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第1篇：不動產管理辦法實施細則范文

1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號

該文件主要是規范城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：

對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》（國稅函發[1995]549號）精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

江蘇省地稅局的文件實際說明了兩個問題：第1是對國稅函發[1995]549號文對于拆遷安置稅務處理規定的進1步確認。由于該文件是國家稅務總局1995年對江蘇身國家稅務局的答復，且文件涉及的主體是外商投資企業。因此，對這個文件的適用問題在實務中1直存在1定的爭議。省局的文件對這個問題給予了明確。第2是明確納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋均屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍。

3、《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號

這個文件是值得我們重點關注和探討的。

1、關于拆遷補償住房取得方式問題

房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅；被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

這里，我們關注的是兩個層次：

第1是實施拆遷的單位房地產開發企業。從該文件規定看，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅中有償轉讓不動產屬于營業稅征稅范圍，而其中有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。因此，對于房地產開發企業轉讓不動產所有權并取得了經濟利益肯定屬于營業稅征稅范圍，應征收營業稅，這條原則國稅函[2007]768號文是進行了進1步明確的，即根據現行營業稅有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。但由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，這里就涉及到營業稅計稅依據的確認問題，對于這個問題我們認為仍按國稅函發[1995]549號進行處理，這里就不再詳細表述了。

第2個問題就是我們在實務中1直關注的問題就是被拆遷戶取得拆遷補償是否涉及到流轉稅的征稅問題。因為，如果無論是產權調換還是貨幣補償，從表現形式來看，都是被拆遷戶將原有房屋換成了新房屋或貨幣，這個和1般的房屋銷售行為很類似。因此，1般如果納稅人將原有房屋銷售給第3方取得貨幣或將自己的房屋同被人交換新的房屋時，在營業稅處理上都是按照“銷售不動產”征收營業稅的。這里，對于被拆遷戶放棄原有房屋的所有權（假設被拆遷戶對原有房屋用于所有權）所獲得的貨幣或房屋的實物補償，是否也應按銷售不動產征收營業稅，1直是實務中爭議的1個焦點。國稅函[2007]768號文對這個問題并沒有給予非常直接的答復，只是提出了兩個意見：

（1）被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另1處不動產所有權，該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。

（2）被拆遷戶銷售與房地產開發公司產權調換而取得的拆遷補償住房時，應按《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）文件的規定確定該住房的購買時間。

這里，首先明確了1點，被拆遷戶取得的新房屋是屬于購買形式而不是非購買形式。但這是怎么1種購買形式還是不太明確的。如果屬于被拆遷戶用原有房屋的所有權去交換取得新房屋的所有權，毫無疑問這個產權調換是屬于營業稅銷售不動產的征稅范圍的。如果不是，則還要具體討論。這個就涉及到要探討城市土地出讓的程序和法規的問題。對于這個問題，我們在案例的難點探討中和大家再具體討論。總之，對于被拆遷戶取得的拆遷補償的流轉稅處理問題在實務中仍是1個有爭議的問題。

為給大家的后續探討提供1定的參考，我們這里1定將目前其他省、市關于舊城改造過程中涉及拆遷安置稅務處理辦法的文件規定提供給大家：、

（1）《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》粵地稅函[1999]295號：

你局梅地稅發[1999]140號請示悉。關于舊城拆遷改造有關營業稅問題，經研究，現批復如下：

1、關于開發商以土地或房產補償給被拆遷戶的征稅問題

對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“轉讓土地使用權”的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的，對補償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產”的營業稅；對補償面積超過拆遷面積的部分，按營業稅暫行條例實施細則第105條規定，核定營業額計征“銷售不動產”的營業稅。

2、關于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題

為支持城市改造建設，經請示國家稅務總局同意，凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。

（2）《廣州市地方稅務局轉發省地稅局關于舊城拆遷改造營業稅問題的通知》穗地稅發[2000]79號

現將廣東省地方稅務局《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）抄件轉發給你們，經請示省局，我局補充如下，請1并貫徹執行。1、文中第1點所稱“同類住宅房屋成本價”是指該房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。

對于等面積補償補償部分，無論是國稅函發[1995]549號還是粵地稅函[1999]295號，都是按房屋的成本價核定計征營業稅。但對這個成本價的成本究竟包含哪些成本，是建造成本還是完全成本，關鍵1點是地價是否包含在成本范圍內，也是實務中爭議的1個焦點。而根據廣州市地方稅務局的解釋，這個成本是房產開發商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。

（3）《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號：

1、房屋拆遷過程中對被拆遷人（單位或個人，以下同）的稅收政策

（1）被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

（2）在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價款，暫不征收營業稅及附加稅費。

2、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（1）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。

（2）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。

這個文件有兩點問題需要大家注意，1個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第2是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是1個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉1個例子說明1下，原被拆遷戶是1套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其1套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不1樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付1個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發[2002]156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函[2007]768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。

企業所得稅

對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發[2006]31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。

從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。

個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅[2006]45號文：

對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉1下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。

土地增值稅

1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

第2篇：不動產管理辦法實施細則范文

關鍵詞：拆遷補償費 稅務處理

近年來，公司收到拆遷補償的會計處理在公司財務處理經常會遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門的地方性文件而缺乏全國統一的處理規定，致使實務中做法不一致的問題相當普遍。作者本文就拆遷補償費涉及的稅務問題處理作簡單探析。

一、對營業稅的處理

截至目前，對搬遷補償費是否要交納營業稅的問題，在國家級的稅務文件中尚無明確規定。唯一一項內容比較接近的文件是國家稅務總局于1997年的《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》（國稅函[1997]87號），該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照營業稅“銷售不動產――其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外，根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅（有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅）。近年來，一些地方的稅務機關自行制定了一些搬遷補償款項營業稅稅務處理的規定。例如福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》（閩地稅發[2004]63號）規定：（一）拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。（二）被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

二、增值稅的處理

根據《土地增值稅暫行條例》第8條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條進一步規定：此處所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條規定，符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。由上述規定可知，企業從政府收到的搬遷補償款項，在絕大多數情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應以原房地產所在地稅務機關的批文為準。在實務中，我們需要關注是否已獲得稅務機關的免稅批文。如果尚未收到批文，則應視同房地產出售或轉讓，計提應交土地增值稅。

三、企業所得稅的處理

1、搬遷補償款結余的所得稅處理

截至目前，內資企業所得稅法中對搬遷補償款的稅務處理未作專門規定。在外商投資企業和外國企業所得稅方面，規范搬遷補償費稅務處理的最主要文件是國家稅務總局《關于外商投資企業和外國企業取得搬遷補償費收入稅務處理問題的批復》（國稅函[2003]115號）。該文件的內容如下：

企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產（以下稱重置固定資產）的，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業重置固定資產的原價。

企業取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質和用途的固定資產的，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法實施細則》第44條的規定，應將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產的變賣收入減除各類拆遷固定資產的折余價值及處置費用后的余額，計入企業當期應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。實務中內資企業收到搬遷補償費的稅務處理在很多情況下也是參照國稅函[2003]115號文件執行的。

2、搬遷過程中發生損失的所得稅處理

第3篇：不動產管理辦法實施細則范文

關鍵詞：外資架構公司、并購、上市公司、稅務處理、資產轉讓

1.前言

2005年，商務部、證監會、國家稅務總局、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局五部委聯合頒布《外國投資者對上市公司戰略投資管理辦法》，對外資公司并購中國A股上市公司的實現方式進行了規范指導，使得外資對于A股上市公司的興趣日增，并購行為的實施頻率日漸提升。由此，在實際操作過程中，所涉及的審批、稅務等一系列問題均對企業行為產生了重要的影響。本文試圖從具體實際案例出發，對外資并購上市公司這種企業重組行為中所涉及到的監管審批、稅務處理及其選擇等問題進行研究討論，通過對不同方式的異同比較以尋求在實際操作中對企業而言相對較為有利的處理方式。

