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第1篇：房地產發展范文

【關鍵詞】房地產業 國民經濟 協調發展 【中圖分類號】F29 【文獻標識碼】A

房地產業作為我國國民經濟發展中的支柱性產業，其健康發展不僅推進了我國新型城鎮化進程，也帶動了諸多相關產業及就業崗位。據有關資料統計，房地產業的發展可以帶動50多個生產部門、20多個大類、將近2000種產品的發展，其健康發展將進一步促進國民經濟的持續增長。雖然在一定程度上，房地產業的發展帶動了國民經濟的發展，但從美國、日本等國家的情況來看，房地產業如果不能與國民經濟協調發展，將產生一定的負面效應，甚至會因房地產泡沫引發經濟危機。近幾年來，我國房地產業長期存在“供給過量”“未與實際需求契合”等矛盾，我國也已經了一些政策來改進這一狀況，例如，供給側結構性改革中對于房地產行業的“去庫存”政策。雖然這些政策在后取得了一定的成效，但從整體來看，調控房地產業發展，并使之與國民經濟協調發展，是一項需要長期執行的任務。

房地產業與國民經濟的發展相互影響

房地產業與國民經濟的發展是相互影響、相互促進的，房地產業既能影響國民經濟發展，同時又受國民經濟發展的影響。

房地產業的健康發展，不僅能夠促進相關行業的發展，同時，也觸發了相關就業崗位的出現。一是促進國內生產總值的提升。隨著改革開放的不斷深入，我國房地產業規模逐年壯大并穩步發展，對國內生產總值的貢獻程度逐年上升。另外，隨著房地產業的開發投資不斷增加，帶動了社會固定資產投資的同步增加，房地產業已經成為區域經濟的一個重要增長點。二是解決了社會就業難題。就業問題不僅涉及到社會民眾的生存狀況，還影響到國家的穩定與社會的和諧。如果某個經濟體發展處于持續低迷的狀態，將會造成大量的失業現象。而我國房地產業在近年來得到快速發展，帶動了相關產業，例如建材、設備、電子儀表、化工、五金、燃料動力、社區服務業的發展，為社會創造了更多的就業機會，提高了人們的生活滿意度。

然而，如果房地產業不能與國民經濟發展水平相適應、相協調，不僅不能發揮兩者之間的相互促進作用，反而會擾亂市場，制約國民經濟的健康發展。房地產業與國民經濟不能協調發展，最常見的結果就是房地產泡沫現象，這種現象極易引發大范圍的經濟危機。一方面，一些房地產投機商利用房地產市場存在的牟利機會，將手中的資金投資到房地產市場，在供求關系的市場機制影響下，拉高房地產價格，造成房地產價格虛高，從而逐漸形成房地產泡沫。另一方面，一些房地產投機商則是通過抬高土地價格獲取高額利益，低價買入，高額賣出，通過這一利潤的剪刀差，攫取了大量投機利潤，但是由于他們的土地供給并不是直接用于房地產開發，而是一種攫取利潤的投機活動，所以并不能形成有效供給，因此進一步造成了房地產泡沫的形成。房地產泡沫的出現將會影響房地產業總體供需結構，進而導致房地產市場的失衡。由于大量的資金都涌入到房地產業，對其他行業的資金供給不足，這在一定程度上影響了其他行業的發展，不利于我國整體經濟結構的協調發展。

加強房地產業“去庫存”力度，規范房地產業市場秩序

從以上分析可知，我國房地產業與國民經濟既相互促進，又相互影響，維持兩者的穩定協調發展，對于提高我國民眾的生活水平、加快城鎮化建設進程、帶動相關產業發展等，都有十分重要的意義。

“化解房地產庫存”被列為2016年中國經濟工作五大任務之一，通過“去庫存”可以釋放合理的消費需求，促進當地產業的健康發展。就目前而言，擁有少量社會財富的中低收入者是購房的主體，但是由于居民收入水平較低和房價水平較高等原因，這些有購房欲望的消費群體卻難以購買房產。因此，為了滿足中低收入者的住房需求，進一步加大有效需求，政府應積極采取各種保障措施，如加大保障性住房（廉租房、經濟適用房等）建設力度，為低收入者提供購房補貼、為中低收入者購房提供擔保等措施，來促進社會群體的有效需求。

