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第1篇：房地產評估管理辦法范文

關鍵詞：商業房地產評估；現存問題；對策

近些年來，我國經濟高速發展的同時，商業房地產行業也呈現出一種高速發展的狀態。這也為我國的商業房地產評估行業帶來了更多的發展機會。在國家相關部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業房地產評估，經歷了十多年的創新與發展的歷程，也逐漸走向了正常發展的軌道。然而，縱觀我國商業房地產評估的現狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業房地產評估行業的發展，商業房地產評估尚不能完全地適應商業房地產市場發展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業的發展規律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業差距，進一步健全、完善我國現有的商業房地產評估業，就必須正視商業房地產評估行業的發展現狀及現存問題。

一、商業房地產評估現存的問題

從發展的角度來看，商業房地產評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規范的管理制度，在這種環境下，商業房地產評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業房地產評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章構成，以房地產評估師注冊兩項行政許可和房地產評估機構資質標準為核心的房地產評估法律體系，對房地產評估人員、評估機構的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則，同時，關于商業房地產評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業房地產評估的程序、規范以及執業的道德標準等提供系統和權威的法律依據的各種規范性文件以及規章制度中也缺乏相關的規定。因此，使得房地產評估師由于沒有充分的法律保障在執業過程中往往受到很多限制，不能充分發揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結果。

2.商業房地產評估中易出現連帶責任

雖然評估機構已經實現了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現。

3.商業房地產評估師執業資格水平欠缺

房地產估價師執業資格考試，是嚴肅和權威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領悟到商業房地產估價的基本理論和方法也沒有商業房地產評估方面的相關經驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質的人員也并不一定是可以從事商業房地產評估工作的專業人員，像不是專業從事商業房地產評估工作的評估師也可以取得房地產估價師執業資格，這就使得行業管理的難度增大，從而影響了整個行業的整體形象。

4.商業房地產評估中存在不正當競爭

伴隨著房地產行業的迅猛發展，商業房地產評估在整個商業房地產市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當的競爭在我國商業房地產評估行業存在，這就使得委托方經常在評估業務中制約著評估人員或機構的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業房地產拆遷補償過程中，經常會出現委托方“給商業房地產估價師回扣”的現象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構數量逐漸增加，進而導致眾多評估機構之間的不正當競爭增多，背離了評估行業的一些基本原則，從而使執業風險增加。因此，商業房地產評估風險成為影響商業房地產行業的健康發展的關鍵。

二、商業房地產評估中現存問題的原因

我國商業房地產評估行業起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現這些問題的原因也是多方面的。

1.商業房地產評估行業發展時間較短

改革開放以后，我國才開始發展商業房地產評估業，所以相對來說發展歷史較短。因此目前，還沒有相關的各項法律法規，來對商業房地產評估的實施細則進行完善地規定。同時，針對評估師工作的相關法律法規也是同樣匱乏。目前，商業房地產估價的盲點隨著商業房地產交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業房地產評估管理體制欠缺

主要表現為兩個方面。其一，機構管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現實社會中，大多商業房地產評估機構都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業管理體制欠缺。目前“政府主管、協會自律管理”成為我國商業房地產評估行業的主要管理模式。因此，作為非自發性的行業自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業房地產評估市場的紊亂。

3.商業房地產評估的準入門檻較低

目前我國相關的法律法規也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關專業出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業房地產評估行業，對商業房地產評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現，因此很多評估師都不愿繼續學習和深造以提升業務水平或執業資格。

三、解決商業房地產評估現存問題的相關對策

在我國市場化經濟的快速發展中，商業房地產評估行業面臨著巨大挑戰的同時也迎來了許多機遇，要想戰勝挑戰，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業房地產評估中存在的問題。

1.建立健全商業房地產評估行業的法律體系

有法可依是商業房地產評估行業存在和發展的保證。為了確保商業房地產評估的健康順利發展，國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《商業房地產估價法》。該法除了應該綜合現有的法律法規的相關規定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業標準。制定商業房地產評估行業的操作規范和規程并強制推行。二是規范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調整其收費標準。三是制定職業道德標準。出臺《商業房地產估價師守則》等相關規定來規范評估機構和評估師的評估行為。四是提高商業房地產估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結果與社會發展不相協調的問題，就必須對商業房地產評估方法和程序進行規范和完善。

2.加強對商業房地產評估市場的監管力度

由于在不同的部門壟斷和行業壟斷，使得商業房地產評估行業間的競爭一直處于不平等的狀態。為了使房地產評估機構能夠成為真正獨立的中介機構，今后應加快評估機構的脫鉤改制工作，使得各評估機構在平等的競爭環境中靠質取勝，這樣才能使商業房地產評估行業的估價水平得到整體提高。對于商業房地產評估機構和評估人員的工作，房地產主管部門應當避免干涉，以防止保評估結果完整性或規范性的缺失。商業房地產主管部門要組織對商業房地產評估市場的調查研究，制定評估市場監管規則，明確評估的違規性質，制定評估的懲罰機制，追究違規人員的行政或法律責任。

