前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產行業內部審計主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產行業內部審計范文

摘 要 本文首先介紹了房地產企業內部控制建設的必要性，提出了有效構建房地產企業內部控制的對策，希望為我國房地產企業在當前形勢下完善內部控制體制建設提供借鑒和參考。

關鍵詞 房地產 企業 內部控制 必要性 對策

當前，隨著國家管控力度加大和行業競爭日趨激烈，我國房地產業步入了微利時代。這些年來，房地產企業飛速發展，迅速成為了國家經濟的重要成分。縱觀我國房地產企業的發展過程，其中內部的控制是非常重要的。隨著現代經濟的不斷發展，房地產企業也越來越受到重視，一時間企業內部控制也成為了熱門話題。

一、房地產企業內部控制建設的必要性

房地產企業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，不但數量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經濟的晴雨表。房地產企業穩定發展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產企業有關的企業才能帶動發展，為國家創造更多的財富價值。為了保持正常運轉和良性循環，房地產企業建立和完善其內部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，降低企業內部的監管成本，以最小的耗費獲取最大的經濟效益，提高房地產企業在市場上的競爭實力。

（一）房地產企業受外部環境影響較大，建設有效的內部控制能夠抵御風險。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡；此外房地產經營成果不僅受經濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。

（二）有效構建房地產企業內部控制建設是建立現代企業制度的內在要求。為適應房地產企業發展需要，企業規模不斷擴展，因此對從業人員、資金投入、財務管理、人力資源管理以及相關機構配置都隨之進一步發展，以適應不斷發展的社會經濟，以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡。

二、有效構建房地產企業內部控制的對策

（一）強化對內部控制的認識。對內部控制建設認識的缺失是我國房地產企業內部控制薄弱的根本原因。當前我國房地產行業正處于發展的重要時期，房地產企業管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認識到企業內部控制建設對企業的重要作用。針對這種情況，我國的房地產企業必須強化認識。一方面需要企業的管理者認識到內部控制建設對企業的重要作用，帶頭執行企業的內部控制措施。另一方面還需要企業加強相關的培訓和教育，通過培訓教育讓企業的所有員工了解到內部控制建設對企業長期發展的重要作用，引導所有員工積極參與到企業的內部控制建設過程中。

（二）完善規章制度建設，合理設置崗位。完善的規章制度建設以及合理的崗位設置是企業內部控制的基礎。在當前房地產行業發展形勢之下，房地產企業關注的是外部市場的擴大，很多房地產企業并沒有將管理的重點放在內部體制建設，這就會導致企業規章制度建設薄弱，內部崗位設置不合理，嚴重的影響了企業內部控制體系建設。針對這種情況，房地產企業必須完善規章制度建設，利用完整的內部規章制度來約束員工的行為，規范企業內部業務處理。另外，企業還需要依據權責對等以及不相容崗位分離的原則合理的設置內部崗位，防止部分員工擁有超過其職責的權限，保證企業內部的相互制約平衡。

（三）強化內部審計和監督，健全企業績效考核體系。完善的內部審計和監督是企業內部控制的保證。目前我國大部分房地產企業在快速的發展過程中并沒有完善的內部審計和監督機制，很多的內部審計和監督工作都由財務部門完成，內部審計工作的主管人員甚至直接由企業的財務部門主管人員兼任，不能嚴格的執行內部審計和監督職能。因此，我國的房地產企業必須在企業內部設立獨立的內部審計和監督部門，定期對各分子公司的經濟業務進行審計和監督，維護股東的利益。另外，房地產企業還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導員工積極參與到企業的內部控制建設之中。

（四）完善企業風險管理。風險管理是企業內部控制的重要組成部分。構建完善的風險管理體制是房地產企業強化內部控制建設的重要目的，針對當前我國房地產企業在風險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發展速度的同時兼顧企業財務安全。目前我國的房地產行業處速發展時期，企業發展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業需要在保證發展速度的同時考慮到企業財務安全，降低企業的財務成本和風險。第二，建立完善的風險預警機制，在風險發生之前采取可行性的措施規避風險。第三，完善企業內部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風險的發生。

（五）建立健全信息溝通系統。建立健全信息溝通系統對提高內控制度的效率和效果作用很大，房地產企業應當建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進行有效的溝通，使內控制度在企業內部順利的建立并落實。房地產集團企業應當建立包括集團內部各個企業之間重要經營活動的信息溝通系統，進行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網路化的管理新模式，使集團公司內外部各個分子公司和各個部分之間實現有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產集團企業還應當建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內部控制中發現的問題能及時的反饋到集團公司，及時的采取相應的健全措施。

三、總結

總之，房地產企業隨著社會經濟的發展在飛速發展著，當然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產企業要想很好地解決這些問題，就應該重視內部控制建設的有效性。強化房地產企業的內部控制管理，對于房地產開發事業的改革發展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產企業應該積極的重視內部控制問題，也應該積極的研究如何提高內部控制的有效性。只有提高了內部控制管理水平，才能更好地面對房地產企業未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻：

[1]杜汝芳.試論房地產企業內部控制制度的建立.商業經濟.2011（11）.

