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四川省雙流縣經過8年的實踐，通過工業化和城鎮化同步演進的“產城一體”建設，不僅解決了城鎮化的成本問題，而且實現了“產”、“城”、“人”的互動融合，其具體操作方法值得借鑒。
產業興城的創新嘗試：“接二連三”的農業、“飛地”的工業、地緣優勢的服務業
按照國家目前更加注重經濟增長質量的要求，城鎮化的產業支撐必然要向經濟效益更強的現代產業體系靠攏。雙流縣壯大縣域經濟、奠定城鎮化產業基礎的探索經歷了幾個階段，最終明確了強化“高端引領”和“三產聯動”的統籌城鄉的產業體系。
雙流縣在推進城鎮化的8年間，注重發展集體化集約化的現代農業，運用農村產權制度改革成果推進了農用地適度規模經營。加快構建了“農工貿一體化、產加銷一條龍”的現代農業生產鏈條，推動現代農業與農產品精細加工、旅游觀光互動融合，“接二連三”（連接二產和三產）地壯大了現代農業。
在雙流縣的村鎮上可以見到以農技服務、農村金融和公共服務為主要內容的農業服務機構。這些機構的服務對象是農村集體經濟組織、家庭農場、現代農莊“三大市場經營主體”。這三大市場主體活躍在優質糧油、特色果蔬、無公害畜禽、林業水產、農產品加工及物流“五大產業”領域。目前，通過政府的服務和市場的帶動，當地的現代農業正在穩步實現產業規模化、化、投入集約化、生產標準化、服務社會化、產品品牌化的目標。例如，籍田鎮地平村正在著力打造兼具經濟效益和觀光價值的紅櫻李種植標準化基地；三星鎮南新村以冬草葛為特色主導產業發展了一三產業互動的都市現代農業；黃甲街道憑借獲得“無公害農產品”認證的“麻羊”品牌，形成較為完善的麻羊生產、銷售、觀光休閑服務的產業鏈條，安置了一大批群眾在產業鏈條上就業，并將縣城周邊的觀光休閑消費留在了當地。
在第一產業提升質量和效益的同時，作為當地經濟支柱的第二產業如何尋求“高端引領”的發展之路呢？制造類戰略性新興產業是當地推進城鎮化的重要經濟支撐。據悉，雙流以集中集群集約為方向，對接成都市的天府新區規劃，對“一區多園”進行了積極探索。將109平方公里工業用地優化完善為“六園區”，結合政府和社會資金力量，積極構建了“一核心三主導一體系”的現代工業體系，即“以發展新興電子信息產業為核心，以發展新能源產業、生物產業、高端裝備制造產業為主導，著力構建以自主創新為特征的先導性產業體系”。
規劃建設工作完成之后，如何有效吸引和聚集高端產業落戶雙流的各個產業園區，是關鍵一環。雙流縣開創了“飛地工業”的模式。這種模式鼓勵各個鎮/街道按照全縣發展現代制造業的要求去“選商選資”，將遴選后的產業項目按照類別劃歸各個園區管理，并將各個產業項目的利稅劃歸“選商選資”的鎮/街道。這種做法擺脫了稅收的屬地束縛，因此被稱為“飛地工業”。它一方面提高了各地“選商選資”的積極性，另一方面有效地聚集了各類產業項目，達到節約集約利用土地、科技、能耗、環保等資源和要素的效果。
據統計，戰略性新興產業已經成為雙流縣發展的主導力量。2012年1-9月戰略性新興產業實現總產值294.06億元，利稅14.13億元，分別占全縣規模以上企業的47.6%和22.1%。
現代服務業也是雙流縣助推新型工業化的戰略重點。當地充分發揮了縣域內國際機場、綜合保稅區和自然生態的“三大優勢”，大力發展臨空樞紐服務、臨空物流、保稅貿易、保稅物流等高端服務業，積極建設了天府新區高端服務業發展示范區。目前，全縣服務業增加值占GDP的比例超過40%。
