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第1篇：房地產資產經營管理范文

二、本規定所指的物業，是指已經建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬設施和場地。

本規定所指的物業管理，是指專業性機構依法按合同（或契約）對上述物業進行有償管理和其他與之相關的經營服務行為。

本規定所指的物業管理企業，是指按有關法律程序成立，并具備相應資質條件的經營物業管理業務的企業性經濟實體。

三、物業管理企業是獨立的企業法人，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事和經濟法律責任。

四、蘭州市房地產管理局是本市物業管理行業的行政主管部門，負責對全市物業管理企業經營資質的審批管理。

五、物業管理企業資質分為一、二、三級。三級物業管理企業需擁有或可受托管理建筑面積1萬平方米以上的房屋及附屬設施，注冊資金10萬元，管理人員不少于3人；二級物業管理企業需擁有或可受托管理建筑面積3萬平方米以上的房屋及其附屬設施，注冊資金20萬元，管理人員不少于6人；一級物業管理企業需擁有或可受托管理建筑面積6萬平方米以上的房屋及附屬設施，注冊資金30萬元，管理人員不少于9人。

六、凡符合本規定的單位或個人，均可申請物業管理企業資質。

七、申請物業管理資質必須同時具備以下條件：

1.擁有或可受托管理相應建筑面積的房屋及附屬配套設施；

2.有相應的注冊資金；

3.有固定的經營辦公場所；

4.有物業管理企業章程；

5.有管理物業所需的管理機構和相應的各類管理人員。其中專業管理人員中中級以上專業技術職稱的人員不得低于三分之一。

八、物業管理企業在申報經營資質中應同時提交下列資料：

1.主管單位提請對物業管理企業經營資質進行審批的報告；

2.設立物業管理企業的可行性報告和上級主管單位的批準文件；

3.擁有或可受托管理物業的有關材料；

4.驗資證明；

5.具有專業職稱管理人員的資格證書；

6.法定代表人任命書、聘任書；

7.物業管理章程；

8.辦公場所證明；

9.其它有關資料。

私營企業，除具備上述3、4、5、6、7、8、9項外，須提交業主身份證明。

外商企業（含獨資、合資、合作）除提交上述有關資料外，屬于合資合作企業的，還需提交合資或合作項目議定書、合同的副本及中方投資審批機關的批準文件。

外商獨資企業，需委托本市具有對外咨詢資質的機構辦理申請報批的文件。

九、物業管理企業必須持有蘭州市房地產管理局核發的經營資質批準文件，向工商行政管理部門辦理注冊登記手續，領取物價部門核發的收費許可證后，方可營業。

第2篇：房地產資產經營管理范文

關鍵詞：房地產企業；經營；經濟雙重性

房地產行業是國家經濟建設發展的命脈，經過政府長期對房地產市場的宏觀調控，房地產行業規模不斷擴大，逐漸發展成熟，房地產企業的經營水平不斷進步，經營方式也更加多樣，隨著房地產行業市場化改革的不斷深化和產業結構調整的深入，房地產行業形態發生了很大的變化，企業盈利空間逐漸縮小，房地產企業需要通過管理思路和經營方式的創新來適應房地產行業形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現房地產企業的長遠發展。

一、房地產企業經營管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產企業經營管理工作的主要內容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關系，在房地產企業的經營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內外部關系，形成良性循環，逐漸提高房地產企業經營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現企業的長遠發展。

（一）雙重管理

1.價值鏈管理

企業價值的創造來源于一系列經營和生產活動，包括設計、采購、生產、管理、銷售、服務等，不同經營活動之間的有機聯系就是企業的價值鏈，價值鏈中所有能夠創造價值的活動稱為價值活動，企業的價值鏈和價值活動客觀反映了企業的歷史、戰略、戰略實施方式以及價值活動的經濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業所有價值活動的優化、協調、整合，提高企業的經營管理水平，控制企業經營和生產活動成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對房地產企業生產經營利益的分配，不同于企業行業，房地產行業建設周期長，基礎投資大，人才、技術、資金密集，價值鏈上任何環節都對項目開發的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產要素之間的協調和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態產生影響，影響房地產企業的最終經營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應該相輔相成互相協調配合，為了實現房地產的雙重管理，可以應用平衡計分卡管理工具，實現房地產企業內外經營目標之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應市場競爭

我國市場經濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發展形成了有利的規范和引導作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產企業之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產企業都面臨的問題。房地產行業是我國拉動內需的重要突破口，是國家經濟建設最強有力的脈搏，但是行業發展不能過分依賴政策與經濟形勢的優勢，不利于在房地產行業中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業整體的經營水平提升十分不利。所以，房地產企業面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應市場環境的發展策略，進行管理方式的創新，形成企業的核心競爭力。

2.企業發展的必然趨勢

每一個企業在經營發展過程中都會表現出一定的雙重性，企業產品的加工形成過程中不同的加工環節和企業生產要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關系又形成了利益鏈，對于房地產企業，這一客觀規律仍然存在，仍然表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產要素配置優化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協作失敗，而協作失敗又會造成生產要素配置優化和成本控制不利的問題。

二、現階段房地產企業雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產行業開始緩慢回暖，但是房地產行業投資總量下降的趨勢短時間內難以改變，因此房地產企業轉型迫在眉睫，經營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現為實際操作中指定指標計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規避這些問題。

（一）國際平衡計分卡的應用

不同時期，不同發展階段，不同外部環境條件下，企業經營管理工作的主要目標和任務都是存在差別的，房地產企業想要實現自身的可持續發展，就需要積極學習其他企業的成功經驗，并對自身的發展實際情況進行全面調查分析，在科學的管理工具輔助下，制定科學的企業發展目標和規范方案。現階段，平衡計分卡作為一種優秀的通用管理工具，有著數據顯示清晰、可操作性強的優勢，對于房地產企業的雙重管理來說十分適用。

1.內外部指標的雙重設定

平衡計分卡能夠同時設定內外部指標，維持企業內外部之間的協調。這樣的指標設計能夠避免房地產企業出現內部指標顯示經營狀況良好，但是外部指標卻不理想的情況。房地產企業的價值鏈管理更加傾向于對內部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關注企業和外部利益相關者之間利益分配的協調合理，而平衡計分卡同時設定了內外部指標，實現了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財務指標與非財務指標的雙重管理

