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第1篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞：房地產；電氣管理；方法

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

當前是經濟迅猛發展的時代，高層建筑數量不斷增加，而在房地產項目中，電氣工程是必不可少的，其對整個建筑來說，不僅影響著取暖，而且影響著電力以及照明等各個方面。房地產項目作為一個整體，其各個環節都是相互作用的，不管哪個環節存在問題都會對建筑物整體性能的有效發揮產生影響，通常來說，建筑電氣工程經常出現的問題主要有設備損壞，電氣火災，停電事故以及漏電傷人等，若未能及時采取一定的措施進行處理，則會為以后的使用埋下安全隱患、并造成很大損失。因此，一定要在電氣施工方面進行嚴格的管理。

房地產項目電氣設計質量控制

1.設計配合不協調

各專業管道、線路相互碰撞、相互矛盾的問題已成了施工圖多發病，比比皆是，舉不勝舉。如地下層（含地下車庫）施工圖的設計中，審圖時都發現：給排水管道及通、排風管道與照明燈具及電氣管道多處相碰；多個火災探測器、照明燈具被通風、排煙管道遮擋；只得修改設計后再行施工安裝。再如某住宅小區由于原設計給排水與電氣專業未能協調，工程竣工初驗時才發現幾乎每套居室內空調器安裝處預留的排水管口及穿墻孔和空調電源插座分別設在外窗兩側的墻邊上，即空調安裝位置與插座不在同一處，插座無法使用，不得不返工重裝。因此在施工圖設計中、電氣專業要主動加強和水暖專業間溝通、對于相關內容的專業設計要加強互相檢查，比如對于各專業的管線排布要通過管線綜合圖來發現管線碰撞、對于相同設備的設計各專業要核對參數是否匹配。

2.低壓配電線路截面設計的問題

由于民用建筑用電負荷絕大多數為單相負荷，三相負荷不平衡必然導致中線通過不平衡電流；隨著電腦及各種家用電器設備的發展與普及，低壓電網高次諧波污染日益加劇，3次及其奇倍數諧波均構成中性電流。中線過電流并由此引發電氣火災的現象也日漸增多。為此，相關設計規范已規定“三相四線或二相三線的配電線路中，當用電負荷大部分為單相負荷時，其N線或PEN線截面不宜小于相線截面；以氣體放電燈為主要負荷的回路中，N線截面不應小于相線截面……”，可見，民用建筑配電系統的干線，支干線及支線的導線截面原則上均應選擇N線截面并與相線截面相同。然仍有為數不少的民用建筑配電設計中仍沿用80年代前曾采用過的作法，上述設備的配電回路選用的N線截面仍為相線的1/2～1/3。這也是最常見的電氣設計安全問題之一。

3.設計深度不夠

目前施工圖設計深度普遍達不到建設部《建設工程設計文件編制深度規定》要求的，主要是設計文件可實施性方面的缺陷，將直接導致施工安裝困難或錯誤，也可能導致可用性的欠缺。由于不按規定的深度進行必要的計算與標注、也往往造成設計文件本身出現原則錯誤而難于及時發現，將影響項目建成的使用功能。例如，按設計深度規定電力及照明系統圖及相應設備材料表中應詳細標明選用的電氣設備及材料的型號、名稱、規格參數及數量。

三、做好電氣工程施工方面質量控制

1.重視前期施工質量控制

電氣工程項目實施前應建立嚴密的質量保證體系和質量責任制, 明確各自責任、加大專業間的溝通及相關工序的會審。如大部分施工圖只在電氣圖中有防雷接地圖，缺少詳細的標注與說明，土建施工圖中直接省略了說明與標注。最為常見的是接地鋼筋網的連接點的錯、漏焊以及外引接地聯結點或檢測點預埋件的漏設，另外因土建和電氣專業圖紙矛盾導致剪力墻或柱內主鋼筋調整、防雷引下線鋼筋錯接錯焊的情況經常出現。按規定需要在電氣施工圖中將聯接點、預埋件詳細標出，并對敷設方式及技術措施做詳細說明；有時需要在土建施工圖中對預埋件詳圖進行必要的標注與說明。

在工程實施前期，承包商一定要針對工程實際做出工程質量管理策劃，其中要明確電氣工程關鍵環節、關鍵工序的控制辦法、要針對質量通病提出有效的工程做法。建立質量管理體系、責任到位、保證施工過程中的各個環節, 各分部、分項工程均要全面實施到位管理。在實施全過程管理中要根據施工隊伍自身情況, 確定質量目標和攻關內容。再結合質量目標和攻關內容編寫施工組織設計, 制定具體的質量保證計劃和攻關措施, 明確實施內容、方法和效果。在實施質量計劃和攻關措施中加強質量檢查, 其結果要定量分析, 得出結論。“經驗”加總結并轉化成今后保證質量的“標準”和“制度”, 形成新的質保措施；“問題”則要作為以后質量管理的預控目標。

2.重視事中管理

安裝時各個工序之間務必要協調一致，以確保整個電氣工程能夠順利安裝。作為一名機電工程管理人員，要意識到電氣施工是非常重要的；作為管理人員，應該合理安排工作，盡可能使所有專業人員都能協調工作、加強工序之間的交接檢查、采取措施確保工程質量的合格。工程管理人員應該認真聽取別人對工作提出的意見以及措施，積極吸收采納良好的建議對基層操作人員進行及時和到位的技術指導，使操作人員盡早掌握工程中的相關工藝及技術措施。協調好各專業施工，使工程各專業之間的工序合理有序進行，以保證工程整體的順利進展。

具體控制時需要注意：（1）安裝過程中的隱蔽工程，在隱蔽之前要做好元器件質量檢查，合格后方才能開始下道工序。（2）安裝技術人員要時刻準備檢查工作，為后面的施工減少返修次數，提高工序作業的質量。（3）安裝時要選擇合適的材料，材料質量檢查合格后投入使用。

另外，要嚴把電氣管材、線盒的質量關, 將不合格材料拒之于工程之外。如:鍍鋅鋼管的壁厚, 厚度不小于 2.5 mm, 鍍鋅層應完好, PVC 管應采用中型以上, 一般采用重型, 必須是阻燃型。每次進材料都應填報審表, 經監理審查同意后方能用于工程。為不影響結構, 保證保護層厚度, 預埋電線管不能敷設在鋼筋的外側, 管路在同一處交叉不能超過三條, 線管不能并排綁扎在一起。管與管、管與盒連接應牢固、緊密, 要防止堵塞, 綁扎必須牢固, 住宅部分的墻體上一般均有開關和插座, 墻體定位必須正確, 強弱電的線盒間距符合要求。澆筑混凝土時, 要求每臺輸送泵都有電工跟班, 及時處理被壓壞的線管、線盒。均壓環、避雷帶、防雷引下線等對建筑的安全非常重要, 是否漏焊, 焊接長度及質量是否滿足規范及設計要求, 每處都要仔細檢查, 特別是結構轉換層。由于柱子主筋調整, 防雷引下線容易錯焊、漏焊, 所以電氣工程師要提醒施工人員引起重視, 這也是監理檢查內容的重點, 必須認真檢查, 確保工程質量。

