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第1篇：房地產開發經營范文

第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

【章名】第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

第2篇：房地產開發經營范文

【關鍵詞】房地產；開發；經營

前言

房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產產品從開發建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產產品價值，滿足社會對房地產產品需求的重要經濟活動。房地產的開發與經營與其他商品的開發、經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多樣等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產開發與經營活動中，進行大膽的改革與創新，具有十分重要的意義。

一、進行房地產開發與經營創新的必要性

（1）重視環境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產產品重視的不再只是住宅及商業房產品的單體質量，小區周邊的人文環境及文化設施數量、品位等，已經成為用戶購買產品時考慮的重要因素。

（2）受傳統觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結構不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產品個性化的需求，用戶的生活品質難以提高。房地產開發企業應該力求在小區布局、建筑外型、色彩、內部結構等產品品牌方面進行創新，標新立異，創建群眾喜歡的產品品種。

（3）過去的房地產產品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經濟快速發展的今天，用戶對產品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產產品也是產品功能創新的具體表現。

二、房地產開發與經營的創新內容

（1）房地產開發與經營的觀念創新。

房地產的開發經營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設和銷售活動。我認為應該是通過對房地產產品進行創造性、計劃性的生產，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環境，并為企業取得經濟效益的過程。因為房地產企業生產的是一種與人的生存利益、經濟利益密切相關的產品，它是一個人一生創造的剩余價值的體現，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發商僅僅認為建成了一個小區就達到房地產開發與經營的目的，就大錯特錯了。房地產企業的創新不應該始于產品，而是來源于觀念，它應該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導向，在開發與經營過程中不斷的進行提高、改進，開發出更加適應人們生活需求的房地產產品。

（2）房地產開發與經營的技術創新

技術創新包括戶型創新、服務創新、功能創新等。目前，人們物質、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產產品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規劃、合理的戶型設計、新型環保材料的使用、新的施工工藝的創新應用及小區綠化、景觀、配套設施、物業管理項目的創新，是當今用戶選擇產品的重要考慮因素。市場是檢驗創新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發經營過程中不斷進行創新、調整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。

（3）房地產開發與經營的管理創新

房地產開發與經營活動涉及房地產的全部生產過程以及與其他經營企業之間的經營活動，房地產開發與經營的管理工作十分復雜，開發與經營的環節多，參與的部門多，任何一個環節的失誤，就能導致整個投資計劃的失敗。掌握開發與經營環節的關鍵，協調各項工作的關系，對企業不利的環節或部門進行整合，對策劃、組織、協調工作進行創新，為決策者提供更豐富的決策依據，降低投資風險，是管理工作創新的目的。

（4）技術創新必須和體制創新相輔相成

創新不僅是一個國家興旺發達的不竭動力，而且也是一個企業持續發展的源泉，尤其在經濟全球化和我國加入世界貿易組織的背景下，企業要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創新。實踐證明，誰能在創新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優勢，贏得主動。

總之，創新不僅從戶型、服務、功能等方面創新，更要從管理上創新，技術創新必須與體制創新相輔相成。

三、房地產開發與經營如何創新

（1）因地制宜，提高產品的環境和品質。建設健康環保的小區環境，打造綠色品牌，創造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。

（2）組織營銷重視并運用新的經濟信息服務手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。

（3）要與新的經濟體制相結合，在組織結構、內部資源管理及運用上進行改進，主要體現在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。

（4）在經營模式上，傳統的開發經營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業難以形成核心競爭力。應該把傳統的全能開發商所做的各個環節，如土地購買、房屋銷售、物業管理等專業化、規模化、科技化以至于全球化。

（5）房地產開發、經營的規模化管理，房地產應盡量成片規模化的開發經營。這樣可以發揮建筑材料、設備集中采購的低成本優勢，固定成本的分攤優勢。使產品價格降下來，同時又能爭取房地產開發利潤的最大化。

四、房地產開發與經營過程中的工程建設管理

主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設計，并有足夠的流動資金支持工程的建設。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現滯后的情況應及時查找原因，制定相應的措施及時趕上，因為相當一部分的建設資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務成本問題，即直接影響到開發的總成本。同時，工程建設進度也為工程的預售創造條件，工程進度快就可以爭取盡早預售，盡快讓投入的建設資金回籠，并能確保按預售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經營業績。

綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

第3篇：房地產開發經營范文

【關鍵詞】房地產；企業；多項目經營；特點；途徑

1.前言

我國房地產行業經過20多年的發展，大致走過了四個階段：第一階是單一項目開發；第二階段是同城市多項目開發；第三階段是多城市多項目開發；第四階段是多城市多項目區域化管理階段。多項目經營是房地產開發企業實現規模化、由項目公司向公司高級形態發展的必然途徑，其目的和最終結果就是企業利潤最大化，是一個房地產開發企業成熟的標志，然而多項目運作管理相對單個項目管理要復雜得多，它需要企業在多個項目之間協調和分配現有資源，以獲取最佳的項目實施組合，往往存在較大的管理風險。本文就房地產開發企業的多項目經營進行深入探討。

2.多項目經營的特點

2.1綜合化

從宏觀的角度和企業整體發展的高度管理項目實施過程，實現投資、進度、資源、成本、質量等的綜合管理。

2.2協調化

在多個項目并行的環境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業管理等工作基本上協同進行，體現了多項目管理的全程性及企業戰略相關性房地產多項目管理整合具有共同目標的、相互關聯的項目完成項目目標和實現企業戰略，并在整個管理和協調上使之統一。

