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第1篇：房地產裝修管理范文

關鍵詞：房地產；裝修；成本預算；管理

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

房地產裝修的成本大致有兩種算法。一種是根據裝修的各個部位來計算，可分為基本裝修費用和可做可不做兩部分。基本裝修即指必須裝修的那部分，如門、墻面、頂面、廚房廁所的瓷磚、窗簾盒、吊頂、暖氣罩、地面等。可做可不做的裝修是指裝飾性較強的部分，如背景墻、客廳吊頂等。另一種計算費用的方法是把裝修分為材料費、人工費、設計費、裝修公司利潤。

1.成本控制

1.1可行性研究階段

一般情況下造價人員參與可行性研究的情況不是很多，但是作為應盡職責應該提出一些有用的意見，例如項目現場情況、七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的，可是這些都會對工程造價產生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發生相關問題你都會有準備，況且可行性研究中預備費和不可預見費都與造價有關。

1.2設計階段

一般的書上都說設計可以控制工程造價的70％，可這基本是不可能的，第一設計單位不可能去作什么限額設計，他們設計的出發點都是安全可職合理耐用，而節約造價是次要的，換句話說，建設單位沒錢還開發什么房地產？第二即使建設單位造價人員實力比較強，可以對圖紙快速做出反映，發現超過限額很多，那么設計單位修改圖紙也需要一個心理承受過程和技術檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間，對建設單位接下來的招標監理施工預售等等過程都會有所干擾，財務成本也會逐日提升，聰明的建設單位才不會這么辦那，所以限額設計對大多數房地產開發單位來說都是一句空話，倒不如踏踏實實的告訴設計單位需要設計什么標準檔次來的實惠。另外根據市場實際情況，造價人員可以提出新材料新工藝新技術的使用限制，建設部04年出臺了218號文，明確了一些限制。

1.3審圖與設計的完善

國家已經開始注意這個過程了，我見過安徽做的就比較好，江蘇基本是走過場，而遼寧正開始。由于大的設計院一般工作比較忙，建筑結構安裝設計人員不可能做到百分百準確的銜接，甚至可能出現某種錯誤，所以需要政府審圖機構進行可職的審查，審圖機構對圖紙上一些錯誤和疏漏會進行修改和補充，這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設單位，

建設單位用它進行招標會減少很多圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失，我們造價人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議把握清楚，理清頭緒。

1.4招標文件與合同的編制

這個階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，工程性質、現場情況、交通、地質、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結算方式、量度標準等，

質量標準評定等級或評杯評優要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。另外正常情況下要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務壓力，二是領料結算超省的難以控制，還有就是水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等。

1.5施工組織設計的審定

一般造價工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監理審核工程部二審之后批準。可是在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉等等，在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？不過一般情況下施工方也希望早點把工程結束以緩解自身的財務壓力，所以只會多投入提前交工，不過這時也要看看采取的趕工措施是不是和施工組織設計吻合，一般情況下如果施工組織設計中沒有寫明趕工措施，必須要求補充趕工方案。這個階段雖然控制造價的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會使以后的結算發生很大麻煩，所以施工組織設計的審定，造價人員必須參與。

1.6圖紙會審

一般由監理方主持，建設方施工方設計方一起坐下來，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件，作為設計變更的一部分直接進行結算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設計實際多了，而且對造價人員來說相當重要，一是可以修正審圖時未發現的錯誤，對預算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監理方技術水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設計變更建議很重要。因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，作為造價人員必須進行判定是否對公司有好處，在圖紙會審中要注意一點，時間精力都有限，所以必須讓設計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了。

1.7設計優化

基本就是甲方提出的設計變更或現場簽證。施工方沒有提出設計變更的權力，設計方提出的設計變更多從技術上考慮。作為造價人員必須知道設計變更的優劣對開發效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術上可行、法律上允許、經濟上合理、質量標準不變。其中經濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節約成本；另外，即雖然增加成本，可是會提高房地產的售價、口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設計優化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。

