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第1篇：房地產項目管理辦法范文

【關鍵詞】房地產項目管理；原則；創新途徑

房地產項目的建設和開發是一項系統而復雜的工程，建設的周期較長，工程量大，涉及到很多行業和很多方面的內容，所以進行房地產項目的管理是一項重難點問題。房地產項目管理包括了一系列的內容，工程項目的成本、質量、進度、資料、技術、設備、合同、安全等各個方面。

1 房地產項目管理原則分析

要實現房地產項目管理的目標，保證項目組織高效有序的進行，在房地產項目系統復雜和時效性等的影響下，項目管理必須要保證一般的原則來配合房地產的正常運行。

1、目標統一的原則。使房地產項目管理有效的實施和運行需要各個參與者要能夠有明確統一的目標，這是項目管理的首要保證。在項目的設置和運行的時候需要采用統一的政策和方針，是參與者有著共同的目標，是設計、施工、組織、合同等規范性文件能夠貫徹實施到位，項目實施的全過程能夠達到預期的目標。

2、責任權平衡原則。房地產項目管理過程中需要能夠明確設置各方的責任范圍，是參與者能夠明確自身的職責和權益，在參與項目管理的過程中將有關問題和文件嚴格的執行到位，確保項目責任明確到各方。

3、適用性和靈活性相結合的原則。在管理的過程中遇到的問題是多樣化的，項目的大小和環境以及業主的要求都是有著很多的變化的，在實施的過程中需要有一定的變化空間和靈活性，針對于不同的項目和業主要有相適應的解決辦法。項目的管理辦法是有很多種的，即使是一個項目的管理，由于過程是有很多的程序的所以也可以有很多靈活的變化，這樣可以保證管理的過程中更加的具有適應性和合理性。

4、組織制衡原則。在管理的過程中需要對于不同的組織之間制定一定的制約關系，各方應該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實施起來更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實現了高效的管理模式。

5、管理人員責任連續性的原則。在管理的過程中很多時候會遇到由于責任性不強而出現的問題，在項目眾多的管理問題中出現了矛盾交叉、找不到責任人的狀況。在這樣不明確的責任體系中，房地產項目的管理將會出現很多的漏洞，工作人員也會出現責任的推卸問題，管理的難度加大，責任無從承擔。這些都是工作人員的責任不連續性導致的，在管理的時候要注意做好工作人員管理銜接工作。

2 房地產項目管理問題分析

1、沒有進行相關項目的可行性研究分析。

在進行房地產項目的開發時，開發商只是講究一味的拿下土地，以“招拍掛”形式進行土地的開發，沒有在前期進行土地狀況的可行性研究分析，盲目的進行投資和建設，對于市場的前景沒有準確的把握的情況下就已經開始了策劃、研究和設計，這樣的模式是具有很大的市場風險的，政府的要求和政策的變化等會造成更大的風險問題。

2、方案和施工圖的設計沒有全面專業的設計理論指導。

在進行房地長項目的設計和施工的時候，應該是具有專業的設計指導的，在設計的時候要結合地形進行前期的規劃和設計，而后才能開始進行房屋設計和施工圖的繪制。很多的項目在實施的時候就忽視了設計和施工圖紙的問題，在實際實施的過程中就出現了很多的變更和漏洞，造成了規劃的失誤，施工質量等問題，造成了資源的嚴重浪費，而且導致工期加長，設計方案不合適等嚴重問題。

3、建設施工的階段項目管理出現問題。

在建設項目的實施過程中，現場的管理問題是重要的，而且具有一定的復雜性。在現場，很多時候由于管理機制的問題，造成了責任方混亂不明確或者是權限問題，導致施工的進度受到影響，工程的進度和資金問題都遭受到一定程度的影響。工程中出現了變更就會影響到施工的各個方面，施工的進度和費用都會超出預期的標準。

4、項目管理中存在管理的漏洞和弱點。

在進行項目管理的過程中存在著管理的弱點，由于復雜性對于一些問題沒有重視，如項目的前期

劃和市場的調研、客戶的服務和銷售控制以及融資問題。在項目的開發過程中出現此類問題造成了項目開發成本加大，管理出現糾紛等問題。

5、物業服務沒有得到重視，服務不到位。

房地產項目開發的過程中，物業服務就是其售后服務，是項目管理中很重要的一個部分。這是客戶和企業保持聯系的方式，是企業品牌樹立的標志。在管理的過程中物業公司會由于管理的懶惰或者是自身贏利等關系沒有對于雙方的售賣關系進行及時的處理，維修設施等處理不到位等，這樣對其沒有引起足夠的重視將會導致企業信譽下降，品牌下降等問題。

6、項目管理與相關職能部門缺乏協調性。

項目管理的部門需要與相關的職能部門之間相互配合才能將問題實施下去，在管理的時候由于兩部門各司其職，管理部門在對自身工作負責的情況下對于其他的問題卻沒有相應的責任心，導致問題出現后相互之間出現責任的推諉，整體的管理水平都受到影響。

3 房地產項目管理的創新途徑分析

房地產項目管理的創新途徑，主要表現為以下的幾個方面

1、實現房地產開發企業信息化。這是現代化企業在經營和作出決策時的重要依據，對企業的戰略發展起到很大的參考，同時保障企業的資源都發揮出有效的效用。同時房地產信息反映出了房地產市場的變化和企業內部的狀況，對于房地產方面的信息更新有重要的作用。在進行房地產項目管理的時候需要對于信息進行及時的分類和收集，進行相關專業的分析和評價，作出決策。引進房地產信息管理系統，大力發展電子商務，及時準確的獲取房地產信息，保證企業的良好運轉，實現信息化加強對于房地產信息系統的建設。

2、做好房地產策劃。投資者需要以市場為導向，做好房地產的策劃和開發，規范化操作，將品牌化觀念來占領市場。減少在策劃中的失誤，保證既定目標的實現，增強企業和項目的競爭力。社會資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優勢。

特別是在營銷策劃中要結合市場對于樓盤的消費層次和消費人群、價格和戶型等進行決策，以銷售的情況來進行樓盤的再建設，這是一種長遠的銷售眼光，培養出客戶區域市場，主動去創造效益而且實現了以人為本的理念，對于品牌的塑造有很好的作用。

3、培養高素質的房地產管理人才。這是知識經濟時代的客觀要求，對于企業的發展是一種強大的動力，增強企業的競爭優勢，人才的競爭才是市場競爭的根本。提高管理者自身的水平，完善獎勵機制，同時建立一定的員工培訓體系。

4、加強企業管理的文化建設，營造出良好的企業氛圍。企業的管理文化決定了全體員工的核心價值觀，對于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規范和調節作用。在進行房地產項目管理的時候需要對于核心的管理對象的管理意識和水平進行一定的培訓和提高，在企業的實踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關心人和培養人，在企業文化氛圍中聚集人才，使房地產企業成為競爭中的贏家。

4 小結

本文從房地產項目管理的幾個方面對其進行分析，由于其工作的復雜性，在管理的時候要分清主次，抓住重點的同時兼顧各方，統籌全局的同時抓住細節。在實踐的過程對于管理問題不斷學習和提高是做好房地產項目管理工作的最根本辦法。

參考文獻

[1]陽數.中國房地產項目階段規劃研究[j].西安建筑科技大學學報.2007.03

第2篇：房地產項目管理辦法范文

關鍵詞：成本管理；房地產；項目

中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：

近年來，我國房地產業的發展速度日益加快，目前，房地產已成為了我國國民經濟的支柱產業。房地產市場日益規范化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產開發項目中，企業必須采取科學有效的成本管理辦法，以提高房地產企業的經濟效益，促進企業的發展。房地產開發項目具有高風險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產開發項目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現了企業的經營管理水平，加強房地產開發項目的成本管理不僅有利于提高企業經濟效益，對企業綜合效益均有重要意義。

一、房地產開發項目成本管理存在的問題

（一）項目開發成本管理認識不足

在房地產開發項目中，長期存在“重規模輕效益”、“重數量輕質量”和“重過程輕決策”等觀念，在開發過程中，過分強調開發項目的規模大小，甚至以開發規模作為衡量房地產開發企業實力以及領導能力的主要指標，而忽視了其在生產效益中的規模。此外，部分企業開發的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認識不足。

（二）缺乏科學的成本管理辦法

部分房地產開發項目中，成本管理僅僅被認為是控制單項成本的工作，比如規劃設計成本、土地成本、配套設施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在項目選址、規劃設計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給項目施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業不斷地設法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預防缺乏有效的措施，企業步入債務的惡性循環中。

（三）缺乏有效的成本監督機制和激勵機制

房地產項目的開發周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。

二、加強房地產開發項目成本管理的策略

（一）明確成本管理戰略

科學合理的成本管理戰略是房地產企業經營戰略的關鍵部分，應貫穿經營活動的全過程，在經營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業成本管理戰略的目標要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項目的市場價值。近年來，房地產行業的市場競爭日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產開發項目成功的保證。與其他建設項目不同，房地產項目具有商品性，因此，其價格同其他大多數商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業的價格就越有競爭力。但成本結果實際上是由用戶對企業產品的認可度和滿意度來決定的，因此，在房地產開發項目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產項目的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業務過程，具有動態性。傳統的成本管理主要是對企業內部資金在運動過程中產生的價值消耗進行管理，但成本管理實際上是一個動態的過程，它不僅僅是對某一時間點上項目成本的管理，還應貫穿項目開發的整個過程，因此，項目成本管理具有空間性。房地產項目成本管理應貫穿項目開發的全過程，不僅是尋求成本優勢資源降低生產成本，更要注重開發各個環節的優化，保證開發過程的連續性。