2.3價值化

以市場關系管理的思想管理項目全過程，從市場與客戶的需求分析出發，以實現客戶價值為目標，管理項目全過程的價值活動。

2.4實用化

為項目決策者任何時間供給多方位的價值評估和分析，高效解決企業決策層最關心的宏觀總體問題。

3.房地產開發企業實施多項目經營的有效途徑

3.1建立企業資源庫

資源可劃分為人力資源、財務資源、技術資源等類型，房地產集團的多項目經營管理需要各部門多種技能之間相互的共同，因此對于企業項目管理來說具有最重要意義的是人力資源，房地產開發企業必須成立自己的人才考核系統，對員工所擁有的技能成立檔案并進行評價，這個系統的重要意義在于可以任何時間高效地篩選項目經理、組建項目團隊。項目企業其他的資源和人力資源一起構成企業項目管理的約束條件，因此對企業的其他資源也要成立詳細的檔案并進行考核，企業資源庫的成立可以幫助企業進行自我診斷，是多項目經營管理的實施基礎。

3.2嚴格工作程序

3.2.1項目選擇程序

在項目啟動初期，選擇合適的項目進行投資以最大效用地利用資源的論證過程，確定項目的可行性和有效性，通常需要充分考慮該項目是不是能夠充分滿足客戶的需要，是不是符合企業的戰略發展需要，是不是能夠為企業帶來合理的投資回報，是不是能夠成立企業的競爭優勢項目的選擇程序包括項目的一般機會研究、特定機會研究和可行性論證等階段，是確保項目成功的第一步。

3.2.2項目工作程序

在確定項目之后，需要嚴格按照項目管理的方法實施項目并對其考核包括采用項目管理的常用技術，例如甘特圖、凈值分析等來對項目的項目范圍管理、質量管理、時間管理、溝通管理、人力資源管理、采購管理、費用管理、風險管理和綜合管理等九個方面進行管理，在這九個方面按照項目管理的特點和方法來進行管理構成為了企業項目管理的工作程序。企業可以根據標桿學習法，由企業的項目管理辦公室成立明確定義的、高效的標準工作程序，如在各個項目的執行過程中可以對工作方法進行口徑上的統一，減少管理過程中沒必要要的工作程序沖突。

3.2.3項目資源配備布置

程序項目資源配備布置程序要求對企業的各個項目進行資源利用效率方面的評估，根據投資回報、成本節約等指標來安排項目資源的分配，可以采用ABC法、價值分析方法等工具來評價這些項目，并根據其重要程度相應分配資源。企業必須逐步成立一個能評價資源在各個項目中利用效率的系統。

3.3完善授權體系

多項目管理的運作是經由過程集團高層管理者對項目經理的授權進行的，由于每個項目通常都牽涉到項目股東、業主、項目監理等多方面的好處，而項目經理只能調動內部的資源，因此，項目經理所負擔的責任要大于他所擁有的權力在現實的項目管理運作中，對項目經理授權的程度很是難以把握，一方面項目經理要有足夠的權限來獲取所需要的資源完成項目，另一方面對項目經理過多地授權又會影響到其他利益體的好處，高層管理者也會因此落空對項目的嚴格管理和控制。因此，成立一個有效而合理的授權體系是很是重要的。項目經理應獲授予的權力包括：決定項目團隊的人事權，一定額度下的資金調用權和物資調用權，緊迫事件處理權。不應授予項目經理的權力包括：合同文件簽署權，項目標價談判權，超過項目總價一定比例的資金調用權和物資調用權。授權的原則是：項目經理的權力應該僅限于完成項目交付成果本身，牽涉到各方重大好處的決策制定權力都不應授予項目經理。

項目項目經理應承擔的責任包括：在預算費用內按時、按質、按量完成項目，帶動團隊互助與建設，處理團隊內部的各類爭端，指導督促團隊隊員的工作，與項目各好處相關方進行溝通，密切跟蹤項目的進展情況等。

3.4搭設溝通平臺

多項目經營管理對企業內部和外部的精密互助提出了更高的要求，在企業的內部需要形成有效的溝通系統，企業的信息化在這個方面是一個很是重要的任務，即要實現企業文件傳道輸送的電子化和項目監控的軟體化。企業內部信息系統的搭設有利于企業項目溝通的實時和順利進行，同時還可以在每個時點上對項目進行成本、質量、進度等多維度的全方位實時監控。

3.5應用專業技術

企業可采用MIS系統和項目管理專用軟體來進行項目文件的傳遞和項目進度的跟蹤，這些軟體系統使用了項目管理中絕大部分的常用技術，對于多項目管理的實施通常能起到事半功倍的作用。房地產集團所屬的項目則可根據現實情況選擇最合適自身情況的系統，如Project系列項目管理軟體進行項目運作，在項目管理實踐中廣泛應用成熟、先進的項目管理工具和方法，如責任矩陣、收集圖、路線法、蒙特卡羅分析等，提高房地產項目的管理程度。

4.結束語

綜上所述，在房地產業日益發展的今天，眾多開發企業都不約而同的選擇房地產多項目經營，房地產市場將由以前的公共資源競爭轉為能力競爭，公司各項業務能力的重視和提高對未來發展有著深遠的意義。因此，我們建議從多項目經營的組織管理模式入手，在明確定位后進行系統的權責劃分，再到整體流程的規范及優化，全面提高房地產品牌的整體優勢。

參考文獻：

[1]田文中.對房地產多項目管理理論的若干思考[J].經濟技術協作信息.2011.18.

