前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的物業信用管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：物業信用管理辦法范文

關鍵詞：個人信用信息；個人信用體系；個人信用機構

一、深圳市個人信用體系現狀

（一）建立了信用征信公司

2001年3月，深圳鵬元征信有限公司正式籌建，其個人信用征信系統于2002年8月試運行，2003年10月份正式對外開放，向社會公眾提供個人信用查詢服務，向聯網單位提供《個人信用報告》查詢服務，年提供各類信用報告超過2000萬份。目前，該系統用戶已遍布全國，包括銀行、保險公司、信用卡中心等機構及部分政府部門。系統在政府境外投資行政審批、個人勞動就業支持核查、電信或移動用戶開戶審核、銀行信用卡發放等領域得到廣泛使用，為防范和化解社會信用風險、推進誠信社會的建立和發展，起到了積極有效的作用。

（二）出臺了信用征信管理辦法

為了將個人信用體系納入法制化軌道，深圳于2002年開始實施《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》。《辦法》將個人信用信息分列為四大類：一是個人身份情況，包括姓名、婚姻及家庭成員狀況、職業、學歷等；二是商業信用紀錄，包括在各商業銀行的個人貸款及償還記錄，個人信用卡使用等有關記錄；三是社會公共信息記錄，包括個人納稅、參加社會保險以及個人財產狀況變動等記錄；四是有可能影響個人信用狀況的涉及民事、刑事、行政訴訟和行政處罰的特別記錄。這表明深圳個人信用的制度建設已先行了一步，賴賬、行騙者將永遠被拒于“信用”的大門外。這一初步的地方法規框架，填補了我國個人信用法規制度建設方面的空白，在法律上具有深遠的意義。

二、目前深圳個人信用體系發展中存在的問題

（一）認識不足

雖然深圳個人信用體系已初步建立，但相當多的深圳市民對個人信用仍沒有充分的認識。如有些市民輕易將身份證借與他人辦理信用卡，在收到法院傳票后，才知道信用卡是因為銀行對他的信用有所認可而批準辦理的，信用卡是需要信用和還款來買單的。也有些市民沒有認識到之前的不良信用記錄會影響到再次申請信用卡，并導致銀行不再授理其信用卡的申請，引發“拒卡”事件。

（二）個人信用沒有充足的信息

由于深圳地區電子金融業的發展迅速，各種日常生活開支如水電費、物業管理費、燃氣費等一般通過銀行自動轉賬，大多數深圳家庭為了交費的方便和投資理財的需要，一般要開立多個銀行賬戶，如房產、工資、投資、保險等的繳費都有不同的賬戶。但由于各家商業銀行的系統（中資與外資，中資內部）尚未完全聯網，這就給信用征信工作增加了困難。

（三）個人信用等級評估標準未統一

目前，深圳市沒有統一的個人信用評估標準。信用評分的依據主要包括市民的年齡、性別、工作單位及職業變更、銀行貸款記錄、社保記錄、手機繳費、水電費繳費等數十類，其中最具有實質性影響的市民與銀行打交道時留下的記錄，如按揭貸款還款、信用卡透支還款等金融信用信息，但不同單位執行起來標準又會不同。

1、商業銀行的標準

商業銀行對個人信用的評價主要受每個銀行掌握的相關數據、分析能力及風險管理要求的影響，很難實行統一標準。如農行廣東省分行規定了一套個人信用評級指標，對申貸人進行信用評判，包括穩定指標(年齡、婚姻狀況、人壽投保狀況、所在單位年限)、社會地位指標(文化程度、行業類別、崗位性質)、財產指標(夫妻月收入狀況)等都是銀行放貸時的參考依據。建行廣東省分行參照企業貸款的評級方法制訂了一套個人信用評級標準，根據不同的信用級別提供不同的貸款額度，評級指標主要有個人的學歷資格、能力、收入情況，環境和平時與銀行的關聯度等。如被該行評為AAA級的，最高放貸60萬元，AA級的最高可貸10萬元，A級的最高貸款5萬元；而BBB級的貸款1萬元，被評為C級的不給予貸款。

2、征信機構的標準

深圳鵬元征信系統主要是通過建立數學模型對個人信用信息進行統計分析，以預測未來一段時間內發生違約風險的可能性，并用一個分數綜合反映個人信用狀況。分數的形成完全由系統自動生成，可有效確保分數的科學性、客觀性和公正性。評分體系共設6個等級，從320分到800分，每80分一級，分數越高表示信用狀況越好，信用違約風險越低。目前，深圳市民的評分大多數處于480-560分的區間段，這意味著整體信用狀況良好。但有些市民在該系統的信用積分偏低，究其原因，主要是該市民缺少銀行的相關信用記錄，因此征信機構的評分結果在某種程度上并不能反映市民真正的信用水準。

由此可見，目前深圳各商業銀行和金融機構在個人信用的評估標準上尚未建立統一的標準。

（四）個人信用體系的法律保障不健全

深圳目前只有《個人征信及信用評級管理辦法》和《企業征信及信用評級管理辦法》，都是指導性的法規，不具有強制作用。這兩個法規也未在具體操作上細化，可操作性不強。法律支持的缺失，必然會增加金融企業的風險，使其在進行個人信用評估時無法可依，也可能令有一些“老賴”投機鉆空子，給金融行業和執法部門帶來不便。

三、建立與完善深圳個人信用體系的思路

（一）加強對深圳市民的信用宣傳

1、學校教育

梁啟超提出“少年強，則國強，少年智，則國智”，任何教育都應該從娃娃抓起，我們應該把誠信教育納入深圳各中小學校課本。讓我們的孩子從小樹立誠信的人生觀，明白良好的信用會對其一生的發展產生重要的影響，對深圳以及國家將來的發展都是利大于弊的。

2、媒體宣傳

深圳市政府應該加強中華民族的傳統美德教育，可通過電視臺、報紙、廣播等新聞媒體以及社會公告欄等，多宣傳有關個人信用的公益廣告，使其明白在信用體系完善的社會中，良好的信用將成為一個人的寶貴財富。

（二）完善個人信用資料庫

1、建立深圳市民個人資料庫

征信是首先要做的工作。要通過多種征信渠道開展征信活動，進行個人信用資料庫的建設。如果能夠獲得法律或政府的某種支持，將建立個人信用體系定義為社會的共同責任，如同“銀行實名制”一樣，征信活動的開展就有了保障。深圳的銀行系統、保險系統、人才市場等等，凡涉及個人信用的所有行業和部門，必須聯合起來，共同建立起一套完整的個人信用記錄。個人信用評估公司作為第三方中介機構，可以通過某種形式與上述單位之間搭建起信息交換網絡，建立龐大的數據庫作為個人信用資料的儲存、提供平臺。個人資料庫的內容包括：

（1）個人身份信息。要收集完整而正確的個人基本資料，包括姓名、性別、出生日期、身份證號、戶籍所在地、住址、居所、婚姻狀況、家庭成員狀況、收入狀況、工作單位、職業、學歷等。

（2）個人投資及金融活動信息。包括買賣股票、債券、收藏品、商業經營等。

（3）個人商業信用信息。包括在各商業銀行、金融機構貸款、償還記錄、個人信用卡使用信息、在商業銀行發生的其他信用行為記錄，以及個人與其他商業機構發生的信用交易等記錄。

（4）社會公共信息記錄。包括個人收入及繳納個人所得稅信息、個人商業保險信息、個人養老金、失業保險金、個人住房公積金、個人房產以及個人財產狀況變動等信息。

（5）影響個人信用狀況的其他信息。包括涉及民事、刑事、行政訴訟和行政處罰的特別記錄，即違反工商、稅務、公安行政法規，惡意逃債、偷逃稅費、欺詐行為等民事處罰和刑事犯罪信息。

2、建立個人信用管理系統

（1）實行深圳市民個人信用實碼制。目前公安部門已對個人身份證實現唯一化管理，因此可以考慮在市民身份證編碼系統的基礎上，實行個人信用的實碼制，即將可證明、解釋和驗查的個人信用資料鎖定在一個固定的編碼上，個人所有必要的資料都可存在該編碼下。在個人需要向相關者提供自己信用情況時，只要出示個人的信用實碼，對方就可以查詢到所需的資料。例如，在首次開設新的銀行賬戶、辦理工商營業執照、企業聘請新員工等必須使用個人的信用實碼，以了解個人信息狀況。

（2）建立深圳市民個人信用賬戶。所謂個人信用賬戶，就是市民個人在銀行儲蓄實名制的基礎上開立的綜合性信用賬戶。這個賬戶以個人信用實碼上的名字為準，按身份證編碼一人一號，依托于高度發達的電子信息網絡系統，將個人的一切資金往來置于這一基本賬戶下，統一管理個人的資產、負債業務，為個人提供所需的一切金融服務。實施個人信用實碼制后，每個人的個人資產信用情況都被適時地一一記錄在一張惟一的加密過的個人信用實碼和相應的數據庫中。深圳各商業銀行可以隨時調閱某個人的資信情況。在具體操作上，應把個人的收入（含工薪收入）從現金交易逐步通過轉賬記入其個人信用卡賬戶，而銀行個人信用卡開戶又必須以其個人終生惟一的信用號碼為依據。

（3）個人信用評估體系必須與身份證信息數據庫結合起來管理。如果一個人違背社會制定的個人信用規章體系，應該將此紀錄在一定時期內保留在個人信用實碼中，一定年限后方可撤消，以此作為不守信的一種懲罰。如果個人有不守信的行為，個人信用實碼上將會記錄，這樣一來，欠債人就幾乎不可能享受守信者的待遇。

（三）建立統一的深圳個人信用等級評估標準

深圳在制訂統一的信用評估標準時，可以在目前各商業銀行個人信用評分規則、鵬元征信的個人信用評分數學模型的基礎上，參考香港、上海、北京等地和歐美等發達國家和地區的個人信用評估標準，結合深圳特殊的經濟政策和人口政策，在基本標準值的基礎上有區別地上下浮動。個人信用評估指標體系可由價值體系和信譽體系兩部分組成。價值體系包括個人擁有的房、車等有形資產，以及專利、商標權、著作權等無形資產。信譽體系包括個人受教育程度、收入水平和穩定性、歷史金融信譽、歷史司法信譽、社會地位和家庭婚姻狀況、道德等。概括起來可分為個人基本信息、銀行信用信息、個人繳費信息、個人資本狀況四大類變量。根據個人不同情況，通過統一的數學模型運用計算機進行量化和分類運算，最后得出可靠的評估結果。

（四）借鑒西方國家的經驗，建立和完善個人信用制度立法

1、應該建立和完善個人信用信息收集法律

目前深圳在個人信用方面只有一部法規《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》可用。但該法規并未詳細規定如何建立、收集、整理、評估、審核、申訴等，它只是針對以上幾條進行了簡單的說明，對實際可操作性缺少具體的指導。因此應進一步完善《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》，詳細規定如何建立、收集、整理、評估、審核、申訴，及如何使其更公平，更具有公正性，尤其是要詳細規定如何避免個人隱私信息和數據采集過程中可能產生的法律風險。另外，對于個人信用信息采集過程中，除了個人銀行信息之外的信息，如工商、稅務、房屋、汽車、證券等各種資產的信息征集需要涉及到各個相關的政府主管部門，如何解決橫跨政府各職能部門的信息采集渠道問題也是法規中需要明確的。

2、出臺個人信用管理法規

要對《深圳市個人信用征信及信用評級管理辦法》進行修訂和完善，規定有關部門不提供信用線索或信息失真時的處理辦法，規定資信公司向銀行提供的信息不真實時的處理辦法，規定如何保護市民個人隱私，規定個人信用數據庫如何建立和維護，明確規定具體的、可操作性強的、統一的個人信用評估標準，并考慮如何與國際接軌的問題。

