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第1篇：房地產基金投資策略范文

此次調研的范圍主要針對在中國大陸地區有活躍投融資記錄的75家私募股權投資機構。

新募基金總額增長

策略結構分化

記者從清科研究中心《2008年第一季度中國私募股權投資研究報告》中得知，今年第一季度針對亞洲市場（包括中國大陸地區）的私募股權基金募集非常活躍。本季度共有16只可投資于中國大陸地區的亞洲私募股權基金完成募集，資金額達到199.98億美元，比去年同期大幅增長，增幅達163.3%；對比2007年第四季度基金募集情況，本季度募資金額也增長59.6%。未來大量新募集的私募股權基金涌入中國市場，在帶動中國優秀企業的快速增長的同時，也將加劇中國私募股權投資市場的競爭。

在募資總額大幅增加的同時，新募集私募股權基金的策略類別也變化較大。其中，房地產基金占比顯著下降，而成長基金占比顯著增加，房地產基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長基金募資金額占比則由去年的24.4%增長到本季度的46.5%。這種結構的變化不僅反映了次債危機影響下投資者對房地產行業投資前景預測的微妙變化，也反映了投資者更加關注中國總體經濟高速增長帶來廣泛的行業投資機會。

廣義IT行業投資額增加

清科研究中心的報告中顯示，在中國大陸，共有36家企業得到私募股權基金的投資，投資額為26.79億美元，整體來看，一季度私募股權基金投資總額保持穩定。

從被投資方的行業分布看，2008年雖然傳統行業仍然領跑，但私募股權在中國的投資過度集中在傳統行業的趨勢有所緩和，從投資金額看，傳統產業由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。

值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎上，廣義IT行業平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。

北京領跑私募股權投資

在2008年第一季度私募股權基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個案例，獲13.3億美元投資。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權基金投資額都有所減少。

值得注意的是，私募股權基金投資除在東部沿海地區保持穩定增長外，東北和中西部地區所獲得的私募股權基金投資也有逐漸增加的態勢。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區和東北地區私募股權基金投資表現活躍，這些地區一季度共獲得6.3億美元的私募股權基金投資。可以預計，今后中西部地區和東北地區的私募股權基金投資額將會進一步增加。

成長資本保持絕對主流

從投資策略分析，一季度成長資本投資策略依然占據絕對主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長資本投資策略的投資金額達20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時，成長資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長到2008年第一季度的0.77億美元。

結合前述關于廣義IT行業平均投資額大幅增加的分析，經過一波傳統行業投融資“補課”后，在3G啟動和創業板即將推出等利好消息刺激下，一向對廣義IT行業不太關注的私募股權基金似乎也有逐漸拓寬原有領域，向以廣義IT行業為代表的高成長行業邁進的趨勢。

退出案例急劇減少，IPO和上市后退出仍為主流

在本季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數為4筆，占據50%份額。本季度總退出案例數相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個退出市場在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國際資本市場環境急劇惡化，國內股市大跌有直接關系。一季度私募股權基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當前私募股權基金在中國投資的主流退出模式。

VC/PE相關并購數量下降，規模偏小

從清科研究中心的報告中可以看出，在一定范圍內，2008年第一季度與VC/PE相關的并購事件共有5起，比去年同期減少了50.0%。其中2起與VC/PE相關的并購發生在廣義IT產業內，2起發生在服務業,但規模都偏小。另外一起與VC/PE相關的并購發生在傳統產業，規模遠大于上述兩個產業。

預測2008：全年中國大陸私募股權投資將保持在100億美元以上

中國和亞洲私募股權市場的良好發展正吸引全球資本紛紛涌入。結合2006年和2007年的募資和投資的歷史數據分析，來自清科研究中心的報告顯示，在2008年，專門針對亞洲市場（包括中國大陸地區）投資的私募股權基金管理的可投資的資金可望超過500億美元。如果沒有太大的市場波動，預計2008年全年中國大陸的私募股權基金投資額將保持在100億美元以上。

就行業來看，預計2008年全年傳統行業私募股權基金投資仍然占據重要地位，但是行業分布會有較大的改變，房地產行業在市場不明朗和政策從緊的預期下投資熱情會有所下降。在廣義IT領域，2008年第一季度通信、電信領域增長較快，隨著3G和三網合一進程加快，預計廣義IT領域投資將會有所增長。在其他高科技的細分領域中，基于全球市場對替代能源的巨大需求，近兩年來興起的投資中國新能源企業的熱潮在2008年將熱度不減。

第2篇：房地產基金投資策略范文

基金經理

2005年7月2日龐颯開始擔任基金經理，他目前還兼任均衡增長的基金經理。龐颯先生曾擔任富國基金公司行業分析師以及投資策略小組成員，具備較豐富的投資經驗。他注重實地調研，通過細致深入的公司基本面分析為投資提供決策依據。自他擔任基金經理以來，該基金業績穩步上升。2007年三季度增聘蘇競擔任助理，他有較好的研究背景，可以給基金提供研究支持。

基金業績

收益方面，該基金今年以來、一年、兩年回報均戰勝同期晨星股票型基金指數。截至2007年11月21日，該基金今年以來回報為148.60％，列69只同類基金的第3名。該基金最差季度收益為-0.07％(2006年3季度)，最好季度收益為45.83％(2007年2季度)，歷史上8個季度中僅有1個季度獲得負收益。

投資策略

優勢精選基金契約規定較為寬泛，股票投資范圍是40％～95％，投資風格箱穩定在大盤成長型。

2006年全年基金的一年風險調整后收益處于股票型基金的前列。2007年1～4月該基金業績表現滑落，投資策略面臨著短期排名壓力，“5.30”以來業績恢復穩步上升。2007年3季度，基金經理看好未來增長明確以及盈利質量較高的消費服務業，季度末超配金融、保險業達凈值的23.67％，重配房地產和食品飲料行業；同時還結合市場特征和估值考慮，投資了能夠最大程度分享通貨膨脹的資源和資產行業，包括石油化工、金屬非金屬行業和采掘業等。3季度明顯增持金融、房地產，金屬非金屬和采掘業，減持食品飲料、機械設備，交通運輸和信息技術業。前3大行業投資集中度為46.51％，處于歷史較高水平。

個股方面，2007年3季度基金重倉股大幅增持萬科A，中信證券和云南銅業，小幅減倉中國平安和蘇寧電器。長期以來，基金在第一、二大重倉股上保持超過5％的配置比例，其余個股投資相對分散。3季度前10大重倉股持股集中度略有提高，為41.45％。

展望未來，基金經理依然堅持“行業相對均衡、個股適度集中、適時動態調整”的配置思路。4季度看好3個投資主題：宏觀調控背景下的消費服務業，通脹背景下的資源和資產行業，整合背景下的資產注入和整體上市。

第3篇：房地產基金投資策略范文

大中華區著名投資機構清科集團近期公布，2008年第三季度新募集的投資于亞洲地區的私募股權基金有13支，募資總金額達187.53億美元。其中人民幣私募股權基金募集金額在本季度增幅較大，首次占據私募股權基金募集幣種的領先地位。與此同時，在中國內陸，共有27家企業得到私募股權基金投資，其中披露金額的24個案例總投資額達26.48億美元。基金退出方面，三季度共發生8筆退出交易，僅有3家私募股權基金支持的企業成功上市，退出仍然處于低迷狀態。

該數據和結論主要來自清科研究中心的中國私募股權2008年第三季度調研和新鮮出爐的《2008年第三季度中國私募股權投資研究報告》，此次調研的范圍主要針對在中國內陸地區有活躍投融資記錄的75家私募股權投資機構。