第4篇：房地產開發經營范文

【關鍵詞】房地產開發經營 多元權益沖突 一體保護

【中圖分類號】DF417 【文獻標識碼】A

近年來，在房地產開發經營過程中，商品房的開發、建設、融資、銷售等不同參與主體對同一標的房屋主張權利而引發權益沖突的訴訟案件和案件明顯增多。為解決這些糾紛，最高人民法院針對現行立法的不足，制定了相關司法解釋，為實踐中此類案件的判決和糾紛的處理提供了明確的法律依據，一定程度上起到定紛止爭的作用。一般來說，通過增設法律規范和加強司法審判，會對房地產開發經營過程中參與主體的相關行為起到一定的規范引導作用，從而減少房地產開發經營過程中多元主體權益沖突的發生，但實際上，這類沖突并未因此減少。究其原因，筆者認為，這不僅需要從法律制度規范本身尋找答案，也要對引起權利沖突的行為層面進行深入分析，從而找到破解難題之道。

房地產開發經營過程中存在的多元權益沖突

房地產開發經營具有投資額大、資金占用周期長、涉及法律關系復雜等特點。房地產開發經營過程中，以房地產開發企業為中心，通常有被拆遷人、貸款銀行、建設工程承包人、購房者等多元主體參與其中。房地產開發企業為完成征地拆遷、用地取得、工程建設、商品房銷售、前期物業管理等多個階段的工作，常常與被拆遷人、貸款銀行、建設工程承包人、購房者、承租人等多元權益主體建立合同關系。

基于合同約定或法律規定，這些合同主體往往針對同一建筑物產生的不同權利。例如，被拆遷人基于與房地產開發企業訂立的拆遷安置協議，享有對房地產開發企業開發建設的特定房屋的安置權。貸款人（通常有銀行、小額貸款公司等）基于與房地產開發企業訂立的借款抵押合同，享有對房地產開發企業開發建設的在建工程抵押權。建設工程承包人基于與房地產開發企業簽訂的《建設工程承包合同》或《以房抵頂工程款合同》，對其所建工程依法享有的工程價款優先受償權或抵頂房屋的請求權。依購房人與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣/預售合同》，購房人依法享有對合同標的商品房的請求權，或在交付購買商品房的全部或者大部分款項后，依法享有取得合同標的商品房的優先權。貸款人或擔保人（通常為置業擔保公司）基于按揭貸款《擔保合同》或《反擔保合同》，享有對抵押標的商品房的優先受償權。這些不同主體的權利一般情況下并不必然產生沖突，但是在房地產開發企業就同一標的商品房作出上述兩項及以上交易安排時，權利沖突就會發生。實踐中，房地產開發企業就同一標的商品房先抵后賣，一房二賣或多賣，以及因拖欠工程款，在抵押權人、購房人、工程承包人之間發生多元權益沖突的現象并不少見。將特定化的安置房屋再出售或頂賬，將建成的車庫先租后賣、或抵頂工程款等也時有發生，這些情況下，都會產生多元權益沖突。

多元權益沖突的民商法解決途徑及不足

對于房地產開發企業就同一標的商品房作出的前述兩項及以上交易安排時，所引發的權利沖突，現有民商法主要有兩個解決途徑：一是通過立法直接規定某些權利屬于優先權，從而使相關權利人，在發生權利沖突時，具有就標的商品房優先受償的權利。包括：第一，在房地產開發項目建設過程中，建設工程的發包人逾期支付工程款，經催告在合理期限內仍不支付的，承包人依據我國《合同法》第二百八十六條規定，享有就其承建的工程折價或者拍賣的價款優先受償的權利。第二，在房地產開發過程中，房地產開發企業以在建工程抵押融資貸款，則貸款銀行有權依據《中華人民共和國擔保法》第三十三條和《物權法》第一百七十九條規定，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。依上述法律規定，在商品房銷售（包括預售）過程中，購房人按揭貸款以房抵押，作為抵押權人的貸款銀行或置業擔保公司在購房人未履行償還借款義務或承擔擔保責任后，同樣享有對抵押房產優先受償的權利。

二是通過立法和司法解釋，規定在發生權利沖突時不同權利的優先順序。第一，我國《物權法》針對以同一房屋向兩個以上債權人抵押發生權利沖突的情形，在第一百九十九條規定了“抵押權已登記先于未登記；均未登記的按債權比例受償”處理規則。通過立法，為房地產開發企業就一房多抵情況下的沖突解決提供了法律依據。第二，最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件[2003]7號司法解釋，針對拆遷人將作為補償安置的房屋另行出賣給第三人的情形，規定被拆遷人具有優先于買受人取得安置房屋的權利。這一解釋性規定，有利于被拆遷人與買受人之間的權利沖突的解決。第三，為解決建筑工程承包人與抵押權人及商品房買受人之間就同一標的商品房之間的權利沖突，最高法院通過《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定，建筑工程的承包人依《合同法》第二百八十六條享有的優先受償權優于抵押權和其他債權，但該優先受償權在消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，不得對抗買受人。通過《批復》的形式，為這一特定情況下不同主體的權利，確立了優先順序。