參考文獻：

第2篇：物業信用管理辦法范文

一、加強產業研究，制定產業發展規劃

（一）加強房地產業經濟特性研究。發展改革、住房城鄉建設、國土資源、規劃、房管等部門和各縣市區要加強房地產業與城市經濟發展、房地產開發與城市運營、房地產業與民生、房地產業與其他相關產業發展關系的研究。按照城市總體規劃要求，以建設“現代常德、幸福家園”和打造“區域中心城市、交通樞紐城市、生態宜居城市”為導向，以提升城市品質、改善居民居住條件和環境為目的，進一步做好房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）加強房地產業發展現狀研究。深入分析房地產業發展現狀，針對存在的問題，采取有效措施認真加以解決；加強市場供求研究，弄清市場總需求，為確定土地供應量提供科學參考；加強需求結構研究，豐富產品類型，滿足購房者多樣性需求，形成供需平衡、結構合理的房地產市場發展格局。

（三）加強產品研發。創新產品研發理念，提升產品研發能力，加強新技術、新材料運用，鼓勵房地產企業開發節能環保的生態住宅，加快資源節約與環境友好的“兩型”社區建設。

（四）科學制定房地產業發展規劃。規劃、住房城鄉建設、國土資源、房管等部門和各縣市區要根據城市總體發展戰略，科學制定房地產土地供應規劃、保障性住房建設規劃、棚戶區改造規劃等專項規劃，引導房地產業有序發展。

二、認真貫徹落實房地產調控政策

（五）加大保障性安居工程建設力度。發展改革、財政、國土資源、稅務等部門要積極落實項目申報、資金投入、土地供應、規劃布局和稅費優惠等政策。要實行住房保障可持續發展戰略，建立保障性住房建設資金歸集專戶和融資機構，推行廉租住房共有產權保障模式，健全準入退出機制。采取政府主導、社會融資、企業自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應。采取政府主導、市場運作模式，發揮市場機制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設資金，加快推進城市棚戶區和國有工礦棚戶區改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問題。

（六）增加住房用地有序供給。國土資源部門應根據規劃部門出具的宗地規劃設計條件擬定供地方案。確定為中低價位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積以及開竣工時間、違約處罰條款等，并寫入出讓合同。

（七）加強風險防范和市場監管，穩定住房價格。嚴格執行國家和省有關房地產業的調控政策，執行差別化住房信貸和稅收政策，規范預售許可等項目監管行為，抑制投機投資性購房需求；加大對閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規預售、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為的查處力度。

三、加強房地產開發企業管理

（八）加強房地產開發企業資質管理。工商部門要嚴格企業注冊資金管理，依法查處虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉建設（房管）部門要規范開發企業資質管理，切實加強日常監管，解決房地產開發企業過多、過濫的問題。外來房地產開發企業來我市進行房地產開發的，須到住房城鄉建設（房管）部門登記備案。

住房城鄉建設（房管）部門對房地產開發企業實行動態管理。對不具備資質的單位或個人從事房地產開發的，要嚴肅查處；對在一定期限內沒有開發業績或未達到規定開發量的，或有其他違法違規行為的，責令限期整改，整改不到位的，視情節輕重提請原審批機關降低開發資質等級，直至注銷資質證書。

（九）建立房地產企業信用評價體系。住房城鄉建設（房管）部門要建立房地產企業（含房地產開發企業、物業服務企業及中介機構）信用管理檔案，將開發企業超越資質開發項目、閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規預售、散布虛假信息等違法違規行為作為信用評價內容，加強對信息錄入、信用評價和披露的管理。加強信用評價成果的運用，將房地產開發企業的信用情況作為土地供應、企業資質晉級和工商年審時的重要參考。對信用評定等級差的房地產開發企業要限制新購置土地和開發新的項目。對信用等級優良、開發產品品質高、配合行業管理、社會責任感強、社會反響好的企業實行激勵機制,支持其發展壯大。

（十）引進培育品牌房地產開發企業。適當引進國際國內實力強、信譽好、水平高的房地產開發企業；鼓勵本地房地產開發企業兼并聯合、做大做強，支持有條件的企業資質晉級，培育本地房地產企業品牌，提高市場競爭力；引導企業加強培訓學習和考察交流，提高企業管理和開發水平，增強企業社會責任感。

（十一）發揮行業協會作用。完善協會組織，加強產業調研，開展行業自律，參與企業信用評價，充分發揮房地產業協會的引導、紐帶和維權作用。

四、加強房地產開發項目管理

（十二）調整產業結構。在確保基本保障住房供應的前提下，引導企業開發設計合理、功能完善、質量可靠、設施配套、環境優美的產品；鼓勵和引導房地產業與文化、體育、旅游、商貿、工業、醫療等產業相結合，發展復合地產；鼓勵支持現房、全裝修房銷售，提高房地產開發產品品質。

（十三）優化項目規劃設計。房地產項目規劃設計要塑造城市個性，凸顯城市特色。規劃、住房城鄉建設部門要對房地產項目規劃設計方案嚴格把關，努力打造一批特色鮮明、品質優良的城市建筑精品。規劃部門審批時，要審核項目的公共用房和其他公共空間及配套設施的面積和使用功能，并在相關圖紙上明確標示。業主共有物業和業主公共活動用房一經明確不得隨意更改，確需更改的，須經業主大會同意后報規劃部門審批。規劃部門審批時，要征求有關部門意見。

（十四）完善土地供應條件。國土資源部門在土地使用權出讓或劃撥前，對房地產開發項目的性質、規模和開發期限，城市規劃設計條件，物業、社區管理和業主文體活動等公共用房，基礎設施和公共設施的建設要求，公共用房和基礎設施建成后的產權界定，房地產開發企業的資質和誠信情況等事項，應當分別聽取規劃、住房城鄉建設（房管）部門的書面意見，并納入土地供應合同的附件內容。

（十五）嚴格房地產開發用地供應準入。加強對房地產開發用地競買人資格審查，對用地者欠繳土地出讓價款、未按出讓合同約定開竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力、不履行土地使用合同的，國土資源部門要禁止其在3年內參加土地競買。禁止個人和未取得房地產開發資質的企業參與商品房開發土地競買；對信用等級差的房地產開發企業，依法暫停其參與土地競買。同時加強對房地產開發用地競買人資金來源的審查。

（十六）嚴格土地供應原則。城市新區建設應堅持統一規劃、成片開發的原則，鼓勵房地產企業成街區開發，確保項目功能完善、設施配套、環境優美及個性突出；舊城區改造要嚴格按規劃進行，不得零星開發，零散地塊應建設街頭綠地、公共停車場、公共廁所或市民文化休閑設施。

（十七）加強對違規用地和違規建設行為的查處力度。對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設等違法開發行為，國土資源、規劃、住房城鄉建設等有關部門應依法予以查處。對超出開發合同約定的動工開發日期滿1年而未動工開發的，依法征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權，并征收相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費。對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發（十八）制止違規集資合作建房。嚴格落實原建設部、監察部、國土資源部《關于制止違規集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項目。

（十九）加強商品房預售許可管理。未取得預售許可的商品房項目，不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。業主共有部分不得納入預售范圍（含屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房等房屋），有關信息應在預售許可證上注明。

規范項目分期預售。房地產開發企業事先應向房管部門申報分期預售計劃，總建筑面積在6萬平方米（含6萬平方米）以下的項目不得分期預售，6萬平方米以上的項目分期預售規模由房管部門根據項目實際情況確定。

強化商品房住宅預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。

房地產開發企業要在取得預售許可后10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并落實預售許可價格申報和公示制度，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，不按申報價格及其他預售方案約定的內容銷售以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張等違法違規行為，要責令限期整改，暫停其商品住房網上簽約，依法予以處罰，并計入信用檔案。

（二十）加強項目資本金管理和商品房預售資金監管。認真執行房地產開發項目資本金制度，將項目資本金專戶儲存。房管部門要制定商品房預售資金監管辦法，切實加強監管。房地產開發企業必須將商品房預售資金全部存入預售資金專用賬戶內，并簽訂資金監管協議，預售資金只能用于相關的工程建設。項目資本金、預售資金根據建設進度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。違者由住房城鄉建設（房管）部門責令其限期糾正，并依法予以處罰。

（二十一）完善開發項目手冊制度。房地產開發企業在簽訂土地出讓合同后，要實行項目手冊制度。內容應當包括企業基本情況、項目基本情況、項目設計方案、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式等。

（二十二）完善房地產開發項目驗收制度。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向規劃、住房城鄉建設（房管）等部門提出竣工驗收申請，房管部門應當參加有關部門組織的驗收。

規劃、住房城鄉建設、房管、國土資源、市政、園林、消防、人防、環保、質監等有關行政管理部門應當按照各自職責，共同做好房地產開發項目交付使用的驗收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線電視等部門，應當指導、配合房地產開發企業完成房地產開發項目專項配套設施建設。

（二十三）加強商品房交付管理。房地產開發項目經竣工驗收合格后，方可交付使用。商品房交付時，房地產開發企業必須向購房者提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，落實前期物業管理。房地產開發企業將未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋擅自交付使用的，要責令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔賠償責任。

（二十四）加強商品房合同備案審查。要完善商品房買賣合同示范文本，全面推行商品房網上簽約和商品房合同網上備案。合同應對商品房質量性能、物業會所、車位等設施歸屬、交付使用條件、產權登記辦證時間及其違約責任作出規定，并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和銷售廣告的內容作為合同附件，對于選擇性條款要合法、公正。房管部門進行備案審查時發現違法或有失公允、推卸責任的條款應及時責令補正；要督促履行合同約定，對不履行合同的開發企業記入信用檔案，并依法予以查處。

（二十五）加強房地產廣告管理。工商部門要嚴格按照《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告暫行規定》的相關規定，加強對房地產開發企業商品房預（銷）售宣傳廣告的管理，確保廣告內容真實、合法。房地產廣告和宣傳資料中明示的內容和事項即為企業的承諾，開發企業必須履行到位。企業違法房地產廣告或虛假廣告的，工商部門要依法查處，并記入信用檔案。

五、加強物業（企業）服務管理

（二十六）明確物業屬地管理原則。房管部門要加強對物業服務市場準入、規范物業服務行為、提高物業服務水平的管理和指導。各縣市區要重視物業管理工作，把物業管理工作納入社區管理工作范疇。各街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）要對物業管理小區（單位）的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理與創建、計劃生育等各項社會事務負責。街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）要與物業服務企業及業主委員會建立聯系工作機制。各物業服務企業既要服從房管部門的行業管理，又要服從街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）的社會事務和基層組織管理。

（二十七）所有新建商品房小區必須實行物業管理，并逐步擴大物業管理覆蓋范圍。

（二十八）加強對物業服務企業的管理。嚴格物業服務企業市場準入，健全物業服務企業退出機制，建立物業服務企業誠信體系；鼓勵企業兼并聯合，培育本土品牌物業服務企業，引進外地優秀物業服務企業。

（二十九）加強物業服務項目管理。規范物業招標行為，建立服務項目登記制，規范物業服務企業對服務項目的接管與退管行為；實行物業服務等級制，將物業服務等級與物業收費標準掛鉤，建立服務等級和收費的申報制度，公布物業服務等級與收費標準。房管、物價部門要聯合開展達標驗收活動。

（三十）完善和規范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購商品房必須按規定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業主所有，由房管部門按統一歸集代管、專戶存儲的原則進行管理。房管部門應加強對物業服務企業代收房屋維修資金的監管，確保資金安全。房屋維修資金收費標準由房管、物價部門根據市場情況及項目建安造價等情況適時進行調整。

六、加強國有土地上房屋征收與補償工作和其他房地產工作管理

（三十一）國有土地上房屋征收部門要建立健全房屋征收各項管理制度，加強對房屋征收項目、征收補償方案、征收補償資金的管理，保障我市房屋征收與補償工作健康有序進行。各級財政部門要統一籌集房屋征收與補償資金，并實行專戶儲存。