3.加強商業房地產評估從業人員的資格認證和后續教育

要想使商業房地產評估從業人員的自身素質和行業的整體水平都能得到提高，一方面，應該結合我國的客觀實際，加強對商業房地產評估從業人員的資格認證工作，實行動態的兩級管理體制，即根據商業房地產估價師職業道德的好壞、執業能力的強弱、等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。同時，要提高商業房地產估價人員的綜合素質。具體措施包括：（1）適當地提高從業人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規定報考房地產評估師的專業人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執行注冊制度。加強對該制度的執行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優錄取。最后，為了能夠提高從業人員的業務水平，以及及時地更新專業知識，相關從業人員的后續教育工作也將成為房地產評估行業協會的重要任務。

四、結論

商業房地產行業的快速對發展我國社會經濟的發展起到促進作用。作為我國房地產行業的重要組成部分，商業房地產評估對我國社會主義市場經濟的健康、全面的發展起到關鍵作用。在推動商業房地產經濟趨于規范化和穩定化的進程中的價值也不可替代。我國商業房地產評估作為新型產業，發展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結合我國的國情采取適當的措施加以規范，商業房地產評估會日趨成熟，將在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

參考文獻：

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[2]王燕.當前我國房地產評估行業存在的問題及對策研究[J].對外經貿，2012（12）：72-73.

[3]劉薇.淺談房地產評估產業的發展現狀與對策[J].黑龍江科技信息，2012（30）：125.

[4]卜曄蕾.房地產估價風險與防范措施[J].中外企業家，2013（29）： 24-27.

[5]萬乃源.房地產評估產業的發展現狀與對策研究[J].中國外資，2013（7）：72.

第2篇：房地產評估管理辦法范文

[關鍵詞]房地產；評估；風險；預防

1.引言

隨著社會主義市場經濟的不斷發展完善和我國經濟的不斷發展，房地產市場的發展也越來越成熟，隨之而來的房地產中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應的房地產評估行業也得到了迅速發展。以實行注冊房地產估價師資格認證為標志，我國的房地產評估行業已經有了十多年的發展，經歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發展。與此同時，也要看到，在進行房地產評估的時候，對房地產的評估結果通常是以報告的形式出現。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現對于同一個標的物，不同的評估機構會給出不同的評價結果，甚至結果相差非常大。這就意味著，在房地產評估之中，有時會存在一定的風險。

因此，在尋找評估機構進行房地產評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產評估中的風險，使評估機構的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應社會主義市場經濟體制的要求，是房地產評估工作中一個十分重要的問題。

2.房地產評估中的風險

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經濟體制從建立到完善，已經有了很大的發展。但是，不容忽視，在市場經濟交易過程中，有的交易方為了經濟利益而不講誠信的現象仍然存在。對于房地產行業來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經越來越被充分認識到，特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產生失真，導致評估風險的產生。這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

2.2評估技術使用不當?！斗康禺a估價規范》對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規定。這些規定，在防范評估中的不規范行為中發揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。

2.3政策變動。一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大；另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償的估價方法產生了很大的變化。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。

3.防范房地產評估中風險的對策

市場的需求為房地產評估的產生、發展創造了條件，也不斷對房地產評估提出新的要求。而房地產評估中存在風險，這并不是健康的市場經濟發展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產評估中的風險，使房地產評估在中國的市場經濟發展進程中發揮出更大的作用。

3.1強化房地產評估的風險意識。房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。如果房地產評估人員具備較強的評估風險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產生房地產評估風險的可能性就會小。特別是在當前狀況下，房地產市場的發展對房地產評估的專業化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在地潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的不好的影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態度，科學、嚴謹地進行相關評估，作出正確、規范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現的風險。

3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯系溝通，是房地產評估機構控制風險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當地使用評估報告，而不至于由于評估報告運用不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。

3.3強化對房地產評估機構的監管。加強對房地產評估機構的監管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發現的違規評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗，發現其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創造和維護公開、公平的經濟環境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業的順利發展提供良好的政策空間。

3.4加強房地產評估師的專業素質和職業道德建設。不斷提高房地產評估人員的素質和水平，是保證房地產評估業健康持續發展最關鍵的因素。因此，房地產評估業需要加強對相關評估人員的培訓。要針對房地產評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產評估業提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構交流學習等多種手段，加強對房地產評估人員的培訓，不斷提高房地產評估人員的專業素質。同時，各個房地產評估機構還要加強對評估人員的職業道德教育，組織評估人員認真學習《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產市場估價暫行辦法》、《城市房地產中介服務管理條例》等規定條例，并根據中國市場經濟發展對道德提出的要求制定出相應的房地產評估人員職業道德規范，不斷強化評估人員的職業道德意識。建立全國統一的房地產評估人員誠信網絡體系，對于違反職業道德、在房地產評估中謀取不正當利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產評估行業，并且在誠信網絡體系中曝光，使之不能繼續從事房地產評估行業。房地產評估師也要加強學習，既要通過學習房地產評估方面的專業知識和與之相關的經濟、金融、法律等方面的知識來提高專業技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業道德，以保證整個房地產評估行業健康發展。

4.結語

總之，房地產業與房地產評估二者互相依存，共同發展。一方面，房地產業的發展為房地產評估創造了發展的土壤、提供了廣闊的發展前景，另一方面，房地產評估業的發展則可以為房地產業的健康、有序、穩步發展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產評估的作用，又要看到房地產評估中的風險，進一步規范房地產評估業的發展，以促進房地產業健康發展，進而推動整個經濟社會穩步前進。