在“去庫存”的背景下，房地產開發企業也應該在“供給側”做出結構性的改革，認真做好市場調研，把握好高端精品型需求、中端改善型需求和基本居住型需求等不同層次的住房需求，然后進行精準供應，而不是盲目開發建設。房地產開發企業要積極利用國家政策，參照經濟適用房小區的建設模式，重點開發成本低、實用性強的商品住宅項目。一方面，滿足民眾對住房的實際需求；另一方面，通過薄利多銷可以加快資金周轉，進一步促進房地產業的穩定發展。

此外，應當加強對房地產行業市場秩序的規范。首先，房地產業健康發展需要良好健康的市場秩序提供保障，各省應依據房地產業發展完善相關法規政策，規范房地產業的運行秩序。其次，合理控制房地產開發企業的數量和質量，增加房地產市場的信息透明度，防止房地產開發投資“過熱”。再次，規范土地出讓行為和房地產開發行為，不斷完善房地產市場準入與退出機制。最后，建立完善的房地產市場監管體系，加強商品住房銷售的監管，嚴格執行商品房預售許可制度，加大房地產市場秩序整頓力度，依法查處違法行為。

加快產業結構調整，做好房地產業發展規劃

首先，由以往主要依靠第二產業帶動經濟增長的模式，逐漸轉變為由第一、第二、第三產業協同帶動國民經濟發展的模式，大力推進新型工業、高新技術產業及現代服務業、旅游業等產業的發展，加大對傳統產業更新改造和基礎設施的投資力度。通過充分發揮新型工業、現代服務業與房地產業的協同發展帶動作用，平衡當前房地產發展與其他行業發展差距大的現狀，既能促進國民經濟的協調發展，也能為房地產業創造健康積極的發展環境。

其次，政府應發揮引導作用。政府可以通過加大對房地產業的管控力度，強化對房地產開發企業的宣傳教育及信息引導，調整房地產業企業稅率等方法，引導當地產業發展與國家經濟發展大局相協調，以促進國民經濟的健康協調發展。政府在制定房地產業的發展戰略時，需要因地制宜，結合各地區實際的經濟發展情況，并準確把握本地房地產業與本地經濟發展水平的協調程度，制定差化的區域房地產發展戰略。對于經濟不發達的地區，政府要加大支持與引導的力度，以當地民眾對房地產的實際需求為依據，引導房地產行業開發符合當地民眾需求的房地產項目。對于經濟發展較好的地區，政府要著重引導房地產業發揮經濟帶動作用，加快推進房地產業市場化與商品化進程，并大力提升房地產業的開發項目質量與經營管理水平。此外，政府應針對房地產業的發展特點與現狀，制定科學合理的長期發展規劃，從宏觀角度對房地產業的投資規模、房地產業投資增長速度等制定整體發展規劃。

總之，房地產業作為我國國民經濟必不可缺的組成部分，其快速發展為我國國民財富的增長做出了巨大貢獻，帶動了其他產業的快速發展，解決了大量人口的就業問題。與此同時，房地產業的發展如果不能與國民經濟協調發展，將帶來一定的負面影響。對此，我國可采取加強房地產業“去庫存”力度、規范房地產業市場秩序、加快產業結構調整，以及政府發揮引導作用等措施，對我國房地產業發展進行有效的調控管理，使其能與國民經濟協調發展，共同促進我國經濟的穩健、可持續發展。

（作者單位：武漢大學）

第2篇：房地產發展范文

[關鍵詞]體驗經濟房地產體驗營銷

我國房地產市場已進入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現象似乎已成為過去的記憶。房地產商傳統上具有的戰略優勢,如自然資源、資金與技術優勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優勢;企業在產品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產品物性的需求似乎不再那么迫切,而產品和服務帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經過一輪新的洗牌后,房地產商在靜心思考:從“產品為中心”向“消費者為中心”的轉移時代,應該有一種營銷創新。于是,領悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產品附加價值,滿足顧客物質和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關于體驗營銷