人民幣基金躍出

清科研究中心的調查結果顯示，2008年第三季度針對亞洲市場的私募股權基金募集仍然活躍，在環比和同比方面均有不同幅度增長。本季度共有13支可投資于中國內陸地區的亞洲私募股權基金完成募集，資金額達到187.53億美元，相對于2008年第二季度，本季度募資金額增長了56％；同比去年三季度增幅達94％。其中本土私募股權基金增幅較大。隨著多層次資本市場的設立和運營，將來會有更多投資亞洲地區的私募股權基金成立。

在三季度新募私募股權基金的類別分布中，成長基金仍然保持主力位置。房地產基金占比持續提升，募資金額由2008年第二季度的8.1％提升到了三季度21.1％，這種變化充分顯示了盡管中國房地產行業進入調整期，但該行業的巨額利潤空間以及良好的發展前景依然對私募股權基金具有較強的吸引力，目前主要受關注的熱點是中國重點城市的高端物業。

在新私募股權基金募資總額大幅增加的同時，其募集幣種結構也發生較大變化。其中人民幣私募股權基金占比大幅提升，無論在募資總額還是基金規模方面都呈現爆發式增長。本季度人民幣基金由上季度的2支增加到6支，新募集金額高達129.63億美元，占比總募資額由二季度的6.7％猛增至69.1％；募集規模方面，平均每支人民幣基金募資額為21.6億美元，環比二季度的4.01億美元上升了438.65％。美元基金募資金額占比則由二季度的93.3％下降到本季度的30.9％。這種結構的變化一方面是由于本季度社保基金獲準自由投資股權投資基金，另一方面第三批產業基金獲得相關部門批準并進入募資程序，同時也有一些券商獲準可以設立直接投資基金，從而增加了本土人民幣基金的資本供應。

機械制造行業成焦點

2008年第三季度，共有27家企業得到私募股權基金的投資，投資總額為26.48億美元，與第二季度相比穩中略升。從投資規模來看，2008年三季度平均投資額為1.15億美元，達到2006年以來私募股權基金平均單筆投資額最高點。

從被投資方的行業分布看，三季度傳統行業繼續領跑。其中二級行業中的機械制造業表現非凡，其私募股權投資金額高達11.92億美元，占傳統行業投資總金額的50.8％；投資案例數也由二季度的4筆增加到三季度的6筆，成為傳統行業中最受私募股權基金青睞的產業。

在地域分布方面，2008年三季度私募股權投資案例分布在14個省級地區。就投資總額來講，海南省、河南省分別獲得7.77億和6.16億美元的投資，高居前兩位；遼寧省、河北省分別獲得3億美元和2.25億美元的投資金額排名第三、第四位；此外，江蘇省、湖北省、北京市、上海市獲得投資額均在1億美元以上；其他省份所獲投資額相對較低。

在投資案例數上，江蘇有5筆投資案例數，占比總投資案例的18.5％，遙遙領先于其他地區；上海發生4筆投資案例，北京、深圳各有3筆投資案例；其他區域獲取投資案例數趨于均衡。

從私募股權投資策略來分析，三季度成長資本投資策略依然占據主流地位。其三季度投資額為18.03億美元，在總投資額中的占比由二季度的49.7％上升到68.1％；從案例數量上看，成長資本策略共發生24筆投資案例，占比高達88.9％，遠遠高于其他投資策略分布。成長資本策略的平均投資額也由2008年第二季度的0.49億美元上升到本季度的0.9億美元。

三季度僅有一筆投資采取房地產投資策略，金額高達7.77億美元，單筆規模居各類投資策略首位。此外PIPE和過橋資本策略總投資情況比二季度均有下降。其中PIPE投資額由二季度的5.48億下降到本季度的0.18億美元，過橋資本投資額則由二季度的5.67億下降到0.5億美元。

這種投資策略結構的變化反映了在資本市場表現不佳、退出渠道不完善的情況下，PE投資更趨于謹慎理性。

IPO仍然是主要退出通道

受美國金融動蕩和國內資本市場低迷現狀影響，PE退出持續表現低落，本季度IPO仍然是PE的主要退出方式。三季度總退出案例數由第二季度的5筆，回升到8筆，和2008年一季度持平。本季度總退出案例數相較于2007年第3季度的25筆減少了68.0％。

本季度的8筆投資退出案例全部采用IPO的形式。中國整個退出市場從2008年初開始步入低谷，目前繼續低迷，這與2008年以來國內外資本環境持續惡化有著直接關系。由于退出渠道有待完善，國內PE退出可能將面臨更長一段時間的低潮期。本季度無并購退(財務投資者將股份轉讓給產業投資者)和股權轉讓(財務投資者將股份轉讓給財務投資者)的案例出現。

綜合2008年上半年私募股權基金投資和退出情況來看，國外資本市場的動蕩和國內資本市場的持續低迷是影響我國PE市場退出面臨的主要問題。

2008年前三個季度，總計共有39支針對中國和亞洲市場的私募股權基金成功募集，募集資金總額達507.73億美元，對比2007年前三個季度增長了120.3％。本季度共計13支可投資于中國內陸地區的亞洲私募股權基金募集的資金總額達187.53億美元，環比2008年第二季度的120.22億美元增長了56％，同比則攀升了94％。由以上數據不難看出，盡管近期全球金融市場動蕩，私募股權投資機構對亞洲及中國私募股權投資市場未來一年及更長期的發展前景仍然保持樂觀態度。值得注意的是，本季度我國政府新近批準設立的第三批產業投資基金，也將先后開展新基金的設立和募集工作。與此同時，社保基金首次以市場化的方式投資合伙制的私募股權投資基金；加之證券公司直投業務的試點，持續為中國和亞洲私募股權市場注入新的活力。因此，我們預計2008年第四季度可投資中國內陸的亞洲基金募資將持續活躍態勢。

投資方面，2008年第三季度私募股權基金在中國內陸為27家(其中已知投資金額的案例數為23家)企業投下了26.48億美元資金，這次投資仍然集中在傳統行業，伴隨著全球經濟重心與產業的轉移，全球資本正通過不同的方式涌進中國房地產市場，預計房地產行業投資將有所回升。第三季度的數據顯示，制造行業異軍突起，投資總額和每筆平均投資金額較上季度都有大幅增長。清潔科技領域中，在中國政府的大力扶植下，中國能源企業將持續引起全球投資界的強烈關注。

第4篇：房地產基金投資策略范文

這些錢撤離后，跑到哪兒去了？

美國房地產經紀人協會近期的一份報告顯示，截至今年3月份的一年內，中國內地和香港買家成為購買美國房產的第二大外國買家群體，交易額達90億美元。信托行業也吸引了大筆的資金。2012年1季度數據顯示，信托業全行業信托資產規模達到5.30萬億元，在去年年底的基礎上，增長了10.19%，也就是4900億元。

只是，錢就那么多，東邊亮了西邊不亮。A股只震不漲、國內樓市持續僵持，甚至收藏市場的春拍都縮水了四五成。老百姓看清了局勢，可還沒找到解決的辦法。去美國買房或是信托，那只是富人們的盛宴；老百姓除了儲蓄、買點國債，還有多少低風險的投資去向？

所以千年不變的投資品——銀行存款，仍在不斷增長，央行數據顯示，5月末，人民幣存款余額84.23萬億元，同比增長11.4%。

儲蓄的低利率，顯然難以抵抗通脹的壓力。一個很有意思的央行數據是，5月份，居民的另一主要投資方式“實業投資”，投資傾向達到16.4%，為2009年以來的最高值。金融投資的門檻和限制，正在把資金推回實業投資。

尋找到錢的流向，預測其未來的流動方向，是永恒的大難題。本文中，我們聯合各方專家，對上半年的公募基金、私募基金、銀行理財產品和信托進行了梳理和盤點，并盡力貢獻出下半年的投資策略和要點。

