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第1篇：房地產貨值管理范文

去正榮之前，獵頭有些憂慮地問董勤林：從國企到民企，節奏快、強度大，你會不會不適應？董勤林自信地回答：應該不會出現這種問題。

民企的節奏

上班第一天的運營會上，主管科技條線的副總裁談到信息化的重要性，希望加快速度，將整體信息化規劃盡快拿出來。按照董勤林的理解，他初來乍到需要熟悉一下環境，做做調研，跑跑項目，再到各家分子公司收集下資料……怎么也得兩到三個月的時間，但會上運營總監明確要求他在兩周內拿出規劃。

倆月變兩周，董勤林的壓力一下子大了起來。他將調研過程做了壓縮：跑了幾個福州周邊的項目，就近走訪兩家不同類型的子公司，與總部的十幾個部門進行了交流。緊鑼密鼓地一周，董勤林初步了解了正榮的整體狀況，更重要的是，在金融街9年打下的基礎一點都沒浪費，全用上了。

董勤林迅速拿出了規劃初稿，在接下來的一周，他與運營線、營銷線、資金線、財務線，后端法務和審計等主要業務線的高管進行面對面的交流。

兩周后，董勤林就正榮未來三年的信息化總體規劃向運營總監做了匯報。運營總監很驚訝：名義上限定兩周，但也知道這時間實在太短，如果董勤林拿不出來就再給一段時間，沒想到真的做了出來。在第三周的總裁辦公會上，董勤林的匯報被全體鼓掌通過。

在2014年實現營銷管理平臺（CRM）、項目運營管理平臺（POM）、預算及經營管控平臺全面運行后，2015年，董勤林在正榮集團啟動了企業動態運營數字化管控平臺的建設。歷經8個月的調研、開發，全面實現了集團各級管理層對銷售、開發的動態運營管理。

動態運營數字化管控平臺的上線，一方面實現了數據統計工作的自動化，簡化了一線人員大量的數據報送及管理人員的數據核對工作，另一方面，通過系統的對比分析，實現對項目開發全周期的動態貨值管理及合同執行的動態產值管理，對于統籌規劃調度項目開發、銷售推盤、產品優化及資金調配起到了很好的支持作用。

白銀時代

從2014年開始，房地產行業進入了有史以來調控最為嚴厲、周期最長的一年。同時，由于大多房地產企業一直在“快周轉”模式下的運營，導致大量的庫存難以短時間去化，房地產業的“白銀時代”來了。而能否在這個時代繼續擁有這個“白銀”，也要求房地產企業與時俱進、不斷圍繞客戶需求、提升客戶體驗、優化和提升產品品質、為業主提供全方位尊享式的體驗。

對于已經習慣于粗放式管理的房地產企業來說，這無疑是一個新課題。正榮集團的對策是啟動經營計劃管理及運營效能分析系統的建設，圍繞年度責任狀目標、結合效能對標，通過系統進行各項業務及流程的運行時效橫向對比，形成公司排名、項目排名及個人效能指標數值對比，有效地激發了各級管理及業務人員不斷挖掘自身潛能、促成經營目標的達成。通過動態風云榜的數據對比，也為管理層及時掌握各子公司及項目經營狀況提供的有力的數據支持。

完成了內部的管理精細化與指標化，董勤林選擇移動化作為外部市場銷售的利器。2015年4月，正榮集團上線了移動化銷售及全民營銷系統。通過移動化銷售積極跟進客戶、基于互聯網平臺發動全民經紀人拓展銷售渠道、拉動銷售，促進簽約，累計促進客戶增長近萬組、促成簽約約10億元。

在加大營銷、運營信息化的同時，2015年度啟動資金管理平臺的建設，一方面通過項目合同產值不斷細化項目資金支出需求、統一調控，另一方面通過建立融資數據庫臺帳、輔助資金成本測算及各公司資金使用動態調配，降低資金無效成本、提升資金使用效率。

經過一年的基礎應用建設的快速推進，作為公司主營業務的房地產開發和銷售已全面實現線上運行。項目開發計劃、合約規劃、采購、合同及簽證、合同結算、動態成本，客戶跟進、銷售下定、簽約、收款已全面線上運行，各類統計數據和臺帳已實現自動輸出。同時，通過一體化門戶建立起系統、流程、消息的統一運行平臺，以及移動化審批和數據推送，一線作業人員、子公司專業人員、集團職能管理人員及管理決策層已通過數字化平臺全面實現貫通。基礎業務對IT的依賴度由原來的不足30%一躍上升為95%，企業信息化運營推進取得明顯成效。

在各系統建設及應用推進的同時，正榮這家年輕的民企快速普及了先進管理理念和方法，提升了一線作業人員的業務水平及各職能線的管理水平，也提升了管理決策的科學水平。通過對業務及管理流程的梳理，系統固化了流程百余條，流程運行實例近萬條，有效地規范了業務流程、提高了效率；通過對項目資金及合同產值的動態管理、及土地獲取、開發、預售證及推盤等不同階段的貨值進行動態管理，有效地支持了銷售定價；通過企業全面數字化、對各類風險指標自動預警，有效地提高了集團管控水平。

第2篇：房地產貨值管理范文

低收入群體實際收入持續下降，將使其對持續高漲物價的承受能力和容忍度明顯減弱

自3月份起個稅起征點提高，帶來居民收入較快增長，但由于工資性收入增長緩慢、財產性收入持續下降等原因，在當前物價高位運行的情況下，一季度城鎮居民人均可支配收入名義增長僅為10%，是2005年以來的最低點；扣除價格因素，實際增長僅為3.8%，為2000年以來同期的最低。居民人均可支配收入在全國的排名低于上海和浙江，首次由第二下滑到第三。物價上漲幅度，使居民實際可支配收入大幅縮水。同時，不同群體收入增長出現分化，一季度20%的低收入群體人均可支配收入增長4.3%，比1-2月下降2.1個百分點；20%高收入群體人均可支配收入增長，比1-2月提高5個百分點，高低收入比達5.12∶1。考慮物價上漲因素，低收入群體收入名義增長持續低于物價漲幅，更低于低收入層物價指數漲幅，實際收入呈現加速下降趨勢。預計二季度物價漲幅繼續保持高位運行，將使實際收入已經下降的低收入群體更加雪上加霜。因此，一方面繼續加大生活必需品的保障性供給，靈活調度國家保障型儲備，穩定市場預期，平抑物價；另一方面，繼續增加低收入人群的保障性補貼，積極創造就業，規范用工工資，確保居民工資性收入的穩步增長顯得尤為迫切，也是提高低收入群體生活水平和承受物價上漲能力的長久之計。

企業經濟運行面臨環境更趨復雜

在外部需求減弱、國內政策環境趨緊以及勞動合同法實施等因素的影響下，企業運行面臨的外部環境更趨復雜。一方面，世界經濟體增速放緩并繼續呈現下行趨勢，使外部需求明顯減弱，一季度北京市工業出貨值增長同比回落30個百分點以上；另一方面，成本不斷加大，持續多年的廉價勞動力和資金成本正在逐步弱化。表現在，一是企業資金成本加大。國家實行一系列從緊貨幣政策，包括信貸規模控制、貸款利息高位，企業特別是中小企業、民營企業獲得銀行貸款難；而自去年10月以來的股市震蕩，不僅使企業投資收益大幅下降，也加大了企業上市融資的難度。二是能源原材料價格不斷上漲。國際大宗商品價格持續上漲加大生產企業能源原材料成本；國家加工工業和一般日用品的出廠價格達到近十幾年最高漲幅加速價格傳導，帶來生產經營成本的擴大。三是新勞動合同法的實施、最低工資和社會保障標準的提高以及生活成本提高共同助推勞動力成本繼續加大。另外，人民幣持續升值、出口退稅政策調整等也增加了出口企業的成本。持續的生產價格倒掛以及生產成本的持續增加，帶來持續的利潤擠壓，企業發展前景堪憂。不斷加大技術創新投入，提高勞動生產率，才有助于企業消化不斷上升成本，才是企業生存長久之道。當前應在注重基礎設施投資的同時，積極引導產業投資，加大技術改造投資力度，增強企業發展后勁，促進經濟持續發展。