平衡計分卡的指標設定中同時包含財務指標和非財務指標兩部分內容，在企業的績效考核中占有同樣的比重。財務指標主要包括企業資產回報率、利潤率等內容，非財務指標則主要包括產品質量以及客戶滿意度等，雙重指標的設定有利于限制企業對盈利的過分追求，對控制房地產項目建設質量有著一定的積極意義。

3.結果性和驅動性衡量指標的雙重標準

這兩部分內容的設置主要目的是實現不同管理環節的優化，平衡積分卡中的結果性衡量指標主要用于顯示房地產行使該策略之后的效果，涵蓋質量提升效果與盈利能力提升效果等內容，驅動性衡量指標則用于了解策略實行過程中發生的變化對最終結果的影響程度，主要考察其循環周期。平衡計分卡對驅動性指標更加關注，結果性衡量指標雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅動性指標能夠實現對最終結果的預見性衡量，所以在雙重管理的房地產企業中，驅動性指標能夠預見性的進行不同環節和生產要素之間的協調優化，改善最終效果，提高房地產企業的管理水平。

（二）雙重內部控制

1.不相容職務分離

房地產企業內部控制工作要嚴格遵循不相容職務分離的原則，在企業的價值鏈管理工作中形成相互監督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內部控制體系。首先，要從財務管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責任制，明確不同會計崗位之間的權責權限，實現不同崗位和職務之間的相互制衡。在具體業務上，應該實現記賬收款和保管現金職務分離，材料采購、驗收保管和付款職務分離，發票開具和收款職務之間相互分離，同時明確規定財產的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產處置、開發投資、資金使用等重要決策的制定和執行要求負責部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現一個人獨立處理業務全過程情況的出現，企業可以制定定期輪換規程，關鍵崗位輪換頻率要適當調高，提高內部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產屬于高投入和高風險的長周期行業，需要通過對資金管理流程的持續優化，通過提高資金的有效性來規避投資風險，可以進行資金的統一監控管理來縮短預售時間，全面提高資金的利用效率，規避投資風險。在房地產企業中，現金流反映了企業現金收支情況，而經營活動現金流作為財務指標的主要反映，應該作為房地產企業資金管理工作的核心，通過對現金流等敏感性財務指標的跟蹤監測來預測企業在經營生產活動中可能面臨的財務危機。財務風險的規避同樣是房地產企業中非常重要的內容，作為高風險行業，房地產企業需要形成嚴格的內部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風險，企業要形成財務預警的短期和長期預警機制，將不同的財務風險劃分為遠期和當前風險，選擇不同的財務風險規避措施組合，控制經營活動財務風險造成的不利影響程度和規模。

三、結語

房地產企業的經營管理活動中表現出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內部生產關系和生產要素之間的協調，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協調好利益分配和內部價值鏈管理之間的關系，形成房地產企業經營管理活動的良性循環，提高企業生產經營效率，改善盈利能力，對提高房地產企業的核心競爭力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國人民大學

參考文獻：

第3篇：房地產資產經營管理范文

【關鍵詞】房地產行業；經營管理問題；空置房率；交易信息化；出讓轉讓

我國房地產業正在不斷地進步和發展，而且以勢不可擋之勢席卷整個國家，但是現在房地產業出現的問題還是比較多，比如說在商品房的經營管理方面或者是住宅居民樓方面等等，這些都是房地產業經營管理常出現問題。而且目前房地產業的問題日趨嚴重，人們雖然已經意識到房地產業的問題，但是由于房地產業的利害關系比較嚴重，因此采取措施要考慮多方面的因素。

一、房地產行業的空置房率比較高

（一）我國的房地產行業的空置房率最高的地方就是商品房，國際上一般將商品房的空置房率一般劃分為幾個階段：空置房率控制在百分之五到百分之十就是商品房的合理區域；如果在百分之十和百分之二十之間就會被劃為商品房的危險區域；如果在百分之二十以上的就會被劃分為商品房的嚴重擠壓區。

（二）房地產行業的相關部門經過調查，一些商品房的嚴重擠壓區的空置房率已經達到百分之五十五，已經給社會的和諧發展帶來很大的影響，而且對于我國的經濟發展也有很大的影響，也就是商品房的空置房率在百分之五十五以上的就基本上接近于所謂的空城，空置房率過高會給我國的國有資產和經濟效益產生很多一連串的不良反應，而且對帶來很多的不良資產等等問題。

（三）房地產行業出現空置房率比較高的原因有很多：房地產行業的相關開發商沒有意識到商品房的質量將直接影響到商品房空置房率的問題，對于商品房在施工的過程中也不注重質量的監督，商品房的功能就會出現滯后的問題，嚴重阻礙房地產行業的發展；房地產行業的房價比較高，在近幾年的房地產行業中，哄抬高價，導致房地產行業的商品房的滯銷，因為房地產行業哄抬高價，普通居民很難承擔如此高的地價，而且商品行業的發展在最近也出現經濟不景氣的現象。

（四）空置房率過高不是近一兩年出現的，而是在很早以前就出現這樣的問題了，空置房率過高的問題成為影響房地產行業發展的重要因素，而且現在空置房率過高出現惡性循環的現象，原先的空置房率的問題還沒有解決，房地產行業新增空置房問題又會接著出現問題。

二、房地產行業盛行GDP

現在在我們國家，房地產行業已經被列為一項經濟政策，這樣我國的房地產行業就開始盛行GDP，商品房有很高的消費價值和市場價值，還有很高的投資價值，而且現在人們對于房地產行業的期望值很高，認為房地產一定會增值，而且對此充滿信心，貪心的開發商就瞅準這個時機，利用人們的消費心理和社會的預期囤積商品房和土地，但是購房者還是會不斷地采取一切手段買房，這樣就構成了炒房熱，政府在房地產行業中扮演角色，只重視商品房的經濟功能，不重視社會功能，盛行GDP將直接致使房地產行業的泡沫發展。

三、房地產行業的土地出讓的轉讓問題

房地產行業一個比較爭議的問題就是土地出讓和轉讓的問題，對于土地權的使用權問題，一般都是先出讓然后再轉讓，出讓之后才能實現轉讓，如果沒有出讓就實現轉讓就是一種不合法、不合理行為，要轉讓的話必須要簽訂不出讓手續，也就是平時我們所說的出讓金。或是是走法律途徑，公開進行轉讓和出讓，也就是在市場上解決房地產行業土地權的出讓和轉讓問題，但是實踐中將會給市場經濟造成很多不利的影響，經營管理的機制不是很完善，而且也缺乏相關的依據和憑證，會影響房地產行業的發展和進步。