三次產業高效發展并互動融合，使雙流縣域經濟綜合實力位列2011年全國“百強縣”排名第20位，城鎮居民人均可支配收入目前比2002年提升約3倍，農民人均純收入目前比2002年提升超過3倍。
產城一體的和諧局面：是產業園區，也是生活社區
城鎮化的過程中，容易出現工業區規模無限擴大，但是生活配套不足。進入園區的群眾只是生產方式變成了產業工人，生活卻很尷尬：不能再按照原來的農民方式生活；卻也沒有市民的生活要素，生活成本因為消費項目的增多反而增高。所以很多農民不愿意進城，由此也產生了“被動城鎮化”的現象。
如何讓進城的群眾可以安定地生產和生活？雙流縣秉承的“產城一體”發展理念提供了一個思路。
“如果不說這是一個工業園區，大家都會認為這是一個居民社區。”這是很多人看到雙流縣蛟龍工業港工業園區的感觸。蛟龍工業港園區的土地一半用于實體經濟發展，一半用于第三產業和新居工程。這種配備比例的根據是園區的產業類型和用工數量。園區內按照政策配套的商服用地用來發展服務業，新居工程則用于安置城市和城鎮規劃區內征地拆遷的失地農民。居住有了保障的失地農民再被安排在工業園區內的各種崗位上就業，消費能力也因此得到了保障。這座產業新城使居民生活安定，促進了農民向城鎮集中、向二三產業轉移。
現在的蛟龍工業港，已成為一座面積達4平方公里的新型工業小城鎮，并有力地帶動了區域現代服務業和現代農業的發展。工業園區內配套了金融、商貿、電子商務、服務外包、科技研發、總部經濟、軟件與信息服務等生產服務業，營造了便捷高效的生產環境。與此同時，按照產城一體的理念，園區統籌產業發展與城市建設，規劃打造了生活商業配套服務網點，完善了生活類金融和商務服務，建設了星級酒店、餐飲、教育、衛生、警務等公共服務配套，形成了集就業、居住、休閑等為一體的產城互榮的工業新城鎮。
中小企業融資難是個普遍性的問題，正如全國各地一樣，__地方中小企業的快速發展也受到資金問題的困擾。多年來，__市委、市政府一直高度重視中小企業發展問題，先后出臺一系列重大舉措，包括中小企業融資試點工作、信用體系和擔保體系建設、做大作強起龍頭帶動作用的政策性擔保機構等。國家開發銀行四川省分行主動服務地方經濟，發揮開發性金融在解決地方經濟“難點”、“熱點”方面的作用，大膽探索創新，在銀行界率先與當地政府合作，開展中小企業貸款業務，促進信用體系和融資擔保體系建設。這一舉措為解決__當地中小企業融資難問題開辟了新的途徑，對__地方經濟尤其是縣域經濟的發展具有重要意義。__中小企業擔保公司作為當地最大的政策性擔保機構，在市委、市政府的關心支持下，在市中小企業局的指導和幫助下，公司密切與開發銀行四川省分行、各區縣政府和平臺公司合作，抓住機遇，求實創新，發揮市級平臺公司的龍頭作用，充分利用好開發性金融資源，支持地方中小企業發展，使開發性金融支持__中小企業融資擔保工作取得顯著成效。
一、基本情況
__中小企業擔保公司與開發銀行四川省分行合作開展中小企業融資擔保工作正式起步于20__年10月，新津縣作為首批試點縣與開發銀行簽訂合作協議，獲得授信5000萬元。20__年12月，第一批10戶企業共1200萬貸款得到落實。經過近一年的試點，20__年初開始向其他區縣全力推進。截至20__年底，全市20個區市縣與開發銀行簽訂合作協議，協議貸款總金額22億元。其中新津、高新區、金牛區、雙流等14個區縣已正常開展業務，另有3個區縣的首批貸款正在落實。另外，開發銀行四川省分行、__中小企業擔保公司分別與高新區天府軟件園、雙流蛟龍工業港、青羊區工業集中發展區(西區)簽訂了融資擔保合作協議，協議金額4億元。