第3篇：房地產評估管理辦法范文

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估

《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

第4篇：房地產評估管理辦法范文

為實施《北京市房地產抵押管理辦法》（以下簡稱辦法），現就有關部門通知如下：

一、下列范圍內的房地產抵押由房地產管理局管理：

1.以已開發使用的城鎮建設用地范圍內國有土地使用權設定抵押權的；

2.以城近郊區、縣城、建制鎮、工礦區、開發區范圍內的房屋設定抵押權的；

3.以國有土地上期得權益的房屋設定抵押權的。

二、房地產抵押按下列情況分別到市或區縣房地產管理局辦理登記：

1.外國企業、其它組織和個人；外商投資企業；軍隊以其房地產進行抵押的；購買人以其購買的外銷商品房或《外銷商品房預售契約》進行抵押的；到市房地產管理局辦理登記。

2.企業、其它組織和個人以其房地產或期得權益房屋進行抵押的；由房地產所在地區、縣房地產管理局辦理登記。

三、申請辦理房地產抵押登記，除須提交《辦法》第十八條規定的證件外，還應提交下列文件：

1.上級權力機構批準其以房地產進行抵押的證明。

2.外商投資企業批準證書復印件。

3.企業法人營業執照復印件。

4.有效的房地產評估報告。

5.抵押房地產保險單復印件。

6.以出租房屋作抵押的，還須提交有租賃期限的《房屋租賃契約》影印件。

四、房地產抵押登記日期以收到全部證件之日為準。

五、產權管理部門對房地產抵押合同等文件及抵押物進行審核無誤的，須在抵押人所持國有土地使用證、房屋所有權證、《商品房預售契約》上注記抵押登記情況，加蓋房地產抵押專用章。以國有土地使用權或房屋進行抵押的，自登記日起30日內向抵押權人頒發《他項權利執照》。

六、房地產抵押變更登記1.抵押期間房地產權轉移或變更的，當事人應自轉移變更之日起30日內，持抵押權人同意其轉移變更的證明文件，到原登記部門辦理轉移或變更登記。

2.房地產抵押權人發生變更的，當事人應自變更之日起30日內，持抵押權轉讓合同及有關證件到原登記部門辦理變更登記。

3.抵押房地產被處分后，原抵押當事人應自處分之日起15日內，到原登記部門辦理注銷登記。

七、《他項權利執照》遺失，抵押權人應向登記部門書面報失，并在《北京日報》上聲明作廢，登記部門于登報聲明30日后，補發《他項權利執照》。

八、房地產拍買機構，由市房地產管理局指定。

九、處分房地產，須補交地價款的，均按1993年北京市人民政府第6號令的有關規定辦理；買賣過戶手續按京政發（1988第82號文件）的有關規定辦理。

第5篇：房地產評估管理辦法范文

一、指導思想和任務目標

以科學發展觀為指導，堅持依法治稅、科技管稅理念，做到各項稅收應收盡收。按照“總體設計，分步實施”的原則，實現三個目標：

一是建立存量房交易申報價格計算機評估系統，科學客觀地評估各類存量房交易計稅價格，從年7月1日起，在全區范圍內實施存量房交易評估納稅。

二是建立地稅部門存量房信息庫，實現稅源信息動態管理，提高房地產行業各項稅收征管水平。

三是逐步完善存量房評估技術，積累工作經驗，建立專業人員儲備庫，提高房地產行業各項稅收征管水平，同時，為房地產稅收改革提供理論和實踐參考。

二、工作原則

（一）合法原則。存量房交易納稅評估應按國家法律、法規有關規定進行。所依據的數據、資料和工作方式、方法必須合法。

（二）公平原則。存量房交易納稅評估的標準、評估的時點要保持一致，確保結果客觀公正。

（三）效率原則。堅持存量房交易納稅評估與現代化技術手段相結合，完善評估技術指標體系，優化評估軟件系統。依托地稅數據大集中系統，簡便快捷地進行存量房交易納稅批量評估。

三、工作內容

開展存量房交易納稅評估工作是按照房地產估價原理，在測算房地產基準價格和價格影響因素修正系數的基礎上，開發評估軟件，通過建立房地產批量估價數學模型，量化影響房屋價格的特征因素，與標準房地產比較評出房地產價值。用評估結果與納稅人申報價格相比較，納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，以評估結果作為計稅依據，征收存量房交易環節各項稅收。

四、實施范圍和對象

常德市區轄區所有房地產。目前第一步信息采集范圍和對象為武陵鎮范圍內已辦理房產證、土地證的所有房地產。以后逐步推開到轄區內其他鄉鎮場范圍內的所有房地產。

五、工作措施和步驟

存量房交易納稅評估工作分步實施，具體安排如下：

做好前期準備工作。

由區財政局、區稅務局、區房管局、區國土資源局、區住建局、區民政局等部門以及大專院校、評估機構的專業人士組成的評估專家組，負責工作技術指導和爭議裁定。組織相關人員到有關試點地區學習，邀請專家學者舉辦培訓班，講授房地產評估方法和相關業務知識，讓基層財稅干部盡快掌握存量房交易納稅評估的基礎知識、房地產數據采集和估價技術。

此項工作由區地稅局在年5月10日前完成。

（二）確定評稅技術標準及方法，采集相關數據并審核、錄入。

1．確定評稅標準及方法。在評估專家組的指導下，確定評稅的有關要素，研究制定可行辦法，聘請專業房地產評估機構，認真開展本轄區房地產市場以及影響房地產價格的情況調查。具體調查內容包括：轄區內房地產市場狀況；房地產分布特點和規律；提出分區域、分地段、分樓盤詳細的存量房價格基準。對于存量房價格基準，組織相關單位評審通過后，作為評稅的參照價格，并建立價格修正機制，隨著市場行情變化，每半年修訂一次，實行信息的動態管理。

