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第1篇：出讓土地分割的規定范文

一、變更土地登記的范圍和分類

初始土地登記后，土地所有權、使用權及他項權利發生轉移、分割、合并、終止，登記的土地用途發生變更，土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的，除按規定辦理有關手續外，應及時辦理變更土地登記。

變更土地登記分為：

1.土地權屬變更登記2.他項權利變更登記3.更名登記4.更址登記5.土地用途變更登記6.注銷登記

二、變更土地登記程序

變更土地登記的程序分為：

1.變更土地登記申請；

2.變更地籍調查；

3.審核；

4.注冊登記；

5.換發或者更改土地證書，核發他項權利證明書

三、變更土地登記申請

1.因土地征用、劃撥引起土地所有權、使用權變更的，土地所有者、使用者在土地征用、劃撥批準后三十日內，持土地征用、劃撥批準文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

新建設項目用地的土地使用者，在土地征用、劃撥批準后先辦理預登記手續，待建設項目竣工驗收后三十日內，再正式申請土地權屬變更登記。

2.以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用權受讓人在繳付全部土地使用權出讓金后十五日內，持土地使用權出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。

3.因國有土地使用權轉讓或因地上建筑物、附著物所有權轉讓引起國有土地使用權轉讓的，土地使用權轉讓人和受讓人在土地使用權轉讓合同簽訂后十五日內，持土地使用權轉讓合同共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

土地使用權分割轉讓或因地上建筑物、附著物所有權分割轉讓涉及土地使用權分割轉讓的，須經土地管理部門批準后，再申請土地權屬變更登記。

4.因單位合并、分立、企業兼并等原因引起宗地合并或者分割的，有關各方在主管部門批準后三十日內，持批準文件及有關合同、協議共同向土地管理部門申請變更土地登記。

5.依法繼承土地使用權的，繼承人在合法繼承權確定后三十日內，持有關證明文件向土地管理部門申請土地權屬變更登記。

6.因處分抵押財產而取得國有土地使用權的，抵押人、抵押權人和新的土地使用權受讓人，在土地權利變更之日起十五日內，持土地使用權出讓或轉讓合同、抵押合同、處分抵押財產的證明資料共同到土地管理部門申請土地使用權抵押注銷登記和土地權屬變更登記。

7.交換、調整土地的，交換、調整土地的雙方在交換、調整協議批準后三十日內，持協議和批準文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

8.出租國有土地使用權的，土地使用權出租人和承租人應在土地使用權租賃合同簽訂后十五日內，持土地使用權出讓或轉讓合同、土地使用權租賃合同共同向土地管理部門申請他項權利登記。

9.抵押國有土地使用權的，土地使用權抵押人和抵押權人，應在抵押合同簽訂后十五日內，持土地使用權出讓或轉讓合同、土地使用權抵押合同共同到土地管理部門申請他項權利登記。

一宗地多次抵押的，處分抵押財產時的償還順序以申請他項權利登記的時間順序為序。

10.因土地權屬變更引起他項權利轉移的，由土地所有者或土地使用者同他項權利者，在申請土地權屬變更的同時申請他項權利登記。

11.土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的，土地所有者、使用者、他項權利者在變更發生后三十日內，持有關證明資料向土地管理部門申請更名或更址登記。

12.登記的土地用途發生變更的，土地所有者、使用者在變更批準后三十日內，持有關批準文件向土地管理部門申請土地用途變更登記。

13.有下列情況之一，致使土地所有權、使用權或者他項權利終止的，土地所有者、使用者或他項權利者在土地權利終止后十五日內，持合同或者有關證明資料向土地管理部門申請注銷登記：

（1）依法收回土地使用權；

（2）土地使用權出讓期屆滿；

（3）因自然災害造成土地滅失；

（4）土地使用權抵押合同終止；

（5）土地使用權租賃合同終止。

逾期不申請注銷登記的，土地管理部門依法直接辦理注銷登記手續，并將注銷登記結果通知當事人及有關部門。

變更土地登記申請人在辦理變更土地登記申請時，除以上規定提交的資料外，還須提交下列資料：

1.變更土地登記申請書；

2.變更土地登記申請人的法人和法人代表證明、個人身份證明或者戶籍證明；

3.土地證書或者他項權利證明書；

4.地上建筑物、附著物權屬證明；

5.土地管理部門要求提交的其他資料。

四、變更地籍調查

變更地籍調查分權屬調查和地籍勘丈。各類變更土地登記均須進行權屬調查。因土地所有權、使用權分割、合并引起界址點、界址線變更或者國有土地使用權部分出租、抵押的，須在權屬調查基礎上進行地籍勘丈。

變更地籍調查按《城鎮地籍調查規程》、《日常地籍管理辦法〈農村部分〉（試行）》和〔1992〕國土〔籍〕字第46號文件的有關規定執行。

五、變更土地登記審核

土地管理部門根據變更土地登記申請人提交的資料和變更地籍調查結果對申請人資格、變更內容、變更依據進行審核。經審核符合規定要求的，由審核人員在變更土地登記審批表內填寫準予變更土地登記的依據、結果和審核人員姓名，并加蓋審核人員印章和土地管理部門公章。