同時，__中小企業擔保公司通過開發銀行一億元的軟貸款支持，增加了注冊資本，擔保資金實力進一步夯實。經兩年左右的運達作，開發銀行中小企業融資工作累計發放貸款6億多元，其中，僅20__年新增客戶177戶，貸款規模4.78億元。
兩年來，在開發銀行四川省分行、__中小企業擔保公司、區縣政府平臺公司和中小企業的共同努力下，開發性金融支持中小企業貸款工作取得了顯著成效。獲得貸款支持的中小企業整體上銷售規模、利稅、勞動就業水平都有明顯增長，促進了中小企業成長，推動了縣域經濟發展。以新津縣為例，獲得貸款支持的18家企業營業收入平均增長18％，總入庫稅金比上年同期增加1200萬元，安置農村勞動力和城鎮下崗人員1200名。18戶獲得貸款企業中，新培育上百萬稅收企業2家，新培育規模以上企業3家。20__年雙流縣獲得開行貸款支持的29家企業，入庫稅金比往年平均增加54．48％，高出全縣平均水平32個百分點。受金融生態惡化影響，經濟發展水平相對落后的金堂、蒲江縣，金融機構已多年沒有在當地新增貸款規模，中小企業發展受到資金短缺嚴重制約。通過開發銀行中小企業融資平臺，金堂有6家，浦江有5家企業獲得開行貸款，實現了擔保公司在這兩個區縣融資擔保業務“零”的突破。
目前，開發銀行中小企業融資擔保的市縣兩級構成的中小企業融資平臺和網絡體系已搭建起來，體系和運作機制已基本建立并初步完善。兩年來運作正常，無一筆貸款逾期現象。許多企業獲得貸款支持的同時，管理規范程度和水平有所提高，誠信意識明顯增強。開發性金融支持中小企業貸款在金融界起到示范和帶動作用，許多銀行分支機構受其帶動，開始把新的業務增長點放在中小企業項目上。多家金融分支機構正在與我公司接觸，商討如何借鑒開發性金融支持中小企業的經驗和運作模式，與我公司建立起長期穩定的合作關系。
二、運作模式
1、開發銀行中小企業融資平臺組織及貸款模式
首先，各區縣成立開發銀行中小企業融資領導小組，并出資組建政府投資的平臺公司，同時在當地選定一家金融分支機構作為委托貸款銀行。區縣平臺公司在當地融資領導小組指導下開展工作，負責融資企業的初選、推薦，作為借款主體向開發銀行貸款并作為委托人通過委托銀行將貸款轉貸給中小企業，負責貸后管理和本息回收。__中小企業擔保公司作為市級平臺公司，負責對區縣推薦的企業進行調查評估，作為保證人為區縣平臺公司在開發銀行貸款提供擔保，同時為區縣平臺公司向企業發放委托貸款提供擔保。
貸款模式主要有平臺公司統貸借款，擔保公司擔保；企業直接借款，擔保公司擔保；平臺公司借款，借款企業聯保三種方式。基本模式為平臺公司統貸借款，擔保公司擔保。
目前，開發銀行貸款利率在基準利率上浮10％，擔保公司擔保費按每年擔保額1．5％收取。區縣平臺公司和委托銀行的手續費合計0．4％——1％。
2、開發銀行合作中小企業貸款業務運作機制
開發銀行中小企業貸款主要建立了三個運作機制，即民主評議機制、風險分擔機制、風險控制機制。
民主評議機制：各區縣成立貸款企業民主評議小組，選擇熟悉企業或行業的民主評議人員對區縣推薦的企業進行評議，提高審查決策的公正性和效率。通過民主評議的企業再向擔保公司和開發銀行推薦。
風險分擔機制：對于借款平臺打捆貸款的項目，如出現損失，__中小企業擔保公司承擔貸款損失的70％，開發銀行承擔損失的18％，區縣平臺公司承擔損失的12％。開發銀行要求各區縣平臺公司在開發銀行存入打捆貸款10％--12％的風險保證金。對于企業直接貸款，擔保公司提供擔保的項目，開發銀行暫不實行風險分擔。