2.研究案例情況概要

本文所研究的對象是在實際中所遇到的案例：一家民營企業（以下簡稱“A企業”），此前擬在納斯達克上市，原本已經建立起海外上市的架構，但因世界經濟金融局勢動蕩，未能成功發行，撤回了IPO申請。為了實現融資目的，促進企業快速發展，實際控制人擬采用并購國內上市公司的方式，將該塊資產在境內A股市場上市。該系列資產的實際權屬結構如下：實際控制人（中國公民身份）持有一家在英屬維京群島注冊的公司（以下簡稱“BVI公司”）股權，又通過該BVI公司控制一家注冊于中國香港的投資公司（以下簡稱“香港公司”），香港公司再在中國大陸投資設立了一家合資企業（以下簡稱“合資企業”），合資企業享有外商投資企業稅收減免的待遇，并進行實際經營生產。由于管理有方，技術領先，該合資企業發展迅速，盈利能力相當可觀。考慮到企業發展需要及目前的實際情況，實際控制人在權衡各方因素后，決定采用借殼上市的方式登陸A股市場。在參考了目前A股市場常見的幾種借殼方式之后，筆者考慮了以下的幾種操作方案：

3.不同操作方案分析

首先為簡化問題起見，在此假設以上所有權結構中均無少數股東存在，即各級控制關系中，均為上級公司100%持有下級公司股權。

其次，無論何種方式，均需取得中國證監會審批通過，故審批事項中，只考慮除去證監會之外的其他有關監管部門的審批。

最后，由于我國大陸的監管法律體系規范性仍有缺失，即在不同部門、不同時期之間的規范性文件也有可能出現沖突情況，筆者認為如在實務操作中遇到這類情況，均應以實際情況為準，在此不多解釋。

3.1換股

（1）具體方式：

上市公司向香港公司（合資企業控股股東）發行股份購買合資企業股權，重組完成后，香港公司成為上市公司控股股東，合資企業成為上市公司子公司。

（2）審批事項：

由《外國投資者對上市公司戰略投資管理辦法》第二條：“辦法適用于外國投資者（以下簡稱投資者）對已完成股權分置改革的上市公司和股權分置改革后新上市公司通過具有一定規模的中長期戰略性并購投資（以下簡稱戰略投資），取得該公司A股股份的行為”和第三條：“經商務部批準，投資者可以根據本辦法對上市公司進行戰略投資”的規定可知，換股方式適用于本辦法，需要得到中國證監會以及商務部的批準。

（3）審批事項：

根據《外國投資者對上市公司戰略投資管理辦法》第六條：“境外實有資產總額不低于1億美元或管理的境外實有資產總額不低于5億美元；或其母公司境外實有資產總額不低于1億美元或管理的境外實有資產總額不低于5億美元”的規定，要求外資公司作為上市公司戰略投資者必須擁有數量可觀的實體資產，這無疑是設立了一道準入門檻。筆者認為這項規定主要是對返程投資在境內市場發行上市做出了限制，如果企業存在這樣的情形則需要特別注意。

（4）稅收問題：

在換股這種方式中，由于不涉及具體的資產轉讓，其所涉及的稅收主要是所得稅和印花稅，不涉及契稅、營業稅和增值稅。其中所得稅可以依據特殊稅務性處理，即免稅重組。

根據《關于外商投資企業合并、分立、股權重組、資產轉讓等重組業務所得稅處理的暫行規定》：“外商投資企業和外國企業，轉讓其擁有的企業的股權或股份所取得的收益，應依照稅法及其實施細則有關規定，計算繳納或扣繳所得稅。股權轉讓收益或損失是指，股權轉讓價減除股權成本價后的差額。股權轉讓價是指，股權轉讓人就轉讓的股權所收取的包括現金、非貨幣資產或者權益等形式的金額”和《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》：“收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定”可知，該換股行為可適用于特殊性稅務處理。

稅務處理在企業重組過程中是一個相當重要的問題，如果不進行合理的籌劃則有可能為企業帶來巨大的稅務成本。我國現行規定中對特殊性稅務處理的范圍、方式均有明確說明，企業對此須有明確的認識，努力爭取特殊性稅務處理以延后所得稅支出，改善企業現金流。

3.2吸收合并：

（1）具體方式

上市公司吸收合并合資企業，原合資企業注銷。吸收合并從本質而言也是一種換股的方式，與前述換股方式的不同主要在于借殼上市時非公開發行股份對象的人數規定有所不同，吸收合并可以不受10名對象的上限限制。

（2）審批事項：

根據《關于外商投資企業合并與分立的規定》第七條：“合并的公司至少有一家為股份有限公司的，由中華人民共和國對外貿易經濟合作部(以下簡稱外經貿部)審批”，則該種行為也需要得到商務部的批準。

（3）稅收問題：

由于吸收合并也是一種換股方式，所以其稅務問題和換股方式中所遇到的問題相同，在此不作多述。

3.3資產轉讓：

（1）具體方式：

上市公司發行股份收購合資企業資產，合資企業存續并成為上市公司的控股股東。

（2）審批事項：

由于發行資產方式不同于前述的換股和吸收合并等股權轉讓方式，在此需要具體分析其所可能產生的問題，首先是這種方式是否適用《外國投資者并購境內企業暫行規定》以及《外國投資者對上市公司戰略投資管理辦法》的管理范疇？筆者認為，由于合資企業本身屬于中國居民企業，并非外國投資者，其管理應優先適用關于外商投資企業合并、分立的相關規定和關于外商投資企業境內投資的相關規定，由此便不屬于前述規定管理范疇。

其次，在原《關于外商投資企業境內投資的暫行規定》第6條中規定：“外商投資企業境內投資,其累計投資額不得超過自身凈資產的50%”。那么本案例中的資產轉讓行為是否受到該條規定限制？能否以全部資產作為對價支付上市公司發行新股價格呢？筆者認為，在新《公司法》頒布后，從法理上而言，外商投資企業由于是在中國國內注冊，其境內再投資已經與內資企業同等對待，并不存在以上的硬性規定，即合資企業可以以其全部凈資產額出資購買上市公司股權。

3.4稅收問題：

由于資產轉讓不同于股權轉讓，其所涉及的稅務處理較為復雜，筆者對此進行了分類分析，具體如下：

（1）所得稅：適用免稅重組特殊稅務處理：

根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》：企業取得的資產轉讓收益或損失，應依照稅法及其實施細則及有關規定，計入其當期應納稅所得額計算繳納所得稅。受讓企業收購的資產不低于轉讓企業全部資產的75%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定”的規定，資產轉讓在滿足以上條件的情況下，可適用特殊性稅務處理。在該案例中，由于合資企業將全部資產均轉讓于上市公司，由此符合該項規定，可以適用于特殊性稅務處理。

（2）增值稅

關于資產轉讓中的增值稅，在《關于納稅人資產重組增值稅問題的公告》中明確表示：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。由此可見，在本案例中，資產轉讓方式不涉及增值稅。但是特別要注意的是資產重組和整體轉讓的概念，根據不同企業可能有所不同，需要在實際情況中區別對待，以免增加交易稅費成本。

（3）營業稅

另外，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，如果被轉讓的資產涉及不動產或無形資產，目標公司應繳納營業稅，計稅依據為營業額（即目標公司銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用），稅率為5%。但另根據《國家稅務總局關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的批復》和《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》：整體轉讓產權不征收營業稅和增值稅的規定，在該案例中合資企業轉讓其全部資產應可視為整體轉讓產權，也不涉及營業稅的問題。同樣，這里也需要注意的是整體轉讓產權的概念，在本案例中，可認為無需考慮營業稅的問題。

（4）契稅

在資產轉讓的方式中，還存在交易契稅的問題：如果資產并購涉及不動產，轉讓時受讓方應繳納契稅，稅率幅度為3%～5%，具體稅率取決于具體地方稅務主管部門的規定，也就是說該部分稅費成本存在一定的可變性，但基本沒有免除的空間。

4.結束語

對企業而言，所考慮的是如何在現行監管規則的框架下快速實現上市目標，同時又盡可能低地降低交易成本，而交易方式的選擇對此有重大影響，不可不審慎考慮。

本文通過對以上幾種方式的分析研究，可以得出初步的結論如下：換股和吸收合并方式均需要商務部審批，對企業而言時間周期較長，不確定性較多；資產轉讓方式需要涉及稅收的問題，但實際分析以后發現如果適用于整體轉讓產權的判定，那么綜合的稅費成本并不多，仍在可以接受范圍之內，在某些情況下不失為一種可行方案。