1.體驗經濟

1970年社會學家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業、服務業和體驗業的經濟發展三段論點。

體驗經濟學家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現出來的一系列可回憶的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認為:“體驗是企業以服務為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創造的值得消費者回憶的活動。”由此可見,體驗是一種無形的有價值的使人產生知識、情感的經濟商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業評論》發表的“體驗式經濟時代來臨”一文指出:體驗經濟時代已來臨。他們指出,體驗經濟是繼農業經濟、工業經濟、服務經濟后的一種新的經濟形態,并依據經濟價值演進將社會形態劃分為四個階段:商品、貨品、服務和體驗。

2.體驗營銷

許多企業在接受了“體驗經濟”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經濟增長的鑰匙”,在體驗經濟時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業讓目標顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產品和服務,促使顧客認知、喜好并購買。這是企業拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業廣泛采用。

體驗營銷改變了過去只強調“產品”或“客戶服務”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進產品的銷售。體驗營銷突破傳統上的“理性消費者”的假設,認為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業品牌經營的關鍵。

二、房地產體驗營銷的引入

房地產作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數人而言是一輩子的大事情,因而在經濟條件許可范圍內,對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業管理、小區配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質的追求,精神上的享受、體驗。對房產商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達到“令人心動”的效果。

體驗式營房地產體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設計房產項目的營銷行動綱領,為客戶創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產品設計到營銷推廣整個過程的每一個環節,直到入住后消費者產生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環境、設計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產項目營銷成敗的關鍵。

三、體驗營銷在房地產營銷中的具體應用

1.產品體驗策略

(1)產品層次與維度。房地產產品(房地產)作為一個居住生活的空間環境和實體產品與無形服務的混合體,產品層次和維度構成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細節處的美學線索。根據整體產品概念,單獨從房地產開發企業角度,可以在空間范圍上將房地產分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產;半開放空間,指樓房的內的公共區域,例如樓梯間、電梯間等;生活環境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。

房地產原本就具有美學、象征等特征屬性,而這些線索將成為產品呈現中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產的美學、象征等非功能屬性加以區分。因此,本文將房地產從整體產品的角度區分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產品部分,在業主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業主進行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區大門口骯臟的垃圾桶,當業主從外面迎接進來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學與象征屬性,就是那些環境中具有象征意義和美學價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產營銷竭力打造的。

(2)價格體驗。價格對于購房者、開發商來說一直都是一個很敏感、很關注的話題,尤其是在目前國家著力調控房地產價格的時候,許多購房者處于觀望狀態。開發商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產開發商如何在確保自身和購房者利益的基礎上,從價格方面向購房者傳遞體驗呢?

從企業的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業為追求速度而下放的定價權使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。

2.人文關懷體驗策略

(1)精心的產品設計是開展體驗營銷的基礎。對于房地產設計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現代設計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內部功能分區問題,給喜歡自助設計的業主預留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內居住環境質量。

(2)完善的配套設施和小區環境。完善的配套設施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產商不僅追求配套在數量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現差異化營銷。除了完備的配套設施外,近年來房產商在小區環境方面文章做的最多的就是大力提倡生態化、給人以回歸自然的感覺,力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一。

(3)用心塑造人文環境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標消費群體、文化教育設施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現、上流成功人士的高品質生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關系,溫情的服務等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設置體驗策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進行銷售的場所,售樓處的功能區布局、場景設計、格調氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區包括接待區、景觀感受區(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設計等多媒體展示)、咖啡休閑區,銷售簽約區等,功能區劃分力求符合購房者的心理和行為設計線路,室內裝修物品裝飾力求與房產銷售主題風格保持協調。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術與房地產銷售展示相結合的產物,是根據產品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化樣板房,其設計來源于目標客戶的點滴生活經驗,立足于產品特性與目標消費群的生活特征的結合,給出不同的裝修風格,而非模式化的根據戶型結構所設計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費者參與到主題樣板房的設計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發揮了消費者的參與性,又能使該產品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業的全部標志都集中到展覽會進行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關鍵所在。