（二）加強房地產開發項目全過程各階段的成本管理

1、項目的決策階段

在房地產項目的決策階段，成本管理主要包括項目前期規劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產總成本的20%-40%左右，因此，應重點控制房地產開發項目的土地費。房地產開發商對成本的控制主要取決于兩個方面，一方面是當地政府對于土地的供應能否維持一個動態平衡的局面，另一方面是通過各種關系和正當的手段來獲取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市發展及城市規劃建設，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。

2、項目規劃及設計階段

在房地產開發項目的規劃及設計階段，成本管理主要包括招標費用、設計費用以及地質勘查費用等。設計費用所占的比例通常在成本總數的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關系著工程造價，且影響程度在75%以上。項目設計質量直接關系著施工階段的投資規模，同時也影響項目在銷售期的經濟效益，決定了項目的產品是否符合消費者的需求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規劃設計階段特別是設計任務書、設計過程、設計成果評審優化和設計變更四個環節的成本控制。在總體設計規劃階段，可以采用設計招標，將設計方案與工程造價充分地結合在一起，擇優選擇方案設計單位及建筑設計單位，在確保建筑造型美觀、質量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設計階段，則應充分分析市場在一定時期內的需求，在技術分析及經濟分析的基礎上開展應用價值工程，將工程功能細化，并去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設計人員的激勵機制，以提高設計人員的工作積極性和責任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應加強設計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項目開工前。在項目設計階段，可委托監理單位對設計進行監理，確保工程的安全性、技術性、周密性和經濟性，從而減少或者避免設計不合理或者設計失誤導致投資損失。

3、項目施工階段

在施工階段，加強項目質量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標的方式選擇具有相應資質和經驗的監理單位，對工程的技術質量全面監管，同時也可協助業主進行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應選擇較好的承包企業，選擇施工工藝先進、報價合理、工期較短、技術力量雄厚和社會信譽較好的施工企業，以有效縮短工期，并節省工程造價。第三，簽訂合同時，應明確合同內容，根據建筑市場情況、建筑行業的相關標準、規范以及項目建設過程中可能出現的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監督以及審核，確保建立及甲方現場代表的簽證，并由開發商的成本管理部門核實。第五，應加強材料及設備成本控制。加強市場價格調研工作，做好材料及設備的采購、驗收等，確保質量和價格合理。第六，加強現場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現場人員的安全意識，加強現場安全管理和安全事故防范措施，及時發現并處理安全問題，盡量避免安全事故的發生。

4、項目竣工結算階段

在項目竣工結算階段，所有結算工程均必須按照設計圖紙以及合同規定完成，并且應驗收合格，對于取消項目應有相關手續，并在結算中將其扣除。同時，應嚴格執行投標單價或者簽證價格，同時與合同文件進行對照。應嚴格按照相關協議以及合同內同，合理地確定優質獎和工期獎等相關的費用。應建立健全并嚴格貫徹落實工程的結算復審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結算的質量。最后，應正確地處理索賠費用。

5、銷售階段

房地產項目的銷售與建設幾乎是同步進行的，為確保項目具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的升值趨勢及空間，應具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發商會委托專業的銷售機構進行銷售，因此，應加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費用。

（三）完善成本管理制度優化成本管理系統

實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項復雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用。可通過建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。

三、結束語

在競爭日益激烈的今天，房地產企業要想提高自身綜合效益，實現可持續發展，在項目開發中就必須加強成本管理。房地產成本管理應堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的成本管理體系，加強項目全程的成本管理、監督和分析，為企業制定并調整銷售策略提供可靠依據，從而使企業獲得更大的社會效益和經濟效益，并增加企業的核心競爭力，促進企業的良性發展。

參考文獻：

[1] 楊芳,文艷梅.小議房地產開發設計階段的成本管理[J].廣東科技,2009,(22):24-25.

[2]周軍.淺談房地產開發的成本管理[J].建材發展導向,2011,09(5):456-458.

[3]劉文青,李存英.房地產開發公司成本管理存在問題與解決方案[J].河北青年管理干部學院學報,2008,(6):107-封3.

[4]顧曙旭.房地產開發項目的成本管理探究[J].現代商業,2012,(20):164-165.

第3篇：房地產項目管理辦法范文

關鍵詞：房地產項目；施工現場；質量控制；管理

中圖分類號： C93 文獻標識碼： A

引言

縱觀整個房地產開發企業，其項目的質量環節占據著相當重要的地位，也是整個項目最為關鍵的一個環節，因為，它直接關系著企業的經濟命脈，對企業的長期發展有著至關重要的影響作用。近年來，由于經濟市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業之一。但是，不少房地產企業在開發項目的質量環節中旱現出了各種各樣的弊端，這對企業的氏遠發展是相當小利的。為了盡最大程度來提高房地產開發項目中的質量這一環節，就必須從開發中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產開發項目中質量問題的目的。

一、房地產開發項目質量的概念

房地產項目是上程項目的一個分類在房地產開發中，管理者通過專業、實用的理論知識對房地產的開發進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意其中，房地產開發項目質量環節是企業通過設定相關的質量監測方案，構建相應的質量管理條件和內容，嚴格依據這此內容來確保項目質量這一環節，最終讓仃一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業在市場競爭中的地位，好的房地產開發項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業實現利潤最大化打下夯實的基礎。

二、房地產開發項目中存在的質量問題

眾所周知，在房地產的開發過程中，必須要經歷的有四個過程，第一個是房地產項目的市核通過階段；第_個是項目施工初期的準備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產項目的施工驗收階段。如果這四個環節中，有哪一個環節出現了問題，都將導致房地產開發項目質量問題的出現。下面筆者就這四個方面可能存在的質量問題談談自己的看法。

1、房地產項目市核通過階段存在的質量問題

作為房地產上程施工開發的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質量問題。在這一階段，一方面，房地產上程項目設計方案的質量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設計內容嚴重偏離了最初的設計理念，如此一來，對施工項目的市核質量與設計質量有著相當重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完個按照現有的規定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。

2、房地產項目初期準備階段中存在的質量問題

在房地產項目的初期準備過程中，也同樣存在著一系列的質量問題。首先，在對項目進行初期市核的過程中，設計的質量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于上程項目施工圖紙的設計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設計，或者是由于設計太過于表面化，使得施工圖紙的設計失去了其實際意義；最后，由于我國現如今的項目施工設計方面，缺乏必要的管理與把控環節，給項目的質量帶來了嚴重的影響。

3、房地產項目施工階段中存在的質量問題

在房地產施工階段中，包含有對項目的招標過程以及具體的施工環節首先，對房地產項目的招標上作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一此暗箱操作的不良現象，最終導致了項目招標出現紙漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設備、原材料以及技術等采取嚴格的市查，造成施工結果的小理想；最后，在施工過程中進行質量監管的相關負責人，自身存在著小專業以及缺少相關素養的問題

4、房地產項目的施工驗收階段中存在的質量問題

在房地產施工項目的后期，驗收上作是相當必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經理并沒有關注施工的仃一個環節，而是單純依靠最后的驗收環節，這是相當不可取的:第二，在對項目進行最終的評估環節上，由于企業沒有邀請專門的相關單位進行必要的分析和總結，甚至于沒有進行相關上作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關的客服上作人員，由于缺乏相應的房地產專業知識，給房地產的開發上作帶來了一定的困難。

三、房地產項目施工現場質量控制與管理的措施

1、嚴格把關工程的質量

在房地產項目施工過程中，加強對項目施工現場的質量管理，能夠降低工程的返工率。嚴格把關工程的質量，需要重視工程的任何細節，加大力度檢查施工工序的質量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現不必要的質量問題，造成則力、物力、人力浪費的現象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應嚴格按照施工圖紙施工。若施工過程中存在問題，造成嚴重的損失，應山施工單位來負責，需要施工人員及時進行處理，對于需要返工的部分應馬上返工。在沒有施工單位和監理單位的前提下交涉相關事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問題。

與此同時，加強檢查和驗收中間部位及隱蔽工程，房地產工程在施工中應具備掩蓋、覆蓋情況。驗收協議規定的部位時，應先進行監理復檢、自檢，并告知甲方的代表，關于中間部位和隱蔽工程的驗收項目、驗收地點和驗收時問。驗收合格后，記錄甲方代表的驗收情況并簽上字。若甲方代表驗收時，出現質量不合格，需要施工人員在規定時間內重新組織和整改驗收。若隱蔽工程沒有驗收，甲方代表就要檢驗已隱蔽的工程，而施工單位應按照規定進行檢查。檢查不合格時，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時讓施工單位拆除返工。

2、提高施工人員的技術

房地產項目相關部門可以組織施工人員進行培訓，建立相關的施工項目制度來指導施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項目的質量。也可以組織施工單位的人員學習相關的專業知識，不斷提升自身的技能水平。質量成本包括故障成本和控制成本，通過加強項目的質量管理和成本控制，讓施工人員嚴格按照相關的要求與標準進行施工，以提高工程的質量，達到質量的標準。

3、加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協調、控制和規劃，協調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系。控制與施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執行，以便按期完成施工項目的任務。

安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。

結束語

綜上所述，在房地產工程項目施工的過程中，施工管理工作是較為復雜的系統工程，需要采取科學合理地管理措施，保證施工項目的工程質量。房地產項目施工管理的關鍵內容是施工現場的質量控制和管理。應用工藝流程、施工技術方法等進行控制管理，對房地產項目的施工進度和質量保障有著積極的作用。

參考文獻

[1]朱立恒；淺談我國房地產開發項目的現場質量管理[J]；經營管理者.2013年04期:329.