3.事中要控制的幾個問題與方法

(1)對配電盤，電箱以及電柜進行的管理：在對配電表，電箱以及電柜進行安設時，有很多注意事項，既要明確安設位置，還要考慮內部電線相互之間的連接是否科學以及美觀，只有將這些工作做到位，才能為電力系統的安全使用提供保障。關于電箱中的元件布置要以設計圖紙的具體結構為依據進行確定，至于對整個程序進行的劃分，其線路界限務必要遵照相關圖紙進行。不管是配電箱，還是電柜以及電屏，要確保其基礎型鋼以及金屬外殼都良好接地，并設置相關開啟門。配電盤線間，電柜以及線對地面的絕緣阻值，需要滿足以下要求，即饋電線路以及二次回路分別要大于0.5 MΩ以及1MΩ。電箱內部電線的布置不僅要準確而且要合理，禁止發生線路交叉等情況，線路連接務必要正確有效。（2）管件預埋處理：工作管理人員應該對預埋件的埋設部位，型號規格、數量等進行仔細核對，而且要對鋼管的腐蝕、管口處理、焊接進行定期檢測。達到操作標準后才可以進行下一步的工作流程。管道間的連接，彎曲半徑，彎扁度等要符合設計的相關規定。檢測設備的基礎和接地設備，接地網的施工質量、形狀規格、埋設厚度、焊接質量、鋼筋之間縫隙的處理等等。檢查接地網的連接電阻，如果不滿足設計要求，應該及時采取措施進行檢修和補救，所有項目檢查合格完畢后，才可以進行下一步工作。（3）接地裝置管理：接地裝置應該參照建筑工程低壓電氣的施工圖紙分布，接地電阻值也要與標準的設計要求相符合。埋設防雷接地的干線時，經人行通道處埋地深度要在1m以上，同時在通道上方鋪設瀝青。接地模塊頂面埋深大于0．6m，接地模塊間距大于模塊長度的3～5倍，其埋設基坑通常是模塊外形尺寸的1.2～1.4倍，且需要在開挖深度中記錄好相關指標。關于接地模塊，務必要保持水平或者是垂直，同時需要明確土層相互之間的接觸長度。此外關于接地模塊，要對其引線進行集中處理，可以通過干線對接地模塊進行并聯并焊接使之組成一個環路，不過需要注意的是，干線材質應該和接地模塊焊接處相同，最后關于鋼制，最好使用熱浸鍍鋅扁鋼，其中引出線至少要為2處。

4.做好事后質量控制

成套配電設備在運行過程中要確保電壓以及電流正常，相關檢測儀器質量要合格。空載運行過程中，要做好溫度，電流，運行時間以及電壓等各項數據的記錄，以滿足電氣工程有關規定。關于電動執行器，其不管是指示還是動作方向，均要與裝置分布一致。此外燈具回路控制以及照明系統通電，務必要與回路以及配電箱保持一致，而且燈具以及開關應依據順序相互對應。公用建筑內，其照明系統常規通電調試長達24h，而民用建筑僅需8h，全部燈具都處于開啟狀態，并且每隔兩小時需要進行一次記錄，確保連續運行沒有故障。結束調試后通常在24小時之內是連續通電的，這樣是為了更好的驗收簽證。

“管理也是生產力”, 管理因素在事后質量控制中同樣舉足輕重。建筑工程項目應建立嚴密的質量保證體系和質量責任制, 明確各自責任。施工后要進行經驗總結，如施工過程的各個環節要嚴格控制, 各分部、分項工程均要全面實施到位管理。在實施全過程管理中要根據施工隊伍自身情況和工程的特點及質量通病, 確定質量目標和攻關內容。再結合質量目標和攻關內容編寫施工組織設計, 制定具體的質量保證計劃和攻關措施, 明確實施內容、方法和效果。在實施質量計劃和攻關措施中加強質量檢查, 其結果要定量分析, 得出結論。“經驗”加總結并轉化成今后保證質量的“標準”和“制度”, 形成新的質保措施；“問題”則要作為以后質量管理的預控目標。

四、結束語

簡而言之，電氣工程是房地產項目的一個關鍵組成部分，因而在施工時，要高度重視電氣工程，協調施工過程的各個環節，確保各個工序能實現預期的施工效果。

參考文獻

[1]賈志勇.高低壓電氣設備安裝的質量控制要點[J].建筑電氣,2004,(5):43-45.

[2]倪金榮.建筑工程中低壓電氣安裝施工探究[J].現代商貿工業,2010,(1):292-293.

第2篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞：質量管理；房地產開發項目；項目管理

工程建設過程是整個房地產項目開發過程中耗時最長，投資最大也是影響最大的一個階段。這一階段的質量高低直接影響了最后項目成型的質量，因此應該把這一過程作為主要矛盾來抓。對施工過程進行全面的質量督察與控制。這其中包括了施工之前的各項準備工作，施工過程中的控制以及各工程完工后對后期安裝及整體質量的控制。

1.房地產項目施工前期管理

1.1審核有關技術檔、報告

這個過程是對整個的工程質量進行全面的監督、檢查的重要途徑。其中包括對分包單位的資質證明檔的審查；對施工單位的開工申請書，施工計劃或者施工方案進行審查。審查有關材料和構配件質量證明的檔，以及施工組織設計，反應施工質量的動態統計表格，工序交接記錄，有關設計變更等。以及工程的質量缺陷報告或者事故處理報告等，力求對工程有一個全方位的認識。

1.2制定項目建設實施的質量管理計劃

制定實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。

1.3做好質量保證工作

質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶對項目質量的信心。 比如，開發項目工程建設嚴格實行招投標制和建設監理制，委托有資格的監理單位對中標的施工單位資質進行核查，使施工單位的資質等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質和人員結構進行監控，使參與施工的人員技術水平與工程技術要求相適應；在標前舉行標前說明會，在會上公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到透明公正；對進場的原材料、構配件和設備進行監控；對施工機械設備的選擇，應考慮施工機械的技術性能、工作效率、工作質量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質量的影響與保證；組織由設計單位和施工單位參加的設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。

1.4現場質量監督檢查

主要有開工前的檢查；工序施工中的質量跟蹤控制；工序產品、交接檢查及隱蔽工程的檢查。分項分部工程的檢查和對某些難度較大的關鍵部位的檢查。同時做好現場的質量檢驗工作。檢測工程產品的各項數值和有關數據并將其與標準數值進行比較，對其質量進行評估。安排好合格的原材料等，同時對不符合的產品進行處理。

2.房地產項目施工事中質量管理

房地產項目工程施工事中控制是指施工過程中的質量控制，實際就是程控和過程偏差控制。它的主要內容包括協調承包商單位完善工序，嚴格的工序檢查，重要工程部位的專業檢驗，已完成的分部分項工程的自檢驗收，審核設計變更途中等等多方面的內容。在房地產開發項目的建設過程中的過程式控制制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差，運用各種手段進行控制，主要有以下方法：

2.1旁站監督

這是一種常用的現場檢查形式，在施工的過程中安排專業人員到現場進行施工過程的觀察監督，在此過程中主要并及時發現施工中存在的錯誤或者質量隱患，隨時加以制止指正。在隱蔽工程的建設過程中旁站監督顯得非常重要。

2.2進行技術交底

做好技術交底記錄是保證施工質量非常重要的措施之一。項目技術人員應認真負責的編制技術交底并經項目技術負責人批準。在施工前向承包方或作業方提供技術交底方案并存檔。明確施工方法、質量標準和驗收標準。