2．采集相關數據并審核錄入。按照統一要求，運用評稅方法確定收集數據項目，按類別編制表格，各成員單位組織信息普查，獲取評稅所需基礎指標數據。對從國土資源、房管等部門和現場采集獲取的個案房地產基礎數據，進行嚴格審核，審核未通過的數據及時進行補充采集。所采集的資料審核通過后，集中組織力量邊復審、邊錄入，以確保錄入數據的完整、準確。同時，構建完整有效的數據平臺，逐步實現部門之間的信息共享，形成房地產稅源信息的動態監控管理。

此項工作由區財政局、區地稅局、區住建局、市規劃局分局、區國土資源局、區房管局、武陵鎮政府等單位共同參與，在年5月底完成。

（三）制定征管辦法，建立評稅結果爭議處理機制。

制定區存量房交易稅收征收管理辦法和評稅結果爭議處理辦法。建立爭議處理機制，按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現行法律框架下，由區財政局、區地稅局、區住建局、市規劃局分局、區國土資源局、區房管局、區民政局等單位組成爭議裁定小組，受理納稅人的異議申請，及時處理爭議。

此項工作由區財政局、區地稅局、區國土資源局、區房管局、區住建局等單位共同參與，在年5月底前完成。

（四）實施評估軟件系統本地化。

按照本地區確定的技術標準，以省地稅局通用軟件為基礎，結合我區實際進行本地化改造，對軟件的功能設置、基準價格和指標、公式和參數等進行本地化修正，使房地產評估結果符合本地市場價格。

此項工作由區地稅局在年5月底前完成。

（五）評稅軟件試運行。

將評估技術應用于存量房交易稅收征收全過程，實施批量模擬評稅，并與地稅大集中系統實現無縫對接及上線運行，通過試運行檢驗評估結果的準確性。

此項工作由區地稅局在年6月底前完成。

（六）實施評稅。

實施工作階段(年7月1日開始)。著重抓好兩個方面的工作：

一是抓好評稅工作的啟動。制定存量房交易納稅評估運行方案和應急預案。從年7月1日開始，正式實施評稅工作。運用本地化的評估軟件，評估存量房交易計稅價格，納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，以評估結果作為計稅依據，征收存量房交易環節各項稅收。

二是抓好動態調整參數和日常維護（長期）。既要分析評估結果與市場價格水平的偏離原因，調整基準價格及價格影響因素修正系數，又要根據城市發展情況和國家宏觀政策變化，對標準房地產價格進行整體調整、區域調整和個案調整。還要定期與有關信息技術管理部門溝通，及時反映和解決軟件運行中的技術問題，做好評估軟件和房地產數據庫的日常維護。

六、組織保障

（一）加強組織領導。

成立區存量房交易納稅評估工作領導小組，區政府常務副區長任組長，相關單位負責人為成員。區政府辦負責此項工作的指導，組織召開部門聯系會議和部門例會，通報工作進展情況，協調解決工作中的問題。

領導小組下設辦公室，由區地稅局副局長龔宏英兼任辦公室主任，辦公地點設區地稅局，辦公室負責全區存量房交易納稅評估工作的具體組織實施。

（二）明確部門責任。

各成員單位要明確職責，相互配合。

1．區財政局負責安排工作經費，建立專項資金預算和管理制度。

2．區地稅局負責提出存量房交易納稅評估工作方案并組織實施，搞好存量房交易納稅評估的業務培訓、輔導等；組織評稅技術標準的制定和評稅軟件本地化修正，實施數據指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作；針對新形勢、新問題撰寫專題報告，提出建議和措施。

3．區國土資源局負責完善現有基準地價體系，提供本區最新基準地價體系成果、現有土地價格指數方面的資料和實際土地交易案例，指導制定和頒布土地價格指數。

4．區房管局負責提供房產登記時的有關信息、房屋信息化管理方面的成果(電子地圖的應用)以及本區房地產分布的情況、特點與價值規律方面的資料;提供新建房、二手房屋交易案例信息和市場掛牌交易數據;幫助建立評稅所需的可比實例數據庫與標準房價格數據庫;提供房產交易價格指數方面的資料。

5．區住建局負責提供現有的工程造價資料，結合實地調查數據，指導和幫助編制本地房產分類及分類房產建安造參考表;提供現有的間接費用資料，結合實地調查報告，指導編制本地分類房產建安造價間接費用比率表。

6．市規劃局分局負責提供各規劃小區容積率的資料和查詢服務；提供建設工程竣工規劃驗收合格信息。

7．區民政局負責提供房地產地址信息。

8．武陵鎮政府負責行政區內居委會、小區

第6篇：房地產評估管理辦法范文

關 鍵 詞：房地產房地產估計估價現狀

房地產業的迅速發展為房地產估價行業自身發展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求，但是從現階段我國房地產估價行業的發展狀況來看，估價的發展不能完全適應房地產市場發展的要求，因此還存在一些問題和不足，現就這些問題做如下分析：

