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第1篇：農村土地流轉規定范文

我國現階段農村土地承包經營權流轉主要表現在以下幾方面：1、流轉數量和規模逐步增長。隨著農村勞動力增多，社會經濟的發展，農村經濟呈現多樣化發展趨勢，直接促使農村土地流轉加速；2、流轉形式以轉包出租為主。農村土地是農民賴以生存的最基本的依靠和保障，農民是不愿意永久性的失去土地的。因此，農村土地經營權流轉多呈現轉包出租；3、流轉主體呈多樣化。在農戶之間流轉的基礎上，近些年一些工商企業、農民專業合作組織等進入農業經營，參與流轉的主體日益多元化。

隨著農村土地承包經營權流轉數量增多，在流轉過程中也暴露出了諸多問題。例如：

一、流轉程序不規范。農戶自主流轉其承包經營權，沒有統一的規范規定，操作無章可循，流轉隨意性很強，手續極不完備，導致以后發生糾紛時，不利于保護農戶的權益。筆者認為，應當詳細具體的規定農戶自主流轉其承包經營權的辦理程序：1、雙方協商，確定流轉方式、時間、價格等。2、必須簽訂書面合同，由流轉雙方本人簽字或捺印。3、合同簽訂后，應報送土地發包方和所在鄉（鎮、街道）備案。

二、流轉方式界定不明。《中華人民共和國農村土地承包法》中對承包經營權流轉規定可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式進行土地承包經營權流轉。只是原則性的規定。對農村普遍存在的抵押、繼承等傳統流轉方式以及入股等新流轉方式沒有明確規定。

三、土地流轉登記制度流于形式。登記的主要目的在于將土地承包經營權變動的事實予以公示，使他人明確土地承包經營權的權利人。農村土地承包法將登記的決定權交給農民，當事人要求登記的，可以登記。未經登記，不能對抗善意第三人。現實中，農村土地流轉，絕大部分根本就沒有登記，嚴重影響了農村土地承包權流轉的正常秩序，埋下了許多糾紛隱患。雖然《土地承包法》規定了：土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓的，不經登記不得對抗善意第三人。《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》也明確規定：承包方流轉土地承包經營權，除法律或者本解釋有特殊規定外，按照有關家庭承包土地經營權流轉的規定處理。但是有規定，卻無人去執行。:

四、流轉行為不夠規范。有的地方土地流轉以口頭協議為主，私下進行自發性的流轉，不遵循一定的程序和履行必要的手續，即使簽訂書面合同，也大多條款不規范，對雙方的權利、義務及違約責任等內容不夠明確。

面對土地流轉中的種種問題和各種土地糾紛，該如何妥善處理這類案件，

首先，進行土地普查，并登記造冊，明確土地權屬，加強土地工作的管理。為了進一步搞好土地工作，應該依法進行土地詳查，了解土地現狀及不安定因素，進一步明確地界，確定一些新增地及權屬不明地的權屬，并及時發放權利證書。

其次，加強法制宣傳教育。開展《農村土地承包法》等相關法律的普法工作。使流轉土地的農戶，嚴格執行《農村土地承包法》第19條規定，按5個程序簽訂承包合同。

第2篇：農村土地流轉規定范文

【關鍵詞】 農村 土地 承包經營權

近幾十年以來，隨著國民經濟快速發展，城市化進程不斷加快，城鄉二元結構也在不斷加深，“三農”問題越發嚴重，特別是加入WTO后受到了國際農產品市場的強力沖擊，競爭力低下的中國農業在國際市場上很難找到立足之地。這些都說明我國農業發展急需改變傳統的農業發展模式，由勞動密集型為主走向資本、技術密集型發展道路，農業生產走向規模化和專業化將是必然的趨勢。農村資金大量外流的現實情況是不合時宜的，要使得更多的資金留在農村，甚至讓更多的社會資金進入農村就必須大力推進農村金融體制改革，加大對農村的信貸投放。然而現實中農戶卻很難從金融機構中獲得長期的、額度較大的貸款，其原因在于缺少有效的抵押物以及嚴重的信息不對稱，所以很多學者研究認為開展農村土地承包經營權抵押貸款會是個有利的嘗試。

一、土地承包經營權抵押貸款存在的問題

1、土地承包經營權抵押效力有缺陷

對于“四荒”土地承包經營權，《擔保法》、《農村土地承包經營法》和《物權法》盡管在表述上不完全相同，但都明確了其抵押的合法性。然而，對于家庭承包土地承包經營權，能否設定抵押，法律法規未作明確規定。一方面，《農村土地承包法》第三十二條關于“家庭承包土地承包經營權可采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”之規定，與第四十九條規定的非家庭承包經營權流轉模式相比，多了“轉包和互換”，但少了“入股和抵押”模式，從法規條文表述差異上可以看出，立法機關對家庭承包土地承包經營權的處分方式采取了審慎態度。《農村土地承包法》第三十二條并未明確將抵押列舉為家庭承包土地承包經營權流轉方式，抵押能否作為流轉的“其他方式”，存在不確定性，在現有法律框架下，以家庭承包土地承包經營權設定抵押依舊存在無效的可能。

2、農村集體土地所有權主體虛置

財產所有權主體明確是進行市場交易的基礎，農村集體土地所有權主體明晰是市場經濟的客觀要求，也是農村土地市場健康發展的基礎。從我國現行立法規定中可以看出，農村土地所有權主體可以是鄉（鎮）集體經濟組織，也可以是村集體，甚至可以是村小組。其結果是導致土地所有權主體實質上的虛置，也必然對農村土地市場的發展造成重大障礙。特別是國家依然保留了對集體土地的征用權，土地利用總體規劃以及管理權，擁有比所有權人更大的控制權，這使得農村土地權利擁有者之間的關系變得不穩定，阻礙了土地承包經營權的流轉。

3、土地承包經營權流轉方式不明確

現行法律法規對農村土地承包經營權流轉規定，限制了土地承包經營權的有效流轉。一是《物權法》第一百二十八條規定“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉”，確認了轉包、互換、轉讓三種流轉方式；《農村土地承包法》第三十二條規定“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”，第四十二條規定“承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產”，明確了轉包、出租、互換、轉讓、入股五種流轉方式。上述兩部法律所規定的流轉方式并不一致，按照法律適用原則，新法優先于舊法適用，應適用《物權法》；按照特別法優先于普通法原則，應適用（（農村土地承包法》。這種立法上的不一致，導致農村土地管理部門和司法機關在適用法律上產生混亂，農村土地承包經營權流轉制度設計的缺失，不利于對土地流轉雙方當事人權利的保護。

二、土地承包經營權抵押貸款可行性分析

1、現實需求

一方面，中國加入WTO后，加速了與世界普遍的經濟規則接軌，正在快速地向真正的市場經濟過渡，而目前實行的農村土地家庭承包制度，按人口均分土地，導致家庭承包經營的土地零碎分散，規模化經營難以形成，浪費了土地資源和生產成本，在市場競爭中能力較低，一旦遇有風險即造成重大損失。另一方面，《土地承包法》構建了農村土地承包經營制度的基本框架，確立了土地與農民的承包經營權關系，但目前在農村，農民以家庭方式獲得的土地承包經營權在其財產中占有絕對比例，除此之外難以提供有效財產設定抵押向金融機構獲得信貸資金，土地承包經營權抵押融資功能的弱化，使農業生產長期徘徊在簡單生產結構和低收入水平。