2.3測量控制

項目開工前編制測量控制方案，項目技術負責人批準后方可實施。對相關部門提供的測量控制點應做好復核工作，審批以后才可進行測量放線，同時保存測量記錄。在施工時應對設置的測量點進行保護。注意施工過程中產生的偏差并及時糾正。

2.4計量控制

這是保證房地產工程質量的有一個重要的措施。包括施工時產生的投料計量、施工測量、監理計量以及對項目、產品或過程的測試、檢驗、分析計量等等、計量控制的工作重點是：建立計量管理部門和配置計量人員；建立健全和完善計量管理的各項規章制度；同時嚴格的按規定控制計量器具的使用、保管、維修、檢驗等、保證計量過程的精確性。

2.5對監理單位的控制

建設監理制實施以來，工程建設質量明顯提高，工期和投資控制有了保障。為確保工程項目的順利實施，使監理單位能夠有效控制工程項目質量，建設單位要嚴格按照基本建設程序和監理合同的要求去做，并賦予監理工程師相應的權力，使監理工程師能夠較好地履行監理合同所規定的各項職責，達到控制工質量的目的。建設單位對監理的控制主要通過監理報告和現場質量監督、檢查來實施。監理工程師應實行以單元工程為基礎，以工序控制為手段的標準化、程序化管理，從源頭上控制工程建設質量。建設單位及時進行現場勘察和施工資料抽查，積極參與工程質量檢測，參與隱蔽工程、單元工程和分部工程的質量評定與驗收，發現問題，由監理單位督促施工單位限期整改，確保工程資料能夠反映工程建設的實際，杜絕事后補資料現象的發生。

2.6工序施工質量的控制

施工過程是一系列相互聯系又相互制約的工序連接而成的，工序是人，材料，機器，施工方法和環境因素對工程質量起綜合作用的過程。因此對施工過程的質量控制必須精確到對相應的每道工序的質量控制。工序施工質量控制主要有工序施工條件質量控制和工序施工效果質量控制兩個方面

工序施工條件是指從事工序活動各生產要素的質量及生產環境的條件。在此過程中藥控制工序活動的各種投入要素質量和環境條件質量。此時的主要依據為設計質量標準，材料質量標準，機械設備性能標準。操作流程以及施工工藝標準等等。

工序施工效果主要是工序產品的質量特征和特性指標。最終的目標就是產品的質量特征最終能否達到設計的質量標準以及驗收標準。

2.7指令檔

指令檔指的是運用甲方指令控制權的具體形式，表達開發商對施工承包單位提出指示和要求的書面檔，用以向施工單位指出施工中存在的具體問題，提請施工單位加以重視。這樣可以很好的起到溝通和交流的作用，在此過程中做好記錄便于日后的查閱調取。

2.8特殊過程式控制制

在施工過程中某些施工過程或工序施工質量是不易察覺或者后期難以補救的。對于這一類的特殊工序在施工過程中應該特別注意。特殊過程的質量控制與管理是施工階段的重點，在項目計劃設定時對于特殊的工序應進行特別標注并進行強化控制。

通過以上可以看出，工程建設階段在房地產開發項目中所支出的比例最大，所占時間最長，對實現預期開發的效益是非常重要的。在此過程中工程質量管理和成本管理，進度管理一樣具有同等重要的地位。無論開發人員還是建設人員都應該持著負責的態度去對待質量安全這一問題，真正的做到萬無一失，預防為主。

3.房地產項目的事后質量控制

房地產項目開發過程中除了施工過程式控制制外，在完工后的保護工作也是非常重要的。主要是進行已完成施工的成品保護、質量檢驗和不合格產品的處理，最終確保驗收房產的質量的過程。

4.結語

隨著房地產行業的發展，市場對這個行業提出了更高的需求，房地產企業要立足市場，增加自己的市場占有率，必須做好項目質量控制管理。

參考文獻

第3篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞：房地產 項目 質量管理

近些年，房地產市場供求兩旺，投資與消費齊飛，而房地產企業間的競爭也日趨白熱化，房地產項目質量己逐漸成為房地產企業的生命線。評價房地產項目質量控制的優劣，分析房地產企業在當前項目質量控制中存在的缺點與不足，制定改進計劃，提高企業項目質量控制水平，增強企業的競爭力，已成為我國房地產企業待解決的現實問題。

一、房地產開發項目管理中存在的問題

(一)項目市場定位不夠準確

投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，房地產咨詢從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要，導致開發出來的房地產項目偏離了市場定位。

(二)規劃、設計階段優化深度不夠

良好的設計方案從來沒有像今天這樣重要，設計師提出的設計方案如果平淡無奇，在房地產市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認可。規劃、設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗，現行的規劃及設計方面管理，遵循了一般房地產企業所采用的作業流程，由于各種綜合原因，在項目規劃、設計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設計有效優化不足。導致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。

(三)質量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項目還出現“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質量事件，給房地產業帶來了嚴重的負面影響，也給房地產開發公司敲了一記響亮的警鐘。

(四)設計監理缺失

由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。

二、房地產開發項目質量管理控制的措施

(一)房地產開發項目前期工作階段

房地產開發項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發項目前期工作成果質量評審制度。通過質量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧,及時發現問題,優化前期工作成果。不論是開發企業自行編制還是聘請項目咨詢公司提供的相關報告資料,均要求報告資料提供方組織本項目人員對其工作成果先進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,該成果才能提交給開發企業,由開發企業組織有關專家對該成果進行評審與完善,形成相應記錄文件,以提高投資效益。

(二)設計階段的質量控制

為了有效地控制設計質量,應對設計進行質量跟蹤,定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時,開發商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據,對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中,特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計,導致經濟性差;不足設計,存在隱患或功能降低。

(三)施工階段的質量控制

施工是開發項目形成實體的過程,也是決定最終產品質量的關鍵階段,要提高開發項目的工程質量,就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后,如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件,更不能實行“包換”或“退款”,因此工程項目施工過程中的質量控制,就顯得極其重要。

1、開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制,實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較,找出工作范圍在執行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤,得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。

2、推行施工現場技術責任制

現場技術負責人技術管理工作責任制,正確劃分各級技術管理工作的權限,使每位工程技術人員各有專職、各司其事,有職,有權、有責。工程開工前,將單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員,制定詳細的規章制度和獎罰措施,不允許出現不合格品。在重點工序施工前,必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核杜絕重大差錯事故的發生。

3、堅持“三檢”制度

即每道工序完后,首先由作業班組提出自檢,再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好三檢制"的基礎上,請監理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故,必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則,認真處理,防患于未然。

4、嚴格按施工工藝(或施工程序)施工

根據對影響工程質量的關鍵特點,關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則,并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統,形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息,客觀地提取產品的質量數據,為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統計分析。

(四)工程驗收質量管理

1、分項工程驗收

對于重要的分項工程,應按照工程合同的質量等級要求,根據該工程施工的實際情況,按照有關質量評定標準進行驗收。在驗收過程中,必須嚴格按規范要求選擇檢查點數,然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優良百分比,最后確定出該分項工程的質量等級,從而確定能否驗收。

2、分部工程的驗收

在分項工程驗收的基礎上,根據各分項工程質量驗收結果,按照分部工程質量標準,可得出該分部工程的質量等級,以確定能否驗收。

3、竣工驗收

在分項工程、分部工程質量驗收的基礎上,通過對分項、分部工程質量等級的統計計算,再結合直接反映單位工程結構及使用功能的質量保證資料、單位工程觀感的質量評判,便可核查結構是否安全可靠,使用功能能不能滿足、觀感質量是否合格,從而確定是否達到工程合同所要求的質量等級,進而決定能否驗收。

三、結語

房地產建設項目的質量管理，是一項艱巨而復雜的工作，房地產質量管理對于房地產業來說，意義非常重大，是企業樹立形象的關鍵，是企業贏得市場的砝碼，也是對投資方和業主負責的表現。建立和完善項目質量管理體系，根據質量管理體系的特點出發進行對策研究，確實保證項目建設的質量。

參考文獻：

[1] 陳熙,駱仁俊.基于精益建造的工程項目質量控制[J].工程管理學報.2010.24.2.