上半年基金盤點

病樹“后頭”萬木春

市場的走勢往往和大多數人相反，在眾人蜂擁至低風險產品的時候，今年的權益類產品其實有不錯的收益。以公募基金為例，股票型基金漲了5%左右，指數型基金漲了8%左右，業績好的收益都接近20%。在經過2010年、2011年下跌之后，市場有望走穩并趨好。病樹“后頭”萬木春。

公募基金：固定收益類、分紅類受追捧

上半年A股市場在震蕩中上行，固定收益和保本類基金受到投資者偏愛，在偏股型基金中，分紅型基金和指數型基金受到投資者關注。由于證監會重視引導上市公司分紅，并采取措施加強約束，分紅型基金受到價值投資者喜愛。指數型基金走熱則主要是受跨市場滬深300ETF基金的拉動，該基金因對應滬深300股指期貨和獨特的“T+0”機制受到市場熱捧。此外，上半年發行的華安月月鑫與匯添富理財30天，因門檻低收益穩流動性高的特點受到投資者青睞，成為公募低風險基金創新的一大亮點。

單只基金方面，上半年暫時領跑的基金為中歐中小盤、泰信藍籌和富國天瑞。中歐中小盤今年以來的資產配置策略有所改變，持股從中小盤股票向大盤股票傾斜，上半年因抓住了藍籌地產股而異軍突起。泰信藍籌主要受益于一季度對早周期行業如煤炭、地產、金融、電力設備的提前布局和在震蕩市中堅持了鎖定收益的合理原則。富國天瑞同樣重配地產，不過該基金具有穩定的個股精選風格，長期業績也很優秀。

上半年業績最靠后的是鵬華消費和三只匯豐旗下產品。在2011年的下跌市中鵬華消費因布局消費板塊，獲得較好的防御性，但今年以來市場風格改變，消費板塊調整，周期性行業則有不錯的表現，鵬華消費一季度仍未轉換策略，業績表現不佳。匯豐旗下這三只產品均由邵驥詠管理，該基金經理風格比較激進，如匯豐晉信科技先鋒，一季度一次性清洗前十大重倉股。邵驥詠并不認同今年市場將重復2009年流動性大幅放松，以及隨后經濟基本面和企業盈利向好的投資邏輯，他認為目前的組合配置從一個更長的時間周期來看，能夠獲得相對穩定的投資收益。

私募基金：對沖類稱雄 債券類高速增長

2011年，超過95%的私募產品業績虧損，陽光私募處于前所未有的悲觀時刻。但今年以來，陽光私募業績生機乍現，排名前列的基金凈值大幅增長。其中，創新私募整體表現突出，一些激進的新基金，如贏隆一期、富鵬2期、嘉禾1號等表現也非常強勁。相對來說，那些規模較大的基金表現比較穩健，如朱雀、從容、武當等江湖元老業績位于中游水平。

今年私募市場亮點，當推低風險債券型陽光私募的高速發展，從年初至6月6日，已成立111只，而去年全年僅成立40只。

個基方面，上半年業績最好的是以頡昂商品對沖1期、元邦1號和博弘系列為代表的創新私募，和以塔晶、嘉禾為代表的激進型傳統私募。頡昂是一只以大宗商品對沖為主的基金，其成功很大程度上依賴于對市場的判斷，而博弘系列以增強指數型的方式投資于定向增發市場，長期保持接近滿倉的操作，攫取定增帶來的超額收益。相對來說，塔晶、嘉禾上半年的突出表現，則更多的是展現了激進私募在證券市場牛熊更替中的大漲大跌。表現相對較差的基金除新價值系基金外，還有玖歌投資二期、鑫柏源1號和知錢1期這類大家并不熟悉的面孔。新基金在私募排名中業績比較容易出現兩極風化，而新價值系的集體沉淪表面上看似踩了地雷股，但實際上也給偏愛于投資中小板和創業板等一些流動性不佳、相對較新的上市公司的私募基金上了一堂課。

下半年基金投資策略：分步建倉 等待收獲

從現階段的大的格局來看，處于“經濟減速，政策給力”的階段。同時，貨幣政策放松的空間增加。中國進入降息周期，預計今年存準率也還有下調2～3次的可能。特別是在CPI持續下滑之后，進入正利率區間后，再次降息的可能性也很大。

經濟同步數據可能依然不樂觀，但從中長期來看，隨著財政策、貨幣政策的加碼，經濟在二季度見底的可能性還是很大的。

目前A股的估值位于底部區域。全部A股整體PE13.73 倍，接近2008 年10 月的最低值12.6 倍， 已擊破2008 年的PB 1.85 倍的底。從市場的邏輯來看，債券市場從國債漲到AA級的信用債了，反映出對風險資產的偏好。隨著風險偏好的上升，下一站應該是可轉債及股市。對于基金投資者而言，三季度應該是一個收獲的時節。在前期可以采取分步建倉的方式。在標的選擇上，可以考慮指數型基金，主要原因是其倉位比較高，在反彈中會比較有力。同時，我們也認為，在貨幣政策轉向之后，經濟有望企穩復蘇，在這種時間點，宏觀配置能力強的基金，或是著力于選擇成長股的基金也會有較好表現。

上半年銀行理財產品盤點

保本護航，投資價值走低

上半年銀行理財產品中，預期收益率超過6%的比例不到10%。主要由信托類產品（右文另議），結構性產品以及資產組合類產品構成。

很多人對結構類理財產品的印象，還停留在上半年渣打銀行的“賠本”官司上，這類產品掛鉤標的以股票、匯率、基金、大宗商品、基金為主，業績受諸多因素的影響，不確定性很大。雖然上半年到期的銀行理財產品中，結構性理財產品實際收益率相對較高，但不能忽略此類產品達到較高的實際收益率需要特定的條件，不確定性風險較大。

上半年到期的銀行理財產品中，實際收益率與預期收益率差距較大的產品主要就是結構性理財產品。投資者選擇這類理財產品時，要對產品掛鉤標的未來趨勢有所了解，對產品設計結構有所了解，才可能更好的規避風險。

資產組合類理財產品以澳幣產品為主角，按幣種來看，澳元類理財產品收益相對較高。這類產品適合持有澳幣的投資者，但匯率風險較高。

從產品設置來看，上半年保本理財產品發行數量比去年明顯增加，保本型產品發行力度加大并成為主流。同時，超過一半的理財產品把投資門檻設為10萬元，較去年有明顯提高。

下半年投資策略：側重中長期和保本產品

上半年央行開始降息，預計年內還會再度降息降準以便刺激信貸確保穩增長，對于理財產品收益趨勢而言，年內繼續下滑幾乎沒有懸念，投資價值走低。

對于普通投資者來說，可以考慮買中長期理財產品；對于短期理財產品，在季末考核點，或許有個別銀行為攬儲而推出高收益產品。對于結構性理財產品，雖然預期收益率較高，但產品設計復雜，操作透明度低，如果投資者投資此類理財產品，可以選擇保證最低收益的，風險相對小一些。

上半年信托產品盤點

300萬門檻擋不住市場熱情

信托當之無愧是上半年最火暴的理財產品，雖然購買門檻一度提高到300萬元，但還是擋不住市場的熱情，剛發售的產品往往被一搶而光。

在上半年發行的信托產品中，收益率普遍較高的信托產品主要集中在房地產和礦產類類的產品上。礦產類的信托產品上半年的房預期年收益率為9.9%，房地產類的信托產品上半年的預期年收益率為9.7%。上半年發行的信托產品中，投資領域是房地產、基礎設施等的信托產品比較受歡迎。主要是因為房地產類的和基礎設施類的信托產品預期收益高、風險控制措施比較良好。房地產信托產品設計中一般會把已建成房產或土地進行超值抵押，把房產建成后的銷售收入或租金收入作為信托收益。基礎設施信托有政策扶持或優惠、風險較小，收益穩定。