參考文獻

[1]《國家稅務總局關于轉讓企業全部產權不征收增值稅問題的批復》，國家稅務總局，國稅函〔2002〕420號

第4篇：不動產管理辦法實施細則范文

【關鍵詞】房地產投資信托制度；信托；REITs；投資

一、REITs的概念

房地產投資信托，也即Real Estate Investments trust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個概念，1960年美國國會頒布的《國內稅法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得設立REITs成為可能，法典在此基礎上給予其以優惠的稅收待遇。房地產投資信托制度在以往被稱為不動產投資信托，是指一種采取公司、信托或者協會的組織形式。它集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等）或者為房地產進行融資，并享受稅收優惠的投資機構。然而在我國多將其稱為房地產投資信托。

房地產投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨特之處。首先，REITs的投資模式主要是對現存房地產的獲取與經營。這一點與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實體應當繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個人所得稅。這樣就避免了對REITs和個人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動的投資。這種被動性體現在只能從房地產投資中被動地取得收入，這樣可以防止房地產過于積極地投入到市場風險之中去，進而對小投資者穩定收入提供保障。

在實踐中，REITs往往會與一個與其相似的概念相混淆，那就是房地產資產信托（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）。房地產投資信托是在風險分擔的原則之下，不特定多數人的資金聚集，由專門知識技能的人負責運行的貸款投資。這類投資運用于房地產買賣管理或者是抵押權貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區分REITs與REAT的實益在于，它們所受法律規束不同：REITs通常會受到專門立法的調整，而REAT往往只有信托法規范。因此有必要指出，這是兩個完全不同的產品。

二、REITs在我國的現狀

中國的REITs可以追溯到上世紀80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時期，“一法兩規”開始實施，在經過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機會。信托公司在央行121號文件發出之后，結合房地產企業對融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產投資信托計劃。在這樣的環境下，中國房地產投資信托產品出現并積極發展。我國房地產投資信托產品，整體上來說，有以下的一些特點。

首先，在產品的構成條件上，中國的房地產信托計劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規的規定，而這些規定對房地產信托計劃的投資方向、資產組合以及收入構成等方面都沒有具體地規定。這一點與美國的房地產投資信托在投資方向、資產組合等方面都有著嚴格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結合我國REITs實踐來看，我國REITs產品往往體現出期限短、規模小的特點。這與美國產品有著很大不同，美國的REITs產品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發揮著長期融資的作用。我國雖然也規定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實踐中，目前中國一般的REITs產品多為1～3年期，很難說發揮了中長期融資功用。此外，規模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現障礙，在有效降低投資風險方面不盡如人意。再次，在組織結構上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產投資信托全部采取信托型。信托型的最大優勢就在于它在保護投資者資產和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財產取得了相對獨立性，這就擺脫了其他資產或者管理業績的影響。如果某房地產置于了信托計劃之下，那么只要該房地產存在，信托計劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會因為房地產管理公司破產或者信托機構倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級發展階段，選擇穩定性較強的REITs組織結構類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發展。但是也有必要指出，我國應當在已有的信托管理經驗上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產品的銷售方面，由于監管政策的限制，我國的信托機構不可以開設分支機構，異地經營也受到限制，多數信托機構重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機構自己所擁有的營銷網點十分微薄，銷售網絡的優勢并不明顯。

三、我國對REITs的立法現狀及其存在問題

我國現階段并沒有具體針對REITs的立法規制，只是在大體上形成了“一法二規”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺的《信托法》，這一法律是我國在信托領域的基本法律規范，自然對REITs有著約束作用。所謂“二規”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，這兩部規定都是由銀監會在2007年出臺的。

以上可以說是我國關于REITs的全部立法項目，不論在理論探討過程中，還是在實踐操作運行中，這些法律規制都不可謂完善。

首先，我國相關立法并不健全。需要澄清的是，房地產投資信托在性質上更接近于投資基金，對于它的調控，除了專項法律外，還需協助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發揮著不可替代的作用。但是從我國現階段立法來看，《基金法》嚴格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。

其次，我國現有的基金大多是契約型。基金的設立和運作，有賴于契約的規定。由于契約不可苛求完備，其在權利義務和責任承擔等方面的不足之處，需要法規的詳備規定來補位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細則和實施規則，都沒有很好的發揮到法律補位的作用，對于權責安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補救。在內容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實際上的調整對象并非十分明確；對于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權利義務規定也有失公允，這種失當安排往往使得了基金管理人較于他者處于優勢地位，不利于監管。整體來說，“一法兩規”的相繼頒布，雖然為信托業和信托公司的發展提供了必要的法律保障，但是由于相關法律法規的不配套和實施細則的不健全，REITs如要獲得相關的法律依據還是很困難的。

除此以外，從我國現行《信托法》的規定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機構發行，這樣一來信托機構很容易成為法定壟斷的中間機構，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產專業團隊管理REITs的可能性。

另外，還有學者指出，現行“二規”實際上是取代2007年以前的“二規”的新二規，雖然新規定有助于投資信托計劃的規模擴張，也有利于流動性較強的REITs的開展，但即便是我國現有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規定使得我國信托公司推行信托計劃始終被限定在非公開發行的范圍之內，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實現其變現性、流通性強的特點。

四、完善我國REITs建設

完善我國REITs建設，需要在有關組織形式、設立條件、稅收法制以及運作模式上對現在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢所趨。有關組織形式方面，前文已經有所述及。相對于公司型組織形式，我國應當在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優勢主要在于，一方面契約性REITs具有破產隔離功能，能夠切實保護投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設立、組織和運行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動。

在設立條件方面，我國立法可參考美國法的規定，對REITs的設立規定法定條件。可以借鑒美國法的“百人規則”限定REITs所享受優惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數富有者積累財富的工具，應當對一個納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風險回避的考慮，我國REITs的設立條件還應當包括以下幾個限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔債務，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產為其他債務提供擔保；其三，不得投資于任何承擔無限責任的產業。

在稅收法制方面，對于REITs這樣一種新興行業應當予以保護，尤其是在重復征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當調整。在REITs中，多方當事人關系復雜，而且因為當事人多為法人，其復雜度又有提高。在這種情況下，最佳的辦法是獨立設立特別稅收規則，在稅種、納稅人、納稅辦法等方面做出符合實際的規定。稅收政策應當在中國經濟語境下的角色的作用后作出稅收上的謹慎調整，尤其是應當在重復征稅上面盡量做到單一征收。

有關REITs的期限問題，中國目前大部分信托產品年限在1～3年。期限較短，不能夠有效發揮中長期融資作用。我國立法上應當對REITs的運作期限作出適當的延長規定，借此也在一定程度上解決風險規避的問題。

參 考 文 獻

[1]李新天，閭梓睿．《論我國房地產投資信托制度（REITs）困境及出路》．載《中國商法年刊》．北京大學出版社，2008（399）

[2]李智．《房地產投資信托（REITs）法律制度之基本理論》．載《河北法學》．2007（9）

[3]李安民．《中美房地產投資信托產品比較》．載《學術研究》．2005（3）

[4]王輝．《發展和完善我國房地產投資信托的思考》．載《社會科學家》．2008（10）

[5]何正榮．《不動產投資信托（REITs）的全球化趨勢》．載《社會科學輯刊》．2006（3）

第5篇：不動產管理辦法實施細則范文

［關鍵詞］臺灣；農地政策；變遷

［中圖分類號］F33／37；D93／97［文獻標識碼］A［文章編號］1672－2426（2009）03－0044－03

如何解決農村土地問題是我國大陸地區與臺灣地區都十分關注的問題。黨的十七屆三中全會再次將完善農村土地政策問題列入議事日程。在海峽東岸的我國臺灣地區從上個世紀50年代以來，對農村土地制度采取的歷次變革措施，所要解決的問題與大陸改革開放以來所遇到的以土地為核心的“三農”問題具有相似之處，筆者認為，分析研究臺灣地區近60年來對農村土地的政策變革情況，探究其中的規律，對大陸改進和完善農村土地承包制度具有現實的積極作用。

