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第1篇：房地產經濟學論文范文

論文關鍵詞：利率，匯率，房地產價格

 

一、引言

在中國經濟發展的過程中，宏觀經濟政策影響著中國經濟的發展。房地產市場近年來隨著改革開放的發展取得了很大的成就，然而在成就的同時，房地產等資產價格的快速上升，也慢慢超出了人們的心理預期。房地產與國家經濟政策相互作用很強，國家政策在房地產市場方面的影響比較典型，尤其是當國家調整利率和匯率時候，都在很大程度上影響著房地產的價格。

（一）利率與房地產價格的關系

資料來源：中國人民銀行

圖1：2002年2月21日——2010年10月20日我國存貸款基準利率

上圖是國家自2002年以來在存貸款基準利率方面的調整，從圖中可以看出，在2008年以前，國家政策的存貸款基準利率比較低，處于緩慢增長的趨勢，2008年，由于受經濟危機的影響，國家為促進經濟的穩定經濟學論文，曾五次提高存貸款基準利率，最高時分別達到4.14%和7.2%。自此之后國家放松銀根，從2008年底到2010年上半年一直保持著較低的存貸款基準利率，分別為2.25%和5.31%。2010年10月20日，由于受通貨膨脹的影響，國家首次提高人民幣存貸款利率。10月份CPI高達4.4%，11月16日央行又上調銀行存款準備金率0.5個百分點，接著宣布，從 2010年11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

房地產業屬于資金密集型和勞動密集型產業,需要銀行作為中介,銀行為房地產的開發和銷售提供資金的融通,而利率是資金的價格,利率的變動必然會對房地產的供給和需求產生影響,從而帶來房地產價格的波動論文格式。按照四象限模型理論，房地產資產價格(P)=租金（R）/資本化率（i），即P=R/i。利率水平的變動會影響到房地產供需狀況，假設資本市場能對各種資產的價格進行有效調整，使投資進行風險調整后，能夠獲得社會平均投資回報，那么，利率上升使投資者愿意將資產投向其他領域，導致房地產市場資金減少，價格下降，直到達到均衡，其引導機制為：利率上升→房地產價格下降→新開發建設房屋量下降→市場存量下降→租金上升，需求下降→達到均衡。反之，利率下降，房地產市場資金增加，價格上升。

圖2：房地產市場四象限模型

（二）匯率與房地產價格的關系

資料來源：中國外匯交易中心和外匯管理局

圖3：人民幣兌美元匯率中間價

從圖中可以看出，自2005年7月份國家實行參考一籃子有管理浮動的匯率政策以來，人民幣升值幅度很大，從2005年7月21日的1美元兌換8.2765元人民幣，到2010年11月21日的1美元兌換人民幣6.6389元，升值近19.8%。

一般理論認為經濟學論文，當一國貨幣升值時，其代表的資產價格會上升，例如房地產價格，居民消費品價格等，出口下降。在本幣升值的背景下，首先，央行為保持經常賬戶和資本賬戶外匯頭寸的平衡，不得不加大本國貨幣供給，這樣無形中加大的M2的供應量，這些貨幣會進入房地產市場，引起房價上漲；其次，在存在本幣升值的預期下，國外“熱錢”會大舉流入國內，炒作房地產市場和與其相應的股票市場，也使得房價上漲。二者傳導機制為：人民幣升值→國家外匯儲備增加→貨幣供應量增加→流動性過剩→通脹壓力增加→以人民幣計價的資產價格上升。

二、文獻綜述

國外關于利率和匯率對房地產價格研究的文獻相對于國內較多，但是他們大多都是通過單一影響因素分別分析利率和匯率對于房地產價格的影響，沒有綜合分析這兩者對于房地產價格的共同影響。Kau和Keennan(1980)在文章中認為利率與住宅需求成反比例關系，利率提高將是住宅需求降低，反之，則能促進住宅需求。 Abraham和Hendershott（1996）做出了一個模型，模型考慮了一些滯后的變化量，該模型說明住宅價格和利率成負相關。[①]Korhonen和Wachtel(2005)運用VAR模型，以獨立國家聯合體為樣本，發現匯率變動對本國物價和房地產價格有較大影響。但是也有一些相反的論點，Goodman(1995)在論文研究中發現，住宅需求和利率存在正比例關系。Krugman(1989)認為，國外出口商為了占領市場，改變營銷策略，所以匯率變動對國內消費品價格和房價不顯著。[②]

