立的，往往認(rèn)識(shí)不到保證產(chǎn)品質(zhì)量其實(shí)是保證成本有效投入的前提。而質(zhì)量成本的缺失會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的后期追加，從而使企業(yè)造成巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)損失。

3、在成本控制與管理中，一味強(qiáng)調(diào)工期目標(biāo)，卻忽視工期成本。工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而使用各種辦法時(shí)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。很多企業(yè)忽視工期成本的預(yù)算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進(jìn)工程進(jìn)度，有的企業(yè)在超出預(yù)期進(jìn)度的情況下又只會(huì)揠苗助長(zhǎng)，強(qiáng)推進(jìn)度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無(wú)法預(yù)期完工在后期的補(bǔ)償中作出了巨大犧牲。由此，對(duì)工期成本的重視不足，使得企業(yè)資金無(wú)法有效利用，造成開(kāi)發(fā)成本的巨大投入?yún)s低效回報(bào)。

4、在成本控制管理中，一味重視對(duì)材料成本的控制和管理，卻忽視對(duì)人的控制和管理。很多企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中失敗，很多時(shí)候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設(shè)計(jì)部門只管設(shè)計(jì)，采購(gòu)部門只管采購(gòu)，施工部門只管完成工期任務(wù)，完全不計(jì)成本的規(guī)劃和預(yù)算，但事實(shí)上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個(gè)團(tuán)隊(duì)有成本概念，才會(huì)實(shí)現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會(huì)導(dǎo)致成本預(yù)算的巨大支出，而未能達(dá)到獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)成本管控的有效策略

1、從制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律細(xì)致的訂立合同文本，合同文本應(yīng)面面俱到，明確各項(xiàng)協(xié)議條款，在涉及到施工過(guò)程的每項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有確切的表述，避免對(duì)方鉆法律的空子。嚴(yán)格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現(xiàn)象；

1.2要建制。堅(jiān)持責(zé)與權(quán)、權(quán)與利相結(jié)合原則，確立職權(quán)清晰的管理制度。明確各部門的職權(quán)，細(xì)化工作責(zé)任，做到人人監(jiān)督，人人有責(zé)。明確獎(jiǎng)罰細(xì)則，做到獎(jiǎng)罰分明，借以調(diào)動(dòng)員工工作積極性。結(jié)合實(shí)際，制定切實(shí)可行的成本管理方案，細(xì)化工作任務(wù)，做到有章可循，避免規(guī)章制度變?yōu)橐患埧瘴模?/p>

1.3要落實(shí)。在進(jìn)行成本管理時(shí)必須做到按章執(zhí)行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴(yán)抓采購(gòu)和審計(jì)的紀(jì)律。對(duì)采購(gòu)的管理是項(xiàng)目成本管理的重中之重，市場(chǎng)上的材料種類繁雜，規(guī)格多樣，價(jià)格更是天差地別，所以在進(jìn)行采購(gòu)招標(biāo)工作時(shí)應(yīng)遵照公平，公開(kāi)的原則。在審計(jì)過(guò)程中，不僅要注重工程完結(jié)后的審計(jì)，更要注重工程前期，工程中期的審計(jì)工作，三者結(jié)合對(duì)比才能將審計(jì)工作做好，才能將成本控制工作落實(shí)。

2、從招投標(biāo)上要效益

2.1細(xì)致編制招標(biāo)文件。造價(jià)管理人員應(yīng)綜合多方因素，對(duì)各類材料進(jìn)行估價(jià)，對(duì)各項(xiàng)招標(biāo)條款進(jìn)行研讀，制定出嚴(yán)謹(jǐn)周密的招標(biāo)文件。

2.2要進(jìn)行實(shí)地考察，具體了解供應(yīng)商所提供材料的真實(shí)性.

2.3在確保質(zhì)量的情況下低價(jià)中標(biāo)。作為工程的投資者、管理者都應(yīng)該杜絕金錢至上觀點(diǎn)，不能只追求低價(jià)，而是應(yīng)該在確保質(zhì)量合格的前提下，控制中標(biāo)價(jià)格，控制項(xiàng)目成本。

3、從工期成本控制上要效益

3.1合理規(guī)劃。在工程開(kāi)始前應(yīng)提前撰寫項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，編撰施工進(jìn)度表，合理安排各項(xiàng)工作，避免工作任務(wù)的沖突，要將施工任務(wù)順序安排妥當(dāng)，不做只挖坑不種樹(shù)的事情，確保施工過(guò)程中各項(xiàng)環(huán)節(jié)都可以有序進(jìn)行。合理利用施工場(chǎng)地，不亂搭建，不亂堆放，要設(shè)計(jì)出精細(xì)的施工圖紙，標(biāo)明所有場(chǎng)地的用途。

3.2對(duì)進(jìn)程監(jiān)督。施工過(guò)程各項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有人進(jìn)行驗(yàn)收接管，確立逐層監(jiān)督制度，嚴(yán)抓質(zhì)量關(guān)，確保各項(xiàng)工作都能按規(guī)執(zhí)行，狠抓紀(jì)律關(guān)，嚴(yán)禁工作人員偷懶耍滑消極怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進(jìn)行補(bǔ)救，不僅浪費(fèi)材料，更影響了工程的進(jìn)程.

3.3合理有效施工。在施工過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制工期，不能拖延更不能為爭(zhēng)奪市場(chǎng)而追趕工期，應(yīng)有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計(jì)劃有順序的開(kāi)展工作。

4、從提升人員素質(zhì)上要效益。要強(qiáng)化業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。組織員工集中學(xué)習(xí)，針對(duì)不同崗位設(shè)置專門的崗位培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，逼著不愛(ài)學(xué)習(xí)的愛(ài)學(xué)習(xí)，愛(ài)學(xué)習(xí)的更好地學(xué)習(xí)；培養(yǎng)員工自主學(xué)習(xí)的能力。提供良好的學(xué)習(xí)氛圍，調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，激勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，充分提高員工的自適應(yīng)能力。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)必須長(zhǎng)期生存的企業(yè)，該行業(yè)成本管控更是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)性的工程，涉及面十分廣，管控周期性長(zhǎng)，管控項(xiàng)目多、任務(wù)重，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作，同時(shí)需要房產(chǎn)企業(yè)全員參與，每個(gè)人都從自身職務(wù)提出合理的成本管控措施，商討匯總，由全員共同制定成本管控措施并且實(shí)施全過(guò)程，利用科學(xué)的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，降低企業(yè)成本，幫助企業(yè)取得更好的效益。

參考文獻(xiàn)

[1]朱葉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路[J].現(xiàn)代商業(yè),2013（18）:255.