土地權屬變更登記申請經土地管理部門審核，符合規定要求的，報人民政府批準后進行注冊登記。

其他類型的變更土地登記申請經土地管理部門審核，符合規定要求的，直接進行注冊登記。

六、注冊登記

（一）土地權屬變更的注冊登記土地權屬變更的注冊登記須更換土地登記卡，其注冊登記按下列程序進行：

1.注銷宗地原土地登記卡；

在宗地原土地登記卡上進行注銷登記。除嚴格規定填寫有關欄目外，還應加蓋“注銷”印章。并在“備注”欄說明土地所有權或使用權去向，土地權屬變更涉及宗地分割的，注明分割后各宗地的宗地號。

2.建立宗地新土地登記卡在新土地登記卡上按初始土地登記的要求填寫各欄目。在“備注”欄注明原土地所有者、使用者。土地權屬變更涉及宗地分割的，注明原宗地號。將原土地登記卡附在新土地登記卡后面。宗地分割的，將宗地分割前原土地登記卡附在宗地е割后宗地號最小的宗地土地登記卡后。

國有土地使用權出讓、轉讓的注冊登記，除按上述規定登記的內容外，還應在土地登記卡“登記的其他內容、變更事項及依據”欄登記以下內容：

（1）宗地標定價；

（2）出讓或轉讓金額；

（3）出讓或轉讓期限及起止日期；

（4）轉讓宗地土地增值費繳付情況；

（5）其他約定條件。

（二）其他類型變更的注冊登記

土地權屬變更以外的其他類型變更的注冊登記按《土地登記規則》規定的要求在宗地原土地登記卡上進行。

國有土地使用權出租、抵押的注冊登記，除按上述規定登記的內容外，還應在土地登記卡“登記的其他內容、變更事項及依據”欄登記以下內容：

（1）承租人或抵押權人名稱、地址；

（2）出租或抵押面積；

（3）出租用途、期限及起止日期；

（4）租金及交納方式或抵押貸款金額及償還日期；

（5）宗地標定價；

（6）其他約定條件。

（三）其它

根據土地登記卡更改土地歸戶冊的相應內容。

七、換發或更改土地證書、核發他項權利證明書

（一）換發土地證書

土地權屬變更的，按下列程序更換土地證書：

1.注銷原土地所有者或使用者土地證書；

2.根據土地登記卡填寫新取得土地所有權、使用權的土地所有者、使用者的土地證書。土地證書按欄目規定的內容填寫，國有土地使用證在“備注”欄注明土地使用權的取得方式。

3.將土地證書發給土地所有者、使用者。

（二）更改土地證書

土地權屬變更以外的其他類型變更的，按以下程序更改土地證書：

1.在發生變更欄目內加蓋“變更”印章；

2.在“變更記事”欄注明變更的內容和日期，并由經辦人簽名蓋章同時加蓋土地管理部門公章。

3.將更改的土地證書發給土地所有者、使用者。

（三）核發他項權利證明書

他項權利登記只核發《土地使用權承租證明書》和《土地使用權抵押證明書》，其他類型的他項權利只辦理登記手續不發給他項權利證明書?！锻恋厥褂脵喑凶庾C明書》發給土地使用權承租人，《土地使用權抵押證明書》發給土地使用權抵押權人。他項權利證明書根據土地登記卡填寫，證明書格式由各省、自治區、直轄市土地管理部門自行設計?！锻恋厥褂脵喑凶庾C明書》須載明下列內容：

1.承租人名稱、地址；

2.出租人名稱、地址；

3.承租宗地的座落、地號、圖號；

4.承租宗地的面積、用途；

5.租賃期限及起止日期；

6.租金；

7.宗地標定價；

8.其他約定條件；

9.承租宗地的宗地圖。宗地部分出租的，應在宗地圖上標出出租部分的界線；

10.填發機關及發證日期。

《土地使用權抵押證明書》須載明下列內容：

1.抵押權人名稱、地址：

2.抵押人名稱、地址；

3.抵押宗地的座落、地號、圖號；

4.抵押面積；

5.抵押金額、期限；

6.宗地標定價；

7.其他約定條件；

8.抵押宗地的宗地圖。宗地部分抵押的，應在宗地圖上標出抵押部分的界線；

9.填發機關及發證日期。

八、變更土地登記費

第2篇：出讓土地分割的規定范文

一、本意見適用于我市行政區域范圍內經營性非住宅類房地產開發項目的規劃設計與管理。

二、本意見所稱經營性非住宅類項目,是指規劃條件確定用地性質為零售商業（不包括商業建筑規模小于3000平方米的商住用地和沿街條式商住用地）、批發市場、餐飲、旅館、商務（商辦）用地的五大類項目。

三、經營性非住宅類項目，土地出讓前由發改（服務業局）部門按《市服務業項目不分割產權管理暫行規定》明確不可分割銷售比例。規劃建設部門在擬定規劃條件時，按照控制性詳細規劃明確其用地性質和建筑用途。國土資源部門將規劃條件和出讓要求納入土地招拍掛文件和土地出讓合同。