一、以農地農有的政策穩定社會

20世紀40年代末至50年代初，退踞臺灣的當局吸取在大陸失敗的教訓，為緩解社會矛盾，鞏固政權，在臺灣實施了第一次。這次改革的目標是實現農地農有，“耕者有其田”，采取的主要政策措施有：

1．“公地放領”。1951年6月4日臺灣當局通過頒布《臺灣省放領公有耕地扶植自耕農實施辦法》，把光復時從日本財閥手中沒收歸公有的農地，賣給無地或少地的農民耕種。根據該項制度安排，不僅原則規定凡符合條件的農民均可以通過貸款方式向政府購買公有耕地，而且為了確保貧苦農民能夠買得起耕地，還根據貧苦農民的經濟承受力，規定所出售的公地地價按照同類耕地年收獲量的2．5倍估算，而后分10年平均攤還，所攤繳的地價金額與每年應交的田賦同時交付，交付額以不超過一般佃農地租的37．5％為限［1］。通過這一制度措施，全省合計放領耕地138957公頃，約占耕地總面積的16％，受領農戶286287戶，約占農戶總數的33％，每戶平均獲得0．485hm2。

2．平均地權。在實施“公地放領”政策的同時，臺灣當局還推行了平均地權的措施。根據1953年1月26日的《實施耕者有其田條例》，和隨后于1953年4月23日頒布與其配套的《實施耕者有其田條例臺灣省施行細則》的規定，凡地主出租的水田超出3hm2的，旱地超出6hm2的，超出部分全部由當局收購，收購價格參照公地放領，以單位面積耕地上年收獲量的2．5倍計算。當局所支付的地價款，70％為實物債券，30％為公營事業股票［2］。這一措施不僅可將部分地租轉化為工商資本，而且也有效地遏制了土地集中，達到平均土地的目的。

3．“三七五減租”。1949年3月1日臺灣省行政會議宣布實行三七五減租，4月14日頒布《臺灣省私有耕地租用辦法》及實施細則，4月19日頒布《臺灣省私有地租佃管理條例》。“三七五減租”是指在不廢除原有租佃制度或不去劇烈地改變他們現狀的前提下，將地租降至全年主要作物收獲量的37．5％之內。“三七五減租”減輕了佃農負擔，但也受到地主的抵制，1950年臺灣地區出現了一股“撤佃風”，在這種情況下 1951年5月，臺灣當局通過了一項減租法案，即《農業地租減至37．5％的法案》，并于同年6月份頒布實行，同時，又在當年6月7日公布了《耕地三七五減租條例》。這就使“三七五減租”政策法律化，使其得以依法繼續推行。該條例對耕地減租依據、標準、主要農作物含義、耕地租佃委員會、耕地租約期限、訂立要求、續訂、終止、減免條件、法律責任等作了具體規定。從而鞏固了改革的成果，安定了佃權，緩解了社會矛盾。

以上三項措施，用和平、漸進的贖買方式推進“耕者有其田”政策，照顧到廣大缺地少地的農民的訴求和地主的利益，方法比較平穩。通過，不僅使傳統租佃制下的小農制轉變為現代自耕小農制，自耕農與佃農的比重從1949年的36：39，到1960年變為64：15，一個由同質的小土地所有者組成的平均化的農業社會在此基礎上得以建立，而且將部分農業剩余資本引導轉向工商企業。這次“農民獲地，地主得利”，獲得自有耕地的農民生產積極性空前的提高，1951年臺灣地區稻米產量達到1485000噸恢復到戰前最高水平較1938年增產了83000噸［3］。社會矛盾逐漸趨緩，達到了預期的目的。

臺灣地區第一次推行的“耕者有其田”與大陸50年代初以及改革開放之初開始推行的農村土地承包責任制盡管手段和方法有所不同，但具有類似的社會功效，其直接目的是解決農民的吃飯問題，根本目的在于緩解社會矛盾，維護變革時期的社會穩定。

二、以農地農用政策適應現代農業之需

臺灣地貌多丘陵，地勢高低不平，耕地零散細碎，本來就不利于機械化耕作，加上第一次人為地將有限的土地分配給眾多耕種者，更造成了土地劃分過于狹小、零碎和分散，限制了農業機械的運用和農業集約化經營。為適應現代農業發展的需要，臺灣當局于20世紀70年代末調整政策，推行以重劃土地，改善農業生產環境為主要內容的第二次。

1．以“農地農有”替代“農地農用”政策。進入70年代以后，伴隨著工業化和城市化的進展，由于“比較效益”過低，臺灣大量的農村青壯年勞動力流入城市，農村出現了人口老齡化、勞動力短缺和十分普遍的農民兼業等現象，農業發展基本處于停滯不前的狀況。為此，臺灣當局不再固守“耕者有其田”的政策，而將“農地農有”政策改為“農地農用”，取消了對耕作者持有耕地數量的上限。這一政策的推行，使分散的農地在不改變農業用途的前提下，通過自發調節，適當地向農業專業經營者集中，保證了臺灣農戶的經營規模不因為該地區人口的增加而縮小，每個農業勞動者經營的土地規模也從1952年的0．57 hm2上升至1996年的1．03hm2［4］。

2．重劃農地。在將“農地農有”政策改為“農地農用”，取消耕地持有上限量的同時，針對第一次后，所出現的小農經濟不利于農業機械化和農業集約化經營的新問題，臺灣當局于1980年12月和1982年3月又先后出臺了《農地重劃條例》和《農地重劃實施細則》，規定：重劃區域內共用道路、水路、排灌工程等建設費用全部由“政府”承擔，其余非共用工程費用由“政府”負擔2／3，農民負擔1／3。至1996年全島共完成耕地重劃37．8萬公頃，占耕地總面積43．4％［5］。農地重劃使農業基礎設施得以完善，耕地布局趨于合理，從而使臺灣農業生產效益提高了30％［6］。

此次農地制度改革與第一次的社會環境、改革的目地不盡相同，它是在社會比較穩定，經濟發展的條件下，為提高農業生產效率，提高農民收入而實施的改革。因此，這次改革將農地重劃與興修水利等工程、推行農業專業化生產、共同經營和興辦合作農場等結合起來。通過這次改革，幫助農民擴大了農場規模，使從事農業勞動者依靠農業生產提高收入成為可能，為完善農田基本建設，實現農業機械化提供了制度保障。

近年來，大陸地區隨著經濟高漲、城市化的進展，同樣遇到由于農業“比較效益”過低，大量農村青壯年勞動力流往城市，農村出現人口老齡化、勞動力短缺和農民棄耕、農田拋荒以及下大型農業基本建設工程難以組織實施的矛盾問題［7］。大陸眼下完善農地流轉制度的嘗試可否借鑒臺灣的經驗？筆者認為，答案是肯定的。

三、強化農田管理，以盡地利

1．確立農業主管機關的決策地位。進入工商社會后，臺灣農業在國民經濟中的比重不斷降低，非農業用地侵蝕農村土地的現象日顯突出。為了保護良田，妥善解決非農用地與農業用地的矛盾，促進農業和其他各項社會事業的持續發展，臺灣當局于1973年制定頒布了《農業發展條例》。鑒于農業地位的重要性，該《條例》規定耕地及其他依法供農業使用的土地，在劃定或變更為非農業使用時，應事先獲得農業主管機關批準。

2．分等級管理農田，嚴格控制建設用地。為防止濫占農田，臺灣當局對農地實行分類保護，將農地分為若干等級，規定1至8等田地為上等農地，9至12等田地為中等農地，13等以下田地為低等農地。對上等農地，除自建農舍外不準建筑，并且不得變更使用；9至12等農田，除報經核準為工廠用地、學校或其他公共設施用地外，一律暫停核準變更為一般建地，并強調不得破壞灌溉及排水系統；已實施重劃的農田，暫不準變為建地；業經編定為工業用地，使用良田過多而尚未開發者，應逐案調查，恢復為農業用地［8］。