上述規定，一方面，為房地產開發經營過程中多元權益沖突的解決提供了法律依據，有利于這些沖突的解決。但另一方面，上述沖突解決規范仍存在以下兩點不足：一是這些民商法規范自身尚存在一定漏洞，對購房人主體權益保護有余，而對其他主體權益關注不足。其一，最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》關于購房人優先權的規定，沒有區分購房人購買此房是首套房還是投資購房，也沒有對房地產開發企業為逃避抵押債務和工程款債務而惡意出售或虛假出售商品房等情形作出限制，更沒有對民間借貸中名為商品房買賣實為借貸擔保等作出甄別性規定，只是籠統規定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，即獲得相對于抵押權人和工程承包人的優先權更為優先的權利。這樣的規范，顯然對購房人的權益保護有余，卻對享有抵押權的貸款人、擔保人以及享有工程優先權的承包人其合法權益關注不足。該司法解釋關于購房人優先權的規定，既然基于人權保障優先的司法理念作出，就應將購房人的優先權限定在滿足購房人生存需要的范圍，而不應擴大到投資購房的范圍，更應將虛假售房等情形在優先保護范圍中排除。在同一標的商品房被購房人優先取得后，按照現行的民商法規定，其他后序的抵押權和工程承包人優先權等原本享有更高保障的權利，均因失去特定責任財產保障而被明顯弱化，幾乎與普通債權無異。在房地產開發企業轉移財產逃避債務未能得到有效法律限制的情況下，這些權利即使得到訴訟支持，也會因難以發現債務人可執行財產，其權利難得到最終實現。這些司法解釋漏洞影響了法律的正當性。

其二，最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》關于建設工程承包人優先受償工程價款范圍的規定，將材料款等實際支出的費用與承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬同樣列入優先受償權的工程價款范圍，其法理依據也不夠充分。將承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬解釋為人權保障的需要已屬于擴充性解釋，而將材料款等實際支出的費用列入優先受償權的工程價款范圍解釋為系債權物權化的結果，也必然引起相關權利的不平衡問題。既表現在物權化的債權與人權保障處于同一優先受償順序的不平衡，也表現在承包人的材料款等實際支出與發包人購入材料形成的債權之間的不平衡。由此可見，上述規范未能很好體現保護生存權的司法理念和同類債權平等保護的法律原則，難以體現正義的法律價值。

其三，依最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定，承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗已交付購買商品房的全部或者大部分款項后買受人，但在按揭貸款購房的情況下，會出現交付購買商品房的全部或者大部分款項后買受人取得商品房的權利優先于承包人的優先受償權，而按揭貸款購房中的房屋抵押權人，在抵押權實現條件成就時，可就購房人的抵押房屋優先受償。這樣實際上，產生了《批復》規定的“承包人的優先受償權優于抵押權”相反的法律后果，出現了權利順序循環的漏洞。

其四，最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，關于建設工程承包人行使優先權期限的規定，沒有考慮到承包人與發包人之間關于工程款支付爭議多發生在工程竣工后的工程款結算階段，結算期常超過六個月的實際，僅規定承包人行使優先權期限為六個月，自建設工程實際竣工之日或者合同約定的竣工之日起計算。工程承包人法定的優先權很容易落空，不僅其合理性堪虞，實踐中也被廣為詬病。

二是對沖突責任人缺乏有效規制，不能實現對其失信行為進行過程規制和從源遏制。房地產開發經營過程中的多元權益沖突，系房地產開發企業就同一標的商品房作出兩項以上交易安排引起的。前述的沖突解決規范，解決了多元主體之間的權利沖突，但沖突的惡意（至少是非善意）始作俑者房地產開發企業卻置身其外。現行民商法基于合同自由和鼓勵交易的原則理念，對房地產開發經營過程中房地產開發企業先抵后賣、一物二賣、先賣后頂等行為持容忍與承認的態度，民商法規定的房地產開發企業惡意拖欠工程款、騙貸和虛假買賣等行為的法律后果主要系賠償責任，加上民商法無經濟法所具有的過程規制和從源遏制等法律手段，決定了民商法對房地產開發企業的上述失信行為缺乏有效規制。這正是現階段房地產開發經營過程中的多元權益沖突頻發的主要原因之一。由于缺乏有效的法律約束，實踐中，一些房地產開發企業將一部分在建工程抵押貸款用于本項目外的投資，要求承包人墊資施工，通過假按揭騙貸和先抵后買、一房多賣等方式獲取超額收入，并將售房資金存入個人賬戶轉為他用，卻惡意拖欠工程款和貸款不付，引發了銀行信貸風險和農民工群體討薪的社會風險。

多元權益沖突解決的經濟法思考

如前所述，以民商法的角度來尋求減少房地產開發經營過程中的多元權益沖突的發生以及沖突中多元民商事權益的一體保護，已無多少法律空間。然而，以經濟法的視角，通過改進房地產開發經營項目資金管理法律制度，強化監管責任等途徑，加強對房地產開發企業的失信行為的過程規制和從源遏制，卻可以找到破解難題之路。