四、經營性非住宅類項目，在符合《市服務業項目不分割產權管理暫行規定》要求的基礎上，規劃建設部門應嚴格按照公共建筑的相關標準進行審批，并符合以下條件：

（一）除餐飲、旅館外的經營性非住宅類項目，一般應采取公共走廊式布局，公共衛生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計，但允許平均每個標準層建設不超過2個帶獨立衛生間的分割單元（因特殊地形限制，標準層面積小于600平方米的，帶獨立衛生間的分割單元不超過1個）；

（二）除旅館外的經營性非住宅類項目,內部平面應禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點；

（三）具有公共的出入通道，除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。燃氣供應單位不得違反規定擅自供氣；

（四）規劃用地性質為零售商業的，以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;

（五）規劃用地性質為批發市場的，應以墻或柱作分割單元；

（六）規劃用地性質為餐飲、旅館的，除土地出讓條件明確為產權式酒店（可分割）外，其它均不得分割銷售，只能按幢整體銷售；

（七）規劃用地性質為商務（商辦）的，以層作為最小分割單元，當建筑單體面積小于1000㎡的按整幢銷售。

五、2013年10月1日前已公開出讓的經營性非住宅類項目，在同時符合規劃條件、土地出讓合同和發改（服務業局）部門分割要求的，對可分割部分按以下規定進行分割：

（一）零售商業用地項目以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;

（二）批發市場用地項目最小分割單元建筑面積40平方米，商鋪面寬一般不得小于3.5米，且商鋪必須在不改變原有公共通道的情況下臨通道設置，有合理的劃分，有明確的界址點；

（三）餐飲、旅館、商務（商辦）用地項目以具有圍合功能的空間作為最小分割單元；

（四）分割手續辦理需提交規劃建設部門牽頭組織會審，經公示無異議后方可辦理相關手續。

六、經營性非住宅類項目，一經辦理《建設工程規劃許可證》，原則上不得再行調整。確需調整的，由項目建設單位向規劃建設部門提出申請，并征得發改（服務業局）、國土、消防等部門同意后報城鄉規劃委員會審查。

七、對經營性非住宅類項目，建設單位應嚴格按照建設工程規劃許可的內容進行建設，在建設過程中涉及建筑功能和立面調整的施工聯系單，必須經規劃管理部門核準后方可作為設計變更、規劃核實、建筑分部驗收、竣工驗收的依據。

八、對本意見規定的純經營性非住宅類項目，開發建設單位在建設、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能，并應在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。

九、各審批職能部門在進行審批時，應對項目名稱嚴格把關，對含有住宅性質名稱的，地名管理部門不予地名登記，建設部門不予核發預售證。工商行政管理部門應加強對經營性非住宅類項目銷售廣告宣傳的監督管理。

經營性非住宅類項目開發建設單位在房屋預、銷售時應向買受人明示房屋的規劃設計用途、土地使用年限等詳細情況，并將此情況在商品房買賣合同中予以明確。

十、對違反本意見規定進行分割轉讓（銷售）的，發改（服務業局）、國土資源、規劃建設等部門應按照有關法律、法規的規定予以處罰。

經營性非住宅類項目的使用應符合規劃使用性質和土地權屬證書上載明的土地用途，房屋所有權人、使用人不得擅自改變。對擅自改變用途的，由城管執法部門按照有關法律、法規的規定予以處罰。

十一、總部經濟區或金融商務區總部（金融）大樓建設項目，按市總部經濟發展和金融商務區建設有關規定執行。

十二、重大服務業投資項目，可實行“一事一議”。

第3篇：出讓土地分割的規定范文

    1、以出讓方式取得的國有土地使用權,由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后,由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

    2、以劃撥方式取得的國有土地使用權,由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估,經土地管理部門確認,并批準抵押,核定出讓金后,由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此,在劃撥土地的估價中,金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視,房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度,有依據的向相關的報告使用者提供咨詢意見,以實現房地產估價機構的顧問功能。

    3、鄉(鎮)、村企業廠房等建筑物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押,由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估,經土地管理部門的確認,并明確實現抵押權的方式,需要轉為國有的,同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然后,由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

    4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權,由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估,并經土地管理部門確認后,由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

    抵押出讓土地使用權的,抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

    (二)土地使用權抵押登記申請土地使用權設立抵押權的,抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后15日內,持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記,一方到場申請抵押登記的,必須持有對方的授權委托文件。除提交上述材料外,還應分別情況,提交以下材料:

    5、以劃撥土地使用權抵押的,提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明;

    6、以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的,提交房屋所有權證;

    7、抵押鄉(鎮)、村企業廠房等建筑物涉及農民集體土地使用權抵押的,提交集體所有者同意抵押的證明;

    8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的,提交該集體土地所有者同意抵押的證明;

    9、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的,提交委托書和人身份證件;

    10、抵押權人為非金融機構的,其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續的,應當提交有關批準文件;

    同一宗地多次抵押時,以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請,土地管理部門不予受理。

    (三)土地使用權抵押登記和變更登記抵押登記申請經審查,符合規定要求的,準予登記,土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄,并向抵押權人核發《土地他項權利證明書》,土地使用權抵押權正式生效。因此,土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》,土地抵押權人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證,不僅不符合法律規定,而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。