[2]劉斌.談房地產(chǎn)企業(yè)如何控制企業(yè)成本[J].民營(yíng)科技,2010（03）:57-59.

第4篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

摘 要 在我國(guó)，目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家數(shù)有3萬(wàn)左右。隨之帶來(lái)的普遍問(wèn)題就是房企的規(guī)模小。因此我國(guó)房企的主要呈現(xiàn)出數(shù)量多，規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)集中度低下的特點(diǎn)急需解決。

關(guān)鍵詞 并購(gòu) 市場(chǎng)模型 異常收益

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司所發(fā)生的并購(gòu)重組有沒(méi)有是創(chuàng)造很大價(jià)值，這不僅需要進(jìn)一步而且是非常全面的進(jìn)行實(shí)證研究。從以前學(xué)者的觀點(diǎn)看來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司并購(gòu)的績(jī)效進(jìn)行實(shí)證分析是很有必要的，也是大有可為的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)績(jī)效實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及樣本的選取、處理

1.數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所取用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自于：投資界網(wǎng)站、中證網(wǎng)、上海證券交易所和深圳證券交易所網(wǎng)上數(shù)據(jù)。

其中表1的數(shù)據(jù)來(lái)源于投資界網(wǎng)站，涉及7起并購(gòu)企業(yè)的股價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于滬深兩地證券交易所官網(wǎng)，并購(gòu)重組失敗五大原因數(shù)據(jù)來(lái)源于中證網(wǎng)。

2.樣本的選取和處理

本文選取了滬深兩地的證券交易所公布的2008-2010年房地產(chǎn)行業(yè)重組活動(dòng)的公司，按照其在媒體上發(fā)出公告的內(nèi)容進(jìn)行錄入。樣本的選取標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點(diǎn)：

第一，假如事件前后有董事會(huì)及股東大會(huì)公告的，應(yīng)當(dāng)以第一次公告日期為準(zhǔn)。

第二，并購(gòu)公告日（設(shè)置為0）前30和后30個(gè)交易日內(nèi)，不包含其他有影響股價(jià)正常波動(dòng)的重大事項(xiàng)（如分紅、配送股等）發(fā)生。由于選擇的事件期是-15，15。

第三，一家公司連續(xù)發(fā)生多起并購(gòu)事件的，相鄰兩起并購(gòu)事件的間隔必須不小于2個(gè)月。

第四，并購(gòu)的公告日（設(shè)置為0）前前后后的45個(gè)交易期內(nèi)，公司股本沒(méi)有發(fā)生重大變化。選取公告日前45到前16日得數(shù)據(jù)來(lái)分析估算每個(gè)公司的β相對(duì)穩(wěn)定，這樣會(huì)使CAPM模型算出來(lái)的超額收益相對(duì)穩(wěn)定可靠。

3.事件研究法的計(jì)算過(guò)程

為了評(píng)價(jià)事件的影響，我們需要度量異常收益，異常收益是事件窗口期間證券的實(shí)際收益與正常收益之差。

（公式1）

是實(shí)際收益， 是正常收益(由市場(chǎng)模型計(jì)算得出)， 是異常(或非期望)收益部分。在如此分解下，異常收益 是實(shí)際收益和正常收益之差:

（公式2）

4.估計(jì)異常收益

在選擇好用于估計(jì)正常收益的模型后，接下來(lái)的步驟就是對(duì)異常收益進(jìn)行估計(jì)。由方程(2)可知，異常收益 ， 無(wú)需估計(jì)，需要估計(jì)的 ，一般用估計(jì)窗口內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，如在使用日數(shù)據(jù)與市場(chǎng)模型的事件研究中，市場(chǎng)模型參數(shù)可通過(guò)事件發(fā)生前120天的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，再運(yùn)用所估計(jì)出的參數(shù)與事件窗口對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)計(jì)算 的估計(jì)值。

先是對(duì)樣本進(jìn)行初步的考察和其數(shù)據(jù)獲得的難易度，然后對(duì)收購(gòu)公司和目標(biāo)公司進(jìn)行系統(tǒng)研究。經(jīng)過(guò)挑選選取了以下7個(gè)并購(gòu)事件：上實(shí)控股購(gòu)中新地產(chǎn)45%的股權(quán)，SOHO中國(guó)收購(gòu)北京凱恒，保利并購(gòu)丹東天賜，萬(wàn)科并購(gòu)上海祥大100%股權(quán)，中體產(chǎn)業(yè)和三元房產(chǎn)并購(gòu)樂(lè)百年100%股權(quán)，中天城投收購(gòu)華潤(rùn)貴陽(yáng)100%股權(quán)，鼎力股份收購(gòu)高爾夫花園100%股權(quán)。

根據(jù)收購(gòu)公司的側(cè)重點(diǎn)不同可以將并購(gòu)類型按照股權(quán)類、整體類、資產(chǎn)類三種。股權(quán)類的收購(gòu)又可以大致分為母公司持有對(duì)應(yīng)公司的股權(quán)和另一家公司持有目標(biāo)公司的股權(quán)兩種。資產(chǎn)類的收購(gòu)包括了購(gòu)買經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、設(shè)備和生產(chǎn)線等。整體類收購(gòu)可以分為收購(gòu)母公司下屬的子公司或者是分公司。承債式的兼并目前還沒(méi)有算入研究范圍。收購(gòu)權(quán)類型的交易占了大半部分，整體類項(xiàng)目收購(gòu)最少。

二、實(shí)證研究的結(jié)果

對(duì)上述公司的并購(gòu)事件從公告日前后15交易日的每日平均超額收益AAR，CAR進(jìn)行T檢驗(yàn)。

其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超額收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波動(dòng)。峰值出現(xiàn)在-12交易日，波谷為第-7交易日。

CAR在-15、-14……13、14、15交易日累積超額收益大于0。這種情況說(shuō)明并購(gòu)重組之后上市公司的收益率是增加的，績(jī)效是提高的。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，收購(gòu)公司和目標(biāo)公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的數(shù)值上升的要緩慢。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因應(yīng)該是企業(yè)重組的消息提前泄露，廣大投資者等到價(jià)格拉高之后才知道消息，并且買入少數(shù)股票，所以公告增幅比公告前小。

參考文獻(xiàn)：

[1]瞿寶忠,趙小平.上市公司并購(gòu)重組分析.上海:百家出版.2003:60-61.

