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第1篇：房地產運營策略范文

【關鍵詞】房地產企業；全面預算；可持續發展

近些年來，隨著人口的持續增長，我國的房地產行業抓住了發展機遇，在發展過程中取得了一系列十分優異且可喜的成績，我國的房地產行業逐步鼎盛階段，房地產行業的發展給我國帶來了巨大的經濟效益和社會效益。同時，房地產行業是具有綜合性的長鏈條產業。隨著房地產行業的持續發展，在一定程度上帶動了與之相關的行業的發展，例如建材行業、金融行業以及很多的服務性行業，在一定程度上加大了人們的消費能力。由此，我們不難看出，房地產行業對我國的經濟發展和社會主義各項事業的建設具有十分深遠的現實意義。但是，隨著房地產行業的深入發展，我國的房地產企業在發展過程中陸續的出現了各種各樣的問題，其中，房地產企業在實行全面預算過程中存在的問題比較嚴重，文章就目前我國房地產企業中運用全面預算的現狀及存在的問題進行了系統的分析和調研，并針對如何提高房地產企業運用全面預算管理的有效性提出了幾點建議。

一、全面預算的概況

全面預算（comprehensive budget）指的就是在企業發展的既定期間內，對企業發展過程中的各個部門、各項經濟活動項目所需要的資金進行總體上的估算和預計工作。隨著我國經濟的發展，越來越多的企業在發展過程中開始運行全面預算管理對企業的財務進行管理，企業在發展過程中通過運用全面預算對企業的經濟活動進行事前的預算，在企業的財運運行過程中進行有效地監督和管理，并且在事后開展相應的審核和追溯評定工作，促進企業發展戰略目標的實現發揮著十分重要的作用。

二、目前我國房地產企業中運用全面預算過程中存在的問題

（一）對全面預算的重要性認識不足

近幾年，我國的房地產企業發展勢頭十分強勁，除去在生產過程中的成本投資，房地產企業在發展過程中獲取的經濟效益和社會效益隨著我國房價的持續上漲也隨著持續走高。部分的房地產企業管理者并沒有認識到全面預算對企業財務運行的重要性，認為全面預算等方面的管理都是一些理論上的管理，沒有實際的效用，即使在企業發展過程中實行了全面預算，也并沒有給予適當的投資和關注，混淆了全面管理和財務管理的概念和作用，對全面預算的執行情況的監督和管理力度過于薄弱，使房地產企業的全面預算管理流于表面化、形式化。

（二）缺少健全的全面預算制度

眾所周知，房地產行業屬于高投資、高收益、高風險的行業，無論是在生產還是銷售過程中都需要大量的資金支持，在供求關系正常的情況下，房地產企業的每一個項目所獲取的利潤都十分可觀。同時，房地產企業與其他的企業不同，房地產企業可以適時的對房價和項目開盤的時間進行調整致使很多的房地產企業在銷售淡季經常出現捂盤待售和屢次調整房價的現象，這就使全面預算在一定程度上遭到了架空，在一定程度上限制了全面預算的實際效用的發揮程度。房地產企業對全面預算的編制和管理不夠科學、嚴謹，在很多方面還存著明細的漏洞和不足，將全面預算主要運用在了控制生產成本方面，極有可能影響房地產項目工程的施工進度和施工質量，無法確保商品房的安全性、適用性和耐久性，打消了人們的購買欲望，雖然在一定程度上降低了生產成本，但同時也降低了銷售收入和利潤，不利于房地產企業的健康持續發展。

三、提高房地產企業中運用全面預算有效性的相應措施

要想從根本提高房地產企業中全面預算管理的有效性，就需要對房地產企業的各個部門及各個環節進行監督和管理，確保各個部門之間的協調發展，最終形成房地產企業生產過程中的現金流數據，對數據進行科學、合理的研究和調研后，找出差別點，提高全面預算管理的有效性。

（一）編制健全的全面預算制度

全面預算制度是管理人員在房地產企業發展過程中的工作依據和行為準則，因此，在編制全面預算制度時一定要以房地產企業的戰略為出發點，根據企業的生產經營戰略目標編制促進企業發展的長期預算和短期預算，一定要確保全面預算制度的科學性和嚴謹性。加大房地產企業領導對全面預算重要性的認識，確保全面預算的編制符合房地產企業現實需要，當完成全面預算編制后，對預算制度進行全面的分析和探討，確保施工人員和銷售人員能夠積極的參與到預算制度的編制和審查環節當中。在房地產企業中運用全面預算的同時，對企業中的所有部門進行統一的、規范的權利、責任、利益三者之間的明確劃分，有效的避免因部門在生產過程中由于工作任務重疊或沖突而引發的相互扯皮的現象，為房地產企業工程項目的順利施工提供保障。

