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第1篇：管理經濟學市場分析原理范文

關鍵詞：供求定理；房地產價格；貴陽

一、引言

自1980年代末福利分房改革以來到1990年代商品房市場的興起，中國房產市場的開發規模以及成交規模逐年猛增，房地產市場日益成為地方經濟增長的熱點并帶動鋼鐵、水泥相關產業的發展，此外，房地產在促進經濟增長的同時也帶動了就業人口的增加，從2003年的1205355人增加到2014年的2760070人，增長近3倍。綜上所述，房地產行業在促進經濟經濟增長、帶動就業以及相關產業的發展方面有著舉足輕重的作用，而商品房的價格也與居民的日常生活緊密相關。然而，近些年伴隨著房地產市場的迅猛發展，出現了房地產市場過熱的現象，房價居高不下，房地產市場存在投機成分，多數居民無力承擔過高房價，房地產市場泡沫風險凸顯。本文通過運用管理經濟學中供求定理結合貴陽市房地產市場的實際情況，探究貴陽市房地產行業價格形成機制以及在價格形成機制中的問題，并嘗試提出一些改進性的建議。

二、基于供求定理的貴陽市房地產價格形成機制

1.供求定理。按照主流西方經濟的對供求定理的定義，可以將供求定理定義如下：在其他條件不變的情況下，需求變動分別引起均衡價格和均衡數量的同方向變動；供給變動引起均衡價格的反方向變動，引起均衡數量的同方向變動。供求定理的分析分為需求變動和供給變動以及需求和供給共同變動三個方面兩個方面。2.貴陽市整體經濟運行狀況。2.1貴陽市宏觀經濟發展概況。貴陽市GDP總量由2001年302億元到2014年的2348億元，增長近8倍，且十五年以來年增長幅度都在10%以上，高于全國經濟增長的平均速度。2014年以來，受到美國金融危機以及國內經濟下行的壓力，經濟增長出現下滑趨勢，但長速仍然維持在13%左右，高于國家經濟平均增長速度7.5%。同時，貴陽市經濟的迅猛增長對拉動中西部地區的經濟增長起了重要推動作用。2.2貴陽市產業結構日趨合理。貴陽市的農業比例從2009年的5.6%下降到2014年3.92%，在三產結構中所占比例較小，開始由勞動密集型農業向現代農業發展。貴陽市以工業為主的第二產業始終是貴陽市發展的重要支撐，始終維持在42%左右。近些年，貴陽市的的第三產業從2009年49%提高到2014年55%，以現代服務業為主的第三產業是未來貴陽市未來努力發展的方向。從貴陽市三產結構的發展變化我們可以總結出貴陽市的產業結構轉型穩中有進，以第二產業為支撐，大力推動第三產業發展，保持第一產業合理規模的產業結構為貴陽市城市發展奠定了良好基礎，同時也為房地產市場良性和快速發展提供了產業支撐。3.貴陽市房地產市場供求現狀分析。3.1土地市場分析。土地資源是房地產企業在房地產項目建設過程中的要素投入。土地成本是房地產項目建設的重要成本。從統計數據來看，2009年至2014年，每年的供應面積均高于成交面積的96~187平方米不等，由此可見，貴陽市土地的供應總體富余，土地市場出現放緩態勢，土地的充足供給會減少房地產企業土地競價的現象，能夠保證土地市場的成交價格趨于穩定，從而使得企業穩定置地成本，保證房地產市場價格的穩定。3.2貴陽市房地產投資規模分析。2003年，貴陽市房地產市場的計劃投資額僅為54.33億元，然后逐年遞增，到2014年已經達到1010.34億元。在2008年金融危機之后，貴陽市房地產產業依然出現了快速增長。2009年計劃投資額為210.32億元，2010年更是飛速發展，計劃投資額達到了310.47億元，較2009年的計劃投資額增加了近47%。數據顯示，2013年貴陽市固定資產投資規模依然很大，計劃投資額達983.01億元，增速較2012年雖有所放緩，但仍在90%以上。然而據相關統計，2014年貴陽市人口增加僅為4.45%，而這部分增加人口并不都是購房需求者，因此，市場商品房的供給增加量快于市場購房需求，從而在短期內出現供過于求的現象。3.3貴陽市居民可支配收入分析。據統計，2014年貴州省城鎮居民人均可支配收入22548.21元/年。同期商品房均價達到5200元每平米。相對于家庭收入，商品住宅價格略顯高昂。部分家庭通過銀行貸款的方式購買住房。但銀行貸款也存在風險并給居民帶來還款壓力。若居民不能按時還款還會引發銀行金融風險。綜上，貴陽市房地產市場整體上存在一定風險，短期會出現小范圍的供過于求，但是從長期來看，隨著去庫存、居民收入水平的增加，會緩解過量庫存商品房。