1973年10月15日臺“內政部”頒布《限制建（筑用）地擴展辦法》，規定：對規劃為工業用地的土地應積極開發使用，減少工廠零星設立，以免影響鄰近農業生產環境。都市計劃范圍內農業區，除農舍外，依法禁建。建設用地區域未開發前，農田仍予保留［9］。

對于農民自建農舍，臺“內政部”還于1973年12月24日實施《都市計劃以外地區建筑物管理辦法》，規定農舍起造人應為自耕農，其建筑總樓地板面積不得超過495平方米，其建筑面積不得超過耕地面積的10％，高度不得超過三層樓并不得超過10．5m，最大基層建筑面積不得超過330m2［10］，以防止建筑業者與農民串通，以興建農舍為名，從事不動產投機行為，占用農地，破壞農業生產環境。

3．有序釋出，防止炒作。20世紀90年代初期，針對產業界認為工業用地取得不易，地價偏高，“農委會”認為農業收益偏低，挫傷農民的務農意愿，農地利用漸趨粗放，及加入WTO農業品市場將大幅開放，進口農產品的種類及數量將顯著增加，農業對土地的壓力降低等情況，臺灣當局于1993年8月批準《臺灣農地釋出方案》，規定：農地應經整體規劃后才能變更使用，并且必須配置適當公共、環保及隔離綠帶或隔離設施；農地變更所得利益，應繳納回饋金，以消除變更使用的暴利及農地炒作；經同意變更的農地，其內部公共設施由開發者負擔，區外公共設施由開發者與地方政府協議負擔。1996年11月《國土綜合開發計劃（1987－2000）》進行了全面修訂確立了農地保護政策的新理念，將農地發展引入市場經濟，以市場經濟機制來經營農地，從而達到有效保護農地的目的。

進入本世紀后臺灣當局又對《農業發展條例》進行了五次修訂，將“農地農有、農地農用”調整為“放寬農地農有、落實農地農用”政策。對農地主要有5點修正：一是將現行依法供農業使用的土地重新劃分，以便于管理。二是對不同農地采取不同的管理方式，使地盡其力。三是調整農地農有，放寬農地經營者資格，允許非自耕農購買農地。四是制定獎懲辦法，防止農地炒作。五是凍結“耕地三七五減租條例”，建立合理的耕地租賃制度。

此階段的農地制度改革，主要針對的問題有兩個方面：其一是農業與非農業用地的需求矛盾問題；其二是重振農民務農積極性問題。上述措施，不再消極地強調農戶對耕地的所有，而是順應市場的需求，允許非自耕農購買農地，但是強調不論是自耕農還是非自耕農都不得改變農地的農業用途，這就為資本介入農業生產，有效利用耕地，減少棄耕拋荒量開辟了一條道路，同時強化了土地利用的規劃性，統籌兼顧耕地保護和城鄉建設對土地的需求，使城鄉各業建設有序地發展，促進了社會轉型時期的各項事業。

四、啟示

綜觀臺灣農地制度變遷，不難看出其基本脈絡，第一次通過滿足廣大農民對土地的期望，以促使社會穩定；第二次在不觸動農民對土地所有的前提下，重新平整土地為現代農業奠定基礎；第三次土地政策變革，以強化農地使用的規劃調整，既保護良田、打造精細農業，又有序釋出土地，滿足非農業建設用地的需求，促進經濟騰飛。

其措施特點如下：

第一，注意發揮農民自治的作用。比如，在農地重劃灣組織重劃區內農民推選產生協進會委員，征詢農民關于農地重劃的意愿，公告計劃書，土地分配草圖公聽會、分配結果公告、參與管理維護等。由于農民是制度變革的利益相關者，對農業生產具有豐富的經驗，其直接參與不僅可以增加新設制度相關規范的可操作性，而且還便于得到農民群眾的擁護和執行。

第二，尊重經濟發展的客觀要求，適時調整農村土地政策。上述臺灣農地制度變遷的基本脈絡可以看出，歷次政策調整都在于為農業經濟的進一步發展開辟道路，都是為了農村、農業、農民的利益服務的。

第三，以法律的形式加以保障。每一次的變革都制定頒布了相關的法律法規，發揮法律的引導性、規范性等社會作用，以增強改革措施的公信力、權威性、嚴肅性。數十年來，制定了以《土地法》為主干的包括《土地征收條例》、《土地征收條例施行細則》、《土地登記規則》、《地價調查估計規則》、《不動產估價技術改造》、《平均地權條例》、《平均地權條例施行細則》、《農村社區土地重劃條例施行細則》、《農地重劃條例》、《農地重劃條例施行細則》、《土地稅法》、《土地稅法施行細則》、《增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法》、《土地稅法減免規則》、《農業發展條例》、《農業發展條例施行細則》、《山坡地保育利用條例》、《山坡地保育利用條例施行細則》等一整套法律法規體系，明確了各項工作的管制機關、土地使用強度、使用地的變更程序、處罰措施等，為社會經濟長期穩定發展奠定了基礎。

筆者認為，我國大陸屬于世界上人均耕地較少的地區在目前農村土地承包責任制條件基礎上，要解決農業比較效益低下問題，可以在不改變農地用途的前提下，促進土地流轉，應當從有效杜絕土地撂荒、棄耕現象入手，在這方面，臺灣的經驗值得借鑒。

參考文獻：

［1］陳思．透視臺灣［J］．黨政干部文摘，2006，7．

［2］劉克輝．臺灣農業發展概論［M］．廈門：廈門大學出版社，1997，326．

［3］應謙耕．臺灣省農業經濟［M］．北京：農業出版社，1983：36，25．

［4］蕭承勇．臺灣地區的農地重劃及其社會經濟效益［J］．農業工程學報，2001，5．

［5］譚峻．臺灣地區市地重劃與城市土地開發之研究［J］．城市規劃匯刊，2001（5）．

［6］舉．臺灣耕地保護政策的演變［J］．國土資源情報，2004，1．

［7］徐兆基．農村的土地流轉研究［J］．中國農學通報2008，（11）：30－35．

［8］黃金輝徐義雄．臺灣農業現代化評析［J］．當代亞太，2003，7．

第6篇：不動產管理辦法實施細則范文

[關鍵詞]利息 稅收 法規政策 風險

最近,某市地稅稽查局安排稽查人員對××公司上年度涉稅情況進行日常稽查,檢查發現該公司往來賬戶中“應付未付利息”(剔除銀行借款利息部分)年末余額達千萬元。帶著疑問,檢查人員做進一步調查核實,了解到,該公司受全球經融危機的影響,出口產品滯銷,資金周轉困難,2008年12月,經董事會研究,決定向公司內部和社會個人籌資。借款協議約定:公司按照略高于同期銀行利率水平向個人借款三年,到期還本付息。自2009年底開始,該公司按照約定的借款利率逐年計算預提利息,列入財務費用,同時,將應付利息計入個人往來賬戶。在借款期間,公司按實際支付的利息依法扣繳了個人所得稅。檢查結束,稽查局擬對該公司作出補繳營業稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加和加收滯納金、處以罰款的決定。該公司認為,扣繳個人所得稅應該是在支付個人利息所得時扣繳,預提尚未支付的利息可以暫時不扣繳,因此,對稽查局的擬處理處罰決定存有疑義,一時難以接受。

該案集中反映一點:由于公司財務人員對支付個人借款利息涉稅法規政策不了解,向稽查局提出的不服處理處罰理由又不充分,公司將面臨因受稅務處理處罰而遭受損失的風險。下面,筆者就該案有關涉稅法規政策問題予以解析,旨在為企業財務人員從容應對稅務檢查及處理,防范財務風險提供借鑒和幫助。

一、企業支付個人借款利息應履行個人所得稅扣繳義務時間的規定

《合同法》第二百零五條規定:“借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,借款期間不滿一年的,應當在返還借款時一并支付;借款期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩余期間不滿一年的,應當在返還借款時一并支付”。又根據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第三十五條的規定,“扣繳義務人在向個人支付應稅款項時,應當依照稅法規定代扣稅款,按時繳庫,并專項記載備查。前款所說的支付,包括現金支付、匯撥支付、轉賬支付和以有價證券、實物以及其他形式的支付”。同時《國家稅務總局關于利息、股息、紅利所得征稅問題的通知》(國稅函〔1997〕656號)對此進行了明確,即:“扣繳義務人將屬于納稅義務人應得的利息、股息、紅利收入,通過扣繳義務人的往來會計科目分配到個人名下,收入所有人有權隨時提取,在這種情況下,扣繳義務人將利息、股息、紅利所得分配到個人名下時,即應認為所得的支付”。由此可見,該公司約定支付利息時間已到,被借款人可以隨時提取利息,不管是否支付,都應依法履行扣繳義務。