(4)實景示范區。實景示范區是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區眼見為實,從內到外身臨其境全面感受居住區的生活氛圍。實景示范區不僅展示了開發商的實力,表明開發商對產品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內采光和整體布局、景觀設計、切實體驗自己未來的生活環境,避免了單一樣板房的體驗局限性。

4.主題互動體驗策略

(1)業主聯誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關注規劃設計、內部結構、噪音、開發商品牌、甚至使用的建筑材料與技術,他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優質服務。房地產商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結合樓盤開發的不同階段,讓客戶參與進來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業主聯誼會,新老客戶答謝晚會、節日嘉年華等,打造客戶與開發商、客戶或業主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產品,增強品牌信心,產生應景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產體驗式營銷與項目文化、節日活動、服務、個性化展示等手段聯系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產品體驗更融洽相互關系的好方式。如合生創展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標客戶群親身體驗羅馬風情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產品如排屋別墅類,因其對外部自然環境、配套設施、物業管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業之際,面對購房者及各種意向、關系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結語

房地產行業是關系到國家經濟發展和人民生活的重要行業。目前,房地產市場從賣方市場向買方市場轉變,市場營銷在房地產行業的發展中起到舉足輕重的作用。房地產體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產行業的發展起到積極的促進作用,房地產企業可結合自身特點采用有效的體驗營銷策略。

參考文獻:

[1]伍雄輝:體驗營銷在別墅市場的應用方法研究,華東理工大學碩士論文[D],2003

[2]李正洪:論體驗營銷在房地產領域中的應用,福建建筑[J].2007(4)

第3篇：房地產發展范文

關鍵詞：房地產測繪管理；房地產測繪信息系統；房地產行業；發展趨勢

近年來，我國社會經濟發展水平不斷提升，這也相應的推動了城市化水平的提升，在此環境下，房地產行業實現了飛速的發展，加之住房制度的創新與改革，使得社會對于房地產行業的需求逐漸增加，同時各行各業也向房地產行業提出了更為嚴格的要求。現代化房地產測繪管理工作中除了對使用技術進行要求之外，也對智能化測繪管理信息系統提出了要求。所以未來的房地產測繪管理工作中運用先進的房地產測繪信息系統，必然會成為今后發展的主要趨勢。

1 房地產測繪管理

1.1 房地產測繪內容

所謂房地產測繪，即通過對測繪設備、測繪技術以及相關舉措對指定房屋、土地等房地產權屬狀況等基本信息進行測量與了解的專業行為[1]。房地產測繪工作的實際內容主要包含以下幾點：針對房屋和房屋相關建筑物等進行實際測量、調查與繪圖；針對土地和土地之上的所有荷載物實施測量、調查與繪圖；針對房地產權屬狀況、地理位置與使用情況等實施測定、調查與繪圖。

進行房地產測繪主要目的是在于房地產產權與產籍的開發、交易與拆遷管理；對房地產面積進行評估、征稅以及面積鑒定等，為房地產管理部門提供真實準確的數據、信息等資料。除此之外，進行房地產測繪也能夠為城市規劃與建設等提供資料支持，從而真正實現城市建設的發展。

1.2 房地產測繪管理

一般房地產測繪管理主要可以分為以下三種形式，即人工房地產測繪管理、計算機輔助房地產測繪管理、房地產測繪管理系統，這三種測繪方式共同對支撐房地產測繪工作的有序進行。

（1）人工房地產測繪管理；這一管理形式，是以人工計算和數據統計信息為前提，并將以紙質記錄本作為資料主要記錄形式，以此實現數據存儲。在智能信息技術發展的影響下，人工測繪記錄已經無法滿足時展的需求，并且會被信息化測繪手段所取代。