三、結論和建議

1.積極推進棚戶區改造和經濟適用房建設。貴陽市政府相關部門在宏觀調控時不僅要統籌房地產行業的正常發展，同時兼顧開發商、地方政府、置業者的均衡利益，盡量統籌各方利益，推進棚戶區改造、建設經濟適用房和保障房建設，滿足不同消費群體特別是低收入消費群體的住房需求，降低低收入者購房負擔，緩解住房市場供需失衡和價格失衡的問題。2.減少地方政府對土地出讓金的依賴。土地出讓金是地方政府的主要財政收入，開發商在購買土地時，往往需要負擔較高的土地出讓金。這部分土地出讓金會通過房屋銷售價格轉嫁到消費者身上。因此，需要從源頭和根本上解決高房價問題就要規范地方政府土地出讓的實施計劃，減少貴陽市政府過度依賴土地出讓金來增加地方財政收入，建立適度的標準來制止土地出讓金高比重的事實。同時，對于倒買倒賣土地行為應該堅決制止，對于囤地待漲的行為要給予適當的行政懲罰和課以重稅，嚴禁通過炒房炒地攫取暴利的違法違規行為。3.遏制房地產行業的過度投資。通過前文我們發現，貴陽市房地產市場近幾年的開發投資額的增長率遠遠高于全國平均水平。為此，貴陽市市政府應有意識地控制房地產市場投資過快現象，應對企業資金流動有效監控，勸導企業合理規劃資金使用，避免企業盲目投資房地產市場，引導企業轉向實體企業投資，控制投資規模，嚴格制止房地產業過度投機，適量加大空置房房產稅收力度，促使房價合理回歸。同時，培陽企業的社會責任意識，避免企業過度炒作房地產行業。4.規范房地產行業信貸業務，嚴控房地產信貸規模。近兩年隨著國家宏觀調控政策的出臺，房地產行業開始出現下滑趨勢。地產企業通過銀行貸款就會面臨違約風險，嚴重的可能會導致企業倒閉，增加了整個銀行系統的壞賬率。另一方面，銀行將貸款借給房地產企業也會造成其他行業的資金困難，從而引發房地產企業的泡沫化，使得地產銷售價格上升。因此，政府部門和銀行等相關金融機構要加強地產商審核力度，降低信貸風險，從源頭上控制房地產信貸規模，完善房地產信貸途徑和貸款結構。增加房地產開發商和個人住房抵押貸款的信貸管理和風險提示，各地區應該適度調整信貸規模和政策，引導和調節需求。5.政府應積極并堅持長期干預房價，控制房價波動的合理區間地方政府應弱化對土地出讓金的過度依賴，綜合運用貨幣政策、財政政策調控房價。同時，保證政策的穩定性，削弱社會公眾對房價上漲的預期。中央政府、地方政府以及房地產企業應密切配合，共同應對房地產市場風險。中央政府應密切監控房市風險，在價格高位時期，采取果斷措施干預價格，控制價格波動區間，促進房地產市場有序健康發展。

參考文獻：

[1]《貴陽市中心城區總體城市設計》獲通過[J].城市規劃通訊,2013,08:8.

[2]高紅艷.貴陽市城市化與經濟發展協調發展對策[J].企業導報,2010,22:88-90.