（二）強化全面預算制度的執行性

為了提高房地產企業全面預算的有效性，除了需要制定健全的全面預算編制之外，還需要強化全面預算執行性，加大房地產企業中運用全面預算的執行情況的監督和管理力度，一旦在全面預算執行的過程中發現問題，需要及時的采取相應的調整和補救措施，強化全面預算制度的執行性，將預算的調整權集中在房地產企業本部，無論是在房地產項目的施工過程中還是在房地產項目的銷售過程中，任何部門和管理人員都不能隨意的對全面預算進行干預，需要經企業本部同意后，才能按照相關的規定進行調整和修改，使全面預算制度與房地產企業的戰略目標保持一致性，充分發揮全面預算對房地產企業生產經營過程中的監管和引導作用。

四、總結：

總之，全面預算是一項十分復雜、繁瑣的長期工作，更是一項系統的工程，目前，我國房地產企業中的全面預算制度還不夠成熟和完善，還需要在運用過程中不斷的進行補充和完善。房地產企業在運用全面預算同時，需要從實際出發，結合市場的需求設計出符合企業發展特點的全面預算管理制度，促進我國房地產企業的健康持續發展，為我國的經濟發展和社會主義建設提供保障。

參考文獻：

[1]李國蘭，李孝林.內部報告控制——睡虎地秦簡中內部控制方法之三[J].會計之友，2010（13）.

[2]閻麗娜.對全面預算管理如何提升企業集團經營效益的思考[J].財經界（學術），2011（16）.

第2篇：房地產運營策略范文

關鍵詞：商業地產；項目運營；創新

一、商業房地產的主要特征

1.運營組織方式不同

商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。

商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。

2.運營系統的設計方式存在著差異

在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。

二、商業地產運營管理模式的創新

1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜

人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。

同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。

世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。

3.與現代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。

同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮

商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。

商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。

三、商業房地產運營管理模式的應用

1.統一管理的運營管理模式

市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。

2.需要和零售相結合

零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。

四、商業地產項目運營管理模式的實際意義

商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。

商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。

我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結束語

商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。

參考文獻：

[1]杜鵑.大型商業地產運營管理研究及應用[J].蘇州大學，2010.

第3篇：房地產運營策略范文

關鍵詞：房地產；企業；創新；對策

中國房地產業經過近些年的飛速發展，取得了舉世矚目的成就，加快了城鎮化進程，為推動經濟社會發展發揮了重要作用，做出了重要貢獻。但隨著房地產開發規模的急劇擴大和土地房屋價格的持續攀升，房地產業的問題與矛盾也日益突出和尖銳。在目前中國，住房問題不僅僅是一個經濟問題，更是一個社會問題，而且被賦于過多的政治含義。目前住房領域的一系列問題已經成為中國經濟與社會發展的重大挑戰，尤其集中在土地儲備與供應、開發融資和開發模式三個主要的環節。由于融資渠道的單一，為支付高昂的土地和開發費用，大多數開發企業向銀行大量貸款，使得金融機構積聚了相當高的金融風險，而隨著金融信貸政策的收緊，房地產企業不斷陷入開發融資的困局，直接造成待開發土地的大量閑置。目前國內開發企業多數充當全能開發商的角色，通過壟斷產業鏈而獨享超額利渴但在產業鏈的各環節如土地儲備、在建工程等環節沉淀了大量資本，容易引發財務風險。在當前房地產企業面臨高財務風險、高市場風險、高政策風險的情況下，應當突出做好房地產開發創新，通過創新增強企業競爭力，促進企業可持續發展。而房地產企業創新主要是房地產開發理念、項目定位、產品設計、營銷和物業管理等方面的創新。

一、創新房地產開發理念

在房地產開發項目上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合區域經濟、當地社會文化、當地政策等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。住宅開發過程的創新首先應是開發理念的創新，然后才是規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。開發理念創新是本、是綱，其他創新是末、是目。

房地產開發理念創新可以有以下兩個不同的思路。一方面，可以從轉變開發商自身定位來創新。一個好的開發商決對不是簡單的建一棟樓、完成一個開發項目。他們可以是城市運營商，如萬達通過萬達廣場，華潤通過萬象城，龍湖通過西城天街、北城天街等城市綜合體的開發。通過這些城市綜合體的修建，不但實現了項目的開發，而且實現通過這些城市綜合體完善了城市的功能、提升了城市的商業水準；其次、每個城市綜合體帶來6000～7000個就業機會，這符合中國國情。最后、一個城市綜合體開業以后每年有幾千萬甚至過億的稅收，對當地的經濟和社會發展有利。房產企業可以通過這種對自身定位的轉變，通過綜合考慮企業利益、社會利益來實現開發理念的創新。另一方面，可以沿房地產開發的產業鏈來創新，如縮短或延長產業鏈的方式。我們可以從SOHO中國和萬達在開發商業地產過程中采取的不同策略得到啟示。清華大學國際商業地產運營商辦公室首席專家朱凌波認為，國內主流的商業地產模式有兩種：一種是不斷縮短產業半徑做減法，另一種是不斷加長產業半徑做加法。前者如SOHO中國，只針對企業自身的強項做產業鏈中的一小部分，如產品的定位和設計；后者如萬達，不斷加長產業半徑做加法。萬達在商業地產開發完成后，由于沒有成熟的專業投資者進入，也很難找到專業的商業管理公司接管，最后只能自己來完成招商和運營。這種通過延長產業半徑的加法，“被動式成熟”，最終形成了萬達“全程運營商”的定位，成為了別人無法簡單復制的“萬達模式”。