2、法律依據

《民法通則》、《農業法》都有關于土地承包經營權的規定，但這兩部法律都沒有涉及土地承包經營權的流轉，更沒有涉及到土地承包經營權的抵押。《擔保法》雖然規定了抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等地的上地使用權可以抵押。但畢竟土地承包經營權不同于土地使用權。因此，該規定并不能成為土地承包經營權抵押的法律依據。首部規定土地承包經營權抵押的是《農村土地承包法》，該法第四十九條規定“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”可見，該規定和《擔保法》第三十四條第（六）款是土地承包經營權抵押的直接法律依據。從《農村土地承包法》第四十九條來看，用于抵押的土地承包經營權應具備兩個條件。第一、土地承包經營權須通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，這是相對家庭承包方式而言；第二，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書。《農村土地承包法》第三十二條規定“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。”

三、完善土地承包經營權抵押貸款的對策建議

1、明確土地產權主體

根據法律規定，農村土地所有權的主體是農民集體，包括鄉（鎮）農民集體、村民小組農民集體及村民委員會農民集體三個層級，集體土地所有權主體的多元化導致了所有權主體的虛位，在此基礎上的土地承包經營權自然也缺乏明確的利益主體，真正的權利主體難以按照自己的意志，在法律法規范圍內自由支配其所有物，依法行使所有權，土地作為重要財產的價值未能有效發揮，由此帶來的是農村土地所有權制度的整體失效。因此明確土地產權，就是要明確土地所有權的主體代表，這關鍵問題就是明確集體所有權的主體，改變鄉（鎮）農民集體、村民小組農民集體及村民委員會，名為三級所有實為多元分化的怪圈。具體說來，要明確農村土地所有權的主體是村民委員會。

2、確立土地承包經營權流轉原則

農村土地承包經營權應當遵循“依法、自愿、有償”的原則。一是依法。要嚴格按照《物權法》、《農村土地承包法》等法律法規規定的原則和程序流轉，土地承包方作為土地流轉的主體，依法決定是否流轉，以法律規定的方式流轉，任何組織或個人不得侵犯承包方權益。二是自愿。土地是農民的生存和發展基本保障，除非農民有更好的收入，更好的就業機會，并自愿離開自己的土地的時，才鼓勵其土地流轉。農民是土地流轉的主體，必須從程序和實體上予以充分尊重和肯定，任何組織和個人都不得強令或采取其他方式逼迫農民違背自己意愿，做出土地流轉決定。土地是否流轉、以何種方式流轉都該由農戶自己說了算，三是有償。實現有價值形態的土地流轉，充分體現了農村土地經營主體的利益調節和自主意識，使市場經濟手段真正成為調節的主導。

3、嚴把貸款準入關口

一是在立法未予明確前，僅限于以招標、拍賣、公開協商等方式取得荒地土地承包經營權，承包人與發包的集體經濟組織、村民委員會、村民小組必須簽訂承包合同，依法取得承包經營權證。二是設立農村承包經營權抵押，必須經過發包方的同意。村集體發包的土地等承包經營權抵押，必須首先征得村委會或集體經濟組織的同意，由村委會或村集體經濟組織主持。三是嚴格限定借款人范圍。規定在承包土地上從事養殖、種植、加工，形成規模經營及流轉價值的承包人以及直接承包集體經營項目的承包人，可以以其承包經營權抵押申請貸款，且必須確有實際經營活動和真實的融資需求，自有投資資金比例不低于30%。

（注：本文屬黑龍江省哲學社科項目“黑龍江省新型農村金融機構有效支農研究”（項目編號：12D058）、黑龍江教育廳人文社科項目“黑龍江省小微農村金融機構服務三農的制度缺陷及路徑選擇”。）

【參考文獻】

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[3] 葉敏：土地承包經營權抵押的可行性分析[J].經濟研究導刊，2011（15）.

第3篇：農村土地流轉規定范文

第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

第五條縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。

第六條承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。

第七條農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。

第八條承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。

第九條農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

受讓方應當具有農業經營能力。

第十條農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。

第十一條承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。

第十二條受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。

第十三條受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。

第十四條受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協商解決。

第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。

第十六條承包方依法采取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。

第十七條同一集體經濟組織的承包方之間自愿將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。

第十八條承包方采取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。

第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發展農業合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。

第二十條通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。

第二十一條承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。

農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

第二十二條承包方委托發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委托的人簽訂。

第二十三條農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：

（一）雙方當事人的姓名、住所；

（二）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；

（三）流轉的期限和起止日期；

（四）流轉方式；

（五）流轉土地的用途；

（六）雙方當事人的權利和義務；

（七）流轉價款及支付方式；

（八）流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；

（九）違約責任。

農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。

第二十四條農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。

鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。

第二十五條發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。

承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當于七日內向承包方書面說明理由。

第二十六條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉合同，并指導簽訂。

第二十七條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。

第二十八條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔并妥善保管。

第二十九條采取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。

第三十條從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。

第三十一條鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。

第三十二條縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。

第三十三條農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。

當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。

當事人不愿協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院。

第三十四條通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。

第三十五條本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

第4篇：農村土地流轉規定范文

一、農村土地承包經營權流轉立法的歷史考察

相對于我國農村土地承包經營權流轉的實踐，其立法起步較晚。上世紀80年代末以前，我國在立法上對農村土地流轉是禁止的。1982年憲法第10條第4款規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”1986年《民法通則》第80條第3款也規定：“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。”

我國在立法上第一次明確農村土地流轉合法地位的是1988年《憲法修正案》第2條，該條對i982年《憲法》第10條第4款進行了修改，取消了土地不得出租的規定，同時增加了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，為土地承包經營權流轉提供了依據。此后，我國陸續出臺或修改法律，逐步將土地承包經營權的流轉納入法制化軌道。1988年《土地管理法》第2條第4款規定，國有土地和集體所有土地使用權可以依法轉讓。1993年《農業法》第13條規定，在承包期內，經發包方同意，承包方可以轉包承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農業承包合同的權利和義務轉讓給第三者。承包人在承包期內死亡的，該承包人的繼承人可以繼續承包。1994年農業部印發《關于穩定和完善土地承包關系的意見》，提出“建立土地承包經營權流轉機制”，并規定了轉包、轉讓、互換、入股4種流轉方式。1995年《擔保法》第34條規定，抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用可以抵押。同年，國家土地管理局了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，對“四荒”土地承包經營權的抵押問題作了具體規定。進入21世紀以后，農村土地承包經營權流轉再度升溫，依靠零散的法律規定已遠遠不能滿足土地承包經營權流轉的需要，亟需一部統一的專門的法律予以規范。

2002年《農村土地承包法》頒布，對農村土地承包經營權流轉的原則、主體、程序、方式以及流轉合同的條款、爭議的解決等作了系統規定，結束了土地承包經營權流轉立法的分散狀態。此后，農村土地承包經營權流轉進入新一輪立法。2003年農業部《土地承包經營權證管理辦法》，2004年國務院《關于妥善解決當前農村土地承包糾紛的緊急通知》，2005年農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，2007年《物權法》頒布，基本沿襲了《農村土地承包法》的相關規定，并將土地承包經營權作為用益物權加以規定。

二、農村土地承包經營權流轉立法的不足

(一)流轉當事人范圍狹窄

我國現行立法將農村土地承包經營權劃分為兩種：一種是家庭承包方式的土地承包經營權，適用于農民集體使用的耕地、林地、草地等；另一種是其他方式的土地承包經營權，適用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村“四荒”土地，可依法采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。對于這兩種承包方式的流轉當事人，法律作了不同的限制。