風險控制機制：構建開發銀行、擔保公司、當地政府和平臺公司、委托放款銀行、中小企業信用促進會共同參與的風險控制機制。不單就某個企業或某個環節來控制風險，主要通過各方聯動、組織優勢和制度建設來落實風險管理。例如，開發銀行不對具體企業進行調查，主要以民主評議結論、擔保公司審保調查和企業財務審計結果作為評審依據。
三、主要做法
1，強化服務意識和風險防范意識，創新工作方法和措施
__中小企業擔保公司在推進開行合作中小企業融資擔保工作中，強化服務意識和風險防范意識，結合開行中小企業融資工作特點，積極探索和創新擔保工作的新方法、新措施。根據各區縣中小企業的基本情況和開行統貸業務特點，公司專門對融資企業制定出評價標準和評價方法，設計了快捷高效又盡可能控制風險的操作流程，創新出一些風險控制的措施和手段，并對開行貸款企業擔保收費給予優惠。例如，我們在各區縣對企業民主評議階段就提前介入進行定性初查，提高了區縣推薦項目的審保通過率和效率；在審查軟件企業、高新技術創業企業、農業產業化企業時，我們根據各自行業的特點，在調點、評價方式、評價指標方面予以適當調整，通過授信額度控制、設定技術準入條件、網絡公示等方法探索，公司對高科技企業的擔保扶持方法漸趨完善；針對許多中小企業沒有物的反擔保措施情況，我們發揮風險控制的聯動機制優勢，和當地政府配合，對其尚未取得土地證的土地、在建工程、企業存貨等資產進行監管，創新反擔保措施。公司以平臺公司統貸方式為主，加大對中小企業融資服務整體覆蓋面，同時對個別具有重點產業示范帶動作用的優秀項目，努力爭取直貸，采取點面結合，多種方式支持企業。
2，結合區市縣區域經濟和產業集群特點，優化擔保資源配置
我們在推進開發性金融中小企業融資擔保工作的同時，密切與開行的配合，結合各地縣域經濟和優勢產業特點，著力對重點產業和特色產業提供支持，力求開發性金融資源支持中小企業的效用最大化，實現信用資源的優化配置。我們在高新區和青羊區，就重點支持了電子信息和軟件企業、精密模具制造企業、生物醫藥企業；郫縣和都江堰，我們分別重點支持了豆瓣生產企業和農家樂項目。而在蒲江和金堂，我們把支持重點放在農業產業化龍頭企業項目上。在武侯和崇州，則結合區域內皮鞋、皮革、家具產業集群的特點對企業提供支持。另外，我們還根據各區縣政府和開行各階段的工作重點，對臺資企業、留學歸國創業企業、微小型企業提供支持。隨著工業向園區集中，各地工業園區蓬勃發展，優勢產業和優質客戶更多在園區聚集。我們及時調整工作思路，拓寬尋找優質客戶的視野，把開發性金融中小企業融資擔保服務體系延伸到工業園區。20__年4月以來，開行、擔保公司陸續與蛟龍工業港、天府軟件產業園、青羊工業集中發展區簽訂了合作協議，目前，園區推薦的許多項目已得到開行貸款支持。
3、樹立“大擔保”理念，發揮市級平臺公司龍頭作用，積極促進信用擔保體系建設
在大力推進開行合作中小企業融資擔保工作中，__中小企業擔保公司始終樹立“大擔保”的理念，充分發揮公司作為市級平臺公司的龍頭帶動作用，積極促進開發性金融中小企業融資擔保體系的建設。一方面，我們在項目開發、風險控制、對外合作中是把“大擔保”思路運用到解決具體問題上，通過體系、制度、和聯動機制優勢把握風險、推動工作；另一方面，擔保業的持續健康發展也依賴于信用擔保體系的完善以及長效機制的建立。我們要以“大擔保”的觀念，促進開發性金融中小企業融資擔保體系的建設。