第5篇：房地產基金投資策略范文

美國人,畢業于康奈爾大學。

喬博資本( CUBE CAPITAL)在亞洲的董事總經理,還是明星基金Q Bridge 基金的投資組合經理。14年的金融業從業生涯中,有12年是在亞洲,其中包括日本、新加坡和香港。

Tom一直是個“另類投資”人:在加入喬博之前,他在Income Partner(一家專注于固定收益類投資的對沖基金)工作,負責管理高收益債券投資組合,以及為印尼和中國的公司構建夾層融資;再之前,他擔任過一家亞洲固定收益交易平臺asiabondportal的首席運營官。

喬博資本的資料中有一句話令人印象深刻:這是一家全球性的另類投資管理及咨詢公司,旨在以承擔有限風險和有限市場相關度的前提下,提供富有吸引力的回報率。 這家管理資產超過10億美元的公司由四位合伙人創立,目前在倫敦、香港、莫斯科、基輔、北京和上海設有分公司或辦事處。Thomas Holland是香港的“頭兒”,同事都愉快的叫他Tom。

“另類投資”這個詞,初見是在“美林和凱捷”每年一份的《全球財富報告》中,“從2006年開始,全球高凈值人士加大了他們在‘另類投資’方面的投資比例”。Tom從事的就是這種越來越被青睞的投資方式。

給他打的電話接通時,嘈雜的環境中飛速劃過一個焦急的美國口音:“抱歉,我在機場,去蒙古,然后我會去首爾,一周后才能回香港,你介意我們修改一下日程嗎⋯⋯”

Tom在亞洲待了12年,聽得懂新加坡英語、日本英語、香港英語和Chinglish,熟悉東方社交文化,又有豐富的投資經驗。事實上,很多歐美公司看到了亞洲市場蘊藏的巨大機會,他們對市場的深入程度甚至超過部分當地人。不久前我認識的另一個投資人表示,他致力于在公司和朝鮮政府之間架起一座有效溝通的橋梁,因為當地的市場尤其是基礎建設方面,實在是有太多機會了。與成熟市場相比,除日本外的亞洲市場攀高的各項經濟指標外,還在細分市場上創造出大量的投資性獲利機會。喬博資本主要有三個方面的業務:多元經理人對沖基金、單一策略對沖基金(亞洲)和房地產投資,其中房地產投資是在內地的主要業務方向,而投資于亞洲的房地產基金也在短時期內獲得了超越環球基金數倍的收益率。(見下表)

Tom說,喬博奉行的有兩大投資理念:在市場失調中積極尋找投資機會,并避免過度擁擠的投資;透過現資組合管理,強調回報最大化和風險最小化。

所謂“市場失調”,是相對于市場具有自我調節功能而言的,這樣的“失調”長期存在,而且每隔幾年就會出現一次大規模的“病癥”,如經濟蕭條周期(2003年的阿根廷市場, 2005年卡特里娜颶風后的再保險市場,2008年的信貸危機)。喬博的合伙人和管理團隊對此有豐富的經驗幫助他們在更大范圍中尋求這樣的機會。

和大多數投資管理人一樣,Tom也極其推崇投資組合管理,他認為平均來講,相比任何組合中的單一投資,一個包含不同種類投資的組合的回報更高而風險更低。他在建立投資組合時,會選擇將彼此之間的回報率呈負相關(或低正相關)的證券或是投資項目相結合,這是一種最大化分散風險的辦法。至于回報率,Tom說,要具體問題具體分析才行,直接投資或是不良資產處置,不像二級市場交易的股票或是基金,總有一定的規律可循。

Q&A

這是一常規問題:我們相信投資行為都基于對經濟的理解和由此產生的市場機會的把握,您覺得如何理性把握投資機會?

我相信,絕大部分投資者擁有市場分析能力,一些人甚至有獲取更準確信息的途徑。但重要的是找到應付市場情緒反復的方法,遠離時而貪婪時而膽怯的特性。

CUBE的資料顯示,你們似乎更注重可實現的回報而不是追求高收益率?

我們通過控制風險對投資機會進行評估――對我們而言,一項投資潛在收益率是30%、風險是0;而另一項投資收益與風險均為100%,則前者更具有吸引力(假設兩個方案的可行性相同)。作為專業投資者,我們的工作是實現價值的增加、識別特殊的機會,尋求無關乎市場波動(只有少數月份下跌)的確定性回報。

對于資產管理這個行業在中國剛剛興起,能否談談這個行業發展的動因是什么? 在新興市場與成熟市場投資者是否有所差別?不同的市場有哪些不同的側重點?成熟市場投資者的投資偏好是什么?

要從我們的客戶講起。喬博的主要客戶包括歐洲最富有的家族之一以及一些投資機構及個人客戶,特別是對于這些富有的家族客戶,從2003年喬博成立,他們一直是我們的忠實客戶。

我想先談談為什么西方富有人士與投資顧問合作,出于幾方面的需求:

1.管理資金需要時間和專業技能;

2.多數人不會整天花時間關注他們的投資組合并從中感到快樂,尤其是“下跌”或是“少賺了錢”的時候;

3.富有人士通常擁有成功的事業,不愿從其主要從事的工作中分心;

4.多數人不具備針對不同投資行業和資產類別的專業知識。

以下是我們拿到的一個調查結果,顯示了“投資”是很難從感受上讓人覺得快樂的。所以,投資顧問其實是一份“分擔不快樂”的職業。

你可以看到,我們按照資產的不同類型進行比例配置,而中國大多數投資者目前尚未有這樣的概念,這個觀念的培養需要一個過程,也需要有合格的專業顧問。

再回到你關于新興市場的問題中來。是的,新興市場與成熟市場投資者有很大的不同。這可以通過市場中不同的投資機會來解釋。在一個萎縮的市場,如日本,投資者就更加注重資本的保值;而在中國,經濟增長接近達到10%的情況下,投資者較為激進,更傾向于追求高成長性的機會。而且,不同市場環境下,是否具備相應風險管理手段與產品也會對基金經理的投資策略產生很大影響。中國直到最近才引進了股指期貨,而這之前在中國是不可能有任何手段來對沖系統性風險。

與同類產品比,CUBE旗下的基金表現如何?你們的競爭者都是哪些機構?

我們旗下專門投資于中國的Q Bridge基金,自2006年12月成立以來表現與上證指數一致,但波幅小很多(在3%以內,目前為止它只有一個月下跌),年回報率是12%。此外,它的表現優于Asia distressed index(亞洲不良指數)和所有其他亞洲特殊情況基金。它著眼于大中華區的特殊情況投資:不良貸款、資產抵押貸款和其他信用貸款機會。

我們的對手包括大量海外對沖基金和一些國內信托基金。

喬博進入中國市場目前已經有四年的時間,累計投資金額將近20億人民幣。2008年與2009年連續兩年我們基金被亞洲一些權威的基金機構和媒體評選為亞洲、大中華區最佳年度基金,這是基金行業對我們穩定業績及表現的肯定。

CUBE的核心基金獲利原理是怎樣的,您能否從如何選擇投資標的、建立投資策略開始講起?或者說,如果讓您推薦的話,您會如何向投資者介紹您的基金的優勢所在?