四、房地產行業在交易方面信息化手段不高

房地產行業實現信息化是網絡科學技術發展的必然結果，而房地產行業信息化的管理手段也是一種必然，房地產行業在交易方面實現信息化，能夠有利于國民經濟的發展，還有利于社會的和諧發展，政府還能夠提供必要的房地產方面的數據，消費者在購買房子時還能夠獲得更多房地產方面的信息，傳統的房地產行業的交易都是以登記和注冊為主，信息化的管理還沒有完全實現，因為一些相關部門沒有認識到房地產行業實行信息化管理手段的必要性和重要性，房地產行業的信息化管理就得不到突破性地進展。

五、房地產行業解決經營管理方面問題的措施

（一）土地的制度要進行調整

土地的財政結構目的就是為了能夠付諸于實踐，土地征收使用費一般都是有償的，而且比如像投資或者是出租等等，土地使用權的問題要從無償變成有償使用，經濟發展也要依靠國家的相關政策實施，土地的制度要進行調整，確保土地制度的科學、合理性，土地制度的調整能夠增強企業的可持續發展和市場的和諧，能夠增強經濟凝聚力。

（二）要控制房地產行業的交易規則

房地產行業的交易要想順利進行，保障和諧、穩定發展，就必須在交易方面制定一些交易規則，比如說房地產行業的登記制度，交易的價格、房地產行業的估價制度以及交易的許可制度，這些方面的規則要按照國家的規定和相關法律法規、市場的實際情況來決定，房地產行業的交易規則一定要嚴格控制，要盡量避免哄抬高價的現象出現，也要禁止惡意地炒房等現象，房地產行業才會實現穩定、可持續發展。

（三）要完善房地產建筑的設計規劃等問題

在房地產開發中，一些需要保留的建筑和地段要進行標注，要編制發展和設計的規劃，比如說一些歷史古跡和歷史性建筑等等，這些都是一些必須要進行保留的名勝古跡，而且建筑的設計原則一定要符合生態建設和發展，要利用有限的土地資源實現無限的社會價值和經濟價值。

結束語：

現如今房地產行業的發展已經超乎人們的想象，而且房地產的經營管理問題越來越顯而易見，影響到國民經濟的發展，對社會市場經濟的發展也構成一定的威脅，要采取必要的措施重視房地產行業經營管理的問題。

參考文獻

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[4]梁留科.任遠哲.中國房地產業可持續發展研究[J].發展房地產業 .2011年4月

[5]朱哲媛.西安歐亞學院，陜西 西安.我國房地產行業經營管理問題研究.時代金融.2011年第4期下旬刊.總第442期.

第4篇：房地產資產經營管理范文

一、房地產企業進行內部控制必要性

（一）內部控制是單位為了保證實現經營管理目標

內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，房地產企業受外部環境影響較大，有效的內部控制能夠抵御風險。另外消費者對開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。只有加強和規范企業內部控制，才能促進企業可持續發展，實現企業利潤最大化的經營管理目標的實現。

（二）內部控制是加強宏觀調控對房地產經營的要求

企業的資金、人員、市場等發展到了一定的規模，使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展，以適應企業發展的需要。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡。從宏觀上從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡，加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。內部控制是企業進行內部管理的需要，是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式，也是加強宏觀調控對房地產經營內部控制制度的內在要求。

（三）內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制

建立一整套完整的崗位責任制度、報告制度、內部審計與電子監控制度等各種規章制度，能夠增強控制能力，加強內部控制，提高經營管理水平和企業素質。同時，也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協調、均衡地發展，保證各項計劃的完成和經營目標的實現。可以加強經濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。

二、完善房地產企業內部控制的相關原則

（一）合法性原則

內部控制的合法性應當貫穿決策、執行和監督全過程，房地產企業必須以國家有關的法律法規為準繩，在國家的法律許可范圍內，必須符合國家有關法律、法規和公司章程的規定，包括《公司法》、《會計法》、《勞動法》等等。房地產企業的相關制度的制定必須限制在法律法規的框架內。堅持合法性原則應該是系統建立的前提條件，在合法的基礎上提高其有效性。對加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險防范能力。

（二）全面性原則

內部控制是一個系統，其內容涉及單位的各個部門、生產經營的各個環節。系統全面原則要求，在符合內部會計控制要素要求的前提下，業務流程的設計必須能夠覆蓋企業經營管理的各個環節，并將業務流程中的關鍵控制點落實到決策、執行、監督等各環節，不得留有制度上的空白或遺漏。內部會計控制應貫穿于企業經營活動的各個方面，實現對整體經營管理活動的控制，關注重要業務事項和高風險領域。

（三）適應性原則

內部控制應當與企業經營規模、業務范圍、競爭狀況和風險水平等相適應，并隨著情況的變化及時加以調整。內部會計控制系統的制定應當具有前瞻性，并與房地產企業的外部環境和內部管理的需要相適應，應隨著企業經營戰略、經營方針及內部管理需求等內部環境的改變進行適時的調整與完善。這是內部會計控制系統有效性的基本保證。權衡實施成本與預期效益，以適當的成本實現有效控制。

（四）制衡性原則

內部控制應當在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督，同時兼顧運營效率。內部會計控制的核心是有效防范各種風險。由于房地產企業經營的特點，為了使各種風險控制在許可的范圍內，建立內部會計控制必須以審慎經營、化解風險為出發點。要充分考慮企業經營和業務各環節可能存在的風險，并設立適當的操作程序和控制步驟來避免和減少風險。

三、房地產開發企業內部控制的現狀及問題

（一）公司治理結構不夠完善

當前，國內各房地產開發企業的公司治理結構基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業共同存在的問題。從目前來看，在已經上市的房地產企業中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權益得不到相應保障的問題比較突出。而股權的過度集中會使大股東占有表決權的絕對優勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。

（二）資金管理存在較多漏洞

貨幣資金作為企業變現能力最強的資產，其可以用來滿足企業生產經營中流動支付的需要，而且也是企業還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產開發企業在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經理在此過程中的權力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務舞弊事件發生的幾率。

（三）收入核算不夠合理

房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《企業會計制度》和《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

（四）工程項目管理存在風險

我國房地產企業適應招投標制度推行項目管理已有30余年，經過不斷改進已漸趨成熟，但在房地產企業項目管理仍然普遍存在投標階段與實施階段相脫節的種種問題，突出表現在投標與工程項目管理結合不好、專業人員綜合素質不高等方面。需要在人才隊伍建設、改革內部獎懲機制、建立企業定額等方面進行改進和完善，不斷提高企業自身的項目管理水平，以期更好地適應建設領域的制度改進，在市場經濟的競爭環境中獲取更好的經濟效益。