第2篇：房地產行業內部審計范文

關鍵詞：房地產開發企業；內部審計；舞弊

中圖分類號：F239.4 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當前我國房地產開發企業內部審計存在的問題

我國的內部審計是在20世紀80年代以后發展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規的出臺表明我國推進內審工作的決心。《內部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關于內部審計工作的規定》緊隨其后。進入21世紀以來，《內部審計具體準則》和《內部審計基本準則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的發展。但改革開放以來，我國才大力發展市場經濟，并沒有給企業內審的發展創造良好的客觀環境，尤其是新近發展的房地產行業，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內審機構設置。在大多數西方發達國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和發展起來的，其機構設置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發達國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干涉，獨立性很強。但我國大多數企業的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監察廳。這表明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。

（二）內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業的管理內容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設計、招投標、成本控制管理，每個階段都需要多學科多專業知識的相互配合。所以，作為房地產企業的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，而且其知識構成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業的管理體系產生漏洞。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業內部財務系統，但由于專業知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識結構；還有不少人既沒有接受過完整系統的專業訓練，又缺乏必要的生產經營管理經驗，內部審計就難以發揮其作用。

（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。

（四）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。

（五）房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。

二、加強房地產開發企業內部審計相關對策

（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度

第3篇：房地產行業內部審計范文

關鍵詞：房地產 內部審計 價值增值 措施

內部審計產生于資產的所有權與經營權的分離，所有者與經營者屬受托關系。它通過對企業內部各職能部門及其經濟活動的監督、評價和咨詢，起到堵塞漏洞、增收節支、加強管理、降低風險、提高經濟效益的作用。

一、內部審計向增值型審計轉變

“內部審計是一種獨立、客觀的確認和咨詢活動，旨在增加價值和改善組織的運營。它通過應用系統的、規范的方法，評價并改善風險管理、控制及治理過程的效果，幫助組織實現其目標。”從國際內審協會對內部審計的最新定義不難看出，判斷內部審計是否取得成功，一個重要標準是其服務給企業提供的價值，它是內部審計職業未來發展的方向，預示著內部審計工作重點的轉變，逐漸從傳統的財務型審計向管理型、增值型審計發展。

房地產行業投資大，地域分散，市場競爭激烈，存在風險高、管理難度大的問題，內部審計要適應行業發展趨勢，不能局限于財務審計，將工作重點轉向于事前的風險評估與控制，全過程把控，充分發揮內審作用，為企業創造利潤，為社會創造財富。

二、內部審計價值增值的分類

內審部門通過采取系統化、規范化的方法來開展監督、評價、保證和咨詢活動，將有價值的信息以咨詢、建議、書面報告或其他形式呈現出來，為項目開發決策和管理提供幫助，從而實現其價值增值。內部審計的價值增值可分為：

（1）直接性增值：通過查錯揭弊的財務審計，堵塞漏洞，挽回損失。當審計成本小于挽回的損失時，企業價值相應增加，這是內部審計創造的直接價值。

（2）間接性增值：內部審計還會產生“威脅價值”，即無論內部審計是否發現了問題，但因內部審計機構的存在，客觀上對項目開發管理者和職能部門產生潛在威懾作用，使他們知道因為要不斷地接受內部審計的監督與檢查，不得不維持良好的內控系統和工作秩序，努力改善工作績效。這種被動的“自律”行為客觀上增加了企業價值。

（3）可計量性增值：指可直接以貨幣為單位進行計量，這些成果可直接增加企業的經濟效益，如經濟合同審減額，成本控制額，不當銷售折扣，舞弊額度，提前付款，延遲收回代墊款，損失浪費金額，不合規報銷等。

（4）不可計量性增值：指當期內無法用貨幣進行計量的審計增值，具有保證項目開發有序進行、提高項目管理水平、完善內控制度、堵塞漏洞、挖潛增效的作用。如項目開發各階段風險評估、流程優化、內控制度薄弱環節及改進措施的建議、業務咨詢等。

三、房地產開發企業內部審計價值增值的措施

房地產開發業務復雜、牽涉面廣，從資金籌集到土地采購、前期策劃、項目招標、工程管理、房產銷售、售后服務等，內審人員要不斷更新知識結構，從以下方面采取措施，對房地產開發全過程進行全方位的監督、評價和咨詢，降低項目開發風險，提高開發效率，實現內部審計價值增值：

（一）內控制度

（1）內控體系：對企業內部控制度進行評審，對項目開發風險進行評估，找出內控制度的缺陷和薄弱環節，優化內控流程，完善內控體系。

（2）內控執行：全程監督和評價內控執行情況，發現內控執行過程的偏差，查清產生的原因，分析造成的影響，提出強化措施，防范和化解項目開發風險。

（二）資金管理

（1）資金籌集：關注籌資渠道，評價其風險及經濟合理性；籌資時間和數量能否滿足開發項目的需求，是否存在影響項目開發的情況。

（2）工程付款：審核有無提前付款、多付款、未達條件付款；更要關注有無故意拖延施工單位工程款，進而影響開發周期與工程質量，甚至出現民工鬧事，影響企業聲譽，降低企業在政府、市民中的誠信度。

（三）項目管理

（1）項目前期：審核項目建議書的必要性、可行性研究的充分性；項目定位與成本控制水平，與公司開發策略是否適應；建設規劃、環保和消防等能否滿足國家政策強制性要求；項目開發程序的合法性。