（2）計算機輔助房地產測繪管理。在網絡技術的發展下，逐漸將人工房地產測繪這一形式淘汰，全面融合了計算機技術和房地產測繪管理，從而真正實現房地產測繪管理智能化與數字化，不僅能夠降低人工勞動量，同時也能夠全面提高房地產測繪工作精確度。

（3）房地產測繪管理系統。現階段，科學信息技術廣泛運用于各行各業，先進信息技術和房地產測繪管理系統進行融合，能夠全面提高房地產測繪管理系統的運行性能。這一測繪技術即GIS技術，在GIS技術的支持下，可以為測繪人員提供數據分析的基礎模型，在此基礎上建立數據處理平臺，特別是對于城市發展、人口普查數據、土地管理等諸多方面，可以為數據分析賦予可視化的特點[2]。GIS技術也全稱為地理信息系統，通過這一技術的運用，可以快速實現空間數據的采集、管理與分析，并對其進行可視化處理。GIS技術運用于房地產測繪管理系統內，也將計算機輔助管理內所存在的數據空間受限、非空間數據難以進行處理和存儲等相關問題進行了解決，真正提高了房地產測繪質量。

2 房地產測繪信息系統

2.1 房地產測繪信息系統發展

2.1.1 單用戶模式

房地產測繪工作中的單用戶模式，標志著房地產測繪自此進入計算機領域，告別傳統人工操作的時代。以往人工房地產測繪管理所獲得資料均為紙質文檔的形式，文字與圖像資料或是數據都具有被涂改的缺陷，且在資料儲存的過程中也會遺失或者。而單用戶模式的出現，合理的解決了以上問題，專業人員將測繪相關資料與數據等通過網絡上傳至單獨的計算機中保存并打印，這樣不僅保證了美觀性，同時也為資料的查詢與修改創造了便捷性的條件，更加不容易修改[3]。一些計算機本身還具備繪圖的功能，能夠將房地產配證圖進行繪制與打印。然而這一模式也存在不足，即在原來的基礎上增加了工作量，并未完全實現計算機高效率測繪。

2.1.2 多用戶模式

這一模式引用了Client/Server的模式，管理機構中主要選擇了局域網連接，真正實現了數據資料的共享，可以同時支持多人共同分享并處理數據。一般在多用戶模式中，房地產測繪中的相關資料都具有很強的流動性，這也為查詢、統計等工作提供了便捷性，同時也提升了數據處理與房地產測繪的工作效率。一些系統中引用了GIS技術，在原來的基礎上將圖形繪制與數據處理能力進行了提高。盡管多用戶模式實現了數據與圖形等功能的集成，然而集成度卻無法滿足實際需求，各個用戶之間依然體現了相應的獨立狀態，并未完全實現房地產測繪信息系統工作的一體化[4]。另外，資料文件本身所具備的流動性逐漸增加，然而數據安全問題并沒有得到解決。相比較單用戶模式，這一模式在提升工作效率、優化計算機處理功能等方面體現了一定的優勢，然而在系統維護與升級等方面卻存在一定的不足。

2.1.3 廣義用戶模式

廣義用戶模式能夠為房地產測繪管理數字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，實現了各級政府、房地產管理機構、開發商以及群眾的結合，為建設數字化城市奠定了基礎。另外，在GIS技術越發完善的現在，該技術和CAD、MIS等技術進行了融合，為信息處理更加增添了自動化功能，真正實現了圖像、文字與圖標的集成集體化。在廣義用戶模式的基礎上，房產測繪的有關數據統計、分析工作更為精確，且數據儲存也更為安全。然而結合現階段我國實際經濟情況來說，針對寬帶運用、網絡維護以及系統升級等有關費用并不是十分理想。雖然如此在Browser/Server基礎上的廣義用戶模式仍然是房地產測繪市場中的主導性產品，未來也為帶領房地產測繪信息系統實現計算機智能化發展。