第4篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞：房地產；開發項目；管理；控制

Abstract: The project management of China's real estate development level is not high, many real estate development projects are of poor quality, others back, high vacancy rate problem. To solve these problems, the development of enterprises will be in the mode of management efforts, project management as an advanced, efficient management, and strengthen the management of real estate development projects.

Key words: real estate; development project; management; control

中圖分類號：O213.1文獻標識碼：A 文章編號：

前言

房地產開發項目的管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，對房地產開發企業而言，做好項目全過程的質量管理與控制是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要從項目開發規劃設計管理、項目施工質量管理、項目成本管理及風險管理四個部分。探討房地產開發項目質量管理與控制。

1、加強項目開發的前期規劃管理

我國房地產項目普遍存在著缺乏前期調研和可行性研究的問題，因此，要全面優化項目管理，就必須加強對項目開發的前期管理，包括規劃階段和設計階段。一個項目在開發前要做充分的市場調研和投資決策分析，將風險控制在預期范圍內，此外，在設計階段，要重視規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更所造成的巨大浪費，一方面，要結合實際，遵循預算、施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口，將意外風險控制在預期之內，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態一致，真正的將項目管理打造成一個動態可控的彈性系統。

2、開發項目的工程施工質量管理與控制

房地產是人們各項投資中所占比例最大的一項投資，人們對房屋的質量和性價比考慮非常多，因此，合格的質量是房地產業對房屋的最低保證，因為房屋建筑在起初一兩個月看不出任何質量問題，但是隨著時間的推移，質量問題就會逐漸凸顯，因此，在修建房屋時，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴格管理和控制，做到量化要求，保質保量。于此同時，對商品房的其他基礎設施也做出讓顧客滿意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢顧客的需要并做出滿意的回復與解決，組建專門的售后項目管理隊伍，對物業及房屋的維修做出及時的處理，并對顧客提出的意見和建議進行深入研究，從而為下一個房地產項目的決策和規劃提出可行性的意見。

無論是開發住宅小區還是商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是承包單位及項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，即進度（工期）、質量、成本（投資），這三個目標彼此之間有一定互斥性，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。

2.1工程進度控制

工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。

1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表示

①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，通常用橫坐標表示工作時間，縱標表示工作內容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關鍵工作。

②網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。

第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監理工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。

第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

2）進度計劃的監測――防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現象，應該引起工程管理人員的高度警惕。

3）進度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修正工作一般每月一次。

2.1質量控制

工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。

2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。

3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。

4）建立有關質量文件的檔案制度。現場工程師對工程質量應進行經常性的檢查，做好中間過程的質量驗收工作，對檢查或驗收的結果形成文字記錄，歸類存檔。

3、全面完善項目成本管理與控制

3.1項目成本管理

近幾年，房地產業基本已經走出“泡沫”的春天，同行業要在競爭中立于不敗之地，價格是很重要的一個優勢和籌碼。因此，房地產業在開發項目時必須做到全面完善項目的成本管理，要嚴格控制工程項目成本，首先，在項目規劃階段，做好項目的預測和評估工作，對其成本，銷售，利潤進行嚴格的控制，做到最低的成本，最優的質量，其次，在施工過程中，要引入競爭機制，做到投標招標的市場化。最后，要建立獎懲制度，無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。只有這樣，才能從根本上降低成本，從而提高房地產企業的市場競爭力和整體經濟效益及社會效益。

3.2項目成本控制

實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

4、加強房地產開發的項目風險管理與控制

因為房地產項目具有較長的開發周期，國家金融投資政策的變化，企業各種因素的變動都給企業帶來了一定的風險。作為房地產項目風險管理者必須制定嚴謹、周密的應急預案，通常應急預案包括對風險的描述、出現風險的可能性、計劃假設的完成以及風險的影響和適當的反應等。

4.1風險管理

風險管理的原則是對風險作出正確的估計并采用適當措施予以規避或轉移（在房地產項目招標時，應與工程項目施工方、監理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節點、工期延誤等應承擔的損失進行明確的約定，從而有效的轉移風險）。風險管理以風險評估為依據，風險評估有SWOT（優勢、劣勢、機會、威脅）分析、概率分析（決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析）方法，各自從不同視角對項目風險作出評價。

4.1風險控制

房地產項目設計與施工過程中，首先應做好設計交底與圖紙會審工作，并嚴格執行監理制度，就項目的設計與施工進行全程監控，最后還應嚴格審查設計變更與工程現場簽證，以便有效控制工程造價。

第5篇：房地產項目質量管理范文

建筑施工工程中，質量的好壞關系著人民的生命及財產安全。在質量管理中，建設者要對工程質量進行嚴格把控，采取積極的措施提高工程質量。只有確保良好的管理質量，才能夠滿足人們的需求。因此，房地產開發項目中的質量管理是建筑房地產中極其重要的一部分。如今，人們對建筑房地產開發項目的質量管理提出了新的見解。因此，房地產開發項目的管理工作要通過嚴格控制進廠材料和成品，同時，要善于抓好結構實體中的質量管理項目。這樣才能夠檢測房地產開發項目的工作有是否符合試工計劃。此外，在工程項目的質量管理中能夠發現不適合的儀器及設備，把不利于工程質量的儀器和設備及時替換下來，以保證項目開展過程中的安全性。由此可見，房地產開發項目中的工程質量管理極其重要。

二、房地產開發項目中質量管理的方式

（一）進場材料及成品的控制

在房地產開發項目中，質量管理極其重要，而進場材料及成品直接影響著工程質量。因此，材料的質量管理是房地產開發項目的質量管理中極其重要的環節。在選取材料時，房地產企業可以制定相關的制度嚴格把控原材料的采購，當采購員在購買原材料的時，要經過貨比三家，將混泥土、砂石等材料嚴格進行比較，選擇優質的材料。同時，在現場取證時，負責人要能夠選取高質量的材料，這樣才能夠從源頭把控質量。當建筑施工前，施工負責人要向質量管理單位上交完整的材料。只有將進場原料及成品的質量把控好后，才能夠進行房地產項目的開展。