[2]賈飛.論如何做好大型房地產開發項目現場管理及組織協調[J].城市建設理論研究(電子版).2013.

第4篇：房地產項目管理辦法范文

1.1忽視市場調研，盲目進行開發

一些開發商為了節約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調研會對決策產生很大的影響，可能會導致對消費者人群定位不準確，錯過最佳的開發機會。雖然當前大體上樓市依然火爆，但也出現了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現象。若地產商對房產項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。

1.2設計階段忽略成本控制，導致建設期投入過大

設計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設計師很難既能設計出優美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結構設計，還懂得建筑的造價與預算。現階段，這些過程往往分配給不同專業的人員共同完成。三方的專業人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設計方案需要反復修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設過程中，我們常常發現這樣的現象：不是建筑質量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預期導致項目資金跟不上而停工；再者就是發現施工過程中難以達到設計的要求，設計需要變更。

1.3項目分包轉包嚴重，收尾階段質量問題突出，各方矛盾重重

工程項目分包轉包問題是常見問題之一，分包不符合國家法律規范，多次轉包的項目從來沒有不出問題的。轉包是違法的，必須禁止。這里主要談談分包可能會對開發商項目管理造成的困難。像房產開發這樣的大型工程，現在多是由眾多的分包建設單位分別于開發商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯系，這往往牽涉到了各方利益，如果協調管理不及時，容易出現矛盾。筆者參與的項目中就出現了施工過程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現象，工程建設不得不停工。開放商不得已充當和事老，在利益糾紛面前盡量協調，往往是以自掏腰包的方式來平息各方爭執。在項目即將驗收時期這種利益之爭更加嚴重，因為開放商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責的風險。而施工方此時往往糾結合同中細節不到位的地方，可以說是趁火打劫。開發商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項目接口工程的投入的二重選擇。總之，出現問題受損的肯定是開發商。

2.房地產項目管理問題的應對策略

在上一小節中，作者提出了房地產項目管理過程中可能出現的諸多問題。重點分析了調研階段，設計階段和工程收尾階段的關鍵難點問題。經過筆者的認真研究與調研，認為解決上述工期拖延，成本過高的問題，管理者可以從以下幾個方面進行優化。

2.1積極調研市場，做好項目可行性分析

在現階段白熱化的市場競爭環境中，開發商首先要做到兩點.。其一是做好市場調研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產項目開發策略。意思就是說開發商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產品定位完成以后就要做經濟可行性研究，分析投資與回報。若經濟上合理還要看技術上是否可行。必要時，對重大項目開發商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。

2.2加強設計階段的成本控制

加強設計階段的成本控制的意思并不是要減少設計費，而是要控制設計對后續開工建設階段的投資的影響。在某種程度上，開發商可以增加設計費，邀請資質較高的設計院進行設計。因為開發商需要的是在保證項目品質和質量基礎上花錢最少的設計方案。房地產商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價值工程理論，來引導設計工程師對成本的控制。給那些造型美觀而成本節約的一些項目重點表彰，增加這類設計師的薪酬，鼓勵設計師去注重產品的實用性。這樣，設計師們不僅會絞盡腦汁的去構建精美的建筑外形，同時也會思考建筑的使用功能，提升房產的性價比。另外，在設計階段影響成本的另一個問題就是設計，施工，管理溝通少，導致項目因頻繁變更而停工，浪費時間，浪費金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設計是否需要變更，分析變更與不變更對整個項目造成的影響對比。

2.3重點關注收尾階段的項目管理

要做好收尾階段的項目管理，首先必須要在項目建設的分包合同簽訂的時候慎之又慎。開發商必須派經驗豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴格限制項目的分包，對分包商的資質也必須審查。若發現轉包情況必須及時叫停。在合同簽訂時需按照國家合同法和行業的一些法律規范嚴格明確各分包商的責任義務，并建立質量問題與工期問題的糾責機制，明確規定誰的問題誰負責，誰拖延工期誰承擔責任。才能盡量避免項目的接口工程的利益糾紛問題。但是在實際操作的過程中，開發商可能會為了節約成本，而忽略對分包商的資質審查，默許資質不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業，沒有固定的駐點，也沒有承擔責任賠償的能力，若在日后出現問題就很難追究責任。所以在我國工程項目的質量問題只能是由開發商承擔。因此開發管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。

3.結束語

第5篇：房地產項目管理辦法范文

關鍵詞：監理單位；成本管理；協調會議制度

前言

房地產工程管理是否成功影響著住宅建造的品質。房地產工程管理主要是通過優秀的勘探和設計單位和強有力的監理單位監督管理，素質高的施工企業和項目經理并且建立高效合理的管理模式來得以實現目標。既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本，所以加強房地產工程管理具有很重要的意義。

一、工程管理涵義和特征

1、工程管理的涵義：工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理、安全管理及溝通協調和合同管理等。

只有加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產開發的核心控制區，合理降低工程造價。一方面可使房地產開發追求最大利潤，另一方面可加大房地產的市場競爭力。

2、工程管理的特征：包括了項目質量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進度、資源和質量等要素的最優均衡控制。

它有幾個明顯特征：

1）目標明確。對房地產開發項目而言，項目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實現公司規定的項目目標。為了實現這一目標，項目管理的一切活動都要圍繞這個總的目標進行。從這種意義來說，項目管理又是目標管理，即在限定的時間和限定的資源消耗范圍內，確保高效率地實現項目目標。

2）項目經理負責制。項目管理的另一個特征就是十分強調項目經理負責制，這是由房地產開發項目的復雜性和系統性所決定的。雖然各個方面的專業人員的參與是必要的，但決策權必須集中。否則，多頭負責，就會造成相互扯皮、職責不清和效率低下。

3）充分的授權保證系統。項目管理的成功必須以充分的授權保證系統為基礎，如果僅僅給某人冠以項目經理的頭銜和責任，而不授予相應的權力，項目照樣不能成功。

二、房地產工程管理的方式

如何做好房地產工程管理呢？其方式有三。第一，選擇優秀的勘探和設計單位和監督執行有力的監理單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，從而節約工程的造價。選擇很好的監理單位會把工程質量、安全、進度、成本、溝通、協調和合同管理等工作全面監督管理到位，真正按照甲方的思路去開展工作，圓滿地按照甲方既定的目標實現項目的組織和實施。第二，選擇素質高的施工企業和項目經理。一個優秀的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用。第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式分類有：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。

三、加強房地產項目管理的措施

加強項目管理就是采取多種措施，充分發揮項目的優越性，發揮項目管理小而精、小而專、小而活的優勢，把管理推向一個新臺階。

1、加強管理，建立科學的管理模式。加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，針對影響工程品質的一些關鍵問題，從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個人員的目標責任。從而達到進一步提高管理水平的目的。

2、正確選用方法，作為管理的保證。要找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種先進的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。

3、要把選準項目經理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”。實行項目管理的目的是提高工程品質，這就要求項目經理必須懂業務、善管理，既能抓住重點，又能調動項目部成員的積極性。

4、加強項目內部管理。項目內部管理是項目管理的核心，更是工程質量好壞的落腳點。加強項目管理：①建立一支能打硬仗的領導班子，精誠團結，配合默契。加強項目管理，就是要堅持施權到位、管理到位、責任監督到位。②要求每個項目部在工程開工前編制項目管理綱，建立質量保證體系，包括組織體系、責任體系、分包監控體系和經濟約束體系，把工程項目質量落到實處。

要堅持精干高效，結構合理、“一崗多責、一專多能”的原則，做到對項目機構的設置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據項目的不同特點和不同階段的要求，在各項目之間合理組合和有效流動，實行派遣與聘用相結合的機制，根據項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的管理，作為加強工程項目管理的“核心”有效發揮。

5、提高項目管理人員綜合素質，高效實施項目管理。要使項目實施優質管理，快速實施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質。只有具備一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作正常、有序、高效的開展。在搞好管理的同時，應加強企業管理人員的技術培訓和專業水平的提高，以及對新技術產品的了解掌握。培養施工人員的敬業精神與細致的工作作風，施工中不遺瑣碎，不留后患。