（2）施工單位確定：全程監督施工單位的招標，綜合評價，選擇信譽度高、資金有保障的企業中標，防止掛靠單位低價中標后，施工過程扯皮，影響工程進度和質量。

（3）項目進度監控：通過項目施工階段監控，避免項目管理紊亂，防范投資、安全隱患，加快工程建設進度，提高開發項目投資效益。

（4）項目質量監控：通過施工質量控制與質量保證措施的監控，重點關注工程材料、工程設備和施工機械的質量管理，檢查質量檢驗、質量驗收、質量統計分析等質控體系能否有效運行。

（5）成本控制：在開發項目安全、質量、工期有保證情況下，爭取降低工程成本，特別要關注設計變更的必要性、經濟性，現場收方和工程簽證的程序是否合法、資料是否完備、計量計價是否真實。

（四）材設采購

（1）甲供材料設備：審核材料設備質量、數量、規格是否符合要求，能否滿足項目建設需要；監督材料設備的招標、評標、定標；重視供貨進度與付款情況。

（2）甲指乙供材料設備：審核材料設備質量、數量、規格能否滿足項目建設需要；甲指乙供材料設備的必要性；詢價信息資料及認價情況；供貨進度與付款情況。

（3）乙供材料設備：審核材料設備質量、數量、規格能否滿足項目建設需要；關注材料設備詢價資料記錄和保管、定價的基礎信息資料；核價監督制約機制。

（4）材料設備進場：審核驗收制度有效性；建設、監理和施工單位是否一起現場驗收；抽查驗收記錄，察看記錄準確、完整性；見證取樣和質量送檢；查閱出廠合格證、質量合格證原件；主要材料設備樣品封樣，現場封存情況；重要設備是否按合同約定于發貨前在生產廠內初檢。

（五）市場營銷

（1）營銷宣傳：評審廣告宣傳風險性，用詞是否準確無歧義，有無夸大、溢美之詞，是否與項目開發實情相符；營銷策略推進能否與項目開發進度協調，是否達到預期廣告效果，費用是否超支等。

（2）營銷提成：審核提成方案合理性；提成比例是否恰當，能否有效調動員工積極性，保障銷售任務完成；提成金額計算是否正確。

（3）營銷價格：關注確定價格的基礎數據充分性，價格合理性；是否按批準的營銷價格政策執行，有無未經授權的價格折扣。

（4）認購簽約：房屋銷售認購簽約的及時性，對已認購且長時間未簽約的房源是否采取相應的處置措施；預留房源的必要性，是否按當前市價銷售；退房、換房、更名流程審批，資料的完備性，有無借機倒賣“樓花”賺取差價。

（5）銷售回款：對未按期付款的分期付款客戶，是否通過電話、函件等催促客戶及時繳款；是否督促客戶及時提交完備的銀行按揭資料，業務部門能否有效跟進按揭審批、放款等環節。

（6）售后服務：客戶檔案建立與管理；接待技巧與客戶追蹤回訪情況；產權登記、合同備案、土地證辦理的準確率和及時性。

（六）資產利用

（1）審核資產負債率水平、資產結構是否合理，降低財務風險。

（2）評審現有資產利用的合理性，能否得到高效使用，對不需用的資產是否及時處置。

（七）業務咨詢

充分利用內審人員的專業知識、工作經驗，提供業務咨詢活動，促進項目開發工作有序順利進行，提高開發效率。

（1）提供業務流程優化、完善內控制度的建議。

（2）結合房地產行業法律法規，開展會計核算、稅務籌劃咨詢，減輕企業稅賦，降低納稅風險。

（3）對房地產開發政策和項目進度、質量、成本控制提供咨詢，參與項目開發中遇到的急、難問題的商討會，提出解決問題的參考建議。

（4）把控法律風險，日常法律事務咨詢，對突發事件及時提供法律分析和應對措施建議。

內審人員要適應內部審計和房地產行業發展趨勢，多方面采取措施，強化監控手段，事前把控風險，全程監督和評價，實現內部審計的價值增值，幫助企業完成開發目標，實現較好的投資收益和社會效益。

參考文獻：

[1]賈云潔.從戰略角度談內部審計價值增值策略[J].審計與經濟研究，2009年02期

第4篇：房地產行業內部審計范文

關鍵詞：房地產企業；內部控制；企業風險管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企業風險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業風險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標志著“風險管理時代”的到來。

這一報告從原來的只公布財務報表并且只關注財務報表的可靠性，到現在公布由企業編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務信息擴展到了更廣泛的非財務信息。對主體目標的這種分類可以使我們關注企業風險管理的不同側面。另一方面，《企業風險管理——整合框架》提出內部環境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通和監控八個相互關聯的風險管理構成要素。這份企業風險管理框架涵蓋了內部控制，從而構建了一個更強有力的概念和管理工具。

二、我國房地產企業內部控制存在問題分析

（一）控制環境與目標設定方面

1.尚未形成良好的內部控制文化。內部控制文化包括企業員工的風險觀念、風險內部控制意識和風險管理職業道德等。內部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現的過程。目前房地產企業的依法合規經營意識薄弱，特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內部控制和風險管理的重要性，法律意識淡薄，責任心不強，防范風險意識差。另一方面，房地產行業建設周期長，許多前期形成內部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現。因些內部控制不能直接產生經濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內部控制要增設人員崗位，制定大量規章制度，增加辦事環節和程序，許多房地產企業就認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內部控制是對自己的不信任，容易造成內部矛盾。這也造成了房地產企業對內部控制認識的偏差。