第5篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：限購(gòu)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；非理

中圖分類號(hào)：C9133文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-723X（2012）09-0052-05

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，注定其在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，參與市場(chǎng)的房產(chǎn)企業(yè)既有全國(guó)性企業(yè)也有地方性企業(yè)；既有國(guó)有企業(yè)也有私營(yíng)企業(yè)。由于資源的稀缺性，如鋼材水泥等建筑材料價(jià)格不斷上漲，特別是土地價(jià)格的飛速上漲直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的迅速上漲，許多地方土地收入成為地方財(cái)政收入的主要形式。高房?jī)r(jià)引起了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，它一方面影響房地產(chǎn)自身，使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，最終影響銀行信貸，從而產(chǎn)生影響金融市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。另一方面，高房?jī)r(jià)使許多人買不起房，調(diào)查顯示，我國(guó)有至少80%以上的人買不起房，因此，人們對(duì)于房?jī)r(jià)降價(jià)的呼聲越來(lái)越高。為了防范金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和提高人們生活水平，政府推出了限購(gòu)政策。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)非理表現(xiàn)

（一）需求產(chǎn)生階段：從眾消費(fèi)行為和攀比消費(fèi)行為

從眾消費(fèi)行為是指在群體壓力面前，消費(fèi)者在消費(fèi)行為中自覺(jué)不自覺(jué)地以群體中的其他消費(fèi)者為參照對(duì)象，做出與多數(shù)消費(fèi)者一致的消費(fèi)行為或者反應(yīng)傾向。[1]（P1005-1013）一旦在房產(chǎn)消費(fèi)中消費(fèi)者從眾消費(fèi)，就會(huì)出現(xiàn)一下兩種惡果：一方面超出了自己的支付能力，產(chǎn)生嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面，所購(gòu)房子不符合自己的實(shí)際需求，造成了房屋的空置和資源的浪費(fèi)。

攀比心理是一種不滿足于現(xiàn)狀，不甘落后于他人而想擁有甚至超越他人的心理意識(shí)。這種行為一般表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面攀比消費(fèi)是一種炫耀心理，這實(shí)際上是一種超越自我客觀價(jià)值的自我虛構(gòu)，表現(xiàn)在生活消費(fèi)領(lǐng)域，就是對(duì)物質(zhì)生活的高欲望。在大多數(shù)人買不起房子的時(shí)候購(gòu)買房產(chǎn)，以此來(lái)提高自己在社會(huì)中的地位和顯示自己的社會(huì)價(jià)值，以求得自尊的滿足和心理的平衡。另一方面，攀比消費(fèi)是一種求異心理，就是要通過(guò)外在物質(zhì)的東西來(lái)體現(xiàn)自己的與眾不同，甚至以叛逆式的標(biāo)新立異的奇特行為，來(lái)向人們顯示自己的存在，花明天的錢圓今天的夢(mèng)，在群體模仿式的消費(fèi)行為中滋生壓倒對(duì)方而求獨(dú)領(lǐng)的畸形心理和行為，從而產(chǎn)生攀比消費(fèi)行為。

（二）收集評(píng)價(jià)信息階段：觀望消費(fèi)行為

觀望原指以置身事外的態(tài)度去看待事態(tài)的發(fā)展，所以消費(fèi)者更愿意持有貨幣等待他們認(rèn)為的最好消費(fèi)時(shí)機(jī)，所謂錢在手心不慌。這樣就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，怎樣判斷好的消費(fèi)時(shí)機(jī)。按照市場(chǎng)供求的一般規(guī)律，當(dāng)某種商品價(jià)格上漲時(shí)人們會(huì)減少這種商品購(gòu)買，由于需求的減少，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，人們會(huì)有一個(gè)這樣的預(yù)期，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，所以就會(huì)選擇購(gòu)買，而當(dāng)所有的人都這樣認(rèn)為時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)的需求量就會(huì)增加，而需求的增加又加速了房?jī)r(jià)的上漲。在當(dāng)前限購(gòu)的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，許多地方房?jī)r(jià)已經(jīng)下降，正如人們不希望看到的那樣，人們依舊持幣觀望，并沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。2011年人們沒(méi)有看到往年的“金九銀十”，反而是房產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪又一輪的寒冬。

（三）購(gòu)買決策階段：超前性消費(fèi)行為和滯后性消費(fèi)行為

超前消費(fèi)是指脫離自己收入水平和收入能力的盲目消費(fèi)行為，它以追求享樂(lè)為目的，以消費(fèi)高品牌、高檔次的商品為特點(diǎn)，是一種不顧生產(chǎn)發(fā)展的可能和家庭收入的多少而不計(jì)后果的消費(fèi)方式。[2]（P24-27）這種消費(fèi)行為反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)就是購(gòu)房者嚴(yán)重超出自己的支付能力的情況下堅(jiān)持要購(gòu)買房產(chǎn)，從而給自己的工作和生活帶來(lái)巨大的壓力，使自己成為房奴，擾亂自己正常的生活。它不僅會(huì)敗壞社會(huì)風(fēng)氣，也會(huì)在經(jīng)濟(jì)上造成虛假社會(huì)需求，更會(huì)妨礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。相反的，另一種極端是滯后性消費(fèi)，也就是說(shuō)持幣觀望到了另一極端，在這種情況下，消費(fèi)者往往信奉買房不如租房，他們認(rèn)為現(xiàn)代我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)使用期限為70年，過(guò)了70年之后房地產(chǎn)又不是自己的了，所以這些人寧愿租房也不購(gòu)買。我們知道，消費(fèi)對(duì)生產(chǎn)具有反作用，滯后性消費(fèi)行為實(shí)際上是掩蓋了正常的市場(chǎng)需求。