二、創新房地產項目定位

只有明晰的項目定位，才有明確的房地產規劃設計，才有產品的創新。而產品定位的創新可以從以下幾個方面來實現。首先、開發商應當認真研究消費者行為和心理，清醒地認識到房地產開發不等于鋼筋加水泥，開發商應由賣房子向賣生活方式轉變。在滿足買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力、激發消費者的購買欲望。其次、開發商應意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位，也就是通常所說的“圈層”。最后、產品定位還應根據市場調研情況和項目的位置、項目的目標客戶確定產品的主推內容。如主推教育做教育地產，還是主推休閑做休閑地產?是主推文化還是主推景觀。通過明晰的項目定位，尋找差異性，從而實現房地產開發的創新。例如筆者曾在的金都房產在各地的項目開發過程中就提出在各個不同城市的項目要以“傳承城市的文脈，體現城市的特質”為要求，避免產品的同質化，避免“千城一面”情況的出現。

三、創新房地產產品設計

房地產產品設計是通過規劃設計、單體設計、景觀設計等體現出來的。房地產產品設計的創新可以具體的從建筑風格、建筑空間、戶型設計、景觀設計、會所與配套設施、四新技術的運用等方面加以體現。在建筑風格上有的企業經過長期的積累已有屬于自己風格的產品，如綠城房產通過八角窗、外立面材料、屋頂構造等處體現處產品的差異性。近幾年來，建筑風格更趨多樣化，住宅建筑風格更呈現出百花齊放、姹紫嫣紅的生動局面。其次，房地產產品設計的創新體現在的空間上的創新，如前段時間流行的LOFT。空間是項目設計的具體形態。優秀的建筑之所以引人入勝或經濟效益顯著，最主要的是在于其空間特色，一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于所創造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內空間、室外空間、地下室空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過程中縝密考慮。空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環境互融是空間序列設計的關鍵所在。再其次，房地產產品設計的創新體現在戶型設計上，雙主臥、“1+1”兩代居等方面的創新不勝枚舉。

另外，房地產產品設計的創新還體現在景觀設計上的創新。如綠城春江花月在景觀布局上的創新，龍湖房產在植物豎向空間和平面布置、植物配種上的創新，北京星河灣在提高植物氣候適應性的創新都很值得學習。最后，房地產產品設計的創新還體現在四新技術的運用上。如筆者曾負責開發的金都?漢宮項目通過室內閉電系統、室內呼梯系統、指紋門鎖等四新技術的運用，提升了小區的管理層次，與周邊的產品形成明顯的差異。

四、創新房地產銷售策略

房地產銷售可以從售樓處、樣板房布置、樓書制作以及促銷策略等方面實現。例如筆者曾在的金都房產在金都華庭銷售過程中將打破傳統的售樓處布置模式，將各種與房地產相關的“四新”技術和設備布置其中，并命名為“人居科技館”，引起市場的極大關注，各地建委甚至專門組織人員到該“人居科技館”參觀考察，取得了很好的展示效果，不但實現了項目銷售的目的，而且取得了良好的社會效益。此外，在龍

湖房產的園林示范區中強調“有生命的園林，比建筑本身更能打動人!”而在樣板房中除了做好室內裝修和軟裝外，還根據各功能區進行生活場景的布置。通過示范區、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，以體驗營銷的方式來感染和影響客戶。

項目促銷策略的創新更是多重多樣，標新立異，舉不勝舉。如提前內部認購、“存三萬抵三萬”；舉辦研討會，邀請國內著名的專家、學者及政府官員到會演講；還有借助“名人效應”、邀請明星到現場，如筆者曾負責開發的金都漢宮項目二期開盤時邀請鳳凰衛視節目主持人主持產品說明會，吸引了當地媒體與消費者的廣泛關注；此外，推出“天長地久計劃”、“無理由退房”、試住等促銷措施，效果良好。

五、創新房地產價格策略

創新房地產產品價格策略，就是要采取有效措施吸引客戶，提高房地產銷售量，擴大品牌影響的策略。當前，在國家提高首付比例的情況下，可以由開發商代借部分首付等方式，它是釋放消費者購房能力、吸引普通民眾進入房地產市場的手段。此外，開發商在銷售時，可以拿出個別單位，以“特價房”的形式進行銷售。通過這種方式不但吸引了市場的關注，而且試探了市場、封殺了價格的下跌空間，又避免了直接降價導致的不利影響。