2.人員素質差異。一些員工專業水平不高，識別風險和防范風險的能力有限。內部控制系統發揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經營風險的狀況屢屢發生。另外，由于房地產企業項目部員工流動性比較強，宣傳學習無法系統全面，實施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰略目標。房地產企業不能根據自身實際制定相應的發展戰略和經營目標，盲目追求業務規模的擴展與追求自身經濟利益，無視內部控制中的合法合規控制，違規操作，給行業和社會帶來極大的損失。

（二）事項識別、風險評估與應對方面

1.風險防范意識薄弱。首先表現為盲目追求利潤最大化。有些房地產企業盲目強調利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規模為戰略目標，盲目擴張使得有些房地產企業通過借貸解決大量的資金需求，造成企業資產負債率過高，也就增加了房地產企業到期不能償債的風險。同時高額的貸款利息，增加了企業營運成本，加大了資金營運風險。

2.缺乏風險評估和管理。雖然有些房地產也設立部門對風險進行管理，但設立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風險評估無法發揮預防作用。房地產項目的建設是一個復雜的系統工程，工藝龐雜，在經營過程中，由于不確定因素而導致企業蒙受經濟損失的案件屢有發生，例如，建筑市場中各類責任事故、層層轉包、合同糾紛屢見不鮮，使企業存在潛在風險。

3.風險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產企業的風險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導致了企業不能有效地控制風險，不能及時地對所發生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統。一些業務或管理系統雜亂缺乏科學規劃，各系統之間缺乏溝通和協調，信息往往難以共享，各業務部門根據自身的業務需要，數據采集的口徑不一致，往往會產生誤導的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務，本業務在內部控制方面有何要求，造成越權行為和責任無法落實。第三，執行力不夠。當項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業行帶來了惡劣的結果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執行，使內部控制出現漏洞。

（四）監控方面

這方面主要問題是內部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內部審計規章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監督不嚴，許多房地產企業的檢查只是上級布置，下級應付而沒有認真對待，不能及時發現存在的問題；另一方面一些房地產企業內部審計不足，對內部控制的檢查頻率較低不能與房地產開發的制度更新速度相適應，在一定程度上影響了內部審計的效力。

三、改革我國房地產企業內部控制的措施

（一）創建良好的內控環境

1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現逃避責任，無人承擔的情況。

2.建立強有力的內部控制文化：統一員工對內控制度的認識，使內部控制成為企業內部的自發需要，提高管理者對內部控制的認識水平，將內部控制作為企業的目標。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風險控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對員工的培養：通過定期、持續的業務培訓，內部控制文化以及先進理念的培訓，培養員工的內部控制意識、風險意識，成為高素質高道德的員工。

（二）構建系統的風險識別與應對體系

1.強化會計核算的內部控制系統。防范風險首先要從日常的業務工作做起，有效的防范操作風險，就應該建立完善的會計系統。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開，做到賬實相符；明確各項業務的審批權限，明確責任；健全檔案管理，完善信息系統，及時反映企業的經營狀況。

2.建立動態的風險預警模型。面對復雜多變的房地產市場，要加強對員工的風險管理意識培訓提高他們對風險識別、監測和控制市場風險的能力。同時還要定期與房地產各參與者進行聯系，對各開發程序進行評估，形成一個動態的、能夠持續改進的風險控制體系。

3.建立有效的資金審批機制。規范財務資金審批流程，在審批人員授權的權限范圍內審，完善經濟業務辦理審批手續。

4.完善防范意外風險措施。由于房地產市場競爭的加劇，房價的高低都很難預測，加強意外風險時的預算，這樣可使企業在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。

（三）規范內部控制活動

首先，明確崗位和職責。限制每個人的權限，實施嚴格而明確的職責劃分，堅持不相容職務分離，業務操作過程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權，所有進行業務交易的工作人員都應經過授權，防止越權交易行為。

其次，明晰責任關系。落實交接手續，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責，一旦發生問題，能追究到個人，并可以給成績優秀的員工一定的獎勵，調動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現金，重要空白憑證，業務單據，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業務質量及監控錄像進行抽查。

（四）完善銀行內部的管理信息系統

首先，董事會和管理層有責任完善信息系統，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應該給員工創造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關銀行經營管理過程中遇到的問題和風險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發現問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學的信息分析體系。

（五） 構建科學嚴密的內外監控體系

明確內部審計和監察部門的監督職責，切實做到監管措施落到實處，定期自我檢查。發現內部控制存在的缺陷時應及時改正并上報，使內部監督能夠發揮作用。采取科學的內部審計方法，提高內部審計的作用，并實施責任追究制度，增強個人責任感。

參考文獻：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制問題的探.2009.