二、企業支付個人借款利息應履行營業稅扣繳義務的規定

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,資金借貸屬于金融保險業應稅勞務范籌。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條第一款規定:“條例第一條所稱提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產,是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為(以下簡稱應稅行為)。但單位或個體經營者聘用的員工為本單位或雇主提供應稅勞務,不包括在內”。另外,《營業稅暫行條例》第十一條關于營業稅扣繳義務人的規定是“中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,在境內未設有經營機構的,以其境內人為扣繳義務人;在境內沒有人的,以受讓方或者購買方為扣繳義務人”。和“國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人”。該公司是否有營業稅、城建稅、教育費附加扣繳義務,在國務院財政、稅務主管部門沒有作出具體規定的其他扣繳義務人之前,關鍵要看被借款人身份,即我們通常所說的外國人。

三、應扣未扣個人所得稅免于加收滯納金的特殊規定

《征管法》第五十二條規定:“因稅務機關的責任,致使納稅人、扣繳義務人未繳或者少繳稅款的,稅務機關在三年內可以要求納稅人、扣繳義務人補繳稅款,但是不得加收滯納金”。 《國家稅務總局關于行政機關應扣未扣個人所得稅問題的批復》(國稅函[2004]1199號)中明確指出:按照《稅收征管法》規定的原則,扣繳義務人應扣未扣稅款,無論適用修訂前還是修訂后的《稅收征管法》,均不得向納稅人或扣繳義務人加收滯納金。因為滯納金是納稅人、扣繳義務人因占用國家稅款所做的補償,扣繳義務人未扣繳稅款則不存在占用的問題,而納稅人在未知的前提下也不應當加收滯納金。同樣,應扣未扣其他稅種也同等適用此理。顯而易見,該公司雖存在應扣未扣個人所得稅問題,但已扣繳稅款全部入庫,因而對應扣未扣個人所得稅可以免于加收滯納金。

四、扣繳義務人適用稅務行政處罰的規定

《征管法》第六十四條第一款規定:“納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款”。第六十九條規定:“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的,由稅務機關向納稅人追繳稅款,對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。很顯然,《征管法》在對扣繳義務人行政處罰規定上十分明確,就該公司而言,無論適用那一條款,稅務部門都有充足理由作出解釋。但是,一種情況另外,如果公司連續幾年接受稅務部門的檢查,應付未付利息長期掛賬,但稅務部門作出的檢查結論從未涉及該事項,或者經咨詢得到稅務人員作出不必扣繳的回復意見,就可以從《征管法》第五十二條規定中尋求法律救濟,免受處罰。《征管法實施細則》第八十條明確規定:“稅收征管法第五十二條所稱稅務機關的責任,是指稅務機關適用稅收法律、行政法規不當或者執法行為違法”。此規定包含兩層含義:一是適用法律、行政法規不當;二是稅務機關的執法行為違法。所謂適用不當,是指稅務機關在應用稅收法律、行政法規時,對應該應用此項規定的卻應用了彼項規定,或者雖然應用了此項規定,但是在使用時發生錯誤,導致納稅人少繳稅款。所謂執法行為違法,是指稅務機關在執法時不規范,在執法程序上、執法權限上、執法主體上發生了錯誤,甚至導致無效執法行為的發生。如果存在稅務部門責任的話,連滯納金都不能加收,亦不能罰款。

值得注意的是,對于因稅務機關的責任不向納稅人或扣繳義務人加收滯納金和處以罰款的規定,僅適用于個人所得稅這一稅種。

五、企業支付個人借款利息其他涉稅法規政策規定

企業向個人支付借款利息除涉及營業稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加法規政策外,還涉及到企業所得稅、稅務發票管理等有關政策規定,因此財務人員進行財務處理同時要注意以下幾點:

(1)企業與個人之間的借貸活動必須是真實、合法、有效的,并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為,否則計算企業所得稅時不能扣除。

(2)企業與個人之間應簽訂借款合同,無合同的,支付的利息不予認可。

(3)借入款項應于賬內載明債權人的真實姓名和地址,其利息支出才能準予認定。

(4)利率如果超過同期同類商業銀行貸款利率的,其超過部分利息在計算企業所得稅扣除時不予認定。

(5)一方面借入款項支付利息,一方面貸出款項,如不收取利息,或收取利息低于所支出利息者,對于相當于該貸出款項支付利息或其差額,將被稅務機關認為非營業所需且是不合理的支出而被調整剔除。

(6)應取得合法有效憑證。支付企業以外個人借款利息要索取正規稅務發票,否則將被稅務機關以違反發票管理辦法為由處以相當于支付金額應稅稅款一倍以下的罰款。

(7)稅前扣除的借款合同應符合《合同法》的相關要求,即借款的利息不得預先在本金中扣除,利息預先在本金中扣除的,應當按照實際借款數額返還借款并計算利息。

第7篇：不動產管理辦法實施細則范文

論文關鍵詞:知識產權;權利質押;中小企業;融資

論文摘要:中小企業尤其是科技型中小企業融資難是一個普遍存在的難題。科技型中小企業一般都是依托某個知識產權建立起來的,一般有無形資產但缺少有形資產。在我國現有的金融體制下,以無形資產做擔保在銀行進行抵押貸款基本是行不通的。因此,積極探討將知識產權質押引入信貸實踐,為企業融資開辟新途徑,具有非常重要的現實意義。

一、知識產權質押融資的概念

現代《民法通則》認為,質押是指債務人或第三人將其財產移交由債權人占有,以其作為債權擔保的擔保方式。質押的本質特征在于轉移占有,這是區分質押與抵押的根本標準。在1995年的《擔保法》中,質押被確立為一種擔保方式,并規定了動產質押和權利質押兩個質押種類。

權利質押是指以特定權利作為擔保物的質押形式。作為權利質押標的的只能是財產所有權以外的具有交換價值的財產權。知識產權質押是權利質押的一種形式,我國《擔保法》第79條規定:“以依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權出質的,出質人與質權人應當訂立書面合同,并向管理部門辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效。”知識產權質押作為擔保物權的一種重要形式,在現代社會中發揮著越來越重要的作用,它不僅是知識產權自身價值的體現,同時,從整個擔保與融資市場上來看,它還具有擔保價值與融資價值。

二、我國知識產權質押貸款現狀及制約因素

多年以來,為加快經濟發展,扶持技術含量高、經濟效益好的知識產權項目,促進先進技術的實施轉化,一些地方紛紛出臺了知識產權質押管理辦法、知識產權質押貸款操作辦法,有關部門還制定了《專利權質押合同登記管理暫行辦法》、《商標專用權質押登記程序》、《著作權質押合同登記管理暫行辦法》等,專門調整知識產權質押登記管理,增強《擔保法》規定的知識產權質押的可操作性。但由于知識產權質押貸款受其本身的特點和現行法律、政策和體制的制約,還遠未能成為一種重要融資手段。

(一)知識產權質押立法體系不完善

一是目前我國知識產權制度對知識產權的保護尚不完善,存在知識產權的權屬爭議和權利的不穩定性。同時,由于我國知識產權登記制度原因,存在知識產權實際權利人的權益不確定性。

二是我國知識產權質押管理方面的法律法規僅僅有《擔保法》及三部主要知識產權分支部門法,而關于專利權質押、著作權中的財產權質押、可以轉讓的商標專用權質押的具體操作規則,主要是一些部門規章或地方的管理辦法。這些管理辦法大都僅具有操作的程序性規定,對于知識產權質押如何進行法律保護則少有涉及。