國內關于這方面的研究文獻不是很多。除了利率以外，也有部分學者從匯率方面研究與房地產的關系。宋晗（2008）在論文中把影響房地產市場價格的機制分為預期機制、財富機制和溢出機制經濟學論文，而預期機制能更好的解釋人民幣匯率與房地產價格之間的關系，建立匯率和房地產價格關聯模型。沈慶劼（2007）[③]在文獻中提出，在人民幣幣被低估和對外人民幣升值的背景下，通過影響房地產的供給與需求，與房地產價格的高漲有著密切的聯系論文格式。黃安永，周林（2010）[④]通過分析近幾年的利率波動與房價走向，表明中國房地產的發展和利率存在著很強發關聯性，國家必要時可以采用上調利率的辦法使房價平穩。

由此可見，關于房價在利率和匯率方面的存在著不同的觀點，西方國家和國內的一些研究人員、學者只是單獨地從利率或者匯率分析房地產市場，而沒有把二者結合綜合分析對房地產市場的影響。本文在闡述房價變動的同時，綜合分析了利率和匯率對國內房價的影響，通過建立二元模型，來分析二者對房價的影響程度。

三、構建模型及檢驗

（一）數據選取

本文通過利率和匯率兩個解釋變量來分析被解釋變量房地產價格，由于現在國家存在一些統計數據的局限性，而上海的房地產市場發展較為完善，數據保存和分析方面做的工作也比較理想，而且上海房地產市場價格在全國房地產價格中有很強的代表性，市場機制相對很完善，所以本文選取中房上海住宅指數作為被解釋變量（房地產價格）。表1選取2005年7月至2010年10月的人民幣兌美元的匯率平均中間價作為解釋變量（匯率采用直接標價法），考慮到人民幣存款和貸款利率的浮動性幅度不是太大，本文選取自2005年以來調整的人民幣貸款利率作為解釋變量（利率），由于中房上海住宅指數較大，選取變量時按照中房住宅指數的1/100作為變量，從2009年12月份中房上海指數作如下調整，住宅指數1999年10月取值1000點，所以調整后歷期漲跌幅度不變，更有利于比較分析。

表1：2005年7月—2010年10月中房上海住宅指數與人民幣匯率和貸款利率

 