（四）購(gòu)后行為階段：投機(jī)性消費(fèi)行為

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因需求拉動(dòng)而一路高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)了各路炒家介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期投入，炒高房?jī)r(jià)，擇時(shí)出手，獲取暴利。香港中文大學(xué)教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平先生認(rèn)為，中國(guó)有四大類資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)：家庭存款；企業(yè)不投資資金；受賄款；國(guó)際熱錢。這些資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，加速了房?jī)r(jià)的拉升。例如：深圳、廣州等城市由于炒家的介入 ，2006年底至2007年上半年，房?jī)r(jià)飆升，不到一年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲一倍以上；2010年海南建國(guó)際旅游島政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)了3倍。隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，嚴(yán)打房地產(chǎn)市場(chǎng)炒家，深圳房?jī)r(jià)快速回落，投機(jī)炒房受到有效抑制。但是，任何市場(chǎng)都有投機(jī)行為，只要有獲利機(jī)會(huì)，炒房者仍然會(huì)擇機(jī)入市。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性消費(fèi)行為的假設(shè)

眾所周知，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們的消費(fèi)行為決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰，而影響消費(fèi)者行為的主要因素是政策引導(dǎo)、非理性消費(fèi)行為和人們對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，為此可以從以下幾方面進(jìn)行假設(shè)：

第6篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

一、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計(jì)量模式優(yōu)劣分析

（一）成本模式的優(yōu)劣

1. 成本模式的優(yōu)勢(shì)

《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》這一規(guī)章中明確表明采用成本模式計(jì)量的固定資產(chǎn)和有關(guān)城鄉(xiāng)土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理過(guò)程中的后續(xù)計(jì)量和核算都應(yīng)符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4 號(hào)――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6 號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》的要求。因此，成本計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

（1）會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單，易掌握。因?yàn)椴捎贸杀灸Ｊ接?jì)量在后續(xù)使用中其會(huì)計(jì)處理方法與固定資產(chǎn)累計(jì)折舊、無(wú)形資產(chǎn)累計(jì)攤銷基本相同。但與固定資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)一般不以工作總量為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，不采用工作量法計(jì)提折舊。又因?yàn)槌钟型顿Y性房地產(chǎn)的主要目的是賺取增值收益，無(wú)需為了使投資性房地產(chǎn)的成本盡早得到補(bǔ)償而采用加速折舊法。如此一來(lái)，在成本模式計(jì)量下的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算時(shí)只需要采用平均年限法計(jì)提折舊，核算過(guò)程簡(jiǎn)單，易操作。

（2）轉(zhuǎn)換性強(qiáng)。相比于成本模式，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)在權(quán)限上往往具有較大的限制性。也就是說(shuō)企業(yè)在使用公允價(jià)值計(jì)量模式后不允許轉(zhuǎn)化成成本計(jì)量模式，反之則可以轉(zhuǎn)換。這就是成本計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)之一。然而利用成本模式對(duì)房產(chǎn)等固定資產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)也會(huì)出現(xiàn)較多的弊端，下面將對(duì)這一弊端進(jìn)行具體概述。

2. 成本模式的劣勢(shì)

眾所周知，公允價(jià)值模式是在成本模式之后才出現(xiàn)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。而對(duì)于成本模式的劣勢(shì)所在，一種情況是在使用成本模式計(jì)量的過(guò)程中可采用多種折舊方法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提減值，企業(yè)可以人為預(yù)計(jì)凈殘值，預(yù)計(jì)使用年限，選擇折舊方法。采用這種計(jì)量方法容易操縱企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)。此外，成本計(jì)量模式無(wú)法適應(yīng)多變的市場(chǎng)，真實(shí)反映當(dāng)前市值，不利于對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估。

（二）公允價(jià)值模式的優(yōu)劣

1. 公允價(jià)值模式的優(yōu)勢(shì)

與成本模式相比，公允價(jià)值模式在不斷變化的市場(chǎng)中，公允價(jià)值模式能更準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債日的狀況，更能確保會(huì)計(jì)信息的可比性和相關(guān)性，有利于企業(yè)會(huì)計(jì)信息用戶的決策。在不斷變化的市場(chǎng)中，投資性房地產(chǎn)可以按照其所處地區(qū)的較為活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息及時(shí)、靈活、準(zhǔn)確地對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行反映。準(zhǔn)確、及時(shí)的信息有助于股東、債權(quán)人、企業(yè)管理者及其他信息用戶做出判斷和決策。

2. 公允價(jià)值模式的劣勢(shì)

（1）增加企業(yè)核算成本。不同于成本模式的長(zhǎng)期存在，公允價(jià)值模式是自2006年《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》的頒布才出現(xiàn)的。準(zhǔn)確應(yīng)用這樣一個(gè)新的計(jì)量模式，無(wú)疑是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員能力的一個(gè)挑戰(zhàn)，但大多數(shù)企業(yè)會(huì)計(jì)人員是經(jīng)不起這樣的挑戰(zhàn)的。且目前我國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大，尚不存在統(tǒng)一的活躍交易平臺(tái)，所以企業(yè)要請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如此一來(lái)，企業(yè)將為評(píng)估該項(xiàng)資產(chǎn)投入較高成本。

（2）影響企業(yè)納稅額。按照《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》的要求，通常使用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)其采購(gòu)運(yùn)用及出售等過(guò)程中發(fā)生的會(huì)計(jì)事項(xiàng)在有關(guān)處理過(guò)程中要對(duì)其進(jìn)行特殊對(duì)待。對(duì)其不能像通常的固定資產(chǎn)一般進(jìn)行固定資產(chǎn)的折舊以及折舊的分?jǐn)偂＿@種固定資產(chǎn)的計(jì)量方式在另一個(gè)方面表明對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)其公允價(jià)值和賬面上的價(jià)值之間的差額將會(huì)降低。這在一定程度上降低了企業(yè)的成本，但同時(shí)也增強(qiáng)了企業(yè)的稅務(wù)負(fù)債。

（3）影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可靠性。公允價(jià)值計(jì)量模式是一個(gè)相對(duì)新的計(jì)量模式，它的不成熟不只體現(xiàn)在企業(yè)會(huì)計(jì)人員無(wú)法掌握其處理要點(diǎn)，更重要的是國(guó)家相關(guān)部門沒(méi)有制定出完善的監(jiān)督和管理機(jī)制，從而導(dǎo)致企業(yè)聘用的專業(yè)人員對(duì)其賬面價(jià)值操控空間較大，調(diào)節(jié)企業(yè)成本進(jìn)而粉飾企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)變得可行。