我們在市場存在供需失衡的情況下,尋找投資機會,并且,該行業存在很高的進入門檻;該行業具有專業知識及經驗的人士存在資本需求。在這之后,我們會花大約一年的時間建立一種排他性的伙伴關系(尋求共同利益并培養關系),并建立合適的風險管理框架,同時進行戰略測試。這就是2005年Q Bridge基金投資于中國的不良資產處置業務的策略。當時,來源于銀行及資產管理公司系統的不良資產需要被清理,以便改善信貸結構和資本配置(這對于維持目前的經濟增長速率而言是必須的),市場有很多這樣的機會,而并沒有很多的專家或專業人士知道如何去處理這種形勢。

基于這個行業較高的進入門檻及復雜性,以及上述所提及的因素,這就創造了一個市場機會――能夠提供長期可持續的較高的回報率(如之前所述,這只基金可以保持與上證指數一致,但波動更小)。

而在2007年年底針對房地產行業的信貸收緊政策開始實施后,喬博形成新的投資策略,開始從事房地產抵押貸款業務,針對一些優質的項目在建設階段短期內急需資金的情況提供短期貸款。在之后一年多的時間里,喬博先后向六家有實力的房地產企業提供貸款,平均投資周期為7個月,年化回報率為25%-40%。

再舉一個例子,進入2008年10月伴隨全球性非理智地拋售, 倫敦的對沖基金正被其主要的交易機構清倉, 喬博以遠低于市場平均的價格買到了一個很大的投資組合。其中,以均價34分港幣(1港元賬面值)購買了中國地產公司發行的2012年到期的債券很大儲備 (53%的到期收益率,29% 的近期收益率), 以均價53.5分港幣系統性地逐漸賣掉了一部分的儲備,在6個月的期限內實現了64%的回報。

對于每個投資策略而言,我們都有著嚴格的評估、投資執行和風險控制過程。

CUBE的主要業務包括房地產及不良資產處置等。在我印象里,他們都屬于“危險系數”很高的投資標的,您是如何控制風險的?例如我看到的關于喬博的報道―投資于大中華區的Q Bridge的現金回流“大多數情況下都是通過協商解決”,這樣是否為投資增加了不確定性?

上述我們已就不良貸款進行了一些解釋,過往業績顯示出我們可以為投資者提供與市場表現不相關超額風險調節回報。我想特別指出的是波動性對投資者(特別是不怎么活躍的投資者來說,他們喜歡把時間花費在他們更擅長的,像運營自己的業務或喜歡的事物上的,如與家人在一起)是非常重要的。因為在生活中總有時候令你不得不出售持有的金融產品(例如遇到了緊急醫療情況)。

我們著力于非常多樣化的投資組合并以此最小化投資中的特定風險。在房地產方面,除對開發商嚴格的背景核查,土地所有權法律盡職調查,投資目標管理等外,我們關注建立與開發商利益一致的機制以及投資收益。對于房地產貸款業務,我們建立起了廣泛的風險控制機制:通過地方銀行進行第一留置權抵押登記、控制銀行賬戶、全職會計師現場監督、鼓勵開發商達至目標的激勵機制、重大超額抵押,除此之外還有嚴格的法律審查程序。

您的基金與普通投資者理解的共同基金和對沖基金有很大不同,能否簡單介紹你們的運作模式如何幫助投資者獲得收益?有很高比例的管理費用嗎?投資者必須投資很長期限嗎?如何分紅?如何退出資金?

Q Bridge基金利用結構性和周期性的市場失調機會,投資于大中華區不良資產、信貸、特殊情形投資機會,以期獲得超額風險調整回報率:

我管理的Q Bridge基金是一種一年期流動基金。因為資金必須與資產相匹配(例如,對于投資周期為1年的基金而言,無法從事股權投資),投資紅利將被再投資,直到投資者申請贖回,屆時,投資者可以拿回本金及紅利。我們正在中國籌備一只專門投向不動產的人民幣基金。對于這只人民幣基金,除去我們目前所作的資產抵押貸款業務外,還將要關注更多的股權投資機會,包括參與開發新項目及收購單個房地產不良資產,這個模式與我們的團隊在全球其他地區的房地產投資模式相同。

對于我們的收費模式,與其他基金基本相同,2%/20%,即2%的管理費,20%的業績分紅(在基金獲利的情況下,80%歸有限合伙人,20%作為基金經理的業績報酬)。但是對于我們在中國的人民幣基金,我們考慮給投資者更為優越的報酬條款,如可能會給投資者一定比例的優先回報。我們人民幣基金的投資周期為3年;鑒于我們每個項目的投資周期預計不超過兩年,我們可能會給投資者選擇權,在基金期滿前項目提前退出時,允許投資者可以選擇退出。

您如何看待中國的房地產市場?您對于下一年及長期市場的預測?如果中國房地產市場出現下跌,貴基金將如何應對?

第6篇：房地產基金投資策略范文

010年以來，隨著一系列房地產調控政策的出臺以及房地產信貸日益收緊，眾多房企的融資渠道愈來愈窄，這給房地產私募基金行業的發展格局帶來了根本性改觀。房地產基金已成為房地產企業的重要融資渠道之一，有數據顯示，近三年房地產基金的市場規模每年都保持近100%的增長。

與此同時，房地產私募基金行業已涌現出一批具備相當規模和明確投資策略的優秀基金管理機構。榮盛泰發（北京）投資基金管理有限公司（以下簡稱“泰發基金”）作為由上市房企發起設立的房地產私募基金，就是見證當前中國房地產私募基金發展的重要生力軍之一。

快速成長

2010年9月，榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發展”，股票代碼：002146，SZ）發起設立了泰發基金。對于上市房企榮盛發展而言，設立房地產基金公司的初衷主要來自以下三點：

第一，看好房地產私募基金行業的發展前景。在房地產私募基金出現之前，銀行信貸是國內房地產公司的主要融資渠道，股權融資多局限于公司之間。那時候，民間閑散資金較多，投資渠道卻有限。隨著2007年《合伙企業法》的實施以及地方相關法規的完善，房地產私募基金也越來越受關注。

第二，從房地產企業自身戰略考慮，房地產私募基金的優勢可以顯現在調節報表上。一般而言，在外界看來，如果房企的負債率超過70%～80%就存在一定的風險，融資也會存在一定的困難。而依靠基金渠道獲得的股權類融資是放在少數股東權益這一細項之下。也就是說，基金的股權融資進來，相當于凈資產增加，可使負債率下降，從而可以增大財務杠桿規模。

第三，股權類的基金進入項目也比較靈活，可以在任何階段進入，而不是如同銀行貸款、信托等要求的，必須在“四證”齊全及自有資金占一定比例的階段方可進入。

經過四年的發展，泰發基金在探索中走出了一條屬于自己的道路，并與境內外著名地產基金公司、投行、信托和國有資產管理公司共同發起設立了多只房地產基金，管理資金規模近50億元人民幣。在投資者層面，預期年化平均收益率約10%～20%。

泰發基金擁有自己的理財中心，客戶主要來自區域內的特定投資者，很多是受榮盛集團的信譽和影響力吸引而來的，并已連續多次投資泰發基金的項目。

2014年3月25日，中國證券投資基金業協會舉行了第二批私募基金管理人頒證儀式，50家私募基金管理機構獲得了私募基金管理人登記證書，泰發基金也在其列。它們可以直接以基金的名義開立賬戶，參與證券交易和期貨交易。

“未來我們會多元化經營，在以地產基金為主的同時，我們也在籌劃二級市場的業務，并且馬上就會開展。”榮盛泰發董事總經理劉令介紹，“我們的團隊中有投資部、募資部、投后管理部、客服部、風控法務部、財務部、人力資源部，同時還聘請了兩家外部律所。團隊成員大部分是以地產、金融背景為主。基金行業靠的是信用，光有專業性還不夠，更要有良好的溝通協作能力以及敏銳的判斷力。我們的目標很明確，要做一些股改上市的謀劃，同時探索海外基金平臺的設立。”