第5篇：房地產行業內部審計范文

關鍵詞：房地產企業 內部控制 問題 對策

據權威專家預測，在國家對房地產政策調控的影響下，將來一段時期內，中國樓市“熱也政策，冷也政策”的格局依然顯著。并且隨著房地產企業跨區域、多項目的發展，企業管理的幅度和復雜性大大增加，企業內部遇到的新矛盾也越來越多。面對經濟轉型、內外擠壓、市場競爭加劇的嚴峻形勢，企業必須強化管理內功，從實際出發，做好內部控制。總之，項目的運營管理水平將直接決定項目的最后盈利，項目的運營管理能力，將是企業最重要的核心競爭力之一。

一、內部控制概述

內部控制是現代企業加強管理，提高運營效率的手段和工具，是由企業領導決策層和全體員工必須共同嚴格遵守并努力實施的旨在實現控制目標的整套制度體系。它涵蓋了企業生產整個流程。所謂“控制目標”包括以下四個方面：一是保障房地產企業的運營管理活動合規合法；二是保護企業資產安全，能有效地預防企業貨幣資金、實物資產和無形資產風險的發生；三是保證企業信息特別是財務會計信息的正確可靠和及時迅速；四是提高企業運營效率，有效地控制生產進度，而且講究質量。實踐證明，科學完善的內部控制制度，能對企業職能部門、各個環節進行全程監督控制，促使企業從上到下，所有人員明確目標，履行職責，確保企業生產運營流動規范有序、高效保質地進行。這樣也就從根本上確保了房地產企業健康、穩定和發展，同時實現投資者經濟效益及企業價值最大化。

二、目前房地產企業內部控制存在的問題

目前，不少房地產企業尤其是后起的一些中小房地產企業，內部控制滯后于市場形勢，企業運營中暴露出內部控制的薄弱環節，主要表現在：

（一）企業對內部控制的認識不足

相當一部分企業對建立內部控制不重視。已訂立的制度，往往執行不力，只停留在紙上，得不到認真落實。遇到具體情況，過分強調靈活性，對內控制度置若罔聞，不能做到有法必依，執法必嚴，違法必究。使內控失去了應有的剛性和原則性。

（二）企業內部控制不夠全面，缺少對企業運營活動的整體考量

不能結合本單位的實際情況去制定相應的制度，只是根據一般情況，制定管理制度。控制環境、會計管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個完整的適合本單位的內部控制系統。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機制松散、審計職能弱化等問題。

（三）企業內部監督乏力，風險預警不健全

監督管理應該是企業運營活動的基礎保障，可是很多房地產企業缺少合理的內部監督，實踐中只注重制度的制定，忽視對制度的落實情況的檢查監督。最大的問題就是風險預警機制不健全。某些民營企業，風險預警缺少專業人員，沒有形成完善的風險評估體系，企業一旦面臨某種風險，往往是領導者憑經驗說了算。風險預警人員發言權有限，容易造成決策失誤，以致無法有效地采取相應的風險預警機制，導致企業生產經營風險擴大。

（四）企業內部人員素質參差不齊

所謂“人員素質”是指企業領導層（董事長、總經理等高級管理人員）和企業所有員工的素質。企業內部控制是需要大家一起參加、相互監督、共同制約的一項工作。但是在不少房地產企業，無論領導還是一般員工對企業內部控制制度的領悟和執行水平差異很大。有些領導不能以身作則、嚴格準守內控制度的規定，甚至朝令夕改。有些員工對內控制度態度漠然，事不關已，認為那是領導的事情。企業內部一些負有控制責任的工作人員，思想覺悟和專業知識水平，都有待學習提高，才能滿足新形勢下房地產事業發展的要求。

（五）企業內部溝通不暢

隨著科技的迅猛發展，企業內部控制，已經與信息化結合在一起。企業信息化的發展對企業內部控制尤其重要，特別是一些規模較大的房地產集團企業。然而，實際上要做到這一點并不容易。因為不少企業部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯系和交流，甚至上下級之間也缺少信息通暢的渠道。

三、加強房地產企業內部控制的措施

（一）營造房地產企業良好的內部控制環境

良好的內部控制環境是企業內部控制制度制定及執行的基礎保障。營造構建良好的內部控制環境，必須抓住以下三點：

第一，強化企業領導管理層對內部控制的認識。企業領導者必須堅持把內部控制作為企業管理的頭等大事來抓，認真組織和領導內部控制制度的設計工作，并采取相應的政策措施來保證制度的執行及評價，領導者還必須認識到內部控制的建設不是一勞永逸、一成不變的，隨著企業的發展，市場的變化，新的情況要求企業內部控制要不斷調整完善。

第二，完善企業的治理結構。房地產企業的領導層主要分為董事會、監事會、經理層三個相對獨立的板塊。其中董事會應始終負責內部控制的建立、健全和有效運行，要加強董事會的建設。董事長及其他董事會的成員要懂法規、懂業務、懂行情。在強化董事會在治理結構中的主導作用的前提下，務必要明確董事會、監事會、經理層各部門的職能和權限，形成三角制衡關系，確保企業的決策權、執行權和監督權相互分離，相互制約。

第三，加強企業的文化建設，加大企業內部控制的宣傳力度。通過學習，弘揚誠實守信、愛崗敬業的精神，增強員工的主人翁責任感意識，提高員工的思想品德素質和技術業務素質。在堅持對員工加強正面教育的同時，還注意對企業內部控制制度的執行情況進行定期檢查考核，職權與獎罰結合，實行“有功必獎，有過必罰”的考核原則，激勵企業員工執行內控制度的積極性和自覺性，充分發揮內部控制的管控、監督和制衡作用。

（二）完善房地產企業內部控制體系

房地產企業必須按照本企業的特點以及發展需求，根據房地產項目運營活動的各個環節，設計相應的內部控制制度。這種控制既要覆蓋生產的整個流程，又要善于抓住關鍵，突出重要節點。

1.堅持遵循不相容職務相分離原則

首先梳理企業現有運營流程中不相容的職務，堅持實行授權批準與業務經辦、業務經辦與會計記錄、會計記錄與財產保管、授權批準與監督檢查等相互分離的原則，合理設置崗位，明確各自職權，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監控防線。一般業務要復核，重要業務實行雙簽制，杜絕一人獨立處理業務全過程的現象。