（三十二）加強房地產中介機構管理。房地產中介機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到房管部門備案；房管部門要加強對中介機構的監督檢查，建立完善房地產中介企業誠信檔案和房地產經紀師、注冊評估師等專業人員執業檔案；房管、工商、物價部門要根據職能職責，積極培育和引導房地產中介市場發展。

（三十三）加強二手房交易市場管理。房管部門要在市城區建立相對集中的房地產中介市場，打造公平、誠信的二手房交易平臺。要加強二手房交易資金監管，規范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實維護交易雙方的合法權益。

（三十四）加強房屋產權登記管理。房管部門要嚴格按照《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律法規的規定，制定并實施收件標準和登記程序，規范房屋登記行為。對缺乏產權登記必收要件、未經驗收或驗收不合格的新建商品房項目不予登記；違法建筑不予登記。開發建設單位申請房屋初始登記時應將業主共有部分一并申請登記，房屋登記機構在房屋登記薄上予以記載，不頒發房屋權屬證書。市房管局要加強業務指導和質量抽檢，提高各縣市區產權產籍管理水平。

（三十五）加強房屋租賃管理。房管部門要認真貫徹落實住房城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實行房屋租賃登記備案制，加強商品房屋租賃管理，規范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益。工商、公安、人口計生等部門在各自職責范圍內予以支持和配合。

（三十六）加強房地產信息化建設和管理。建立測繪、預(銷)售、交易、權屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產市場信息系統，增加房地產信息管理內容，提高房地產市場信息的統計、分析能力。搞好各職能部門相關業務聯網對接，大力開展“市縣信息一體化”建設工作，搭建基礎測繪平臺，建立統一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統一的房地產信息系統。加快建立和完善個人住宅信息系統，為依法征稅提供基礎。完成房地產數據信息異地備份工作，確保數據信息安全。

七、加強房地產管理隊伍建設

（三十七）完善管理機制。市城區房地產管理除武陵區、柳葉湖旅游度假區實行直接管理外，常德經濟技術開發區、區、西湖管理區、西洞庭管理區。可結合實際情況分別實行機構派出制或依法委托制管理。

第3篇：物業信用管理辦法范文

關鍵詞：物業管理；物業服務；業主大會；

作者簡介：張農科(1964—)，男，江蘇泗陽人，北京市住房和城鄉建設委員會副主任，經濟學博士。

一對我國物業管理三十年實踐的再認識

毋容置疑，我國物業管理的產生和發展，順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補了在單位制解體以后住宅區管理的真空，逐步形成了企業主導的一體化物業管理模式，使人們知道了物業管理的基本內容，初步培育了人們的物業服務消費意識。30年來，物業管理規模不斷擴大，物業服務企業及其從業人員數量不斷增長，其行業地位也已初步確立。據不完全統計，目前全國實施物業管理的房屋總建筑面積超過150億平方米，物業管理從業人員人數超過300萬人，物業管理行業創造的產值超過2000億元。經過30年的發展壯大，物業管理已經成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業管理作為我國社會發展中的重要行業，仍處于初級發展階段。長期以來，管理模式的簡單復制、體制機制的粗放設計，正把30年來的物業管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。

1.物業管理的主體嚴重錯位

物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。但在我國物業管理的發展中，業主的主體地位和權利長期被漠視，物業服務企業越俎代庖，成為物業管理活動的主導者。《物業管理條例》更是直接確認了業主委托物業服務企業管理的單一物業管理方式，通過國家行政法規的形式維護了物業管理中企業的主導地位。物業服務企業與業主在物業管理中主體角色的錯位，客觀上導致了社會對物業管理產生了錯誤的認識，限制了業主對物業管理方式的自由決策權和選擇權的行使，也為業主怠于行使共同管理權利、不履行義務留下了制度上的口實。

2.物業服務市場機制完全失靈

任何市場都應當包含買方和賣方，在物業服務市場中，買方是業主大會，賣方是物業公司。物業服務產品是準公共服務產品，是對公共部位的管理和服務，任何單一的業主不能決定其價格，只有代表全體業主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業主的組織就沒有真正的買方。但是，在我國的物業管理市場上，作為物業服務買方的業主大會在大部分住宅區還沒有成立，這就使得物業服務處于有賣方無買方、物業服務強賣強買的狀態，導致物業服務企業在服務過程中，即使不提升自己的業務水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國的物業管理行業整體上缺乏足夠強大的市場競爭壓力和不斷進步的動力，市場機制完全失靈，最終阻礙了物業管理行業的健康發展。

3.物業服務與政府應提供的公共服務的邊界不清

在現行物業管理模式下，物業服務包含了大量的政府應提供的公共服務內容，使物業管理偏離了行業的核心價值。傳統的建筑區劃“紅線”，混淆了物業服務和公共服務的邊界，免除了政府應該承擔的公共服務，物業服務企業代為承擔起了物業管理區域的公共服務職責，掩蓋了政府公共服務的缺失。這種狀況導致了物業服務企業以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負面影響，也阻礙了物業服務企業的健康發展。

4.現行的物業管理制度基本失效

近些年來，物業管理的深層次矛盾逐漸顯現，因物業管理引發的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無減，已經嚴重影響到住區的生活秩序與和諧社會的建設，而這些矛盾糾紛都可以從現行物業管理制度、機制和物業管理模式上找到其產生的根源。如果再不變革現行制度，重塑物業管理模式，則必將葬送物業管理行業的前途，也必將危及既有房屋的可持續管理，甚至將對和諧社會的建設起到直接的破壞作用。

二我國傳統物業管理模式存在的主要問題

著眼于我國物業管理的和諧永續發展，我們有必要在肯定物業管理行業30年來所做出的貢獻和取得的成就的同時，結合近年來物業管理發展中出現的一系列爭議、矛盾和糾紛，剖析現行物業管理制度的種種弊端，深刻反思我國物業管理30年來所形成的物業管理模式。

1.《物業管理條例》對物業管理的界定過于狹隘，違反了《物權法》的規定，不符合物業管理實踐和未來的發展方向

《物業管理條例》第二條給出的物業管理定義中，直接確認了業主委托物業企業管理為唯一的物業管理方式。雖然相對于單位體制下的房屋管理，以企業為主導的物業管理方式更加專業和有效率，但這一規定明顯忽略了物業管理本質上是業主實現其財產權利的一種方式這一基本事實。這不僅與法律相悖，也與實踐不符。

從法律層面來看，2007年頒布實施的《物權法》明確了業主對自身財產的管理權利和業主作為物業區域內法定“物業管理人”的身份，其第八十一條對物業管理方式做出了明確規定，即“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。可見，《物權法》至少規定了三種物業管理方式：業主自我管理方式、業主委托物業服務企業管理的方式和業主委托其他管理人管理的方式。作為比《物業管理條例》位階更高的重要法律，《物權法》對于物業管理的規范發展具有一種正本清源、定紛止爭的終極作用。但《物業管理條例》置《物權法》的相關規定及物業管理的內涵和方式于不顧，依然維護了業主委托物業服務企業管理的“一元化”物業管理方式。這實質上是剝奪了業主的物業管理主導權。《物業管理條例》的如此規定使我國物業管理的現行制度錯過了一次借《物業管理條例》頒布而自我修復、矯正方向的重要機遇。

從實踐層面來看，《物業管理條例》規定的單一物業管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區品閣小區的物業管理即采用了《物權法》規定的業主自我管理的物業管理方式。該小區全體業主通過成立“北京三自品格社區服務中心有限公司”的方式對小區實施自管，該自管方式的特點在于社區服務中心采取公司制運作，小區業主是公司股東，全體業主組成股東大會，業主委員會相當于董事會，社區服務中心總經理相當于公司總經理，對業主委員會負責，業主委員會對全體業主負責。全國其他地方也出現了很多業主自我管理物業的實踐嘗試，并且有些項目已經取得了較好的效果。在物業管理相對發達的國家和地區，業主大會普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業經理人管理物業日常事務，職業經理人負責組織選聘專業服務公司提供專業化服務。可見，業主自我管理和聘請管理人管理已經成為物業管理的重要方式。

按照《物權法》的規定，業主是建筑物區分所有權人，對自己所有的物業具有直接支配和完全排他的權利。因此，是否管理物業、如何管理物業完全取決于業主，業主才是物業管理的真正主體。隨著業主參與意識的提高和自我管理能力的增強，業主大會作為全體業主行使共同權利的組織形式，將在物業管理中發揮越來越重要的作用。據此可以預見，我國物業管理的發展方向，將是業主自我管理方式及委托職業經理人管理在內的其他管理方式。

2.物業管理“一體化”模式混淆了物業服務與公共服務的界限，扭曲了物業管理的核心價值

物業管理“一體化”模式為深圳首創，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內地物業管理的基本模式。《物業管理條例》更是通過基本定義，對“一體化”管理加以肯定。當然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業行業的形成和發展起到了一定的促進作用。但是，現在看來，“一體化”管理模式具有重大缺陷。

(1)“一體化”管理模式混淆了物業服務與公共服務的界限

在“一體化”管理模式下，物業服務企業以物業管理區域為管理邊界，管理內容不僅僅是房屋維修養護，而且包括秩序維護、消防安全、二次供水、供配電、環境衛生、園林綠化、車輛管理等，物業企業成了“萬金油式的管家”。這種模式使得物業服務企業承擔了很多本不應當由其承擔的公共服務內容，有關政府部門以建筑區劃“紅線”為借口，規避了應當承擔的公共服務責任。

(2)“一體化”管理模式扭曲了物業管理的核心價值

物業管理的核心價值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命。因此，物業管理的核心應是為房屋建筑使用安全服務，物業服務企業的服務重心應當放在物業共用部位及共用設施設備的維修、養護和管理上。但是，目前物業服務企業卻不得不將很大一部分人財物力放在秩序維護、消防安全、園林綠化、環境衛生、供水供電、車輛管理等本不屬物業服務范圍的內容上，致使物業管理企業的管理與服務偏離了物業管理的核心價值。如果任由這種狀況持續下去，可以預見，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來之前就都變成了“危房”。

(3)“一體化”管理模式損害了業主利益

建筑區劃“紅線”本來僅僅是規劃學中的一個概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動之初，政府把小區內的公共服務設施轉移給了開發建設單位，開發商又將其轉嫁給業主，這個過程看似順理成章，但當水、電、氣、熱等公共服務實施后，管理和服務卻無法再劃清責任主體，且存在著政府壟斷的公共服務企業大量重復收費的問題。在這個過程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業主利益的“幫兇”。

3.物業服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈

30年來，業內人士常常將“物業管理市場”、“物業服務市場”掛在嘴邊，認為物業管理已經實現市場化。按照經濟學對市場的定義“市場是對某一特定產品或一類產品進行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場才能存在。但在目前的物業管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權法》的規定，物業管理活動的權利主體是業主，業主行使權利的組織形式是業主大會。按照權責一致的原則，業主大會既是物業管理權利的行使者，也是物業管理責任的承擔者，因此，業主大會應當是物業服務的買方。但是，目前普遍存在著業主大會成立難的問題，業主大會還遠沒有實現全覆蓋。況且，即使業主大會已經成立，其法律地位也未被承認，其仍處于民事行為能力不完整的狀態，無法承擔共同管理的責任，無法成為市場的主體。這種情況下的業主大會是不能成為真正意義上的物業服務的買方的。而沒有買方這一市場主體，物業管理當然也就沒有形成買賣關系，雙向選擇和等價有償也就無從談起，如此，市場競爭機制也就無法正常發揮其作用。于是，我國的物業管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導、自演”的劇目。在這個舞臺上，物業管理企業既缺乏來自買方主體的有效監督，也缺乏市場競爭的強大壓力。