（五）審計監督基本流于形式

當前，各房地產開發企業雖然大多數已在其公司內部建立起內部審計機構，但該機構的人員或管理職能基本上與財務部門存在著較大的重疊現象，財務人員兼職內審人員，財務部門的領導兼職內審部門領導的現象時有發生，且對于某些中小型房地產開發企業而言更是如此。而在外部監督方面，雖然目前我國已經形成了包括政府監督和社會監督在內的企業外部監督體系，但其監督效果卻不盡人意，各種監督功能交叉，標準不一，管理分散，再加之監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。

四、房地產開發企業內部控制的完善策略

（一）積極優化公司治理結構

針對于房地產開發企業股權過度集中的問題，各企業應從實際出發，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監事會的職能，積極避免大股東在企業決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發生。另一方面，隨著房地產企業開發版圖的急劇擴大，許多企業的經營范圍已拓展至全國，呈現出集團化的發展趨勢，因此企業的管理模式也由集團直接管理逐步轉變為區域多元化管理。為此，進一步建立與完善業務授權制度也將成為今后內部控制體系建設的重點之一。

（二）建立資金結算中心

針對房地產企業資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構建企業內部的資金結算中心。在資金結算中心結構下，房地產企業下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內開設收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預算，則需通過追加預算予以補充，因此從這一點上看企業資金控制力將大大增強。

（三）強化會計核算系統控制

會計控制是企業內部控制的核心內容，有效的會計系統可保障企業會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業的財務運作、經營決策和管理目標的實現提供客觀、及時、準確的決策分析依據。對房地產企業而言，一個有效的會計系統除了能夠對經濟業務進行真實記錄、科學分類、及時合理的表達經濟業務和披露相關事項外，還應重新定位會計的戰略著眼點以及價值最大化目標，從而將管理的職能更多融入至會計系統。

（四）適時引入風險評估機制

從目前來看，房地產企業為了充分規避風險，減少經營不確定性所帶來的損失，應適時引入風險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業自身的內部控制。SWOT分析法不僅可用于企業的戰略目標管理，還可用于對企業內部控制系統的評估，分析內部控制環境的變化可能對企業產生的各種影響，并據此制定具有針對性的措施。

（五）加速推進企業績效審計

現代內部審計已從過去單純的財務審計逐步向經營審計傾斜，除關注財務數據的準確完整外，更側重企業資產的安全性、政策法規的遵循性、經營與目標的一致性等方面的內控審計。內部審計在向股東和董事會提供全面翔實的資料、評價企業經營活動過程中的績效、評估內部控制效果及對舞弊跡象發出預警等方面所發揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內部審計，客觀地評價經營者履行經濟責任實現經營目標情況。

五、結論

通過上述分析我們看到，目前房地產企業的內部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產企業內部控制體系，不僅僅是企業發展的需要，更是市場經濟的發展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業持續穩定發展，有效監督房地產內部治理，確保資本市場有效進行，才能使房地產行業在國民經濟中發揮更加有效的作用。

參考文獻：

第5篇：房地產資產經營管理范文

一、房地產投資信托概念

房地產投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產或其經營企業為主要運用標的,對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產信托可滿足房地產業發展的需要,為房地產企業拓展新的融資渠道,并且,依托房地產信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產領域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產信托,可以形成房地產業信托業和投資者多贏的局面。

1、房地產投資信托種類

根據資金投向的不同,REITS(房地產信托)可分為三類:

權益型(Equity REITS)

權益型REITS直接投資并擁有房地產,其收入主要來源于屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款,收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和

抵押貸款利息,以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進行房地產權益投資,還可從事房地產抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產

以此區別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財產信托的結合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權和知情權

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發起人贖回其發行的資產收益憑證。

特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值

普通股價格更多地依靠其現時和預期的收入,與每股的賬面價值關聯程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產的基礎價值。

3、辦理房地產信托企業資質

信托投資公司辦理房地產信托業務時,涉及的不動產經營企業應具備下列條件:

? 條件一:有國家認可的執業資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結構;

條件四:具備足夠的人力、組織及技術資源,其中至少有2人在房地產投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監會要求的其他條件。

二、房地產信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現的,在成立階段,其主要運作流程為:

(1 )評估資金

基金發起人為滿足自身需求,進行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預估所需資金數量,確認選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標的收益性能否達到必要的回報率等。

(2 )接洽承銷商

發起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師

與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題,選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務,并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產顧問公司

若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權利義務關系。

(5) 申請募集

當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進入正式運作階段。該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃,保管機構則依房地產投資信托公司的指示,進行業務操作,執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構處獲得。

2、日本模式

日本信托運作流程為:

步驟一:房地產公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房

地產公司;

步驟二:投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理;

步驟三:信托公司將房地產全部租賃給房地產公司,同時向該公司收取租賃費;

步驟四:房地產公司也可以將房地產轉租給承租人,向承租人收取租賃費;

步驟五:信托公司向投資者發放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監

會經修訂的《房地產投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產信托投資基金(即REITS)投資海外物業的限制,允許房地產基金投資世界各地房地產項目,實際

上就是允許內地或海外房地產商將其在內地的商業地產項目以REITS 形式到香港上市。同時將

REITS 的最高負債比例由總資產的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負債比例,為國際房地產投資機構在香港成立房地產投資信托基金

提供了機遇,也為中國房地產商提供了集資及套現的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設區域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產投資比例至少需占資產凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負債率限制在總資產的45%不享受特定稅收優惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運作模式

(3)香港R E I T S 開放為內地房地產市場帶來的機會優勢

優勢一:對于內地房地產商而言,REIT 是一種全新的經營模式,REITS 的出現可使其從目前單純的房地產開發模式拓展為長期投資模式,以獲取穩定的租金收入和REITS 管理費。

優勢二:REITS為內地房產商開辟了新的融資渠道,業主及開發商可以REITS的形式重組其房產物業,從而改善資產負債表及增強資金的流動性。

優勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優勢。

優勢四:HK-REITS 的上市為內地房地產商提供了面向國際資本市場融資的契機。

優勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產或劣質資產的變現捷徑,它的出現有利于減少房地產市場的投機成分,促進市場的長期穩定發展。

優勢六:香港發行REITS的經驗可供內地借鑒,對內地房地產商來說影響深遠,將有利于促進內地房地產市場的長期穩定發展。

4、內地房地產信托運作模式

(1 )傳統貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產公司就項目融資與信托投資公司達成一致;