2.2 房地產測繪信息系統運用成效

2.2.1 有利于實現房地產管理現代化。通過房地產測繪信息系統的使用，將以往管理形式進行了改變，同時也為房地產管理現代化的實現貢獻了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理數據。房地產測繪信息系統的運用，能夠全面提升資料搜索與查詢的速度。針對既定查詢，在一段時間之內便可以將資料數據進行顯示，以此實現了房地產管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地產的科學管理。房地產測繪信息系統也能夠為房地產管理決策提供科學化的服務，利用科學合理的手段與模型，通過數據庫中所儲存的數據，以既定目標為前提，進行模型運算與知識推理，從而確定一個最佳的決策方案。

3 結束語

綜上所述，通過房地產測繪管理與房產測繪信息系統的運用，能夠真正提高測繪工作精度與工作效率，此外，隨著房地產測繪手段的科學化與數字化，也可以為今后我國房地產測繪工作的發展提供有效的支持。

參考文獻

[1]徐洲.房地產測繪信息管理系統架構探[J].科技創新導報，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地產測繪管理組件式GIS系統架構技術研究[J].科技創新導報，2015（36）：54-55.

[3]徐娜，于國棟.基于地理信息公共服務平臺的房地產測繪信息系統的建立[J].礦山測量，2015（03）：90-93.

第4篇：房地產發展范文

摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步，但在發展的過程中，也出現了一系列問題，如房價上漲過快，開發過程中的腐敗，房地產業與周圍環境的協調等，這對房地產業的可持續發展產生了嚴重制約。在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業必須在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上，與環境相適應，為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎。

關鍵詞：房地產；可持續；調控體系

房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業作為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節，怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產業可持續發展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。結合前人研究，本文將房地產業的可持續發展定義為：房地產業的可持續發展是指房地產業的開發活動與其所賴以存在和發展的資源、環境和社會等因素的相互協調關系，即既要滿足當代人對住房及其經濟活動所需要的各種房產產品的需要，又要滿足子孫后展的需要；同時也意味著既要保持房地產業自身不斷增長和健康發展，又要使房地產業的發展與國民經濟發展相適應。

因此，房地產業發展在實質上表現為一種經濟活動，同時它又與生態環境、社會發展密切相關。它包括土地資源的合理利用、生態環境的維護和改善、房地產業的穩定協調發展、人民生活水平的不斷提高、房地產市場機制的逐步完善等多方面內容。

一、我國房地產業可持續發展面臨的問題

近年來，我國房地產業取得了十分可喜的成績，也為實現其可持續發展創造了相當不錯的條件，但由于受高額財政收入的誘惑，一些地方政府對房地產高速增長目標過分追求，卻忽視對環境的保護和資源的合理利用，加上房地產企業本身對利潤的盲目追求，結果造成了大量資源和能源的浪費和環境的污染，違背了經濟、社會和環境的可持續發展的客觀規律，這主要表現為：

（一）結構性矛盾和生態環境問題。

1.開發失控，無序開發，導致土地資源的大量浪費。優勢區位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發受到供給總量的限制，存在著對優勢區位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產可更新資源的土地產生更大的壓力；地區優勢的片面發揮：由于我國資源和產品價格體系的不完善，導致一些地區重工輕農，以犧牲農業、占用耕地去追求經濟發展。此外，地方政府對局部利益的強調造成各地產業經濟結構趨同，生產布局并不能發揮地區優勢，造成因追求局部土地效益而導致整體經濟效益的下降；土地利用的代內公平問題：在當前欠公平的經濟秩序中，發達地區有時憑借經濟和技術的優勢，不僅不承擔更大的環境責任、社會責任和未來責任，而且有時通過不平等的資源貿易和企業擴散，將自己的資源危機與環境問題轉嫁給貧困地區和社會弱勢群體，這既違背了可持續發展的基本原則，同時也使土地的可持續利用難以實現。

2.結構性矛盾突出，空置率比較高。大多數房地產投資者不能根據不同層次的消費者需要來加快結構的調整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內房地產業全面啟動的高速發展時期，房地產企業也在迅速擴張，但這種房地產企業的結構性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業帶來巨大的風險。近年來，國內房地產投資保持了近30%的快速增長勢頭，超過了商品房的銷售速度，加上房價一路攀升，開發商為獲取更多的利益而采取的“捂盤惜售”策略，使得商品房空置率大大增加。