現行的物業服務合同大部分是前期物業服務合同的延續，是在業主大會尚未成立的情況下簽訂的。在《物業管理條例》的制度框架下，在前期物業管理階段，物業服務企業由建設單位代替業主大會予以選聘，業主只能被動地接受建設單位為其選聘的物業服務企業，業主對物業服務價格無從協商和選擇，只能被動地接受。毫無疑問，在這種制度框架下，建設單位將從自身利益出發，壟斷前期物業服務企業的選擇權和前期物業服務價格的制定權。經濟學家張維迎曾說過，“真正衡量競爭的指標只有一個，那就是準入自由”。在現行物業管理制度框架下，前期物業服務市場是不開放的、不自由的，物業服務是被強迫售賣的，業主是被迫接受物業服務的。因此，前期物業服務的競爭是不充分的或者根本沒有競爭。

4.業主大會的法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制和有效的監督機制，導致業主無法實現自我管理

在業主組織制度設計方面，《物業管理條例》規定，業主大會與業主委員會并存，業主大會的決策形式是召開業主大會，業主大會作為權力機構行使決策權，業主委員會作為執行機構執行業主大會的決議。但是，《物業管理條例》的規定存在很多矛盾，業主也根本無法通過業主大會行使共同管理的權利。

(1)業主大會的法律地位不明確

一方面，《物業管理條例》規定了業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表全體業主的利益，將業主大會定位為“決策機構”，決定物業管理的重大事項；另一方面，《物業管理條例》對業主大會的行為能力卻未作任何規定，業主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業服務合同的協商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認，沒有訴訟主體資格。也就是說，業主大會只有決定物業管理事項的權力，但無行使決定權的有效途徑，只是一個有名無實的“權力機關”。而業主大會的民事主體地位直接關系著業主共同利益的保護，如果業主大會的法律地位仍然處于不明確的狀態，業主的共同管理權利將無從行使，業主的共同利益將無法維護。

此外，一方面，《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項”，將業主委員會定位為業主大會的“執行機構”；另一方面，又規定業主委員會有權“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”，從《合同法》角度看，業主委員會因在合同上蓋章而成為合同的一方當事人，但發生糾紛時業主委員會因無獨立財產而不能承擔民事責任。這就導致出現了這樣一種奇怪的現象：業主委員會是特殊民事行為的權利主體，但其卻不能成為責任主體。這項規定不僅為業委會可能發生的腐敗而不承擔責任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業主的利益。

縱觀發達國家或地區，業主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國通過判例模式確立了業主協會的實體地位，使其具有獨立的行為能力，享有權利，承擔義務，賦予其在訴訟中成為當事人的資格；法國和新加坡采用的是自然構成模式，在業主團體之始就賦予業主團體完全的行為能力，業主團體是獨立的民事主體。我國香港地區則是通過登記的方式確立業主立案法團的民事主體地位。可以看出，通過給予業主組織實體化地位，明確業主團體的行為能力，讓業主切實成為自己物權的主人，同時承擔相應的責任，讓每個業主成為合格的公民，是當今發達國家或地區共同的和普遍的做法。

(2)業主大會缺乏順暢的運行機制導致業主大會“五難”問題突出

業主大會的“五難”問題，是指業主大會的啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業主大會成立的啟動門檻高，導致業主大會成立啟動難；業主大會指導部門指導與監督的方法和力度不專業、不到位，甚至出現橫加干涉、不作為、亂作為的現象，造成業主大會指導部門與業主之間出現關系緊張，導致業主大會籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時限缺乏規范，導致業主大會備案難；《物業管理條例》第十二條規定了業主大會召開的兩種方式，即集體討論和書面征求意見，但不論哪種方式都難以形成真實、合法、有效、高效的業主大會決議，導致業主大會決策難，并且成為業主大會運作過程中存在的最嚴重的問題；由于業主大會決策難，街道、鄉鎮對業主大會指導監督不專業，業主委員會集體辭職等原因，導致業主大會換屆難。

(3)業主大會內部監督無制度，外部監督無載體，業主自我管理不規范

目前，業主委員會的權力濫用問題非常嚴重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項維修資金；要求物業企業免除物業費；要求物業企業發工資；擅自解聘物業企業；擅自選聘與其有利害關系的企業為服務單位，等等。更為嚴重的是，即使上述問題發生，業主委員會也幾乎不用承擔任何責任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對于業主組織的監督，《物業管理條例》只規定了兩條：一是業主在物業管理活動中，享有監督業主委員會工作的權利；二是業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。但監督權如何行使，具體監督措施是否到位，都缺乏相關的可操作性規定，無數的事實也印證了這種監督是無力的。從根本上說，目前對于業主大會和業主委員會缺乏一套健全的內外部監督制約機制。

5.管理規約法律定位不清晰，實施缺乏強制力保障，無法有效約束業主履行管理責任

管理規約是物業管理區域內全體業主共同制定的，約定物業管理的共同管理權利、義務和責任事項，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，堪稱業主自我管理的“憲法”和物業管理的根本制度。但是，管理規約制度在內容和實施中還存在以下三個方面的問題：《物業管理條例》雖然將管理規約規定為物業管理七大基本制度之一，但并沒有突出管理規約的法律地位，也沒有指定可供參考的管理規約示范文本；《物業管理條例》沒有對業主應當履行的義務和應承擔的責任等有關管理規約的基本事項做出強制性規定，導致業主欠費治理等問題依然沒有制度性的解決渠道；業主大會本身不具有完全民事行為能力，無法通過司法渠道強制業主履行管理規約約定的責任，導致物業管理規約實施無法得到有效保障。

而反觀國外和我國港臺地區，均通過法律規定的強制性措施來保障管理規約的權威性。如我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》規定，業主欠交公共基金和其他應分攤費用的，經催繳后仍不給付的，可以訴請法院命其交付，特別嚴重的情形，還可以訴請法院強制違反管理規約的業主遷離。這些規定為我們下一步完善管理規約制度提供了參考。

6.前期物業管理招投標制度剝奪了業主共同管理的權利

前期物業管理招投標，是指建設單位作為招標人自行或委托招標機構組織購買物業服務、物業服務企業參與投標競爭的一種交易活動。在前期物業管理招投標制度設計中，由建設單位作為招標人代業主招標物業服務企業，存在招標主體錯位問題，這種做法實質上是剝奪了業主共同管理的權利。從實際效果來看，這一制度已經被建設單位綁架，成為建設單位逃避物業產品質量責任的合法外衣。在這種做法下，招投標制度具有的公開、公平、公正原則被完全抹殺了。

按照《物權法》的規定，業主的建筑物區分所有權包括三項權利，即對專有部分的專有權、對共有部分的共有權和共同管理權或者“成員權”，這三項權利不可分割。業主在取得了建筑物專有部分所有權的同時，也就取得了對建筑物共有部分的所有權，也就當然享有對建筑物及其附屬設施設備的共同管理權。同理，業主在轉讓建筑物專有部分專有權時，共有部分的共有權和共同管理權得一同轉讓。因此，業主在取得建筑物專有部分所有權后應當有權行使共同管理的權利，包括確定何種物業管理方式，是否通過招投標選聘物業服務企業。

在《物業管理條例》的框架下，建設單位僅向業主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業主的共同管理權。毋庸置疑，在前期物業管理的招投標中，作為招標人的建設單位是從自身利益而非業主利益出發開展招標活動的，實踐也在不斷證明著這種風險的客觀存在。前期物業管理招標依法可以采取公開招標和邀請招標兩種方式，換句話說，公開招標并不是前期物業管理招標的必然選擇方式。建設單位往往通過邀請招標方式選聘符合其利益的物業服務企業。在此情況下，建設單位幾乎處于絕對優勢地位，建設單位想讓哪家企業中標哪家企業就能中標。一般來說，有兩類企業能夠中標：第一類是建設單位自己成立的物業服務企業，其為建設單位利益的代言人；第二類是選擇向建設單位妥協、維護建設單位利益的物業服務企業。這類企業為了取得項目的管理權，與建設單位串通招投標，損害全體業主和其他物業服務企業的利益，使得前期物業管理的招投標變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業主作為建筑物區分所有權人，但在前期的物業管理階段卻無法參與到物業服務企業的選擇，以及物業服務內容、服務標準和服務價格的確定。這是一個十分不合理的事情。

7.前期物業承接查驗主體缺失，且缺少可操作的技術標準，致后期承接查驗無法順利進行

《物業管理條例》規定，物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料。由此可以看出，《物業管理條例》規定了兩種類型的承接查驗：第一種為建設單位與物業服務企業之間的承接查驗；第二種為業主委員會與物業服務企業之間的承接查驗。承接查驗的內容包括兩部分：一是物業管理資料的移交；二是物業現場的查驗。物業承接查驗制度的設立，本為明確建設單位、業主與物業服務企業之間的責、權、利，加強建設與管理的銜接，消除前期開發所遺留的問題，減少物業管理的矛盾糾紛，但實際上此目的并未達到，開發遺留的問題不僅未見絲毫減少，建設單位、業主物業服務企業之間的法定的責、權、利關系亦沒有厘清。

(1)前期物業承接查驗主體的缺失導致交接主體的混亂

業主購買房屋時，不僅僅包括相對獨立的房屋單元，即物業專有部分，還包括不可分割的物業共有部分。每個單個的業主對其購買的專有部分享有專有權，全體業主對物業共有部分享有共有權。建設單位不僅應當與每個單個的業主對專有部分進行承接查驗，還應當與全體業主組成的業主大會對物業共有部分進行承接查驗。但是，按照《物業管理條例》的規定，建設單位僅僅向業主移交了物業專有部分，而把物業共有部分錯誤地移交給了前期的物業服務企業。

(2)物業承接查驗缺乏具體和可操作性的標準

建筑物共用部位和共有設施設備差異性巨大，查驗方法及查驗標準自然也各不相同，要實現有序和高質量的交接查驗，需要制定承接查驗的詳細標準。當前，《物業承接查驗辦法》規定了承接查驗的程序，但在承接查驗制度設計中，缺乏承接查驗標準這一承接查驗制度中最核心的一環，使交接查驗雙方均缺乏技術標準作為承接查驗的依據。

(3)業主大會與物業服務企業之間的承接查驗無法順利開展

建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗是最初的承接查驗，業主大會與物業服務企業之間的承接查驗是后續的承接查驗。如果源頭出了問題，下游的問題就會更多。在第一次承接查驗時，建設單位如果根本沒有向前期物業服務企業移交竣工驗收資料、物業規劃與建設的有關資料，那么，在前期物業管理階段結束時，前期物業服務企業當然無法向業主大會進行移交，業主大會也就無法向新選聘的物業服務企業進行移交。物業共用部位及共用設施設備的查驗亦存在同樣的問題。事實上，由于前期物業服務交接過程中在交接對象上發生了錯誤和缺乏具體和可操作性的標準等原因，遂導致了建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗制度流于形式，掩蓋了建設單位設計開發中的問題，諸如房屋質量瑕疵、配套設施不全、共有或共用部分被非法處分等開發遺留問題被長期地“保留”了下來，即使后期業主大會與物業企業在承接查驗過程中發現了問題，但因此時建設單位已經撤離，甚至已經不復存在了，亦難以追究建設單位的相關責任。

8.前期物業管理招投標制度和承接查驗制度遺留的大量開發問題對后期物業管理的負面影響

在所有物業管理的矛盾糾紛中，開發遺留問題引發的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業管理招投標制度恰恰是引發開發遺留問題的主因，因為大多數中標的前期物業服務企業都是在符合建設單位利益的前提下被選聘出來的，所以，建設單位就可以輕而易舉地將不合格的物業產品交付出去。