2.建立企業有效的會計控制系統

為了建立企業有效的會計控制系統，企業的財會人員應該致力于完善會計處理程序，應當把經濟業務事項的計量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關人員在處理相同的經濟業務時，能前后一致。這樣形成的會計記錄與財務報表真實可靠。要達到以上要求，一些中小規模的房地產企業當務之急是提高財務人員的素質和能力，建立高素質的財會隊伍。企業要鼓勵并創造條件，使企業的財會人員通過教育和培訓掌握本行業的最新稅收法規，熟悉新的財務準則及新的操作方法，還要掌握工程管理結算、成本控制等方面的知識。

3.加強企業內部審計監督

企業內部監督，通常是通過內部審計來實踐的。實質上內部審計是對其他內部控制的再控制。為了合理設置內部審計機構，充分發揮內部審計在內部控制中的作用，必須堅持兩條原則：一是獨立性原則，二是權威性原則。這樣的審計機構通過定期的和不定期的核查審計，對企業運營中的重大業務事項，對各部門的業務往來，尤其是會計部門的工作進行了有效的管控，做到防患于未然，將問題解決在萌芽狀態，建立了以“查”為主的監督防線。此外，還可以聘請注冊會計師對企業內部控制進行審計。根據審計意見，對內部控制系統進行完善。適應企業發展的需求。

（三）健全房地產企業風險內部控制預警機制

房地產行業是高投資、高風險的行業，開發企業從取得土地、開發經營到開盤銷售等環節都會受到來自企業內部和外部的各種因素的影響。它的特性決定了房地產企業經營中存在著這樣或那樣的風險。因此，房地產企業的經營者要強化風險意識，面對復雜變化的市場不能光憑經驗主觀判斷。企業必須建立由專業人員組成的風險評估預警團隊，健全風險預警評價機制，按照嚴格規范的程序，及時識別預警相關風險，并針對內部控制管理的薄弱環節，對可能出現的風險進行科學的動態的分析和量化預測，把風險控制在適當的范圍內，迅速處理，有效地規避或降低風險，實現生產經營的良性循環。

（四）構建房地產企業內部通暢的信息渠道

房地產企業的信息化建設，應當根據企業內部控制的要求，結合企業生產經營的實際情況，編制內部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡化內部控制過程，打破企業內部各部門、各團隊之間的“門戶”，建設高度集成的信息系統，實現業務流程高度的融合，從而達到信息資源高度共享的目的。企業內部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時交換信息，及時溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業內部信息溝通無阻，而且與企業外部相關單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業經營控制的依據，并能及早識別風險及時預警規避。

總之，房地產企業內部控制的重要作用，越來越被業內人士認識看重。實踐證明，只要運用科學的對策，加大企業內部控制的力度，不斷完善，不斷創新，跟準時代的潮流，適應市場發展的需求，就一定能保障房地產事業持續健康發展。

參考文獻：

第6篇：房地產行業內部審計范文

一、房地產行業會計信息失真的原因

導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

轉貼于

二、房地產行業會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。

隨著社會經濟的發展，會計工作越發重要。房地產行業會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

1、方璇.企業會計信息失真問題研究[J].安徽農業大學學報(社會科學版)，2007(4).

2、關雪.企業會計信息失真及審計對策[J].遼寧科技學院學報，2007(4).

3、啜華.會計信息質量與財務約束機制研究[J].財會通訊，2009(2).

4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學院學報，2010(1).

5、楊翠蘭.會計信息失真的原因及對策的探討[J].達州職業技術學院學報，2006(Z1).

第7篇：房地產行業內部審計范文

一、房地產行業會計信息失真的原因

導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產行業會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

第8篇：房地產行業內部審計范文

一、COSO《企業風險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業風險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標志著“風險管理時代”的到來。

這一報告從原來的只公布財務報表并且只關注財務報表的可靠性，到現在公布由企業編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務信息擴展到了更廣泛的非財務信息。對主體目標的這種分類可以使我們關注企業風險管理的不同側面。另一方面，《企業風險管理——整合框架》提出內部環境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通和監控八個相互關聯的風險管理構成要素。這份企業風險管理框架涵蓋了內部控制，從而構建了一個更強有力的概念和管理工具。

二、我國房地產企業內部控制存在問題分析

（一）控制環境與目標設定方面

1.尚未形成良好的內部控制文化。內部控制文化包括企業員工的風險觀念、風險內部控制意識和風險管理職業道德等。內部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現的過程。目前房地產企業的依法合規經營意識薄弱，特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內部控制和風險管理的重要性，法律意識淡薄，責任心不強，防范風險意識差。另一方面，房地產行業建設周期長，許多前期形成內部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現。因些內部控制不能直接產生經濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內部控制要增設人員崗位，制定大量規章制度，增加辦事環節和程序，許多房地產企業就認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內部控制是對自己的不信任，容易造成內部矛盾。這也造成了房地產企業對內部控制認識的偏差。

2.人員素質差異。一些員工專業水平不高，識別風險和防范風險的能力有限。內部控制系統發揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經營風險的狀況屢屢發生。另外，由于房地產企業項目部員工流動性比較強，宣傳學習無法系統全面，實施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰略目標。房地產企業不能根據自身實際制定相應的發展戰略和經營目標，盲目追求業務規模的擴展與追求自身經濟利益，無視內部控制中的合法合規控制，違規操作，給行業和社會帶來極大的損失。