房地產業重新洗牌，企業面臨嚴峻道德考驗

在國家連續出臺政策對房地產業拿地、囤地、貸款等方面帶來緊縮影響下，部分中小房地產企業繼續生存面臨危機，“拿地難，找錢難”讓中小房地產業感受到了切膚之痛。在國家宏觀調控下，融資瓶頸將會加速地產行業整合，房地產行業集中度會進一步提高。與此同時，房地產開發商和施工方都面臨著嚴峻的道德風險考驗，一方面，鋼材、柴油等原材料以及勞動力成本不斷上升，另一方面，房地產資金狀況持續緊張，房地產銷售市場不景氣。是否會出現偷工減料、用殘次品充數等影響建設質量的現象，值得關注。特別是改善民生的保障性住房的建設質量，應引起高度關注，建設管理部門應加強監管，加大檢查評估，確保建設質量。

全國能源形勢緊張，加大能源保障難度

第3篇：房地產貨值管理范文

按照目前的股權結構，生命人壽實際持股已達14.8%，超過原第一大股東福田投資及一致行動人的8.023%，生命人壽未來成功控股似乎是大概率事件。擁有金地5%股權的第三大股東安邦財險還未表明自己的意向，它選擇與誰結盟或將左右這場話語權之爭。

誰當大股東

金地股權一直較為分散，截至2013年第三季度，其第一大股東為深圳市福田投資發展公司，持有金地7.85%的股份。官網顯示這是深圳市福田區政府唯一全資國有企業，主要從事股權管理、創投基金管理、科技產業園區的開發和商業物業的經營管理業務。

如今，深圳福田的地位幾乎要被顛覆。公開資料顯示，從2013年至今，起源自深圳的生命人壽頻繁在二級市場舉牌金地股份，累計舉牌三次。

讓市場意外的是，在2013年11月18日，生命人壽突然將4.81%的股權表決權讓渡給福田投資，使得福田投資及一致行動人占金地集團表決權的比例為12.83%，保住了名義第一大股東的地位。

“這顯然是生命人壽在向外界表明其無意控股金地。”深圳一名不愿具名的房地產金融機構負責人對本刊記者說，生命人壽如此退讓，顯然深諳與國企打交道。

如今，生命人壽保險通過二級市場交易累計持有公司股份表決權已達10%，實際控股14.81%。但由于讓渡4.81%股份表決權給福田投資，福田投資仍以12.83%的表決權保住了名義上的金地單一大股東之位。

這份授權有效期截至今年5、6月份。這也就意味著，如福田投資不采取其他措施，比如和安邦財險聯合等，生命人壽將在5月左右以14.81%的股權和表決權，名正言順登上第一大股東之位。

生命人壽是否會再增持，福田投資及一致行動人會否奮起反擊，成為業界關注焦點。就股東之爭，記者只能多次聯系金地集團總裁黃俊燦未果。但在3月3日，金地集團總部一名品牌負責人告訴記者：“生命人壽增持屬于正常的財務投資，公司的經營策略不會有變動，也沒有出現人事調整。”

生命人壽的算盤

總部位于深圳的生命人壽投資項目眾多，除了經營傳統的保險業務，在農業、能源、制造業和房地產等領域多有涉獵，其中尤其鐘情房地產投資。盡管總資產剛過千億，但“投資性房地產”比例極高，達到總資產比例的9.16%，而宣稱看好養老地產的泰康人壽，這一占比僅為0.42%，新華人壽也僅為0.33%。

在業內人士看來，險資選擇這個節點增持房企股份并不奇怪。“盡管2013年整個房地產的行業基本面很好，但地產股的估值卻是一個低點，目前龍頭地產股正處于低谷狀態。”

國泰君安研究員李品科指出，隨著政策消化及房企毛利率的提高，2014年會有一波修復性的行情。中長期看，險資主要是分享利潤、實現收益。

生命人壽副總裁于文博近期對外表示，增持金地集團并非如外界猜測的與福田投資爭奪話語權，而是純粹的財務投資。此前生命人壽內部人士還稱，與福田投資正在謀求業務合作，現在還處于初步洽談階段。

市場層面更關注的是，生命人壽是否會進入董事會。上述金地集團品牌負責人表示：“目前董事會未收到生命人壽要求進入董事會的通知”。生命人壽近期也表示，未有打算進駐董事會。

實際上，即便生命人壽要進入金地董事會，也非易事。正是由于金地集團股權分散，因此金地有著相較其他房企更為苛刻的董事會成員變動規則。山西證券報告表示，金地的經營暫不會受股權變化影響，其理由即是金地的公司章程中多條規定使公司董事會相對穩定。

如以對董事候選人提名方式為例，金地公司章程第八十二條規定：“單獨或者合計持有公司10%以上股份且持有時間在一年以上的股東、上屆董事會五名以上董事可聯名提名下一屆董事會非獨立董事候選人。”

相比10%的股權要求，萬科對提名權的要求僅為3%。金地董事長凌克曾就此對外回應稱，作為一個股東結構較分散的上市企業，有必要從制度上防止惡意收購。

安邦：盟友或對手？

這場控股權之爭還有另一個重要角色，即作為金地集團第三大股東的安邦財險的動向也將左右戰局。

截至去年12月3日，安邦財險持有金地集團約2.24億股，占總股本5%。如安邦財險選擇和生命人壽聯合，兩者的表決權合計達19.8%，則福田投資的控股地位難保；如安邦財險選擇支持福田投資，則福田投資及一致行動人的表決權至少可上升至13.023%，還有機會對抗生命人壽。

安邦財險目前未公開表態，只是在金地集團的股權變動公告中表示，不排除未來繼續增持的可能。

“安邦財險與福田投資聯手的可能性不大，即使雙方聯手，其持股比例也無法超過生命人壽。而且與國企改革的大勢不符合，安邦應該是一個中立的態度。”上述深圳房地產金融機構負責人表示。

目前國企改革再次啟動，2013年12月26日，國資委主任張毅明確表示，鼓勵民間投資主體積極參與國有企業改制。如近期珠海國資企業格力電器的公告顯示，格力集團將剝離格力地產，深圳國資委也將公開轉讓格力集團不超過49%的股權，并引進戰略投資者。

深圳國資委召開2014年全市國資國企工作會議提出，在發展混合所有制經濟上有新突破，研究推進除功能類和平臺類以外的企業產權主體多元化。公開資料顯示，福田投資近年并未增持或減持金地集團，而根據目前形勢，深圳國資系統或許不會死守金地的控股權。

金地或將彎道超車

幾個月之后，生命人壽或將掌握金地14.81%的股權和表決權，那時深圳的國資改革應該有初步的定論，因此，金地的控股權會不會發生變化，只能拭目以待。

億翰智庫分析稱，金地在股權結構上較為松散，不利于對公司股東和管理層利益一致進行約束。如果收購能夠促使管理層與股東利益保持一致，那么公司將出現管理改善，并最終會導致業績改善，將有利于公司股價。