（二）結構實體質量的把控

當房地產開發項目中進廠材料及成品控制之后，要對其結構實體質量管理進行嚴格把控。首先，建立一支高素質的施工團隊。只有將施工人員進行嚴格培訓，把握好每一個施工環節，把項目責任落實到人，制定項目質量施工目標，明確施工要求，才能夠促進施工順利開展。這樣一來，所有的工作人員都能夠按照要求進行工作，從而減少偷工減料的現象。其次，要對施工過程中的整個墻面進行嚴格的質量把控，當施工過程中混泥土出現氧化時，要及時了解鋼筋承受的銹蝕情況，嚴格控制結構實體，使其符合建筑標準，從而嚴格把控項目成品的質量。

（三）做好工程項目質量監督管理工作

1.使用質量管理體系。房地產開發項目中的質量管理需要各主體方共同參與，共同完成對整個工程項目地監督。各主體方可以使用質量管理管理體系，它不僅能夠為監督機構提供良好的監督管理方式，也能夠為責任方提供良好的質量管理報告，使監督方與責任方能夠共同監督，促進房地產開發工程項目的順利進行。由于科技的不斷進步，質量管理系統中提供了質量管理結果不合格的解決辦法，這樣有利于責任方對不合格的情況及時處理。促進工程報告的填寫，從而監督責任方履行職責，認真做好對工程項目質量的監督。

2.做好現場質量監督。施工現場是出現質量管理問題較多的地方，對施工現場進行監督，有利于施工質量的提高。而施工現場的質量管理關鍵在于專業工程師是否有責任心，房地產企業應聘用具有強烈責任心的員工對工程的全程進行負責。此外，組建質量管理隊伍，定期對質量施工單位進行質量檢查，從而對施工單位進行評分，由高分到低分進行排列，對分數較低的施工單位進行懲罰，分數較高的施工單位進行獎勵，只有獎懲分明才能夠使施工質量有所保障。

3.明確質量管理的目標。工序質量、工程質量、工作質量是建筑工程項目質量中包含的三個問題。在工程項目建設中目標產品應符合國家及行業規定，滿足客戶的需求。房地產企業主要是向客戶提供優質的房屋產品，使廣大客戶放心購買。另外，要學會換位思考，從客戶的角度出發，滿足客戶個性化的需求，對于房地產企業來說，房地產項目的質量管理就是生產讓客戶滿意的房屋產品。

三、結束語

當前在房地產開發項目中，質量管理的水平未能滿足項目實踐的需要。因此需要不斷提高質量管理的發展速度，將建筑工程中的質量管理加以重視，保證房地產開發項目中質量管理工作的有效開展，以解決建筑施工過程中的質量問題。只有通過嚴格把控進廠原料及成品的質量，抓好結構實體質量管理，做好房地產質量的監督工作，才能使房地產開發項目質量能夠滿足人們的需求。

參考文獻

[1]侯文康.淺談建筑材料質量管理對建筑房地產開發項目的重要性[J].門窗，2016，（05）85-86.

[2]張翔.節能環保條件下建筑房地產開發項目材料質量管理的重要性分析[J].江西建材，2015，（03）：281.

[3]孔寶劍.淺析房地產項目質量管理工作[J].建筑工程技術與設計，2015（14）.

第6篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞:房地產；開發項目；質量問題；質量管理；質量控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1 前言

近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產的開發獲得了前所未有的快速發展。同時人們對房屋的質量要求越來越高。但是，我國房地產行業的質量情況非常嚴峻，房屋存在的質量問題還是不少，一定程度上造成資源的大量浪費，影響了人民的生命財產安全。為此，房地產開發單位，要圍繞著質量管理與控制，在進行整個工程項目的管理過程中，要全面實施工程質量管理與控制，解決好質量問題。

2 房地產開發項目現場施工質量的控制和質量問題原因分析

2.1 影響房地產開發項目質量的外部因素

1)監理公司未實施有效監管。2)施工單位質保體系的不健全。3)設計施工圖紙質量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責，勞務的工藝質量能力不足。

2.2 影響工程質量的內部因素

1)工程管理人員過程質量管控能力不足。2)設計工期過短。3)合同工序穿插，技術間歇無法保障，設計變更過多。4)招標文件、合同文件中技術管理部分約定不清，對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產公司工程管理人員質量管理工作定位

房地產公司的現場工程師不是施工單位的質量員，要求甲方工程師監督每個分項工程質量，監督每一個檢驗批質量不現實。針對上述諸多因素，房地產公司作為甲方應采取以下措施管控施工質量:1)要求監理公司配備足夠的監理工程師入駐現場，監督監理單位人員是否到位，監理行為是否規范，監理服務是否到位。對不稱職的監理公司和人員及時更換。2)要求施工單位健全質量保證體系，包括體系內質量人員組成。3)監督施工前技術交底是否進行，工程流程是否正確。4)定期組織質量檢查和驗收，進行質量評定和獎罰。如施工單位質保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據檢查結果，依據相關規范、規定，獎優罰劣。采取經濟措施，提高工程質量。5)對照合同約定的要求，檢查工程質量是否符合合同約定，不符合約定的質量，通過監理單位下發工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質量問題、質量缺陷的返工處理。

3 優化分戶驗收管理程序，持續跟蹤解決質量問題，降低業主投訴

房地產開發項目產品最終要交到業主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續，是工程質量控制的最終環節，應由房地產公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質量問題引起業主投訴的事件屢屢發生，業主投訴的重點如下。

3.1 安全性質量問題

1)樁基工程質量問題。2)鋼筋混凝土結構性質量問題。3)外墻構件空鼓、開裂、脫落質量問題。4)欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。5)樓梯公共通道防滑質量問題。

在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結構性質量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規避這些質量問題的發生，必須加強過程控制。

3.2 功能性質量問題

1)窗戶開啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設備專業匹配沖突質量問題。

功能性質量問題經返工處理一般都可以解決。

3.3 觀感性質量問題

1)內墻空鼓開裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門窗設備成品保護。5)外墻面磚、涂料觀感。

3.4 適應性質量問題

1)居住使用功能的合理性問題。2)居住使用功能的舒適性問題。3)居住使用功能的協調性問題。4)客戶居住使用功能的經濟學問題。

房地產開發項目的質量控制著眼于首先在設計上減少質量缺陷，其次就是對施工質量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產公司組織設計、監理、勘察、施工單位，在政府質量監督部門的監督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業主接房驗收，由于對質量標準要求不同，所以，等到業主分戶驗收時，依然會提出很多質量問題，從而引起質量投訴。如何來優化分戶驗收，降低業主投訴，把工程質量問題提前解決，避免業主接房后，工程再維修。當前，一些房地產公司探索出了一條途徑，經過應用，效果很好。就是在業主分戶驗收之前，房地產公司內部部門之間先溝通，請業主預驗收，提前挑毛病，然后再修補質量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業主投訴率，給分戶驗收交房工作創造了很好的條件。

4 實例分析質量管理與控制的重要性

4.1 由設計缺陷引起的工程質量問題案例

某別墅項目將層層退臺的露臺設置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設計審查未發現問題，施工單位按規范要求進行閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月就出現大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設計缺陷引起的質量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產生滲漏。花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產生滲漏。花池根部、交角處屬于防水薄弱環節，設計未考慮設置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設計，花池長期積水會導致防水層失效，產生滲漏及種植植物爛根死亡。國家目前沒有關于種植屋面的相關設計規范及標準圖集，設計質量完全依靠設計人員的經驗。不配節點詳圖或簡單依據屋面防水要求考慮種植屋面節點要求，往往留下嚴重的設計隱患。屋頂、露臺種植花池常規上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收。