第一，改進房地產開發經營項目資金管理法律制度，強化項目資金的收支使用管控。現行《房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》主要通過建立法定資本金制度，加強對房地產開發經營的資金管理，其不僅規定房地產開發企業設立時其注冊資本應符合國務院規定，而且要求注冊資本占投資總額的比例不得低于20%。但這一法律制度無法規制房地產開發企業將項目貸款挪作他用及轉移售房資金逃避支付工程款和償還抵押貸款的行為。若增設房地產開發經營項目資金收支使用管理法律制度，實行項目資金專戶管理，規定每個房地產開發項目必須在項目所在地金融機構開立唯一的專用賬戶，項目的自有資金、融資和售房收入必須存入項目專戶，專戶資金在支付本項目土地出讓金、工程款及配套等項目必要費用后，經監管部門的審查同意，房地產開發企業才可自行支配使用。這樣，即使發生前述的多元權益沖突，且按照民商法的處理規范，一方主體優先權實現后，一般情況下，后續主體權利仍有房地產開發企業的專戶資金作為受償的責任財產保障，有利于實現房地產開發經營過程中的權利沖突處理的多元權益一體化保護。建立并實施這一法律制度后，貸款人的抵押貸款優先受償權和建設工程承包人的工程價款的優先權就不至于因標的商品房被購房人優先取得，且難以發現房地產開發企業的償債責任財產而落空。既可以減少銀行信貸風險，也可以減少拖欠農民工工資引發的社會風險。由此可見，建立房地產開發經營項目資金收支使用管理法律制度，不僅有利于房地產開發經營過程中的權利沖突處理的多元權益一體化保護，而且符合《房地產管理法》加強對城市房地產管理的基本要求，與保障房地產權利人合法權益的立法目的相契合，更能夠發揮依法維護房地產市場秩序和促進房地產業的健康發展的作用。故建議將建立房地產開發經營項目資金收支使用管理法律制度納入《房地產管理法》修改計劃內容，適時進行修法。

第二，建立與項目資金收支使用管理法律制度相配套的法律制度，提高項目資金專戶管理的有效性。設立房地產開發經營項目資金收支使用管理法律制度，其關鍵環節是專項帳戶資金的收支使用監管。為達到阻止房地產開發企業將項目自有資金和貸款挪作他用及轉移售房資金逃避支付工程款和償還抵押貸款的監管目標，實現房地產開發經營過程中的權利沖突處理的多元權益一體化保護，需要建立和完善與項目資金收支使用管理法律制度相配套的法律制度。

其一，建立與完善專項帳戶資金收支使用監管責任主體法律制度。首先，應當依法確定專項帳戶資金收支使用監管責任主體。考慮到現行的房地產開發管理體制，應明確由建設主管部門承擔監管責任，包括對房地產開發企業自有項目資金和融資信貸資金的存入及支出監管。同時規定負責商品房預現售管理的房產部門對售房收入存入專項帳戶承擔監管責任。其次，依法明確專項帳戶資金收支使用監管職責及工作程序，細化規定房地產開發企業申請支付時的監管審核工作標準。為解決支付工程款金額的標準審核難題，可以中標價格為依據，參考預算和工程進度進行審定。再次，通過完善《房地產管理法》和相關法律法規和司法解釋，明確監管機構及人員的未盡監管職責的法律后果，細化監管機構及人員的未盡監管職責的行政法律責任和刑事責任，增強責任追究的可操作性，強化法律的硬約束。

其二，建立與完善房地產開發經營特定交易登記備案法律制度。為提高項目資金專戶管理的有效性，需要在現有在建工程和商品房抵押登記和商品房銷售網簽備案登記等制度基礎上，將抵押信貸合同簽訂和履行登記、工程款支付登記、售房款支付登記納入登記備案范圍，并依法規定不履行登記的法律后果。如規定簽訂商品房合同后購房人不作合同網簽和售房款專戶支付登記的，喪失取得合同標的商品房的優先權，可實現對房地產開發經營企業挪用項目資金和利用虛假銷售逃避建設工程優先權和信貸抵押優先權行為的有效規制。規定工程款（包括代付農民工工資）支付備案登記，既可提高承包人法定優先權適用的可操作性，也有利于區分拖欠農民工工資的責任。

第5篇：房地產開發經營范文

一、關于房地產開發經營者的資格問題1.從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業）。

2.不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。

二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可認定合同有效。

7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可認定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續。

9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。

10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。

11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續的，可認定合同有效。

12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。

四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。

19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。

20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。

22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。

23.合建合同對房地產權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。

六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。

25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。

26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。

27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。

七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。

29.商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。

30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。

八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規定“微利房”、“解困房”等必須執行國家定價的以外，合同雙方根據房地產市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。

33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。

九、關于違反合同的責任35.經審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。

37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。

39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。

44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。

十、關于無效合同的處理問題45.經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產。

46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：

（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；

第6篇：房地產開發經營范文

在開發公司與銀行簽訂保證合同后至買受人取得購買住房的房屋所有權證和辦妥抵押登記前，開發公司依據保證合同可能承擔保證責任（指保證合同有效）或者其他民事賠償責任（指保證合同無效），在此期間，如何防范開發公司可能承擔的風險？此其一。其二，在承擔了保證責任（或者民事賠償責任）后，如何能夠事先根據法律的規定在合同上設置某些條款，以保障開發公司追償權得以實現？上述兩個問題，即是本文要回答的。

二、按揭貸款保證法律關系的梳理

（一）按揭的實質

現房按揭由房屋買受人在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權和土地使用權證書交銀行執管，并在房地產管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發公司房款的借款本息，此外，開發公司也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。買受人不償還銀行貸款本息（通常約定連續六期不清償）時，銀行有權將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優先受償，或者由開發公司（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關系消滅之前，買受人未經銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權順利實現，常以格式條款要求買受人以銀行為受益人作房屋財產保險。由此也可看到，銀行在所謂現房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。