對承包人的限制。根據《農村土地承包法》第15條、47條、48條的規定，家庭承包的承包方必須是木集體經濟組織的農戶，以其他方式承包的承包方不限于本集體經濟組織成員，但在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權，而且本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。

對受讓人的限制。根據《土地承包法》第33條的規定，土地承包經營權流轉的受讓方須有農業經營能力，同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第9條規定：“農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下。本集體經濟組織成員享有優先權。受讓方應當具有農業經營能力。”

可見，家庭承包的承包方被限定為本集體經濟組織的成員，受讓方必須是從事農業生產經營的組織和個人，具有農業經營能力。流轉當事人的這種身份限制，造成了土地承包經營權流轉的封閉性，一些富有管理經驗、擁有先進技術設備的經濟組織和個人難以通過流轉市場從事生產經營，阻礙了農村土地資源的合理配置。

(二)流轉方式受到限制

我國現行法律根據承包的土地不同，規定的流轉方式也不盡相同。通過家庭承包取得的土地承包經營權，流轉方式有轉包、出租、互換、轉讓、人股以及“其他方式”。其中，林地的承包經營權可以繼承。通過其他方式取得的“四荒”土地承包經營權，可以依法采取轉讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉，在承包期內，其繼承人可以繼續承包。應該說，立法對其他方式的土地承包經營權的流轉方式規定得比較明確充分，而家庭承包方式的土地承包經營權流轉方式的規定則比較模糊。“其他方式”中是否包括抵押，除林地外，耕地、草地的承包經營權允許不允許繼承，答案并不明確。雖然《農村土地承包經營權流轉管理辦法》進一步解釋為“其他符合有關法律和國家政策規定的方式”，但仍沒有從根本上解決問題。從我國現行立法的規定來看，抵押和繼承在家庭承包方式的土地承包經營權流轉中仍然受到限制。

(三)流轉行為須得他人同意

《農村土地承包法》第37條規定：“……采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意：采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”第41條規定：“承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源的，經發包方同意，可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，由該農戶同發包方確立新的承包關系，原承包方與發包方在該土地上的承包關系即行終止。”這就意味著土地承包經營權的轉讓必須經發包方同意，否則轉讓行為無效。這種規定實際上剝奪了農民所享有的土地承包經營權轉讓的最終決定權，在需要轉讓土地而又無法取得發包方同意的情況下造成土地拋荒、撂荒。現實生活中，發包方也常常以此為借口，干擾土地承包經營權的流轉，擾亂流轉秩序。

(四)流轉登記制度不夠科學

《農村土地承包法》第22條規定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。”第38條規定：“土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。”《物權法》在第127條、第129條中作了與此相同的規定。可見，我國立法對土地承包經營權流轉采取的是債權意思主義變動模式，登記僅具有對抗效力。法律的這種規定主要是考慮目前土地承包經營權流轉主要是在本集體經濟組織成員之

間進行的，登記公示的必要性不大。然而。隨著土地承包經營權流轉當事人身份限制的取消，流轉主體將日益多元化，不僅有本集體經濟組織成員，還有本集體經濟組織以外的成員、城鎮居民等，而在債權意思主義模式下，是否登記完全取決于當事人的自愿，無形中增加了交易風險，不利于對權利人的保護。

三、完善農村土地承包經營權流轉立法的建議

(一)擴大流轉當事人范圍

土地承包經營權流轉的條件不在于當事人是否具有農村集體經濟組織成員資格，而應看是否更有利于農村土地資源的優化配置，真正實現農民收益的最大化。另外，隨著我國戶籍制度改革的深入，農民也不再是身份的象征，而是一種職業，任何具有從事農業經營意愿、具有一定勞動能力和經營能力的人都可以從事農業生產經營。因此，應該打破流轉當事人身份的限制，允許本集體經濟組織以外的成員進行家庭承包，允許城鎮居民參與土地承包經營權流轉，實現土地承包經營權流轉主體的多元化，建立開放型的農村土地流轉市場。

應該強調的是，實現流轉主體多元化，必須堅持兩點：一是依法自愿有償原則，承包方對是否流轉具有自主決定權，任何組織和個人尤其是政府不得非法干擾或強迫土地承包經營權流轉，流轉的具體價格由雙方當事人根據市場行情平等協商；二是嚴格遵守三個“不得”：不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。

(二)進一步明確流轉方式

明確規定家庭承包方式的土地承包經營權可以抵押。有人擔心在農村土地具有社會保障功能的情況下，允許家庭承包方式的土地承包經營權抵押，農民會失去土地而喪失基本的生活保障，影響社會穩定。筆者認為此種擔心有一定道理。但不能成為限制抵押的理由。其一，在我國城鄉二元經濟結構條件下，長期以來，農民被排除在國家的社會保障體系之外，土地之于農民確實承擔著一定的社會保障作用。但這種保障作用不能夸大化，更不應該予以正當化和長期化。社會保障是國家和政府的責任，不應讓公民個人來承擔，農民的社會保障問題最終應該通過建立健全農村社會保障制度來實現，而不能簡單地依靠禁止抵押來解決。其二，隨著農村經濟的發展，農民對土地的依賴性減弱，尤其是東部一些地區，農民的就業渠道多元化，土地已不是農民唯一的收入來源和就業生存保障，這就大大降低了農民對土地的依附性，弱化了土地的社會保障功能。其三，我國農民從事農業生產經營普遍缺乏資金，允許土地承包經營權抵押，不僅可以為農民進行土地投入獲取資金，也可為土地規模經營提供條件。其四，我國現行法律已明確規定家庭承包方式的土地承包經營權可以轉讓，而轉讓與抵押的后果是相同的，因此，禁止抵押已沒有太多的實際意義。

明確規定家庭承包方式的土地承包經營權可以繼承。我國《物權法》明確規定土地承包經營權為用益物權，允許土地承包經營權繼承在法律上已不存在障礙。關于繼承人的問題。筆者認為，在允許多種主體參與流轉的情況下，繼承人不應有身份的限制，不論繼承人是否為本集體經濟組織成員，是農業戶口還是非農業戶口，均可繼承土地承包經營權。同時，為防止土地細碎化，確保土地規模效益，可以規定遺產分割采取折價補償的辦法，禁止對土地再行分割。

(三)允許土地承包經營權依法自由轉讓

物權本質上是一種支配權，權利人只要不違反法律強制性規定和損害社會公共利益及公序良俗，就可以按照自己的意志對物獨立進行直接支配，無須得到他人的同意。土地承包經營權作為一種用益物權，其支配權表現為承包人在法律規定的范圍內，有權自主決定其承包經營權是否流轉、以何種方式流轉，其他任何單位和個人不得干涉。事實上，我國現行立法的相關規定也體現了土地承包經營權的支配權性質。如《農村土地承包法》第33條規定，土地承包經營權流轉應當遵循平等協商、自愿、有償的原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。第34條規定，承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。顯然，土地承包經營權的轉讓須經“發包方同意”的規定不僅違反了物權的支配權屬性，也與立法本身的規定相矛盾。對此。筆者建議，取消土地承包經營權流轉中須經“發包方同意”的規定，只要承包方不違反法律關于不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途等強行性規定，就應該允許承包方按照自己的意志流轉，