前期物業管理招投標制度的缺陷直接導致了建設單位與物業服務企業之間的承接查驗流于形式。在前期物業管理階段，業主大會缺位，前期物業服務企業代替業主大會與建設單位辦理承接查驗手續。但是，目前看來，前期物業服務企業大部分都成為了建設單位的利益代言人，其他即便與建設單位之間沒有利益關聯，也不會因為物業管理資料不齊全或者物業共用部位、共用設施設備達不到設計標準和規劃要求而放棄接管一個物業項目，這種狀況最終造成了大量的開發遺留問題，使業主的合法權益遭到侵害。可見，前期物業服務企業不能依法承擔起承接查驗的義務和責任，而只有全體業主(業主大會)才是與建設單位辦理承接查驗手續的最適格的主體，因為他們是物業管理資料及物業共用部位、共用設施設備的產權人，物業管理資料齊全與否及物業共用部位、共用設施設備合格與否直接關系著他們的切身利益。

建設單位撤出之后，前期物業服務企業背負了大量開發遺留問題的“黑鍋”，導致業主與前期物業服務企業矛盾糾紛的產生和信任關系的缺失，業主常常以拒交物業費來行使抗辯權。最終這將導致物業管理陷入無序的狀態，進而導致業主權益和物業服務企業權益雙雙受損的格局。

9.物業服務企業資質管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現象，既破壞市場規律，又妨礙公平競爭

資質管理制度是計劃經濟的產物，政府通過特許權對物業服務企業的經濟活動進行干預和管制，妨礙了市場競爭的作用，不利于物業服務企業的公平競爭，造成了社會資源的浪費，并非監管企業的有效方式。

市場經濟要求的原則是通過市場力量來調控企業能否承攬業務以及承攬業務量的大小。在市場經濟條件下，只有通過市場自由競爭才能實現資源的優化配置，而不是通過所謂的為物業服務企業設定不同的資質等級來達到該目的。以資質等級的高低決定可承接業務的多少是經不起推敲的。一級資質的物業服務企業未必有能力管理好更多的物業項目或更大面積的物業項目；三級資質的物業服務企業也未必沒有能力管理好30萬平方米的住宅項目。假如一個30萬平方米的住宅項目的全體業主一致表決選聘一家三級資質的物業服務企業提供服務，任何政策法規也難以有足夠的理由禁止業主這樣做。而且，《物權法》已明確規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。從立法目的來看，法律充分尊重了業主的選擇權，甚至都不要求必然由專業的物業服務企業來管理物業。如果我們再要求業主選聘物業服務企業時，必須按照企業可承接物業項目面積的多少進行選聘，顯然是違背《物權法》的立法精神的，亦違背公平競爭的市場原則。

10.資質管理制度的實施缺乏可行性，其無法解決無資質經營、超資質經營、出租、出借資質證書等問題

現實中，有些物業項目存在著無資質經營和超資質經營的問題，但缺乏相應可操作的制度規定予以糾正。以超資質經營為例，按照《物業服務企業資質管理辦法》第十九條的規定，“物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款”。從行政處罰的角度來看，警告并罰款操作起來并不難，難的是如何“責令限期改正”，是責令企業限期取得相應等級資質證書，還是責令物業服務企業撤出物業管理項目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責令物業服務企業撤出物業管理項目，就必然存在一定時期的物業服務真空，而業主又須臾離不開物業服務。即使責令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質證書的行為，主要表現在個人或者較低資質等級的物業服務企業掛靠其他物業服務企業的行為，這種違法行為很難發現和取證。可見，資質管理制度實施過程中存在諸多難以解決的問題。這是導致資質管理制度形同虛設的原因所在。

11.物業管理從業人員職業資格制度混亂不堪，無法起到促進行業發展的作用

物業管理從業人員職業資格是《物業管理條例》設定的行政許可。《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”實行物業管理人員職業資格證書制度，是提高物業管理從業人員職業素質、規范物業服務企業行為、提高物業管理水平、推進物業管理健康發展的重要手段。但是，物業管理從業人員職業資格制度非常混亂，并不能適應當前形勢的要求。

(1)物業管理職業資格模糊不清，定位不準

《物業管理條例》規定：“物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。”從上述條文可知，凡是從事物業管理的人員，上至物業服務企業的總經理、董事長，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應當持有相應的職業資格證書。但實際情況是，全國沒有哪一家企業能夠做到所有從事物業管理的人員都具有相應的職業資格證書。《物業服務企業資質管理辦法》對各等級資質物業服務企業在人員數量方面都有相關要求，規定物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員須達到一定人數，且須按照國家有關規定取得職業資格證書。該《辦法》一方面將“物業管理專業人員”與“工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員”進行區分；另一方面卻沒有界定清楚“從事物業管理的人員”、“物業管理專業人員”的范圍。在《物業管理條例》頒布后，陸續出現了建設部培訓頒發的物業企業經理證、勞動部頒發的物業管理師、建設部和人社部頒發的注冊物業管理師等幾類資質證書。其中，前兩種職業資格已經停止考試或頒證，第三種資格幾經波折，剛剛在全國完成第二批考試。人社部和建設部早在2005年11月16日就制定并頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，但截至目前，還沒有一名物業管理師完成注冊。后續也沒有完善的管理措施。總之，目前的物業管理從業人員職業資格制度沒有回答“物業管理從業人員職業資格到底指什么資格”這一問題，也沒有清楚地回答“誰應當取得物業管理從業人員職業資格”的問題。

(2)目前的物業管理從業人員執業資格制度非但沒有起到人員管理規范的作用，反而帶來了很大的混亂，“借證”問題尤為嚴重

從業人員執業資格制度與物業服務企業資質管理制度密切相關，資質等級的取得及晉升都需要相應數量的職業資格。但是，“借證”現象卻是目前從業人員管理過程中的一個頑癥，也徹底瓦解了企業資質管理制度。物業服務企業在取得資質證書后擅自降低資質條件的現象大量存在。物業管理企業在申請資質等級時須滿足的物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員總人數及具有中級職稱以上的人數，企業通過不正當途徑都很容易做到。比如，申請二級資質物業服務企業要求物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。而有些企業可能一時招聘不到這么多具有相應證書的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應證書的人，尤其是10人以上的中級職稱人員，但這些企業仍可以通過“借證”的方式獲得資質證書。因為在企業提出申請時，資質審批部門只是進行書面材料的審查，并不一對一地進行人、證核實，所以企業能夠輕松取得資質證書。資質證書取得后，資質審批部門也不可能做到經常性地核查企業是否能夠滿足資質證書取得時的資質條件，因此，企業取得資質證書后擅自降低資質條件的現象就不足為怪了。可見，目前的物業管理從業人員資格管理制度并不能起到對物業管理從業人員進行有效監管的作用。

12.住宅專項維修資金管理制度運行不暢，無法保證物業共有部分保修期滿后的維修、更新和改造

建立住宅專項維修資金，是為了保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，是保障全體業主共同利益的基礎之一。但是，當前的住宅專項維修資金制度存在很多問題，無法起到應有的作用。

(1)專項維修資金的維修范圍模糊不清

《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設施設備”，其范圍是模糊的，至于對“共用”但所有權不明晰的部位和設施設備，《住宅專項維修資金管理辦法》沒有明確這些部位和設施設備的維修、更新和改造是否也應當由住宅專項維修資金承擔。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個籠統的概念。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用”等費用不得從住宅專項維修資金中列支，但物業服務企業應當承擔的“維修”費用和住宅專項維修資金應當承擔的“維修”費用的界限很難劃分，物業服務企業因此很容易逃避本應由其承擔的維修義務，從而造成建筑物、構筑物及相關部位和設施設備的失修、失養、壽命縮短，并且影響業主的正常生活。這一規定，反而不如《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前“大修、中修、小修”制度對維修范圍和維修年限的規定明確。

(2)“政府代管制度”和“使用申請審核制度”不具合理性

既然專項維修資金屬于業主所有，政府也就沒有權利對專項維修資金進行代管。《住宅專項維修資金管理辦法》中“由建設(房地產)主管部門委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶”的規定，極易遭到質疑。且不說主管部門所委托的商業銀行是否是最恰當的選擇，單說維修資金存定期還是存活期就是一個問題。同理，從所有權性質來看，《住宅專項維修資金管理辦法》規定的住宅專項維修資金“使用申請審核制度”亦不合理。

(3)“續交制度”根本無從操作

《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交付額30%的，應當及時續交”，但沒有規定如何續交。除去《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”的規定，能夠迫使業主交納首期住宅專項維修資金外，住宅專項維修資金的數額將有減無增。可見，住宅專項維修資金制度從根本上來說是不可持續的，因此，也就談不上住宅專項維修資金能夠充當物業的“保命錢”或“養老錢”了。

綜上所述，當前企業主導的物業一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經阻礙了物業管理的健康發展。因此，必須適時徹底改革這種模式，否則，我國的物業管理就有可能陷入被動不堪、甚或無以為繼的境地。

三關于再造我國物業管理模式的構想

事實說明，我國的物業管理不僅僅是某項物業管理制度出現了問題，而是既有的一體化物業管理模式已經走到了盡頭。在原有模式思路上修修補補，只能是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，顯然不能從根本上解決已經暴露出來的物業管理的矛盾糾紛。因此，必須根據《物權法》的基本精神，結合社會發展方向，重構物業管理模式，著力構建一種業主大會主導下，物業服務市場主體健全、競爭充分、服務更加專業化、社會化的物業管理新模式。

1.全部物業項目成立業主大會，培養物業服務買方主體

業主大會是物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權，在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則，行使共同管理權利、承擔共同管理責任的組織。業主大會是物業服務的買方，是物業服務市場的重要組成部分。因此，成立業主大會，對于業主正確行使共同管理權利和履行責任、健全物業服務市場、促進業主物業可持續發展、完善社區治理結構和提升社會管理水平，均具有重大的現實意義。

對于新建物業項目，首先應運用“準強制性”手段組建業主大會，使業主大會隨著房屋的交付使用而誕生。當物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積一定比例后，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、協助成立首次業主大會會議籌備組。其次應降低業主大會成立的門檻。應規定“占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主”即可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；研發業主電子投票平臺，以此解決時間和空間障礙、提高首次業主大會會議效率、保證投票過程的公開、公平和透明。再次應注重發揮社會專業人士和社會組織的作用。首次業主大會會議籌備組應聘請具有積極參與意識、專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任組長或顧問，以其專業知識和能力保障首次業主大會各項工作的順利進行。

對于已經入住的物業項目，一是應推動地方政府把業主大會組建納入政府的職責范圍，明確各相關部門在業主大會組建中的職責分工，并且應建立相關考核機制，把業主大會的組建、規范運作納入各部門、街道的考核內容；二是應制定政策措施，發揮社會組織在業主大會組建中的作用，積極探索向有經驗、有專業能力、有公益心的社會組織購買輔導業主大會組建的社會服務。

2.實行業主大會登記制度，明確業主大會的法律地位

業主組織缺乏民事行為能力，已經成為當前制約業主行使權利、履行責任、維護業主權益和促進物業服務水平提升的重要因素。當前，北京和廣州都已經試行業主大會登記制度，事實證明是可行的。業主大會登記以后，有利于破解業主大會行使共有和共同管理權利的難題，其具體表現在以下三個方面。

(1)可以獨立設立賬戶

在物業管理區域內，根據《中華人民共和國物權法》第七十條的規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。根據此規定及已有的相關經驗，業主大會或者其授權機構——業主委員會如果經營物業共用部分，需以業主大會或者其授權機構的名義對外簽訂契約。業主大會登記后，便可持登記證書和機構代碼等資料獨立在銀行開立業主大會或者其授權機構賬戶，以解決經營中的資金往來問題。