    土地使用權分割抵押的,由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積,即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬于土地管理部門。

    抵押期間,抵押合同發生變更的,抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內,持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

第4篇：出讓土地分割的規定范文

乙方：

乙方投資的工業項目經批準為工業園的準入項目。現按《中華人民共和國合同法》、《市工業項目用地準入管理實施細則（暫行）》的有關規定，為規范項目開發建設管理，雙方經友好協商，達成如下合同條款。

一、投資項目概況

（一）項目名稱：

（二）主營業務：

（三）投資規模：

（四）項目坐落地：

（五）用地面積：

二、雙方權利和義務

（一）甲方權利和義務。

1．為確保項目建設安全，甲方協助住建、安監等行政主管部門對該項目建設過程的安全生產進行監督管理，有權對乙方提出改進意見；對乙方企業在生產經營中進行安全生產綜合管理。

2．甲方為該項目（企業）提供全方位、一條龍的供水、供電、辦證和報建等產前、產中、產后的跟蹤服務。項目工程費用和有關辦證、報建費用由乙方負責。

3．甲方有權監督乙方按合同履行義務，對乙方違反本合同約定的義務采取措施。

（二）乙方權利和義務。

1．乙方進入甲方的工業園內投資，有權享受甲方園區的優惠政策。

2．乙方有償取得的土地只能用于投資工業項目，項目投資必須符合市新增用地工業項目用地準入的基本條件和以下投資控制指標（事項）：

⑴項目產業類別：。

⑵項目總投資：。

⑶項目的開竣工期限：。

⑷投資強度：。

⑸容積率：。

⑹建筑系數：。

⑺廠房面積：。

⑻非生產用房設施占地比例：。

⑼綠地率：。

⑽用地創稅率。

⑾繳交履約保證金：。

已享受市政府優惠政策的項目土地用于抵押融資須經市政府批準，抵押土地取得的資金必須開具專戶管理，專項用于該項目建設。

3．乙方負責接駁用水用電的費用、土地招拍掛的交易服務費和繳納土地契稅。

4．乙方項目在建期間及建成投產，必須依法規范進行施工或生產經營，落實安全生產責任，按章納稅；每月有責任向甲方繳納甲方擬定的治安管理費、衛生費和園區管理費。

5．乙方項目工程的建安稅必須在甲方稅收代征點或指定代征點繳交；項目投產后必須依法經營，照章納稅。

6．乙方在建及投產期間，有義務按合同監管內容提供各種統計數據報表給甲方，并對有關數據的真實性負責。

三、違約責任

乙方對土地投資開發建設及達產，必須同時符合上述11項控制指標（事項），否則視同違約。違約的責任由乙方承擔：

（一）扣除履約保證金。未按承諾書規定時間開工動工建設、未能按時投產以及未達到約定投資規模、投資強度、容積率、建筑密度、用地創稅率等指標的，視違約情況扣除乙方該項目部分或全部的履約保證金。同時，甲方可要求乙方支付相當于同比例土地出讓價款的違約金。

（二）按閑置土地有關政策處置。

有下列情況之一的，視同項目土地閑置:工業項目用地投資者未按土地出讓合同約定期限內開工超過天；因項目單位自身原因減少項目投資規模，而導致部分建設用地空閑。

如項目逾期開工被認定為閑置土地，市政府按照《市閑置土地處置辦法》和《關于對我市大宗閑置土地的處置意見》的有關規定依法處置；因投資規模改變或建設進度導致部分土地閑置的，且具備分割條件，并能重新用于開發建設的，由市土地儲備中心收回相應面積的土地使用權，原出讓地價款（不計利息）按分割的面積予以退還。對不具備分割條件的，要簽訂土地使用權出讓合同變更協議及按規定補地價款，追加項目投資人的土地出讓價款。

（三）乙方一經違反合同，取消乙方已享受的部分或全部優惠。

在建或投產企業建設期內已經享受的政策優惠予以收回，按項目所在地工業用地開發成本追加乙方的土地出讓價款；已投產的企業3年內不得享受市出臺的所有優惠政策，并取消企業的評優評先資格。

四、合同生效

（一）為確保合同履約的有效性，乙方同意按投資項目土地面積每畝1萬元繳交履約保證金，共計萬元。如乙方違反本合同規定內容的約定，甲方有權按規定扣除部分或全部履約保證金。

（二）本合同書一式三份，甲、乙雙方各一份，市經信部門一份。承諾書自甲、乙雙方蓋章、簽字后生效。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

第5篇：出讓土地分割的規定范文

進入第4次審議階段的《物權法》草案中首次提到了要建立不動產的統一登記，此次《物權法》草案若獲得通過，物權登記必然要合并，消費者在購房時應領取的兩證，則極有可能出現在一張紙上。近日，帶著這些問題，本刊記者走訪了法律界業內人士，指出――

我國上世紀90年代進行的住房制度改革，取消了福利分房制度，廣大居民通過購買商品房來解決住房問題，房地產行業成為推動我國經濟總體發展的重大動力之一。作為一個新興的產業領域，在各項法律法規尚不成熟的情形下，房地產行業在發展過程中產生了不少問題。權屬的確認一直是廣大購房人關注的焦點之一。