第5篇：農村土地流轉規定范文

關鍵詞：意義；農村土地制度改革；問題；對策

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-000-01

一、我國農村土地制度改革的意義

1.實現了農村土地使用權的流轉

在土地承包法中的第五節土地承包經營權的流轉中的第三十三條中有明確規定：土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：(1)平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；(2)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；(3)流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；(4)受讓方須有農業經營能力；(5)在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。如果一塊土地的承包人，不想要承包的時候，而且有合理利誘的話，政府則會集體收回這塊地的土地使用權，從而也就有效的實現了農村土地使用權的流轉不僅合理、合法，還保證了流轉的安全性。

2.很好的提高了農業的生產效率

我國農村土地制度的改革不僅可以有效地實現了農村農業生產的規模化，還可以有效地提高了農業的生產效率，從而有效地的保證了商品糧的供應不間斷。當承包人承包了土地后，他可以自行的在這個土地上進行各種各樣的耕作，這樣就可以有效地促進了農業的勞動生產率。

二、我國農村土地制度改革中存在的問題

1.有土地的流轉容易被不法之人操控

(1)我國農村土地制度改革對土地的流轉規定還不完善，很容易被不法之人操控，隨意的改變了土地的原承包的關系，甚至有的人會強迫農民必須流轉等，從而農民的合法權益也就會被侵犯。

(2)我國農村土地制度改革的推出，被一些不法的人當成是謀取利益的一種手段，從而侵犯了農民本身應有的利益。還有些人把地轉租給企業，以謀取利益。有些人把農民的承包地強行的按照自己的意愿安排出去，甚至將其地轉租給企業，從而導致了農民的生產效率不斷的降低。

2.農村土地的經營規模越來越小

隨著我國市場經濟的不斷發展，我國農村的人口數也飛快的增加，而農村的土地卻是越來越少，為了降低人們的爭吵率，我國的農村土地都是以公平為原則進行分配。但是，土地的分配遠遠趕不上人口增加的速度，而且，科學技術無法完全在農村土地中實施，因此，導致了我國農村土地實用的經濟規模越來越小。

3.一些基層組織仍然在進行“反租倒包”對策

雖然在我國農村土地制度改革中不斷的強調，農村土地的所有事項都必須是合法、自愿的，但是，由于我國農村土地制度改革的不完善，一些基層組織仍然可以找到法律空子進行“反租倒包”的對策，利用自己的權力對農民進行剝奪他們的權力和利益，從而導致了我國農民的利益仍然在不斷的流失。

三、不斷完善我國農村土地制度改革的對策

1.不斷的完善農村土地使用權的流轉制度，并給予強力的監督

在實行農村土地公有制的同時，不斷的完善我國農村土地制度改革中的土地使用權流轉制度，并且強力的對其進行監督，從而慢慢的將土地使用權變成商品化，遏制不法之人利用土地流轉作為謀取利益的手段。

(1)應建立一個完善的有關于農村土地保障的各種體系，使得農民對土地的那種消極的依賴關系進行切割，組織基層也不能再隨意的對農民進行強行的買賣，不能在土地流轉的過程中謀取利益，必須循規蹈矩進行工作，從而建立起一個公平、和諧的農村經濟體系。

(2)強力監督制度的實施，對已經建立好的農村土地制度(例如：在土地承包法中第一章的第一條規定了：為穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，賦予農民長期而有保障的土地使用權，維護農村土地承包當事人的合法權益，促進農業、農村經濟發展和農村社會穩定，根據憲法，制定本法。還有第六條中規定了：農村土地承包，婦女和男子享有平等的權利，承包中應當保護婦女的合法權益，任何組織和個人不得剝奪、侵害婦女應對享有的土地承包經營權)等，都應給予強力的監督，嚴格的督促基層組織把農村土地制度的所有內容，合法的實施下去，讓農民知道遇事可以從完善的規章制度中尋找解決辦法，擁有完善的規章制度作為保護自身權益的依靠，放心的進行土地流轉程序，從而保障了農民的權益。

2.將農村土地的監督轉向成法制的管理

將農村土地制度與法律緊緊的聯系在一起，將農村土地制度都以法制化的形式進行對農村土地的管理，并且灌輸到每個農民和工作人員的心中，讓他們明白遵守農村土地制度就等于遵守法律，否則要受到法律的制裁。讓基層組織工作人員清楚的明確自身的權利和責任，規范自身的權利行為，知道什么時候才可以干預農民的生產經營活動，合力改善農村的經濟秩序。也就是說，將我國農村土地制度引向法律的軌道中，不僅可以有效的減少基層組織干預農民的生產經營，農民的自也就得到了發揮，還可以有效的規范了有關政府的行為，最終保障了農民的權益。

3.擴大農民轉讓土地使用權的規章制度

應不斷的完善農村土地使用權的規章制度，利用法律手段合理的擴大農民轉讓土地使用權的規章制度，允許農民合理的以多種形式轉讓土地的使用權，并規定基層組織不予以隨意干涉，如果發現有人是以不法途徑進行轉讓的，則有關部門必須嚴格的按照法律法規進行檢查、監督，并給予合理的制裁，以此來幫助農民穩定農業的生產，以及擴大農業土地的經營規模，并且還可以有效的監督基層組織和農民的行為。也就是說，合理的擴大農民轉讓土地使用權的規章制度不僅可以有效的擴大農業土地的經營規模，還可以有效的、合理的保障農民的權益。

參考文獻：

[1]趙雪峰.我國農村土地制度改革的探討[J].特區經濟,2008(09).

[2]趙貞,趙玉姝.我國農村土地制度改革的思考(Ⅱ)[J].貴州農業科學,2010,38(3).

[3]劉翠環.深化農村土地制度改革的探討[J].農業經濟,2011(03).

[4]鄭利惠.淺議我國農村土地制度改革的現狀及存在的問題[J].中國商界,2010(11).

第6篇：農村土地流轉規定范文

一、海南農村土地承包經營權抵押貸款的基本情況

據最新數據統計，截至2015年6月末，海南省已有三亞、東方、海口、瓊海等14個市縣全面開展了確權登記頒證工作。全省測量農村土地面積已達466.5萬畝，占國土“二調”農村耕地面積的49%，頒發農村土地承包經營權證近8萬本，建立檔案近22萬卷。2015年5月，海南省省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《海南省全面推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作方案》，計劃于2015年底前完成確權土地測量及核查公示工作，2016年底前基本完成農村土地確權登記。近年來隨著農業現代化的發展，城鎮化的加快，進城務工的農民不斷增多，而農民又不愿放棄農村土地承包經營權，所以農民流轉土地的愿望強烈。海南省計劃建設全省統一的農村土地流轉市場及服務中心，包括1個省級流轉服務中心，22個市縣區級服務中心。同時，還將推動實行農村土地流轉合同制，健全農村土地承包經營糾紛仲裁體系，探索基準地價、公開招租競標的流轉制度。海南通過大規模的土地流轉，大批的家庭農場、農民合作社、農業企業等新型農業經營主體對土地進行規模化開發，形成了集約化、產業化經營管理，但普遍存在融資困難、改造擴建經費投入不足等問題，尤其需要金融支持。

2009年，中國人民銀行和銀監會在《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》中提出“有條件的地方可以探索開辦土地經營權質押貸款”。一些地區隨之圍繞農村土地承包經營權抵押開始開展金融創新，并取得了一定的經驗和成效。2013年，黨的十八屆三中全會關于深化土地制度改革，加快農村金融創新，全力提升以林權、農村土地承包經營權、農村居民房屋所有權“三權三證”抵押融資為重點的“三農”金融服務便利化水平的精神，為激活農村土地，促進農村土地規模化經營及農業產業化發展，增加農民收入及農村融資渠道，解決農村融資擔保難的問題，如何開展農村土地承包經營權抵押貸款工作進行了積極的探索和思考。