1、管理體系交叉，不利于估價行業的發展

從我國目前管理體制來看，估價業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。

同時房地產估價收益頗豐，由于利益的驅動，對這一市場和業務行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。由于金融部門對房地產估價干預和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統一的法規規定、管理制度，把完整的房地產估價市場和業務管理分割的七零八落，無法實施系統的規范化管理，使得估價機構和執業人員無所適從。

2、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

3、房地產估價報告質量令人擔憂

當前各估價機構的估價人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產估價機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了估價機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做估價的是那些根本沒有估價師資格也談不到估價經歷的人。這些人員多數對于房地產估價操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在估價報告模板上修修改改，房地產估價報告質量令人擔憂。

4、中介機構不按核準的資質和范圍執業

客戶一般只注意估價機構有沒有估價資質，但對估價資質如何分級及其意義卻不甚了解和關注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將估價資質種類、級別和執業范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據，超出了一般客戶的認知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務時，不需要對律師事務所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業務能力。而在房地產估價中，客戶則需仔細了解有關的業務主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構資質符合條件，但由于主管部門的關系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產具有地域性而不同于其它行業，就同一資質級別而言不宜再對執業范圍細分。我們將估價機構資質人為地復雜化，并沒有得到預想的效果，倒是造成了估價市場的混亂，造成了估價機構大量超資質、超業務范圍執業。

5、自律不夠

（1）行業自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。

（2）法人自律不夠

現階段我國估價機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價所的估價行為變成行政行為，因此估價水平的高低和估價報告的優劣難以與估價所及估價人員掛鉤。雖然有關法規規定“估價機構違反有關法律法規和職業道德，情節嚴重的取消其估價資格”，“在估價活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，估價機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些估價所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些估價機構和估價人員在業務活動中就無所顧忌不需自律。

6、制約力不夠

對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

目前，房地產估價行業運行情況已經逐漸進入良性循環的軌道。加入WTO 后，隨著國內房地產的市場的開放，房地產評估行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就直面自身的不足，提高管理優勢專業優勢，人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。

參 考 文 獻：

1 李安明;我國房地產估價業的現狀及發展趨勢[J];中國房地產;2001年07期

第7篇：房地產評估管理辦法范文

【章名】第一章總則

第一條為規范城市房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規劃區國有土地范圍內取得土地使用權，從事房地產交易，實施房地產交易管理，應遵守本條例。

職工按房改政策和國家優惠政策購買的公有住房、經濟適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執行。

第三條本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區域內房地產工作。

房地產交易應簡化程序，規范行為，方便當事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應由一個部門或一個機構統一負責城市房地產交易管理工作，制作、頒發統一的房地產權證書，并依照有關法律規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更分別載入房地產權證書。

第五條市、縣負責房地產交易的管理部門的主要職責是：

（一）貫徹實施房地產交易法律、法規；

（二）負責房地產交易審核、登記；

（三）核查交易標的物的價值；

（四）核發商品房預售許可證書；

（五）負責依法查處房地產交易活動中的違法行為；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第六條房地產交易應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應遵守國家法律、法規和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產。

第七條國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。房地產評估的具體辦法，由省人民政府另行規定。

第八條房地產交易價格除國家另有規定外，由當事人雙方協商議定，并向市、縣負責房地產交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。

負責房地產交易的管理部門認為申報的成交價過低的，可以委托房地產評估機構進行評估，評估結果應經負責房地產交易的管理部門確認。

第九條房地產交易當事人應按負責房地產交易的管理部門確認的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產交易當事人可以委托人交易。委托應當出具授權委托書，明確權限。

第十一條房地產轉讓或變更時，應當向市、縣負責房地產交易的管理部門申請房地產變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權向有關單位檢舉揭發房地產交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負責房地產交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產轉讓

第十三條房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產抵債；

（二）以房地產作價入股、與他人成立企業房地產權屬發生變更的；

（三）企業被收購、兼并或合并，房地產權屬發生轉移的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

法律、行政法規禁止轉讓的除外。

第十四條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權同時轉讓。同一房屋分割轉讓的，房屋所有人占有相應比例的土地使用權隨之轉讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，由市、縣負責房地產交易的管理部門報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉讓已出租的房地產，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權；如受讓人為非承租人，出租人應當告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續有效。

第十七條經批準預售商品房的，開發企業和承購人須簽訂商品房預售合同。預售人應當自預售合同簽訂之日起30日內到商品房所在地市、縣負責房地產交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預購人將預售商品房再行轉讓的，由轉讓雙方憑已備案的商品房預售合同到所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理轉讓變更登記。

預售當事人不得自行變更商品房預售合同或發票上的姓名或名稱。

第十九條轉讓房地產，應當按照下列程序辦理：

（一）當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權證書、當事人的身份證明、轉讓合同等有關文件向房屋所在地的負責房地產交易的管理部門提出申請，申報成交價格。

（二）負責房地產交易的管理部門應對提供的有關文件進行審查，核實房地產成交價格，并現場查勘。對符合條件的，自當事人申請之日起30日內辦理過戶登記，核發房地產權證書；對不符合條件的，應當在20日內書面答復當事人。

【章名】第三章房地產抵押

第二十條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣、變賣（含折價）所得的價款優先受償。

第二十一條下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議或未領取房地產權證書的房地產；

（二）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權；

（六）被依法查封、扣押、監管或以其他形式限制的房地產；

（七）依法不得抵押的其他房地產。

第二十二條國家實行房地產抵押登記制度，房地產抵押合同自登記之日起生效。

抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地市、縣負責房地產交易的管理部門辦理房地產抵押登記。抵押合同終止時，當事人應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。