6、必須抓好項目開發過程中的質量、進度、成本管理等工作

（1）工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發商樹立品牌的重要影響因素，與開發企業的聲譽與長期發展息息相關。應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理：

①做好設計優化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現差錯，是否符合開發企業產品定位要求等。

②確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。

③對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。

④嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。

（2）工程項目的進度對開發企業的重要性是不言而喻的，對進度的管理應該從項目之初就開始著手。

①首先要做好項目設計前的準備工作：確定工期總目標。編制項目總進度計劃。編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執行。施工現場條件調研和分析。

②做好施工階段的管理工作：編制施工總進度計劃并控制其執行。編制施工詳細階段性計劃并控制其執行。做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，例如：人的因素、技術、材料設備與構配件、施工機械設備、資金、自然環境和社會環境等等，其中以人的因素為最多，有開發商、設計單位、施工單位、供貨單位以及監理單位，還有政府部門、建設主管部門、有關協作單位和社會其他相關單位等等。

（3）項目成本管理是施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕虛假簽證的發生。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況。

7、還要抓好項目的動態管理。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經常會與原計劃有出入，出現與實際進度不是提前就是拖后時，克服“怕煩、怕瑣碎、無用”的思想，堅持對計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、及時反映修正計劃才能取得實際效果。

8、充分認識協調工作的重要性。工程項目組織協調需要采用相適應的組織形式、手段及方法，良好的組織溝通與協調是工程項目組織的劑，同時組織協調貫穿在整個項目和項目管理的全過程中。

（1）技術協調：提高設計圖紙的質量，減少因技術錯誤帶來的協調問題。

（2）管理協調：協調工作不僅要從技術下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。

（3）組織協調：建立專門的協調會議制度，定期舉行協調會議，解決項目開發中的協調問題。

9、要把激勵約束機制，作為加強工程項目管理的保證。企業要想保證項目生產經營的良性運轉和健康發展，必須發揮好企業管理層調控和服務的兩大職能，建立健全有效的激勵、約束、調控機制。為此，應著重做好以下三個方面的工作：

（1）實行嚴格的審計監督制度。要在管理辦法可行、組織制度健全、任務責任明確的基礎上，重點抓好在建，竣工、分包項目的審計，對規模大、工期長的項目實行年度和終結審計，以及項目經理調離和項目部解體審計，重點是做好經營責任與效果、經營活動合法性和財經紀律等重大問題的審計工作。

（2）全面推行項目考核制度。根據項目經營承包合同書，做好項目年度和終結考核工作。對實現經營目標和超額盈利的，要嚴考核、硬兌現，最大限度地調動積極性；對出現項目虧損、發生重大質量安全事故和經營越權行為等責任問題的，要給予相應的經濟、行政或法律的處罰。

第6篇：房地產項目管理辦法范文

關鍵詞：房地產 項目管理 施工管理

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: the construction in our country is one of pillar industries of national economy, construction production of products for the development of national economy and laid an important material base. Real estate development management is a development project to carry on various control of management process. Therefore, engineering construction project construction management are especially important. Based on many years of work experience of real estate development project construction management is discussed in this paper.

Keywords: real estate project management construction management

1、項目管理在公司的重要性

1.1項目目標

銷售目標；工期目標；安全文明；質量目標；成本目標。

1.2項目結構(組成)

要高水平建好工程，組織管理制度建設必須實行科學、規范的管理。特制定了基礎管理制度、工程業務管理制度及監督保障制度三大類制度如表1。

表1三大類制度及具體內容

基礎制度分類 崗位職責，重大事件快速上報制度、信息披露制度、會議制度、公文流轉制度、用章及介紹信管理制度、用車制度 、考勤制度 、關于財務管理的若干制度、固定資產管理制度、低值易耗品管理辦法等。

工程業務管理制度 合同管理辦法，工程招標（競標）工作細則、設備采購管理制度、監理管理制度、工作簽證制度等。

監督保障制度 廉政工作責任制，廉政建設暫行規定、違法違紀責任追究規定等。

建設管理系統由項目部、公司各部門、勘察設計單位、監理單位、施工總包等各參建單位組成，各參建單位為組織系統中的子系統，與其他各子系統有序銜接，項目部、公司各部門、勘察設計單位、監理單位、總包單位按各自分工、各有重點，相互制約并協同開展工作，從而形成嚴密的項目建設管理系統。

①全過程、全面、全環節的管理。.

②發揮組織構架的優勢。

③依托社會資源、走社會化、專業化管理的道路、將信息不對稱管理轉為對稱管理。

④實行事前的管理，落實思想。

⑤全過程控制覆蓋，重心下移。

⑥采取“監、幫、趕”結合的戰略思想。

1.3項目組織(內部與外部)

建立健全組織體系是項目目標得以實現的必要保證措施，根據項目的重點、建設規模量大、建設面廣、技術復雜、質量要求高、工期緊的特殊性，擬組建一支素質過硬、經驗豐富、作風紀律嚴明、精干高效的隊伍。

1.4階段模型和里程碑

項目從開始就分為決策設計階段，旄工階段，招商運營階段。決策設計階段為項目的主題，項目實施階段編制詳細科學合理的進度計劃，將項目進行合理分解，統籌規劃，重點突出的原則，充分利用場地大、建筑單體多的特點，合理安排施工作業。招商運營階段，在項目達到預售開始及開始銷售，進行統一商業管理運營。里程碑事件是項目實施過程中，對項目實施進度有重要影響的關鍵事件，項目的主要里程碑事件有項目立項、整體方案規劃、施工圖設計、項目施工開工奠基、主體結構封頂、裝修及外立面完成、總體施工完成竣工驗收等。

2、項目實施與控制

2.1信息管理

信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存儲和應用、檢索和傳遞等工作方面。信息是協調工程項目建設各方之間關系的紐帶，是項目管理人員實施目標控制的基礎，是項目管理決策的依據。

2.2項目控制

2.2.1項目進度目標的控制

為了實現公司的計劃要求按期完成目標，在工作中，項目部通過一系列措施，保證了項目的順利進行，實現了工期目標。

在責任明確、分級管理的基礎上，通過合同中設置目標的約束，深化溝通的協調，獎罰分明的激勵等機制的運行，為工期目標的實現提供機制保證。

①加強合同管理，增強約束機制；②深化溝通協調機制；③激勵機制的運用。

2.2.2進度控制的措施

①及早組織人力和財力；②抓緊辦理各項審批手續；③突出重點，抓住關鍵線路；④設計先行。

2.2.3投資控制目標及控制基準的確定

本工程投資控制的目標確定為：設計概算不得突破可行性研究批復的投資估算；竣工結算不得突破設計概算，各單位工程的結算基本不得突破分項控制目標。

①目標分解，單項控制；②資金使用計劃的編制；③投資控制基準的動態調整。

2.2.4工程價款的結算控制

工程結算是項目在實施過程中進行投資控制的一項重要工作內容，為控制項目投資，項目部嚴格按照合同規定執行，形成了一套有效的工程價款結算控制的總工作思路。

3、質量安全文明施工管理

“百年大計、質量第一。”項目部在進行項目目標控制時，始終把工程質量放在第一位，提出高標準的質量目標，科學完善質量、安全、文明施工的過程控制。形成了一個項目部、勘察設計單位、監理單位、施工單位的全方位、立體的工程質量、安全、文明施工控制網絡。通過完善各參建單位的工作制度，健全控制措施，并通過激勵與約束機制，保證各項控制措施落實到位。

3.1管理思路

對外各相關單位的協調、溝通；對各參建單位的組織和管理；對工程建設關鍵環節進行檢查、監督、協調、服務。具體實施辦法是通過：計劃(方案)―組織網絡―實施―檢查―反饋―整改(協調)―優化方案(組織網絡)―實施―檢查―反饋―整改(協調)―優化的各個相關工作形成良性的工作循環，不斷提高工作效率和質量。

PDCA循環圖

在項目管理過程中運用PDCA循環，按照這樣的順序進行質量管理，并且循環不止地進行下去的科學程序。全面質量管理活動的運轉，離不開管理循環的轉動，這就是說，改進與解決質量問題，趕超先進水平的各項工作，都要運用PDCA循環的科學程序。不論提高產品質量，還是減少不合格品，都要先提出目標，即質量提高到什么程度，不合格品率降低多少?都要有個計劃，這個計劃不僅包括目標，而且也包括實現這個目標需要采取的措施；計劃制定之后，就要按照計劃進行檢驗看是否達實現了預期效果，有沒有達到預期的目標；通過檢查找出問題和原因；最后就要進行處理，將經驗和教訓制訂成標準、形成制度。

3.1.1質量、安全、文明施工管理體系

在工期緊迫，參建單位眾多及單體工程多的前提下，項目部圍繞質量、安全、文明施工目標，制定了質量、安全、文明施工的三控方案。對總體目標進行分解，通過控制分目標，保證總目標的實現。要求所有進場的參建單位明確任務目標和項目的重要性，實現目標管理，做到統一思想、齊心協力，按照目標要求，保證每個班組都精益求精地做好自己的工作。