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質量問題案例

某住宅樓工程18層，業主把土建工程總包給一家施工單位，門窗、室內樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發包給專業單位，甲方對總包、分包單位的管理都是平行關系，各施工單位獨立施工，總包單位對分包不進行管理。在工程實施過程中，交叉施工，各單位自行安排工作時間，導致工作面擁擠，成品保護工作失控，工序顛倒無序。門窗安裝質量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規范，而總包推諉門窗質量與己無關。工程完工交驗時，全樓共72鏜門，有40鏜門遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費用10萬元。所以，先期工程合同制定、工程發包不合理，會給后期工程管理帶來很大難度，同時質量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統一管理，同時，甲方需付總包單位一定的總包管理費。在總包的統一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發生質量問題，甲方追究總包責任、總包追究分包責任。這樣，工程管理有序，工程質量責任明確。質量問題、質量缺陷的發生概率會大大降低。

4.3 房地產公司應進行工程全面質量管理

由此可見，房地產公司對工程質量的管理絕不能僅僅停留在現場施工質量的監督管理上，而首先應加強設計預控和合同管理工作。不僅要考慮設計本身的合理性，還應考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問題。

國內多數房地產企業比較注重合約中的經濟條款部分，對有關工程質量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務專業人員編寫，其合約條款設計無法指導實際的工程管理。對實際工程管理過程中缺乏指導性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監管機制，不利于甲方工程人員依據合約對施工方進行有效的管理，甚至導致突破合約施工成本的現象。

5 結束語

總之，房產開發項目的質量不僅關系到國民經濟的發展，還與人民群眾息息相關。作為房地產開發單位，必須重視工程質量管理與控制工作，重視房屋的質量問題，在問題處理上開發單位應態度端正、處理積極，這樣才能為房地產市場的健康穩定發展及開發單位質量管理與控制工作的進步有所幫助。

參考文獻

第7篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞：房地產；開發領域；項目管理

0前言

項目管理是房地產領域重要的管理項目和內容，其管理質量的好壞直接關系到房地產企業的未來發展狀況以及我國房地產業的整體發展水平。因此，在日常工作過程中，相關工作者應該加強對房地產業項目管理的思考和研究。

1房地產項目管理概述

在房地產開發的過程中，項目管理是最重要的管理內容之一，其對于房地產的發展具有重要的影響。在實際的操作過程中，房地產的項目管理主要體現在質量管理、進度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個方面的管理，就能夠確保房地產項目管理達到先進的水平。質量管理是房地產項目管理最重要的內容，也是房地產項目管理最重要的環節，在實際的操作過程中，只有確保質量管理，才能夠使得進度管理和成本管理變得有意義。所謂進度管理，就是管理房地產項目的時間，提高房地產建設的效率，從而使得房地產企業在競爭激烈的房地產市場中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產建設的資金投入，不斷優化配置資源，使得用科學合理的資金量能夠建設出最佳的房屋建筑。在實際的操作過程中，成本控制主要體現在控制成本造價方面，房地產的最終利潤也主要是通過控制成本來獲得的。此外，在實際的操作過程中，不斷地減少工程造價而確保獲得優質的房地產質量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產項目管理的意義

2.1項目成本管理

項目成本控制主要就是控制房地產項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產企業的資金運用效率，而且能夠不斷提高企業的經濟效益，使得相關房地產企業能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現在材料的合理購進、實現良好的承包商索賠方式以及科學、合理的工程洽談上面。

2.2項目進度管理

房屋建筑的進度管理對于房地產的整體經濟效益具有重要的影響。如果房地產項目的進度較慢 ，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產的經濟效益。

2.3項目工程質量管理

在房地產企業的發展過程中，工程項目的質量管理具有重要的意義。工程質量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質量不過關，就會影響到正常的建設工期，增加投資，使得房地產的經濟效益受到較大的負面影響。

3房地產項目管理的方式

3.1選擇優秀的勘察設計單位

在房地產開發前期，需要對地質進行勘察，然后進行科學合理的設計，因此，早期的勘察設計單位的工作能力非常重要。只有選擇優秀的勘查設計單位，才能夠對房屋建設的整體布局進行科學的配置和結構劃分，將多余的建設部分去除掉，從而能夠在確保工程質量的基礎上，提高工作的經濟效益。

3.2選擇優秀的施工主體

在房地產工程設計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現項目工程的質量效益和進度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關工作人員能夠制定合理的選擇體系標準，主要表現在以下幾個方面：施工主體的技術設備是否先進、施工主體的企業資質是否達標、近三年企業的施工業績如何、施工項目經理的個人素質是否高超等。對于一個施工主體來說，設備和技術分別是企業的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優秀的資質，才能夠對項目工程施工具有促進作用。此外，優秀的項目經理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進作用。只有從眾多方面進行科學的分析和考察，才能夠最終選擇出最優異的施工隊伍。

3.3建立健全項目管理體系

在房地產項目的管理過程中，建立健全一個優秀的管理體系，對于提高建設工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應該能夠對同類主體材料進行調查和分析，在此基礎上選擇符合設計使用標準而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進工程項目的進一步開展。常見的管理措施包括：設定獎懲制度、加強對施工隊伍的組織領導等。對于工程施工的具體情況進行及時的記錄，有益于及時發現施工中存在的問題，并能夠在第一時間進行改進，從而確保工程后續相關工作能夠得到很好的開展。

4房地產項目管理的具體內容

4.1加強項目合同的管理

在房地產項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發主體與相關單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經濟合同，其內容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產開發過程中，企業的質量、成本以及進度的管理對于企業的經濟效益的實現都具有決定性的作用。而這些管理內容的實現都是通過履行具體的合同來達到的。因此，不斷加強項目工程的合同管理，是確保工程管理質量的最重要的內容之一。

4.2加強工程項目的質量管理

房地產施工質量是房地產項目工程的生命，因此，只有加強項目工程的質量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關技術工藝能夠與工程合同以及施工設計相同，如果不同，則應該進行及時的糾正。房地產項目部要能夠采取全過程的工程質量管理，對工程項目的設計、施工以及竣工等各個環節進行科學合理的管理。在實際的操作過程中，應該不斷地宣傳質量意識，特別是提高領導的質量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經理會議，對施工過程中出現的質量問題進行匯總和集體研討，找出最佳的應對措施，以此來不斷提高項目工程質量。在實際的質量管理過程中，要注重管理人員資質的檢查，要能夠確保施工具體操作規范和標準與合同及設計的標準相同，對于各分項工程要加強專項管理，對于工程中使用的材料要經過相應的檢查和相關試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機械設備的選擇也需要經過認真的試驗，只有這樣，經過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產工程的施工質量。

4.3注重房地產項目的成本控制

在房地產開發過程中，成本控制管理是管理到相關企業經濟效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規劃階段要能夠對項目的具體實施情況進行科學合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經濟效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標，獲得最優質的施工隊伍，實現成本控制的最大化；在工程項目的開發管理過程中，要能夠實現簽證管理制度，以提高房地產開發商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。

4.4加強房地產協調組織管理工作

在房地產項目工程的協調組織管理過程中，需要做好項目部的外部協調與內部管理工作。其中，外部協調主要包括：與設計單位之間的協調，與施工單位之間的協調，與工程監理單位之間的協調，與政府及質量監督單位之間的協調，與其它相關單位之間的協調等。只有做好外部關系的協調工作，才能夠在很大程度上給房地產項目的建設營造最佳的施工環境。內部協調主要包括：加強人際關系的協調，根據具體的人員情況進行科學合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機制。此外，要能夠根據具體的小組成員配置情況，設定科學合理的工作目標、具體的職責與權限等，加強信息溝通機制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創造良好的內部環境。

結束語

在城市化進程不斷加快的今天，我國的房地產業發展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產項目管理水平，使得我國房地產業能夠更好更快的發展，從而為我國的整體建設做出更大的貢獻。

參考文獻

[1]張媛媛，王銀生.房地產項目設計階段的成本控制[J].財會研究，2011（15）

[2]邢瑞宇.淺談如何加強施工企業工程項目的成本控制[J].會計之友.2011（27）

[3]房地產經濟學[J]，張永岳等，上海財經大學出版社，2008年.