1.8結算審計

最后的階段，即是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。造價人員一般應該秉承的原則是：第一合同協議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規定等）、合法性（是否合同風險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統一），即造價書上的九個順序；第三事件的責任清理，如果由于施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；第四熟悉規范標準中強制執行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；第五分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；第六依照造價書中的說法一步步審核。這樣作基本保證你的結算完整并比較正確，一般差額在3％之內就算合理，精度要求越高審計時間越長耗費精力也越大。

2.成本管理

（1）負責整個工程項目的業主合同管理工作，制定合同管理制度和工作程序，組織有關人員進行合同管理業務學習

（2）對合同文件中的遺漏、錯誤及含糊不清等方面的問題，提出處理意見并報建設辦審定

（3）負責監督合同的執行，及時評價合同各方履約情況

（4）負責審查總監辦提交的工程變更部分工程量的增減、工程單價的調整、暫定金額的支付，提出處理意見

（5）負責審查總監辦提交的有關工程延期、費用索賠材料，并提出審查意見

（6）對合同爭議進行調解，以公正的態度提出證據并作證

（7）對監理、承包人的違約行為進行調查，搜集掌握有關情況，提出書面報告并通知或提醒違約方采取措施加以糾正，按合同對違約行為進行處理

（8）審查分包、轉讓和指定分包的有關事項，提出書面審查意見

（9）對業主定點限價供應材料進行管理和調撥，并提供業主限價供應材料的月度報表

（10）組織整個工程項目的合同談判工作，包括線外工程、業主指定料場材料、業主限價供應的其它材料、變更合同條款的各種項目，負責準備合同文件及有關資料。

第2篇：房地產裝修管理范文

【關鍵詞】精裝修；成本管理；工程；研究

建筑業的繁榮帶動了房地產企業精裝修工程的發展，由于精裝修工程施工環節多、過程復雜，加之其結構施工方法的選擇，材料品種更新快，導致精裝修的成本管理控制一直是房地產企業管理的重點和難點。實踐中，為更好地解決房地產企業的成本管理控制問題，本文對房地產企業建筑精裝修工程管理全過程即各個階段的的成本管理控制進行探究，以期為廣大房地產企業管理人員提供一定的借鑒作用。

一、建筑工程精裝修特點分析

實踐中，要想做好建筑精裝修成本管理控制工作，首先應當全面了解精裝修的特點。建筑精裝修其主要作用是營造功能更加完善、使用更方便、居住更宜人的室內空間。即業戶只需攜帶生活必需品就能入住，建筑結構內部所需的裝修項目例如：貼磚、吊頂、涂料、地面、門窗等已經裝修完畢。精裝修的特點主要體現在裝修質量的“精”字上，關鍵在于選擇何種連接及固定方式來達到設計的功能、效果。房地產商在精裝修時應考慮全面，根據每間房屋的不同情況進行合理地裝修，滿足房間的使用功能，避免業戶再進行二次裝修；如果再進行二次裝修不但費時費力，而且容易對原有建筑結構造成破壞.

二、建立成本控制管理體系

正所謂無規矩不成方圓，首先應當建立健全成本管理控制體系。根據房地產企業自身的特點及情況，實行精裝修成本分級管理制度。

房地產企業在精裝修成本管理控制過程中，應當全面落實好成本責任制。不但要建立房地產裝修部、項目部、施工企業三級垂直控制結構，逐級對上級部門負有保證完成成本計劃目標的責任，還要建立以財務部門為中心，各個職能部門對裝修業務歸口管理的費用指標，使每個部門負有保證完成任務的責任。建立這種責任制，可以使房地產企業各部門的責任明確，便于從不同角度開展整體的系統的和間接地成本管理控制。進行精裝修績效評比和獎懲，使精裝修工作的成本管理控制很好地完成。

房地產企業要建立完善的信息系統以有效地管理成本。信息系統包括裝修成本目標系統預算控制系統和分析預測系統。裝修成本目標系統是指各個工序成本計劃目標和實際目標的計算、綜合、分解、下達和傳遞反饋等工作。預算控制系統是指對精裝修費用進行分項統計和預算，并按有關規定進行監督管理。