六、創新房地產廣告策略

廣告策略可以從報紙廣告、電視廣告和其他形式廣告三方面創新。在廣告策略上筆者體會媒體整合的力量比單個媒體的推廣更有效率。由于房地產的地區性和個別性，報紙廣告一般是各地發展商進行樓盤宣傳的主流媒體。盡管電視廣告不是主流媒體，但是由于它的形象生動性，也能在房地產廣告中占有一席之地。而機場戶外、航班雜志廣告是吸引異地消費者和當地高端消費者的有效方式。

此外，一些非常規的廣告宣傳形式能夠起到意想不到的效果。如“游擊營銷”中的街頭廣告派發等。很多人認為這種促銷方式不上檔次，而且懷疑其宣傳效果，認為人們接到這些傳單時，會隨手把它扔掉。實際上，只要項目的客戶定位與該類廣告受眾相匹配，宣傳效果就會很好。如筆者2001年在江西贛州濱江苑銷售中就采用了這種方式，取得了很好的效果，而且這種廣告方式比其余廣告方式節省得多費用。

七、創新物業管理

第4篇：房地產運營策略范文

房地產項目管理是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。在目前宏觀調控頻繁、競爭激烈的市場情況下，房地產買方市場已經形成，消費者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質量的施工已經成為基本需求，客戶對房地產項目提出高文化品位和更優質的服務已經不在稀奇。開發商需與客戶充分交流，考慮消費者對理想房產產品的建議，以獲得項目開發的和諧共贏。這種注重消費者實際需求的房地產開發形式，需要企業充分利用外部資源，提高項目市場響應速度，充分利用項目化管理組織對房地產開發各環節進行有效合理的組織。

二、住宅地產運營全過程管理

從簡單意義上說，住宅地產的運營管理就是成功銷售并使開發企業獲得預期的投資收益。但從現如今的住宅地產運營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運營管理工作。從狹義上來說，房地產運營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。從廣義上來說，房地產運營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。對現在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項目的運營管理甚至整體的開發建設均應以市場為導向，以客戶需求為前提。房地產運營全過程管理是從項目用地的初始狀態就導入房地產運營管理觀念，從最初的項目規劃貫穿于最終的物業管理，結合房地產行業的運作流程、行業特性。房地產運營全過程管理相對于傳統管理手法的最大特點是在于始終貫穿于項目開發的全程，以市場為中心，以消費者需求為導向，以此來指導項目開發和銷售，達到最大的銷售效果。這是一項巨大的系統工程，往往需要開發商利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，對項目的形象設計與產品定位、規劃設計、營銷策劃推廣、物業管理等諸多環節進行計劃及統籌執行。其中涉及眾多繁雜的外部機構，包括市場調研機構、學術機構、各級政府部門、建筑設計機構、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業管理機構等。

三、住宅地產運營全過程管理的實際運用

（1）前期項目規劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調研，進行項目前期策劃定位，并結合客戶需求及市場上同質產品的比較分析，了解項目規劃設計要求，并進行合理的優化布局，充分迎合市場需求。同時，根據目標群體的消費能力，及社區配套需求，結合周邊大商業配套情況，確定商業配套定位，并進行合理布局，及時預留電力、專用管道等各種配套設施，為后續招商提供便利條件。（2）中期項目實施階段。在項目實施階段就可以具體圍繞著銷售的各項準備工作展開。首先，選擇銷售機構，構建基本銷售框架。其次，進行前期物業招標，確定前期物業服務單位。如今物業服務也是客戶選擇房源時重要的考慮因素，優質的物業管理服務，往往更能得到客戶的青睞。最后，進行配套商業招商，使項目本體滿足客戶的基本消費需求，并與周邊大商業形成有機結合。并做到與客戶入住實現同步經營。項目綜合情況確定后，可以通過整合賣點，明確銷售策略，提前進行營銷推廣，為項目提前造勢，達到預熱市場，培育實際消費群體的作用。將房源適時分批次推向市場。（3）后期房地產經營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業主交房入住等工作外。更重要的是售后服務環節。以房屋質量跟蹤、物業管理服務為基本，做好客戶的跟蹤服務工作。另外，對商業配套設施的服務情況進行跟蹤，了解客戶對商業設施的滿意度，并在合適的時機，對配套商業進行合理的調整，進行升級換代。售后的服務工作，雖然繁瑣而復雜，但切實的以服務客戶為出發點，滿足客戶的實際使用需求，往往能無形的為項目提升附加價值，更為開發商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現金房地產市場的消費者時代已經來臨，必須摒棄很多年來在房地產行業內已經形成的一個套路，切實的轉變為以客戶為中心。房地產運營全過程管理以運營管理為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將運營管理理念貫穿于房地產開發、經營、銷售、管理全過程，才能在現如今的房產市場中，占有一席之地。以市場為導向，以遠見制勝。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產開發與經營[M].復旦大學出版社，2010