（二）按揭貸款保證法律關系的梳理

在實務中，根據法律關系形成的時間順序依次為：

其一，開發公司與銀行簽訂《合作協議》，約定開發公司開發的物業，銀行可以提供按揭貸款。并約定開發公司為借款人貸款提供不可撤銷的保證。開發公司與銀行之間形成合作法律關系。

其二，開發公司與房屋買受人簽訂《商品房買賣合同》（一般為示范文本），該合同中約定，買受人支付房屋價款的方式為首付款加銀行貸款。開發公司與買受人之間形成商品房買賣合同法律關系。

其三，房屋買受人與銀行簽訂《個人住房借款合同》，買受人從銀行取得借款。買受人與銀行之間形成借款法律關系。

其四，在上述《個人住房借款合同》簽訂的同時，依據《合作協議》，由開發公司與銀行簽訂不可撤銷的連帶責任保證。開發公司與銀行之間形成保證法律關系。

上述借款合同和保證合同，在實踐中，通常在一起簽訂，即以一份合同書的形式體現，名稱通常為個人住房借款合同和抵押加階段性保證借款合同。

其五，在買受人取得所購住房的房屋所有權證后，由買受人作為抵押人與銀行作為抵押權人簽訂抵押合同，在辦理完畢抵押物登記使抵押合同生效后，開發公司與銀行簽訂的保證合同終止。買受人與銀行之間形成抵押法律關系。同時，作為階段性的保證合同法律關系終止。

總之，在按揭貸款保證法律關系群中包括上述互為前提的五種法律關系。理順了法律關系，即確定了合同的性質，合同性質的確定，最終決定了應適用的法律，找到適用的法律就為開發公司如何防范風險和損失提供了根據。

三、風險的法律防范

開發公司對風險的防范可采取以下法律手段：

其一，開發公司與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，將開發公司與銀行簽訂的《合作協議》的相關內容約定在《商品房買賣合同》中，如買受人應當與銀行簽訂借款合同，借款的期限，借款的金額等。

其二，在《商品房買賣合同》中要約定買受人辦理完畢房屋所有權登記手續并取得房屋所有權證的時間。現有的《商品房買賣合同》作為示范文本，只規定了房地產開發公司將辦理房屋所有權證的資料報房產管理機關備案的時間，但沒有規定買受人應于何時辦理完畢房屋所有權登記手續并取得房屋所有權證的時間，這是一個很大的漏洞，應當通過補充協議的方式進行補充。

其三，在《商品房買賣合同》中要約定在買受人取得房屋所有權證后，應立即與建行簽訂抵押合同。

以上三種法律防范手段中可以通過約定違約金，以及約定合同解除條件等具體內容來防范開發公司的風險。

其四，可以以反擔保的方式來保護開發公司的合法權益

1、可以約定由第三人提供保證，保證在簽訂保證合同至辦理完畢抵押物登記前，如開發公司承擔了保證責任，則由第三人與買受人承擔連帶清償責任；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。

2、可以約定由買受人或者第三人提供質押物或提供質押權利憑證予以擔保。在簽訂保證合同后至辦理完畢抵押物登記前，如開發公司承擔了保證責任，則由開發公司處分質押物或質押權利憑證行使優先受償權；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。

3、可以約定由買受人或第三人提供抵押物予以擔保。在簽訂保證合同后至辦理完畢抵押物登記前，如貴公司承擔了保證責任，可以由開發公司依法處分抵押物來行使優先受償權；或者承擔了民事賠償責任后，向買受人追償，并要求有過錯的第三人承擔賠償責任。

以上三種方式，應由開發公司與第三人、買受人簽訂保證合同、質押合同、抵押合同來實現。

四、損失的法律防范

如發生開發承擔保證責任或者民事賠償責任的情形，開發公司應承及時行使訴權來保護自己的合法權益。如要求買受人支付違約金，解除合同，收回房屋，賠償損失等；也可以向保證人、質押人、抵押人分別主張保證責任以及優先受償權等。

如保證合同被仲裁機關或者人民法院確認為無效，開發公司在承擔了民事賠償責任后，應及時向買受人行使追償或者向有過錯的保證人、質押人、抵押人主張賠償責任。

第7篇：房地產開發經營范文

    第一條  為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。

    第二條  在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營，對房地產開發經營活動實施監督管理，應當遵守本條例。

    第三條  自治區人民政府建設行政管理部門負責自治區房地產開發經營活動的監督管理工作。

    旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

    第四條  房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

    第二章  房地產開發企業

    第五條  設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

    （一）有100萬元以上的注冊資本；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

    第六條  房地產開發企業領取營業執照后，持營業執照副本和有關材料到企業所在地房地產開發行政管理部門備案。

    房地產開發行政管理部門應當按照國家有關規定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

    《暫定資質證書》有效期為1年，開發項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。

    第七條  房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前30日內向房地產開發行政管理部門提出核定資質等級申請，經盟行政公署、設區的市人民政府房地產開發行政管理部門初審后，由自治區人民政府建設行政管理部門核定相應的資質等級。

