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第1篇：物業費收繳獎勵方案范文

關鍵詞：舊住宅區；物業管理；建議

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）09-0184-02

引言

《沈陽市物業管理條例》規定，2000年 6月底以前交付使用、房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區稱為舊住宅區，這些小區建筑年代久遠，設施落后、產權復雜，多數處于無人管理或管理不到位的狀態。沈陽市舊住宅區數量龐大，多位于城市的中心區，對整個城市環境的發展有著重大影響。從2010年開始，沈陽市委、市政府投資15億元，用三年時間對全市1 502個舊住宅區進行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，開始進行物業的軟環境建設。

一、沈陽市舊住宅區推行物業管理的難點分析

經過改造，沈陽市舊住宅區已經有了明顯改善，物業管理的實施具備了一定條件，但在實際推行中仍存在著一些難題，阻礙著物業管理的順利實施，主要表現在以下幾個方面：

1.舊住宅區物業管理的相關制度不健全。舊住宅區的物業管理多處于混亂狀態，原因之一在于相關的制度不健全，缺乏具體的政策扶持。制度和政策是舊住宅區物業管理得以順利實施的關鍵。2012年10月，沈陽市政府出臺了《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》，其中對舊住宅區的管理，房屋維修責任，公共服務和扶持方面提出了意見，指明了總體方向。但目前還沒有建立成熟的舊住宅區物業管理體制，還缺少相關的具體實施方案，物業企業及業主的利益保障方面也沒有完善的配套措施。

2.基礎設施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區已進行了全面改造，但由于其在建設時設計標準低，配套設施落后，存在先天不足，故仍存在基礎設施薄弱的問題，給物業管理的實施帶來難題。在規劃之初這些舊住宅區基本沒有圍墻，無物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地少，無停車位，小區客觀存在的缺陷很難彌補。此外，舊住宅區歷時較久，設備設施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質量問題大量存在，雖進行了相應改造，但后續的維修保養仍需大量的資金投入。一些舊住宅區長期處于無人管理的狀態，小區環境差，秩序混亂等問題都嚴重阻礙了物業管理工作的順利開展。

3.舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心。沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，這些小區老年人多、低收入群體多，消費能力偏低、觀念滯后，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位于城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學區、投資等，導致房屋長期處于空置或出租狀態。業主不在小區居住，不考慮小區環境改善，現有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔物業費，小區的物業管理無人問津。舊住宅區居住群體的特殊性，導致居民普遍對物業管理認識不清或漠不關心。

4.物業管理資金不足。舊住宅區物業管理資金來源何處，如何落實，已成為物業管理工作的難題。舊住宅區物業收費標準較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對物業管理認識不足，流動人口多，導致物業費收繳率偏低。另一方面，舊住宅區的配套設施少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業企業很難獲得經營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進行設備設施、屋面路面等的維修養護。如要進行更好的封閉式管理，還需進行圍墻、門禁系統等的投入。資金不足直接導致物業接管舊住宅區成為難題。

二、沈陽市舊住宅區推行物業管理的建議

1.制定切實可行的物業管理實施方案。根據2012年10月出臺的《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中對落實舊住宅區管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區物業管理體制，制定相關的具體實施方案，保障物業企業及業主的權益。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方面，制定具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，物業企業有信心接管舊住宅區，小區的困難職工能夠獲得相應的補助從而接受物業管理，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。

2.針對舊住宅區的現有狀況采取不同的物業管理模式。由于舊住宅區的先天缺陷，多數不能直接引入規范的物業管理，應根據不同的條件，采取不同的物業管理模式，逐步實現物業管理的專業化、規范化。在《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出舊住宅區經過改造后一律實行物業化管理，其具體管理模式由業主大會決定，可采取選聘專業物業企業，社區居委會牽頭組建物業中心，聘請物業職業經理人及自行管理等模式。采用何種模式應根據小區條件進行選擇：（1）對于規劃較好，小區停車、綠化、道路、房屋質量等能滿足要求，能封閉的小區，可聘請專業物業企業進行規范化管理。（2）對于條件一般，有必要的配套設施，已進行綜合改造，具備基本的準物業管理條件，但尚不具備引入專業物業企業進行規范服務的舊住宅區，可采取社區準物業管理模式。由社區居委會牽頭組建物業服務中心，為居民提供基本的物業服務。（3）對于基礎條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區，可采取業主委員會領導下的自行管理。（4）若舊住宅區為企業職工住宅，原企業仍存在，有一定經濟實力，可由企業進行相應管理。