無論話語權落于何人之手，對于目前的金地而言，最主要問題是進行戰略轉型。作為曾經的萬科、保利、招商、金地四大老牌房企之一，由于2007年在土地市場上的失利，導致不得不走高端路線，再加上金地在2010年遭遇的高層人事動蕩帶來的華東市場失守，金地已經遠遠落后于萬科及保利。

第4篇：房地產貨值管理范文

在這家開發商看來，入駐的城市不在多，扎根才是硬本事；業績的增長永遠不是第一位的追求，項目的品質才是一個企業最真的面貌。這家房企就是龍湖地產，入行18年，仍在穩步前行。

北京雙“天街”熱銷50億

8月17日，龍湖地產半年報出爐，憑借剛需產品的熱銷及區域縱深布局所帶來的穩定銷售，龍湖全國業績呈現出強勁增長態勢。

據其半年報顯示，截至2012年6月30日，龍湖地產合同銷售額達174.6億元，完成全年目標45%，凈資產收益率達到16.3%。與此同時，上半年頻頻拿地的龍湖，手持現金卻達到174.7億元，創歷史新高，公司凈負債率則僅為49%。

作為全國布局的軸心，在北京市場龍湖表現尤為引人注目。旗下兩大綜合體項目龍湖?長楹天街與龍湖?時代天街自開售以來熱銷過50億元，頻頻創“日光”、“夜光”紀錄，并持續領跑京城商業、剛需市場。

針對“雙天街”的熱銷，有業內人士表示，這意味著北京龍湖已從“賣項目”完成了到“賣商圈”的成功轉型。而在龍湖方面看來，這不僅再一次見證了龍湖的品牌實力，同時也實踐了其多年前提出的“綜合城市生活運營商”的承諾。龍湖集團執行董事兼首席市場官秦力洪介紹，對于長楹天街和時代天街這樣的產商居一體化綜合體而言，需要非常強的三個積累：品牌、資金和客戶，缺一不可。而在品牌和客戶層面，龍湖也早已在業內樹立了良好的口碑。

據了解，作為國內的一線房地產開發品牌，龍湖的開發模式也正在往城市綜合體運營商模式靠攏。“龍湖今后期望在純住宅和綜合體項目上做到均衡投資。”秦力洪表示，堅持以售養租、租售并舉是龍湖的長期戰略。

“三步走”戰略

龍湖當前的發展定位并非一蹴而就，而是來自于其多年的經驗積累。作為渝派房企的領軍企業，其年銷售額已從最初的十幾億元增至2011年的383億元，不僅在重慶地區一馬當先，在今年實現銷售的12個城市中，就有8個名列當地市場前10位。同時，進駐北京5年來，龍湖銷售額也已連續4年躋身北京地區前5。

對于當前在北京市場取得的成績，龍湖方面將其歸納為三步走戰略的必然結果。

2007年進入北京之時，龍湖主攻低密度的、高定位的生活社區，隨后龍湖?滟瀾山和龍湖?香醍漫步兩大別墅項目相繼面世，并迅速占領市場，刷新了別墅的銷售速度。“所以當時市場上有一個別人給我們的定位，說龍湖是‘別墅專家’，專門做別墅的。”在秦力洪眼里，正是這第一步，使龍湖成功撕開了北京市場，樹立了龍湖在北京業內的高品質形象。

在2009年前后，龍湖?唐寧ONE和龍湖?頤和原著兩個精品高端住宅項目的熱銷，也讓龍湖品牌受到廣泛關注。“這兩個項目我們有意選擇了比較好的地段，土地的成本就相對高一些，但這兩個項目也奠定了龍湖在整個城市的品牌影響力。”就是這第二步讓龍湖在北京和全國穩坐高端豪宅的第一把交椅。

目前正在進行第三步走的龍湖，合計在北京已開發樓盤12個，主要分為三大產品系列：別墅、高端公寓和城市綜合體，而這第三步的核心將是“賣商圈”。據悉，當下龍湖拿地的主思路是著眼于城市發展交通脈絡之上，其項目的核心特點是位于城市發展主軸的延長線、軌道交通的站點和站點相結合的位置。龍湖立足城市運營商的決心顯現。

對話

5年后租賃利潤達一成

房地產世界：北京市場對龍湖的意義是什么？

秦力洪（龍湖集團執行董事兼首席市場官）：北京市場是整個集團的一個重要戰略支柱。龍湖有兩臺核心發動機，一個是北京，一個是重慶。前兩年市場好的時候，北京一個公司可能占到全國銷量的40%，當前受調控影響，稍微有小幅波動。

除了規模上，北京龍湖對集團的作用還在于它的品牌效益。北京龍湖連續幾年坐穩前五，多個城市經典作品，就支撐了龍湖成為全國化品牌的落地。所以北上廣深這，必得其一。而這四個城市里面，從市場的影響力和傳播的效應來說，北京肯定是首當其沖的。

北京是一個人才的聚集地。這幾年北京公司不斷給集團貢獻了品牌、規模、利潤及忠誠的客戶，同時給集團貢獻了很多管理層人才。現在龍湖各地城市的總經理、副總、運營副總、營銷副總，這些業務的骨干，應該有相當部分都是來自于北京這個區域，就是說它還擔負了在人才上輸血的基地作用。

房地產世界：下半年在北京有怎樣的拿地計劃呢？

秦力洪：北京土地市場是脈沖型的，通常集中在一兩個月會出讓大量的地塊，而接下來恨不得十幾個月沒有一宗成交。眾所周知最有效的投資是反周期，就是在市場的下行階段買地，上行階段賣房，這個道理人人都懂，但是在北京很難做得到。所以北京土地市場的周期性及土地供應計劃的不確定性，決定了在北京投資是要“看緣分”的。從主觀上來講我覺得龍湖意愿還是非常強：有錢，有人，有客戶，有意愿。目前北京龍湖的銷售貨值可以保持近一兩年的開發規模，另有位于中央別墅區的龍湖?原著項目尚未推出銷售。

房地產世界：兩大天街后續的資金和運營壓力，集團是如何把握的？

秦力洪：市場持續調控，我們銷售快點慢點，價格高點低點，在財務上該擔待的，我們已經完全做好了思想準備。從我們主觀意愿上，這個銷售戰龍湖是打得起也愿意打也有能力打。但最大的變數和最關注的是城市發展的邏輯，比如常營所占的利好是東向的定福莊傳媒走廊，如果這個產業不落地，就會影響人口聚集的速度。或者就像當年的通州一樣，即便人口聚集的速度很快，但聚集方式和層級還不一樣，就會有些問題。產業的規劃會帶動人口的導入，人口的導入歸根結底才會決定商業的生與死，這恰恰是我們更關心的。所以在這一點上，我們的角色絕不僅僅是一個開發商，可能為這一點我們還會跟朝陽區政府和相關的產業部門，盡我們的力量做一些產業方面的拉動。

第5篇：房地產貨值管理范文

7月19日，金地宣布，其旗下海外公司—金地國際控股有限公司擬發行12億元三年期無抵押優先級債券，由金地集團旗下在香港的全資子公司輝煌商務有限公司提供擔保。

金地原發債計劃為募集10億元。市場反應熱烈，金地受到來自111家高端投資者的追捧，合共47億元的超額認購。最終金地集團管理層決定此次僅發行12億元。

此次發行債券由匯豐銀行作為獨家評級顧問、獨家賬簿管理人和獨家牽頭經辦人。債券為期3年，發行票息9.15%，創下所有在港發行離岸人民幣債券息率新高。

但金地集團表示，這是一筆低成本的海外發債，尤其是在不需要母公司擔保的條件下完成超募。相比國內信托融資利率普遍達到15%左右，不足10個點的票息融資成本已屬較低成本。