三、房地產企業精裝修成本控制策略

基于以上對當前房地產企業精裝修問題研究，筆者認為房地產企業要想有效控制其成本造價，可從以下幾個方面著手應對：

1、采取設計招標模式，強化決策質量

對于房地產企業而言，對建筑裝飾設計與建筑施工招標兩項活動一定要分開操作，同時在已經基本完善了的設計圖、說明基礎上，可以開展施工招標活動，根據裝飾市場上的具體變化條件、優選等，確定中標價格。在精裝修工程招標過程中，一定要對投標方案自身的合理性及其經濟性進行認真的比較和評估，將設計經濟性有效地納入到評分標準之中，從而實現經濟與技術的有效統一。房地產企業精裝修招標過程中，應當加強競爭機制的落實和執行，對項目規模、材料、功能和設計風格等進行全面的分析，從而實現設計方案的合理性與經濟性。同時，通過對不同設計方案的分析與比較，從中選出最佳方案。 房地產企業建筑精裝修決策階段，其成本管理主要表現在以下幾個方面：首先，應當對房地產開發項目準定后，還要明確精裝修的經濟指標。目前部分房地產項目自身的定位還不夠準確，功能設置缺乏合理性，因此很可能會造成投資成本過高、而收益非常的低，這與投資目標相背離。

2、采取限額設計方式，強化設計變更控制

對于房地產企業而言，在精裝修過程中建議采取限額設計的方式，根據投資、造價等方面的限額技術要求，進行精裝修成本設計。在限額設計過程中，設計人員一定要熟練掌握當前國內現行計價規定和標準，熟悉市場材料的實際預算價格變化狀況，盡量選擇接近原材料產地或選用當地市場的材料，結合批準設計概算進行科學的分析，以確保精裝修工程的技術性、經濟性。同時，還要確保當前設計產品中所存在著的各種設計不精、情況不明等問題，以免造成造價控制失效。從實踐來看，建筑精裝修工程設計變更是造成工程造價的一個非常重要而又常見的影響因素，尤其是該項工程的復雜性，導致設計變更、簽證等活動非常的多。基于此，實踐中應當對其科學合理的對待，確保設計變更簽證、監理工程師簽認質量，尤其要對分項、分部裝修工程進行準確的計量、確定，以確保房地產企業的正當權益。對于實踐中出現的變更請求，建筑監理方應當全面的分析與考察，分析和研究其可能對精裝修成本費用造成的影響，并且協助房地產企業做最終的審定，對全部設計變更均應當注明變更原因，以便于能夠對其進行控制，對成本控制目標進行動態的管理。

3、抓住重點，加強現場管理

對于房地產企業而言，建筑精裝修過程中所要抓住的關鍵工作就是要盡可能地降低成本造價，與設計單位、監理單位共同協作，堅持自己的決策方案，不要盲目地聽從設計師。同時，還要加強建筑裝修工程的現場成本管理，即房地產企業應當要求施工單位增加一些精裝修項目中的成品保護投入，尤其是后期的石材瓷磚、地板、門窗套以及陽角等位置要其加強保護。成品保護可在很大程度上降低返修率和客戶投訴率，能夠有效地節約保護成本。同時，還要加大成品安裝之后的局部修整操作監督力度，以免邊出現修邊、破壞等現象；加強衛生間防滲、廚房間防漏等管理，嚴格控制隱蔽位置的施工質量，一戶一驗。最少要檢驗三次，一定要徹底杜絕精裝修中的隱患問題出現。在此過程中，還要加強電氣安裝管線以及相關隱蔽資料的全面、準確的收集、分析與整理，不僅要在竣工圖上備注，而且每一套精裝修的房屋都要建立管線走向資料的收集與整理，使之能夠與竣工資料一起交付。 建筑工程精裝修過程中的成本控制，房地產企業應當與建筑工程監理方加強合作，一定要經常對原材料、部件等進行前期的嚴格檢查，在保證施工質量的前提下，加強成本控制。

結語：總而言之，搞好建筑精裝修工程的成本管理控制是房地產企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地的關鍵，同時也是房地產企業能夠穩健發展的必由之路。這就需要房地產企業的管理團隊對成本控制管理引起足夠的重視。合理地制定目標成本并實現。從精裝修的決策、設計、施工等環節嚴格控制，以保證精裝修項目很好的完成，實現房產利潤率最大化。

參考文獻

[1]丁向東.精裝修住宅項目設備材料選擇與管理的成本控制[J].現代企業教育，2007.（12）.