3.提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業費公開透明。物業企業要提供服務，就必須收取相應的費用；業主繳納物業費，就應該獲得相應的服務。但由于業主對于物業費的收費標準，費用用在何處，享受什么樣的服務并不明確，經常覺得物業收費標準高，提供的服務少并且不到位，不愿繳納物業費，從而導致舊住宅區的物業收費困難。針對此，在物業收費工作中，物業企業要向業主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業服務。由于舊住宅區基礎條件不同，不能實行統一的收費標準和服務項目，應根據小區條件提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。業主委員會與物業企業溝通提出適合的服務范疇，確定合理的收費標準。物業企業把經物價部門核準的物業費標準在小區公告，做到收費透明化，并公開物業支出，讓業主做到心中有數，取得業主信任，為物業費的收取奠定良好的基礎。同時物業企業應不斷地提高服務水平，為業主提供方便及時的優質服務，讓業主享受到居住生活的方便和安全。

4.提高居民對物業物業管理的認識。提高舊住宅區居民對物業管理的認識，讓其接受物業管理和服務，進而推動舊住宅區物業管理的順利實施。首先政府應采取多種形式的宣傳教育，普及物業管理相關知識，讓居民從正面認識物業管理；其次，媒體應多進行宣傳和報導，喚起各有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業企業加強服務意識，積極改善小區環境，做好與業主的溝通交流，為業主提供優質服務，及時幫助業主協調解決日常生活中的相關問題，讓業主認識物業，了解物業，并通過經常開展社區文化活動，構建物業企業與業主的和諧關系。業主的認可和積極參與意識是推動物業管理良性發展的基礎。

5.多方籌措資金。舊住宅區物業管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實上。依據《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出的舊住宅區資金落實的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關鍵，根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區管理的相關政策。政府可以在物業企業接管舊住宅區方面提供優惠，適當采取減稅免稅政策，以鼓勵企業接管舊住宅區；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業管理中做得較好的企業采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜，對舊住宅區的特困職工適當補貼物業服務費。其次，物業企業應在政策允許的范圍內，適當采取多種經營的方式來彌補物業費的不足，把舊住宅區的停車收費，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項經費，在小區內開展一些有償服務。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金，小區公共場地及公益設施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負責舊住宅區的垃圾清運，路燈維修，供熱、排水設施維修，健身器材維護等。

結語

舊住宅區環境的改善對城市整體環境的提升具有重要意義。解決舊住宅區物業管理中的難題，逐步實行舊住宅區物業管理的專業化、市場化、規范化，確保其綜合環境的不斷改善，使舊住宅區房屋保值增值，讓百姓安居樂業。

參考文獻：

[1] 張沈生，朱曉凱，殷振瑤.沈陽市舊住宅區物業管理存在的問題與對策[J].沈陽建筑大學學報，2011，（7）.

[2] 葛紅剛.“社區準物業管理”：破解老舊小區管理難題[J].城市開發，2010，（3）.