第二十三條辦理房地產抵押登記，應當提交下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產權屬證書，未竣工或未交付使用的房地產除外；

（五）以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產價值的資料；

（九）登記機關認為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應當對申請人的申請進行復核。凡權屬清楚、證明材料合法、齊全的，應當自受理登記之日起15日內作出準予登記的書面答復。

第二十五條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產；

（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違反抵押合同規定，擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產；協議不成的，抵押權人可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產的費用；

（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；

（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權抵押的房地產進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金款額后，抵押權人方可優先受償，法律、法規另有規定的依照其規定。

處分抵押的房地產所得金額不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及其附屬設施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領取權屬證書的；

（二）共有房屋未經其他共有人同意的；

（三）經鑒定屬于危險房屋的；

（四）已抵押的房屋未經抵押權人同意的；

（五）法律、法規規定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當事人雙方應自租賃合同簽訂之日起30日內持房地產權證書、當事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責房地產交易的管理部門辦理登記備案手續。繳納有關稅金，領取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權要求承租人賠償：

（一）利用房屋進行非法活動的；

（二）擅自改變房屋結構或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉租租用的房屋。房屋轉租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉租應當簽訂轉租合同，并按本條例的規定辦理登記備案手續。

【章名】第五章法律責任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規定未辦理登記手續的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令限期予以補辦，并及時通知同級稅務機關，經稅務機關查實，房地產交易當事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規處理。

第三十六條擅自預售商品房的，由市、縣負責房地產交易的管理部門責令其限期補辦預售許可手續；不符合條件預售的，責令其向購房者退還預售款，按有關法律、法規規定沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負責房地產交易管理部門的工作人員執行公務，擾亂房地產交易市場秩序的，由公安機關按《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條當事人對處罰決定不服的，可以依法申請復議或提訟。

第三十九條負責房地產交易管理部門的工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

負責房地產交易管理部門的工作人員利用職務上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負責房地產交易的管理部門應當建立健全固定的房地產交易場所。

縣級以上地方人民政府應當組織有關部門進駐房地產交易場所，實行“一站式”服務，接受社會監督，保護當事人的合法權益。

第四十一條房地產交易收費應當按國家和省有關收費標準收取。未向當事人提供交易服務的，不得收取任何費用。

第8篇：房地產評估管理辦法范文

一、中介服務內容

區中介服務內容主要包括財務審計、土地評估、資產評估、房地產評估、拆遷評估（含房產、土地及設備等）、拆舊評估、工程審計、工程監理、招標、工程設計、專項設計、工程勘察、工程檢測、資產拍賣和可行性研究、環評報告等方面。

二、管理基本原則

（一）引入競爭機制。中介機構實行準入制，按照“信譽優良、收費合理、服務規范、工作高效”的原則，擇優確定入圍名單，統一計費標準，提高資金效益。

（二）擇優選定中介。中介業務委托時，主管部門應在區中介機構備案準入名單范圍內，依據執業能力、執業經驗和執業質量，公平合理選擇中介機構。

（三）嚴格費用標準。各主管部門與選定的中介機構談判時，要在確保服務質量、服務期限的前提下，盡可能壓降各類中介業務費用支出，節約財政資金。

（四）規范操作程序。中介業務開展時，必須遵循“先簽訂合同、后開展工作”的原則，在業務開展前必須先簽訂合同，合同應明確服務要求、履行期限、計費標準等主要內容。

三、備案準入辦法

（一）申請入圍。愿意接受區中介服務管理和計費標準的中介機構，向區提供有效的營業執照、稅務登記、資質（資信）證明及年度財務審計報告等證明材料（復印件）和承諾書。

（二）審核確定。區紀工委、財政部門會同有關方面負責對中介機構提供的證明材料和承諾書進行審核，擇優確定入圍中介機構，并根據服務質量等情況定期調整備案準入名單。

（三）其他情形。按規定必須通過公開招投標方式確定的中介服務，按招投標管理辦法執行；如遇特殊類型的中介服務，則根據實際情況商定。

四、中介服務計費

根據市政府《關于進一步做好減輕企業負擔工作的意見》等文件精神，結合區實際，現明確中介服務計費標準如下：

（一）財務審計：區的財務審計（包括年報審計）計費，以不超過市國資辦《關于委托中介機構從事國資業務若干意見》規定標準的25%進行商談確定（詳見附件一）；如遇特殊情況的，實行“一事一議”。

（二）土地評估：區的土地評估（含抵押貸款評估，不包括拆遷評估）計費，以不超過原國家計委、國家土地局《關于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規定標準的25%進行計算（詳見附件二）。

（三）資產評估：區的資產評估計費，以不超過市國資辦《關于中介機構從事國資評估業務收費的補充意見》。

（四）房地產評估：區的房地產價格評估計費，以不超過省物價局、建設廳《關于印發〈省房地產中介服務收費管理辦法〉的通知》規定標準下限的25%進行計算（詳見附件四）。

（五）拆遷評估：

1、個人住宅：區的個人住宅（含裝潢、附著物等）拆遷評估計費，按房屋面積12元/平方米（含考核獎金）進行計算。

2、工業企業：區拆遷企業（小作坊）的房產（含裝潢、附著物等）評估計費，按企業房屋建筑面積10元/平方米進行計算。

3、拆遷土地：區拆遷企業的土地評估計費，按原國家計委、國家土地局《關于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）規定標準的35%進行計算（詳見附件二）。