（二）事項識別、風險評估與應對方面

1.風險防范意識薄弱。首先表現為盲目追求利潤最大化。有些房地產企業盲目強調利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規模為戰略目標，盲目擴張使得有些房地產企業通過借貸解決大量的資金需求，造成企業資產負債率過高，也就增加了房地產企業到期不能償債的風險。同時高額的貸款利息，增加了企業營運成本，加大了資金營運風險。

2.缺乏風險評估和管理。雖然有些房地產也設立部門對風險進行管理，但設立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風險評估無法發揮預防作用。房地產項目的建設是一個復雜的系統工程，工藝龐雜，在經營過程中，由于不確定因素而導致企業蒙受經濟損失的案件屢有發生，例如，建筑市場中各類責任事故、層層轉包、合同糾紛屢見不鮮，使企業存在潛在風險。

3.風險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產企業的風險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導致了企業不能有效地控制風險，不能及時地對所發生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統。一些業務或管理系統雜亂缺乏科學規劃，各系統之間缺乏溝通和協調，信息往往難以共享，各業務部門根據自身的業務需要，數據采集的口徑不一致，往往會產生誤導的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務，本業務在內部控制方面有何要求，造成越權行為和責任無法落實。第三，執行力不夠。當項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業行帶來了惡劣的結果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執行，使內部控制出現漏洞。

（四）監控方面

這方面主要問題是內部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內部審計規章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監督不嚴，許多房地產企業的檢查只是上級布置，下級應付而沒有認真對待，不能及時發現存在的問題；另一方面一些房地產企業內部審計不足，對內部控制的檢查頻率較低不能與房地產開發的制度更新速度相適應，在一定程度上影響了內部審計的效力。

三、改革我國房地產企業內部控制的措施

（一）創建良好的內控環境

1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現逃避責任，無人承擔的情況。

2.建立強有力的內部控制文化：統一員工對內控制度的認識，使內部控制成為企業內部的自發需要，提高管理者對內部控制的認識水平，將內部控制作為企業的目標。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風險控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對員工的培養：通過定期、持續的業務培訓，內部控制文化以及先進理念的培訓，培養員工的內部控制意識、風險意識，成為高素質高道德的員工。

（二）構建系統的風險識別與應對體系

1.強化會計核算的內部控制系統。防范風險首先要從日常的業務工作做起，有效的防范操作風險，就應該建立完善的會計系統。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開，做到賬實相符；明確各項業務的審批權限，明確責任；健全檔案管理，完善信息系統，及時反映企業的經營狀況。

2.建立動態的風險預警模型。面對復雜多變的房地產市場，要加 強對員工的風險管理意識培訓提高他們對風險識別、監測和控制市場風險的能力。同時還要定期與房地產各參與者進行聯系，對各開發程序進行評估，形成一個動態的、能夠持續改進的風險控制體系。

3.建立有效的資金審批機制。規范財務資金審批流程，在審批人員授權的權限范圍內審，完善經濟業務辦理審批手續。

4.完善防范意外風險措施。由于房地產市場競爭的加劇，房價的高低都很難預測，加強意外風險時的預算，這樣可使企業在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。

（三）規范內部控制活動

首先，明確崗位和職責。限制每個人的權限，實施嚴格而明確的職責劃分，堅持不相容職務分離，業務操作過程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權，所有進行業務交易的工作人員都應經過授權，防止越權交易行為。

其次，明晰責任關系。落實交接手續，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責，一旦發生問題，能追究到個人，并可以給成績優秀的員工一定的獎勵，調動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現金，重要空白憑證，業務單據，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業務質量及監控錄像進行抽查。

（四）完善銀行內部的管理信息系統

首先，董事會和管理層有責任完善信息系統，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應該給員工創造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關銀行經營管理過程中遇到的問題和風險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發現問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學的信息分析體系。

（五） 構建科學嚴密的內外監控體系

明確內部審計和監察部門的監督職責，切實做到監管措施落到實處，定期自我檢查。發現內部控制存在的缺陷時應及時改正并上報，使內部監督能夠發揮作用。采取科學的內部審計方法，提高內部審計的作用，并實施責任追究制度，增強個人責任感。

參考文獻：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制問題的探.2009.

第9篇：房地產行業內部審計范文

關鍵詞：房地產；企業；內部；控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)06-0175-02

1有關企業內部控制

企業內部控制是以專業管理制度為基礎，以防范風險、有效監管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關鍵控制點和以流程形式直觀表達生產經營業務過程而形成的管理規范。

企業內部控制主要包括下列要素：

(1)內部環境。內部環境是企業實施內部控制的基礎，一般包括治理結構、機構設置及權責分配、內部審計、人力資源政策、企業文化等。

(2)風險評估。風險評估是企業及時識別、系統分析經營活動中與實現內部控制目標相關的風險，合理確定風險應對策略。

(3)控制活動。控制活動是企業根據風險評估結果，采用相應的控制措施，將風險控制在可承受度之內。

(4)信息與溝通。信息與溝通是企業及時、準確地收集、傳遞與內部控制相關的信息，確保信息在企業內部、企業與外部之間進行有效溝通。

(5)內部監督。內部監督是企業對內部控制建立與實施情況進行監督檢查，評價內部控制的有效性，發現內部控制缺陷，應當及時加以改進。

2房地產企業進行內部控制必要性分析

內部控制是單位為了保證實現經營管理目標，在分工負責的前提下，組織內部經營活動而建立的各職能部門之間對業務活動進行組織、制約、考核和調節的方法、程序和措施，用以明確單位內部各職能部門的職責和權限，形成一個完整嚴密、相互聯系、相互協調、相互制約的控制系統的總稱。內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，對房地產開發企業來說尤是如此。