第2篇：物業費收繳獎勵方案范文

一、總體思路

深入貫徹落實物業管理法規政策和市委市政府《關于進一步加強物業管理工作的意見（試行）》（x委發〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創建全國文明城市和國家服務業綜合改革試點為契機，以提高居民居住環境質量和服務滿意度為目標，以推進物業服務標準化、智能化為重點，以創新創優為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現全市物業管理服務水平跨越式提升。

二、工作重點

（一）加快推進物業服務標準化、智能化。一是推進物業服務標準化。國家、省制定的新的《物業服務標準》即將下發，各單位要嚴格執行，構建多層次、多等級、多業態的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業服務企業開展標準化建設，強化監督檢查，促進物業服務行業規范發展。二是支持智慧物業建設。貫徹落實物業管理行業發展指導意見，結合智慧城市（智慧社區）建設，各縣（市）區都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業典型，試點、推廣智慧物業小區應用系統，建設智能物業管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業服務綜合管理應用，拓展物業企業經營區域與范圍；鼓勵物業服務企業和社會資本對已建成小區進行智慧物業改造，實現小區管理和服務的智能化、信息化，推動互聯網技術與物業管理服務的深度融合，提升物業服務標準化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區長效管理機制建設、鞏固老舊小區整治成果。根據《市政府辦公室關于印發〈2017年市區老舊小區環境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發﹝2017﹞x號）精神，各區要認真研究分析整治后老舊小區的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養護”的“四個基本”要求，對成片小區全部實行市場化運作的物業管理模式，提高專業化物業（準物業）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區、市場化保潔等多元化的物業管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調整xx市城市長效管理考核辦法有關內容的通知》（徐城管委發〔2017〕1號）規定和要求，把市區老舊小區整治后長效管理列入對主城區各區、街道辦事處每月、年度專項考核重要內容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區各區、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區整治后的老舊小區竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統一部署和要求，各有關縣（市）區要積極做好鐵路宿舍“三供一業”的物業移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區環境綜合整治成果，營造老舊小區宜居環境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數和老舊小區管理水平，為創建全國文明城市打牢基礎。

（三）強化前期物業招投標市場管理。嚴格執行普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，做好前期物業管理招標備案工作和中標企業的備案工作，切實維護業主的合法權益。積極推進xx市前期物業管理招投標評標系統建設，努力實現全市前期物業管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家庫資源。要積極研究探索優化物業服務企業選聘機制，加強前期物業管理招投標監管，改革物業項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業企業業績、誠信度、服務質量、品牌、企業及項目獎懲等在投標中的比重，優選好的物業服務企業進入物業市場，使物業服務企業在源頭上優勝劣汰；鼓勵政府購買物業服務和業主大會重新選聘物業企業進入物業招投標市場，規范物業服務招投標市場秩序。按照《xx市物業服務質量考核標準與細則》（徐政辦發﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業的物業項目服務質量的監督、檢查，加大考核力度，確保新建物業項目交付一個管好一個。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內部管理信息系統，開設維修資金專題網頁。健全完善使用維修資金工程企業備案庫，解決申請人選擇施工企業難、質量難保證等問題。多層面開展維修資金業務法規培訓，引導業主委員會、物業公司、施工企業等規范使用維修資金。

（五）繼續抓好平安物業創建工作。根據市綜治委《關于印發關于深入推進系列平安創建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發xx市平安物業創建工作方案的通知》（徐物創辦發〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續開展平安物業創建工作。各物業管理項目要以構建平安和諧小區為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業小區治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業管理小區居民生命財產安全，營造和諧、穩定、文明、安全的人居環境。通過開展平安物業創建活動，物業小區內安全事故、治安和刑事案件等發生率逐年下降，不發生因物業服務措施不到位而引發的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩定。按照2017-2018年三年創建方案要求，2017年，各縣（市）區物業小區創建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現出一批平安建設的示范單位。

（六）繼續做好省“931”環境綜合整治工作。依據省“931”環境綜合整治行動續接兩年計劃和市2017年“931”環境綜合整治行動續接工作考核細則（暫行），各縣（市）區要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節點，抓住整治關鍵環節，采取扎實有效措施，確保整治質量。按照市整治辦統一部署和要求，局物業管理處要對各縣（市）區2017年省“931”整治工作（老舊小區整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。