(2)可以獨立充當原告或被告

目前，在物業管理糾紛案件的訴訟中，業主委員會成為原告或被告已不鮮見，有些省市法院還以文件的形式建議確認業主委員會在物業管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如2004年重慶市頒布的《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》明確指出：依法成立的業主委員會可以充當原告和被告，訴訟風險由全體業主共同承擔。其實業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會才是全體業主共同利益的代表者，相應的，以業主大會的名義從事的活動，后果即應由全體業主承擔。業主大會依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨立充當原告或被告。當然業主委員會、部分業主未依照法律、法規規章、管理規約擅自行事造成民事侵權和合同違約的，業主大會不承擔其行為后果，須由其自己承擔相應責任。

(3)可以登記共有財產

《物權法》第七十三條規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。據此，業主大會具備實體地位后，這些財產即可登記在業主大會名下，全體業主即成了名副其實的“股東”，這有利于業主認識到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進而有利于物業的維護和保養。同樣，小區內的物業共用部分收益，也可據此而名正言順地歸屬到業主大會的名下，據此也可使物業公司明白其行為的邊界，從而有利于預防矛盾糾紛的發生，有利于業主與物業建立和諧的互動關系。

3.建立權責明確、監管到位、廉潔自律的業主大會運行機制

業主大會的規范運作，是業主正確行使共同管理權、履行法定責任、維護社區和諧穩定的根本保證。業主大會要具備良性的運作機制，須注重做好以下幾個方面的工作。

(1)健全組織架構

健全的業主大會的組織架構，是業主大會有效發揮作用的基礎。健全的業主大會的組織架構包括決策機構、理事(董事)機構、監事機構和專職人員。決策機構指的是業主大會，理事(董事)機構指的是業主委員會，監事機構指的是業主監事會，專職人員包括職業經理人、秘書等。

(2)設立業主共有資金

設立業主共有資金，目的是進一步理順住宅區物業服務交易活動中各方主體的法律關系，保障業主對物業共用部分的收益權，實現業主大會對物業服務費用等業主共有資金的所有權、管理權。業主共有資金是指物業管理區域內，由業主大會所有的資金，其包括物業管理資金(費)、專項維修資金、物業共用部分的經營收益和業主大會的其他合法收入。住宅區業主大會依法成立并登記后，經業主大會決定，可以開立業主共有資金賬戶，用于物業管理區域業主共有資金的存儲。設立業主共有資金后，即可由業主大會定期向物業公司支付費用，此舉會推動越來越多的物業服務合同采取酬金制的形式。該形式要求業主大會要全程跟蹤物業服務企業的服務，并定期評估物業公司的服務質量，以確定后續物業服務合同是否繼續履行或重新簽訂。由于該形式需要業主大會聘用熟悉物業管理的人員，故此舉將會推動受聘于業主大會的職業經理人隊伍的產生。而一旦職業經理人隊伍逐步成熟，其對綜合性物業公司的依賴程度將會下降，業主大會對物業服務的選擇權即會加大，其可根據物業服務需求和性價比，在聘請綜合性物業服務公司和專業公司之間做出選擇，進而推動物業服務分工的更加細化和服務內容的更加專業化。

(3)修改管理規約，明確業主和業主大會的法律關系

應通過管理規約確定業主與業主大會之間的債權債務關系：建筑區劃內全體業主授權業主大會行使共用部分管理的權利，受全體業主委托購買物業服務并向物業服務企業或專業服務企業支付費用；業主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業主大會交納物業服務資金，業主大會用業主交納的物業服務資金向物業服務企業和專業公司支付物業服務費用和專項服務費用；個別業主拒交物業服務資金時，業主大會或業主委員會可以按照規約約定進行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護全體業主的合法權益。

(4)改簽物業服務合同，明確業主大會和物業服務企業的法律關系

物業管理作為一種準公共服務產品，是基于建筑區劃內共用部分提供的服務，只能是由全體業主集體購買。在法理上，既然業主大會是全體業主授權行使共用部分管理權利的主體，那么，就應當由業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同，購買物業服務。而業主則應當向業主大會交納物業服務資金用于支付購買物業服務的費用。除前期物業管理階段外，物業服務合同應全部改由登記后的業主大會與物業服務企業簽訂。此舉可以明確業主大會作為物業服務買方的締約主體地位，從根本上糾正長期以來單個業主購買整個物業管理區域物業服務的主體錯位行為，從而徹底理順物業管理中各方間的法律關系。

4.改革前期物業管理制度，實現物權完整轉移

為有效預防和遏制開發遺留問題的產生，督促建設單位提高建設質量并將合格的物業產品交付給業主，明晰前期物業管理階段建設單位、物業服務企業、業主之間的責權利關系，必須改革現有的前期物業管理制度。

(1)重新界定前期物業管理期限，明確前期開發與后期管理的責任分界點

前期物業管理期限應當界定為：從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。對于異產毗連房屋來說，現行的房屋交付制度只是建設單位把專有部分交付給了業主，共用部分實際上是由建設單位選聘的前期物業服務企業實施管理，因此在業主大會成立并對共用部分進行查驗交接之前，共用部分的權利主體和責任主體仍然是建設單位。物業管理是對物業共用部分的管理，物業共用部分的所有權人是全體業主。只有要求建設單位將符合要求的物業共用部分交付給全體業主，才能從源頭上保障物業管理的順利開展。這一制度設計，實際上是對前期開發過程中存在問題的一次總清算，有利于前期開發過程中的質量、配套等問題在交接查驗這個環節被發現和攔截下來。

(2)規定建設單位的前期物業服務責任

既然已經明確建設單位與全體業主完成物業共用部分交接之前的階段為前期物業管理階段，那么，這一階段的前期物業服務責任就應當由建設單位承擔。將前期物業服務責任放在建設單位之后，在物業服務方式方面則不必作單一要求，建設單位可以自行提供前期物業服務，也可以將全部專項服務委托給物業服務企業，或者將專項服務委托給專業企業，只要受托的物業服務企業和專業企業符合相關的資質要求即可。關于前期物業服務的費用，按照權責一致的原則，其間所涉及的費用也應該由建設單位承擔，而不應當讓單個業主繳納。

(3)制定物業項目承接查驗技術規范，明確交接查驗標準

當業主成立了業主大會，決定了新的物業管理方式后，就面臨著業主大會與建設單位做好物業共用部分的查驗和交接，就需要一套物業項目承接查驗技術標準。目前，北京市已制定了地方標準——《新建物業項目承接查驗技術標準》。該標準共分為16個章節，明確規定了建設單位和全體業主雙方交接主體對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗內容。同時，對物業交接查驗的定義、適用范圍、內容、程序、方法等都做了相應的規定。這不僅為承接查驗提供了可操作的規范，也有利于夯實建設單位的質量責任，減少前期遺留的問題。

5.建立物業共用部分的管理權制度

一個物業項目內存在著建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設施、綠地、道路、管井、會所、人防工程、車庫、車位等物業共用部分，但是，其中很大部分的權屬是不清晰的，管理權也是有爭議的。這導致一方面會產生“物無所主，人必爭之”的現象；另一方面也會產生“公地悲劇”的現象。因此，必須將每項物業共用部分所涉及的權利、義務和責任予以明確。如果確權問題在短期內難以實現，那么至少管理權應當徹底清晰，建立一套區分完全、細化清楚的物業共用部分管理權制度。

對于物業共用部分，可以按照使用范圍將管理權利和責任區分給相關業主，把相應的物的維護權責劃分到使用者，分不出去的由業主大會或業主大會聘請物業服務企業、專業服務企業、其他管理人承擔管理責任。在實踐操作層面，可以以樓層、樓棟為單位，把相應的物業共用部分維護權責劃分給使用者，并采用“使用者付費”的原則，由每個樓棟、單元門或樓層的業主自己修理和更換，將其所產生的費用從小區業主大會的共有資金賬戶中剝離出去。類似安全通道、房頂維護等物業共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主出資修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業管理的成本，還能使物業共用部分得到及時的維護。總之，應當按照最小化的原則建立物業共用部分的管理權制度，確保權利有保障、義務有人擔、責任能到人。

6.構建服務細分、公開公正和競爭有序的物業服務市場環境

在業主大會這一主體普遍成立，并不斷成長成熟的同時，政府應通過政策調節工具，推動建立服務細分、統一開放、競爭有序的物業服務市場環境，為物業服務買賣雙方之間形成良性互動創造條件。

(1)打破物業管理區域內的服務壟斷，促使物業服務進一步專業化細分

要促使物業服務企業回歸到體現物業管理核心價值的服務上，即對房屋本體和設施設備的管理上，并通過強制標準、社會監督等措施提高物業服務企業的專業化水平，促進產業升級，立足于把物業行業打造成專業性強和技術高度密集的高端行業，以保證房屋建筑的使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命；鼓勵專業化服務企業隊伍的發展，逐步把清潔衛生服務、綠化養護服務、停車管理服務等各專項服務從物業服務范疇剝離出去。

(2)改革招投標制度，將所有的物業管理招投標納入有形市場

為避免物業管理招投標中的種種舞弊問題，應當將招投標活動全部納入有形市場，禁止建設單位、業主大會、業主委員會作為招標人代表參與評標并確定中標人。具體做法是建立統一的物業管理招投標平臺，所有的物業管理招投標一律通過該平臺進行，嚴格招投標信息公開程序、內容、范圍及時限，確保招投標各環節信息公開透明，以便于社會監督，增加串標難度。

(3)細化服務標準，適應不同物業類型，滿足不同服務需求

不同的物業有不同的特點，業主群體的需求也不盡相同，因此，應當制定不同等級的物業服務標準。目前，北京市制定了地方標準——《住宅物業服務標準》。該標準分為五級，構成了物業服務標準體系。該標準突出強調了物業管理的核心價值，強化了物業共用部位和共用設施設備的維修養護管理，包括房屋結構、建筑部件、空調系統、二次供水設備、排水系統、照明和電氣設備、電梯、消防設施設備等的日常運行和維修養護。建設單位在銷售房屋前，或者全體業主在確定物業管理方式前，可以根據住宅物業項目實際情況及業主的需求選定相應的物業服務標準，并委托第三方評估監理機構參照北京市物協按季度的物業服務成本信息測算出服務價格。業主也可以在簽訂物業服務合同前，根據自身需求選擇服務等級。該標準有助于推動建立質價相符的物業服務市場機制，有利于促進業主和物業服務企業建立起和諧互信的關系。

(4)引入第三方機構評估監理物業服務質量和服務費用

物業服務第三方評估監理，是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托，依照法律、法規、規章的規定和合同約定，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動。

在簽訂物業服務合同前，業主和物業服務企業可以委托第三方評估監理機構，針對業主選擇的物業服務事項和服務標準，根據公布的社會平均成本，結合項目具體情況對物業服務價格進行測算。物業服務評估監理機構以獨立第三方的地位對物業項目進行承接查驗，對物業服務費用進行評估，對物業服務合同的執行情況進行監督和評判。當業主與建設單位、物業服務企業就交接查驗、物業服務質量和服務價格發生爭議時，可以聘請第三方評估監理機構進行評估，以減少物業服務企業、建設單位和業主之間的矛盾，促進物業服務行業健康有序地發展。

7.創新行業監管模式，突出行業監管重心，落實政府相關部門職責，推動行業走向技術密集型發展道路

物業管理行業走向健康、良性、可持續發展道路，需要行業主管部門和政府相關部門積極履行職責，正確引導物業管理行業的發展方向。

(1)創新行業監管模式

資質管理制度是一種靜態的管理制度，基于資質管理制度的監管模式是一種“重審批，輕監管”的模式。這種監管模式很難達到應有的監管效果，必須加以改革，建立對企業的動態監管、行為監管和信用監管體系。

物業服務企業的信用管理具體措施應當包括以下三方面的內容：積極引導物業服務企業建立優良信用；嚴厲懲處企業失信行為；及時準確地向社會披露物業服務企業及從業人員的信用信息。