對于手頭現金流充足的金地而言，12億元的發債規模已經超越其本身意義，這是金地首次試水海外融資渠道并獲得成功，為其國際化戰略邁出實質性的一步，也一掃此前香港購殼的失意。

同時，金地此次發債也是國內上市房企在海外發債的首個成功案例。在房地產調控持續，房企融資渠道受限的大形勢下，萬科、招商等房企紛紛選擇在香港購殼來拓寬融資平臺。而金地海外發債的成功，為國內房企拉開的是除股權融資以外的另外一道門。

有市場傳聞，金地此次發債所募集的資金，或將用于輝煌商務有限公司的土地收購及運營資本需要。

但金地方面并未向時代周報記者承認以上這一說法：“目前這筆資金具體用途尚不清楚，待確定后將會以公告形式公布。”

謹慎零拿地量入為出

金地此次發債受到海外投資者青睞，源于其穩健的財務狀況和謹慎的投資策略。

7月16、17日，國際兩大評級機構穆迪和標準普爾，分別給予金地首次Ba1評級，以及“BB+”的長期企業信用評級，展望穩定。

穆迪稱，這歸因于公司嚴謹的土地投資策略，金地激進土地投資的可能性很小。金地的流動性足以滿足未來12個月的資金需求，截至2012年3月31日擁有170億元人民幣現金，遠高于其130億元的短期貸款，足以支持項目開發。

嚴厲房地產調控之下，金地總裁凌克提出了“過冬”的策略，關鍵詞是“積極去化、謹慎拿地”。根據公開資料顯示，2011年度，金地僅獲取3個土地項目，總計85.1萬平方米的土地儲備，完成22.88億元的投資額。

2012年金地持續收緊投資。相比2011年180億元的土地投資支出計劃，金地繼續下調今年土地投資預算為106億元。資料顯示，今年上半年金地沒有一幅土地項目進賬。

“金地偏重在二、三線城市看項目，目前也正有一些項目在洽談，只是還沒有最后確切的消息。”接近金地的一位消息人士分析認為，今年上半年土地市場在持續升溫，一線城市土地的競拍開始激烈，加上土地供應有限，應是對拿地要求較高的金地沒出手的外因。

就土地儲備而言，金地拿地的迫切性并不強烈。目前，其土儲達到1537萬平方米，今年計劃開工254萬平方米，完全滿足未來5年開發需求。

有獨立地產評論人士卻認為，金地在2007年高峰時期激進拿地，后遭遇2008年金融危機；隨后，金地在2010年下半年開始集中拿地，但2011年初政府出臺政策加碼宏觀調控，樓市再次陷入僵持。

“上兩輪的高拿低空，踩錯投資節點的教訓，讓金地在這一輪中學乖，對拿地是前所未有的謹慎。”這位評論人士說道，雖然目前市場上已經有聲音認為，房企拿地的窗口已經開啟，但金地還是與大部分房企一樣選擇觀望。

針對拿地的情況，凌克日前向媒體表示：“金地會持續謹慎的拿地態度，量入為出，提高對新項目投資的標準，要求有更高的安全邊際或者投資收益。”

下半年集中火力推盤

雖然收緊對土地的投資，但金地卻在銀行理財產品上屢有斬獲。

金地7月9日的公告顯示，截至6月底，金地已在包括中國銀行、建設銀行、農業銀行等14家金融機構購買了人民幣理財產品。6月份，金地理財產品的實際發生額為78.9億元人民幣，未到期理財產品余額為16.6億元人民幣，收回理財產品62.3億元并獲得預期收益。

據了解，金地所投向的理財產品募集資金納入銀行資金池進行統一運作管理，投資于在國內銀行間債券市場上流通的國債、央行票據、國開債、進出口行債券和農發債等公開評級在投資級以上的金融產品以及債券回購等金融產品。金地所購買的所有人民幣理財產品的預期年化收益率在3.0%-6.5%。

根據金地的銷售快報，今年1-6月份累計實現簽約面積113.5萬平方米，較去年同期增加40.1%，累計簽約金額134.6億元，較去年同期增加19.6%。

至此，金地上半年銷售額已經完成300億元銷售目標的44%，上半年業績基本符合市場預期，其增幅還高于行業平均水平。但亦有分析師認為，由于金地對產品結構調整以提升剛需類產品占比，其上半年銷售均價11859億元，同比下降15%，或對凈利潤增長產生影響。

此外，由于2012年定位主打剛需類產品，金地年初至今的高端存貨去化率也并不理想，達30%-40%。

對此，凌克表示，金地正在密切關注影響高端產品去化的政策調整和變化趨勢。在研究高端客戶消費心理的同時，保障高端產品始終如一的產品品質，爭取提升高端產品的去化。

雖然面對市場回暖，銷售加快，金地管理層對于市場判斷仍是“謹慎樂觀”，提升去化速度仍是金地目前的重點工作。

7月11日，在金地集團內部召開的年中工作會議上，凌克提醒內部員工，雖然在當前經濟的增長速度情況下，宏觀層面出現的貨幣、財政政策利好，間接利好了地產行業，短期內剛需市場仍可期待，但“要抓住短暫回暖機遇，抓緊去化，加強進取，加快發展”。

第6篇：房地產貨值管理范文

一、當前宏觀經濟運行基本特征

（一）宏觀經濟保持平穩增長，呈現出弱復蘇態勢。今年以來，我國宏觀經濟保持了平穩增長，總體上呈現出弱復蘇態勢。一是經濟增長平穩。一季度GDP增長7.7%，較上年四季度放緩0.2個百分點，但仍略高于預期調控目標。4、5月份，工業生產增長9.3%和9.2%，較3月份穩中趨升。5月份PMI指數50.6%，較上月回升0.2個百分點，連續8個月保持在榮枯線之上。物價總體溫和上漲，1-5月份CPI上漲2.4%；就業狀況總體穩定，沒有出現失業率明顯提高的問題。二是增長靠短周期因素。當前經濟增長主要依靠穩增長政策、換屆效應支持下的基建投資，以及庫存調整等短周期因素拉動，而技術進步和設備更新等中長周期性因素受制于產能過剩。三是增長方向不明確。總體上經濟在溫和小幅復蘇，但經濟下行壓力仍然較大，存在減速的風險。也就是說，當前既不能肯定地判斷經濟強勁回升，也不能明確經濟必然呈現減速的態勢。

（二）投資名義增速較快，實際增速更快。1-5月份，固定資產投資名義增長20.4%，增幅略高于上年同期0.3個百分點，保持較快增長態勢。其中，基本建設投資大幅增長24.1%，增幅同比加快19.5個百分點；在商品房價格明顯反彈、銷售面積大幅增長35.6%的帶動下，房地產投資增長20.6%，增幅同比加快2.1個百分點；但是，制造業投資呈減速態勢，僅增長17.8%，增幅同比放緩6.7個百分點。剔除價格因素后，固定資產投資實際增長20.2%，增幅同比加快2.8個百分點。