第二步,就信托產品的設計與發行獲得有關政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發行信托憑證;

第四步,信托公司將發行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產項目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優點

管理比較簡單,收益比較穩定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風險,并將嚴格對項目的基本素質的要求。

(2 )股權型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產企業注資,持有房地產企業部分股權,房地產企業承諾兩年后以溢價方式將股權回購,這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀星城項目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權投資的方式向房地產公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產公司的股權,但該等股權的性質類似于優先股,即對于公司的日常經營、人事安排等沒有決定權(可能具有建議權、知情權、否決權等其他有限的權利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權委托原有的股東管理,同時,與原股東或關聯方(最好是關聯方)簽署股權回購協議。為了確保購協議的履行,雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發商所持有的全部股權作質押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔保)。

第五步,房地產公司運營開發項目,獲得現金流。

第六步,關聯方(或原股東)從房地產公司處獲得相應的資金,回購股權,信托融資過程結束。

②模式優點

能夠增加房地產企業的資本金,促使房地產企業達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念,只要求在階段時間內取得一個合理回報,并不要求與開發商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發商股本金的要求,開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

三、房地產信托優勢分析

1、REITS 自身優勢

(1 )具有流通性與變現性

由于房地產本身的特性,導致交易過程需要借助中介機構,不但費力,且轉移手續繁雜,變現性差,從而使得投資者具有極高的流動性風險。REITS是以證券化方式來體現房地產的價值,證券在發行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統房地產不易脫手的顧慮。

(2) 專業化經營

由于REITS經營權與所有權高度分離,通過專業化的經營管理,可以使房地產營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產專業投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經營或間接融資方式投資于房地產市場,有效地結合了房地產市場和資本市場。通過這兩個市場的結合,有助于房地產商在大規模房地產開發中的資金取得,加速資本積累,促進土地的有效利用。

(4) 投資風險分散

由于房地產投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進行多項房地產開發計劃,造成風險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產種類、區位、經營方式等投資組合來降低風險外,也可以在法律規定范圍內從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。

(5) 正確引導房地產市場機能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關法規的嚴格限制,其目的在于預防房地產短線交易的投機行為,使資金的投入

能促進房地產的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設計劃進行融資,既可順利推動建設,也可使投資大眾分享公共建設投資成果,且經由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達到以有效率的證券市場來監督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發揮,增加社會福利。 2、商業地產開發REITS 融資優勢

通過REITS 方式融資,對商業地產開發商而言具有以下幾個方面的明顯優勢:

(1) 可用以融資的物業范圍寬廣

任何可以產生穩定收益的房地產均可采用REITS融資。包括商業零售業、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業可融資金額從3億元起,根據物業實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當地機構投資者、國際機構投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風險分散

將房地產行業金融風險分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業抵押貸款金額,交易價接近資產價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業物業業主一般僅能獲得相當于物業價值60%~70%的資金。REITS 則是根據市場標準綜合物業整體考慮,對物業進行整體定價,吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價超過3億美元的大型連鎖商業物業,比如,華銀控股可以協助業主,以業主為發起人將其資產在境外上市。對于規模較小的物業,華銀投資可以集合多家物業打成一個資產包在境外運作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業業主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發起人還可以從中獲得管理費收入。

(7) 節稅

REITS融資具有不可替代的節稅優勢。

(8) 提高企業知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產開發商在國際上建立聲譽,擴大行業內和國際上的影響。

(9) 有助企業經營管理規范化

由于上市過程中的各個環節都要求信息公開,管理規范,通過REITS運作可以帶動企業完善治理結構,規范經營管理。

第6篇：房地產資產經營管理范文

關鍵詞自身經營；財務管理；資產增值

中圖分類號：F275標識碼：A

做為盈利性組織的企業，為獲得利潤進行經營管理，一方面是對企業產品或服務的經營，另一方面是對企業自身的經營。對企業自身經營體現在企業整體以及組成整體的各類資產的增值，并在企業重組購并活動中獲取盈利回報。企業自身經營成為現代企業追求盈利的重要方面。

一、企業自身經營的內容

企業自身經營是以提高日常經營獲利能力為基礎，利用與適應社會經濟環境條件的發展變化，對企業經營有關的資產進行籌劃運作，促使其市場價值上升和縮小減值的一種經營管理活動，其核心是企業資產的增值。企業購并中對企業自身的價值評估包括企業資產的價值和企業的盈利能力或潛力，企業盈利能力主要通過企業資產價值進行表達，這些資產價值通過企業自身經營而得到增值。企業自身經營的成果通過企業購并所產生的市場價值及利潤數量來體現。企業自身價值由企業各類資產的價值構成。

（一）企業生產經營模式及商譽

企業的產品設計、生產裝備、技術能力、市場網絡、銷售方法等形成能夠使企業獲取利潤的經營模式。以此為基礎加上企業文化、廣告宣傳、人員素質、公共關系、社會形象、區位優勢等形成企業的商譽，其實質為超過正常盈利水平的盈利能力，形成于企業經營管理過程之中。一方面，優秀的企業生產經營模式及商譽能夠使企業獲利而形成企業資產的增值。另一方面，在購并重組活動中成為企業資產價值升高的重要內容[1]。

（二）無形資產

在企業經營過程中創造和使用無形資產是資產增值的重要方面。企業在經營過程中通常都會有商標的使用，在使用商標銷售產品過程中既要滿足目前經營銷售的需要，又要通過營銷傳播不斷提高商標的知名度。這就需要對商標進行精心的設計及使用策劃，有一套使之擴大影響、增加信譽的經營方案，在經營銷售過程中確立和增加商標的影響力，使其不僅能夠滿足產品銷售的需要，又能使其成為有效增值的無形資產。隨著企業營銷影響力和廣告宣傳聲勢的擴大，商標權價值也在增加。專利權只有在被市場有償使用或形成企業的技術或市場壟斷狀態下才有其真正的價值。企業利用自己在行業的技術優勢發明創造及申請專利權，能夠獲取超額利潤或被別人使用而收取專利費。專利權隨著專利技術能夠創造利潤數量的增加而升值。企業的經營特許權和非專利技術能為企業帶來利潤，也成為資產增值的一部分[2]。