我們與市、各區縣融資領導小組密切配合，通過信用促進會、民主評議會、各種座談和培訓會等渠道，加強與企業、政府、委托貸款銀行的溝通，向企業宣傳誠信意識，向開行中小企業貸款工作的聯動各方介紹我們的理念，標準和流程，提高聯動效率。為了提高效率，防范風險，公司還與開發銀行四川省分行建立了定期工作交流和溝通機制。為了使公司工作更好的與各區縣對接，20__年起，公司按區縣對業務部門作了責任分工，并確定了各區縣對口的聯絡人員。我們通過業務培訓等方式，加強與各區縣平臺公司的交流，經常同各區縣平臺公司工作人員一起調查項目，交流討論對工作的建議。通過培訓、交流和實踐，許多區縣平臺公司整體工作質量和效率都有很大提高。促進了開行中小企業融資擔保整體工作的發展。目前，經過各方密切配合，共同努力，一個政府，銀行、擔保公司和中小企業“四方聯動”的開發性金融中小企業融資擔保體系已初步形成，有效緩解我市中小企業融資難矛盾，促進中小企業和地方經濟的發展。
四、存在的問題和建議
總結和回顧兩年來與開發銀行合作支持中小企業融資擔保工作實踐，還明顯存在一些問題，主要體現在：
1、一些區縣工作推動力度不夠，推薦項目質量有待提高，貸后管理工作還顯薄弱。
2、由于開行人員精干，人手少，任務重，開行統貸項目上報審批的時間較長，整體效率還有待提高。
3、由于融資擔保各個環節的原因，中小企業融資成本仍相對偏高。
4、開發銀行貸款期限、品種單一，尚不能滿足中小企業融資的多樣化需求。
人物簡介
周先生，成都某企業管理培訓學校董事長，同時經營一家連鎖超市。2007年市場高點時他投資住宅受困，于2008年底，成都樓市陷入最低點時開始商鋪投資。兩個月內在三環路外累計購買商鋪800㎡，并全部出租，從而大獲成功！如今，其所購買的商鋪溢價已超過30%，租金回報率達到8%左右。
房產投資和談戀愛、找工作是一個道理，不管是因為主觀還是客觀原因，總要走過彎路、經歷過挫折，才能獲得經驗，從而取得成功。本期主人公周先生，從投資住宅到轉投商業，經歷過房價暴跌的心理恐慌，也感受過資金緊缺的壓力，才換的如今的豐厚收益。這樣起伏跌宕的經歷，對于每個普通的投資人來說無疑是最好的教材。
高點入手住宅收獲教訓 轉投商業地產
2007年夏天樓市高峰期，鷺島國際社區三期開賣，單價7000多元/平方米。當時周先生已經感受到了這個項目的良好口碑，而且大區域發展不錯，加上項目還有后續開發，他當時毫不猶豫地選擇了這個項目作為第一次房產投資對象，購買了一套170多平方米的物業。但隨后宏觀調控出臺，讓他深受教訓，“2008年在市場低迷時，鷺島推出含1500元裝修成本的精裝房，價格也只有7000多元，相比之下我的清水房成本高出20%左右。雖然現在這個項目的價格早已超過了自己當時購買的價格，但從投資角度看，高點買房始終讓我難以釋懷。”周先生有些后怕地對記者說道。
這次教訓之后，他做了兩個抉擇：第一，絕不輕易在市場火爆時跟風投資住宅，尤其是一些成熟區域空間較小的住宅物業，現在的他就絕對不會輕易下手。第二、寧愿投資具有潛力的商業地產，而且必須在市場低點時堅決下手。
逆市購買承租鋪面 一年溢價一倍
在吸取了住宅投資方面的教訓之后，周先生選擇在2008年樓市低迷時集中投資商業，第一是因為經營超市時發現了很多機會，其次是很多富豪級專家當時一致認為樓市已到階段性的最低點，適合投資。他的商鋪投資經歷一共投資了三次，面積大約800㎡，前后下單時間不超過兩個月。