（三）消費名義增速有所放緩，實際增速基本穩定。1-5月份，社會消費品零售總額同比增長12.6%，增幅同比放緩1.9個百分點。中央提倡勤儉節約、嚴格公務消費有效抑制了公款吃喝，1-5月份餐飲收入增長8.5%，增幅同比放緩4.7個百分點，下拉社會消費品零售總額增速0.5個百分點。同時，制造業增長動力不足，柴油等石油制品消費不旺，1-5月份限額以上石油及制品消費增長7.9%，增幅同比放緩10.9個百分點，下拉社會消費品零售總額增速0.9個百分點。此外，價格因素影響到消費名義增速，1-5月份商品零售價格僅上漲1.2%，同比放緩2個百分點。剔除價格因素后，1-5月份消費實際增長11.3%，增幅同比加快0.4個百分點。

（四）出口存在套利虛增，增速波動較大。1-5月份，外部市場需求有所回暖，我國外貿出口同比增長13.5%，增幅同比提高4.8個百分點。在與主要貿易伙伴雙邊貿易中，我對歐盟、日本貿易下降，對美國、東盟貿易增長。1-5月份，中歐、中日雙邊貿易總值分別下降2.8%和8.9%，而中美、中國東盟雙邊貿易總值分別增長6.9%和14.8%。當然，今年以來通過貿易渠道套利推高了出口增速，特別是對港貿易大幅虛增。如果剔除對香港出口，1-5月份我國出口僅增長6.5%。在有關部門加強監管打擊貿易套利之后，內地對港出口增速由前4個月的69.2%大幅放緩至5月份的7.7%。貿易套利行為也導致出口增速的較大波動。

（五）物價溫和上漲，房價大幅飆升。在國內貨幣流動性相對寬松、成本推動型通脹壓力增大、以及季節性等因素作用下，居民消費價格保持溫和上漲態勢，1-5月份CPI同比上漲2.4%，漲幅同比放緩1.1個百分點。受國內經濟復蘇乏力、特別是制造業嚴重產能過剩，以及國際大宗商品價格回落等因素影響，工業生產者價格降幅有所擴大，1-5月份PPI下降2.1%。社會普遍關心的房地產價格漲幅較大，按全國商品房銷售額和銷售面積計算，1-5月份全國商品房平均價格同比上漲12.7%，漲幅同比加快8.9個百分點。

二、當前經濟運行中存在的主要問題

（一）實體經濟比較困難，經濟回升動力不足。今年以來，我國經濟增長動力依然不足，特別是實體經濟增長乏力、民間投資增速呈放緩態勢。1-5月份，民間固定資產投資增長23.8%，增幅同比放緩2.9個百分點。制造業投資延續放緩趨勢，工業品價格下跌抑制了企業投資的意愿。消費者信心下降，高房價擠出了部分居民其他消費開支。另外，我國工業品出貨值增速下滑，外需依然較弱，人民幣匯率升值速度較快，削弱了出口競爭力。5月份小型企業PMI指數跌至47.3%，顯示小企業經營狀況繼續惡化。5月份全社會用電量增速較4月份回落1.8個百分點，這也表明經濟回升動力不足。

（二）產能過剩嚴峻，缺乏新的增長點。目前，我國許多制造業產能利用率不足75%，處于嚴重過剩狀態。然而這些行業的投資仍在增長，而且大部分為現有水平的重復投資，新的中低端產能繼續積累，導致過剩程度進一步加劇。產能過剩仍是困擾當前經濟增長的最重要問題之一。同時，目前我國市場競爭不充分和政府管制的行業還比較多，這些領域還存在著顯性的和隱性的進入壁壘，企業轉型升級進展緩慢，缺乏新的投資領域和增長點。

（三）熱錢大規模進出，加大潛在金融風險。目前，我國地方融資平臺償債壓力較大，企業效益下滑導致還款能力下降，影子銀行持續盲目擴張，隱藏著較大潛在金融風險。同時，近幾個月來為了博取本外幣利差、人民幣升值以及其他投機受益，通過貿易渠道和其他渠道的套利資金大幅流入，1-5月份，外匯占款投放增量達到1.58萬億元，是上年全年的3.2倍。套利資金流入過多，導致進出口統計失真，干擾了對經濟形勢的判斷，損害了宏觀調控的科學性；助長了理財產品、信托產品等影子銀行業務擴張，加大了對房地產市場的投機壓力，增加積累泡沫的風險。另外，美聯儲開始醞釀退出QE政策，也存在國際跨境資本由流入轉為流出的較大可能性。一旦熱錢突然大規模流出，不僅引起流動性緊張，更可能引發我國地方政府平臺債、房地產和影子銀行等三大風險的連鎖反應，導致金融風險集中釋放。

（四）房價持續上漲，對實體經濟的擠壓加大。今年以來房地產市場量價齊升。5月份，70個大中城市新建商品住宅數據顯示，房價環比上漲的城市數仍然高達65個，只有3個城市環比下降，2個持平。再從同比漲幅來看，70個大中城市中，價格下降的城市只有1個，上漲的城市有69個，5月份同比漲幅最高的城市達15.5%。房價上漲對實體經濟產生了擠壓，居民熱衷于理財和房產投資，企業資金存在“避實就虛”的傾向，企業存款大幅增長，而工業生產及制造業投資放緩，企業有錢也不用于生產投資，寧愿持有銀行存款或進行金融投資，相當部分資金最終進入房地產。

三、2013年上半年及全年主要經濟指標預測

（一）我國經濟將延續溫和復蘇態勢。較寬松的宏觀政策、換屆效應、庫存回補因素以及下半年國際經濟環境有望改善等因素，將支持我國經濟穩步小幅回升。國家信息中心開發的經濟景氣指數系統顯示，至2013年5月我國先行指數已連續17個月回升。我國先行指數領先一致指數約半年時間，先行指數持續平穩上升表明，我國經濟有望保持回升的態勢。經測算，預計2013年上半年及全年我國GDP將分別增長7.6%和7.7%左右，基本接近現階段潛在增長水平；規模以上工業生產將分別增長9.4%和9.5%左右。

（二）投資將保持較快增長。展望未來，“十二五”規劃中期評估、寬松政策等因素支持基建投資保持較快增長，調控政策短期內難改房地產投資增長勢頭，經濟溫和回暖有助于遏制制造業投資減速局面。從行業來看，傳統的采礦、制造、建筑業等領域投資增速回落，與城市化發展相關的行業，與社會物流相關的交通運輸、倉儲和郵政業，以及水利、環境和公共設施管理業等行業成為投資熱點。初步預計，2013年上半年及全年全國固定資產投資將分別增長20.4%和20%左右，房地產投資將分別增長20.5%和19%左右。

（三）消費市場將基本平穩。當前，我國城鄉居民就業形勢基本穩定，收入分配制度改革全面推進，部分地區再次上調最低工資標準等因素有助于推動消費穩定增長。今年以來商品房銷售大幅增長將會帶動家裝建材、家具、家電等領域消費需求。網絡消費、社區消費等新型消費模式進一步顯示出較大潛力。但是，居民對未來消費信心不足、高房價對消費的擠出效應等因素抑制消費增長，特別是居民實際可支配收入增長有所放緩，將直接影響到居民的實際消費能力。初步預計，2013年上半年及全年我國消費將平穩增長，社會消費品零售總額將分別增長12.7%和13%左右。