(1)項目部的質量控制措施。

①健全組織；②抓思想建設；③整合資源；④規范內部管理；⑤學習和借鑒成功案例經驗；⑥優中優選；⑦抓合同管理；⑧抓計劃，有序進行；⑨抓設計，把住“龍頭”；⑩抓監理，全面檢查督促。

(2)項目部的安全文明施工管理措施。

施工管理中，要求施工單位以總包管理為龍頭，做到以下四點：一是抓教育；二是抓實施；三是抓重點防護；四是加強檢查。

(3)監理單位的控制措施。

①組織措施；②設計階段的質量保證措施；③施工階段的質量控制。

(4)施工總包單位的控制措施。

①組織保證；②質量控制的管理措施：③質量控制的技術措施；④安全施工管理措施；⑤文明施工管理措施。

3.1.2以合同為手段，嚴格執行各項制度

①樣板先行的引路制度；②對重要工種執證上崗和考核制度；③安全文明施工巡視和保潔制度；④質量安全文明施工處罰制度。

3.1.3激勵評比

以每周從安全、質量、進度、管理、配合的五大方面進行考評，對考評的結果計入公司的合格施工單位名錄，提倡好的施工單位進入公司下一工程的優先推薦考慮當中。

(1)對外關系協調方面管理。

項目管理中對外關系協調方面的管理顯得尤為重要，項目經理必須做好與項目相關的所有對外關系協調工作，如何做好這方面的工作必須做到如下管理：

①項目信息的管理：要有敏銳的洞察力，對周圍外界的情況發展具有敏感性，包括項目所有相關人員信息的反饋。對所接受和發現的信息要加以分析，果敢的判斷和決定。

②項目的溝通管理：項目負責人要具有很強的溝通能力，溝通是把控計劃和決策的基礎；是組織和控制管理過程的依據和手段；建立和改善人際關系是必不可少的條件；是成功領導的關鍵。

③項目沖突的管理：在項目管理的環境中，必定隨時有沖突的發生，如何在不影響項目計劃的情況下進行沖突的化解，這就是項目管理的最高境界。化解沖突時必須了解和認識沖突的起因和緣由，有助于更好地化解沖突。根據項目的情況、施工隊伍的狀況及周圍職能部門的實情，正確的分析潛在沖突的起因，并事先對沖突發生打下預防針。

3.2變更管理

現場簽證控制；設計變更及變更價款的確定；索賠控制。

3.3合同管理

①合同總則；②工程合同的簽訂；③合同的審查；④合同的履行；⑤合同的變更或解除；⑥合同糾紛處理；⑦合同的歸檔管理。

3.險管理

項日從立項開始，從公司的任何人看來在該地理位置上打造如此規模的商業中心將會存在很大風險。該項目的未來性、復雜性、環境的變化、人的因素四方面風險分析存在以下幾個因素：

①商業項目設計、施工變更控制的風險因素；②項目的銷售業績是衡量該項目成功與否的關鍵；③商業項目還存在另一個關鍵因素就是商業的招商運營。

4、項目施工管理對項目的影響

房地產項目施工是房地產開發過程中項目前期、施工、銷售三大塊工作之一，項目前期是項目施工的前提，項目施工又是銷售的前提，房地產開發是市場經濟中一項以盈利為最終目的經濟活動，而銷售是實現這一經濟活動盈利的最有效途徑，項目工程進度是保證項目銷售取得成功的因素之一，合理、有效的工程施工管理就尤為重要，以下為項目施工進度對銷售的影響：

4.1提高項目的資金利用率

房地產項目涉及資金大，一般的開發商都需要經過銀行貸款和融資等途徑籌集項目開發資金，在保證質量的前提下，通過科學的、高效率的項目工程管理提升項目工程進度，縮短項目開發周期，快速回籠資金，緩解開發資金壓力，降低項目財務費用，提高項目資金利用率和投資回報率。

4.2抓住市場機遇，獲取高投資利潤率

項目的銷售受到市場經濟活動中各種因素的影響，選擇好的入市時機銷售就成功了一半，特別是在近期。提升項目工程管理水平，有效控制項目質量和施工進度，與項目銷售協同，便于項目產品抓住市場時機更快、更準確入市，取得更加成功銷售，獲取高投資利潤。

4.3保證交房，完成項目開發

項目的成功銷售完成了項目成功開發的一大半，銷售之后的如期交房，全依賴項目的施工方，在項目施工合同的約束下，有效、科學的項目施工管理是項目如期完工有力保證之一，項目總房款曰萬分之三的違約金，恐怕是哪個開發商也不想的。

5、結束語

通過項目管理可以更好的體現工作的能見度和結果；對不同的工作任務可持續改進協調和控制；項目成員有較高的工作熱情和較明確的任務方向；廣泛的項目職責能夠加速管理人員的成長；能夠縮短產品開發時間；能夠減少總計劃費用、提高利潤率；項目的安全、質量能得到較好的控制。

參考文獻 ：

第7篇：房地產項目管理辦法范文

關鍵詞：房地產；招投標；管理

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2012）03-36 -02

前言

招投標是一種特殊的、運用較普遍、比較成熟交易方式。目前房地產市場工程項目在我國建筑工程項目中占有很高的比例，根據招投標法律法規，這對工程投資、進度和質量進行有效控制，達到預期投資效益至關重要。作為一種重要的市場行為，招投標對規范房地產行業市場競爭，促進相關行業健康發展具有重要作用。

近年來，隨著國家房改政策的全面落實，房地產業已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時，在整個產業市場中企業間的相互競爭卻日趨激烈。由于目前房地產開發市場缺乏有效的市場規范，市場參與資格不具有平等性等種種原因，使得房地產招投標不但在實際工作中起不到明顯作用，而且成為一種浪費人力、物力，以及消耗項目時間的無效工作。有些招投標形同虛設，嚴重影響了建設市場的正常秩序，引起了社會廣泛地關注。為了保證工程項目的質量，建設的進度和利潤，必須嚴格落實房地產項目招投標工作。

因此，加強和完善我國房地產市場招投標管理勢在必行。

一、房地產市場招投標的發展

我國工程建設招投標主要是在不斷地學習借鑒國外經驗中逐步建立和完善起來的，這是個循序漸進的過程，必然存在于我國的國情、特點逐步適應的問題。特別是近些年我國城市建設突飛猛進，在房地產建筑市場遇到了許多新的情況、新的問題，招投標機制必須要隨著環境的發展逐步完善，在這一過程中也必然會產生不適應的問題。

首先，由于長期受計劃經濟體制的影響，有形房地產市場現階段還未完全建立與市場缺乏統一、平等競爭的市場環境，觀念和體制上，也還存在許多不適應的地方。

其次，房地產市場目前的招投標工作由于受諸多因素的影響，還有諸多不完善的地方。如招標投標監管體制不順，完整的工程交易市場，由于種種原因，有的受到肢解；由于保障體制未建立，有的企業采取不正當競爭手段，惡意降低投標報價，造成一些弊端；有的工程項目利用多頭管理打球，不進入有形房地產市場開標、評標、定標；有的工程不按建設程序辦事，個別工程招標完成以后，還未辦理報建手續等等。

但是，我們應當用發展的眼光來正確對待招投標中出現的問題，在發展中不斷研究解析這些問題，科學有效的招投標機制不可能是一蹴而就、一成不變的。招標投標管理全面納入建設市場管理體系，尤其是房地產市場的管理手段和水平得到全面提高，各級建設行政主管部門認真貫徹執行《建筑法》、《招標投標法》等法律法規，不斷加強法規制度建設，進一步健全和完善有形房地產市場，依法規范招標投標活動，工程招投標率大幅度提高。

二、招投標活動的現狀

隨著招標制度的廣泛實施，招投標制度在房地產市場產生的作用日益明顯，在利益的驅動下，一些規避招標、虛假招標等違反《招標投標法》的現象增多，而且有愈演愈烈的趨勢，導致項目工程質量得不到保證，工期延誤，而且逐漸成為滋生腐敗的溫床，造成房地產市場招投標中不規范現象屢屢發生，一些房地產工程招投標未能堅持公開、公正、公平的基本原則，具體體現如下。

（一）招投標中的不正當競爭

房地產市場招投標活動中的公平竟爭受到了各方面的干涉。房地產企業內部、地方保護、部門封鎖及要求投標人墊資、高資質承包等不公平條件變相歧視，排斥潛在投標人等現象大量存在。目前存在的突出問題有兩種：一是招標人要求投標人以高資質承包低類別工程，二是有些地方和部門為了保護自身的利益，在招標活動中搞政策傾斜，或在招投標過程中限定投標人范圍，或在評標過程中限定投標人范圍，或在評標過程中加入不公正條件傾向本地投標企業，客觀上造成了歧視其他潛在投標人的行為。在招投標過程中，項目常常受到地區領導、基建主管部門、行業主管部門、業主單位等各方面的干涉，使招標失去公正性。總之，來自各方面的干涉違反了市場經濟規律和市場競爭法則，對建筑業的發展及建筑市場的規范都是不利的。

（二）評標專家只以標書為準欠合理

評標專家是招投標過程中極其重要的一環，對招投標工作能否順利科學的進行起到了十分重要的作用。但是，目前在評標過程中，有一些評標專家未能履行自己作為專家的職責，主要有以下幾個方面：