4、機械設備：區的拆遷企業機械設備評估計費，按市國資辦《關于中介機構從事國資評估業務收費的補充意見》（澄國資發〔2011〕34號）規定標準的70%進行計算（詳見附件三）。

5、其他方面：根據實際情況，拆遷中的其他中介業務計費，以不超過相應規定標準的70%進行商定。

（六）拆舊評估：區的拆舊評估計費，按照市國資辦《關于中介機構從事國資評估業務收費的補充意見》（澄國資發〔2011〕34號）規定標準進行計算（詳見附件三）。

（七）工程審計：對于建設項目的工程審計和造價咨詢，按以下標準進行計算：

1、預算審計：按照核減額的2%進行計算。

2、預算包干審計：按照核減額的4%進行計算。

3、標底審計：按照送審工程造價的0.05%進行計算。

4、結算審計：初審按照核減額的4%進行計算，復審按照核減額的6%進行計算。

5、工程跟蹤審計：區的一般工程跟蹤審計計費，按省物價局、建設廳《關于印發〈省建設工程造價咨詢服務收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規定標準的30%進行計算；區的安置房跟蹤審計計費，按規定標準的50%進行計算（詳見附件五）。

6、造價咨詢服務收費在600元以下時，按600元進行計算。

7、其他的工程造價咨詢服務計費，按上級規定標準的30%進行計算。

（八）工程監理：

1、計費金額在30萬元以下的工程監理，按國家發改委、建設部《關于印發〈建設工程監理與相關服務收費管理規定〉的通知》（發改價格〔2007〕670號）規定標準的56%或工程投資總額的1.5~2.0%（視工程量大?。┻M行計算（詳見附件六）。

2、計費金額在30萬元以上的工程監理，按政府采購公開招標的金額確定。

（九）招標：

1、區的工程招標計費，工程造價在5000萬元以下的工程項目，按省物價局《關于轉發國家計委關于印發〈招標服務收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規定標準的70%進行計算；工程造價在5000萬元至1億元的工程項目，按規定標準的60%進行計算；工程造價在1億元以上的項目，按規定標準的50%進行計算（詳見附件七）。

2、區的服務、貨物招標計費，造價在200萬元以下的項目，按省物價局《關于轉發國家計委關于印發〈招標服務收費管理暫行辦法〉的通知》（蘇價服〔2003〕4號）規定標準進行計算；造價在200萬元以上的項目，按規定標準的70%進行計算。

3、工程、服務和貨物招標中介服務，按上述計算標準計費金額在30萬元以上的，按照政府采購公開招標的金額確定。

4、區的編制工程量清單和工程標底服務計費，工程造價在500萬元以下的項目，按省物價局、建設廳《關于印發〈省建設工程造價咨詢服務收費管理辦法〉的通知》（蘇價服〔2004〕483號）規定標準進行計算；工程造價在500萬元以上的項目，按規定標準的70%進行計算（詳見附件八）。

（十）工程設計：區的工程設計計費，以不超過原國家計委、建設部《關于〈工程勘察設計收費管理規定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規定標準的70%進行計算（詳見附件九）。

（十一）專項設計：區的景觀、綠化和管線等專項設計計費，根據不同情況會商確定。

（十二）工程勘察：區的工程勘察計費，以不超過原國家計委、建設部《關于〈工程勘察設計收費管理規定〉的通知》（計價格〔2002〕10號）規定標準的50%進行計算。

（十三）工程檢測：區的建設工程質量檢測和建筑材料試驗計費，以不超過省物價局、建設廳《關于核定〈省建設工程質量檢測和建筑材料試驗收費標準〉的通知》（蘇價服〔2001〕113號）規定標準的80%進行計算；第三方檢測按規定標準進行計算。

（十四）資產拍賣：區的公有資產拍賣傭金，以不超過委托拍賣資產成交總額的1%進行計算（拍租業務傭金總額最高10萬元/標的，拍賣業務傭金總額最高30萬元/筆）；特殊情況的，按照《拍賣法》規定及實際情況進行談判確定。

（十五）其他方面：區的工程可行性研究、環評報告書編制和其他中介服務的計費，一方面本著節約節儉的原則，通過競爭性談判方式確定；另一方面也可按實事求是、節約節儉的原則進行商定。

五、操作管理程序

（一）簽訂合同。由主管部門按照上述計費辦法與準入名單范圍內的中介機構進行商談計費、服務等主要事項，公平合理確定后報付款單位（財政局或投資公司等），由委托方、主管部門與中介服務機構簽訂合同（簽訂方式可以為一年一簽或一事一簽）。

（二）開展工作。中介業務開展時必須遵循合同中所明確的服務項目、履行期限、計費標準等要求，不得擅自變更或調整合同內容。

（三）申請付款。中介服務行為全部完成后，由主管部門根據驗收考核情況和合同填制付款申請單，報付款單位。

（四）審核支付。經付款單位審核后，根據資金情況按規定程序審批后辦理撥付。

六、其他工作要求

（一）高效服務。各中介服務機構應嚴格執行行業規定的管理辦法、操作程序和服務標準，并按照本意見確定的計費標準和簽訂的合同要求，保質保量做好相應中介服務；如發生服務質量等問題的，則取消準入資格。