（三）房地產

包括土地使用權和建筑物。土地使用時間的增加和建筑物的折舊是對他們的消耗，但區位地段優勢等因素的影響往往使它們的增值大于消耗。隨著人類活動聚集中心的擴大與轉移，以及公共設施的增加和完善，不同區位地段的土地和建筑物會有不同程度的升值。在創建企業或企業擴張建設中需要分析預測所籌建的建筑物及所在地段土地使用性質未來的變化，以及可能升值的前景。在發展中城市地區，這些分析籌劃會對企業未來房地產的增值有較大的影響。針對土地區位地段性質的變化，建筑物使用性質也會有較大的變化。在籌建設計時既要考慮滿足目前經營的需要，又要兼顧到未來區位地段性質變化帶來的建筑物使用性質的變化，提高升值效應。隨著城市的擴大與繁榮，房地產升值成為企業資產增值的重要部分。

（四）機器設備

機器設備在使用中以折舊的形式被耗用，由于科學技術的快速進步和市場需求的變化，機器設備精神磨損的速度加快而使其快速貶值。企業一方面需要盡快使用新的技術裝備以提高產品質量、性能和生產效率等，從而通過降低生產成本和增加銷售量獲取更多的利潤。另一方面需要盡量延長已有機器設備的使用時間，充分發揮設備的生產能力，降低設備使用的成本。這要求企業要很好的選擇技術裝備更新換代的時機和方法，將其減值風險盡可能的降低。

（五）存貨

存貨包括原材料、在制品和產成品等。存貨的市場價值隨著供應市場和銷售市場價格的變化而變化。企業應建立供應市場和銷售市場動態價格下的采購、存貨及生產決策系統，對兩個市場價格變動的方向、速度和拐點進行監控與實時分析，預測變動的趨勢，回避價格變動造成的風險，充分利用價格變動的有利態勢。使企業盡可能減少存貨的減值損失，提高存貨運用的盈利能力。

（六）人力資源

企業人力資源價值在購并價值評估實務中往往占有重要位置。有時還成為關鍵因素。但目前還沒有對人力資源對企業作用的市場價值評估指標及評估體系。購并實務中往往將其綜合在商譽里面。筆者認為，企業人力資源是企業盈利能力的關鍵性因素，與前述資產相比其重要程度更高，應當進行獨立考核。不妨將其與商譽并列，在購并價值評估中獨立設置項目。并做為企業自身經營的內容之一，促進企業強化對人力資源的管理。

二、影響企業自身經營的因素

隨著市場競爭的日趨激烈和市場運作過程的復雜化，影響企業自身資產增值和貶值的因素越來越多，變化的速度越來越快，資產價值的不確定性也越來越高。企業自身的經營對內部是如何促使企業資產增值，對外部是如何利用市場和政策的變化提高企業資產的市場價值。

（一）影響企業資產增值的內部因素

1．資產的選擇與優化

從創建企業開始，各項資產的購置對未來的增值速度及幅度有著基礎性的影響。企業處所的區位及地段影響著未來房地產的價值，選擇的機器設備影響著技術水平和工作效率，選擇的企業名稱和產品商標影響著銷售能力，如此等等。

2．企業文化

企業資產增值需要在多方面不斷創新。技術能力，包括專利權和非專利權技的發明創造等。社會影響力，包括公共關系和廣告宣傳等。經營模式，包括特許經營權和商標權等。都需要良好的創新氛圍，需要高度凝聚與激勵的企業文化。

3．企業經營管理能力

企業經營戰略、內部管理秩序、市場營銷渠道、產生利潤和現金流的能力等，既決定著企業存在的穩定性和獲利能力，又影響著企業資產的增值能力，是企業自身經營的基礎。

（二）影響企業資產增值的外部因素

資產增值表現在資產市場價格的提高，某種資產現在市場交易價格與購買獲取時價格的對比，其差額反映資產的增值或貶值。資產的增值或貶值受社會經濟各方面因素的影響：

1．持有資產的稀缺性

稀缺性不僅表現在持有資產的市場需求與供給關系，還表現在持有資產本身特性形成的難以替代性，例如，房地產的區位地段，持有技術的先進性等。

2．貨幣流動性過剩及通貨膨脹

市場流通貨幣數量增加過快和持幣人對價格上漲的預期等，使企業資產價格出現持續上升。一些刺激經濟增長的政策也推動著物價的升高。

3．經濟周期

市場經濟對資源優化配置過程也帶來經濟增長的周期性。從繁榮到衰退的失衡，延伸到蕭條和復蘇過程的調整，再重新走向繁榮。資產價格也隨著經濟周期出現高峰與低谷的輪回，影響著企業資產價格的高低。

4．投機炒作

一些大宗物資、房地產及交易性金融資產等的價格受各種利益團伙炒作的影響出現價格的升跌。

5．產業政策

公共管理者為了達到某些既定目標而采取的各種產業政策會改變企業持有資產的有用性程度，從而影響其價格。

三、建立企業自身經營管理系統

企業自身經營的目標是促使組成企業的各種資產以及企業整體的增值最大化。企業經營管理既要獲取日常經營利潤，還要推動資產的增值，兩方面相互促進、相互依賴，使企業整體盈利能力達到最大。企業資產增值的經營管理需要做好如下幾方面工作：

（一）設置專門的企業資產增值經營管理機構

隨著市場經濟的深入發展，資產增值的經營管理越來越重要，企業需要制定資產增值經營管理的戰略方針和具體措施方案，需要有專門的機構和人員進行分析和監管，強化企業資產增值的經營管理。

（二）建立優越的生產經營模式

任何行業的企業或產品的經營過程可以有不同的管理流程組合，不同管理流程的組合在收入與成本的數量關系方面都存在著差異。選擇與造就優越的生產經營模式是提高企業盈利能力，促進資產增值的基礎。

（三）有效的信息和決策系統

針對企業房地產、無形資產、商譽和機器設備等方面的信息，把握市場動態，進退有序有利。針對交易性金融資產的信息進行前瞻性分析，判斷獲利點和止損點，嚴防期望值過度拔高。針對企業經營相關的原材料、在制品和產成品等方面的信息，及時調整經營策略，使企業能夠利用價格變化獲利，以及避免價格變化造成的損失。關注企業能力所及的新的利潤增長點，適時適度介入。企業應有自己適用的各種形式的智庫，追求決策的快速、正確和優化。

（四）高度創造知識的能力

現代企業資產增值管理需要較高的內部創造知識的能力，包括企業的社會形象及美譽度、企業文化、商標權、專利權、非專利技術、特許經營權和經營模式策劃等方面的工作都需要有較高素質的人材。企業必須強化人力資源管理，注重對高素質專業人材的招聘、培訓和開發利用。

（五）對資產增值或貶值的監控

企業資產增值的數量通常可以表現在資產可變現價值量的增加，或專業機構資產評估數額的增加等。企業資產增值或貶值的計算公式：

C：綜合資產價值；x：單一資產的價值； R：綜合資產增值率；r：單一資產增值率； t：時間序數。

對連續年度的資產價值和增值率的計算可以反映企業資產增值或貶值的數量和速度，分析企業資產增值能力的變化，從而采取相應的措施。

參考文獻

[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社.2007:127.