（4）轉(zhuǎn)換性弱。《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中提到企業(yè)可以在一定的環(huán)境下將傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量模式，卻不可以反其道而行，這是公允價(jià)值計(jì)量在轉(zhuǎn)化性方面的弱勢(shì)。而許多企業(yè)采用的是后者這種計(jì)量方式，當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，內(nèi)部企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較完善時(shí)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)上的較大波動(dòng)，使用公允價(jià)值計(jì)量方式的房地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì)遭受更多經(jīng)濟(jì)上的損失。在造成一定量的經(jīng)濟(jì)損失后，多數(shù)企業(yè)又無(wú)法改變其后續(xù)計(jì)量模式，這樣的情況難以處理。

（5）增加稅務(wù)處理難度。在我國(guó)采用成本模式計(jì)量為納稅基礎(chǔ)因而使用這種計(jì)量模式的企業(yè)在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)較為簡(jiǎn)單。如果企業(yè)沒(méi)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，在進(jìn)行納稅調(diào)整時(shí)只需要調(diào)整超出稅法允許范圍的部分。如果有計(jì)提減值準(zhǔn)備，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》對(duì)計(jì)提減值準(zhǔn)備部分進(jìn)行調(diào)整即可。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，稅法規(guī)定對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)損益不予確認(rèn)，要調(diào)整應(yīng)納稅額。

二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)企業(yè)的影響

不管是因?yàn)?007年1月1日《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》的實(shí)施而采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)還是在后來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了一些經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而使企業(yè)改變了原有的計(jì)量模式，轉(zhuǎn)而實(shí)行傳統(tǒng)的成本模式測(cè)量都會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)部門造成一定程度上的賬務(wù)混亂。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部門對(duì)會(huì)計(jì)政策變更的會(huì)計(jì)處理方法規(guī)定，采用追溯調(diào)整法。采用該方法的具體步驟為：計(jì)算會(huì)計(jì)政策變更的累積影響數(shù)、編制相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)整分錄、調(diào)整列報(bào)前最早期初財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目及金額、附注說(shuō)明。在首次執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)或計(jì)量模式變更日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量， 并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。

（一）采用公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表部分項(xiàng)目的影響

由成本模式變更為公允價(jià)值模式時(shí)，會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表部分項(xiàng)目產(chǎn)生影響，主要包括對(duì)投資性房地產(chǎn)、盈余公積與未分配利潤(rùn)、資本公積、遞延所得稅負(fù)債的影響。

1. 對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

以2007年1月1日首次執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)采用公允價(jià)值計(jì)量為例：結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展情況，自2007年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，公允價(jià)值相對(duì)變大，如此可以增加企業(yè)的資產(chǎn)總額。

2. 對(duì)盈余公積與未分配利潤(rùn)的影響

如果投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于公允價(jià)值，應(yīng)按兩者之間的差額調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面上的余額，同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值上升的收益；反之，如果投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于公允價(jià)值，應(yīng)按兩者之間的差額調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值下跌的損失。對(duì)于第一次使用公允價(jià)值進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的核算和計(jì)量，應(yīng)當(dāng)格外注意賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差值。第一次采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量核算時(shí)，公允評(píng)估價(jià)值與賬面上的價(jià)值有一定的差額。需要相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目初期的資金調(diào)整，尤其在盈余公積與未分配利潤(rùn)之間進(jìn)行調(diào)整。如果企業(yè)在此之前采用過(guò)成本模式計(jì)量，而后變更為公允價(jià)值模式計(jì)量，需調(diào)整因此變更會(huì)影響到的項(xiàng)目，對(duì)變更前的以前年度產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)收益，需要調(diào)整其期初盈余公積和未分配利潤(rùn)。

3. 對(duì)資本公積的影響

資本公積是由于對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)及固定資產(chǎn)的有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)計(jì)調(diào)整時(shí)在公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間出現(xiàn)的差額，此類差額一般計(jì)入資本公積。由于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式由成本模式向公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的公允價(jià)值和賬面價(jià)值之間的差額，這個(gè)差額一般計(jì)入資本公積，等到以后投資性房地產(chǎn)處置時(shí)再將其轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入賬戶。

4. 對(duì)遞延所得稅負(fù)債的影響

根據(jù)我國(guó)相關(guān)方面的法律要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行記賬的企業(yè)不享有我國(guó)稅法方面關(guān)于遞延所得稅的優(yōu)惠條件。也就是說(shuō)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的相關(guān)資產(chǎn)，在一定程度上具有更高的使用成本，會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅納稅差異。此時(shí)的企業(yè)會(huì)承擔(dān)更大的稅收負(fù)債。這是許多企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)專業(yè)人員需要認(rèn)真考慮的事宜。

假設(shè)某企業(yè) 2007年1月1日花費(fèi)100萬(wàn)購(gòu)入房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)使用年限為10 年，采用平均年限法計(jì)提折舊，該公司按照凈利潤(rùn)的10%提取盈余公積。若采用成本模式計(jì)量，該房地產(chǎn)2007年12月31日賬面價(jià)值為90萬(wàn)元，若2008年該房地產(chǎn)未出現(xiàn)減值跡象，2008年12月31日該房地產(chǎn)賬面價(jià)值為80萬(wàn)元。2008年12月31日應(yīng)做如下分錄：

借：其他業(yè)務(wù)成本1 000000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

1000000

若自2007年1月1日起將該房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式改為公允價(jià)值模式，2007年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲，2007年12月31日該房地產(chǎn)公允價(jià)值為120萬(wàn)元，顯而易見(jiàn)，該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值，此時(shí)應(yīng)調(diào)增投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，做如下分錄：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 1200000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 200000

貸：投資性房地產(chǎn) 1000000

盈余公積 40000

利潤(rùn)分配――未分配利潤(rùn) 360000

最終計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，公允價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，在此案例中公允價(jià)值比成本模式計(jì)量時(shí)的賬面價(jià)值多40萬(wàn)元，即兩者之間的差額便是遞延所得稅需要繳納的稅款。