海南省抓住國家推動農村產權制度改革機遇，為深入貫徹落實十八屆三中全會和中央2014年1號文件精神，積極探索農村金融改革發展，從推動農村經濟建設和促進城鄉統籌發展出發，在文昌市、澄邁縣開展農村金融綜合改革試點，為全面開展農村金融改革發展打牢基礎。為深化農村產權制度改革，創新金融服務方式，拓寬融資渠道，扶持“三農”發展，海南省于2012年出臺印發了《海南省農村土地承包經營權抵押融資管理辦法》，為海南農村土地承包經營權抵押貸款提供了良好的金融運行環境。有關數據顯示，截至2015年6月，海南全省累計發放土地承包經營權抵押貸款3000多萬元，讓2000多萬農戶及時獲得銀行金融服務。

二、發展農村土地承包經營權抵押貸款的制約因素

1、缺乏可開展農村土地承包經營權抵押貸款的金融機構

目前，我國現有涉農金融機構主要有農業發展銀行、農業銀行以及農村合作信用社三類。農業發展銀行實力有限，且在縣級以下幾乎無分支機構，不直接面向農戶，開展農地抵押業務能力有限;農業銀行是以盈利為目的的商業性銀行，開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性不高，據調查，土地經營權處置難、難以變現是目前涉農金融機構不愿開辦土地經營權抵押貸款業務的主要原因;農村信用社是農村金融的主要力量，長期服務于農業，但實力有限，抗風險能力較弱。鑒于農村金融機構的嚴重缺失，即使法律允許土地承包經營權可以抵押貸款，但仍然難以推進。

2、農村土地承包經營權主體不明確

農村土地承包經營權權屬不確定，使得承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地順利的流轉。土地承包經營權證發放不到位，導致農村土地流轉矛盾糾紛屢見不鮮，使得以土地承包經營權作為抵押的信貸業務難以開展。另外，土地承包經營權登記在法律上缺乏一定的效力，也是當前涉農金融機構不愿開辦農村土地承包經營權抵押貸款業務的主要原因。

3、土地價值評估困難

目前，農村土地承包經營權的價值主要由農民和金融機構協商確定，或者由地方政府有關部門工作人員進行評估，缺乏權威的第三方評估機構和評估標準，評估操作隨意性和主觀性較大。農村土地承包經營權通常期限較短（為5―20年），金融機構難以評估此類權益的價值，實際價值難以合理確定。由于土地承包經營權價值取決于土地承包經營的時間、土地經營收益，加之受自然條件、生產經營項目等因素影響較大，因此評估機構難以對土地承包經營權的實際價值做出準確判斷，土地的實際價值得不到正確定位。評估價值普遍低于土地經營權實際價值，加之評估方法不科學，不僅影響了土地融資功能的發揮，也降低了銀行的風險控制能力。

4、缺乏健全的土地流轉市場

債權人接受土地承包經營權的抵押擔保的前提是，抵押權人在債務人不能履行到期債務時，可以就土地承包經營權進行拍賣、變賣，以保障自己債權的實現，這就需要農村土地承包經營權流轉市場作為拍賣、變賣的載體。海南除個別鄉鎮建立了土地流轉市場外，大部分地方沒有建立土地流轉市場，土地流轉大多由農戶私下進行。由于流轉市場發育緩慢，流轉信息不暢通，無法對農村土地承包經營權進行公開競標、拍賣，一旦經營戶出現貸款違約的情況，金融機構處置抵押物難度較大。土地承包經營權難以變現，較大程度上制約了金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款的積極性，使得土地抵押融資難題得不到有效的解決，影響了農村土地承包經營權抵押貸款業務的推廣。

5、農村土地流轉手續不完備，操作不規范

調查發現，大部分農村土地流轉呈零星流轉、口頭流轉、短期流轉方式。即使部分農戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉，也無任何簽證手續。農村土地流轉手續不完備，土地經營權的法律效用不強，導致農村土地承包經營權抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農金融機構也不敢以土地承包經營權作為抵押物。土地流轉部門不明確，登記制度缺失，農村土地流轉操作不規范，導致流轉權益難以得到保障，使土地承包經營權不能進行抵押登記，阻礙了土地承包經營權抵押貸款的開展。

6、風險保障機制缺失

農村土地承包經營權進行抵押貸款，需要相應的中介組織和必要的風險保障機制。因為，農業抵御自然災害和市場風險的能力相對較弱，特別是農地抵押貸款用來經營養殖業、農作物種植的市場風險更大。一旦發生自然災害，將造成土地上附著物出現重大損失;或因市場形勢發生變化導致土地上附著物市場價值大幅降低。這都會直接影響貸款經營戶的還款能力，導致信貸風險加大，進而降低了金融機構發展農村土地經營權抵押貸款的積極性。另外，農業保險發展尚不足，欠完善的農業保險不足以降低農民收入的波動性，而農民收入是農民還貸的主要資金來源。

7、相關法律法規障礙

《農村土地承包法》規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”，但沒有明文規定土地承包經營權可以做抵押。《擔保法》規定：“耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押。”即使央行和銀監會都明確表態希望各地區推進農村土地經營權抵押貸款試點，但是基于目前相關法律法規的限制，很多地區都難以實施這項貸款業務，即使個別地區實施了，也很難推進。

三、促進農村土地承包經營權抵押貸款發展的對策建議

十八屆三中全會公報提出要賦予農民更多財產權利，各地紛紛涌現的農村“三權”抵押貸款金融創新能夠釋放農村經濟發展潛力，值得鼓勵和推廣。但在具體操作上，各地區在試點過程中存在著各種問題和限制。各試點地區應適當放寬對不良率的容忍度，要對農民手里的“三權”價值做科學的評估，從而避免盲目評估帶來的代償風險，應針對農村金融的特殊性，推出一套適宜的風險防范機制和措施。

1、政策扶持農村金融機構，強化貸后管理

政府扶持農村金融機構發展，如提供一定的資金支持，提供必要的技術支持和培訓，提供財政稅收優惠政策，建立農村金融機構服務“三農”的激勵機制，特別對涉農貸款投放比例較高的農村金融機構提供稅收減免和財政補貼等政策激勵。農村金融機構可以針對土地經營權抵押貸款的特殊性，建立貸后跟蹤制度，在貸款發放后，從資金使用到平時農業生產情況，不定時地進行貸后調查，凡是影響貸款到期收回的風險因素，都要引起重視并及時介入解決，最大化降低貸款收回風險。金融監管部門應對相關金融機構增加農村土地經營權抵押貸款不良貸款率的容忍度，消除金融機構“懼貸”心理，使農村土地經營權抵押貸款更加良性發展。

2、建立統一權威的農村土地價值評估機構

建立農村土地價值評估機構，制定“農村土地經營權價值評估管理辦法”，可以引入中介機構對農村土地經營權抵押價值進行評估，農村金融機構也可組建獨立的土地流轉評估部門，為開展農村土地承包權抵押貸款創造有利條件。政府或者土地管理部門也可組建獨立的土地流轉評估中心，培養專業資質評估人員，規范土地承包經營權價值的評估，為農村金融機構開展農村土地經營權抵押貸款創造有利條件。同時，還可建立科學的農村土地資產評估體系，合理確定農村土地價值。