    第八條  房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級。

    各資質等級企業的條件應當符合國家房地產開發企業資質管理的有關規定。

    第九條  核定房地產開發企業資質等級和辦理升級的審批權限按照國家和自治區有關規定辦理。

    第十條  房地產開發企業應當按照資質等級承擔相應規模的房地產開發建設項目，不能越級承擔任務。

    （一）一級資質：開發建設項目規模不受限制；

    （二）二級資質：可以開發建筑面積在25萬平方米以下的建設項目；

    （三）三級資質：可以開發建筑面積在10萬平方米以下的建設項目；

    （四）四級資質和暫定資質：可以在本盟市內開發建筑面積在3萬平方米以下的建設項目。

    第十一條  房地產開發企業資質實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區有關規定辦理。

    房地產開發企業資質年檢不合格的，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質審批部門注銷其資質證書。

    房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質審批部門注銷其資質證書。

    第十二條  自治區外一、二級資質房地產開發企業可以在自治區內從事房地產開發經營。

    符合前款規定的房地產開發企業在自治區內從事房地產開發經營的，必須到項目所在地房地產開發行政管理部門登記，由項目所在地房地產開發行政管理部門向自治區人民政府建設行政管理部門備案后方可進行房地產開發經營，并接受項目所在地房地產開發行政管理部門的監督管理。

    第三章  房地產開發建設

    第十三條  旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當會同同級計劃、規劃、城建、土地等有關行政管理部門，編制當地的房地產開發建設年度計劃，報同級人民政府批準。

    第十四條  確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃行政管理部門批準的，還應當報計劃行政管理部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

    第十五條  確定房地產開發項目，應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

    第十六條  房地產開發用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規劃行政管理部門和房地產開發行政管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

    （一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

    （二）城市規劃設計條件；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求；

    （四）基礎設施建成后的產權界定；

    （五）項目拆遷補償、安置要求。

    第十七條  房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起15日內，到項目所在地房地產開發行政管理部門領取城市房地產開發建設項目手冊。

    房地產開發企業在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產開發行政管理部門備案。

    第十八條  房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

    第二十條  房地產開發項目竣工，房地產開發企業應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內容，應當按照有關法律、法規的規定進行單項驗收，經驗收合格后，方可交付使用，并向有關部門備案；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地房地產開發行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產開發行政管理部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門對以下內容進行綜合驗收：

    （一）城市規劃設計條件的落實情況；

    （二）配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

    （三）單項工程的工程質量驗收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實情況；

    （五）物業管理的落實情況。

    住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期綜合驗收。

    第四章  房地產經營

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當符合下列條件：

    （一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

    轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產開發項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    第二十三條  轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到當地房地產開發行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應當明確責任方。項目轉讓人與受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預售實行許可制度。房地產開發企業預售商品房應當符合有關法律、法規規定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

    第二十六條  旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內作出答復，同意預售的，應當核發商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。

    第二十七條  房地產開發企業作商品房預售廣告和其他方式宣傳時，應當載明商品房預售許可證批準文號。

    第二十八條  商品房預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。

    房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預售商品房所得款項，必須用于該項目的開發建設。房地產開發行政管理部門應當會同有關部門建立商品房預售所得款項的監管制度。

    第三十條  商品房銷售，當事人雙方應當簽訂國家有關部門統一印制的規范的商品房買賣合同。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

    計算商品房面積，應當執行國家《房產測量規范》標準。

    第三十一條  房地產開發企業委托具有相應資質等級的房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向中介服務機構出具委托書。中介服務機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

    第三十二條  房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格由當事人協商議定。享受國家優惠政策的居民住宅實行政府指導價或者政府定價。

    第三十三條  房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產開發企業應當按照質量保證書的內容，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督機構申請核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    第三十五條  預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責任

    第三十六條  違反本條例規定，未取得房地產開發經營營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

    第三十八條  違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產開發企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；

    （二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

    第四十條  房地產開發企業在商品住宅銷售中不按規定發放《住宅質量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門予以警告、責令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節嚴重的，由原資質審批部門給予降低資質等級的處罰。

    第四十一條  違反本條例規定，自治區外房地產開發企業在自治區內進行房地產開發經營，未辦理資質登記手續的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規定，未領取商品房預售許可證預售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規定，房地產開發企業對其開發建設的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

    第四十四條  房地產開發企業開發建設的項目工程質量低劣的，由原資質審批部門降低資質等級，情節嚴重的吊銷資質證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重或者發生重大工程質量事故的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第四十五條  國家有關管理部門及其工作人員在房地產開發經營監督管理中，有下列行為之一的，根據情節輕重，給予批評教育、責令停止職務或者給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

    （一）違反本條例規定，未達到資質條件而批準資質等級的；

    （二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規劃、土地、園林、消防等法律、法規規定擅自批準建設的；

    （四）沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的；

    （五）不具備商品房預售條件而批準預售的；

    （六）濫用職權，隨意處罰當事人的；

    （七）其他違法違紀行為。

    第六章  附則

    第四十六條  在自治區城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

第8篇：房地產開發經營范文

關鍵詞：房地產開發項目經營管理措施

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：

引言

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

1.土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法

房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

2.項目管理與基礎管理

由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。

3.物業管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。在許多西方發達國家，物業管理都是由專業化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業管理公司，但是大多數管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。物業管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發企業來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰。一流的物業管理服務成為房地產企業爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業以顧客滿意作為經營管理中的行為準則。即以高素質的人才構筑企業的核心，建立規范化的物業管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環境等），制定合理的物業管理費用、并實行財務公開，創造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業管理是房地產企業開發經營過程中的重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。

4.房地產開發項目管理的具體措施

4.1 房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

4.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

4.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

5.結語

企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。而這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