3.房地產企業大量短期行為，對生態資源造成極大破壞。我國房地產業的一個顯著特點是開發企業數量多而規模小，企業規模小，不但沒有充足的資金與技術來保護環境與節約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經營方式不可避免的導致大量短期行為，從而出現外部不經濟現象，具體表現在：開發區的盲目設置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發商甚至無視城市規劃，違章建設；一些開發商為削減成本，往往采用耗能大、質量低劣的產品，甚至是偷工減料。結果是許多建筑物建成后，有害物質超標，建筑質量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態環境。

（二）、政策法規不健全引發的道德風險。

1.土地批租制度不健全帶來的弊端。

我國的土地歸國家和集體所有，開發商和業主僅僅是在一定的時間內享有土地的使用權。由于土地批租制度的不統一，使得房地產企業在取得土地方面幾乎談不上公平。特別是相當多的國有企業在改制轉型過程中，存在大量的國有土地處置問題，由于政策規定甚至是經辦人的原因，一方面是企業職工的安置和補償得不到妥善處理，國有資產大量流失，另一方面那些有實力、資質好、講誠信的房地產企業因為沒有拉關系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項目開發和土地儲備的機會。這種狀況嚴重波及到整個房地產業的可持續發展。同時，我國房地產業相應的法律法規尚不健全，加上復雜、冗長又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機會。

2．住房制度改革中的尋租和腐敗現象。

在我國實行的一系列住房制度改革過程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產開發過程中對原居民以及郊區農民的拆遷、安置和補償等各種環節，由于制度的不健全，操作不透明，也是產生腐敗的溫床。如在公房出售過程中，一些單位和部門的領導利用職務之便謀取私利，采取對人不對事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國家法律與政策相悖的土政策。這些現象的存在不僅造成更大程度上的社會不公，同時也使得房地產業乃至整個經濟和社會的可持續發展進程受到制約。

3.房地產企業在進行房地產交易過程中的不規范行為增多。

因為房地產開發過程中缺乏有效的監督和約束，房地產商為經濟效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規劃規范，樓群密度過大，使住房的生活空間受到影響；有的面積“缺斤少兩”，從中盤剝消費者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。諸如此類的不規范或欺詐行為，卻無人過問，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監督和約束，而另一方面房地產開發商的錯誤行為也得不到及時的糾正，相應的責任得不到追究。所有這些，都是與可持續發展的理念背道而馳的。

二、實現我國房地產業可持續發展的相關對策

(一)建立健全宏觀調控體系。

以科學發展觀為指導，充分理解加快城市發展的積極作用，同時將這種積極性和科學性結合起來，正確處理需要和可能、近期和遠期、局部（城市）和整體（國家）的關系，從實際出發，減少盲目性，增加自覺性，提高科學性；綜合運用各種宏觀調控手段和管理措施，簡化政府對項目的審批程序，由過去各部門分割管理變為“一條龍”服務，增強服務意識，變政府管理為行業化“自治”和政府監督與法律

制度相結合，增加競爭的透明度。加強城市化和城鄉一體化規劃和管理中的制度性建設，著力將城鎮規劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發展房地產二級市場，規范住房公積金制度。放寬政策，鼓勵各類存量房交易，規范中介行業的發展，實施稅收優惠政策，鼓勵適度的投資性購房，進一步完善住房公積金方面的制度，加強管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產業相關政策和法律，完善信息、預警系統。制定統一的房地產法律體系，為房地產業可持續發展創造制度保障。提高房地產法律中介服務的水平，大力推行聽證制度。完善房地產信息系統和預警系統，將影響影響和構成房地產市場的各類要素分類預警。