時間

中房住宅指數*100

匯率中間價

貸款利率%

時間

中房住宅指數*100

匯率中間價

貸款利率%

Jul-05

14.15

8.11

5.58

Mar-08

18.99

7.02

7.47

Aug-05

13.88

8.1

5.58

Apr-08

19.23

7

7.47

Sep-05

13.57

8.09

5.58

May-08

19.47

6.95

7.47

Oct-05

13.41

8.09

5.58

Jun-08

19.81

6.9

7.47

Nov-05

13.11

8.08

5.58

Jul-08

19.81

6.84

7.47

Dec-05

12.86

8.07

5.58

Aug-08

19.6

6.85

7.47

Jan-06

12.73

8.07

5.58

Sep-08

19.37

6.83

7.2

Feb-06

12.66

8.05

5.58

Oct-08

19.24

6.83

6.93

Mar-06

12.66

8.02

5.58

Nov-08

18.98

6.83

6.93

Apr-06

12.69

8.01

5.85

Dec-08

18.81

6.84

5.58

May-06

12.76

8.01

5.85

Jan-09

18.68

6.84

5.58

Jun-06

12.9

8

5.85

Feb-09

29

6.83

5.31

Jul-06

12.88

7.98

5.85

Mar-09

29

6.83

5.31

Aug-06

12.95

7.95

6.12

Apr-09

29.16

6.83

5.31

Sep-06

13

7.9

6.12

May-09

29.47

6.82

5.31

Oct-06

13.05

7.8

6.12

Jun-09

30.41

6.83

5.31

Nov-06

13.07

7.84

6.12

Jul-09

31.95

6.83

5.31

Dec-06

13.06

7.78

6.12

Aug-09

34.36

6.83

5.31

Jan-07

13.05

7.75

6.12

Sep-09

35.77

6.82

5.31

Feb-07

13.05

7.74

6.12

Oct-09

37.36

6.82

5.31

Mar-07

13.1

7.73

6.39

Nov-09

39.63

6.82

5.31

Apr-07

13.25

7.7

6.39

Dec-09

41.84

6.82

5.31

May-07

13.4

7.65

6.57

Jan-10

42

6.82

5.31

Jun-07

13.75

7.62

6.57

Feb-10

42.46

6.82

5.31

Jul-07

14.27

7.57

6.84

Mar-10

43.13

6.82

5.31

Aug-07

14.95

7.56

7.02

Apr-10

43.88

6.82

5.31

Sep-07

15.77

7.51

7.29

May-10

44.32

6.82

5.31

Oct-07

16.96

7.47

7.29

Jun-10

43.93

6.81

5.31

Nov-07

17.82

7.4

7.29

Jul-10

43.63

6.77

5.31

Dec-07

18.47

7.3

7.47

Aug-10

43.63

6.79

5.31

Jan-08

18.78

7.18

7.47

Sep-10

44.24

6.74

5.31

Feb-08

18.85

7.11

7.47

Oct-10

44.65

第2篇：房地產經濟學論文范文

關鍵詞：匯率；升值；經濟；影響

中圖分類號：F12文獻標識碼：A

一、人民幣升值的原因

（一）人民幣升值的外部原因。首先是來自美國的壓力。美國政府認為，中美長期的貿易順差以及中國實行盯住美元的匯率政策，使美元貶值的貿易作用得不到發揮，反而使中國產品更具有競爭力，因此迫切要求人民幣升值。然而，美國外貿逆差的劇增是由其對外直接投資過大、個人消費支出遠高于儲蓄等多種因素造成的，單靠人民幣升值不可能挽救其經濟衰退的局面；其次是來自日本的壓力。20世紀九十年代以來，日本經濟進入了漫長的蕭條期，物美價廉的中國產品在日本市場所占的份額不斷提高，日本政府認為中國商品低價向國外銷售，不僅使日本的經常項目處于逆差狀態，也給日本國內市場帶來了通貨緊縮的威脅。因此，日本極力想通過人民幣升值改變其國內經濟持續不景氣和國際競爭力下降的狀態；再次是來自歐盟的壓力。美元兌歐元的持續貶值使得與其掛鉤的人民幣對歐元也相對貶值，近年中歐貿易持續增長，人民幣對歐元的貶值導致歐盟企業對中國商品的成本上升，企業出現虧損，于是加拿大、歐盟等國家和地區紛紛要求人民幣升值以承擔美元貶值的部分后果。

（二）人民幣升值的內部原因。首先，我國資本項目和經常項目“雙順差”導致的巨額外匯儲備是人民幣升值最主要的內部原因；其次，中國持續快速的經濟增長奠定了人民幣匯率上升的經濟基礎；再次，中美利差的倒掛也進一步促使人民幣升值。中國當前出現了流動性過剩和資產價格上漲的狀況，通貨膨脹率居高不下，央行需要以緊縮的貨幣政策來應對這些問題，其中包括提高人民幣存貸款利率。但美國在連續降息之后仍有可能降息，中美利差倒掛的局面使得從美國流出的大量短期資本更有可能流入中國，給人民幣造成升值壓力。