[2]古立新.關于工程項目成本控制管理的探討[J].四川建筑，2009.（08）.

[3]劉閩.企業定額的建立與成本控制[J].福建建筑，2010.（09）.

第3篇：房地產裝修管理范文

【關鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節房地產開發企業增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。之后的執行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業的態度發生了改變。

2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規定。該規程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國家對房地產行業的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業稅后利潤增加。

（1）利用國家對普通住宅的稅收優惠。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業加快銷售速度，節約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元。現在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四點“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發成本后，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關法規規定了一系列的扣除項目。在房地產企業銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業通過規范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發成本；開發費用，包括利息支出和其他開發費用；與轉讓有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發成本是房地產開發的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，其中開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發費用是間接費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發成本。

從上述規定來看，開發費用與開發成本中的開發間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。

（1）對利息費用的處理。對開發費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。

（2）其他開發費用的籌劃。其他開發費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發費用細化到具體房地產項目，進入開發成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。

（3）費用均分法。對于同時開發多個房地產項目的企業，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業的稅收負擔。而開發企業對開發成本和開發費用進行必要調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，可以節省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。

【參考文獻】

[1] 黃一明：房地產土地增值稅清算執行中的問題及對策[J].商業會計，2008（2）.

第4篇：房地產裝修管理范文

【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。

一、相關借款利息的籌劃實務

由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬

二、利用建房方式的籌劃實務

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務

一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。

第5篇：房地產裝修管理范文

隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。

【關鍵詞】

房地產：納稅。

一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產項目建設中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。

根據上述規定：

房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。

若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

第6篇：房地產裝修管理范文

摘 要：本文根據作者多年財務工作經驗就房地產財務管理中關鍵環節的有效控制進行了簡單的闡述。

關鍵詞 ：房地產 財務管理 關鍵環節 有效控制

一、房地產企業財務管理概述

（一）房地產企業經營的特殊性

1.開發項目差異大、周期長、涉及的環節多。開發項目所處的位置、環境不同，其特點各異；建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經過選址、可行性論證、立項、規劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環節；期間需同土管、住建、規劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發過程不確定因素多：小到城市規劃、項目設計變更，大到國家產業、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產業帶來風險。

3.從產品方面看，其開發產品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產業經營的上述特點，決定了房地產企業財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產企業財務管理的內容

房地產企業財務管理內容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經營中伴隨資金的流動分成以下幾個業務循環：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業務循環。圍繞房地產財務管理過程的業務循環及全面預算，控制好財務管理的關鍵環節，才能真正降低成本、提高經濟效益。

基于房地產企業的運營特征，筆者提取了構成企業財務管理關鍵環節的兩個核心要素，現將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產企業的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產出。可以說，是這三個部分構成了房地產企業價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素之首。這是一項系統工程。在這項工程中，所有環節都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產企業效益最大化這一戰略目標，并促進企業的健康發展。

第二，稅務籌劃。房地產企業擁有一個龐大的稅賦網絡，其中，企業所涉及到的稅種主要包括營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產企業財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業的最終效益，以及企業資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產企業的健康發展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制

1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產企業的現狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產企業財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優點在于降低了房地產企業的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業控制權，且資金成本投入較高。再如，企業可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優點在于投資小，風險易控制，并能夠優化房地產企業的資本結構，全面發揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業運轉資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產企業的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業投資的起點，而財務部門的主要工作是協同其他部門做好開發項目的可行性分析，以及結合戰略規劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業素質；二是房地產企業在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優化稅務籌劃方案。在房地產企業的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環節，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業如何壓縮成本投入和壓縮哪一環節的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優方案。例如，房地產企業通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業可通過細化開發項目融資利息支出的方式優化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規定，裝修費用可計入房地產開發成本，因此，房地產企業可根據實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現節稅的目的。

三、結束語

隨著國家對房地產業調控政策的深入，房地產業的經營環境將更加惡化，各房地產企業將面臨更大的資金和市場壓力，企業要生存、發展、獲利，只有苦練內功，在抓好包括以上關鍵環節在內的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發成本、費用，提高產品品質及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻：

[1] 王濤.房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界，2013（21）：194.