定位三、四線城市

“我們是民企，要有自己的特色。”泰發基金的業務主要涵蓋房地產基金管理、結構化投資、投資咨詢、未上市房企股權投資、房地產相關企業收購和兼并投資等幾大領域。在基金管理領域，住宅項目是泰發基金關注的重點。

“我們現在還沒有投資一線城市的核心項目，第一是因為好項目難找，第二是因為好項目的潛在融資能力比較強，造成了各金融機構的相互爭搶，充分的競爭使得邊際收益趨于零，而投資這樣的項目，基金很難獲得豐厚的收益。”劉令說。

這樣的投資策略與其母公司榮盛發展的業務有很大關系。榮盛發展始創于1996年，總部位于河北省廊坊市，于2007年8月8日登陸深圳證券交易所，是河北省首家通過IPO上市的房地產企業。一直以來，榮盛發展的策略是立足中等城市商品住宅的規模開發，跨地區業務方面，在緊緊圍繞京津冀和長江三角洲兩大經濟圈的基礎上，穩步涉足風險較小的二、三線城市，有選擇地兼顧發展一線城市。

相較商業地產類項目，住宅尤其是符合國家政策的保障性住房和國家鼓勵的住宅產品，是泰發基金投資的重點。這類投資的周期一般比較短，大約2～3年，而且容易退出。依據項目的不同，內部收益率（IRR）可以達到15%～30%。這種“快進快出”的項目投資方式除了與投資人目前的投資需求較為匹配外，還可以培養投資人的忠誠度。

從市場情況看，中小城市的住房需求仍以自住型需求為主，房價并非政府宏觀調控的重點領域，而一線城市的風險較小主要是因為城市的人口吸附力強并且政府推地的面積有限。同樣，泰發基金在選擇二、三線城市投資項目時，更看重該城市是否具備很強的人口吸附力，是否存在因政府近年來大面積推地而導致的供應過剩問題。

“現在我們投的項目以兩類為主：第一類是一線城市周邊的項目，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、兩年期的基金產品銷售得比較好，第二類是一些區域輻射的核心，這方面我們也是有選擇的，比如臨沂、蚌埠等城市。我們在當地做了十幾年，熟悉市場，能把握住項目，我們比較陌生的城市就不敢盲目涉足。”

出于兩方面的原因，泰發基金所投項目多集中在北方。“第一是考慮到投資人的偏好，榮盛發展的項目主要分布在北方，我們的投資人多是榮盛的上下游企業或業主，基本分布在長三角、京津冀和環渤海這三大區域之間。第二是考慮到人員有限，雖然西部地區也有好項目，但前期調研和后期管理的難度大，成本高。”劉令說。

目前榮盛發展已進駐全國9個省份的20個城市，在沈陽、蚌埠、南京等地有很高的市場占有率及品牌影響力。憑借母公司的區域優勢，泰發基金能迅速了解當地的市場情況、開發商背景、項目具體情況等，可以更加有效地從市場角度判斷和把控投資風險。同時，泰發基金的投資也可以幫助當地政府整合金融資源與項目建設，這在一定程度上提升了榮盛集團在當地的企業形象。

全程管控

目前市場上頻頻出現房地產信托延期兌付事件，在劉令看來，房地產信托出現問題的關鍵在于一些信托的管理不到位或者根本無人去管理。同時他認為，國內房地產基金的投資人對風險的理解也有待進一步提高。

“我們現在有50多個人，管理資金40多億，每一只基金都走全流程的募、投、管、退過程。信托公司的人均資產管理規模可能近百億，而我們面對十幾個項目都感覺人手不夠，因為我要在項目方派駐管理人員。”

房地產基金屬于新生事物，因此團隊的專業能力及專業化、規范化的操作流程就顯得更為重要。除了需要具備持續的房地產行業的投資運營經驗和國內房地產開發與投資管理經驗，更重要的是要具備強有力的項目全程管控能力。

泰發基金強調在過程中管理，從投資款劃到項目公司開始，就會在財務、工程、銷售等環節派駐專門的投資管理人員來管控項目。這種項目管理能幫助項目公司精準確定市場定位，提高工程質量，加快工程進度，節約項目成本，調整銷售策略，控制財務風險，提高資金使用效率。在管理的過程中如發現任何風險點也能及時解決，避免出現項目要退出時才發現有風險而不能按約定退出的情況。這些都是保障最終收益的重要環節。

劉令認為，判斷一個房地產項目是否值得投資，主要看三點。“第一要看土地怎么樣，拿地成本是多少，建筑成本是多少，土地是否有糾紛，房企在當地的口碑等。這些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因為他們不是當地的房地產從業人員，也沒有那么多的時間去自行調研。

第二是看項目的定位，包括項目位置及周邊環境所決定的項目定位，看它是針對什么樣的消費者，有多少換房率、多少自住率，看面積比例、戶型配比、朝向風格等，這些要點在項目初期規劃定位時就確定了，它們決定了將來房子要賣給誰，只有適銷對路才能賣得出去，才能保證基金退出的核心，即第一還款來源。除此之外，所謂的第二和第三還款來源都是很難保證的。

第三是看項目的實際控制人，像銀行、信托等更多關注的是房地產企業的資質，但房地產項目的好壞跟資質關系不大，更多的是跟產品及團隊的管理經驗有關，而這些都是不能量化的。”

“榮盛在這些區域干了十幾年，對當地市場非常熟悉，這使得我們有很廣泛、準確的項目信息，從而才能做出精準的判斷。”劉令說，“我們有相對較高的接盤能力。大部分金融機構投資的項目，風險處置是一大難題，可我們不一樣，榮盛有自己的設計公司、建筑公司、銷售團隊、物業公司，我們自己的團隊在預見項目風險時能第一時間做到節點對接，在這個閉環的管理模式中，所有的風險我們基本都能夠把控。”

發展前景

“整個房地產投資環節分拿地階段、建設階段、回款階段。前兩個階段的風險是可以預知的，周期基本在一年左右，如果第三階段出現問題，會導致所投資的大量資金無法收回，資金都是有杠桿的，因此下一步的風險會更加明顯。”劉令說，“這幾年形勢越來越嚴峻，目前按揭市場收緊對房企現金流的影響非常巨大。”

劉令指出，現在全國房地產企業的融資是兩個極端。行業排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融資成本非常低，而且房企越大融資規模就越大，融資成本也就越低，渠道也非常多。而排名前200的區域性龍頭房企，在區域內的市場占有率也比較高，融資能力也不會出現太大問題。除此之外，其他企業就很難以低成本來靈活地融通資金。因此，房地產私募基金通過與上市的大型房企合作而取得豐厚回報的機會非常少，主要還是與區域內的龍頭房企或中小開發商合作，這些房企的融資渠道窄，規模相對較小，融資成本也就相對會高一些。

投中數據顯示，國內房地產基金對單個項目/投資組合公司的投資資金多為1億～3億元人民幣，這類投資在案例數中占44%，占37%的投資金額;1億元以下的投資案例數占28%，占總投資金額的12%;3億至5億元的投資案例數占19%，占總投資金額的32%;5億元以上的大型投資項目占總案例數的9%，占總投資金額的19%。

“一個項目對應一個合伙企業，一兩個億是比較合適的，我們現在也有做三個多億的項目，期限基本在兩年左右，回報率基本都在20%以上。”劉令表示。

目前國內房地產市場的基本投資方式是股權投資和債權投資，以及兩種方式相混合的方式進行投資。從機構數量看，分別占市場的22%、23%、48%;從管理金額看，分別占29%、19%、43%，夾層投資機構數量占市場的7%，管理資金量占9%。

“泰發基金近期的側重點在于股權項目。與債權項目相比，股權項目的難度顯而易見，因為在股權層面，項目方想的是合作，而不僅僅是引入資金。當前房地產基金債權做得多是因為投資人不成熟，需要培養。房地產基金在國內發展才幾年時間，需要一個信任積累的過程，將來的發展方向肯定是以股權為主。因此，只有管理能力越來越強，投資人才會對我們越來越信任。”劉令表示。