（二）采用公允價(jià)值模式對(duì)利潤(rùn)表部分項(xiàng)目的影響

采用公允價(jià)值模式高效準(zhǔn)確地對(duì)該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的同時(shí)，會(huì)對(duì)利潤(rùn)表的相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，其中包括：

1. 對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)損益的影響

有關(guān)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)一般通過(guò)“投資性房地產(chǎn)―公允價(jià)值變動(dòng)”科目進(jìn)行核算，在會(huì)計(jì)核算的末期在公允價(jià)值變動(dòng)收益中體現(xiàn)。

2. 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的影響

無(wú)論是企業(yè)第一次采用具有社會(huì)公眾共同認(rèn)可效力的公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量或是使用成本模式轉(zhuǎn)換后的公允價(jià)值模式進(jìn)行評(píng)估，都會(huì)使企業(yè)因?yàn)檠?qǐng)相關(guān)方面的專業(yè)人員以及專業(yè)機(jī)構(gòu)花費(fèi)一定的費(fèi)用，無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)當(dāng)期和以后的財(cái)務(wù)成本。

3. 對(duì)所得稅費(fèi)用的影響

上文提到的遞延所得稅的增加的同時(shí)也提高了所得稅費(fèi)用的額度。

4. 對(duì)利潤(rùn)總額與凈利潤(rùn)的影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊、攤銷，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。如果公允價(jià)值下降，其對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響普遍小于成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊產(chǎn)生的影響。綜合來(lái)說(shuō)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)增加。

三、企業(yè)選擇兩種后續(xù)計(jì)量模式需考慮的內(nèi)外因素

（一）外部因素

1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況

因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)將直接影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額與凈利潤(rùn)，而對(duì)投資性房產(chǎn)其價(jià)值的評(píng)定時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)企業(yè)外在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化情況，因而房產(chǎn)市場(chǎng)的情況將直接影響企業(yè)利潤(rùn) 。2007年至2012年，我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)升溫，此時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)大大提高企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)。但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，投資性房地產(chǎn)也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少，而且企業(yè)一旦采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，將會(huì)面臨不能夠改變計(jì)量方式的后果，無(wú)法在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定時(shí)做出必要的調(diào)整，如此便會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值取得的難易程度

新提出的公允價(jià)值計(jì)量模式的使用需要滿足幾個(gè)前提條件，就要求使用這種核算方式的企業(yè)應(yīng)當(dāng)滿足在活躍的交易市場(chǎng)上進(jìn)行適宜的交易，并且能夠在信息暢通，不存在或者盡量避免信息干擾的情況下，獲得許多關(guān)于房產(chǎn)的必要信息。房地產(chǎn)交易分布在全國(guó)各個(gè)城市，每個(gè)城市的情況各不相同。倘若所在的房地產(chǎn)交易不同的處在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不夠活躍的地區(qū)，使用公允價(jià)值計(jì)算投資性房產(chǎn)會(huì)有一定的難度。

（二）內(nèi)部因素

1. 企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況

因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響，不但不計(jì)提折舊、不進(jìn)行攤銷、不計(jì)提減值，且就我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值普遍高于賬面價(jià)值。如果企業(yè)面臨虧損且此時(shí)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)較好，企業(yè)需要增強(qiáng)融資能力時(shí)，可采用先進(jìn)的公允價(jià)值計(jì)量模式為企業(yè)帶來(lái)更多的收益。

2. 會(huì)計(jì)人員的賬務(wù)處理能力

采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，企業(yè)不能長(zhǎng)期依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)，否則成本太高。這樣一來(lái)，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)要求提高，要求會(huì)計(jì)人員不但能正確的進(jìn)行賬務(wù)處理，更能較為準(zhǔn)確的對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行評(píng)估，使所得到的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確完整。相反企業(yè)在投資性房產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上應(yīng)當(dāng)采取成本計(jì)量模式。

第7篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)行機(jī)制

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)眾多，因而必須要重視財(cái)務(wù)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，資金使用配置和稅收籌劃是最為重要的兩個(gè)內(nèi)容。只有對(duì)資金進(jìn)行合理規(guī)劃和分配，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理使用和正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)涉及到預(yù)收賬款、增值稅等問(wèn)題，在收入確認(rèn)的同時(shí)，就必須估計(jì)房地產(chǎn)成本，在此基礎(chǔ)上計(jì)算要繳納的所得稅，其中，影響最大的是土地增值稅。在財(cái)務(wù)管理規(guī)劃中，必須要考慮到不同計(jì)稅方式給企業(yè)帶來(lái)的不同影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制更加合理。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作缺乏正確認(rèn)識(shí)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，雖然很多行業(yè)和企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在管理經(jīng)營(yíng)體制方面進(jìn)行了改革，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一些管理者由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作缺乏正確的認(rèn)識(shí)，只注重房地產(chǎn)的宣傳、經(jīng)營(yíng)和銷售工作，而沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理這項(xiàng)重要的內(nèi)部管理工作，納入到整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行管理體制當(dāng)中去，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)行業(yè)由于財(cái)務(wù)管理不善，面臨巨大的財(cái)務(wù)和資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理問(wèn)題上還存在很多薄弱環(huán)節(jié)，沒(méi)有建立一套適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決策、編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)，缺乏科學(xué)的依據(jù)和規(guī)范的制度流程，無(wú)法為企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確的決策支持信息。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性

目前的市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，房地產(chǎn)要想成功立足，就必須進(jìn)行全面財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，也是企業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)后盾。良好的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，能夠幫助企業(yè)完成各項(xiàng)復(fù)雜的決策、計(jì)劃、目標(biāo)，提高企業(yè)的整體實(shí)力。但是，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)性較差，相關(guān)部門之間不能夠很好地進(jìn)行合作協(xié)調(diào)，預(yù)算體系不能在所有部門之間應(yīng)用，甚至存在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和有效性，影響了財(cái)務(wù)管理效果和企業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)資金管理不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目建設(shè)前期投資都比較大，因此，其資金管理非常重要。資金管理主要包括籌資管理、投資管理、現(xiàn)金流管理和資本運(yùn)營(yíng)。以萬(wàn)科為例，在籌資方面，萬(wàn)科的大部分資金都來(lái)自商業(yè)信用籌資和金融機(jī)構(gòu)貸款籌資，其中，商業(yè)信用籌資占到60%左右，如此之高的比重，給企業(yè)帶來(lái)了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的正常負(fù)債比例大約在60-70%較為合理，萬(wàn)科的負(fù)債比例為77.10%，與國(guó)內(nèi)綜合實(shí)力前十名的房地產(chǎn)企業(yè)相比，其資本結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，萬(wàn)科要想成功在市場(chǎng)立足，就必須要進(jìn)行擴(kuò)張和發(fā)展，而擴(kuò)張和發(fā)展就需要大量的資金，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)導(dǎo)致成本不斷上升，毛利和現(xiàn)金流降低，進(jìn)而增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行機(jī)制的有效措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立全面預(yù)算管理思想觀念