（四）外貿出口增速高位回落。展望未來，我國主要貿易伙伴經濟出現回暖跡象，美國經濟復蘇勢頭在增強；歐債危機有所緩解，歐洲央行宣布降息以刺激經濟，歐元區經濟再次出現改善跡象，制造業PMI、消費者信心指數、經濟景氣指數等先行指標均有所回升；日本經濟在強力政策刺激下步入復蘇軌道。但是，美國自動減支將抑制經濟增長，歐洲仍處于輕度衰退之中，日本超級量化寬松政策解決不了結構問題，特別是新興經濟體增長普遍較為乏力。此外，國際貿易保護進一步加劇，人民幣實際有效匯率上升壓力較大，監管部門將會加大抑制貿易渠道套利虛增的力度。因此，我國出口快速增長勢頭難以持續，同時國內需求較弱使得進口增速難以加快。初步預計，2013年上半年及全年出口將分別增長12.2%和10%左右，進口將分別增長7.7%和8.1%左右，外貿順差繼續增加。

（五）物價保持溫和上漲態勢。展望未來，我國經濟回升力度不大，需求溫和復蘇，有利于物價水平保持穩定；同時，國際大宗產品價格窄幅震蕩，輸入性通脹壓力并不明顯。但是，我國貨幣存量偏大，貨幣流動性增長較快，1-5月廣義貨幣（M2）增長15.8%，明顯快于經濟增速，存在物價上漲的貨幣基礎；勞動力成本中期上升以及資源價格改革等成本推動型通脹壓力較大；短期資金凈流入加快加大外匯占款投放流動性壓力；此外，下半年受禽流感等影響的肉禽產品需求將呈恢復性增長，肉禽價格存在反彈的較大可能。初步預計，2013年上半年及全年我國居民消費價格保持溫和上漲勢頭，CPI將分別上漲2.4%和2.5%左右；工業生產者價格將難以擺脫負增長局面，2013年上半年及全年PPI將分別下降2.1%和1.5%左右。

四、政策建議

第7篇：房地產貨值管理范文

傳聞：銀億股份濟州島項目預計今年開工。

記者求證：記者致電公司證券部，工作人員表示屬實。

銀億股份（000981）近期在投資者互動平臺上表示，公司的濟州島項目正在項目前期規劃設計中，預計今年開工。

據了解，2014年下半年，公司的全資子公司銀億地產（香港）通過股權合作方式獲得濟州島一項目地塊，其位于韓國濟州市愛月邑牛路里與流水巖里區域，總占地面積為333畝，規劃用途為度假型住宅開發項目，其中配套商業的建筑面積為9000平方米。

資料顯示，近年來，濟州島成為中國商人，特別是房地產商投資的新寵。濟州特別自治道提交的資料顯示，中國人持有的濟州土地面積從2009年的2萬平方米擴大到今年6月底的592.2萬平方米，擴大295倍以上。同期公示的地價從4億韓元暴漲至5807億韓元，暴漲約1450倍。

此次濟州島項目作為公司海外擴張的初次嘗試，不僅使公司進入海外房地產市場，同時也能分享海外市場帶來的收益。海外擴張的順利進行，能為公司未來帶來新的利潤增長點，將提升公司經營效益和國際競爭力。

此外，銀億股份的國內業務也進展順利。公司目前已經在全國建立了一定知名度與行業地位，開發區域涉及上海、南京、南昌、舟山等長三角城市群及沈陽、大慶等環渤海灣城市群等十多個一、二線城市。

數據顯示，2013年，公司實現簽約金額67億元，同比增長18%，簽約面積51萬平米，同比增長19%，簽約均價13088元/平米，基本與2012年持平。分區域看，寧波地區貢獻30億元和18萬平米，按簽約金額和簽約面積計算，公司在寧波的市場份額分別約為5%和4%，自2011年以來繼續穩步提升。公司2014年滾存和新推的可售貨值預計將達到200億，貨值充裕。

中利科技：介入家庭民用光伏市場

傳聞：中利科技正在介入家庭民用光伏市場。

記者求證：記者致電公司證券部，工作人員表示正在積極介入。

中利科技（002309）近期在投資者互動平臺上表示，對于分布式包括家庭民用光伏市場，公司已在介入，并積極看好。

近年來，公司的光伏電站業務井噴式增長。數據顯示，截止2014年公司已累計完成光伏電站建設1.5GW左右。憑借其強勁的路條獲取能力和暢通的電站交割渠道，公司已成為國內光伏電站建設領域內少有的實現大規模光伏電站建設并完成交割的企業之一。

2015年公司計劃銷售光伏組件500MW，力爭開發建設光伏電站項目1.2GW，并網及銷售1GW，其中分布式300MW左右。國內將積極介入分布式電站，海外將主要開發東南亞電站。目前中利騰暉已累計為2015年光伏發電項目獲得批準文件468.8MW，其中正在開工建設180MW。由于中利騰暉采用全自動化生產線節省了大量的人工成本，公司電站建設成本僅6.7元/W，低于當前的平均水平。保守估計僅電站交割一項將貢獻2015年收入74億元，是2014年的2倍。

此外，公司還通過參股中巨新能源以及共同設立光伏電站投資平臺的方式鎖定優質項目資源，分享持有電站的穩定收益，降低融資成本，預計未來將持有運營1GW的電站，形成穩定現金流。

本次積極介入家庭民用光伏市場，有望為公司提供光伏業務中的又一新的利潤增長點。隨著光伏技術的日益進步，國家政策的不斷完善以及成本的逐漸穩定，民用光伏發電持續升溫。

據了解，現在民用光伏發電不僅可以供房主用戶自己使用，還可以并入國家電網，供其它用戶使用，不僅能夠有效提高同等規模光伏電站的發電量，同時還有效解決了電力在升壓及長途運輸中的損耗問題。

博深工具：高鐵剎車片研制取得重大進展

傳聞：博深工具高鐵剎車片研制取得重大進展。

記者求證：記者致電公司證券部，無人接聽電話。

博深工具（002282）近期在投資者互動平臺上表示，公司高鐵剎車片研制有重大進展，近期有望通過臺架測試。

根據公司此前的研制計劃，300公里等級高鐵剎車片將于2015年2月完成臺架測試，5月通過專家技術評審，7月上車試驗，9月通過CRCC認證，預計2016年上半年進入采購名錄并實現供貨。

據了解，公司在2003年與石家莊鐵道學院、鐵科院合作承接了中華之星的剎車片項目。后來因引進海外車型，中華之星項目終止，但公司沒有放棄高鐵剎車片項目。

在高鐵零部件中，剎車片毛利極高，且該產品市場前景十分誘人。數據顯示，2014年高鐵剎車片存量替換市場容量約61億元，預計2016年存量替換市場容量約72億元，2020年達到100億。從2012年到2015年國內高鐵剎車片的總市場規模分別達到39.96億元與59.06億元，未來5年年均復合增速為24.1%。目前，國內剎車片主要依賴進口，公司作為剎車片研制工作的排頭兵，未有望成為最大的受益者。

同時，鐵總在推進包括剎車片在內的零部件技術標準化中明確要300公里等級剎車片統一為德國克諾爾標準，公司從研發開始就采用了克諾爾標準，而部分競爭對手則依賴日本川崎的技術，這對博深來說是很大的優勢。

除此之外，金剛石工具是公司的主要產品，約占營業收入的77%左右。近年受國內經濟增速下滑影響，公司12年以來國內收入出現下滑，出口業務隨著歐美經濟的復蘇，呈現穩中有升的態勢，整體營收基本保持平穩。2014年由于管理費用、財務費用明顯下降，利潤有望顯著回升。公司預計全年歸母凈利潤區間為2581.6萬元-3388.4萬元，增速為60%-110%。