[1] 樂云．大型工程項目承發包模式分析與思考．海峽兩岸工程管理研討會論文集．2002 年．

第9篇：房地產開發經營范文

關鍵詞：品牌；品牌戰略；房地產企業

目前國內房地產企業之間的競爭，已經從簡單的價格競爭逐步進入了更加復雜的品牌競爭階段。品牌在樓盤銷售中扮演了越來越重要的角色。所謂品牌，根據歐美等發達國家的相關定義，是指“用于識別產品和服務并以此來和競爭者相區別開來的名稱、符號、標志、設計或它們的組合。”從中我們可以看出，品牌是企業的一種重要的無形資產，品牌的價值關系到企業能否在殘酷競爭中立于不敗之地。在目前中國的整體經濟環境之下，我們不得不承認這樣一個事實，在房價居高的條件下，一套住宅往往要耗盡一代甚至幾代人畢生的積蓄。住房是他們一生的歸宿，關系到他們生活質量的好壞，且房地產交易周期一般比較長，過程也非常復雜。這種殘酷的消費環境造成了消費者在挑選房時非常地慎重，力圖將購房的風險降到最低的程度。而一個房地產品牌可以將房地產企業的信息直接或者間接地傳遞給消費者的，給消費者留下好印象。成功的品牌可以在心理上給消費者一種安全和信任的感覺，而這種安全感對購房者的最終購房決策起決定性作用，因此，構建成功品牌對房地產行業意義重大。

1.品牌戰略的定義

而品牌戰略是指企業通過建立優質良好的品牌形象， 來提高商品知名度， 并以知名度來開拓市場、吸引新舊顧客、不斷擴大產品的市場占有率， 以期取得豐厚利潤回報，培養自己品牌忠誠的消費者的一種戰略選擇。簡而言之，品牌戰略關系到一個企業是否能實現可持續發展，它是一種將自己品牌作為最重要的競爭資源，以獲取差別利潤的經營策略，在目前國內競爭激烈的市場條件下，產品、技術乃至管理上的一些方法都難以成為一個企業最重要的核心競爭力，而一個企業的品牌一旦被消費者認知并且能夠深入人心，在消費者心中留下良好的影像，就能夠自然地形成市場效應。在相同的情況下，消費者必然會去選擇自己熟悉并且信賴的產品，這是心理學上普遍存在的心理現象，品牌價值的建立可以提高人們對企業產品的忠誠度，有效的回避惡性的價格競爭，贏得健康的可持續發展，使得企業可以獲得更大的經濟和社會效益。

2.房地產經營開發中實施品牌戰略的意義

在品牌和品牌戰略對于目前的國內房地產企業有著巨大的重要意義，在某種程度上來說，未來的國內房地產行業的競爭，就是房地產企業品牌的競爭。

第一，實施品牌戰略對于房地產企業自身來說，是進行可持續發展，構建百年老店不可獲取的條件之一。具體來說，實施品牌戰略是有利于房地產企業資金的周轉。眾所周知，房地產行業是一個對資金周轉要求非常高的行業，而房地產企業一旦擁有自己的品牌之后，通過品牌效應的輻射，其樓盤銷售往往可以加快速度，這樣就可以加快資金的周轉，而資金的周轉一旦加快，在某種程度上來說，則是在節約成本，因為我們知道目前房地產企業的資金很大程度上來自于金融貸款，而這些貸款一般利息不菲，而通過加快資金周轉，則可以加速還款，則某種程度上起到了節約資本的作用。此外，就大環境來說，房地產企業實施品牌戰略也是符合國家的宏觀政策導向，構建新的社會市場經濟環境重要的一環。

3.房地產經營開發中的品牌戰略的構建

對于一個企業來說，產品的質量是靈魂，品質是生命，對于房地產企業來說，則更是如此，想要建立一個優質的房地產品牌，必須保證產品的質量過硬。房地產企業的主要商品是住宅，對于消費者來說，住宅者本身的質量自然是其關注的重點，而小區的環境及配套設施，也是消費者重要考察的對象。對于房地產企業來說，一定要深化內功，時時刻刻將住宅的品質和消費者的需求放在第一位，只要做到這點，才能夠為樹立優秀的房地產品牌打下堅固的基礎。在國內房地產市場競爭日益殘酷的今天， 房地產綜合品質的提高是一個房地產企業品牌構建的基石。此外，在實施建立品牌戰略的過程中，要注意營銷手段的創新。一個好的樓盤，其定位與營銷手段是非常之重要的。企業必須破除陳舊觀念的束縛，樹立前瞻理念，勇于創新，根據實際情況不斷改變營銷手段，重視品牌定位，強化品牌意識，樹立現代化的營銷理念。第三就是要樹立良好的企業形象，積極參與公益事業，在各種突發事業中要勇于將企業的形象展示出去，為了達到這一目的，企業領導者可以在適當的時候導入CIS（企業形象識別系統），構建一個完整而清晰的企業形象。

當然，房地產企業在實施品牌戰略時還需要注意其他方面，如注意構建和諧的企業文化，注重軟實力和硬實力的同步發展和提高，最后還要注意品牌的構建要循序漸進，不能急于求成，要分階段來逐步展開，這樣才能取得成功。（作者單位：南寧市建筑安裝工程有限責任公司）

參考文獻：

[1]毛平文，段朝程.房地產開發中的品牌價值與品牌戰略[J].科技廣場.2011（02）