1、應廢標的投標人成為中標人。

2、未認真履行相關法規及招標文件的規定。

3、評標專家評標時責任心不強。

三、完善我國房地產招投管理的方法

（一）打破壟斷，建立招標投標統一大市場

由于施工企業在工程交易中缺乏主動權，房地產市場難以發育。打破壟斷，建立房地產招標投標統一大市場招標采購的性質和特點，客觀上要求一個統一、開放的全國大市場，只有這樣，才能夠體現公開、公平、公正的原則。

（二）加強評標專家的管理，完善評標專家制度

1、嚴格專家的選擇方法

不采取隨機抽取的方式：技術特別復雜、專業性要求特別高或者國家有特殊要求的招標項目，采取隨機抽取方式確定的專家是難以勝任的，可以由招標人直接指定。這些對招投標工作的規范、公正起了很好的促進作用。

2、堅持評委的回避更換制度

所謂回避更換制度，即指與投標人有利害關系的人應當回避，不得進入評標委員會，己經進入的，應予以更換，認真管理和監督評委的工作。對于違規的評委應果斷地及時更換。

3、在評標專家和評標環節上加強管理

建立裝備圖像監控、聲音監聽及屏蔽設施的的封閉式評標區；建立統一的評標專家庫，專家類別滿足各類項目的招標評標的需要。同時，開發電腦自動抽取和語音通知評標專家軟件系統，所有項目的評標專家，均通過電腦隨機抽取和電子語音通知系統產生，消除了評委抽取及評標環節的人為因素。

四、繼續推動房地產市場建設和發展

充分發揮有形市場的作用，解決規避招標和在招標中弄虛作假的問題有形市場最能體現公開、公平、公正和透明，任何腐敗和弄虛作假的行為都能夠在有形市場得到監督和遏制。要完善各項規章制度，提高和改善工作手段，尤其是要推廣運行計算機，改革過去那種粗放管理、隨意管理的狀況。

房地產招投標市場不斷走上規范，招投標市場管理逐步加強。建立市場經濟，本意就在建立統一、開放、競爭、有序的市場體系，發揮市場機制的作用，促進資源的合理流動和優化配置，提高經濟效益。隨著市場經濟的深度發展，招投標市場也必須統一、開放、規范。

一是建立系統化的招投標制度和規范。全國招投標法律體系框架已經形成，省市法律法規已基本配套；針對外地分支機構辦理投標手續不便，規定允許分支機構參與項目投標。

二是完成職能分離，實施了長效管理。職能分離后，理順了內部關系，建立了溝通制度，明確了各自職責，保證了招投標工作正常開展，保證了招投標任務圓滿完成。

三是依法行政和監督的機制已經確立。宣傳法律法規有關違規行為的處罰條款，通報批評違規行為；對違規案例進行剖析并予以公布，起到警示和威懾的作用。

五、結論

房地產市場的招標投標是我國經濟體制轉變為社會主義市場經濟體制的一個具體體現，是房地產建設領域的一項重大改革，在確保工程質量、工期和經濟效益上具有巨大的推動作用。對于整個社會經濟的發展，具有十分重要的意義。在我國社會主義市場經濟日趨完善的條件下，推行健全市場機制，促進社會資源優化配置，提高企業綜合素質和競爭力，保證建設工程的工期、效益和質量的法律法規，對遏制不正當競爭，防止腐敗，規范建筑市場的秩序都具有十分重要的意義。在當前加快推進房地產市場招標投標法制化的進程中，加強房地產市場工程招投標的研究和規范管理，具有重要的現實價值。

希望最終能夠成立一個統一、獨立、權威的綜合監督管理機構，達到構建房地產招投標大市場，統一管理招投標工作，建設具有中國特色的房地產市場招投標制度的長遠目標。

參考文獻：

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[2]江蘇省建設工程招標投標管理辦法，2003實行.

[3]七部委局，工程建設項目施工招標投標辦法，2001實行.

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[7]經濟法[M].知識出版社，1982.

[8]成虎.工程項目管理[M].中國建筑工業出版社，2000.

第8篇：房地產項目管理辦法范文

一、加強產業研究，制定產業發展規劃

（一）加強房地產業經濟特性研究。發展改革、住房城鄉建設、國土資源、規劃、房管等部門和各縣市區要加強房地產業與城市經濟發展、房地產開發與城市運營、房地產業與民生、房地產業與其他相關產業發展關系的研究。按照城市總體規劃要求，以建設“現代常德、幸福家園”和打造“區域中心城市、交通樞紐城市、生態宜居城市”為導向，以提升城市品質、改善居民居住條件和環境為目的，進一步做好房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）加強房地產業發展現狀研究。深入分析房地產業發展現狀，針對存在的問題，采取有效措施認真加以解決；加強市場供求研究，弄清市場總需求，為確定土地供應量提供科學參考；加強需求結構研究，豐富產品類型，滿足購房者多樣性需求，形成供需平衡、結構合理的房地產市場發展格局。

（三）加強產品研發。創新產品研發理念，提升產品研發能力，加強新技術、新材料運用，鼓勵房地產企業開發節能環保的生態住宅，加快資源節約與環境友好的“兩型”社區建設。

（四）科學制定房地產業發展規劃。規劃、住房城鄉建設、國土資源、房管等部門和各縣市區要根據城市總體發展戰略，科學制定房地產土地供應規劃、保障性住房建設規劃、棚戶區改造規劃等專項規劃，引導房地產業有序發展。

二、認真貫徹落實房地產調控政策

（五）加大保障性安居工程建設力度。發展改革、財政、國土資源、稅務等部門要積極落實項目申報、資金投入、土地供應、規劃布局和稅費優惠等政策。要實行住房保障可持續發展戰略，建立保障性住房建設資金歸集專戶和融資機構，推行廉租住房共有產權保障模式，健全準入退出機制。采取政府主導、社會融資、企業自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應。采取政府主導、市場運作模式，發揮市場機制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設資金，加快推進城市棚戶區和國有工礦棚戶區改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問題。

（六）增加住房用地有序供給。國土資源部門應根據規劃部門出具的宗地規劃設計條件擬定供地方案。確定為中低價位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積以及開竣工時間、違約處罰條款等，并寫入出讓合同。

（七）加強風險防范和市場監管，穩定住房價格。嚴格執行國家和省有關房地產業的調控政策，執行差別化住房信貸和稅收政策，規范預售許可等項目監管行為，抑制投機投資性購房需求；加大對閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規預售、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為的查處力度。

三、加強房地產開發企業管理

（八）加強房地產開發企業資質管理。工商部門要嚴格企業注冊資金管理，依法查處虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉建設（房管）部門要規范開發企業資質管理，切實加強日常監管，解決房地產開發企業過多、過濫的問題。外來房地產開發企業來我市進行房地產開發的，須到住房城鄉建設（房管）部門登記備案。

住房城鄉建設（房管）部門對房地產開發企業實行動態管理。對不具備資質的單位或個人從事房地產開發的，要嚴肅查處；對在一定期限內沒有開發業績或未達到規定開發量的，或有其他違法違規行為的，責令限期整改，整改不到位的，視情節輕重提請原審批機關降低開發資質等級，直至注銷資質證書。

（九）建立房地產企業信用評價體系。住房城鄉建設（房管）部門要建立房地產企業（含房地產開發企業、物業服務企業及中介機構）信用管理檔案，將開發企業超越資質開發項目、閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規預售、散布虛假信息等違法違規行為作為信用評價內容，加強對信息錄入、信用評價和披露的管理。加強信用評價成果的運用，將房地產開發企業的信用情況作為土地供應、企業資質晉級和工商年審時的重要參考。對信用評定等級差的房地產開發企業要限制新購置土地和開發新的項目。對信用等級優良、開發產品品質高、配合行業管理、社會責任感強、社會反響好的企業實行激勵機制,支持其發展壯大。

（十）引進培育品牌房地產開發企業。適當引進國際國內實力強、信譽好、水平高的房地產開發企業；鼓勵本地房地產開發企業兼并聯合、做大做強，支持有條件的企業資質晉級，培育本地房地產企業品牌，提高市場競爭力；引導企業加強培訓學習和考察交流，提高企業管理和開發水平，增強企業社會責任感。

（十一）發揮行業協會作用。完善協會組織，加強產業調研，開展行業自律，參與企業信用評價，充分發揮房地產業協會的引導、紐帶和維權作用。

四、加強房地產開發項目管理

（十二）調整產業結構。在確保基本保障住房供應的前提下，引導企業開發設計合理、功能完善、質量可靠、設施配套、環境優美的產品；鼓勵和引導房地產業與文化、體育、旅游、商貿、工業、醫療等產業相結合，發展復合地產；鼓勵支持現房、全裝修房銷售，提高房地產開發產品品質。

（十三）優化項目規劃設計。房地產項目規劃設計要塑造城市個性，凸顯城市特色。規劃、住房城鄉建設部門要對房地產項目規劃設計方案嚴格把關，努力打造一批特色鮮明、品質優良的城市建筑精品。規劃部門審批時，要審核項目的公共用房和其他公共空間及配套設施的面積和使用功能，并在相關圖紙上明確標示。業主共有物業和業主公共活動用房一經明確不得隨意更改，確需更改的，須經業主大會同意后報規劃部門審批。規劃部門審批時，要征求有關部門意見。