從全國情況看，除上海、重慶、廣州、深圳、青島、廈門、大連等經濟比較發達城市已經實行了土地、房屋“兩證合一”外，我國許多地區的購房人拿到的只是《房屋所有權證》。例如，北京的大多數購買商品房的居民（除個別外銷公寓及別墅項目外）拿到的只有《房屋所有權證》。購房人只能看到所購商品房使用土地的權屬性質是屬于“出讓”還是“劃撥”，以及該商品房所占土地的使用年限，而商品房使用土地的土地證號、使用面積、土地出讓金的價格等都無所體現，房屋所在地塊的《國有土地使用權證》卻在開發商的名下。

房地權屬分離暗藏隱患

依據法律規定，權屬證書是物權歸屬的證明，物權具有支配性與排他性，即權利人享有的直接支配該物并排除他人干涉的權利。也就是說，持有土地使用權的開發商在法律上享有對商品房所在土地使用權進行處分、收益的權利，其他人（包括購房人）無權干涉。因此，這種房地權屬分屬2個民事主體的現象隱含著極大風險隱患：

隱患一，房屋有可能成為海市蜃樓的風險。在鄭州就發生一起真實案例：10年前，老趙用一生的積蓄，花20萬元在鄭州市甲房地產開發公司購買一套三室一廳的住房，并及時辦理了《房屋所有權證》。不久，老趙一家帶著喜悅的心情搬進新居。時隔幾年，一件意想不到的事情打破了他平靜的生活。甲房地產開發公司因為經營不善，將老趙所居住的商品樓所在地塊的“土地證”轉讓給乙房地產開發公司。雙方到有關部門依法辦理轉讓手續，乙公司取得了該幢商品住宅樓的《國有土地使用權證》。2002年10月，乙公司根據自身的需要，決定拆除這幢商品住宅樓開發其他項目。眼看就要失去安身的地方，老趙竭力想維護自身的權益，多次找乙公司交涉。但乙公司說自己有合法的《國有土地使用證》，堅持要拆除。自己對房子擁有100％的產權，難道房子還不屬于自己嗎？面對老趙的疑問，國土資源部門的同志不無遺憾地向他解釋：“你的房子只辦理了房屋所有權證，而沒有辦理相應的國有土地使用證，因此，乙公司擁有拆除該幢住宅樓的權力?！甭牭竭@話，老趙驚呆了。后來，經過有關部門的協調，老趙雖然得到一定的補償，但仍損失不小。

隱患二，房地權屬分離，讓業主行使對小區公共部分的權利缺乏依據。在商品房開發建設過程中，開發商支付項目所在地塊的土地出讓金后，依法將出讓金列入商品房開發成本，并最終體現在商品房的銷售價格中了。也就是說小區全部的土地出讓金是由全體購房人共同承擔的，但土地使用權證卻辦在開發商的名下，這有違法律公平原則。而且沒有土地使用權證，使業主維護自己小區公共部分的的權益缺乏力度了。業主對小區公共部位的建設沒有決定權，如果當開發商擅自改變公共部分的設計或用途，或者少數人占用小區公共空間停車時，業主在說“不”的時候就不夠分量。

隱患三，如遇國家征地拆遷，關于土地使用權的補償應當歸誰？征地補償分為對房屋所有權的補償和對土地使用權的補償兩部分。這種補償是給權利的所有人的，即土地使用權的補償是給土地使用權人的。依照權屬證書的記載土地使用權人是開發商，那關于土地的補償應該給開發商嗎？如前所述，是全體購房人共同承擔了全部土地出讓金，購房人的利益何從保護？

從法律上講，如果主體同時享有對房屋的所有權和對土地的所有權，則能夠最大限度地避免權利行使的沖突和不必要的糾紛。但由于我國土地公有，不允許進入市場流通，建筑物所有權往往與土地所有權分離，而與土地使用權結合，雖然房屋所有權人不能同時享有土地的所有權，但必須享有土地使用權，從而得以保有地上的建筑物。這就形成了房屋所有權和土地使用權結合的制度安排和權利格局，如果一旦發生了房屋所有權和土地使用權的分離，一方面，則可能會引起糾紛，房屋所有權人可能會禁止土地使用權人使用土地，土地使用權人也可能要求房屋所有權人拆除房屋；另一方面，即使不發生上述糾紛，也會產生權利行使上的沖突。

行政不作為引發風險

為什么會形成這種現象，筆者認為我國不少地方目前仍在實行的房屋所有權及土地使用權分別管理的制度是誘因，根源在于行政部門進行行政管理過程中沒有嚴格遵照法律規定執行，也就是行政不作為。

我國土地、房地產方面的法律法規均始終貫徹著房地合一的原則，土地的使用權和房屋的所有權應保持在同一個單位或個人享有，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押（《房地產管理法》第三十一條）。在進行“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！保ā斗康禺a管理法》第六十條）。簡而言之，買賣房屋時，應先辦房屋所有權的變更登記手續，取得房屋所有權證后，再辦理土地使用權的變更登記手續，更換土地使用權證，這樣才算完成了房地產的轉讓。