全面預(yù)算管理是一種新型的現(xiàn)代企業(yè)管理方法，也是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的有效工具，具有全面性、全程性和全員性特征。全面預(yù)算管理主要分為財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算四個(gè)層面。作為一種現(xiàn)代企業(yè)管理制度，它通過(guò)“適度分權(quán)，集中監(jiān)控”來(lái)有效配置企業(yè)資源，提升企業(yè)戰(zhàn)略管理的效果。為了提高財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的科學(xué)性與可行性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理思想，實(shí)施全面預(yù)算管理，以達(dá)到合理配置各種資源，提高內(nèi)部治理水平。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)

第一，科學(xué)安排施工進(jìn)度。企業(yè)管理、工人員必須充分考慮工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)施工中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的規(guī)劃與統(tǒng)一的安排，確保各項(xiàng)施工項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)深入到各項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的控制，以減少或避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善相關(guān)的資金管理制度，建立一套科學(xué)的、符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)對(duì)資金全面預(yù)算管理的重視。同時(shí)，還要做好決算控制工作，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠得到高效利用。第三，完善監(jiān)督機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的研究和風(fēng)險(xiǎn)的分析，做好資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的監(jiān)督工作，提高資金的利用效率。此外，在日常財(cái)務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)管理工作制度的規(guī)范性，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限，嚴(yán)格按照制度流程展開(kāi)財(cái)務(wù)管理工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行環(huán)境得到優(yōu)化。

（三）從價(jià)值鏈角度加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

第一，尋找降低成本、提高效益的有效途徑。依據(jù)價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涵蓋立項(xiàng)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足發(fā)展戰(zhàn)略高度，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行深入分析，以發(fā)現(xiàn)影響成本的環(huán)節(jié)，尋找降低成本的有效途徑。第二，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈與上、下游企業(yè)價(jià)值鏈的聯(lián)系。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)自身的利益是與客戶、供應(yīng)商、合作伙伴緊密相連的，價(jià)值鏈上的每個(gè)要素之間，只有緊密合作，才能實(shí)現(xiàn)“雙贏”，從而促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)順利達(dá)成，并獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和能力。第三，改善企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理。資金管理的核心是創(chuàng)造持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，基于此，企業(yè)必須要立足內(nèi)部實(shí)際情況，將企業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)與外環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，根據(jù)每項(xiàng)活動(dòng)的成本動(dòng)因，有針對(duì)性地進(jìn)行成本控制與管理。第四，強(qiáng)化對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈的分析，準(zhǔn)確把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成本控制現(xiàn)狀。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上取決彼此的相對(duì)成本地位。對(duì)比企業(yè)自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，就能發(fā)現(xiàn)成本優(yōu)勢(shì)所在，以及哪些價(jià)值活動(dòng)或成本因素導(dǎo)致成本差異。知己知彼，才能充分發(fā)揮自身成本優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須要引入現(xiàn)代先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

第8篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

[ 例] 環(huán)宇公司于20×4 年開(kāi)始建造一棟樓房, 工程于20×5 年12 月完工并達(dá)到預(yù)計(jì)可使用狀態(tài), 隨后與某研究所達(dá)成協(xié)議, 將新建成的樓房出租給該研究所作為辦公用場(chǎng)所, 租賃期為兩年。環(huán)宇公司為開(kāi)發(fā)這棟樓房累計(jì)發(fā)生各項(xiàng)支出2000 萬(wàn)元, 該樓房預(yù)計(jì)使用年限為50 年, 稅法上規(guī)定可使用40 年, 采用直線法進(jìn)行攤銷,不考慮殘值和除所得稅之外的其他稅費(fèi), 每年的租金收入為200萬(wàn)元, 所得稅率為33%, 每年末對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估, 由于該棟樓房所處地段地價(jià)上漲較快, 20×6 年12 月31 日, 公允價(jià)值為2100 萬(wàn)元,假定無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。分別按兩種計(jì)量模式進(jìn)行20×6 年的會(huì)計(jì)處理及納稅調(diào)整如表2 所示。

通過(guò)表2 可以看出, 兩種計(jì)量模式的差異對(duì)會(huì)計(jì)處理、納稅調(diào)整以及會(huì)計(jì)信息方面均產(chǎn)生了不同的影響, 具體如下:

一是會(huì)計(jì)處理方面。采用成本模式, 會(huì)計(jì)上只需按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入以及根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本計(jì)提相應(yīng)的折舊或攤銷, 會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 除按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入外, 還應(yīng)根據(jù)公允價(jià)值的變化重新計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值, 更為復(fù)雜的是公允價(jià)值認(rèn)定問(wèn)題。此外, 在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中存在兩種模式的選擇, 可能會(huì)出現(xiàn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的情況, 這屬于會(huì)計(jì)政策變更; 由于兩種計(jì)量模式對(duì)會(huì)計(jì)信息產(chǎn)生不同的影響, 企業(yè)有可能將其他資產(chǎn)誤認(rèn)為投資性房地產(chǎn), 這屬于會(huì)計(jì)差錯(cuò)。上述兩種情況均應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28 號(hào)――會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。因此, 引入公允價(jià)值計(jì)量模式使會(huì)計(jì)處理變得相對(duì)復(fù)雜。