（十四）完善土地供應條件。國土資源部門在土地使用權出讓或劃撥前，對房地產開發項目的性質、規模和開發期限，城市規劃設計條件，物業、社區管理和業主文體活動等公共用房，基礎設施和公共設施的建設要求，公共用房和基礎設施建成后的產權界定，房地產開發企業的資質和誠信情況等事項，應當分別聽取規劃、住房城鄉建設（房管）部門的書面意見，并納入土地供應合同的附件內容。

（十五）嚴格房地產開發用地供應準入。加強對房地產開發用地競買人資格審查，對用地者欠繳土地出讓價款、未按出讓合同約定開竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力、不履行土地使用合同的，國土資源部門要禁止其在3年內參加土地競買。禁止個人和未取得房地產開發資質的企業參與商品房開發土地競買；對信用等級差的房地產開發企業，依法暫停其參與土地競買。同時加強對房地產開發用地競買人資金來源的審查。

（十六）嚴格土地供應原則。城市新區建設應堅持統一規劃、成片開發的原則，鼓勵房地產企業成街區開發，確保項目功能完善、設施配套、環境優美及個性突出；舊城區改造要嚴格按規劃進行，不得零星開發，零散地塊應建設街頭綠地、公共停車場、公共廁所或市民文化休閑設施。

（十七）加強對違規用地和違規建設行為的查處力度。對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設等違法開發行為，國土資源、規劃、住房城鄉建設等有關部門應依法予以查處。對超出開發合同約定的動工開發日期滿1年而未動工開發的，依法征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權，并征收相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費。對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發（十八）制止違規集資合作建房。嚴格落實原建設部、監察部、國土資源部《關于制止違規集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項目。

（十九）加強商品房預售許可管理。未取得預售許可的商品房項目，不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。業主共有部分不得納入預售范圍（含屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房等房屋），有關信息應在預售許可證上注明。

規范項目分期預售。房地產開發企業事先應向房管部門申報分期預售計劃，總建筑面積在6萬平方米（含6萬平方米）以下的項目不得分期預售，6萬平方米以上的項目分期預售規模由房管部門根據項目實際情況確定。

強化商品房住宅預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。

房地產開發企業要在取得預售許可后10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并落實預售許可價格申報和公示制度，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，不按申報價格及其他預售方案約定的內容銷售以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張等違法違規行為，要責令限期整改，暫停其商品住房網上簽約，依法予以處罰，并計入信用檔案。

（二十）加強項目資本金管理和商品房預售資金監管。認真執行房地產開發項目資本金制度，將項目資本金專戶儲存。房管部門要制定商品房預售資金監管辦法，切實加強監管。房地產開發企業必須將商品房預售資金全部存入預售資金專用賬戶內，并簽訂資金監管協議，預售資金只能用于相關的工程建設。項目資本金、預售資金根據建設進度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。違者由住房城鄉建設（房管）部門責令其限期糾正，并依法予以處罰。

（二十一）完善開發項目手冊制度。房地產開發企業在簽訂土地出讓合同后，要實行項目手冊制度。內容應當包括企業基本情況、項目基本情況、項目設計方案、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式等。

（二十二）完善房地產開發項目驗收制度。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向規劃、住房城鄉建設（房管）等部門提出竣工驗收申請，房管部門應當參加有關部門組織的驗收。

規劃、住房城鄉建設、房管、國土資源、市政、園林、消防、人防、環保、質監等有關行政管理部門應當按照各自職責，共同做好房地產開發項目交付使用的驗收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線電視等部門，應當指導、配合房地產開發企業完成房地產開發項目專項配套設施建設。

（二十三）加強商品房交付管理。房地產開發項目經竣工驗收合格后，方可交付使用。商品房交付時，房地產開發企業必須向購房者提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，落實前期物業管理。房地產開發企業將未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋擅自交付使用的，要責令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔賠償責任。

（二十四）加強商品房合同備案審查。要完善商品房買賣合同示范文本，全面推行商品房網上簽約和商品房合同網上備案。合同應對商品房質量性能、物業會所、車位等設施歸屬、交付使用條件、產權登記辦證時間及其違約責任作出規定，并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和銷售廣告的內容作為合同附件，對于選擇性條款要合法、公正。房管部門進行備案審查時發現違法或有失公允、推卸責任的條款應及時責令補正；要督促履行合同約定，對不履行合同的開發企業記入信用檔案，并依法予以查處。

（二十五）加強房地產廣告管理。工商部門要嚴格按照《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告暫行規定》的相關規定，加強對房地產開發企業商品房預（銷）售宣傳廣告的管理，確保廣告內容真實、合法。房地產廣告和宣傳資料中明示的內容和事項即為企業的承諾，開發企業必須履行到位。企業違法房地產廣告或虛假廣告的，工商部門要依法查處，并記入信用檔案。

五、加強物業（企業）服務管理

（二十六）明確物業屬地管理原則。房管部門要加強對物業服務市場準入、規范物業服務行為、提高物業服務水平的管理和指導。各縣市區要重視物業管理工作，把物業管理工作納入社區管理工作范疇。各街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）要對物業管理小區（單位）的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理與創建、計劃生育等各項社會事務負責。街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）要與物業服務企業及業主委員會建立聯系工作機制。各物業服務企業既要服從房管部門的行業管理，又要服從街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）的社會事務和基層組織管理。

（二十七）所有新建商品房小區必須實行物業管理，并逐步擴大物業管理覆蓋范圍。

（二十八）加強對物業服務企業的管理。嚴格物業服務企業市場準入，健全物業服務企業退出機制，建立物業服務企業誠信體系；鼓勵企業兼并聯合，培育本土品牌物業服務企業，引進外地優秀物業服務企業。

（二十九）加強物業服務項目管理。規范物業招標行為，建立服務項目登記制，規范物業服務企業對服務項目的接管與退管行為；實行物業服務等級制，將物業服務等級與物業收費標準掛鉤，建立服務等級和收費的申報制度，公布物業服務等級與收費標準。房管、物價部門要聯合開展達標驗收活動。

（三十）完善和規范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購商品房必須按規定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業主所有，由房管部門按統一歸集代管、專戶存儲的原則進行管理。房管部門應加強對物業服務企業代收房屋維修資金的監管，確保資金安全。房屋維修資金收費標準由房管、物價部門根據市場情況及項目建安造價等情況適時進行調整。

六、加強國有土地上房屋征收與補償工作和其他房地產工作管理

（三十一）國有土地上房屋征收部門要建立健全房屋征收各項管理制度，加強對房屋征收項目、征收補償方案、征收補償資金的管理，保障我市房屋征收與補償工作健康有序進行。各級財政部門要統一籌集房屋征收與補償資金，并實行專戶儲存。

（三十二）加強房地產中介機構管理。房地產中介機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到房管部門備案；房管部門要加強對中介機構的監督檢查，建立完善房地產中介企業誠信檔案和房地產經紀師、注冊評估師等專業人員執業檔案；房管、工商、物價部門要根據職能職責，積極培育和引導房地產中介市場發展。

（三十三）加強二手房交易市場管理。房管部門要在市城區建立相對集中的房地產中介市場，打造公平、誠信的二手房交易平臺。要加強二手房交易資金監管，規范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實維護交易雙方的合法權益。

（三十四）加強房屋產權登記管理。房管部門要嚴格按照《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律法規的規定，制定并實施收件標準和登記程序，規范房屋登記行為。對缺乏產權登記必收要件、未經驗收或驗收不合格的新建商品房項目不予登記；違法建筑不予登記。開發建設單位申請房屋初始登記時應將業主共有部分一并申請登記，房屋登記機構在房屋登記薄上予以記載，不頒發房屋權屬證書。市房管局要加強業務指導和質量抽檢，提高各縣市區產權產籍管理水平。

（三十五）加強房屋租賃管理。房管部門要認真貫徹落實住房城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實行房屋租賃登記備案制，加強商品房屋租賃管理，規范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益。工商、公安、人口計生等部門在各自職責范圍內予以支持和配合。

（三十六）加強房地產信息化建設和管理。建立測繪、預(銷)售、交易、權屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產市場信息系統，增加房地產信息管理內容，提高房地產市場信息的統計、分析能力。搞好各職能部門相關業務聯網對接，大力開展“市縣信息一體化”建設工作，搭建基礎測繪平臺，建立統一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統一的房地產信息系統。加快建立和完善個人住宅信息系統，為依法征稅提供基礎。完成房地產數據信息異地備份工作，確保數據信息安全。

七、加強房地產管理隊伍建設

（三十七）完善管理機制。市城區房地產管理除武陵區、柳葉湖旅游度假區實行直接管理外，常德經濟技術開發區、區、西湖管理區、西洞庭管理區。可結合實際情況分別實行機構派出制或依法委托制管理。

第9篇：房地產項目管理辦法范文

關鍵詞：全面預算管理特點問題 實施

全面預算管理是指在企業戰略目標的指導下，為合理利用企業資源，全面提高企業管理水平和經營效益，通過預算編制、執行、控制、考評與激勵等一系列活動，而對企業的經營、投資和財務等作出的預算安排。