二、人民幣升值對我國經濟的影響

（一）人民幣升值對我國對外貿易的影響

1、人民幣升值降低了我國出口產品利潤率。人民幣升值后，若我國商品以外幣標示的價格不變，則以人民幣標示的價格下降，在這種情況下，雖然我國的出口量不會受到影響，但企業的利潤率會下降。若以人民幣標示的價格不變，則以外幣標示的價格上升，我國出口產品在國際市場上的競爭力下降，出口量減少，企業利潤也會下降。人民幣升值造成企業利潤率的下降程度因出口產品的不同類型而存在差異。其對于初級產品、勞動密集型產品和低附加值產品的影響最大，這類產品主要是利用國內廉價勞動力來降低成本、壓低出口價格以獲取國際競爭力，由于行業本身競爭激烈、利潤空間較小，人民幣升值對其沖擊較大。其對于深加工、擁有較高附加值以及具有獨立民族品牌的企業影響不大，甚至沒有影響。這些企業的出口產品具有價格以外的產品優勢，企業可以通過與客戶協商議價、鎖定匯率風險等方式化解利潤減少的壓力。

2、人民幣升值有利于降低進口成本，改善貿易結構。對于進口依賴型的企業來說，人民幣升值使產品的進口價格下降，同樣的資金可以進口更多的資源，企業進口原材料越多就越有利于降低生產成本，提高產品競爭力。人民幣升值還有利于我國企業進口先進設備、引進稀缺技術成果，促進企業產品更新換代，提高生產率。進口的增加短期來看可能會造成貿易逆差，但長期來看，人民幣升值所引起的優勝劣汰和資源的重新配置將會起到調整貿易出口結構、促進產業升級的作用。為我國企業走向世界、改善貿易結構帶來機遇。

3、人民幣升值促進企業產品升級。人民幣升值給出口企業帶來的壓力促使其增強自身競爭力以減少升值帶來的不利影響。雖然我國已經是出口貿易大國，但出口產品結構依然以勞動密集型為主，資本密集型產品中大部分也是來自于加工貿易，高新技術產品所占比例很小，出口產品大多依賴以低成本為基礎的價格優勢。中國企業需要改變思路，把以價格取勝變為以品質取勝，人民幣升值可以在一定程度上促使出口企業調整產品結構，從生產附加值低的初級產品逐漸轉向生產技術含量高的產品，同時促進企業進行技術創新和管理創新。

（二）人民幣升值對我國國際收支的影響。理論上，一國貨幣匯率上升使得該國商品的外幣價格上升，商品的本幣價格下降，從而出口減少、進口增加，該國的貿易順差減少或轉而出現逆差。但是，自人民幣升值以來，我國貿易順差并未減少，反而仍在持續增加。

（三）人民幣升值對我國資本流動的影響。資本包括長期的投資資本和短期的投機資本，人民幣升值對這兩種資本都有一定影響。升值使得等量外幣折算成人民幣的價值下降，并會提高我國相對于外國的生產成本特別是勞動成本，因此投資所得的利潤減少，導致外商對中國的直接投資會減少。短期資本的流入一般有兩個原因：一是短期利率處于高點或還在走高；二是短期內匯率正要升值，目前國內存在的利率和匯率上升的趨勢都會引起短期資本流入。這是因為在人民幣升值預期依然存在的情況下，若在升值之前把外幣換成人民幣，升值就使投資者獲得與升值幅度相應的收益。短期資本流入后會大量涌向股票和房地產部門，這些資本除了獲得人民幣升值的收益外，還會獲得增值收益。以投機為目的流入的資本會導致出口和貿易順差被高估，帶來更大的外部不平衡。

（四）人民幣升值對我國就業的影響。從理論上講，在完全競爭市場中，匯率的變動會通過影響進出口貿易進一步影響相關產業的就業。出口的增加會帶動有關產業就業的增加，而進口增加對就業會有兩方面的作用：一是直接使得國內相同產業的就業減少；二是若進口的是中間產品，則會帶動產出的增加，從而增加就業。一般來說，貨幣貶值會促進就業增加，失業率降低；貨幣升值則使就業減少，失業率上升。一個國家或相關部門的開放度越高，匯率波動對就業的影響就越大。