但是目前，我國各地對房屋所有權及土地使用權的登記管理有幾種不同做法：有的地方采用土地房屋權屬“兩證合一”的方式，向權利人發放《房地產權證》，如上海、重慶、廣州、深圳、青島、廈門、大連等地，這種管理模式下不會出現我們前面說的隱患風險問題；有的城市則是分別發放《房屋所有權證》及《土地使用權證》，如北京、南京、蘭州等地。在這種分別管理的模式下，如房和地的變更登記存在時間上的先后，如果土地使用權登記管理部門行政不積極履行管理職能，就會造成前面說的房地權利分屬兩個民事主體的不合理現象。

以北京為例，開發商要建設一個房地產項目，首先應取得項目所在土地的使用權。我國對土地實行有償、有期限（劃拔土地除外）的使用制度。開發商向國家支付了一定的土地出讓金后，受讓一定年限的國有土地使用權，并取得《國有土地使用權證》。在開發商完成項目的建設工程，通過竣工驗收后，依據《房地產管理法》的規定，開發商將取得全體項目的《房屋所有權證》，即俗稱的“大產權證”。之后，開發商將大產權證分割成若干個小產權證給每個購房人。但這之后行政管理部門沒有要求開發商對項目所在地塊的土地使用權不再進行分割，而是擱置起來，形成了購房人取得了房屋所有權證，但其購買的房屋所在地塊的使用權屬證明卻還是開發商那兒的現象。這與我國房地合一的原則是嚴重悖離的。

共同共有提供解決之道

第6篇：出讓土地分割的規定范文

（劃撥土地使用權補辦出讓合同）

第一條　本合同雙方當事人：

出讓方：中華人民共和國＿＿＿?。ㄗ灾螀^、直轄市）＿＿＿市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）；法人住所地＿＿＿＿，郵政編碼＿＿＿＿＿。

受讓方：＿＿＿＿＿＿＿＿（以下簡稱乙方）；法人住所地＿＿＿＿；郵政編碼＿＿＿＿。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓（出租；抵押），須先簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售（出租；抵押）＿＿＿房產（或＿＿＿＿部分房產），其使用范圍內（或相應比例）的土地使用權隨之轉讓（出租抵押）。雙方本著自愿、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條?。撸撸撸撸撸叻慨a（地上建筑物、其他附著物）使用土地位于＿＿＿＿＿，總用地面積為＿＿＿＿。其位置與四至范圍如本合同附宗地圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的《中華人民共和國國有土地使用證》（或批準文件），具有合法的土地使用權及房產所有權。

第三條　乙方出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿整棟房產；甲方出讓相應土地的面積為＿＿＿＿＿房產總用地面積，即＿＿＿＿＿平方米。

［或：第三條　乙方出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿＿房產樓層＿＿＿＿＿層，建筑面積＿＿＿＿平方米，為＿＿＿＿房產總建筑面積的＿＿％；甲方出讓土地的面積為＿＿＿＿＿房產總用地面積的＿＿＿％，即＿＿＿＿＿平方米。］

本合同項下出讓的土地使用權與＿＿＿＿＿房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的、不可分割的，相鄰各方必須相互合作，并根據需要為對方提供便利條件。

第四條　土地使用權出讓的年限為＿＿＿＿＿年，自＿＿＿＿＿起算。

第五條?。撸撸撸撸撸呓ㄖ铮ǚ慨a）使用范圍內的土地，按原批準文件為＿＿＿＿＿用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。

乙方如改變土地用途，必須征得甲方同意，重新調整土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同，并辦理變更登記手續。

第六條　乙方按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及向第三方轉讓時的土地增值稅。

第七條　本合同項下的土地使用權出讓金為每平方米＿＿＿＿元人民幣，總額為＿＿＿元人民幣。

本合同經雙方簽字后＿＿＿日內，乙方須以現金支票或現金向甲方支付占出讓金總額＿＿＿％共計＿＿＿元人民幣，作為履行合同的定金。

合同簽字后＿＿＿日內（或乙方出售房產后＿＿＿日內）乙方應付清給付定金后土地使用權出讓金余額。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求乙方賠償因違約造成的損失。

（或：乙方出租＿＿＿＿房產，每年應以租金的＿＿＿＿％抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止?；颍阂曳降盅海撸撸撸撸叻慨a后＿＿日內，以抵押所獲貸款抵交完給付定金后土地使用權出讓金余額。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求乙方賠償因違約造成的損失。）

第八條　乙方在支付完全部土地使用權出讓金后＿＿＿＿日內，辦理土地使用權變更登記，更換土地使用證，取得土地使用權。

第九條　乙方同意從＿＿＿＿年開始按規定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年＿＿月＿＿日。土地使用費每年每平方米為＿＿＿＿元人民幣。

第十條　除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行帳戶，銀行名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿銀行＿＿＿＿＿＿＿分行，帳戶號＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

甲方銀行帳號如有變更，應在變更后＿＿日內以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十一條　乙方依本合同取得的土地使用權，可依照國家有關規定進行轉讓、出租；抵押。