[2]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社.2007:126-146.

第7篇：房地產資產經營管理范文

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。隨著我國社會主義市場經濟的發展和完善，企業持有房地產除了用于自身生產經營和管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至是個別企業的主營業務活動。

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營活動場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產是一種經營性活動，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權而取得的使用費收入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

投資性房地產準則共六章十九條，主要規范了投資性房地產的范圍、確認和計量、轉換和處置、以及相關信息的披露等內容。

二、投資性房地產的范圍

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產的范圍包括以下方面：(1)已出租的土地使用權。是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。在我國實務中，屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權的情況較少。(3)已出租的建筑物。是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括外購、自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

自用房地產、作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。作為存貨的房地產，通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

三、投資性房地產的會計處理

投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在對投資性房地產進行后續計量時，通常應當采用成本模式。企業只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

(一)采用成本模式計量的投資性房地產會計處理成本模式下的會計處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產減值準備”等科目．可比照“固定資產”、“無形資產”、“累計折IH'’、“固定資產減值準備”等相關科目進行處理。

(1)投資性房地產的初始計量。企業外購或自行建造的投資性房地產，應當按照其實際成本計入投資性房地產。自行建造的投資性房地產，應當按照建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出，由在建工程轉入投資性房地產。自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，如改變房地產用途的書面決議、從自用狀態改為出租狀態等。轉換日為租賃期開始日，轉換當日應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后投資性房地產的人賬價值，由固定資產、無形資產或存貨轉入投資性房地產。

(2)投資性生房地產的后續計量和有關的后續支出。企業對投資性房地產進行后續計量時，按照固定資產或無形資產的有關規定，按期(月)計提折舊或攤銷。存在減值跡象的，還應當適用資產減值的有關規定。取得的租金收入計入其他業務收入、主營業務收入等。對于與投資性房地產有關的后續支出，滿足資產確認條件的，應當予以資本化，計入投資性房地產的成本；不滿足資產確認條件的，予以費用化，在發生時計入當期損益。

(3)投資性房地產轉換為自用房地產。投資性房地產轉換為自用房地產，即企業將原本用于賺取租金或資本增值的房地產改用于生產商品、提供勞務或者經營管理，投資性房地產相應地轉換為固定資產或無形資產。這種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期，轉換當日應當將投資性房地產轉換前的賬面價值作為轉換后固定資產、無形資產、存貨的入賬價值。

(4)投資性房地產的處置。投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產，將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

(二)采用公允價值模式計量的投資性房地產會計處理根據投資性房地產準則的規定，采用公允價值模式計量投資性生房地產，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計。

(1)投資性房地產的初始計量。對于外購或自行建造的投資性房地產實際成本的確定，與外購或自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產一致。自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，應當將房地產轉換當日的公允價值作為轉換后投資性房地產的入賬價值，計入投資性房地產(成本)。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積(其他資本公積)。已計提減值、跌價準備的，還應同時結轉減值、跌價準備。

(2)投資性房地產的后續計量和有關后續支出。采用公允價值模式的投資性房地產，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。取得的租金收入計入其他業務收入或主營業務收入等。與投資性房地產有關的后續支出，滿足資產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本；不滿足資產確認條件的，在發生時計入當期損益。

(3)投資性房地產轉換為自用房地產。投資性房地產轉換為自用房地產，應當以投資性房地產轉換當日的公允價值作為轉換后自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

(4)投資性房地產的處置。投資性房地產處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。在轉換日計入資本公積的金額轉到當期損益。

四、投資性房地產準則新舊比較與銜接

第8篇：房地產資產經營管理范文

［關鍵詞］房地產企業；管理；內部控制

0引言

現在經濟形勢嚴峻，外部環境處于不斷變化的狀態，行業內競爭加劇。在這樣的背景下，房地產企業除了保證融資順利之外，還要做好內部控制管理模塊。完善的內部控制管理不僅為房地產企業持續經營提供支持，還是為其在競爭市場站穩腳跟的提供保障。因此，解決內部控制管理問題，改進和改善內部控制管理模式，具有非常重要的意義。

1房產企業內部控制中存在的問題

1.1內部控制制度不完善

目前，我國房地產企業的內部控制制度不夠完善，例如：未建立完善的內部控制體系，缺乏資金管理監督機制、會計的核算的方法不夠嚴謹，控制目標不明確。這些問題直接影響財務管理工作的進行，使企業在進行項目評估、土地招投標、開發成本控制、預算管理和工地施工質量的監督方面難以取得良好的效果。

1.2資金管理不合理

房地產企業屬于資金密集型企業，因此，對資金的有效管理具有十分重要的意義。但是，根據筆者的觀察與調查，許多房地產企業，特別是大型房地產集團并沒有專門設立資金管理部門，導致企業內部的資金不能實行統一的一體化管理。比如：進行項目開發工作，初期是需要將拍到的土地抵押給銀行，向銀行貸款來獲取流動資金。但事實上，一些房地產企業沒有設立專門的資金管理部門，使企業的閑置資金過多，即資金資源沒有得到很好地運用，間接造成浪費，增加了企業的資金成本，降低了利潤空間。

1.3內部監督不到位

我國許多房地產企業的內部監督依賴于內部審計部門，沒有強烈的風險意識。但是許多房地產企業的內部審計部門缺乏獨立性，難以與本企業的財務部門進行清晰的職責劃分。換句話說，企業的內部審計人員往往同時兼任財務工作人員，使內部監督的工作僅僅是表面性的賬目核查，并沒有真正地實施內部核查與評價工作，審計的作用并沒有真正地發揮出來，不能對經營管理工作實行有效的監督。

1.4資產購置管理不嚴格

房地產企業一般是大型企業，對于一些小細節并沒有進行細化管理，比如：沒有嚴格的資產購置計劃和預算，對在外采購資產時沒有進行統一管理及規范操作，使企業在資產限額購置和采購目錄清單中的內部控制出現了問題，可能存在工作人員暗箱操作現象。對于這種不良現象，企業不加重視，使采購成本增加以及資產重復購置的情況時有發生，無疑是給內部控制管理增加了難度。