第5篇：房地產運營策略范文

【關鍵字】房地產；市場營銷；策略

1. 前言

目前中國房地產行業的發展堅持自主創新、推廣創新、技術創新等多方面相結合的創新經驗。但是房地產企業管理在制度建設、融資渠道等方面也面臨一系列問題和挑戰，制約著房地產企業的發展，全方面分析和剖析，企業信息管理發展的關鍵性存在問題，明確價值目標，進行科學的價值選擇，提出我國房地產企業發展的新思路，以創意化促進企業管理新發展。信息化就需要進行人力、物力的投資，由于企業總體趨勢較為落后，1由于企業規模、技術和外部環境等原因，發展速度與發達國家的差距較大，所以企業信息化管理在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業發展陷入困境。所以房地產企業管著們對搞好企業信息建設表現出了種種。

2 目前房地產營銷存在的主要問題

2.1 缺乏有效的市場考察

目前 任何一個企業的發展都是從市場中來，到市場總去。一個優秀的企業始終是以市場為中心，去市場這個大環境謀求發展。房地產企業開發營銷策劃最重要的是要根據市場考察進行分析，科學的考察市場是未來發展和當前形式前景，但是目前我國許多房地產企業在在開展市場考察的時候，深入考察力度不夠，只注意表面材料數據 沒有進行深入分析，只有把握好企業發展的方向，才能使企業更好的發展和生存。

2.2 目標市場的定位不準確

目前我國消費者群體是一個龐大的社會群體，人們在生活收入、文化水平、消費觀點上都存在著很明顯的差異，因此每個消費者在對房地產產品上的都有較大的差異性。房地產企業創新是為了達到項目預期的效果而采取的一種創新性、方向性和決策性活動，對于大多數房地產企業而言，建立符合市場經濟的發展機制。大多數房地產企業都忽略了消費者對產品需求差異的特殊性，進而導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。還要真正的理解信息為管理服務、為經營服務的管理理念，真正認識管理靠科學的工作方法，不讓部分人投機取巧損害房地產企業的利益，這才是信息化的重點。

2.3 企劃創意不合理

建立質量體系，完善市場秩序和交易規則，提高房地產經濟自身現有的基礎和原有的優勢，培育企業管理資料市場，加強對房地產企業信息化市場的管理。加快了企業綜合開發步伐，加2強房地產經濟結構的發展，合理選擇主導企業和主導管理，才能保證經濟結構戰略性調整順利實現,這也是市場經濟結構調整的真正目的，從經濟發展變化來看，市場經濟發展初級階段，市場經濟的基礎在房地產企業相當薄弱，在心里抵觸市場經濟的行為方式。為了適應煙草企業信息化市場，按照擴大規模、完善功能、提高檔次的原則,積極發展多種經營。

3. 提高房地產市場營銷策劃水平的策略

3.1 高度重視市場考察，增強市場預測科學性

市場考察對房地產市場營銷策略起著十分重要的作用，因為市場考察與經濟企業信息化成果的推廣轉化,吸取國外企業信息化成果推廣轉化的有益經驗, 加強企業信息管理的研究，充分發揮自身優勢,積極探索成果推廣轉化的有效途徑和方法，建立高素質的企業信息化管理，圍繞增加企業管理,積極探索房地產商場經濟信息結構。房地產企業信息化不可能簡單走市場經濟的路子，尤其在企業體制很不完善的情況下，增加企業信息化管理的支持力度，以信息化為導向必須瞄準國內和國際兩上市場的需求，加強有特色房地產行業開發力度。強化服務功能，提高服務質量，拓寬服務領域，為房地產行業走向市場鋪路搭橋。目前我國房地產企業不管在國民經濟中還是國際市場的競爭中都屬于弱勢,因此加強具有房地產企業特色的文化活動。只有通過市場經濟機制的調節,房地產企業信息化結構進行戰略性調整,才能合理配置企業資源，強化市場體系建設，努力搞信息化流

3.2 明確目標市場 通。

房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。科學技術的不斷發展，進一步提高專業化分工和協作，加強外部組織結構的完善發展。當前我國房地產企業正處于多元化和全球化趨勢發展，房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。因此，加強提高房地產企業自身現有的基礎和原有的優勢，積極的加大對房地產企業的從組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。在經濟細胞的互補性和多樣性，從根本上優化房地產企業的需求生存需求結構與發展結構，從而使型房地產企業能夠更健康快速的發展。

3.3 企劃設計科學化與藝術化相結合

房地產企劃創意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業的房地產產品，并購買產品。加強建設文化，房地產企業提供保障。在市場經濟條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認識到房地產企業發展存在的問題。通過不斷的深化改革，無論是內3部組織結構還是外部組織結構,有力地推動了房地產企業的發展。及時把握邁向經濟社會時展的新趨勢，而實現管理現代化，既要從思想觀念、組織結構、管理體制等進行深刻的變革，還要學習現代化管理的新概念、新方式，創造出具有房地產企業特色的管理模式，開拓發展市場，才能生存和發展。