第7篇：房地產裝修管理范文

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

    《城市房地產開發經營管理條例》

    第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

    《城市商品房預售管理辦法》

    第九條 開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

    《商品房銷售管理辦法》

    第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告,應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定,廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

    第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項, 當事人應當在商品房買賣合同中約定。

    《房地產廣告暫行規定》

    第六條 房地產預售、銷售廣告,必須載明以下事項:

    (一)開發企業名稱;

    (二)中介服務機構銷售的,載明該機構名稱;

    (三)預售或者銷售許可證書號。

    廣告中僅介紹房地產項目名稱的,可以不必載明上述事項。

    第七條 房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容,對項目情況進行的說明、渲染,不得有悖社會良好風尚。

    第八條 房地產廣告中涉及所有權或者使用權的,所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

    第九條 房地產廣告中對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。

    第十條 房地產中表現項目位置,應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間來表示距離。

    房地產廣告中的項目位置示意圖,應當準確、清楚,比例恰當。

    第十一條 房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等,如在規劃或者建設中,應當在廣告中注明。

    第十二條 房地產廣告中涉及面積的,應當表明是建筑面積或者使用面積。

    第十三條 房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的,應當真實、準確。預售、預租商品房廣告,不得涉及裝修裝飾內容。

    第十四條 房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

    第十五條 房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明。

    第十六條 房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

    第十七條 房地產廣告中涉及貸款服務的,應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

    第十八條 房地產廣告中不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業、升學等事業的承諾。

第8篇：房地產裝修管理范文

關鍵字:成本模式 投資性房地產 轉換

在成本計量模式下，應當按照《企業會計準則第4 號――固定資產》和《企業會計準則第6 號――無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號――資產減值》的規定進行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產的初始確認和計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。投資性房地產的成本參照“固定資產”和“無形資產”等相關要求確定。

(一)外購的投資性房地產

外購的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出，對該資產采用成本模式進行后續計量時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，企業采用成本模式對投資性房地產進行后續計量時借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產。

非投資性房地產轉換為投資性房地產，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產重新分類。企業必須有確鑿的證據表明房地產用途發生改變，才能將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

1、企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該存貨在轉換日的賬面價值進行入賬，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。

2、將自用的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產。租賃開始日，企業應當按改房地產在轉換日的原價、累計折舊、減值準備登，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目，按該資產的賬面余額，借記“投資性房地產”，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，按已經計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備（或無形資產減值準備）”科目，貸記“投資性房地產減值準備”

二、 成本模式投資性房地產后續計量

（一） 按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產，應當按照固定資產和無形資產的有關規定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產有關后續支出

1、資本化的后續支出

資本化的后續支出會計處理類似于固定資產的資本化后續支出，成本模式投資性房地產進入改良或裝修階段后，應當將其賬面價值轉入“在建工程”科目。發生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續用于投資性房地產的，應當從在建工程轉入投資性房地產。

2、費用化的后續支出

有關的后續支出不滿足資產確認條件的，應當直接計入當期損益（通常是“其他業務成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產轉為自用。

企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務、經營管理或者用于出售，投資性房地產相應地轉換為固定資產、無形資產或開發商品。

（一）房地產開發企業，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產。

房地產開發企業，將作為投資性房地產轉換為存貨的房地產時，按照轉換日的賬面價值，借記“開發商品”，并轉銷投資性房地產有關科目。

（二）將投資性房地產轉換為自用的建筑物的。

企業將投資性房地產轉換為自用房地產時 ，應當按照該房地產轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入固定資產（或無形資產）有關科目；按照投資性房地產的賬面余額，借記“固定資產（或無形資產）”科目，貸記“投資性房地產”科目；按照已經計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備（無形資產減值準備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用時，應當終值確認該投資性房地產。