由于房地產的組成部分土地，是稀缺又不可替代的資源，屬國家所有。國家利用經濟杠桿進行宏觀調控，利用價值規律通過市場引導房地產開發企業達到供需平衡，保證消費者的利益。宏觀調控對房地產經營的作用，比其他商品更為重要，也是企業最難以控制的風險。同時房地產經營活動，不僅受經濟形勢變化的影響，而且會受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。因此，建立完善的房地產企業內部控制制度，對于完善房地產公司的治理結構和信息披露制度，保護投資者合法權益，并保證資本市場有效運行，均有著非常重要的意義。

3我國房地產企業內部控制現狀

(1)我國部分房地產企業內控意識薄弱，執行不到位。部分房地產企業企業內部控制建設因企業組織類型不同而不同，主要表現為：民營企業，經營者對內部控制認識不足，沒有充分認識到建立內控的重要性和必要性；在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。

(2)房地產行業內部控制體系不健全。目前，多數企業的內部控制制度不夠全面，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。例如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業各個業務領域和各個操作環節，使中小企業會計工作秩序混亂、核算不實而造成會計信息失真現象極為嚴重。

(3)內控制度行為主體素質不能完全滿足需要。大部分房地產企業財會人員(尤其是基層人員)得不到有效的培訓、提高，專業水平很難適應新的工作形勢要求。一些不具備從業資格的人員也進入了財會隊伍，思想素質差，業務一知半解。

(4)企業的監督機制不健全。目前有很多企業監督評審主要依靠內審部門來實現，而有些企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。另外，在內審的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效率等方面，卻未能充分發揮應有的作用。

4完善我國房地產企業內部控制對策

(1)完善會計系統的建立。房地產開發企業一個有效的會計系統應當能做到：①確認并記錄所有真實的經濟業務；②及時并充分詳細地描述經濟業務，以便在財務會計報告中對經濟業務做出適當的分類；③計量經濟業務的價值，以便在財務會計報告中記錄其適當的貨幣價值；④確定經濟業務發生的期間，以便將經濟業務記錄在適當的會計期間；⑤在財務會計報告中適當地表達經濟業務和披露相關事項。

(2)房地產企業應該設立有效的控制活動。房地產企業在遵守會計準則的基礎上，應從本單位會計工作實際出發，建立健全和強化自身合理的會計政策和會計控制制度。為此應作到：①明確規定處理各種經濟業務的職責分工和程序方法；②職責分離；③資產接觸與記錄使用；④績效考評；⑤保證會計憑證和會計記錄的完整性和正確性；⑥明確規定建立財產清查盤點制度；⑦明確規定計算機財務管理系統操作權限和控制方法。

(3)建立良好的控制環境。任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中，控制環境的好壞，直接影響到企業內部控制的遵循和執行，以及企業經營目標、整體戰略目標的實現。加強和完善企業內部控制，應注意企業內部控制環境的建設，包括經營管理的理念、方式和風格，組織機構，授權和分配責任的方法，管理控制方法，人力資源管理政策和實務，外部環境的影響等。只有建立良好的內部控制環境，才能保證制度的真正落實，才能真正達到內部控制的目的。在房地產開發企業的全部經營活動過程中，應樹立以下觀念：宏觀經濟觀念、市場經營觀念、競爭觀念和創新觀念等，樹立正確的房地產經營思想，必須以全心全意為消費者服務為宗旨；以提高經濟效益為中心；以競爭和改善經營管理為手段；以國家法律、政策為依據；以國家大局利益為準繩，最終實現房地產經營目標。

(4)提高管理人員對內部控制的認識程度，增強內部控制意識。人作為企業的主體，作為企業各項政策的執行者，應該最先從根本上提高自身對內部控制的認識程度，這是提高我國企業內部控制效果的首要條件。只有房地產企業各級人員認識上得到了提高，房地產企業各個業務部門或人員才能真正的貫徹企業的各項制度。工作人員正確理解內部控制的目標和含義，重視內部控制在管理活動中的重要地位，樹立全面控制的概念，使內部控制超越財務、審計的范圍，滲透到企業管理的方方面面，在業務運作過程中才能真正相互影響、相互制約。

(5)完善房地產公司治理結構，為內控系統的構建提供制度基礎。健全的房地產公司治理結構是房地產企業實施內部會計控制、優化管理的前提。公司治理結構是企業產權關系的具體體現，是企業決策機制、激勵機制和監控體系等制度安排的基礎。有效的治理結構是決定企業能否正常運轉和健康成長的基礎性制度，是內部會計控制制度的組織保證。建立和完善內部會計控制制度，在治理結構上進一步強化董事會的作用，完善決策機制；健全監控體系，設立內部審計、稽核等專門的監督機構，并賦予其相應的監督權；建立和改進激勵和約束機制，要以制度約束人，強化責任追究制度。