（七）開展市區創建文明城市優秀物業小區評選活動，提高小區創建全國文明城市成效。2017年，是我市創建文明城市的最后一年，也是決定創建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業小區全國文明城市創建工作，規范物業管理行為，提升物業服務質量，經研究，決定在市區范圍內繼續開展創建全國文明城市優秀物業管理小區評選活動。創建工作以《xx市推進全國文明城市創建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據，通過推動物業小區物業創優，促進小區全國文明城市的創建，進一步提升物業小區物業管理整體水平。通過創建，物業管理小區創建全國文明城市氛圍濃厚，小區物業服務規范，小區環境整潔優美，業主文明素質明顯提升，形成一批帶動全市小區創建的示范小區，并按照《xx市創建全國文明城市優秀物業管理小區檢查評分標準》，達到80分以上的物業管理小區占80%以上，物業費的收繳率80%以上，業主對創建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創建獲獎物業企業除給予一定物質獎勵外，在獲獎后的一年內參加招投標時分別給予一定加分，對創建不積極、服務質量差的物業服務企業給予相應處罰，記入物業服務行業“黑名單”。通過創優評選活動的開展，推動小區物業管理水平進一步提升。

（八）組織示范物業項目評價工作。根據省住建廳關于開展省級示范物業管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業管理項目服務質量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業規范，結合我市現代服務業綜合試點城市對物業管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區、市、省三級示范物業項目評價工作。圍繞提升居民居住環境質量這一目標，突出“規范行為、誠信服務、質量提升”物業服務項目評價核心環節，自下而上開展物業服務項目評價工作。各縣（市）區先行開展，評選出各縣市區示范物業項目，參加xx市年度示范物業項目評選；評選出的市級示范物業項目，再擇優申報江蘇省年度示范物業項目。通過選樹一批縣（市）區、市、省三級示范物業項目，并充分發揮示范物業項目的引領、帶動作用，推動我市物業管理水平和服務質量跨越式提升。

（九）加強對物業企業事中事后監管的研究探索。物業服務行業是現代服務業的重要內容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業企業資質審批取消后，物業服務行業如何健康規范良性發展，是個新課題，新挑戰，機遇與挑戰并存。各縣（市）區物業主管部門要研究探索二級及以下物業資質審批取消后，在國家、省有關監管的意見出臺前，加強物業企業事中事后監管的方法、路子，并針對工作中出現的問題及時采取切實有效措施，確保物業管理和物業行業發展健康有序。

三、要求及措施

（一）優化服務措施。今年，全市物業服務行業要把服務作為各項工作的出發點和落腳點，一方面，各級物業管理部門要為物業服務企業做好服務，為企業解難題，化解矛盾，要深入一線做調研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業服務企業營造一個良好的發展環境；另一方面，物業服務企業要做好為業主服務工作，把提高服務質量作為企業生存發展的根本，要強化服務理念，優化服務措施，以服務贏得業主，以服務拓展市場。同時，各物業服務企業要實現跨越式發展，就要轉變思想觀念，與時俱進創新工作思路和舉措，在創新中推動發展。

（二）落實屬地管理。物業屬地管理是《江蘇省物業管理條例》的規定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內容。按照“市級指導、縣（市）區級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業管理責任，堅持社區日查、辦事處周查、縣（市）區（物業主管部門）月查并通報，把物業管理日常監管落到實處。各縣（市）區要突出問題導向，指導街道辦事處、社區居委會抓好物業企業退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業主委員會建設指導，嚴格業主委員會成員資格審查，指導、規范小區公共收益管理，提高業主自我管理能力和水平，保障物業企業與業主合法權益。

（三）加強物業行業信用體系建設。信用約束是物業行業日常監管的重要抓手。要按照省、市有關建立健全覆蓋全社會的各領域行業信用體系建設要求，研發建設物業行業信用監管平臺，完善物業行業信用基本信息，研究制訂《物業行業信用管理辦法》，建立健全物業企業、物業項目和項目經理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業行業信用監管體系。要主動與市經信委（市信用辦）、市場監管部門對接，納入全社會信用建設、監管體系，使物業行業信息建立、獎懲與全市信用體系建設一體化。各縣（市）區可將所有物業項目及項目經理（含聯系電話）的信息公開，實現與“12345”政府服務熱線的互聯互通，將物業服務有效投訴納入行業信用體系。