三是《擔保法》對知識產權質押特征的界定一定程度上限制了擔保實踐的發展。《擔保法》規定,“依法可以轉讓的商標專用權、專利權、著作權中的財產權”可以質押,但我國的知識產權法并無允許使用權轉讓的明確規定,也不可能在同一知識產權上設置多個質押。這個重大限制使得一些頗有價值的知識產權的所有者無法借此獲得多個融資渠道。

(二)知識產權登記制度不完善

知識產權質押設定方面規定了幾個不同的登記機關,如商標專用權出質的登記機關為國家工商行政管理局商標局,專利權出質的登記機關為中國知識產權局,著作權出質的登記機關為國家版權局,商號權出質的登記機關為工商行政管理部門等等。各登記機關所的登記程序內容不相一致,其登記期限和費用也各不相同。如果出質人以兩項以上的知識產權共同出質,其登記機關更為復雜。從成本與效率的角度來考慮,這種登記制度會加重質權設立的成本,降低質權設立的效率。

(三)知識產權質押評估難,不利于信貸操作

知識產權質押最重要的環節是價值評估。自上個世紀90年代中期開始,知識產權評估在我國逐漸活躍,通過資產評估確認知識產權的財產價值,從而促進知識產權交易,保障知識產權所有人和投資者的合法利益。但目前我國還缺乏完善的知識產權評估制度,我國雖然制定了無形資產評估準則,但其可操作性較弱,特別是專利技術、專有技術、商標及版權等各類知識產權也沒有各自具體的評估準則。知識產權作為一種無形資產,其價值評估是一個復雜的技術問題,需要經過市場調查、市場分析、市場預測等程序,才有可能使得知識產權評估趨于大致準確。此外,我國在無形資產評估方面,還存在著評估人才缺乏、執業人員素質參差不齊、權威評估機構不多、評估市場混亂等缺陷。因此,如何建立科學規范的知識產權評估體系,顯然已經成為知識產權質押管理工作中的一項重要任務。

(四)銀行對出質的知識產權不易控制,導致風險防范難

傳統的銀行貸款要求借款方提供第三方擔保或有形資產擔保,而知識產權質押融資往往只能以未來預期現金流作為擔保,不確定性較強,銀行明顯感到貸款風險與收益不對稱。此外,在具體的知識產權質押運用中,出質人出于自身利益考慮,經常會出現有償、無償轉讓,許可他人使用其商標專用權、專利權、著作權,勢必導致知識產權價值下降,質權價值的下降必然損害貸款銀行的利益,不利于擔保債權的實現。而且,貸款銀行也很難了解質權人的包括轉讓、許可在內的大量日常經營行為。

(五)用于質押的知識產權處置難,影響銀行信貸的積極性

銀行發放不動產質押貸款積極性較高,一個重要原因就是在其所對應的債權逾期時,能夠通過拍賣等形式較便利地獲得及時足額的補償。與不動產抵押相比,知識產權的流動性相對較差,質押物處置起來相當困難。目前,國內知識產權意識還比較薄弱,知識產權轉讓市場不大,評估和轉讓程序復雜嚴格,都會耗費銀行較多的人力、物力和財力成本,處置成本過高。

三、發展知識產權質押貸款的政策建議

(一)進一步健全知識產權法規和知識產權質押信貸制度

一是健全知識產權相關制度。重點是要建設有利于科技型企業成長的大環境,嚴格知識產權評定,提高知識產權的質量,切實加大知識產權保護力度。簡化登記手續,允許質押雙方當事人在知識產權部門的地方分支機構辦理質押手續。二是建議中國人民銀行、銀監會會同國家知識產權局有關部門牽頭制訂知識產權質押貸款的信貸指引或操作規程及實施細則。建議商業銀行風險管理等部門加強對知識產權質押貸款的研究,在防范風險的前提下試點推進。

(二)完善知識產權的評估、交易、公示等配套服務

一是知識產權局應積極會同有關部門積極向商業銀行推薦專利產業化項目,協助商業銀行完成專利評估、專利質押合同登記等專利質押貸款流程中的程序,做好專利維權方面的服務?鴉二是通過建立高效率的知識產權服務平臺,建立知識產權成果交易新機制,完善技術轉移所需相應配套的服務?鴉三是設立統一的知識產權登記機關及規范的質押登記查詢系統,統一登記公示程序,合理制定收費標準。可以研究在人民銀行征信系統中增加相關質押物權證編號及評估價值等信息的可行性,為商業銀行開展專利質押貸款業務提供良好的環境?鴉四是建立專門或專業的仲裁機構,以便解決相關各當事方出現的糾紛,最大限度地保護相關各方的利益。

(三)多方聯動,構建多樣化的風險防范機制

一是金融機構要建立符合無形資產質押貸款的信貸管理機制,準確評估風險,選好項目以及對貸后質押品的動態監測。二是政府有關部門要依托科技發展基金,建立企業自主創新的貸款風險補償機制和擔保基金,按市場化運作,為發展前景良好的企業提供貸款貼息,給擁有自主知識產權的科技企業作前期啟動補助資金。三是鼓勵民間設立投資風險基金,讓民間資金更多地流入技術創新領域,提高整個社會創造自主知識產權、擁有自主知識產權的意識及能力。四是盡早成立專門服務于無形資產的信用擔保機構,既可以由政府財政、金融機構和科技企業共同出資創立科技企業貸款擔保基金,還可以鼓勵由企業聯合投資成立會員擔保機構,發揮聯保作用,鼓勵各類商業銀行增加對企業技術創新活動的信貸支持,以引導和帶動金融業加大對技術創新的支持。五是人民銀行分支機構應密切關注知識產權質押貸款發放情況及貸款潛在的風險,積極跟蹤、總結經驗、發現問題,及時對商業銀行進行風險提示和窗口指導。

(四)大力推動金融工具創新

對重大科技專項資產實行證券化,綜合運用票據貼現、稅款返還擔保、保單、債券等有價證券抵押,進出口押匯與知識產權質押貸款相結合的多種融資手段形式,進一步強化金融服務工具創新,同時為中小科技企業提供從結算到開戶、簽證等多方面的優質服務。

第8篇：不動產管理辦法實施細則范文

    范淑蓮:農村信貸擔保機構成立的初衷是為了在一定程度上有力地解決三農大額信貸資金“融資難”的問題,但由于信貸擔保機構設立要求的注冊資本金較大,一般在1000萬元以上,在經濟欠發達地區民間資本一般沒有足夠的資金實力注冊成立,只能由政府財政出資成立,使得農村信貸擔保機構的數量一直保持在較低的水平。這一方面造成信貸擔保覆蓋面較小,擔保需求滿足率較低;另一方面也容易造成擔保收費的“獨家買賣”定價過高的問題。并且,由財政出資成立的農村信貸擔保機構也主要為政府扶持的微小企業融資提供擔保,對于那些人數眾多的農戶、商戶及個體規模戶大額信貸需求的擔保卻往往不能給予滿足,使這部分貸戶的信貸擔保淪為“被遺忘的角落”。

    記者:隨著《物權法》的出臺,土地、林權、農機具等都列入了信貸抵押的范圍,農村可用于抵押的物品大大增加。可是,為什么農村抵押擔保難的情況依然如此突出呢?

    劉志平:《物權法》的出臺確實使農村可用于抵押的物品大大增加了。但是,由于缺乏必要的實施細則和操作規程,沒有形成農村資產的評估、登記、交易、抵押等配套機制,在實際的農村信貸擔保過程中,以上物品的擔保抵押仍舊阻礙重重,實際操作起來并不容易。

    究其原因,主要涉及三個方面:一是缺乏政府確權登記權威機構,也沒有專業的評估機構,沒有成立農村產權評估中心,農民的財產無法在相關機構取得登記,再加上目前農村集體土地和林權的確權和登記工作起步不久,不動產產權不清、權利主體不明、界線模糊、面積不準的現象大量存在,很多資產因所有權、使用權不明而不能實現抵押。同時,目前尚無專業土地經營權、林權、農機具等價值的評估機構和評估人員,沒有相對獨立的評估價值作參照,實際價值難以合理確定,評估價值往往低于實際價值,農村金融機構難以準確認定土地承包經營權、林權、農機具的實際價值,影響了發放貸款額度的確定。二是缺乏農村信貸擔保服務中介機構,沒有成立農村產權綜合交易中心,農村產權不能自由流轉,一旦貸戶出現貸款違約,農村金融機構很難處置抵押的土地經營權、林權、農機具等農村產權,較大程度上制約了金融機構開展農村產權抵押貸款的積極性。三是農村產權抵押登記成本較高,涉及環節較多,手續比較繁瑣,也影響了農村產權擔保的推廣和應用。

    記者:多年來,國家政策一直鼓勵農村金融機構加強信貸擔保形式創新,可實踐中農村信貸人員確實存在著創新動力(310328,基金吧)不足的情況。那么,究竟是哪些因素影響甚至限制了農村信貸擔保形式的創新呢?