4. 結尾

隨著時代的發展，將會有越來越多的人關注房地產市場營銷策略以及應用，并對其作出深層次、多角度地科學分析。房地產企業要正視房地產市場營銷中存在的問題，從企業的自身情況出發，制定符合本企業的生存和發展的策略。

參考文獻

[1]黃湘紅.淺析房地產價格營銷策略[J].廣西城鎮建設,2009（11）. 69-78

第6篇：房地產運營策略范文

關鍵詞 房地產融資 融資渠道 融資策略 分析 選擇

一、前言

房地產行業作為國民經濟增長的主要推動力之一，現已成為我國經濟發展的支柱產業。房地產行業與其他行業相比，具有一定的行業特殊性。例如，具有一定的項目開發周期性，在開發周期內，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發周期。金融業為其提供資金來源，與房地產行業相依相存，共同發展，關系密不可分。

毫無疑問，融資對于房地產企業自身發展來講，是非常重要的，尤其是在當前國家對房地產行業實行宏觀調控政策的背景下，國內各中小型房地產企業均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進行分析，選擇正確的融資渠道組合。

二、房地產企業融資渠道現狀分析

房地產企業融資是指通過一定的途徑，為項目開發籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內源融資，是指公司經營活動結果產生的資金，即公司內部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構成。一種是外源融資，是指企業通過一定方式向企業之外的其他經濟主體籌集資金。目前，國內房地產企業普遍存在內源融資無法滿足項目開發需求的情況，所以大多會轉向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產投資信托基金等方式。

（一）2015年銀行貸款方式現狀

銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。相關數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產開發資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產開發運營的全過程。2016年1月19日，國家統計局公布了《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》。2015年房地產開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產開發企業到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

狹義的銀行貸款資金僅包括房地產項目開發貸款，2015年度共計發放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產項目開發貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。

（二）2015年債券融資方式現狀

房地產企業的債券融資與上市房地產企業股票融資是相似的，通過一個開發項目進行債券融資，總的來說，房地產債券融資是一種專項融資。

2015年以來，房地產企業發債主體不斷擴容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導下，非上市公司參與發債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優質房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發行總規模達到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發行400億元境內債，創房企發債規模記錄；中海發行兩個品種規模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創房企發債利率新低；龍湖首獲批發行80億元境內公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融資方式現狀

房地產的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。截止到2015年年底，我國注冊的房地產企業約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產企業只有137家，2008年金融危機之后，成功在中國A股市場上市的企業僅有4家，2009年上市的有世聯行和南國置業，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產企業。2015年1月，證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩定。在此背景下，房地產行業2015年定向增發規模達到1579億元，同比大幅增長254%。

（四）2015年房地產投資信托基金融資方式現狀

房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化的重要手段，是指通過發行基金受益憑證募集資金，并交由專業投資管理機構運作，該基金募集資產將專門用于房地產行業相關項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態。2015年，面對房地產市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產證券化，實現輕資產運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團分別于7月和11月推出全國首單物業費ABS和購房尾款ABS。天虹商場所持深圳鼎誠物業資產支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權轉讓款人民幣14.5億元，實現了國內市場首單國有不動產類REITs項目最終落地。

（五）2015年房地產行業融資渠道情況

就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。

三、房地產企業融資組合策略選擇

房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產企業處于發展初期則需融資來開發項目；處于發展中期則需要融資來維持項目；發展到一定規模一定階段還需要融資擴大規模。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。

（一）成立初期的融資組合策略

一個剛剛成立不久的房地產企業，要想在激烈的房地產競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產經營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權融資”模式，吸收新的投資者進入，共同拿地開發，進行原始的資本積累。

（二）成長期的融資組合策略

房地產企業不斷地進行項目開發和銷售，此階段將陸續形成資金流回企業，同時隨著項目的開發、廣告的宣傳，房地產企業在當地將具有一定的知名度，行業競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應商的商業信用額度。除了該模式外，還可以繼續采用“自有資金+股權融資”模式，吸引潛在機構投資者和風險投資資金。

（三）成熟期的融資組合策略

房地產企業處于成熟階段，企業的市場競爭力大幅提升，擁有了穩定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業為了進一步擴張市場，占領更大的房地產市場，有條件的房地產企業可以到證券市場公開發行股票或債券進行融資，還可以向房地產投資基金籌資和國外投資基金籌資等。

（四）衰退期的融資組合策略

房地產企業現有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現較大的現金流入，出現資金盈余。但僅靠該盈余又無法進一步擴大規模，此時可以吸收合并其他房地產企業，打開新的市場格局，重新回歸市場。

除了房地產企業的發展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發過程中，項目開發周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協調一致，以保證項目的順利進行。