二是納稅調(diào)整方面。采用成本模式, 如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致, 則不必進(jìn)行納稅調(diào)整; 若不一致, 只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整。即采用成本模式在所得稅納稅調(diào)整方面最多只需調(diào)整折舊額。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 既需按稅法規(guī)定的折舊年限計(jì)算調(diào)整折舊額, 同時(shí)因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了當(dāng)期損益, 還需要對(duì)該項(xiàng)損益進(jìn)行調(diào)整,并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng), 納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化。可見(jiàn), 采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加。

三是會(huì)計(jì)信息方面。采用成本模式, 企業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面余額保持不變, 因需要對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷, 甚至可能計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,使得資產(chǎn)賬面價(jià)值減少; 同時(shí)由于對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷,使得費(fèi)用增加, 進(jìn)而使當(dāng)期利潤(rùn)減少。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式, 不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷, 使得當(dāng)期費(fèi)用減少, 相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤(rùn)。此外, 因近年來(lái)房地產(chǎn)大幅增值, 以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值, 一方面會(huì)使資產(chǎn)賬面價(jià)值增加, 另一方面因?qū)⒅毓涝鲋涤?jì)入當(dāng)期收益, 此項(xiàng)收益雖無(wú)實(shí)際的現(xiàn)金流支撐, 卻構(gòu)成了企業(yè)利潤(rùn)的一部分, 因而大大提升了企業(yè)的盈利數(shù)額。總體上看, 在房地產(chǎn)大幅增值的背景下, 采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。

第9篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來(lái)說(shuō)，個(gè)人房地產(chǎn)信貸對(duì)于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，通過(guò)有效信貸發(fā)放來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展自身收入來(lái)源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素分析

目前，我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對(duì)象及貸款用途分為個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。

（一） 個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款是指房地產(chǎn)購(gòu)買者以其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值為抵押，從而獲取銀行貸款以補(bǔ)充其房產(chǎn)購(gòu)買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于貸款者違約的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)利率波動(dòng)等因素引致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無(wú)力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人借款者由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致違約對(duì)其有利的情況下往往會(huì)實(shí)施“斷供”行為來(lái)為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實(shí)施斷供。利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長(zhǎng)、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場(chǎng)利率出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，該房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)，并且利率的波動(dòng)也會(huì)對(duì)借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個(gè)人信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。

當(dāng)個(gè)人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險(xiǎn)升高，市場(chǎng)信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對(duì)商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過(guò)程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵押物價(jià)值波動(dòng)性低于證券類的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤(rùn)來(lái)源之一。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)誘因可以歸納為：滯銷風(fēng)險(xiǎn)：隨著目前我國(guó)房?jī)r(jià)下行可能的增大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的低迷加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)滯銷將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無(wú)法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過(guò)“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國(guó)家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對(duì)于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)十分重要。

新形勢(shì)下銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)計(jì)

（一）健全個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制

目前，我國(guó)個(gè)人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過(guò)個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的個(gè)人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費(fèi)記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評(píng)估個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。然而目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測(cè)階段，通常商業(yè)銀行只會(huì)在貸款發(fā)放審核時(shí)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行核查和評(píng)估，而在完成貸款發(fā)放后并不會(huì)主動(dòng)關(guān)注個(gè)人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動(dòng)管理和預(yù)警的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

我國(guó)商業(yè)銀行可以通過(guò)建立一套個(gè)人信用動(dòng)態(tài)監(jiān)控規(guī)則來(lái)控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對(duì)每一個(gè)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價(jià)值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營(yíng)性收入）、收入來(lái)源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動(dòng)的影響）、居住流動(dòng)性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平劃分為不同的層級(jí)。

對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請(qǐng)者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對(duì)該類申請(qǐng)者進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)于中等風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立一套動(dòng)態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動(dòng)態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時(shí)間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人收入負(fù)向變動(dòng)率、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人信用狀況惡化度、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人居留地變動(dòng)頻率）來(lái)確定該等級(jí)消費(fèi)者近期是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)從而確定是否對(duì)該等級(jí)的借貸人實(shí)施預(yù)防措施。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進(jìn)人員對(duì)該類別住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持履行我國(guó)相關(guān)監(jiān)管部門所要求的對(duì)抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與跟蹤。

在目前房?jī)r(jià)地價(jià)下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對(duì)抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價(jià)值進(jìn)行價(jià)值變動(dòng)檢測(cè)，重點(diǎn)考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時(shí)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，從而觸發(fā)對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測(cè)系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險(xiǎn)控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對(duì)處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過(guò)程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

由于目前我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策較多，并且各級(jí)地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，通過(guò)有針對(duì)性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來(lái)專門制定對(duì)應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制政策。因此，我國(guó)商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來(lái)規(guī)范各級(jí)地方分行機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，從而通過(guò)規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估小組，定期對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種類型房地產(chǎn)的總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄，同時(shí)組織內(nèi)部專家專門討論本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平及其最近調(diào)控政策對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對(duì)銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)各級(jí)地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報(bào)送至較高級(jí)，從而形成一個(gè)總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，方便商業(yè)銀行高級(jí)管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施成本，商業(yè)銀行可以要求各級(jí)地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級(jí)別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)改革的逐步深入，我國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。隨著我國(guó)政府對(duì)于金融管制的逐步放開(kāi)，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。自2005年我國(guó)銀監(jiān)會(huì)和央行實(shí)施《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》以來(lái)，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯(cuò)的成效，因此在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系帶來(lái)的沖擊，通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來(lái)轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)十分重要。

由于我國(guó)商業(yè)銀行均帶有一定的國(guó)有背景，且在我國(guó)特有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，通過(guò)尋求政府支持和擔(dān)保來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國(guó)商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國(guó)商業(yè)銀行可通過(guò)行業(yè)聯(lián)盟并推動(dòng)形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財(cái)產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場(chǎng)發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時(shí)也可以避免目前商業(yè)銀行通過(guò)借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類理財(cái)產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來(lái)的金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)制

目前我國(guó)商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運(yùn)營(yíng)成本較高，因此在未來(lái)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建過(guò)程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)將部分職能外包給第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來(lái)降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)變動(dòng)狀況檢測(cè)等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而借助專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果來(lái)提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的控制效率，最終實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。

結(jié)論

隨著目前我國(guó)社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度正不斷加大。在我國(guó)越來(lái)越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國(guó)商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)當(dāng)采取的更加動(dòng)態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)控制。

參考文獻(xiàn)：