物業服務企業信用對于物業服務市場秩序有著極其重要的影響。物業服務企業的信用主要由兩部分組成：一是商務信用，即其與業務伙伴(包括業主大會、業主委員會、業主、建設單位、專業經營單位等)個性化的信用，表現為企業守合同、重信用，遵守商業道德；二是公共信用，即其在社會經濟公共秩序方面的信用，表現為物業服務企業遵守物業管理相關法律、法規及其他規定，能夠守法經營。因此，應加快建立對物業服務企業及其主要從業人員的信用監管制度，進而達到規制物業服務企業和從業人員行為的目的。

物業服務企業的監管重心應從物業服務企業向物業服務項目上轉移，通過對物業項目的監管達到對物業服務企業的規制。物業服務企業的價值主要體現在其所管理的物業服務項目上，物業管理矛盾糾紛也發生在物業服務項目上，因此，將物業項目監管到位才能真正管好企業。這就需要對企業實行動態監管，調整行業監管重心，建立項目備案制度和項目負責人制度。在此基礎上，監管部門以項目為單位實施動態監管，通過對項目負責人的行為實施動態監管，最終建立以項目經理為抓手管好項目，以項目為抓手管好企業的監管模式。

(2)明確行業主管部門的監管目標

政府是公共利益的化身，而房屋管理過程中最大的公共利益就是使用安全，所以行業主管部門的工作重心應該通過對行業的監管保證房屋使用過程中的公共安全。行業主管部門的具體監管工作應包括以下幾方面的內容：制定相關的法規政策；對業主進行安全使用方面的指導，約束業主不合理的使用行為，減緩房屋建筑的老化速度，延長建筑的使用壽命；完善對房屋安全的評估和安全告知程序；明確與房屋安全相關的業主大會、物業服務企業等各方主體的權利、責任與義務，維護各方主體的合法權利；監督各方主體履行自己的責任與義務。

(3)相應政府部門的管理職責應延伸到物業管理區域

如前文所述，物業服務企業承擔了本不應屬于其提供的服務，政府相關部門應該進入物業管理區域，將以下內容納入公共服務和行政管理的范疇：樓宇外環境衛生的管理(日常清掃保潔、垃圾清除外運等)；綠化管理(園林綠地的營造與保養、整體環境的美化等)；治安管理(樓宇內外的安全、保衛、警戒、對各種突發事件的預防與處理以及排除各種隱患)；消防管理(火災的預防及發生火災時的救護與處理)；道路管理(道路的維護、交通秩序的維護等)。

(4)正確處理物業管理和物業服務的關系

對“物”的管理是物業服務企業的立身之本，對“人”的服務是物業服務企業的處世之道。物業服務公司進入住宅區提供服務的合法性，是基于與全體業主簽訂的物業服務合同，所以物業管理和物業服務都是一種契約行為，是契約規定的雙方權利與義務的體現，與“權力”不沾邊。從根本上講，業主聘請物業服務企業的目的是保障物業共用部分的維修養護，所以物業服務企業的工作重心是維護房屋建筑的安全使用，并在此基礎上保持房屋建筑的良好品質。可以說，對“物”的管理是物業服務企業的立身之本。

契約主體一般為兩方或多方，就物業服務合同來講，契約主體應該是業主大會這一全體業主的集合體與物業服務企業。由于房屋是與人融為一體的，在很大程度上，住宅區的房屋不僅僅是業主的居住場所，更是業主的“家”，所以物業服務企業不僅要管好“物”，還要處理好與業主大會的關系，更要處理好與業主個體之間的關系。可以說，處理好與業主大會、與業主的關系，是物業服務企業的處世之道，是做好物業管理的必要條件。

第4篇：物業信用管理辦法范文

目前，海關對企業實行分類管理的類別分為A、B、C、D四類。分類的標準為：

A類標準（企業必須全部具備）：在海關注冊登記2年以上，且在企業分類管理評定之前連續6個月無走私違規行為記錄，連續2年無拖欠海關稅款情事，連續2年加工貿易合同按期核銷，進口海關必檢商品簽訂免驗協議后2年內無申報不實記錄;向海關提供的單據、證件真實、齊全、有效;有正常的進出口業務，年進出口總額在100萬美元以上；會計制度完善：財務賬冊健全，科目設置合理，業務記錄真實可信;指定專人負責海關事務;連續2年報關單差錯率在5%以下;凡設有存放海關監管貨物倉庫的企業，其倉庫管理制度健全，倉庫明細賬目清楚，入庫單、出庫單（包括領料單）等實行專門管理，做到賬貨相符。

B類標準:海關對不符合A類管理條件，且未發生C類、D類管理條件所列情事的注冊企業以及1年內沒有發生走私違規行為的C類企業，實施B類管理。

C類標準（企業不得有其中之一）：1年內出現兩次違規行為，或偷逃應繳稅款5萬元人民幣以上、不滿50萬元人民幣的；拖欠海關稅款100萬元人民幣以下的；賬冊管理混亂，賬簿、資料不能真實、有效地反映進出口業務情況的；遺失重要業務單證或拒絕提供有關賬簿、資料，致使海關無法監管的;不按規定辦理加工貿易合同核銷手續的;1年內報關單差錯率在10%以上的;出借企業名義，供他人辦理進出口貨物報關納稅等事宜的;在進出口經營活動中被外經貿主管部門給予通報批評或警告等行政處罰的；2年內沒有發生走私行為的D類企業。

D類標準（企業不得有其中之一）：2年內走私偷逃應繳稅款50萬元人民幣以上的（多次走私應累計）；偽造、涂改進出口許可證或批件的；走私國家禁止進出口物品的；拖欠海關稅款100萬元人民幣以上的；利用假手冊、假報關單、假批件騙取加工貿易稅收優惠的；在承運監管貨物的運輸工具上私設夾層、暗格的；被外經貿主管部門暫停或撤銷對外貿易經營許可的；已構成走私罪并經司法機關依法追究刑事責任的。

――不同類別企業的管理措施

A類管理的企業，在實行常規管理制度的基礎上，海關提供以下便利:在海關業務現場設專門窗口，優先辦理貨物申報、查驗和放行手續，并應企業要求，優先實行“門對門”驗貨;對從事加工貿易的企業，經海關總署批準，可實行海關派員駐廠監管或計算機聯網管理;除國家另有規定者外，不實行銀行保證金臺賬制度;對按規定允許擔保的貨物，海關憑企業提交的保函驗放，免收保證金;對企業進口海關必檢商品目錄中的商品可免予取樣化驗;為企業優先提供EDI聯網報關的便利;自營進出口生產企業和科研院所可向外經貿部申報成立進出口公司，海關優先為其辦理報關注冊登記手續。

B類管理的企業，海關實行常規的管理制度。B類管理的企業，除開展加工貿易限制類商品外，實行銀行保證金（空轉）制度。

C類管理的企業，海關實行重點管理，措施有：對按規定允許擔保的貨物必須提交保證金；辦理加工貿易合同登記備案必須按規定的比例交納保證金；對其經營活動列入稽點；對其進出口貨物實行重點查驗;不得在異地自行開展報關業務，只能在備案地委托報關；將有關情況通報國家經貿委和外經貿部。

D類管理企業，海關采取以下措施管理:不予辦理新的加工貿易合同備案；進出口貨物逐票開箱查驗；按有關規定暫停企業報關資格，或暫停企業載運海關監管貨物業務資格，暫停企業保稅存儲業務資格；情節嚴重的按有關規定取消企業報關資格，或取消企業載運海關監管貨物的業務資格，取消企業保稅存儲的業務資格；將有關情況通報國家經貿委和外經貿部；由外經貿部或其授權的省級外經貿主管部門根據《關于對走私、違規企業給予警告或暫停、撤銷國際貿易、國際貨運經營許可行政處罰的規定》對企業進行行政處罰。

――申請A類企業的步驟

經自我評估符合A類標準的企業，可以向主管地海關遞交書面申請報告，申請實施A類管理。企業提交申請報告時，應隨附下列文件一式二份：

（一）外經貿主管部門或其他主管部門批準經營的有效文件的副本或復印件；

（二）企業年審合格證明（2005年6月1日實施的《中華人民共和國海關對報關單位注冊登記管理規定》取消了年審制度）；

（三）企業對照A類標準所列條件進行自我評估的報告；

（四）經本企業法定代表人或其授權代表簽字并加蓋公章的《企業狀況調查表》（可事先向海關索取）；

海關對企業提交的有關文件和檔案資料進行審核，并根據企業的實際通關情況進行審定，對核準適用A類管理的企業，海關將自核準之日起30日內書面通知企業。

需要特別說明的是，企業申請時如有弄虛作假或者所呈不實者，海關將兩年內不受理其實施A類管理的申請。對于適用A類管理的企業，如發生走私、違規行為，海關將立即調整其管理類別。

第5篇：物業信用管理辦法范文

一、全力推進災后住房重建，農村住房重建全面完成

（一）農村住房重建基本完成。市農村住房重建總戶數（含維修加固）為451633戶，其中，314989戶維修加固房屋已于2008年全面完成；截至年6月底，新建的136644戶已建成136048戶、占總量的99.56%；已入住105672戶、占總量的77.33%。314989戶、8.7億元的維修加固補助資金已全部發放到農戶；新建補助資金24.013億元已全部發放到位。

（二）城鎮住房重建實現預期目標。截至年6月5日，全市城鎮維修加固141512套、1537萬平方米，已全面完工。全市城鎮住房重建42958套、383萬平方米，已竣工38769套，建成比例90.25%。全市城鎮住房重建有序推進，進展較好，已建成了幸福家園二期、魚鳧新村、慧民苑、水鄉人家、子龍安居房等項目。

（三）農村重建“三清一還耕”工作取得初步成績。災后農村住房重建已到最后決勝階段，市災后城鄉住房重建辦和各災區縣（市）抓住“三清一還耕”（清理拆除板房和自建過渡安置房、清理廢墟、清理環境，宅基地還耕）這個重點，開展扎實有效的工作，取得了初步成績。全市共還耕宅基地51752畝,完成任務總量的78.15%;共拆除板房97716套,完成任務總量的64.34%;拆除自建過渡房24276套,完成任務總量的81.64%。

（四）城鎮重建突出重點，著力打造特色場鎮。目前，龍池、虹口、街子、泰安、西嶺、花水灣、三郎等場鎮重建已基本完成。突出龍門山脈旅游資源豐富的特點，山地特色旅游恢復較快，龍池、虹口等場鎮已接待大量游客。其余場鎮正在加快推進建設中，預計9月底可基本完成15個特色場鎮的打造。

二、構建科學的城鎮體系結構，形成組團式城市走廊帶

按照田園式城市形態，全域形成組團式城市群走廊帶布局的要求，加快中小城市建設發展。

（一）加快中心城區城市重大項目建設。年，中心城區以打通斷頭路、重要出入城通道及地鐵建設為主，完善路網結構和優化道路功能，逐步形成一個以高速路、快速路、主干路和地鐵為骨架，次干路和支路為基礎，地面和地下交通優勢互補、各項基礎設施配套完善，保障公交優先通行，充分重視慢行交通的道路運行系統。目前，機場路東延線上跨紅星路南延線立交橋6月底建成通車。一環路西門車站、羊西線、一環路高升橋上路口跨立交橋上已完成項目立項，現正在進行地勘、設計、招投標等前期準備工作，預計年7月份開工建設。東客站配套工程緯一路、二路上跨鐵路立交橋預計年底完工。中心城區42座人行天橋建設已全部完工并投入使用。中心城區打通斷頭路建設中，長城片區A10線、A11線已建成通車，萬石路、劼人路已于5月底建成通車。地鐵工程一號已試運行，月1日將投入運營，地鐵二號線正在加緊推進。