出售、轉讓按成本模式計量的投資性房地產時，應當按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關科目，貸記“其他業務收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。

參考文獻：

第9篇：房地產裝修管理范文

【關鍵詞】批量精裝修 精細化管理

房地產住宅精裝修現狀及發展趨勢隨著中國房地產的不斷發展，人民生活水平的不斷提高，房地產住宅項目精裝修越來越普及。目前我國精裝修房集中在房地產發展較為成熟的南方和東部沿海城市，其中廣州的精裝修比例最高，占銷售住宅比例的70%左右。對小業主而言，由于對精裝修了解有限，在設計、材料采購、施工管理難以進行有效把控，而且大城市工作、生活壓力較大，長時間的裝修需要消耗小業主極大的精力。選擇精裝修住宅，不但可以減輕小業主的資金壓力，而且有信譽的大開發商提供的交樓標準成熟實用，質量有保障。

一、對房企批量精裝修整體精細化管理的認識

隨著國家相應政策的實施以及房地產市場的發展，批量精裝修交樓已經是大勢所趨。批量精裝修房大大降低了開發商的成本，減少稅收壓力，精裝修房屋正逐漸成為房地產市場主流趨勢。但同時也是一個難點。盡管它看起來是一個節點工作，但實際上卻是一個系統工程，營銷、設計、工程、選材、工藝和成本全部需要統籌。

批量精裝修不僅能提高施工質量，同時保證了室內的環境質量，尤其有利于實施住宅裝修工業化生產，這對房地產業的健康、持續發展是非常重要的。然而，在現階段，雖然商品住宅帶裝修入伙已經成為趨勢，但在許多地區，無論是開發商還是裝修施工單位，都還普遍缺乏基本的管理經驗，對批量精裝修精細化管理了解和認識都相對滯后。所以我們要多思考多學習，多從實踐中把握房企批量精裝修整體精細化管理的經驗。

二、精裝修房的標準和定位

精裝修住宅就是在毛坯房和簡裝修房不斷改進和完善中誕生的產物，我們常說的精裝修房就是住房在整體的設計上有一定的風格和效果，材料和做工都比較細膩。一般指頂面有一定的造型，地面采用天然石、木地板和仿古磚等中高檔材料鋪裝，以及廚房和衛生間的精細裝修和固定家具的設計。精裝修房就是要能夠為未來的住戶帶來一個先進居家生活方式的指引，但又不限制住戶的個性需求。

上述的對精裝修住宅的定義比較寬泛，每個精裝修房都要根據樓盤的市場定位而精準的定位，在進行精裝修設計時需與整個項目產品相匹配、與產品所在區域匹配、與潛在購房者的需求匹配，同時需關注客戶的敏感點，并且根據項目的類別、樓盤的規模來確定。

三、施工過程的管理控制

1. 人力資源的控制

人是決定工程成敗的關鍵。所有工程項目均是通過人創造出來的。只有擁有一支富有創造力的、紀律嚴明的項目管理團隊和施工隊伍，才能完成一項質量優良的裝修工程項目。

管理人員素質的控制。怎樣才能將項目管理部的技術和業務骨干有機地捏合成精干管理團隊？首先，必須提升項目經理的素質，通常情況下，項目經理的決策會影響整個裝修工程的優劣水平，一項錯誤的決定會毀掉整個裝修工程，因此，項目經理素質的提高，勢在必行。項目管理人員素質的提升，具體應該從技術和管理兩方面來入手，加強實踐中的技術應用，再形成相關理論體系，然后應用到實際工程中。隨著新技術、新工藝、新材料的不斷采用，技術疑難問題會隨之逐漸出現，及時發現不留尾巴是解決問題的最佳辦法。自己解決不了可以采用派出去、請進來的辦法，積累解決問題的經驗和能力。