科倫藥業：川寧二期工程七月份投入使用

傳聞：科倫藥業川寧二期工程有望七月份投入使用

記者求證：記者多次撥打公司證券部電話，始終無人接聽。

科倫藥業（002422）近期有消息指出，公司川寧二期工程和環保項目正如火如荼的推進。預計在今年七月份投入使用。

據了解，公司川寧二期工程將用于7-ACA、7-ADCA、GLCE等抗生素頭孢類中間體的生產。由于環保壓力和生產成本上升等因素，聯邦等廠商頭孢類中間體也將面臨減產或停產，由此相關產品價格將進入上升通道，如7-ACA報價從6月份500元/公斤上漲到目前的600元/公斤。可見，二期產品的價格與一期產品硫紅相比將有更大的利潤空間。川寧二期項目的完工將對公司的經營狀況產生積極影響。

抗生素全產業鏈運作是公司發展的重要一環。通過對優質自然資源的創新性開發和利用，構建從中間體、原料藥到制劑的抗生素全產業鏈競爭優勢，最終掌握抗生素的全球話語權。新環保法的實施，將加速抗生素中間體與原料藥等領域落后產能的淘汰，價格將回升，行業集中度將大幅提高。公司將憑借成本優勢占領競爭制高點，并通過抗生素制劑生產基地打造全產業鏈運作，且渠道與大輸液重疊度高，有利于快速形成銷售。

第8篇：房地產貨值管理范文

【關鍵詞】 東北經濟 市場拓展 市場份額

【中圖分類號】F425 【文獻標識碼】A

工業是東北經濟的風向標，工業利潤是東北經濟發展的重要支撐，主要工業產品的市場表現以及區域市場規模的變化趨勢應該可以成為解釋新東北現象的重要原因。為此，本文基于東北老工業基地振興戰略實施以來的數據，從“市場”的角度，對新東北現象進行考察分析。 兩個現象：本地市場相對萎縮，域外市場拓展不利

本地市場相對萎縮。2003年東北老工業基地振興戰略實施以來，東北地區本地市場總額呈現出相對萎縮態勢。一是社會消費品零售總額增速急劇下降。2015年3月，遼、吉、黑三省的社會消費品零售總額增速分別為6.9%、6.7%和7.9%，分別居全國各省區第25、28、21位，增速已經降到近年來的最低值。二是人口增長速度緩慢。2014年東北三省人口總數比2003年僅增加了254萬人；而同期東、中、西部三個地區的人口總數增量分別為6631、1347、812萬人，東北地區人口增長微乎其微。三是居民收入增速較慢。2013年東北三省勞動者報酬總額是2003年的3.62倍；而同期東、中、西部三個地區的勞動者報酬總額分別擴大了4.28、4.88和4.74倍，均顯著高于東北地區。消費增速、人口增長、收入提高的三個緩慢，必然導致本地市場的萎縮，并制約經濟發展活力。

域外市場拓展不力。盡管東北地區在拓展國內外市場方面有所進展，進出口貿易額等方面有了很大提升，但相對于國內其他地區而言仍處于拓展不利的局面。通過對不同地區經濟規模與其他地區消費總量的關系進行定量分析顯示，從2003年到2013年，東北地區對國內市場的開拓程度僅提高了12.6個百分點，而東、中、西部地區的提高幅度分別為193.7、53.6和39.2個百分點，均顯著高于東北地區；而對國際市場的開拓程度，東北地區提高了101.3個百分點，而東、中、西部地區的提高幅度分別為97.5、131.5和147.9個百分點，東北地區顯著低于中、西部地區，雖然略高于東部地區，但由于2003年東部地區國際市場開拓基數是東北地區的12倍以上，因此東北地區國際市場開拓程度仍遠低于東部地區。 三個原因：投資驅動短期內未能拉動本地市場，主導產業發展長期局限國內市場，開放發展長期依賴個別國家

“新東北現象”的原因是綜合性的，有結構性因素也有制度性因素。但從市場拓展的視角看，依賴投資驅動的高速發展、依賴國內市場的主導產業、依賴個別國家的開放發展都可以說是導致市場拓展不利的直接原因。

投資驅動短期內未能拉動本地市場。一方面，較大規模的基礎設施和房地產投資短期內難以拉動本地市場的提升，2003年到2013年，水熱電等生產行業、水利環境和公共管理服務行業、交通郵政行業、房地產業四大行業累計投資比重達到41.3%，這些行業對拉動本地產品市場規模擴張的方面均不具有直接作用。另一方面，投資驅動未能顯著推動居民收入增加也制約了本地市場的擴大。把勞動者報酬作為因變量，把固定資本形成總額、居民消費總額、政府消費總額作為自變量進行多元回歸分析顯示，2003年到2013年，各地區投資對勞動者報酬的拉動作用均體現出邊際遞減效應，東北地區下降了55.4%，而東、中、西部地區的下降幅度分別為14.3、38.7和39.1個百分點，東北地區投資對居民收入的拉動作用降低幅度最大。這也間接表明投資驅動未能有效促進本地消費水平升級和消費市場規模擴張。

主導產業發展長期局限國內市場。如2013年吉林省規模以上工業企業出貨值占銷售產值的比重僅有1.7%。制造業中銷售產值達千億以上的五個行業，只有農副產品加工業的出貨值占銷售產值比重相對較高達到2.7%，其他四個行業的出貨值均不足1%，各工業行業發展普遍以國內市場為主。另外，從東北地區出口商品總額占GDP的比例不足10%，也可以間接看出東北地區的主導產業發展對國內市場具有較強的依賴性。當國內經濟普遍進入新常態后，國內市場對東北地區的產品需求有所減弱，這必然導致東北地區主導產業發展受到嚴重影響。

開放發展長期依賴個別國家。如黑龍江省對外貿易對俄羅斯依賴嚴重，2012年其與俄羅斯的進出口總額比重達56.3%；再如吉林省2013年與德國的進出口總額比重達34.7%，進口總額比重達45.8%。遼寧省情況相對較好，但與日韓等鄰國的貿易比重也達到20%左右。這一現象將導致兩個結果：一方面，貿易對象依賴個別國家以及由此形成的貿易國別剛性，將導致開拓國際市場受非經濟因素制約，如俄羅斯國際政治形勢不佳時，黑龍江省的經濟發展將收到影響；中日關系遇到波折時，遼寧省的貿易和經濟發展也必然受到牽連；另一方面，個別國家市場有限，一旦市場飽和或者有其他競爭者進入，東北地區與之的貿易額將會受到顯著影響，并進而影響區域經濟發展。 三條路徑：主要產（企）業須著力穩定原有市場份額，中小民營企業須積極搶占市場份額，經濟主體須著力創造市場份額

東北地區要走出低谷，化解發展難題，從市場拓展的視角看，需要關注如下三條路徑：

一是主要產（企）業須著力穩定原有市場份額。能否保住主要產業、主要企業當前的市場份額是東北地區振興的關鍵。而如果不進行企業管理體制改革（尤其是國企），如果不推動營銷模式創新，東北地區主要產業的市場份額仍有進一步下滑的風險。而穩定原有市場份額的關鍵是八個字，“質優、價廉、服務、宣傳”。之所以提這八個字，主要是因為東北地區市場拓展不利與好產品缺乏成本價格優勢有關，與重點產品宣傳力度不足、服務途徑不新等問題有關。具體而言，“質優”要求改進產品質量、改進生產流程、改進質量控制，同時也必須防止產品總換型、常升級但沒口碑的現象；“價廉”要求優化成本構成、削減管理費用、控制財務成本、落實優惠政策、控制生產規模擴張，按市場化要求實施薪酬與效益掛鉤機制、實施員工數量與經營效益掛鉤機制，把不必要的財務成本、人力成本、管理費用等都控制下來；“服務”要求與消費者需求相結合、與信息化時代特征相結合、與積極主動的態度相結合，既要有銷售中的服務，也要有維護中的服務，還要有應急性的服務；“宣傳”則要求事前宣傳、事中宣傳、事后宣傳緊密結合，日常宣傳和專項宣傳相結合，媒體宣傳與眾口相傳相結合，宣傳不一定都高大上，但一定是貼近消費者心理。