第8篇：房地產項目質量管理范文

關鍵詞：房地產；項目管理；成本管理

引言

工程項目管理是房地產開發項目管理的重要組成部分，房地產開發項目的管理者應做好各項管理工作，基于工程項目的理論和方法，達成管理目的，并在此基礎上，優化房地產開發項目中的生產要素。在工程項目管理中，質量管理、進度管理和成本管理是關鍵點。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進行研究，其意義十分重大。

1房地產開發項目管理和發展現狀

1.1房地產開發項目管理概述

使項目目標在短時間內實現，是房地產開發項目管理的根本目的，項目經理負責制是這項管理的基礎，通過對系統工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產由開發到建設全過程的管理系統[1]。房地產項目管理體系復雜程度較高，參與主體除了建設單位和施工單位外，還包括監理公司，屬于集實踐經驗和管理于一體的管理系統，能夠為房地產開發項目提供理論上的支持，有助于增強房地產開發管理的效果。房地產項目開發管理由多個部分構成，分別為質量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內容。其中質量、進度和成本屬于房地產開發項目管理的難點。只有平衡三者的關系，才能保證房地產開發項目管理的質量。但就實際情況來看，處理三者關系的難度非常大，需要企業全體員工的參與，這是企業實現盈利目標的有效途徑。

1.2房地產開發行業發展現狀

21世紀以來，我國建筑行業迎來了發展的黃金時期，房地產行業成為了國家的支柱性產業，尤其是市場經濟體制的運行，使計劃經濟對房地產行業發展的限制被打破，房地產行業的發展規模呈現出不斷擴大的趨勢。但與此同時，建筑企業數量的增加，市場競爭程度愈加激烈，一些經營管理不當的中小企業逐漸被市場所淘汰。但總體而言，我國房地產開發行業具有廣闊的發展前景，具體表現在以下方面：①房地產投資比例仍處在上升階段，在查閱統計數據后得知，截止到2018年，我國房地產開發方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產在我國經濟中的地位不會在短時間內發生動搖；②土地開發面積日益加大。截止到2018年，我國房地產開發面積2.55億m2，同比增加40%以上。

2房地產項目的質量進度和成本管理

2.1房地產開發項目的質量管理

通過上述分析可知，質量管理是房地產開發項目管理的核心環節，如果質量管理效果不佳，必然會影響房地產開發項目管理的效果。及時發現房地產項目施工過程中存在的質量隱患，確保施工工藝與設計要求相符，并通過檢查和繪制施作業圖的方式，提升質量管理水平是房地產開發項目質量管理的關鍵，質量體系如圖1所示。故建議項目部實施現場管理模式，促使管理人員樹立質量管理意識，確保工程質量與合同規定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質量管理意識，與合同質量目標的實現關聯密切。房地產開發企業可以定期召開管理層會議，討論和研究提升施工質量管理效果的措施，具體措施如下所述：（1）加強對施工單位和監理部門的審查，主要審查內容為從業資質，如果被審查對象不具備從業資質，應及時更換。（2）對設計圖紙和施工規范進行檢查，找出設計圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內容、影響工程質量和造價的流程和材料，尤其是工程部門必須與設計部門保持密切的溝通和交流，借助設計變更、會議通知、技術核定單等手段，修正設計缺陷。（3）注重原材料和施工機械的質量管理，在房地產項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質量均能得到控制。但在材料使用前，房地產開發企業應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質，在檢測過后得到復檢報告，并由監理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產企業應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養護。（4）在安全管理上，應加強對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業階段按照安全規定佩戴安全帽，同時在施工現場設置安全網和安全帶。四口是指樓梯口、預留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區域屬于安全事故高發區域，需要房地產項目開發企業予以關注，臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。（5）做好監理制度的完善。完善監理制度的具體措施如下：①完善監理職能，使全過程監理成為可能；②加強對監理單位的資質管理，營造公平有序的監理市場；③通過宣傳和培訓的方式，對監理人員素質得到提升。

2.2項目進度管理

項目進度管理和質量管理均會影響房地產開發管理的效果，項目進度管理效果無法得到保障，房地產企業的經濟效益也會受到不利影響。具體表現為施工合同中規定了工程交付時間，而進度管理不當會導致工期延后，房地產企業無法在合同規定期間內保質保量的交付工程項目，需要支付大量的違約金。這對于房地產企業發展而言顯然是極為不利的，故房地產開發企業應該將進度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產開發管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。通過查閱資料得知，人為因素、技術因素、設備因素、自然環境因素以及社會環境因素均會影響進度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴重，且涉及的主體較多，包括房地產開發企業自身、施工單位、監理單位、供應商等，為此，房地產企業應加強對人為因素的管理，并在此基礎上分析其他影響因素，從而滿足進度管理計劃的實施要求。

2.3成本管理

成本管理與房地產開發項目密切相關，加強對成本的管理，有助于房地產經濟效益的提升。房地產項目開發屬于大型生產活動，會涉及大量的資金，而成本管理有利于節省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質量和進度的基礎上，降低施工成本，增加施工企業的經濟效益。再加上資金對于房地產企業而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產項目開發設計到諸多方面的環節，且每個環節都會產生費用，分別為土地費用、工程費用、成本管理費用、基礎設施費用以及財務費用。在查閱資料后得知，策劃、設計階段的成本管理屬于管理重點，但國內房地產建筑企業通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產開發企業在成本管理過程中，將策劃階段和設計階段的成本管理同樣作為管理重點，通過工程造價、預算管理等方式的應用，充分發揮成本管理的優勢作用。

第9篇：房地產項目質量管理范文

【關鍵詞】：房地產項目；施工質量控制；對策

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產項目施工質量控制的特點以及必要性

1. 房地產項目施工質量控制的特點

首先，影響工程質量因素多。房地產立項設計、決策、施工以及施工方法、管理制度、人員素養等都會對工程質量產生影響；其次，質量波動性大。房地產建設項目由于其條件性、復雜性高，并沒有固定的生產工藝以及完善的檢驗技術等，導致其質量波動性方面比較大。此外，因為影響到房地產工程質量的因素是多方面的，不管哪一個因素有問題，都會引起工程建設系統質量上的差異；再次，質量隱蔽性使得最后檢驗的局限性大。房地產項目在進行施工的過程中，因為工序交接方面相對較多，如果不能及時檢查并發現隱藏在工程中的質量問題，雖然最后其表面看上去較好，但是內部就存在很大質量隱患，導致房地產項目在建設完工后出現返工的情況；最后，房地產施工質量要受制于投資與施工進度。房地產施工項目受到投資以及進度方面的制約，一般來講，如果房地產投資大、進度緩慢，房地產建設質量就能保證，反之，則不能保證。所以，在進行房地產項目施工進程中，需要科學處理好投資、質量和進度間的關系，使其能完成和諧統一。