房產所有人在出售（出租；抵押）＿＿＿＿＿＿部分房產時，亦就同時轉讓（出租；抵押）整棟房產使用土地中的出售（出租；抵押）房產占＿＿＿房產總建筑面積比例相同的土地使用權。

第十二條　土地使用權轉讓（出租；抵押）時，應當簽訂轉讓合同（租賃合同；抵押合同），但不得違背中華人民共和國的法律、法規和本合同的規定，并依照規定辦理轉讓（出租；抵押）登記。

第十三條　土地出讓年限屆滿，土地使用者可以申請續期，重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。土地使用者不再申請續期的，本合同項下的土地使用權、地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償收回，土地使用者應依照規定辦理注銷登記并交還土地使用證。

第十四條　如果乙方不能按時支付任何應付款項（除出讓金外）。從滯納之日起，每日按應繳納費用的＿＿＿％繳納滯納金。

第十五條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十六條　因執行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決。協商不成，雙方同意向＿＿＿＿＿仲裁委員會申請仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又沒達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第十七條　本合同經雙方法定代表人（授權委托人）簽字生效。

第十八條　本合同一式＿＿＿份簽署，甲、乙雙方各執＿＿＿份。

第十九條　本合同于＿＿＿＿年＿＿月＿＿日在中國＿＿＿＿省（自治區、直轄市）＿＿＿市（縣）簽訂。

第二十條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方：

乙方：

中華人民共和國＿＿＿＿＿?。撸撸撸撸撸撸撸ㄗ灾螀^、直轄市）＿＿＿＿市（縣）土地管理局（章）

（章）

法定代表人（委托人）

法定代表人（委托人）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿（簽字）

第7篇：出讓土地分割的規定范文

第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。

第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

(三)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

(四)以房地產抵債的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。

第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第六條下列房地產不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;

(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產權屬證書名稱和編號;

(三)房地產座落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

(五)房地產的用途或使用性質;

(六)成交價格及支付方式;

(七)房地產交付使用的時間;

(八)違約責任;

(九)雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

(一)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的;

(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。

第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。

第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。

第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第8篇：出讓土地分割的規定范文

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

受讓方（乙方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

第一條根據《中華人民共和國土地法》之規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓（出租；抵押），須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售（出租；抵押）房產（或部分房產），其使用范圍內（或相應比例）的土地使用權隨之轉讓（出租、抵押）。雙方本著自愿、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條____房產使用土地位于____，總用地面積為____.其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證（或批準文件），具有合法的土地使用權。

第三條乙方出售（出租；抵押）____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積，即____平方米。

____或：____乙方出售（出租；抵押）____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____平方米，為____房產總建筑面積的____%；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%；即____平方米。

本合同項下出讓的土地使用權與____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的、不可分割的，相鄰各方必須相互合作，并根據需要為對方提供便利條件。

第四條土使用權出讓的年限為____年，自____起算。

第五條____房產使用范圍內的土地，按原批準文件為____用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。

乙方如改變土地用途，必須征得甲方同意，重新調整土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同，并辦理變更登記手續。

第六條乙方按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及向第三方轉讓時的土地增值費（稅）。

第七條本合同項下的土地使用權出讓金為每平方米____元人民幣，總額為____人民幣。

本合同經雙方簽字后____日內，乙方須以現金支票或現金向甲方支付占出讓金總額____%共計____元人民幣作為履行合同的定金。

合同簽字后____日內（或乙方出售房產后____日內）乙方應付清給付定金后土地使用權出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。

（或：乙方出租____房產，每年應以租金的____%抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止。或：乙方抵押____房產后____日內，以抵押所獲收益抵交付定金）后土地使用權出讓金余額。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。）

第八條乙方在支付全部土地使用權出讓金后____日內，辦理土地使用權變更登記，換取土地使用證，取得土地使用權。

第九條乙方同意從____年開始按規定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年____月____日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣。

第十條除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行賬號，銀行名稱：____銀行____分行，賬戶號____.

甲方銀行賬號如有變更，應在變更后____日內以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十一條乙方依本合同取得的土地使用權，可依國家有關規定進行轉讓、出租、抵押。

房產所有人在出售（出租；抵押）____部分房產時，亦就同時轉讓（出租；抵押）整棟房產使用土地中與出售（出租；抵押）房產占____房產總建筑面積比例相同的土地使用權。

第十二條土地使用權轉讓（出租、抵押）時，應當簽訂轉讓合同（租賃合同；抵押合同）或在房產買賣合同中設立土地使用權轉讓（出租；抵押）章節，但不得違背國家法律、法規和本合同的規定，并依照規定辦理轉讓（出租；抵押）登記。

第十三條土地出讓年限屆滿，土地使用者如再申請續期，須重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。土地使用者不再申請續期的，本合同項下的土地使用權，地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償發回，土地使用者應交還土地使用證并依照規定辦理注銷登記。

第十四條如果一方未能履行合同項下的義務，應被視為違反本合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后，應在____日內糾正該違約。如____日內沒有糾正，違約方應向另一方賠償違約引起的一切直接和可預見的損失。

第十五條如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。

第十六條本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十七條因執行本合同發生爭議，由爭議各方協商解決。協商不成，按以下（）項解決：