3、加快建設農村土地流轉市場

建立土地流轉服務中介機構，健全土地經營權爭議仲裁機制，為農村土地承包經營權流轉提供流轉平臺，并明確其相關職責，即匯集土地使用權委托流轉和受讓的信息，土地流轉供求的信息，接受供求雙方咨詢;組織開展土地使用權公開招標競投活動，促進土地使用權流轉的市場化;協調供求雙方有關事宜，促成流轉雙方達成意向，并協助辦理有關流轉手續，提供統一的合同格式，做好合同的鑒證服務;對土地流轉跟蹤服務，協助調解合同糾紛，維護土地所有者、承包者和經營者三方的合法權益。

4、逐步完善農業保障機制

加快組織成立農業信貸擔保機構和發展農業保險機制，降低土地經營權抵押貸款的信貸風險。政府應鼓勵和支持保險公司開展農業保險業務，對農業虧損進行適當的補償。農村金融機構要積極探索多種擔保方式，如對額度較大的農村土地承包經營權抵押貸款，推行“公司擔保+農村土地經營權抵押”，“收益保證+農村土地經營權抵押”和“基金擔保+農村土地經營權抵押”等方式，進一步降低信貸風險。

第7篇：農村土地流轉規定范文

關鍵詞　新農村建設；土地流轉機制；法律思考

作者簡介　樊德玲(1971－)，女，信陽師范學院政法學院講師。(河南信陽　464000)

社會主義新農村建設，是黨和政府從我國基本國情和發展階段出發做出的一項戰略安排，是持續數十年、惠及八億農民、全面提升我國現代化整體水平的一項重大而又艱巨的歷史任務。新農村建設涵蓋農業生產、農民生活、農村管理、村鎮建設、社會事業、國土整治等方方面面，需要一整套完備的土地政策體系作支撐。經過三十年的改革探索，我國已經建立了一系列實踐證明是行之有效并需要繼續堅持和完善的農村土地政策。而與此同時，隨著農業發展和經濟結構的調整，土地流轉問題日益成為新農村建設中一個不可回避的重要課題。

一、新農村建設中土地流轉問題的提出

土地作為農業最基礎的生產資料、農村最重要的資產和農民最具保障的財富，具有其他生產要素無法比擬的經濟價值、社會價值和生態價值。同時，土地是協調農村、農業、農民關系的紐帶，是農民賴以生存的最基本的生產、生活資料，在社會主義新農村建設中起著舉足輕重的作用。農村家庭聯產承包經營責任制是我國二十世紀八十年代初以計劃體制為背景而推行的一項土地制度。它適應了當時生產力發展水平，極大地調動了億萬農民經營土地的積極性，使土地的原始生產潛力迅速釋放，農民的生活水平明顯改善，成為我國改革開放的標志性起點。但是，二十世紀八十年代后期以來，隨著改革開放的深入，市場經濟的確立，農村社會發生了根本性的變化，原有的以計劃體制為背景的土地制度的缺陷日益暴露出來，已不適應新農村建設的需要，并由此而產生了一些不和諧的因素。如，承包土地量與農村人口不平衡，激化農村內部矛盾；土地與農村勞動力結構不合理，造成土地和勞動力的雙重浪費；個體化的承包機制與社會化的生產建設發展需要不相適應等。因此，為適應新農村建設、構建和諧農村的需要，改革和完善農村土地制度，盤活農村土地，強化農村土地的開發利用與管理，允許農村土地的合理流轉，建立、健全適合農村社會經濟發展的土地流轉機制，已成為當前新農村建設中亟待解決的問題。

黨的十七屆三中全會通過的《決定》提出，要賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系要保持穩定并長久不變，按照“依法、自愿、有償”的原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。這種從“長期不變”到“長久不變”，一字之別，意味著國家將進一步延長土地承包期限，容許土地流轉，農村改革繼續向縱深推進。

二、當前農村土地流轉過程中存在的法律問題

目前，雖說我國涉及農村土地的性質與使用權流轉的有關法律主要有：《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》。但是，這些有關農村土地流轉的法律規定仍存在很多問題。

(一)農村土地流轉缺乏可操作的法律規范。在《民法通則》、《土地管理法》、《農業法》中，對農村土地承包經營權和使用權規定的過于原則和籠統。在《農村土地承包法》中，雖然規定了土地流轉的形式、原則、合同形式、違約責任以及法律責任等條款。但是，由于我國農業地區發展不平衡，土地流轉的原因、形式和規模等諸多方面千差萬別，因此，它不能較全面地指引和規制土地流轉，甚至因為缺乏具體的實施細則而對某些利益集團約束乏力。許多地方缺乏土地流轉具體的可操作的實施辦法，也沒有結合本地區實際制定出《土地承包法》的實施細則，對土地流轉雙方的權利義務、利益補償、流轉價格、糾紛處理等方面還有待進一步的規范。

(二)農村土地集體所有權歸屬不清。《憲法》第10條規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，《土地管理法》第8條和《農業法》第3條重申了這一點。至于哪一級和哪一個組織機構代表農村集體擁有土地的所有權，《土地管理法》第10條則繼續規定“已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，由鄉鎮農民集體經濟組織經營、管理。”同時，我國的《民法通則》第74條也有類似的規定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業合作社等農村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。已經屬于鄉鎮農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉鎮農民集體所有”。根據有關的調研資料顯示，鄉鎮、村民小組和農民集體擁有的土地多數均有明確的界限和范圍，而且其面積比例一般為1:9:90，似乎農村集體土地的性質與所有權主體并不存在所謂“模糊”之類的問題。但是，在實際進行農村土地流轉的許多案例中，土地產權歸屬的糾紛嚴重。當農村集體土地發生轉移時，土地集體所有權屬與使用權在法律上未能得到明確的規定和保障，從而產生一系列的問題顯得十分棘手、難于管理。

(三)流轉登記制度不健全。完備的登記制度是財產交易有序化的必要條件。農地承包經營權作為一種不動產使用物權，登記的意義極為重要。相對而言，農地承包經營權的登記是普遍不受重視的。從目前法律、法規的規定可以看出土地承包經營權登記存在以下幾個問題：一是承包經營權的設立在法律上未規定以登記為要件，僅以合同成立為要件。這與物權法中不動產物權都需要通過登記才能設立的規定相違背，這也是土地承包經營權登記制度不健全的法律起源。二是對土地承包經營權的變更登記僅以當事人自愿為主，未經登記變更的土地承包經營權的法律后果僅為不能對抗善意第三人。三是在土地流轉較頻繁的經濟較發達地區，一旦發生土地承包經營權轉讓而沒有及時辦理登記手續，則以后的受讓人就有可能難以與轉讓人從事正常的交易，其受讓的權利也可能遭他人剝奪，甚至會發生在轉讓中的上當受騙。

(四)政府定位不當，損害農民利益。一些鄉村組織直接充當土地流轉的主體，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉作為增加鄉村收入的手段和作為突出政績的形象工程。有的在流轉操作中違背土地政策，強行反租，租金補償過低，土地租金的收益分配缺乏透明度，極大地損害了農民利益。

三、農村土地流轉制度的法律完善

就目前及今后一段時間而言，隨著農村經濟水平的不斷發展和農民收入結構的日益多元化，農村土地流轉必然會越加頻繁和復雜，流轉的范圍、方式、程度都將發生翻天覆地的變化，權屬變動必然涉及權利、義務的調整，如何在整體規劃下規范并促進流轉的發生便成為當務之急。《土地管理法》規定，土地使用權依法轉讓，然而至今沒有成形的政策和法規對農村土地的流轉進行規范調整。筆者認為，必須盡快依法規范農地流轉，建立和完善相應的政策和法律制度。