三、對策建議

（一）緩解人民幣升值的壓力。人民幣升值的壓力來自于多個方面，而出口的快速增長、資本流入、外匯儲備迅速增加，都是重要影響因素。但是，當前中國經濟增長的對外貿易依存度很高，從對外貿易入手，減輕人民幣升值壓力較為不易。不過，在中國的對外貿易伙伴中，對美順差最大，來自于美國的壓力也最大，因此我們可以通過調整對外貿易地理結構來減輕對美國市場的依賴。針對資本流入所帶來的壓力，在繼續鼓勵外資流入的同時，我們的企業可以適度考慮以對外直接投資方式進入他國市場。針對外匯儲備迅速增長所帶來的壓力，我們可以采取措施適當控制其增長速度。另外，也可以考慮推行QDII制度。通過這些措施，可以在一定程度上緩解人民幣升值壓力，為漸進式調整人民幣匯率水平打下基礎。

（二）在全球化背景下權衡人民幣升值問題，適時調整匯率水平與匯率制度。從國際經驗看，既然經濟大國在經濟高速增長時期面臨本幣升值的內部壓力與外部壓力是不可避免的，而人民幣升值是大勢所趨，在人民幣未來的升值過程中，避免出現類似“廣場協議”那樣的大幅度匯率調整極為重要。在任何情況下我們都不要簽訂類似“廣場協議”式的國際性文件。為此，要讓匯率始終能夠反映經濟基本面。我們應在全球化的背景下，在未來一段時期內，對人民幣匯率適時作出適當的調整，使匯率水平既能真實反映中國的經濟狀況，又能避免未來人民幣快速升值所帶來的負面影響。我們要認識到，成功地調整人民幣匯率政策，對于未來的宏觀經濟穩定、貿易品部門與非貿易品部門產業間的平衡發展以及中國經濟可持續增長都具有深遠而積極的意義。而這一點，有待于政府采取果斷措施，消除升值預期。

（三）綜合處理人民幣升值影響物價水平所產生的問題。對于人民幣未來走勢，基于巨大的升值壓力，我們必須對其可能對物價水平的影響引起足夠的重視。我們要實事求是，具體深入地分析他國匯率波動的歷史教訓，才能真正有助于我們借鑒。匯率問題涉及面甚多，在中國越來越多地參與各種國際交往的情況下，匯率變動牽一發而動全身，因此必須予以高度重視。

我們不能單從本幣的升值來看對物價和對整體經濟的影響，不能因為眼前出現的通貨膨脹趨勢而寄希望于通過人民幣升值來抑制短期通脹壓力。在短期內，保持人民幣匯率穩定具有重要意義。畢竟，通過人民幣對外升值來抑制通脹的短期作用也是有限的，但人民幣升值對宏觀經濟所造成的影響是整體的，且宏觀經濟政策對物價的影響也會抵消本幣升值對通脹的抑制作用。所以說，要認真研究綜合處理人民幣升值通過影響物價，進而影響經濟系統的問題，為未來人民幣升值后減輕對經濟的負面影響做好準備。

（四）其他減輕人民幣升值負面影響的對策。針對人民幣升值對出口貿易的不利影響，我們可以適時調整我們的貿易戰略，減少經濟增長對外需的依賴程度。作為出口企業來說，要努力增加出口產品的附加值，逐步改變原來低勞動力成本、低價格進入國際市場的做法。針對出現人民幣升值對物價水平下調的壓力，以及對總需求的負面影響，我們可以通過西部大開發的措施，擴大內需來解決。針對人民幣升值所帶來的儲備風險，我們要深入研究未來世界主要貨幣的變動趨勢，根據進口規模，適時調整中國的外匯儲備幣種結構和總量規模。針對人民幣升值對房地產市場的影響，我們可以大力發展多元化的金融市場，增加投資、融資渠道。

（作者單位：山西金融職業學院）

主要參考文獻：

[1]張鵬，張麗芬.人民幣匯率升值對中國經濟影響評價及績效評價[J].時代經貿，2006.51.

[2]毛瑞萍.人民幣匯率升值對企業資金運作和經濟發展的影響[J].金融理論與實踐，2008.

[3]任曉東，安崗.人民幣升值及匯率制度改革對經濟的影響[D].經濟學論文，2008.