四、房地產企業應對融資風險的措施

（一）建立多層次的房地產融資策略

我國雖然有多種融資渠道，但根據本文2015年房地產行業融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產行業的宏觀調控政策下，銀行貸款收緊，房地產企業倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產融資體系，為不同層次的房地產企業提供區別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風險。

（二）根據企業資金情況，適時調整戰略方向

根據國家對房地產行業的宏觀調控政策可以看出，現階段國家層面對房地產行業持謹慎態度，房地產開發企業也需謹慎對待新的開發項目，避免過度的市場擴張，控制項目開發風險。房地產行業是國家監控的重點行業，因其與金融體系、國家經濟命脈息息相關，所以房地產行業的發展受國家政策的影響較大，房地產企業應據此調整自身戰略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產處于破產清算的風口浪尖，因其同時在重慶開發8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現斷裂，被迫申請破產保護。

（三）慎重選擇開發項目，注意區域風險

房地產作為不動產，區域位置上的選擇尤為重要。房地產企業不應單純考慮房價預期走勢，而更應該考慮銷售是否受阻，對應區域房地產市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現同比下降，也證明了目前二三線城市房地產市場趨于飽和，若房地產企業繼續進行盲目擴張，將會走進融資難的困境，并出現經營風險。

（四）開發適銷對路產品，加快房款回收速度

房地產作為一種產品，最終將會體現其產品屬性，只有生產適合對應人群居住的產品，消費者才愿意購買。房地產企業在開發前期，需進行市場調研，了解消費者真正的需求，開發適銷對路的居住產品。另外，房地產企業需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業營運現金，降低融資風險，擺脫融資困境。

五、結語

當今房地產企業的融資方式越來越多，企業可以根據自身發展和資金需要，進行融資方案組合的設計，主動進行房地產金融的發展和創新，由單一融資模式轉向多元化、多層次的融資體系。房地產企業融資渠道策略的選擇，也要與房地產企業的發展階段相適應，不同的發展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產企業的發展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業發展注入血液，企業有了良好的發展才能形成良好的競爭力，最終促進房地產行業的良性發展。

（作者單位為重慶樂信實業集團有限責任公司）

參考文獻

[1] 焦文艷，侯博亞.房地產投融資渠道分析[J].企業技術開發，2011（11）：28-31.

[2] 呂連菊.我國房地產企業融資渠道分析[J].安徽商貿職業技術學院學報，2013（3）：36-39.

[3] 王春華.我國房地產企業融資的突破與創新[J].中國房地產金融，2012（2）：14-16.

第7篇：房地產運營策略范文

關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證

前言：

房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。

1.房地產行業涉稅特點

房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。

通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。

3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃

對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。

3.1準備階段

我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。

3.2開發階段

房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。

4.總結：

綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）

參考文獻：

[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57

第8篇：房地產運營策略范文

【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；發展戰略

一、國家宏觀調控下房地產開發企業的現狀與問題分析

（一）房地產投資迅速擴張，造成熱點地域房地產價格過快增長

當前我國房地產在局部地區存在過熱發展的局面，因此價格增長過快的現象影響了房地產業健康穩定發展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區房地產價格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會經濟健康科學穩定發展。發展房地產行業需要和國家經濟發展總體目標結合在一起，形成動態發展機制，全面提升房地產行業社會效益，為國家經濟社會發展做出重要貢獻，對社會經濟發展會產生重要的影響。從近幾年全球經濟的發展情況看，全球經濟發展處于放緩的狀態，但是我國經濟仍然實現了8%左右的高增長率，其中投資貢獻率已經達到4%左右。我國正處于產業結構調整的關鍵時期，房地產投資占整個固定資產投資的比重呈現上漲的態勢。因此從一定程度看，彌補了傳統產業投資下降對整個經濟增長的影響。從總量情況看，我國房地產行業發展需要進行多方面控制。從我國房地產發展過程中的投資熱點分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產業投資的過度集中局面，導致了局部地區出現房價過快增長的態勢，地產巨頭圈地的現象經常發生，導致地價越抬越高，勢必導致區域性房地產價格增長過快的現象。

（二）房地產企業主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態

從我國房地產政策優化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉變，形成戰略發展新局面。從我國房地產企業發展情況看，能夠公開發行股票融資的企業很少，一共只有300多家，只占到房地產企業總數的1%。股東融資對很多房地產企業來說只是一種奢望。因此房地產企業發展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產企業在中開發期依靠開發信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發商主要是利用按揭資金滾動開發。當前銀行資金占整個房地產資金鏈的比例達到70%。從整個融資理財角度分析，高收益性企業如果采取大量債務融資模式，可以形成避稅效應，對整個企業的協調發展是有利的。但是企業在發展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業的發展會受到重要的影響。當前央行加強了房地產信貸管理的力度，因此對房地產企業的開發進度、開發周期、購買力、授信額度、開發區域、經營資金和銷售價格都會產生一定的影響，因此房地產企業的正常經營同樣會受到影響。