二是中小民營企業須積極搶占市場份額。穩定原有市場份額主要是針對主導優勢產業和重點大型企業而言，但針對中小企業和民營企業則需要積極搶占市場份額。東北地區經濟下滑，在一定程度上是民營經濟發育較晚的結果。民營經濟發育較晚，自然而然在搶占產品市場時不具有優勢。甚至在一定區域內，由于體制機制慣性，民營經濟發展對政府資金的依賴程度仍然很大，民營經濟發展的內生動力仍然缺乏，搶占市場的積極性和手段仍然不足。那么，中小民營企業有沒有搶占市場份額的可能性？關鍵在于十六個字，即“關注趨勢，立足特色，吃苦耐勞，占領夾縫”。“關注趨勢”是指在當前的情況下，“互聯網+”等新興業態將對產業發展模式、企業營銷模式甚至投融資模式等產生重大影響，中小民營企業必須認清這一基本趨勢，關注這一趨勢對主要競爭對手的影響；“立足特色”是指中小民營企業在產品生產領域或者營銷管理領域，必須有“人無我有、人有我新”的產品服務或制度模式，如果不能壟斷資源，就要積極創新技術，如果不能擁有專有技術，就要創造專有模式（或專有制度、專有理念）；“吃苦耐勞”是指中小民營企業必須時刻保持創業初始的沖勁和吃苦耐勞的精神，不能急于求成，不能盲目擴張，而是要專精一業，專注于核心競爭力的提升；“占領夾縫”是指中小民營企業必須根據自身實際對產品市場進行細分，必須在著力于尋找產業巨頭的漏洞或者不足的基礎上來制定市場戰略以搶占市場份額，必須在產業巨頭們的市場夾縫中間尋求并拓展市場空間，通過補充市場來占領市場。

三是經濟主體須著力創造市場份額。從區域生產規模和世界市場規模的比例看，可以說是有限的生產能力面對著無限的市場份額，能否從無限的市場份額中分一杯羹的關鍵，不僅在于積極搶占市場份額，更在于如何創造市場份額。從高科技產業和現代創意產業的發展看，市場份額不只是搶出來的，更多的是創造出來的，如蘋果、如小米、如某些高票房的電影等等。東北地區能否在創造市場份額方面出現奇跡呢？關鍵在于八個字，即“放開、開放、獨立、創新”。其中，“放開”是指放開自身的習慣性約束，既包括政府政策上的放開，要權責分明、事權對等，不該管的不管，給企業放出一個優良的能夠實現創造的發展環境，又包括企業發展理念和心態上的放開，讓設計者、管理者、生產者、營銷者都能發揮所長，使企業不斷產生新的產品、新的戰略、新的模式；“開放”是指打開門，放外面的新鮮事物進來，勇于接受和融合新事物、新觀點和新挑戰，與自身的“放開”相結合，推動自身的創造性產品符合更廣闊市場的要求；“獨立”是指要有自己的核心競爭力，“放開”而不孤立發展，“開放”而非“拿來主義”，“依靠”而非“依賴”政策發展，要有自己的戰略判斷和發展舉措，避免對政府、對大企業的絕對依賴；“創新”是指從新技術、新模式、新分工等領域創造屬于自己的市場份額，市場是動態變化的，只有不斷創新，才能不斷滿足消費者的需求，才能不斷引領消費者的需求，才能不斷的創造并擴大自己的市場份額。

理想有多大，市場就有多大；腳步有多踏實，市場份額就會有多扎實。從理論層面看，東北地區有限的生產能力面對著全球不斷升級的無限市場，走出低谷、重現輝煌是必然之勢。但從實踐行動看，必須踏踏實實做好穩定原有市場份額、積極搶占市場份額、著力創造市場份額三項工作。政策制定和執行部門必須以更大的魄力完善市場機制和強化市場主體意識，以更大的決心推動更深層次的改革，才能使東北地區經濟一步一個腳印的走出低谷，走向輝煌。

（作者為吉林省社科院黨組書記、院長）

【參考文獻】

第9篇：房地產貨值管理范文

為何要把穩增長放在更加重要的位置？

今年以來，國內外環境都出現了新的變化。從國際看，美國經濟一季度增長2.2%，失業率緩慢下降，但仍然缺乏持續、強勁的增長動力。歐元區經濟一季度陷入停滯，其未來政策走向也不明朗。日本在災后重建等因素推動下經濟狀況有所改善，但難以在短時間內有大的起色。發達經濟體的低增長不可避免地造成外需的大幅收縮，對我國經濟產生的不利影響也在放大。

從國內看，夏糧有望實現“九連豐”，物價漲幅逐月回落，就業用4個月時間完成半年任務，居民收入也保持了較快增長的勢頭。這些都為進一步做好經濟工作提供了堅實基礎。但是，由于外需萎縮，投資和消費需求增長趨緩，經濟增速連續5個季度放緩。加之資源和勞動力成本上升，一些行業企業經營困難。企業用電量、出貨值、鐵路貨運周轉量增速持續回落。財政收入增幅也比較明顯地下降。

中央強調，今年的宏觀調控要正確處理保持經濟平穩較快增長、調整經濟結構和管理通脹預期三者的關系。今年以來的經濟增速仍在預期目標區間之內。但是，經濟持續下滑的趨勢，讓穩增長的問題變得突出起來。把穩增長放在更加重要的位置，是根據形勢變化處理三者關系的重要舉措。

穩增長從哪里入手？

穩增長，關鍵在于解決需求不足的問題。擴大國內需求是根本出路。

首先要擴大消費需求。國際金融危機爆發后，國家出臺了家電下鄉等一系列促進消費的政策。這些政策陸續到期后，最近又推出了促進節能家電等產品消費的一系列措施，同時正在抓緊確定繼續支持家電下鄉的政策，以及降低流通成本的措施。這將會有力促進消費需求，進而為經濟增長提供新的動力。

其次要穩定投資需求。既要按“十二五”規劃盡快啟動一批重大項目，又要保障國家重點在建、續建項目資金。既要發揮政府投資的作用，又要采取措施擴大民間投資。

第三，要穩定外貿出口。重點在于穩定和完善外貿出口政策，尤其要加快出口退稅的進度，開辟多元化的出口市場。針對企業面臨的實際困難，國家正通過結構性減稅、強化金融服務實體經濟功能等，減輕企業成本負擔。一系列預調微調措施的實施，將會為穩增長發揮重要的作用。

如何更好地處理速度、結構與物價關系？

穩增長，需要有針對性的調控，也離不開地方和企業的努力。國際金融危機爆發以來，各省份通過調整結構實現了新的跨越，一大批企業在洗禮和磨難中成長壯大。面對當前的壓力，只有進一步發揮積極性和創造性，在轉變發展方式和調整結構上取得新進展，才能有效破解難題，占據主動。

穩增長并不是片面地追求速度，而是要與結構調整和穩定物價更好地結合起來。我們所要的增長，是有效益、講質量的增長，是物價穩定、民生改善的增長。正是從這個意義上講，宏觀調控將更加注重有保有壓，對那些過剩和落后的產能要堅決淘汰，決不允許其死灰復燃。