第7篇：房地產基金投資策略范文

[關鍵詞] 產業投資基金 房地產投資基金 開發模式

房地產具有不可移動、不易分割、價格昂貴等特點，這使得房地產投資金額巨大，資產流動性差，容易引起房地產投資風險的過度集中和形成資金缺口，因而房地產業的發展與房地產金融業的成長密切相關，而房地產投資基金又是房地產金融的重要內容，所以房地產投資基金的發展會對我國房地產業的持續健康發展產生深遠的影響，是我國房地產業發展的必然趨勢。

一、房地產投資基金概述

房地產投資基金（REITs）屬于產業投資基金的一種，是對房地產證券和房地產項目開發進行的直接或間接投資。房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。具體而言，房地產投資基金一般以股份公司或托拉斯的形式出現，通過發行股票，將包括普通個人投資者在內的資金吸引到房地產業中來，并委托或聘請專業性機構實施具體的經營管理。它實行多元化投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目和業務，通過集中專業管理和多元組合投資，有效降低投資風險，取得較高投資回報。

二、開發我國房地產投資基金的必然性

1.是我國房地產業發展的內在要求

房地產業是一個高回報，高風險的資本密集型產業，客觀上要求進入者要具備一定的資本規模。房地產投資基金集腋成裘，匯聚大量的資金，可以進行項目的規模開發，節約大量的成本開支。同時由于其實力強大，能夠一次性從政府手中獲得大量的儲備土地這樣的戰略資源，使其在未來的競爭中處于有利地位。因此房地產投資基金的進入，在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，促進了優勝劣汰，實現了資源的優化配置。

2.為我國房地產業提供新的融資通道

投資基金的一個重要功能就是聚集社會閑散資金集中進行長期投資，以獲取長期穩定的投資回報率。房地產由于投資巨大且投資期相對較長，正需要這種巨額資金的支持，因而把投資基金引入房地產業構建房地產投資基金，給房地產企業帶來了生機，房地產企業通過獲得房地產投資基金的投資，大大拓寬了融資渠道，減少了對間接融資的依賴，從而降低了經營風險。

3.完善我國金融市場的要求

隨著金融市場的進一步完善和開放，國外金融機構投資我國房地產金融市場已經成為可能，為了適應競爭的需要，我國有必要積極保進房地產投資基金的發展，加快我國房地產金融市場的前進步伐。我們可以通過合資的形式，引入國外房地產投資基金先進的經營理念和模式，結合自身的專業優勢，不斷探索真正適合我國國情的房地產投資基金發展模式。

可見，我國開發房地產投資基金具有必然性。但是經歷了20世紀90年代初，房地產泡沫的破滅和基金管理人員決策機制不健全等因素的影響，必須慎重選擇適合我國房地產投資基金的開發模式。

三、我國房地產投資基金的開發模式

美國房地產投資基金已經在房地產金融體系中占有十分重要的地位，并且作為“具有流動性的房地產”，房地產投資基金對美國整個經濟體系產生了深遠的影響。

1.美國的房地產投資基金

美國的房地產投資基金是美國國會于1960年根據共同基金模式創立的一種房地產投資模式。美國的房地產投資基金多采取擁有并經營收益型房地產的權益型形式。該類型房地產投資基金具有通過多樣化投資分散風險；通過上市交易增強流動性；投資者不必親自經營房地產即可分享房地產投資的高收益；可規避雙重征稅以及可使房地產開發商能夠通過規范的房地產投資基金渠道及時回籠資金，投資于其他開發項目的五大優勢。

美國房地產投資基金的快速發展得益于其嚴格的管理規定。依照法律規定，美國的房地產投資基金采用公司型模式，并且是封閉型基金。從組織形式和組織結構上看，與一般的上市公司完全一樣，受到包括美國證監會、獨立董事、獨立審計師、行業和金融中介的監督。此外，設立房地產投資基金還要受到基金組織管理模式、股東數量、持股人的股權持有率，收入來源、流通范圍以及股票的發行模式等方面的限制，可見美國房地產投資基金管理的嚴格性。

2.我國開發房地產投資基金可以考慮采取的模式

運作模式的問題是關系到我國房地產投資基金創新和發展的一個十分重大的問題，從以往的失敗經驗來看，以法律形式明確規定房地產投資基金的運作模式是基金健康運行的關鍵。

在房地產投資基金運行的模式上，主要應該考慮以下幾個方面的問題。

(1)發起人的選擇。由于房地產投資基金運作涉及金融與房地產兩個主要領域，基金收益主要來自于投資后的長期分紅，發起人必須同時具備房地產實業經驗和資本運營經驗。

(2)項目的選擇。構建房地產投資基金的核心問題是項目的選擇問題，投資項目的選擇是投資基金成敗的關鍵。把投資回報作為首要因素考慮是產業投資基金的特色和優勢,也是對社會資金形成強大吸引力的根本原因。房地產投資基金的項目選擇，應當是發起人在設立投資基金之前，確定一個初步的投資項目，然后對項目進行充分詳細的多方論證，在此基礎上形成成熟的可行性方案之后再發起設立投資基金。

(3)發起方式的選擇。考慮到我國資本市場發育不完善、金融市場尚不規范、投資機構未充分發育，私募方式難以募集到所需巨款資金，所以我國的房地產投資基金就目前看應當采用公募與私募相結合、以公募為主的方式。

(4)基金類型的選擇。由于房地產投資基金的投資是長期性、戰略性的，短期的變現能力比較差，投資者以追求長期穩定的收益為主，注重的是投資基金的成長性和資本的保值增值，所以房地產投資基金應當以封閉型為主。封閉時間可以根據項目的投資回收期長短定為10年～20年。

(5)組織形式的選擇。產業投資基金的組織形式可以分為公司型和契約型。契約型投資基金是在嚴格遵循信托法理基礎上運營的，信托法理最主要的一點就是信托財產的相對獨立性，即信托財產獨立于委托人及受托人本身固有的財產與債務，基金的委托人和受托人如果經營不善，因契約型的信托財產完全歸受益人所有而使得委托人或受托人的債權人無法染指信托財產，也就使得作為受益人的基金投資人的利益切實受到法律保護。這正是契約型基金的優越性所在，而公司型基金則沒有這種優勢。我國正處于產業投資基金的起步階段，保護投資者的資產安全和經濟利益應當是基金制度在規定組織形式方面需首要考慮的問題。所以，我國房地產投資基金的組織形式應首選契約型，在資本市場比較完善和金融秩序較規范后可考慮發展為公司型基金。

參考文獻:

[1]文時萍:美國房地產投資基金的歷史發展及其啟示.江西社會科學,2004,6

[2]劉斌:對我國房地產投資基金發展的探索.經濟師,2003,6

第8篇：房地產基金投資策略范文

8月份宏觀經濟數據的出爐，迅速恢復了投資者的信心。基金經理們此前對經濟數據的擔憂也一掃而空，從而對后市的看法也樂觀起來。

經濟數據提振信心

多位基金經理在接受記者采訪時表示，房地產投資同比與環比大幅提升，以及土地開發面積同比首現大幅正增長，將使得未來固定資產投資增速仍維持在高位運行。同時，8月份工業增加值持續增長，預示經濟復蘇仍將持續。

8月份工業增加值同比增加了12.3％，比上月增加1.5％。對此，交銀施羅德認為，基本符合預期，再一次證明了工業正在步入穩步復蘇的軌道中，四季度應該還將繼續上升。而其中重工業同比增加13.2％，比上月大幅增加1.9％，說明重工業的恢復還將繼續。