2.房地產項目施工質量控制的必要性

房地產項目施工質量控制是為了達到房地產質量基本要求，既確保房地產建設項目質量符合工程合同規定的標準，所采取的一系列的措施。房地產項目施工質量控制為房地產項目質量管理的重要組成部分，其強調滿足工程質量標準所采取的作業技術，根本目的是監測質量形成的整個過程中應排除施工環節內偏離質量規范的情況，保證實現質量目標。房地產項目施工質量控制經過檢測房地產項目成果，來確定其與標準是否一致，與此同時，消除出現的不利后果。因此，房地產項目施工質量控制是非常必要的。

二、房地產項目施工質量控制對策

1.掌握房地產項目施工質量控制基本原則

（1）堅持質量為重、用戶第一的原則。房地產項目為特殊商品，其使用期限為70年，與廣大人民群眾的生命財產安全密切相關。所以，房地產項目施工的整個過程中，要堅持質量為重、用戶第一的原則。

（2）堅持預防為主、以人為本的原則。房地產項目強調預防為主，就是從事后針對質量把關，逐漸轉向施工質量事前、事中控制；從關心產品質量檢測，逐漸轉向對工作質量的檢測；從對施工工序中的質量檢測轉為對中間產品質量檢測上，這是保證房地產項目施工質量的實效對策。此外，還應該注重以人為本的原則。因為人為房地產項目質量創造者，施工質量控制堅持以人為本，就是將人當成是控制重點，不斷調整人的行為，并積極調動人的積極性，激發創造性，加強使命感，將人的工作質量作為確保房地產項目實現的保證。

（3）堅守職業道德規范原則。在處理房地產項目施工中出現的問題時，應該以事實為依據，做到科學公正，堅持實事求是，做到以理服人，真正堅守職業道德規范。

2．切實抓好人的工作質量，做好投入品質量控制工作

工程質量實際上是人創造的，這些參與工程建設的人員主要包含工程建設的指揮者、組織者與操作者。人的基本的思想理念、質量標準、責任感、業務素質等都會對工程質量起到關鍵性作用。從相關的統計資料來看，絕大多數的房地產項目施工中的安全事故是由于人的失誤所導致的。因此，做好房地產項目施工質量控制應該做好人的工作，切實抓好人的工作質量，避免失誤，還應該切實調動人的創造性與積極性，發揮人的主導性作用，提升人的責任感與質量關，確立質量第一的理念，做好本職工作，確保人的高工作質量能保證工程質量。

房地產項目施工，都需要投入大量的半成品、原材料、成品、機器設備以及配件，使用不同的施工方法與施工技術，這些是形成房地產項目工程質量基礎。如果投入品質量不符合相關標準，工程質量也就會不達標，因此，控制好投入品質量，是保證工程質量重要前提。所以，對投入工程中投入品的訂購、檢測、取樣、試驗等都需要進行全面控制，從貨源組織、供貨商選取、使用認證等多個環節，都需要層層把關；針對在施工中使用的施工計劃需要進行全面論證，真正做到技術科學、工藝先進，這樣能便于開展文明施工、真正提升施工工程質量。

3.全面管控施工過程，嚴把各分項工程檢驗關

房地產施工項目是由多個分項、多個分部工程構成的，為了確保房地產工程項目質量，實現整體優化的根本目的，就應該做好施工過程的空盒子，使得每一個具體的分項工程與分布工程能達到行業質量標準。還需要看到的是每一個分項工程、分部工程是經由各項工序來完工的，從這里可以發現，工程質量產生于施工工序內。所以，為了保證建筑工程施工質量就需要做好嚴格檢測，當前面一道工序質量沒有達標時，堅決禁止進入到下一道施工工序內。只有這樣，每一道工序質量符合相關要求，所有的工程項目質量才能得到保障。

此外，還應該嚴把各分項工程檢驗關。分項工程質量等級為單位工程質量等級評定、分部工程質量等級評定基礎，但分項工程質量不能達到相關標準，分部工程與分項工程是不能定為合格的；但分項工程質量等級鑒定正確性，對分部工程和單位質量等級評定可靠性與真實性將產生直接影響。所以，在開展房地產分項工程質量檢測評定時，不僅要堅持相關的質量評定標準，還應該進行嚴格檢測，用數據來加以證實，避免出現判斷失誤的情況。

4.始終堅持預防為主的方針，控制系統性因素質量變異

房地產項目施工應該加持預防為主的方針，堅持防患于未然，將房地產施工項目中出現的問題控制在萌芽期，這實際上是現代管理理念。預防為主的方針就是強調對質量產生影響的因素加以控制；對投入產品的實際質量加以控制，從對質量的管控到事后檢測把關，逐漸轉入對工程施工質量進行事前與事中控制；從對產品質量檢測，逐漸轉向對工作質量檢測以及對工序質量、中間產品質量檢測上，所有這些都是保證工程項目施工質量的科學對策。

此外，還應該控制系統性因素質量變異。系統性因素是違反工程施工操作流程、使用不合格材料、混凝土不達標、違反操作流程、機械設備出現問題等，都會導致出現不合格產品或者是出現工程質量問題。系統性因素的基本特點為很容易識別并消除的，其可以采用切實有效的手段加以避免；需要不斷強化房地產質量理念，提升工作質量，做到科學施工，能有效預防系統性因素所導致的質量變異問題。所以，做好房地產施工工程的質量控制，就是將對質量變異控制在偶然性因素內。要切實杜絕由系統性因素所引發的質量變異問題，避免造成房地產質量事故。

5.做好房地產項目施工各個階段監督控制

對于房地產項目施工工程項目管理人員來講，需要采取以下幾種方式來進行監督控制。一是，現場監督。房地產項檢測人員在現場采用旁站與巡視等方式來進行觀察、檢測以及監督等施工過程，需要注意并發現質量事故苗頭并影響質量因素發展變化、潛存的隱患以及質量問題等，做好和監理單位等，及時和監理單位進行溝通，并要求其在特定期限內進行整改，這樣便于加以控制。二是，測量監督。測量就是建筑對象的方位、尺寸等進行控制。在對房地產進行正式施工期前對施工放線、高程控制開展檢測，進行嚴格控制，對不合格者不能進行施工。三是，試驗監督。經過對試驗期獲得試驗數據是識別，并確定材料與工程部分作為品質根據。

三、結語

總之，對房地產項目施工質量進行控制是非常必要的，在明確房地產項目施工特點基礎上，就應該切實抓好人的工作質量，做好投入品質量控制工作，全面管控施工過程，嚴把各分項工程檢驗關，始終堅持預防為主的方針，控制系統性因素質量變異，做好房地產項目施工各個階段監督控制，以提升房地產項目施工質量控制水平。

參考文獻：

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[2] 盧錦山.淺談現代工程項目質量管理[J]. 科技與企業. 2012(20)