2. 綜合管理控制

質量控制，質量控制中“質量”含義主要有三個方面，即工程質量、工序質量和施工質量。在本工程“樣板房”圍廊施工中，設計師采用了大面積組合隔墻系統的裝飾面板，其整體效果確實讓人耳目一新。項目管理部在“三檢”過程中，即自檢、專檢、聯檢，發現局部裝飾面板有起拱、變形；水平、垂直縫有大小等現象。本著對業主負責和“四不放過”的原則，項目管理部立即召開質量專題分析會，得出的結論是：承擔該項目施工的供應商雖然在技術指標和環保標準享譽歐美市場，但聯營生產廠家在北方，在裝飾面板生產中忽略了北方與南方濕度的偏差，造成熱處理不夠。

安全、環境控制。針對本工程多工種交叉施工的特征，評價裝修工程施工過程中，容易引發事故、環境的每個要素的變化，若存在異常和危險，進而危及到整個系統的安全、環境就必須采取有效地控制措施，加以防范。安全、環境問題無小事，凡涉及到施工人員的切身利益，必須竭盡全力去預防、控制。結合本施工現場：安全文明施工的策劃；安全保證體系、應急預案的建立；危害因素、環境因素的排摸；應急預案的演練等，無疑是對安全、環境管理控制提供了有力的措施保障。

四、積極做好裝修工程前期策劃和施工組織準備，確保工程各項工作如期展開

1. 施工組織設計策劃

裝修工程施工組織設計是對裝修工程全過程合理安排、實施科學管理的主要手段和措施。通過編制裝修工程施工組織設計，項目管理部可以全方位分析工程各個階段的具體情況，制定合理的施工方案、進度計劃、技術和經濟指標。從中預先掌握人力、材料、機具的先后使用情況，做出合理的調配及施工現場的布置方案，編制出切實可行的進度、質量、安全、環境、成本等保證體系。將設計與建設、施工單位有機地協調起來，最終保質保量地按期完成裝修工程。

2. 勞動力前期策劃

針對本工程的特殊性，進行勞動力有效合理的策劃，是體現工程現代化管理的主要標志之一。根據工程招標文件的施工內容和總包方要求的工期，以及我方為本工程擬訂的整套施工順序、施工工藝，依據施工計劃進度的合理編制、勞動力結構的優化組合著手，派遣具有較高管理水平和協調能力的現場技管人員和技術水平熟練、綜合能力強的施工人員。運用各施工階段勞動力動態曲線及施工高峰值，最大限度地進行各工種人員合理搭配，確保施工流程按策劃要求正常運轉，避免窩工、待工現象的出現，有計劃地控制現場施工人數，提高勞動生產率。

五、精細化管理的要點

隨著行業競爭的不斷加劇，精耕細作將成為企業生存和發展的基本前提，保持企業的核心競爭力將越來越重要。面對越來越多、越來越強的競爭對手，以及日益嚴峻的市場發展形勢，企業做大做強是一個必然的發展方向。從事房地產的企業，面臨著技術人才短缺、作業環境復雜、競爭越來越激烈的情況，只有通過合理定位、規范運作、量化管理，推動精細化管理，提高企業的應變能力，逐步解決上述面臨的問題，才能保證企業健康穩定地發展，在未來的競爭中立于不敗之地。 房地產企業精細化管理是提升企業競爭力的必由之路，是企業實現可持續發展的重要途徑。在施工管理精細化方面，從工程實施階段的管理架構、管理流程、超過規范的施工標準、施工過程嚴格監控、施工細節、項目協調綜合等方面進行詳盡的闡述，具體表現在組織架構扁平化、管理流程合理化、施工管理規范化、施工標準精益化、施工進度科學化、文明施工細節化等；精細化服務的具體措施等。

結語

近年來，隨著社會經濟的快速增長，房地產企業的發展取得了巨大的成就，人民生活水平不斷提高的同時對居住建筑的裝修標準要求越來越高，使房地產開發產品中的精裝房越來越受到人們的歡迎。在精裝修的同時保證工程質量，滿足用戶要求，是房地產企業創造良好經濟效益的關鍵所在。

參考文獻