（三）我國房地產企業起步時間較短、內部治理結構需要不斷完善

我國房地產行業經過十幾年的發展，因此現代企業管理制度還存在不完善的地方，需要在發展過程中不斷總結經驗，提升房地產企業的科學發展水平，才能真正保證行業處于健康穩定的發展狀態。我國房地產企業內部治理結構不完善，是當前距離現代企業管理制度、海外資金和資本市場要求最遠的一個行業。房地產企業以往單一依賴銀行債權式資金支持，因此股東和股權觀念薄弱，內部幾乎都是專權式和封閉式管理。房地產企業封閉式發展過程中存在不同行業的企業進入房地產領域，因此房地產項目的產品定位、市場調查、規劃建設、營銷策劃、園林景觀、物業管理等方面都要借助專業的力量，此種發展模式對房地產企業健康穩定發展會產生一定的影響。

二、國家宏觀調控下房地產企業發展的戰略重點分析

在全球經濟處于大調整的關鍵時期，我國城市化和工業化進程在加快，這為房地產企業快速發展提供了新的機遇。我們不僅是未來城市的開發建設者，同時也是未來城市和地域空間的設計者，房地產企業在發展過程中不僅給人們提供實物資產和價值載體，同時還需要提供一種全新的生產生活方式，最終還需要提供一種的新技術。

（一）房地產企業需要屬于城市運營商的意識

房地產企業在發展過程中需要樹立為城市建設服務的思想，從當前來看，能否經營好城市的土地是城市科學發展的關鍵。因此房地產企業與城市經營之間產生了關系。我國房地產企業在此過程中獲取難得的發展機遇，同時也面臨嚴峻的考驗。城市運營商是市場和政府之間不可缺少的中間環節，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進行區域統一性規劃和布局。通過整合各個房地產開發商在經營、投資等商業模式打造一個新的區域城市，對整個社會經濟發展會產生積極的影響。房地產在國家宏觀調控政策的影響下需要把發展模式向城市運營轉變，最終把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而保證房地產開發企業獲取更多的發展空間。當前房地產企業的發展處于一個關鍵的時期，樹立經營觀念超前的意識，可以為企業帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產開發商在競爭過程中會處于劣勢地位。

（二）宏觀調控下房地產企業需要實施低成本、規模化發展戰略

房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴露的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。因此房地產企業

在發展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發揮規模發展的優勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業健康穩定發展。

（三）宏觀調控政策下房地產企業運營模式實質性轉型

我國房地產企業發展過程中需要像家電、電訊等開放式行業發展一樣，實現資源的有效整合，通過向資本專業力量和金融領域靠近和溝通，可以真正實現開發商向投資商和企業家方向轉變，發揮房地產行業的優勢，推動運營模式轉變，為企業提升核心競爭力，優化投資發展環境具有十分重要的意義。在國家宏觀調控政策影響下，房地產企業需要進行一次大的改革，提升企業抗風險能力，同時需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時需要高效利用信息化手段，發展信息化技術和資本。新經濟的本質是信息與資本的完美融合，房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要發揮技術手段優勢，建立完善的資金流和信息流推動行業健康穩定發展。

（四）宏觀調控政策下房地產企業需要運用品牌開拓市場

房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經營活動，通過建立新的技術、資金、市場、客戶、成本等管理運營模式，實現信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產企業在項目實施過程中需要注重小區生態環境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優質的品牌項目。房地產企業在發展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規劃的基本方向，房地產行業發展需要和國家的戰略仿真緊密結合在一起，從而能夠創造出更多的精品房源，為整個社會經濟發展奠定重要的基礎。

參考文獻：

[1]李錚.宏觀調控下房地產行業的新特點及未來發展趨勢[J].金融經濟，2011，（18）.

[2]蔣元平，鄒顏昭，李源，胡曉炎.荊州市房地產現狀分析及發展趨勢研究[J].中國西部科技，2008，（8）.

[3]肖元真，顧鳳惠，王菊英.宏觀調控對我國房地產業發展的影響研究[J].河南金融管理干部學院學報，2007，（1）.

第9篇：房地產運營策略范文

關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理

我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。

一、房地產企業財務風險的概念

風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。

二、房地產企業財務風險的內容

房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。

三、房地產企業財務風險的管理策略

（一）在籌集資金方面的風險管理

在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。

二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。

（二）對投資方面的風險管理

為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

（三）在房地產企業運營中的風險管理

在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。

（四）在房地產企業資金分配方面的風險管理

針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。

（五）房地產企業內部制度對財務風險的管理

房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結論

房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。

參考文獻：

[1]曹陽.基于風險定位的房地產企業財務風險預警研究[D].哈爾濱理工大學，2014.

[2]石夢娜.我國房地產企業財務風險控制研究[D].武漢理工大學，2013.

[3]許璐.房地產企業財務風險預警管理研究[D].武漢理工大學，2012.

[4]王萌萌.房地產企業財務風險評估與防范研究[D].青島科技大學，2016.