(一)加強和完善土地流轉的法律規范以促進土地流轉。首先，推進土地流轉，要在堅持和完善以農村家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的基礎上，按照“依法、自愿、有償”的原則，尊重農民土地流轉的主體地位，切實保障農民土地權益；其次，制定土地流轉格式合同，明確雙方當事人的權利和義務。由于各地農業經濟發展參差不齊，所以地方立法可以適當超前，可以先行制定地方性的條例或辦法之類的，以法律的形式對本地農村土地流轉加以規范，使土地流轉有序進行，從而達到集約利用、規模經營的目的。對暫不具備立法條件的地方也應借鑒發達地區的經驗，完善土地流轉的政策，確保土地流轉規范、有序的進行。

(二)要用法律來保障農民享有真正的所有權。中國現階段農村土地所有權主體被法律界定為“集體”，這里基本沒有爭議。但是，究竟由誰代表集體行使土地所有權，都很不明確，而現在此權利基本上由行政村組織來行使。由于它是一個黨政不分、政社不分的行政附屬組織，集體和作為集體分子的農民之間，均無雙向選擇的自由，土地的所有權當然不可能由村民代表來行使，而只能由作為地域性經濟組織的村長來行使，這樣問題就來了。因為村長有事實上的土地處置權，卻并不負擔半點風險，因此為農村土地尋租埋下禍根。因此，應修改《土地管理法》及相應法律法規，解決集體土地所有權的錯位、缺位或虛位等問題，將其直接交由村民委員會行使，刪除農村集體經濟組織和農業合作社等虛置概念，賦予農村集體土地所有權主體――村民委員會和使用權主體――承包戶的市場主體地位。所以必須從立法上保證農民享有真正的土地所有權，從而使其享有擁有土地的收益權。

(三)要依法建立規范的農村土地市場流轉機制。市場經濟實質就是法制經濟。把土地流轉回歸到市場，實行優勝劣汰，有利于提升農村土地流轉的效率，提高農村土地的產出率，提高廣大農村村民的生活水準，這也是新農村建設的應有之義。如果人為在政策、法規上對農村土地流轉進行“堵”和“壓制”并不符合生產力發展要求。比如要修改與《憲法》不協調的有關法律表述，如現行《土地管理法》63條可改為“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，但符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地土地使用權可依照法律規定發生轉移”。從法律層面允許農村土地流轉，同時也要加快相應實施條例出臺，以便于實際操作管理。另外，在中國，大多數地方政府或法院有關機構尚未形成處理土地流轉糾紛的規范化制度，也缺乏相關的法律條文與仲裁根據。因此，必須進一步制定仲裁土地經營權流轉糾紛的相關法律法規，完善相關的爭端處理機制。并通過設立專門的土地法院，聘請專家判案，為解決土地流轉糾紛提供法律援助。

(四)建立完善的土地承包經營權登記制度。應該建立一個便捷、高效、安全的土地承包經營權變動登記公示、公信制度，這對物權流動制度保持高效運轉具有極大的影響力。一方面，如今土地承包經營權的主體不再局限于集體經濟組織成員，非集體經濟組織成員的單位和個人可以通過租賃、轉包和招標、拍賣等方式獲得土地的承包經營權。承包經營權人身份的多元化使得借由考察權利人是否具備集體成員身份來判斷權屬狀況的困難系數及風險系數大大增加，無形中提高了交易成本。另一方面，土地流轉涉及復雜的利益關系，具有頻繁的重復發生率，需要明確的法律登記制度對法律關系各方的權利狀態加以公示化，明晰化、確定化。

第8篇：農村土地流轉規定范文

1 農村土地流轉中的主要問題

1.1 基層群眾認識上比較落后 農村地區的經濟還比較落后，自給自足的農業文化對當地的影響依舊非常深，農村人民一般都有濃厚的“鄉土情結”，而且諸多的農民對于土地流轉方面的法律、法規還不夠了解，將農業生產所獲得收入來支撐家庭生活的農戶，將土地看做是自己的身家性命，不愿意進行流轉；而有的農民對于這方面的土地政策表示擔憂，害怕喪失承包權，所以不想將土地流轉出去。

1.2 土地流轉中程序不夠規范 目前土地流轉的方式大多是通過私下協商達成口頭協議，很少通過有關部門簽訂書面流轉協議。這樣缺乏對受讓方的有效監督和約束，也給今后有可能會發生的權益沖突埋下了隱患。目前，我國農村土地流轉中程序不規范主要體現在：一是諸多的土地流轉活動未簽署正式的合同；二是部分土地流轉書面合同的內容、條款不規范，存在較大的法律風險隱患；三是存在強行征地方式推行土地流轉的現象。

1.3 土地流轉服務管理機構建設不健全 我國農村土地流轉市場尚處于起步階段，土地流轉市場體系不健全，這在很大程度上影響了農村地區土地流轉的效率、規模以及效益。一是農村地區在實現土地流轉上的服務機構的缺失。二是對土地流轉缺乏統一、規范的管理。

2 加強農村土地流轉合理利用的建議

2.1 加強正確的宣傳引導 對于土地流轉，有些農村地區的干部群眾對其還不具有深厚的認識，各個地方的政府應該通過廣電等媒介，來告知廣大人民群眾，強化土地流轉方面在政策以及服務信息上的宣傳。利用政策方面的宣傳、指引以及服務，讓農民可以在土地流轉里面體驗到“你發財，我發展”，進而使得雙贏的局面得以有效的形成，而且在示范效應的基礎上，能夠讓越來越多的農戶加入到土地流轉之中來，這會在很大程度上提高農戶在土地流轉方面的積極性以及主動性，進而在整個社會范圍內構建起土地流轉的熱潮。基層政府要借助于村集體的力量，有利于發揮其組織、協調和及時解決農戶之間矛盾與摩擦的作用，有利于加快土地流轉的力度和規模。

2.2 規范農村土地流轉的程序 土地使用權轉入者、發包方之間尚未簽訂正式合同，兩者之間不存在經濟合同關系，并非是不存在“管理與被管理”關系。所以，農村土地流轉過程中，必須要得到發包方首肯。農村土地流轉時，必須要嚴格遵循下述程序行事：（1）農村土地流轉雙方在同一時段向土地承包的發包方提出申請，書面申請中必須要詳細注明下述內容，即流轉方式、面積、地塊、地類、土地流轉之后的主要用途等。（2）發包方對申請書中所提及到土地流轉進行嚴格審查，確保其符合相關法制規定，土地流轉之后不會嚴重影響到周邊人們的生產生活，土地流轉之后的使用途徑與土地利用規劃內容相一致，若得到認可，便可即時簽字同意。若還有其他意見，就要即時知會申請者，將自身不認可的緣由表述出來。（3）土地流轉雙方正式簽訂農村土地流轉合同。（4）把雙方簽訂的合同直接上交給村委會，對此進行全面審查；在這之中，需要審查的內容有：合同訂立程序是不是符合相關法制規定、合同內容是不是與有關法則相符合、合同中所涉及到的事項是不是和申請內容相一致等。審查之后還要簽字，表述自身意見，若不認可，必須要將緣由表述出來。（5）雙方簽訂的合同即時上交給鄉（鎮）農業承包合同管理機構，簽字審核的同時還要做好記錄。