（1）提請仲裁機構仲裁。（2）向有管轄權的人民法院起訴。

第十八條本合同于____年____月____日在中國____?。ㄗ灾螀^、直轄市）____市（縣）簽訂。

第十九條本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方：________________

乙方：________________

法定代表人：___________

法定代表人：___________

第9篇：出讓土地分割的規定范文

關鍵詞：“宗地”；分割；土地登記

中圖分類號：F301.1文獻標識碼： A 文章編號：

“宗地”是地籍管理的最基本單位，《土地登記辦法》對“宗地”的定義是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。土地登記是以“宗地”為單位進行，但在土地登記實踐中在一些特殊情況下對“宗地”范圍的確定很難把握。筆者結合具體的工作實踐，對以下三種類型的土地使用權在土地登記中的處理方法作一些探討。

一、房地產開發用地“商品房”分割土地頒證中“宗地”的確認。房地產開發企業在取得土地使用權后以單“宗地”進行登記，在分割土地頒證中因權屬界線無法明確，很難劃定“宗地”范圍。一些地方往往以單幢建筑物占地面積為“宗地”，將一幢建筑物內的所有用戶作為“共用宗”處理，按每戶的建筑面積在整幢建筑物中所占的比例分攤土地面積進行分割頒證。將原“宗地”劃分為若干個小“宗地”，并對小區內的道路用地、綠化用地等公共用地單獨設立“宗地”，確權給物業公司。筆者認為這種宗地確定方式值得商榷，一是土地面積的確認出現了“真空”，將道路用地、綠化用地等公共用地單獨設立“宗地”并確權給物業公司，實際上等于沒有確權。一方面因未將小區內所有土地面積分攤確認給具體的土地使用者，直接影響國家土地使用稅的征收；另一方面因公共用地未分割，必然導致小區內業主實際擁有的土地使用權面積（土地證登記面積）比法定面積減小，造成財產縮水。因為根據物權法的規定，小區內的所有土地使用權屬于小區內所有業主共有。

筆者認為，對房地產開發用地“商品房”分割土地頒證中“宗地”確認，應將整個小區設定為一個大的“混合宗”，各業主分割土地使用權面積確認按以下方式進行：以小區規劃設計的總建筑面積為基數，以單個業主所擁有的建筑面積為權重分攤小區內所有的公共用地，加上單幢建筑物各業主的建筑面積所占整幢建筑物的比例分攤單幢建筑物的占地面積。計算公式為：業主分割土地使用權面積=該業主建筑面積/該業主房產所在的單幢建筑總建筑面積*該幢建筑占地面積+業主建筑面積/小區規劃設計總建筑面積*小區所有公共用地面積。

二、出讓國有土地使用權中一個土地使用權人在一“宗地”內擁有的土地有不同的使用年限和終止年限如何處理。同一個土地使用者因土地出讓時間不同或土地出讓年限不同，造成土地使用權的終止年限不一致。因土地登記要求以宗地為單位進行登記，而“宗地”是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。按照上述規定，只要是土地權屬線封閉的地塊或空間，無論其土地使用年限是否一致都是一個“宗地”。但不同年限的土地使用權以一“宗地”，一本土地使用證進行登記無論是純技術上還是在以后土地使用權到期后的管理上都較困難。

筆者認為：對一個土地使用者在一個權屬線封閉的地塊或空間內擁有不同年限的土地使用權應區別地塊分“宗地”登記。

三、“空間”如何以“宗地”形式進行土地登記。新的土地登記辦法對“宗地”的定義首次引進了“空間”的概念，標志著法律上對土地的定義從狹義上的定義向廣義上的定義的轉變。新的《土地登記辦法》規定的“宗地”指的是封閉的地塊或者空間，這種定義意味著“宗地”有三層意思。一是“宗地”可以是單獨的平面意義上的土地；二是“宗地”可以是單獨的平面上的土地以及附屬于此土地上垂直相對應的“空間”；三是“宗地”也可以是由權屬線封閉的單獨的“空間”。

“空間”作為一種單獨的“宗地”進行土地登記應是一種全新的登記理念，筆者理解它是基于一種廣義上的“土地”上的定義而產生。對這樣的一種單獨的“空間宗地”如何進行土地登記，在新的《土地登記辦法》上沒有進一步明確，比如名稱的界定、范圍的界定、計量單位的選擇、價值量的評估等問題，都有待于進一步明確?，F行比較可行和便捷的方法是依據當事人（申請人）的有關依據對“空間”有特殊約定的“受役地”（空間使用受限制地）進行地役權登記，同劃定“受役地”的范圍和“空間層面”。這種“空間層面”一般說是連續性的，在文字表述上最好是用“距建筑物最基層地面**米以上（或以下）”，也可以用“現建筑物幾層以上（或以下）”。對“空間”擁有權力的權利人可以單獨登記“受役權”，并發放土地權利證書，或在其“空間”就近或相應的其它權力擁有者的土地權利證書上登記“受役權”，同時劃定與“地役權”相對應的范圍和“空間層面”，在文字表述上同樣標注“距建筑物最基層地面**米以上（或以下）”，或“現建筑物幾層以上（或以下）”。

參考文獻：

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