（二）加強考核。各主管部門要根據各類中介服務的特點，制定相應考核辦法，引導中介機構規范程序、保證質量、高效服務；如違反操作管理辦法、行業管理規定或發生未簽訂合同、超標準計費等情形的，一律不予辦理資金結算。

第9篇：房地產評估管理辦法范文

中國目前的評估機構絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產、土地、建設、礦產資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產的評估機構，直接參與評估業的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產管理局長期陷入與各部委之間的權力斗爭，結果形成了資產評估業多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務院頒布《國有資產評估辦法》后，各部門又了各自有關評估的部門文件，內容多有矛盾，這種混亂狀態至今還沒有梳理清楚。整個評估業內，除國有資產評估之外，還有鄉鎮企業資產評估、土地評估、房地產評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產管理局在機構改革中被撤銷，所屬職能機構合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務院有關領導反映了社會中介機構多頭管理等等弊端，國務院于是成立了社會中介機構清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設在中國注冊會計師協會內。清理整頓的主要內容是中介機構的脫鉤改制和解決行業多頭管理的問題。1999年評估業機構脫鉤改制后都改為有限責任公司制。

1998年底，當時的評估業協會組織了一次聲勢浩大的行業檢查運動，這也是評估業發展十年中惟一一次的全面檢查。評協從全國各評估事務所抽調人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機構和地方上的評估機構進行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業務人員情況、公司管理情況，對每個事務所都作出檢查報告，并準備通報表揚和批評系列評估機構，但在最后階段卻對檢查結果不了了之。

2000年，資產評估協會被正式并入中國注冊會計師協會，鄉鎮企業局所屬的評估機構5000多名評估師也被并入中注協，但對于土地、房地產評估的合并，遭到了國土資源部、建設部的強烈反對。

反對意見認為：中介機構的整頓工作應由沒有利益關系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產評估這個行業，大部分是不動產評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業。他們建議參照國外通行做法，成立統一的評估行業協會，下設土地評估、房地產評估、機器設備評估、珠寶評估等多個委員會進行專業管理。

空白的準則

雖然1993年中國資產評估協會已經成立，并決定從政府直接管理向行業自律過渡。但時隔九年，資產評估業似乎還在這一緩慢的過渡當中。直到2001年政府才發出了明確的信號，行政審批要向行業自律和市場監管過渡。與此相適應，評估管理辦法也應由財政部等部門的行政法規轉變為評估準則。

從1996年開始，原資產評估協會曾在北京連續召開兩次國際研討會，提出要制定評估準則。1997年11月評估協會拿出第一批準則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準則，評協成立了多個課題組進行研究。2000年評協與注冊會計師協會合并，經過這一系列的機構動蕩，準則的制定工作受到影響，除1999年了有關資產評估的四個指南兩個規范，在準則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠、白云山等大股東均將商標等無形資產評出天價出售給上市公司，海王藥業收購巨能鈣、藍田大股東用資產配股，這些涉及無形資產評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質疑。財政部也將無形資產評估準則的制定迅速提前。中國注冊會計師協會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經大學財政系資產評估所所長劉玉平擔任主持人，各小組之間經過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準則業內有批評認為少有操作性。但專家指出，無形資產準則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產評估的基本準則還沒有制定。一般來講，本應先制定基本準則，而后制定各具體準則。

基本準則遲遲不出臺的原因據說是因為我國評估行業理論基礎特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業道德準則也至今尚未。準則對評估師執業有規范和保護的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責的依據。

滯后的部門規章

也有人認為，財政部、國資局頒發的系列文件，其實已經起到了準則的作用。而且業內已經形成了一套既定工作標準。然而，業內人士對于這些文件的專業可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機構自定的“工作標準”更是形成不了任何約束。

資產評估業內的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產管理局頒布的《資產評估操作規范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》。前者對評估過程中的操作方法進行了規范化要求、后者則規定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規章早就不能滿足評估業規范、發展的要求。

如《資產評估操作規范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產中的應收賬款本應根據其可回收性進行評估，這需要企業提供詳細的歷史數據和評估機構細致的調查，但實際中評估根本不按這一原則執行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應收賬款的壞賬準備是根據固定的比例（千分之五至百分之三）來提?。?001年新的會計制度實行時，才規定企業可以按照回收可能性提取壞賬準備）。于是，評估機構既不愿意花費更多的時間和精力進行回收性調查，國有資產評估確認部門也往往并不認可與財務數據差距太大的評估，因此，評估機構的通行做法就是根據應收帳款的帳齡倒推壞賬準備的折扣比例，直到評估結果與審計結論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設。

該試行辦法還對機器設備、房地產評估的成新率最低比例進行限制。比如，對使用重置成本法評估時規定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％?！蓖ㄓ迷O備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設備使用至今賬面凈值已經不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設備，當年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業的固定資產攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產產權交易中心，企業另行購買新設備，增加企業的購買負擔。這種情況在國有企業改制時經常出現。試行辦法還規定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％?！敦斀洝穼?002年新上市公司做了不完全統計，發現有部分新股公司正是利用成新率的這一規定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產評估結果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現率越低，評估結果就越高，但1996年頒布的《資產評估操作規范意見（試行）》中第十一條規定，“除有可靠憑據表明確實具有高收益水平或高風險以及確有特殊情況之外，折現率取值不超過15％”，這種強制性規定對提高資產價值當然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節。