近年來，隨著房地產行業競爭的加劇和國家宏觀調控的持續，無論是企業內部資源配置或外部因素，均要求房地產企業轉變觀念，改變原來粗放的經營管理模式，實施全面預算管理，從提高經營管理上挖掘新的利潤增長點，彌補價格波動及滯銷帶來的不利影響。

一、房地產企業的特點

1、以項目部或項目公司為運作主體

當前，我國在財政稅收上對房地產開發經營實施屬地化管理，一般均要求開發主體即納稅主體注冊地與所開發的土地在同一行政區劃內，而房地產企業各個項目的土地往往不會在同一行政區劃內，所以需要為各項目單獨設立項目部或項目公司，實施具體房產項目的開發。逐步形成了以母公司為指導、項目部或項目公司為主體的運作模式。

2、項目建設周期長，投資風險較大

房地產一個項目少則一兩年，多者三五年，開發周期比較長，投入資金多。建設期內國家財政金融政策、房地產行業政策、建材價格、居民消費等各項因素的變化都將影響到房產品成本和銷售市場，不確定因素多，投資風險比較大。

3、 存在剛性支出與軟性收入之間的矛盾

傳統預算管理體系主要是在實施持續作業、強化支出控制等理論基礎上構建的。即工業企業一般采取“以銷定產”的策略，商業企業采取“根據市場組織貨源”的策略，限定庫存，減少資金支出，做到收入與支出基本相匹配。但是，房地產企業工程項目一經確定，必須隨工程進度支付工程款，支出呈現剛性特征，收入則要視銷售形勢，不能得以保證，呈現出軟性特征，存在著剛性支出與軟性收入之間的矛盾。

4、 利潤表體現的利潤與實際現金流量之間存在較大差異

一般房地產企業都采取預售方式，根據企業會計準則收入確認的五個條件，預售收入不能在現金流入當時確認收入，需在開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認銷售收入。同時，由于會計報告期與項目開發周期不一致，使得某一報告期利潤表體現的利潤與實際現金流量之間存在著時間性差異，利潤表虧損，現金流量可能充裕，利潤表盈利，現金流量不一定盈余，甚至有可能出現嚴重現金短缺。

二、房地產企業全面預算管理中存在的問題

1、房地產企業年度預算與項目預算脫節，不能很好地體現企業的戰略目標

年度預算是將一個會計年度作為預算年度，項目預算是將一個完整的項目周期作為預算年度。由于房地產開發周期往往跨越兩個以上的會計年度，所以年度預算的時間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開發項目全部經營過程及成果的解釋。現行預算管理往往側重年度預算，輕項目預算，常把項目可行性報告或項目概算作為項目預算，不能很好地體現企業的戰略目標。

2、房地產企業較難建立系統的預算管理組織體系

由于房地產行業的特殊性，項目部或項目公司為開發主體，工程采用項目出包方式，承包單位出具項目預算。這種跨母子公司、跨企業編制的預算，在預算的匯總整合、執行和監督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個強有力的預算管理體系，充分發揮預算管理的作用。

3、房地產企業堅持以利潤為核心的預算管理模式

目前，跨期經營的房地產行業預算管理按照傳統預算管理的要求，在利潤表所表現的利潤與實際現金流量不符的情況下，仍然堅持以目標利潤為核心的預算管理模式。這種預算管理模式的最大缺陷在于，不能及時反映出企業現金流量的短缺。特別在當前現金為王的市場形勢下，利潤表反映的企業抗風險能力會失真。

4、基礎數據相對分散，預算管理實施結果不理想

房地產企業開發過程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對分散，歷史各項目所面對的市場有較大的差異性，所以基礎信息數據的采集有一定難度。房地產行業中竣工結算遠遠突破設計概算的現象比比皆是。使得預算指標與實際執行情況差異較大，導致預算管理實施結果不理想。

5、房地產企業在預算編制、預算控制和預算考核過程中，以財務部門為核心，不利于實施全面預算管理

全面預算要做到全面反映、全過程控制和全員參與，但大部分房地產企業預算管理由財務部門編制，預算由財務部門加以控制和監督，又以財務部門提供的數據作為預算考核的依據。這種以財務部門為核心的預算管理模式不利于調動全員積極性，難以實施對全員、全過程的全面預算管理。

三、房地產企業全面預算管理的建立與實施

房地產企業應加強戰略研究，分析市場機遇和風險，制定整體和各項目的收益目標，形成以集團戰略目標為導向的全面預算管理。制定全面預算管理辦法，明確預算管理體制及各預算執行單位的職責權限，加強預算編制、預算執行、預算分析控制和預算考核工作。并著重點注意以下方面。

1、全面、科學把握全面預算的完整內涵

可能很多人會認為：預算主要是財務指標的測算，預算編制主要是財務部門的事，與其他部門和各項目關系不大；更有甚者認為預算管理不利于調動職工的創造性。這些認識都是對全面預算的誤解和歪曲。西方一些跨國集團給預算下的定義是：預算不是會計師為會計目的準備的會計工具，而是為確保集團戰略目標實現的組織手段。全面預算管理涵蓋了企業全員、全部業務、全過程，需要全員參與。因此，企業高層管理者應充分認識到預算管理的重要性，在企業內部營造有利于預算管理的環境，組織全員積極參與。

2、建立健全適合房地產行業的預算管理體系

在房地產企業預算管理中，部分項目管理范疇在企業內部管理層級之外，而且工作復雜、專業性強，對預算管理層級及預算管理人員要求比較高。因此，建議房地產企業構建以總包單位預算為基點、項目公司預算為支撐、母公司預算為主體的全面預算工作體系。首先，以母公司預算為主體，以項目部或項目公司預算為支撐能夠根據房地產企業運作的特點既涵蓋了具體項目又能反映母公司的整體狀況，利于公司戰略目標的實現；其次，把總包單位預算納入房地產企業預算范圍，有助于房地產企業加強成本控制，不斷提高成本管理水平，并不致于使約占開發總成本50%的工程款項游離于全面預算管理之外。

3、不斷完善成本和費用標準的建設

根據企業集團管理模式和房地產行業特點以及經驗數據分析，建立一套房地產項目開發成本、費用科目及費用標準體系，作為項目成本、費用預算的依據，指導項目的預算工作。注重已開發項目成本數據的積累，完善各項費用定額標準，同時，在標準執行的過程中，不斷改進、完善并逐步形成企業的成本、費用定額標準體系。

4. 改進預算編制方法

（1）引進現金流量為核心的預算管理模式。以現金流量為核心的預算管理模式主要是依據企業現金流量預算進行預算管理的一種模式。現金流量是這一預算管理模式下預算管理工作的起點和關鍵所在。特別是目前，隨著宏觀調控的持續和深入，國內房地產行業壓力倍增，房地產企業必需建立“現金為王”的觀念，確立以現金管理為核心的預算管理模式顯得尤為重要和緊迫。

（2）調整預算周期

傳統的預算以一個會計年度作為預算周期，注重的是短期效應。作為房地產企業，考慮到項目的實際開發周期，在編制年度預算的同時，為緩解資金壓力，保證各項目正常進展，保證后續項目開發的資金儲備，一方面要按年、季、月編制資金預算；另一方面根據工程預算、工程進度和合同約定的工程款付款方式，結合項目開發周期，編制分年度的中長期預算。

（3）加強部門之間的合作，收集數據，提高預算準確度

“信息不對稱”和“預算強調”是產生預算松弛的主要原因。在強調預算的前提下，降低預算松弛，提高預算準確度，首先要解決“信息不對稱”的問題。這就要求企業提高對各項信息的敏感度，加強對各項信息的收集和整理，充實信息數據庫。同時要求各職能部門根據其工作職能，分工協作，共同努力，編制部門預算及其負責的專項預算，提高預算的準確度。

5、 將預算管理納入企業文化范疇，提高對預算管理的認識

企業文化引導企業員工以價值觀為導向的行為取向，是企業賴以生存和發展的基礎。目前，國內企業都充分認識到創建企業文化的必要性，都在規范企業價值觀文化。企業價值觀文化從其根本來講，就是建立以企業為核心的價值觀念，實現企業內部各利益群體的價值統一。而預算控制就是要求各利益群體，包括個人、部門、項目公司積極主動地參與預算，解決利益沖突。加強預算管理需要企業文化的支持，而企業文化的建立則更有利于加強預算管理。因此，建議企業將預算管理的內容納入企業文化范圍，提高對預算管理的認識。

全面預算管理在實施初期，可能暫時性的降低效率、遭遇來自各方的阻力，這就需要企業最高層領導的重視與推動，需要全員、全業務以及全過程的參與，建立暢通的溝通渠道，通過反復多次的宣貫機制予以保證。總之，房地產企業的全面預算管理是一個系統工程，是現代企業管理的必然要求，是企業戰略實現的重要保障。房地產企業應結合企業自身特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到整合企業資源，提高經濟效益，實現企業發展戰略目標的目的。

參考資料：《全面預算管理》 （李明）