    范淑蓮:當前的信貸管理考核機制是一個很大的制約因素。目前農村金融機構主要是農行縣支行、農村信用社(農村商業銀行)、郵政儲蓄銀行縣支行等少數幾家,對于信貸擔保形式過度依賴不動產抵押,創新理念不強。

    首先,農行縣支行前幾年由于經營戰略的“棄鄉入城”,對農村很少發放貸款,也就很少涉及農村信貸擔保。近幾年雖然貸款向農村有了一定的傾斜,但由于其信貸管理的垂直化管理,除惠農卡(額度在5萬元以下)能自主發放外,其它貸款的審查、審批權基本上都上收到市分行、省分行了,這很大程度上挫傷了基層縣支行發放農村信貸的動力,也限制了農村信貸擔保形式創新的動力。

    其次,農村信用社(農村商業銀行)雖然在農村信貸的發放上占有絕對的優勢,但由于近幾年貸款發放實行終身責任追究制,信貸管理考核比較苛刻,為求風險最小化,農村信用社(農村商業銀行)的信貸人員都愿意發放保險系數較高的貸款,而對于有一定爭議、處置較難、且價值不好確定的農村產權擔保抵押貸款基本上沒有積極性,這也在一定程度上限制了農村信貸擔保形式創新的動力。

    再次,郵政儲蓄銀行對于新開辦的信貸業務更是力求做到風險為“零”,大都將擔保抵押物定格在房產上,對于農村其它產權擔保抵押基本上不敢“染指”,不敢進行大膽創新。

    記者:一直以來,農業保險被認為是農村信貸擔保的最后一道屏障。但從其近幾年的發展狀況看卻不盡如人意,原因何在?您認為今后怎樣才能推進農業保險的快速發展?

    劉志平:這幾年,農業保險固步自封,未能研發出適合三農發展的險種,政策性農業保險發展緩慢,商業性農業保險還比較缺位。雖然也先后推出了幾款如生豬保險等險種,但并不能適應當前三農發展的實際需要,不能根據三農的實際量身定做出多款農業保險產品,無法適應農村需要。當然農業作為一種弱質產業,投資利潤率低,回收周期長,受自然和市場的雙重影響大,風險比較高,且農民還缺乏必要的保險意識,農業保險并不能給保險企業帶來豐厚的收益。因此,目前我國政策性農業保險發展仍處于初始階段,商業性農業保險更是缺位。這也意味著兩類保險今后都有非常大的發展空間。

    加快推進農業保險發展,我認為應當在發揮好政策性農業保險帶動作用的基礎上,鼓勵商業性農業保險發展。一是政策性農業保險機構要加大對農業及農村產業結構調整的調查研究,加大業務品種的研發力度,推出適合農業需要的保險產品,積極發展種植業、林業、家禽、淡水養殖和地方特色農業等領域的保險,為農村信貸擔保提供堅強后盾。二是商業性保險也要擔負起應有的社會責任,在充分借鑒政策性保險產品的基礎上,積極推進商業性農業保險的開發應用,使商業性農業保險成為政策性農業保險的補充,進一步促進農村信貸擔保工作的發展。

    記者:說到底,大力推動農村信貸抵押擔保創新,將是走出農村抵押擔保困境的重要出路。請問在這方面有沒有更具體的意見與建議?

    范淑蓮:首先,政府應充分認識到農村信貸擔保的重要性,加大對農村信貸擔保的財政支持力度,靠寬松、良好的環境推動農村信貸擔保的創新發展。實際上,大部分信貸產品創新的推出都是由政府組織牽頭,制定規則。

    其次,有關部門和機構應從各個方面支持農村信貸擔保工作的發展,提供各種有利的條件推動農村信貸擔保的創新發展。我認為,當務之急應當盡早構建多層次的農村信貸擔保服務體系,推進農村信用體系建設,改善服務環境,為農村信貸擔保提供優質的社會服務。

    一是盡快成立農村產權綜合交易中心,形成交易市場和交易機制。二是成立農村產權評估中心,統一評估標準,對農村產權的價值給出一個比較公正合理、借貸雙方都滿意的價值,以便于農村金融機構發放貸款提供擔保抵押之用。三是成立農村產權登記服務中心,對農村產權做出權屬明確的、度量準確的、界限明晰的、具有權威的登記,并頒發相關證書,以進一步方便農村信貸擔保抵押用。四是加快推進農村信用體系建設,擴大農村地區的誠信宣傳和誠信教育。

    劉志平:改善農村金融機構信貸管理體制,優化信貸考核機制,是增強農村信貸擔保創新發展的內生動力。在這方面,主要涉農金融機構均應有所改進:一是農行應適當下放貸款審批權限,進一步加大三農事業部的推行力度。二是農村信用社(農村商業銀行)也要改善對信貸的考核管理辦法,在加大對信貸責任追究的基礎上,規定各種免責條款,實行盡職免責、失職追責,增強信貸員投放貸款的積極性,從而推動農村信貸擔保的創新發展。三是郵政儲蓄銀行要加快融入農村信貸市場,摒棄過度依賴不動產抵押的經營理念,不要緊盯農村房產等不動產,而應放寬眼界,推出各種擔保的農村信貸產品,探索農村信貸擔保的新途徑。

    編者按

    在我國,農村抵押擔保中一直存在著抵押物范圍過窄、抵押登記混亂、抵押權行使受到諸多限制等問題。對此,銀監會主席尚福林在2012年農村中小金融機構監管工作會議上重點指出,農村中小金融機構要大力推進抵押擔保創新,在現行法律框架內探索擴大農村抵押擔保物范圍。

第9篇：不動產管理辦法實施細則范文

房地產開發企業生產的最終產品――開發產品生產周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產開發產品竣工，產權移交購房業主，同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業主后才能確定銷售成立。因此，房地產開發企業都要等到后期，待房地產開發產品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業主移交房產，可以確認銷售收入實現時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業的盈虧。這使得房地產開發企業會計核算涉及面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發企業銷售收入作假創造了條件，本文擬就房地產開發企業銷售收入審計做些探討。

一、房地產開發企業銷售收入常見的作假方法

房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。

根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發企業人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產銷售專用發票管理漏洞隱瞞收入。

房地產銷售專用發票是房地產開發企業銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發企業不按發票管理辦法嚴格管理發票，在發票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現在開“陰陽票”，甚至不開發票。這樣便給企業偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間。

房地產開發企業應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業主交清房款并辦理了移交手續后，向購房業主開具房地產銷售專用發票。而實際中，有些房地產開發企業借用種種理由，延遲向購房業主開具房地產銷售專用發票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發企業將開發產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發企業減少了當期的計稅基數，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。

房地產開發企業的開發產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發生改裝修復支出。房地產開發企業的開發產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產開發企業銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產開發企業上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監督其得到合理有效執行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發企業運行的規范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發企業業績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩定等因素，以便從整體上判斷房地產開發企業作假的可能性。

2、對房地產開發企業預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產開發企業通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理了移交手續、是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現：，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。

3、對房地產開發企業利用房地產銷售專用發票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行類似規模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發票存根聯與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發票存根聯，注冊會計師可以將發票存根聯與業主取得的相應房地產銷售專用發票聯進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發票存根聯所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發現其中所存在的問題。經審計，若房地產開發企業存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發企業進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業務約定。

4、對房地產開發企業將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發現問題。若審計中發現上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發企業進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。

5、對房地產開發企業將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。