2.3 明確服務職能，完善服務體系 加快土地流轉，需要有健全的組織保障，在此基礎上，增強土地流轉中間組織服務功能。若要將村級組織的服務作用、溝通協調作用、行政推動作用等最大限度發揮，進而促使地方經濟快速發展，那么，必須要重視土地流轉對接等相關工作，集合所有村組干部，搜集并對外與農村土地流轉相關聯的信息，進而提高流轉速度，有效解決流轉信息不暢，空間過小問題。建立健全并充分發揮仲裁機構職能，及時化解農村土地流轉矛盾，確保農村土地規模經營健康有序。

農村土地流轉正在發生著變化，農民的市場意識和商品意識增強了，按市場規律流轉土地使用權。政府則需要逐步完善服務體系，助推農業經濟的更快發展。首先，建立土地流轉服務機構，專門從事和辦理土地流轉和中介服務工作。其次，建設“土地流轉（服務）中心”，積極培育農村土地承包糾紛仲裁員，完善構建科學合理化的土地流轉服務體系。最后，構建鄉鎮土地流轉服務中心，和農戶之間簽訂正式的土地流轉協議，為其提供免費的土地流轉信息、政策咨詢、土地流轉合同、鑒證服務等，扮演好“土地紅娘”的角色。

第9篇：農村土地流轉規定范文

關鍵詞:土地流轉;現狀和問題;建議

我國農村土地規模小、分割細碎,是農業生產規模化的主要制約因素,因此,擴大農村土地經營規模,整合土地資源,加快實現農村土地由分散化向規模化的轉變,成為農業生產發展的迫切要求。為此,黨的十七屆三中全會的決定中提出,加強土地承包經營權流轉管理和服務,建立健全土地承包經營權市場,按照依法自愿有償原則,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權,發展多種形式的適度規模經營。

一、農村土地流轉的涵義和背景

(一)農村土地流轉的涵義

農村土地流轉是一種省略的說法,全稱應該是農村土地承包經營權流轉。也就是說,在土地承包權不變的基礎上,農戶把自己承包村集體的部分或全部土地,以一定的條件流轉給第三方經營。在2009年中央1號文件中,已經明確規定要將土地承包經營權流轉擴大到草原、集體林地以及林木所有權方面。

(二)農村土地流轉的背景

當前,第二輪土地承包已經在各地農村實行,土地承包期30年。在這次土地承包過程中,部分農產品的效益下降,導致這部分農產品的市場疲軟,市場價低迷,為了增加收入,一部分農村勞動力向第二、三產業轉移。同時小規模經營使土地的成本居高不下,農村土地撂荒現象日益增多,農村土地的流轉需求越來越強烈。

二、當前農村土地流轉的現狀

當前全國很多地方都進行了農村土地承包經營權的流轉,如河南、山東、上海等地,縱觀各地情況來看,全國土地流轉呈現以下狀況:

(一)農村土地流轉的面積逐漸擴大

很多地方的種植大戶或企業租賃農民的耕地達數十畝、上百畝,優化了土地、資金、勞動力、技術、管理等資源,推進了農業生產的規模化,提高了農產品質量和效益,增加了農民收入。

(二)農村土地流轉的形式以轉包出租為主

以云南省通海縣為例,通海縣轄6鎮3鄉,截至2008年末,家庭承包經營的耕地面積142828畝,農戶承包地流轉的面積4591畝,占農戶承包耕地面積的3.2%,其中:出租3425畝,轉包552畝,轉讓325畝,互換183畝,無入股形式的,其他形式的106畝,共4591畝。農戶承包地流轉中,轉包和出租的占農戶承包地流轉的86.6%。

(三)農村土地流轉的主體增多

農戶承包地的流轉主要是在農戶之間進行,但近幾年一部分企業、個體老板等也都進入農業,承租土地,進行多種經營。

(四)農村土地流轉后的經營項目多元化

一般情況下,農村土地流轉后以糧食、蔬菜、烤煙、花卉、水果種植和畜禽養殖為主。如在山西新絳縣,農戶以每年每畝350-500元的承包費進行轉包和農戶之間土地與土地互換,主要用于推廣小麥2000畝,發展蔬菜日光溫室500余座。自該項目實施以來,小麥平均畝產比原來提高了20%,日光溫室大棚畝均效益較過去提高了4-6倍。

三、農村土地流轉中存在的問題

農村土地的流轉提高了農村土地利用率,推動了農村土地規模化經營,實現了投資主體多元化,提高了經濟效益,增加了農民的收入。但農村土地流轉中還存在一些問題:

(一)農村土地流轉中,程序不規范

按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規定,農村土地流轉沒有承包方的書面委托,任何組織和個人無權以任何方式決定農戶的承包地流轉。但在實際中,有的村(組)越俎代庖,沒有農戶的書面授權委托書,直接與業主簽訂合同,雙方容易造成矛盾。

(二)農村土地流轉中,合同不規范

大部分地區,農戶與農戶之間依靠熟人介紹,憑借口頭協議,進行自發性的流轉。這種方式未通過合同來規范雙方的權利和義務關系,容易發生糾紛。即使有些地區,農戶與農戶之間簽訂了書面合同,合同的內容也是不完整的。

(三)農村土地流轉中,市場化程度低

農村土地流轉屬于市場行為,但實際上大部分土地在流轉中,是通過熟人介紹自發流轉的,通過市場流轉的比較少。

(四)農村土地流轉中,社會保障制度不健全

一部分農民不愿意把土地流轉出去,主要是由于農村社會保障制度不健全。在農村,土地是農民生存的根本,沒了土地,農民就沒了保障。

四、農村土地流轉的建議

(一)完善農村政策法規

我國農村土地所有權的主體是“集體”,但誰代表集體,很不明確,因此,應該修改《土地管理法》,明確農村土地所有權的歸屬,從而保證農民的權益。同時,實際生活中,農村土地流轉往往具有自發性、隨意性,因此,要成立土地糾紛仲裁機構通過法律程序來解決土地糾紛。

(二)完善金融服務體系

農民缺少資金和融資渠道是制約農村土地流轉的重要因素。由于各銀行機構的監管體系中,沒有農戶直接信貸擔保機制,所以,各金融機構不愿投放資金給農戶,使農戶無法擴大規模以及開發一些好項目。為了更好地實施農村土地流轉政策,各金融機構應該完善金融服務體系,積極探索農村土地使用權抵押辦法,允許經營者用土地使用權抵押獲取貸款。

(三)完善中介服務組織

農村土地使用權的市場化流動是農村經濟發展的必然趨勢,而中介服務組織是農村土地使用權市場化的關鍵。中介服務組織受理農戶的轉讓土地申請,投資人承包土地的申請,保護雙方的利益。

(四)完善農村社會保障體系

當前,在我國,土地是農民生存的基本保障,沒有土地,農民將無法生存。只有建立完善的社會保障體系,才可能將農民從土地中解放出來,才可能促進農村土地的進一步流轉。農村社會保障體系包括農村社會保險、社會救濟、社會福利、優撫安置、社會互助以及農村合作醫療制度等,通過完善農村社會保障體系,解除農民的后顧之憂,可以促進農村土地流轉和農村城鎮化建設。

參考文獻:

1、朱夢蓉.農村土地流轉過程中農民社會保障問題探析[J].天府新論,2009(1).

2、劉鳳生,王桂友,徐蘊.關于規范農村土地流轉的幾點建議[J].現代農業,2009(2).