未來走勢繼續向上

對于后市，各家基金雖然判斷的根據不同，但總體上較為樂觀。

申萬巴黎基金認為，9、10月經濟繼續向好的局面仍將持續。考慮到銀行融資、資本充足率及次級債等問題短期內不會出現，所以傾向于認為9月份A股市場將震蕩向上。

匯豐晉信基金分析，從近3個月的經濟數據看，復蘇過程中出現的暫時性波動會使政府認為經濟恢復根基不穩固，因此不會過快過猛地對政策進行大的調整。

諾德基金認為，最近幾周的調研結果顯示，越來越多的房地產開發商表示要上調新開工計劃，“經濟復蘇的接力棒”正在傳向市場這只“看不見的手”。

信誠基金則認為，經濟的基本面正在恢復中，近期的市場調整主要因為之前股市放大了對業績好轉的預期，以及政府對流動性的調控。但目前來看，加息的可能性依然較低，整體經濟和資本市場發展的政策環境仍然比較寬松，這對股市向上運行形成了實質性的支撐。

流動性依然是對后市起著主要作用的因素。農銀匯理基金投資總監欒杰認為，在宏觀經濟走上復蘇道路之際，股票市場的下跌空間有限。不過，流動性推動的市場上漲已告一段落，前期市場已經反映了較多的利好因素，市場將難以重現單邊上漲的走勢。在目前的時點上，欒杰認為，未來半年市場向上的趨勢確定。他下半年比較看好消費，尤其是拉動內需的兩大主力――地產和汽車。這兩個行業涉及的上下游產業眾多，能有效拉動經濟的增長。他表示，下半年乃至明年需要業績的超預期表現來驅動市場，但這還有待數據的進一步證實。

從短期看，大成基金認為，A股市場已經有了明確的樂觀信號。從近期走勢來看。大板塊輪動效應比較搶眼，而且具備延續性，因此在板塊輪番表現的推動下，短期的行情表現應該仍然較強，“國慶”行情有望借此展開。

關注微觀層面改善

從投資策略來看，由前期的側重趨勢性機會轉向捕捉結構性機會已成為共識。基金經理的關注點已經從宏觀轉向微觀層面。

除了政策層面，不少基金經理認為，將更多地關注微觀層面的改善，更關注結構性的機會，而板塊性的機會將不像上半年那樣明顯。

長信基金未來看好三大投資機會。首先是防御性行業的機會。目前市場依然處于對流動性緊縮和經濟二次探底的擔憂之中，與信貸和經濟相關性比較小的短期防御性的行業，如食品飲料、醫藥和零售等，可能有不錯的表現。

其次是與漲價相關的消費行業的機會。真實通脹壓力漸增，市場普遍預計11月CPI將由負轉正，“漲價”將成為選股的核心詞。看好農產品、白酒等產品價格將明顯上漲的行業。

最后是房地產、汽車、家電和新能源等先導性行業的機會。長信基金認為，政府會努力在房地產之外尋求經濟的增長點，如汽車、家電和新能源。這些經濟的新增長點將是未來市場關注的熱點。長信恒利優勢基金經理曾芒認為，主題性投資更適合下半年市場，投資主題將瞄準優勢產業，以全球化視角來挖掘那些符合條件的優勢產業。

第9篇：房地產基金投資策略范文

在過去的半年時間里，基金行業似乎過得并不如意，行業的整體規模無論是資產凈值還是份額規模均出現了大幅度的縮水。從整個基金行業來看，這份“中考”成績單并不好看。

7月份是基金對三季度以及下半年研判的敏感時期，基金陸續了三季度報告及下半年報告。雖然多數基金對于下半年作出了正在逐漸見底的判斷。但目前沒有基金公司在下半年策略中提及反轉。更多的依舊是強調結構性亮點、新興產業和個股的機會。

基金規模大縮水

據銀河證券基金研究中心的統計數據顯示，截止到2010年6月30日，全部基金的資產凈值合計21257.34億元，份額規模合計24086.43億份，資產凈值縮水550358億元，份額規模減少448.51億份。

天相投顧的數據顯示，偏股型基會在2010年上半年整體表現不佳：封閉式基金凈值下跌16％，開放式混合型基金凈值下跌16.23％，開放式股票型基金凈值下跌21.57％。其中指數型基金凈值縮水最為嚴重，2010年上半年凈值增長率為-26.65％，跌幅遠超資產配置更加靈活的主動型基金。

上半年，一向低調的固定收益證券方向基金收益率的表現明顯要出色得多，并且在未來可預見的一段時間內，在經濟基本面尚未明顯改觀，且仍未見經濟上行拐點的情況下，較為穩健的固定收益類產品的投資價值仍舊可觀。

債券型基金上半年的凈值增長率為1.69％，受股票市場拖累，偏債型表現落后于純債型基金。貨幣市場基金年化收益率為1.65％，略高于2009年水平。

不過，耐人尋味的是，在上半年股票基金平均18.51％下跌的情況下，不少基金投資者仍然堅守股票基金，反而大幅度減少了貨幣市場基金和債券基金的投資，使其資產與份額出現了大幅度下降。

倉位佐證市場底部形成

基金的二季報顯示，基金二季度增倉的重點在抗通脹和能源提價受益行業，包括采掘業，醫藥、生物制品、信息技術業、電力、煤氣及水的生產和供應業，批發和零售貿易，食品飲料業等，但增倉比重有限，表現出調整市中的謹慎操作。

目前，大多數基金公司已經完成下半年投資策略報告的公布，從這些報告來看，多數基金對于今年三季度的行情謹嗅樂觀。他們認為，A股市場經過較大幅度調整后，可關注具有估值優勢的優質成長股。

根據中投證券的測算，進入7月份以來，從規模較大的10大基金管理公司的持倉比率來看，10家基金一致主動性加倉，無一家主動性減倉，其中6家主動性加倉幅度超過4％，分別為上投摩根、大成、華夏、華安、易方達和廣發。

截至7月13日，開放式偏股型基金倉位76.72％，主動調倉倉位同比上升3.95％，其中開放式股票型基金倉位80.08％，主動調倉倉位同比上升4.08％，開放式混合式基金倉位71.64％，主動調倉位上升3.82％，基金倉位見底與權重股見底密切相關，而權重股走勢與大盤走勢基本同步，佐證了近期行情的底部已經形成的觀點。

此外，近期基金高層開始密集進行基層調研，PMI、貨幣增速、發電量增速、汽車銷量等先行指標的環比增速已開始掉頭向下，預示經濟增速開始放緩，政府政策開始保增長，機構政策預期開始趨穩轉好。

“糾結”下半年投資策略

事實上，宏觀調控的復雜性，使得各基金投研團隊對于政策的預判分歧巨大。從基金的報告中，對后市三種研判都離不開“震蕩”二字，但“震蕩”后是上行還是下探亦或是企穩，各家基金有各自的見解。

“判斷經濟的預期相對容易，判斷政策就比較難了，政策具有多目標性，這也是去年和今年做投資非常苦惱的事情。中國的經濟環境可能在未來幾年會與過去30年都不太一樣，過去是經濟自身力量作為主導，政策為輔，今年剛好相反，今年經濟環境受政策的影響確實很大，政策因素成了主導力量。從最近幾年的經濟形勢來看，2010年的不確定性是最大的，主要是歸結于政策有很大的不確定性。”一位基金經理坦言。

長城基金認為，由于下半年經濟增長的不確定性增加，決策層將側重于評估已出政策對于經濟增長的影響。從中長期的角度來看，下半年政策逐步放松已經具備了空間。在華富基金看來，中國經濟增長的不確定性增加，短期由于地產泡沫和通脹壓力，政策不會放松，但伴隨著通脹的回落，四季度政策轉向的概率加大。