2解決內部控制問題的對策

2.1逐步完善內部控制制度

房地產的內部控制管理需要遵循透明化管理的原則，建設一個公平、公正、公開的陽光內部管理控制制度，例如：重大經濟活動決策、項目進度評估、質量監督、項目安全性保證以及開發成本控制等管理制度，并且能夠根據企業自身的發展情況作出判斷和決策，為內部管理的有效進行提出實質性的建議，并能夠使領導層對企業的經營權和財務權進行控制。

2.2優化內部監督機制

重視日常的監督檢查工作，定時編制檢查日記，使檢查工作規范化、制度化。重視各項工作的監督檢查，事無大小，主要對施工安全和房屋質量進行著重監督檢查。如果工地發生事故，會給企業帶來巨大損失和嚴重的負面影響。所以要積極監督并糾正內部控制過程中的不足與問題，對于相關負責人和單位的過失實行嚴格的責罰。要明確每一個崗位工作人員的責任，使其獨立工作，使內部控制的監督工作順利有效地進行。

2.3加強企業資金管理

資金密集型的房地產企業必須進行有效的資金管理。首先，要善于觀察和分析財務報表的指標，特別是現金凈流量，加強企業的資金管理，切實提高資金的利用率。比如：如果企業利潤在升高，但是實際的現金流量卻在減少，那么就說明的企業的經營效益在下降，需要實施恰當的措施，對此情況進行補救，減少危機損失。

2.4提高全體員工素質

人力資源是一個企業的靈魂，是內部控制管理的主要執行者。企業在進行項目評估時需要的考慮的因素不僅是成本與造價，還要涉及項目設計、施工管理和成本的控制，這些都要求房地產企業要有一支高素質的工作人員隊伍。如果沒有一支值得信賴的工作人員隊伍，那么企業就會失去靈魂，失去靈魂的企業不能持續發展。因此企業要有優秀的人力資源，使公司內部管理能夠有效進行，使內部控制管理能夠發揮其真正的作用。

3結語

有效的內部控制對房地產企業來說，影響是十分巨大的。內部控制管理質量的提升不僅能夠提高企業風險的防范能力，還能減少失誤的可能性，間接地提高企業的經營管理能力和核心競爭力，使其在激烈的競爭市場占據優勢地位。

主要參考文獻

［1］汪文忠.房地產企業內部控制存在的問題及對策［J］.上海房地,2015(3).

［2］梁艷軍.工商管理在房產企業管理中的現狀探究［J］.現代經濟信息,2015(18).

第9篇：房地產資產經營管理范文

加強通識教育的核心地位。通識教育是一種教育理念（思想、理論、目的）與教育實踐（制度、課程、內容、方法）的統一體，是高等教育的重要組成部分。美國受通識教育的影響深遠，在大學本科教育中，一般都以通識教育為主。美國的大學大多在本科的第一二年級實行嚴格的通識教育，在人文科學、社會科學和自然科學三大學科門類中為學生提供大量高水平的既重視文理基礎和思維訓練，又體現人文關懷和思辨特色的通識課程。學生按照學校的規定，在本科前兩年的時間里修讀完規定的學分課時后，再選擇房地產專業，進入專業學習。一般而言，通識教育的學分課時會占到整個本科教育學分要求的1/2，而全校性選修課程學分和房地產專業學分則分別各占1/4，由此可見美國本科教育對通識教育的重視程度。

設置專業課程。因專業所屬的機構性質與研究方向的不同，美國房地產本科專業的課程設置也呈現出不同的特色。依附于建筑與城市規劃學院的，其課程主要偏向于房地產開發管理、項目規劃與設計、建筑設計、土地利用等方面；而依附于商學院、經濟與管理學院的，在課程設置上則更偏向于經營管理類的如投資管理與投資分析、財務與金融、市場學與市場營銷、法律、經濟學及管理學等，且具體的課程安排根據不同的學位性質與培養方向而各有側重。

創新教育教學模式。在教學上比較突出的特色是案例式、沙龍式課程的成功推廣，通過案例分析、話題研討等形式，加強教師與學生之間的平等對話和研討，并進一步開發了學生的自主學習能力和對知識的掌握。在師資隊伍建設方面，房地產專業所在學院都會請房地產開發商、房地產律師、建筑師、資產管理者、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課，這在很大程度上加深了學校專業與行業之間的聯系和密切合作，并且因行業資深人員更具房地產運作實踐過程中的經驗，這樣的教學也使學生能夠更好更快地掌握適應行業的需求，進而更好地就業和服務社會。經過多年的發展，美國房地產產業已經具備了豐富的經驗，并形成了較為成熟的發展模式。其發展模式的特點是“房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈非常完整并相互協調發展”，以房地產基金（REITs）為主的金融產業鏈非常發達。美國各大高校的房地產教育正是圍繞著這個產業鏈條開展教育與研究，客觀地講，美國專業教育與國家和地方的房地產發展水平是相適應的。誠然，不同國家和地區城市化發展進程與房地產業的發展水平對該國和地區房地產高等教育有直接影響，因此，在房地產教育中，首先必須考慮的是地方房地產行業的發展水平與高等學校人才培養定位以及專業課程設置之間的辯證關系。

對我國房地產人才培養的啟示

房地產經營管理專業是融匯經濟管理、建筑工程、金融法律等學科的具有高度綜合性、交叉性的新型學科，并帶有顯著的應用性、職業性的行業特點，將其放在研究生教育中也許更加合適。因具體國情的限制，房地產行業急需大量的應用型人才，這也就為我國本科房地產經營管理專業的開設創造了條件。然而房地產教育作為本科教育的一部分，并不能脫離本科教育的一般教學規律，為更高層次的人才成長，創造更為肥沃的知識土壤。結合美國房地產專業教育經驗，和我國特殊的發展背景，我國房地產專業的教育應在如下三個方面加強建設，以更好地為行業輸送人才。

首先，夯實通識教育基礎。在高等院校推行通識教育，其目的不在于僅僅向學生傳播和灌輸某些人文社會科學知識，而在于實現人的全面發展和綜合素質的提高，例如學習能力、工作能力、道德素質、社會關系與個體素質的全面提高。在房地產本科教育的起始階段，應繼續加強通識教育的課程建設，拓寬學生知識面和深化學生認識層次，在通識教育課程設計上應體現知識的廣博性、基礎性、融合性和本土化特色。