2008年底，地震和金融危機影響之下的成都樓市陷入了過去幾年來的低點，大量開發商急于套現，其中不少商業物業一度是開發商在牛市時期持有的優質物業。由于周先生經營的連鎖超市其中有一間在新北五期的底商，所以率先獲悉開發商要出售自己承租的鋪面。周先生回憶說：“地震之前開發商叫價非常高，底商價格大約是8000～12000元/㎡，地震之后開發商將價格降低到4600～6000元/㎡，而當時的租金并沒有降多少。”在此情況下，周先生決定把自己承租的200多平方米鋪面全部買下來，算下來單價5000元左右，而現在這里的鋪面價格已接近1萬元/平方米，如果立即出手，溢價近一倍左右。
豪賭預期 大源社區買鋪500㎡分拆出租
因為此前曾做過多年商家，周先生對商家的需求非常清楚，對于大多數底商而言，最不挑商家的商鋪面積應該在50～200㎡左右。太大，有些商家會感覺壓力；太小，很多業態無法展開有效經營。
于是同樣在2008年底，第一次商鋪投資之后，他瞄準了城南的大源組團，開發商要低價出售這里鋪面的消息幾乎同時放出市場。在購買了新北五期底商之后，他到大源社區的錦源步行街進行了實地考察，發現這個社區居住人口接近2萬人，人氣和消費需求足以支撐好口岸的底商經營。更重要的是，當時旁邊的鳳凰城、蘭庭等新項目住宅單價的價格在四五千元左右，但鋪面單價卻已降到4000多元，同一區域底商比住宅便宜太少見了。而且整個區域周邊聚集了大量全國性品牌開發商，其城市化進程速度領先于成都。于是周先生一口氣購買了500多平方米的底商，現在價格已上漲20～30%以上。
“這個500㎡的底商是一個獨立產權，我把它分成了五個單位全部在短時間內出租。我投資商鋪只看五年之后的預期空間，因為大多數區域和商鋪五年之后能夠迎來溢價和租金的高峰期。”周先生這樣期待未來。他還表示，五年之后，這里有望成就為成都市區現在八寶街一帶的商鋪價值。
專投底商 二三樓鋪面業態很受限
同一個項目好口岸的租金回報率要高得多，空置風險更小，而且二三樓鋪面的租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一。
2008年底，周先生第三次出手投資商鋪是在蛟龍工業港，這次完全是經過多次走訪后發現的投資信息，當時這個位置周邊已有好又多等大型商場，人口居住密度較大，但當時底商單價只有七八千元。他在最好的路口轉角口岸以8000元/平方米左右的單價購買了100多平方米，單價比旁邊的鋪面價格貴1000多元。現在那里的商鋪價格早已在一萬元以上，租金水平大約在60元/㎡/月左右，但他當時出租只有46元左右。“第一是因為簽的是三年一次性支付租金，考慮到給商家優惠，而且這樣也便于口岸成熟；第二是當時自己需要這筆錢；第三，當時整個市場很低迷，商家也有壓力，如果一開始把租金定得太高就會形成門檻。”周先生這樣解釋自己低價出租的原因。他認為投資商鋪最好不要有空置現象，這樣會對商氣造成影響，所以開始租金低一些其實也是一種策略。但實際投資過程中，很多投資者都不愿做出小的讓步，其實這往往會對口岸的成熟帶來更大傷害。
同一個項目同一條街道的鋪面銷售時有價格差異，但相比之下好口岸的租金回報率要高得多，而且空置風險更小。根據周先生的經驗，同一個口岸的商鋪，二三樓鋪面租金往往只有一樓的一半甚至三四分之一，底商只要沒有經營業態規劃限制，就可以適合很多種業態，但二三樓則對業態選擇性太強了！
記者觀察
三環外商鋪投資大勢所趨
作為一個豐富經驗的商家，周先生的商鋪投資經歷值得很多人思考和借鑒。他認為，現在絕大多數想投資商鋪的投資者，還是把目光聚焦在三環內，因為很多人都不愿花太多時間到口岸和商氣培養這一過程中，此外，大多數人都會認為三環外還在一片火熱開發過程中，并沒有好的商鋪。