（二）整體推進“四大新城”建設。二圈層的六個縣城，按都市區“一主四副（四大新城）”的發展思路，按照都市區既連綿式又組團化的布局關系，凡與中心城區直接對接的重大市政基礎設施項目，統一規劃，統一計劃，統一安排，市和區縣二級按分工責任共同實施，實現都市區的市政基礎設施建設大統籌。通過推進川陜路改造、國道317線老成灌路（郫縣段）改造、天府大道新會展中心和海洋公園下穿隧道等重大項目，依靠快速出入城通道、城市放射性主干道及地鐵、快鐵等一系列重大基礎設施建設，加大路網密度，使中心城區與四大新城連接更加緊密。其中川陜路大天立交橋已于月8日實現西幅橋通車，東幅橋梁正在進行東幅橋梁管線遷改及下部結構施工。天府大道新會展中心下穿隧道，已完成全部土方開挖和噴錨護壁工作，完成隧道主體6個框架段的底板砼澆筑，預計月底形成通車能力。海洋公園下穿隧道，已于6月12日完成全部主體結構的施工，已完成總工程量的80%，預計8月底形成通車能力。三環路龍潭立交橋、成漢路立交橋預計于月底建成通車。

（三）以中等城市的發展目標，提升縣城建設水平。加強縣城建設發展的研究，按照中等城市的規模和田園城市“城在田中，園在城中”的特征，優化縣城的城市布局形態；快速改善城市功能和環境質量，擴大城市規模，提高城市承載力和輻射力；以高端化發展為方向，加強產業園區建設的服務和指導，形成主導產業明確、各具特色、高端化發展的產業集群。今年市建委支持縣城基礎設施和特色街區建設項目共計50多個，努力提升縣城建設的水平。

（四）提高綜合城鎮化水平，大力推進重點鎮建設發展。重點鎮是全域城市群的組團，需要按田園城市組團化形態加快推進重點鎮建設。各重點鎮立足打破區域界限，在更大的范圍發揮帶動作用，按照田園城市的形態優化城市規劃，優化發展空間，壯大主導產業，實現“三化聯動”發展；充分運用產權制度改革的政策，統籌城鄉資源、多元化籌集資金，加快城鎮基礎設施和公共設施建設，不斷增強城鎮功能和承載力；運用政策扶持措施，全面加快基礎設施和公共服務向農村延伸的步伐，加強城鎮和農村社區管理，提升城鎮化質量。上半年，34個重點鎮招商引資預計到位資金30億元，完成固定資產投資40億元。

（五）一般場鎮改造全面實施。代市政府起草印發了《關于全面開展一般場鎮改造的實施意見》（成府發[]15號）文件及6個重要的配套文件，成立了一般場鎮改造領導小組和辦公室。全年50個改造鎮計劃啟動實施改造建設項目257個、計劃投資25億元，同時各地還增加了基礎設施建設項目和公共設施建設項目，確保年底一般場鎮改造初見成效。各地統籌場鎮內外建設用地資源，為引進社會資金投入場鎮改造做好前期基礎準備。目前，金堂縣與市小城司進行融資合作，共涉及11個鄉鎮，融資總額達6.17億元，已到位資金2.4億。郫縣的花園鎮資源優勢積極轉化為資本優勢，引入廣東廣晟集團整體實施場鎮改造。在大力引入社會資金投入場鎮改造的同時，各地加大政府性資金投入，支持區位條件較差，難以引入社會資金改造的一般場鎮。市一般場鎮改造以獎代補專項資金5000萬元的補助開始下撥，雙流縣計劃配套資金約5億元，新都區計劃配套資金2000萬元，金堂縣匹配以獎代補資金1700萬元，減免相關行政事業性收費；蒲江縣匹配資金注入國有平臺公司，為一般場鎮融資改造提供條件。目前，市一般場鎮改造以獎代補專項資金5000萬元的補助已送市財政局準備下撥，改造項目共開工150個，完工80個，風貌改造開工10萬M2，道路改造開工80KM，雨水管網下地完工30KM，污水管網下地完工30KM，小三線下地完工25KM，公建配套項目完工20個。

（六）天府古鎮整治向縱深發展。以文化旅游產業為主導產業的歷史文化名鎮，加大城鎮整治力度，增添配套設施，提高服務功能，改善城鎮形象。黃龍溪鎮投入上億資金封閉整治，擴展了文化活動場所和內容，古鎮起步區面貌煥然一新；新場鎮的整治，政府投資與社會資金投入并舉，已初現成效；安仁鎮的世界博物館小鎮項目，有序推進；街子鎮抓住災后重建機遇，同步整治城鎮形象，受到社會贊譽。加大歷史文化古鎮古村的發掘和申報，新增添市級歷史文化名村2個，目前全市已有歷史文化名鎮23個（國家級5個、省級10個、市級8個），歷史文化名村3個。

三、按照現代田園城市歷史定位，積極促進農村加快發展

充分注重城鄉統籌協調發展，在加快城鎮體系建設的同時，積極推進新農村建設。

（一）結合全域土地綜合整治，推進農民集中居住區建設。全域土地綜合整治是我市農村四大基礎工程之一，是改善農村生產條件和農民生活條件的綜合性項目，通過土地綜合整治，推廣運用災后重建的政策措施，強化統籌配合，全市確定了21個結合土地綜合整治實施農民集中居住區的點位。建立和運用好農房建筑設計方案圖集庫，提高農房建筑設計水平。擬年入庫600個農村居住區項目方案，300個農房建筑單體方案。目前已落實資金100萬元，啟動該項工作。按照《市社會主義新農村規劃建設管理辦法》的要求加強管理力量，今年已下撥資金160萬元，用于村鎮建設質量安全協管員隊伍建設；加強項目的設計指導和工程監管，確保“四性”的落實。目前，全市啟動21個土地綜合整治項目，均完成項目規劃設計，大多數通過審查，一部分正在修改完善。其中金堂三溪鎮、蒲江縣大興鎮米鍋村、新都區軍屯鎮靜平村、都江堰柳街鎮鶴鳴村、郫縣花牌村、雙流縣永安鎮、三星鎮、大邑縣安仁鎮三河村等點位已動工，開工面積達45萬平方米。

（二）增強川西林盤保護和整治利用力度，充分展現田園城市的特色。根據全市新農村建設示范片和城鄉統籌發展示范線、土地綜合整治項目區，以及城鎮周邊，以“連線成片，聚點成群”的思路，優化川西林盤保護點布局，通過聚居林盤配套設施和環境整治、農房改造，改善林盤人居環境，引導農民多種形式集中，傳承和突出特色。今年按照田園城市建設的發展要求，完成全市林盤保護利用規劃的優化調整，繼續篩選確定一批整治利用試點示范點，加強林盤示范項目的指導和支持。目前，均已啟動實施，其中納入今年民生目標的50個林盤整治已完成27個，其余均已開工，正在建設。

（三）已建成農民集中居住的配套設施和服務功能日趨完善。年市、縣二級設立農民集中居住區建設專項資金，完善已建成集中居住區配套設施建設。在去年工作的基礎上，今年繼續支持各區（市）縣全面完成已建成農民集中居住區的基礎設施完善。

（四）結合“198”功能區建設，推進中心城區新型社區建設。繼續強化對中心城區新居工程建設的指導和協調，加快新居工程和新型社區產權辦理，結合198功能區建設，指導五城區完善新型社區建設方案。目前，117新居工程在建249萬平方米，198新型社區在建267萬平方米。

四、結合城鄉環境綜合治理，推進城鄉生態環境建設

（一）扎實抓好出入城通道治理。按照市環治辦《關于印發<市中心城區主要出入城通道環境容貌專項治理行動實施方案>等三個文件的通知》（成環治辦[]108號）文件要求，我委立即召開了出入城通道環境容貌專項治理（以下簡稱容貌治理）動員會，對容貌治理工作內容及相關要求做了周密布置和安排。其中涉及中心城區的，安排市建筑設計院和中心城區建設局對10條進出城通道沿線從三環路至所在行政區范圍容貌存在的問題進行了調查摸底，并及時開展容貌治理行動，有的區還進行了除10條進出城通道外的延伸治理；各郊區（市）縣結合林盤整治、農房風貌整治等積極做好所涉通道環境容貌整治工作。通過半年的治理，成灌高速、成彭高速、成溫邛高速、成青快速路、城南高速、成綿高速和成渝高速等重要出入城通道兩旁的廣告、建筑立面都等到了有效治理。

（二）繼續推進特色示范街和外環生態帶建設。今年前確認錦江區東大街、新開街，成華區新鴻南路、建設南新路，金牛區老成灌路西門車站至金牛賓館段、鑼鍋巷至一環路段，青羊區琴臺路、鑼鍋巷至一環路段，武侯區玉潔東街、紅瓦寺街，高新區肖家河北街、紫荊南路12條特色街道打造。其中，琴臺路采用傳統復古手法，與寬窄巷子連成一片，交相輝映；老成灌路西門車站至金牛賓館段將以城西老商貿圈到生態田園城市的自然過渡為主題，充分展示國賓禮都的風采；鑼鍋巷至一環路段對該區域內的佛禪文化、商賈文化及水文化進行了有機整合與統一，展現了該區域的歷史底蘊及人文氣氛；東大街再現金融街風采。目前已完成了五個城區10條特色示范街區設計方案的審查把關，全面進入實施階段。外環路生態帶建設上半年共完成房屋拆遷392.4萬平方米，占拆遷總量的53.8%。并在去年已完成綠化建設3880余畝的基礎上，11個區（縣）明確了本年度的三項綠化工作重點任務：1公里示范段、50米固定防護林帶、300畝景觀節點，已完成選址，正進入方案設計工作，部分區（縣）已正式實施。同時由市建委實施的成南、成渝立交橋區域綠化改造，成龍路立交區域綠化建設基本完成，面積共約23萬平方米。

（三）推進綠地清理和建設。新增10個1000平方米以上的綠地目標，已完成8個公共綠地的設計方案評審，進入實施階段。其中興光華公司已全面完成了青羊區蘇坡鄉88畝的公園建設。對我市五城區和高新區建成區范圍內的公園及公共綠地現狀情況進行了聯合檢查。中心城區綠地清理目標，我委牽頭普查城市公園、歷史文化公園、街頭綠地、小游園廣場、濱河綠地、高壓線走廊綠地，重點檢查了82個公園綠地，其中公園27處，公共綠地55處。查處餐飲場所（含茶鋪、咖啡吧、大排擋等）、停車場、網吧及其他經營性建筑侵占綠地的行為165余處。

五、以工程質量和施工安全為重點，加強建筑市場監管

（一）建章立制，進一步完善各項管理制度。出臺了《市建筑起重機械安全監督管理暫行辦法》、《市關于對建設工程施工揚塵整治強化監管的通知》；擬定《市房屋建筑工程和市政基礎設施工程施工安全管理辦》（征求意見稿）、《市建設委員會關于在全市建設施工現場生活、辦公區，項目出入口區域實施物業化管理的通知》（征求意見稿）、市房屋建筑工程施工質量投訴處理暫行辦法（征求意見稿）；著手《質量監督細則》的修訂工作，制度建設為進一步規范質量安全及施工現場監督管理夯實基礎。

（二）積極開展建筑施工安全大檢查和各項專項檢查，杜絕安全事故發生。一是組織檢查組對各區（市）縣建設行政主管部門安全工作和全市68個房屋建筑和市政基礎設施工程（含災后重建工程）、地鐵建設施工安全情況進行了檢查；二是加強深基坑施工安全監管力度，修改完善《市建筑工程深基坑安全技術規程》，組織基坑施工人員安全能力專項考核，召開深基坑汛期施工安全專題會，編制汛期應急預案并組織演練等；三是針對片區工地、臨主要干道工地及安全管理薄弱的產權（租賃）單位開展專項機械設備交叉大檢查，四開展建筑施工現場安全管理人員在崗情況專項檢查，加強對各方責任主體履職督察。對檢查出的問題和安全隱患要求及時落實整改的同時，對相關責任單位和個人進行了處罰。