（二）從產業層面為房地產業可持續發展創造條件。

一是要優化房地產業的產業組織，加快房地產業現代化進程。通過實施企業戰略重組，促進行業整合，提高房地產業的資源配置效率，特別應注重通過企業股份制改造、重組和上市，是中國出現一批大型房地產企業集團，從而促使整個行業朝規模化與集約化方向發展，以提高開發質量和整個房地產行業的資質和水平。加快建立和完善房地產業技術規范，加快研究推進住宅產業化的經濟政策，同時加快建立和完善房地產業現代化的推進機制。二是要促進創意經濟與房地產業的強強聯合。房地產業必須走可持續發展道路，把房屋、業主和環境三個要素作為一個整體，重視對自然資源、經濟資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產產品的附加值和技術含量，把創意經濟引入房地產業應當而且必然走向區域經濟發展戰略的前臺。強化創意經濟與房地產業的互動，不僅在住宅方面，還包括文化教育領域的房地產業、體育產業，影視城、仿古街等房地產業與文化領域的合作等。三是要大膽對外資開放我國的房地產業。外資的進入，必然會帶來與之相匹配的現金技術以及先進的觀念和管理模式，刺激國內房地產企業通過使用先進的技術和設備、創新經營機制與管理理念來降低開發成本，增強企業的競爭力，從而推進我國房地產業升級和實現可持續發展。同時，應加強對涉外房地產企業的管理工作及對其的資質審查和項目監督，以防范風險。

（三）構建房地產業可持續發展的微觀基礎。

一是要建立和完善現代企業制度。科學制定房地產企業的發展戰略，凸顯和強化公司個性，構建整合性戰略。建立有效地激勵機制和約束機制，積極解決企業管理中的“認知模式鋼化”問題。二是要重視物業管理，為房地產業的可持續發展提供動力。必須提高服務意識，淡化管理觀念，加強物業管理公司與業主之間的溝通。加強物業管理公司的資質建設，進一步落實《物業管理條例》和《物權法》，正確處理好物業管理企業、開發商、業主和業主委員會之間的關系。

參考文獻：

[1]潘家華.持續發展的經濟學分析[M].北京：中國人民大學出版社.1998

第5篇：房地產發展范文

一、城市化與房地產業關系的文獻綜述

（一）城市化相關概念

城市化一詞源于英文urbanization，已有100多年的歷史。然而，對于什么是城市化，不同學科對城市化有不同的理解，可以概括為三種代表性的觀點：一是人口城市化，將城市定義為農村人口轉化為城市（鎮）人口或農業人口轉化為非農業人口的過程（孫中和，2001）；二是空間城市化，認為城市化是農業人口轉化為城鎮人口的過程，這個過程表現為城市人口的增加、城市數量的增多和城市地理界限調整過程的綜合（朱林興，1996）；三是綜合城市化，認為城市化是一定地域內的人口規模、產業結構、管理手段、服務設施、環境條件以及人們的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由單一到復合的一種轉換或重組的動態過程。《中華人民共和國國家標準城市規劃術語》把城市化界定為“人類生產與生活方式由農村型向城市型轉化的歷史過程，主要表現為農村人口轉化為城市人口及城市不斷發展完善的過程”。本文所研究的區域城市化，是指一個地區在推進現代化進程中，將整個城鄉按照城市功能進行整體化布局，通過各城市產業功能區的建設，實現產業集群崛起和城市發展的良性互動，帶動本區域經濟社會全面發展進而提升本地區城市化水平，全面提高城鄉居民的生活質量。區域城市化是城鄉一體化的發展目標，也是城鄉一體化發展的必然結果。

（二）房地產業的相關概念

房地產，又稱不動產，是房屋和土地兩種財產的合稱。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施，地面道路等。房地產按照不同標準有不同的分類，按用途可以分為居住房地產（包括普通住宅、公寓、別墅）、辦公房地產（寫字樓）、商業房地產（包括商場、購物中心、店鋪、旅館、酒店、餐館等）和其他房地產（包括工業廠房、寺廟）等四類。房地產業是不同于建筑業的一個獨立行業，是一個包括土地開發、房屋建設、維修、管理、土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押、貸款以及由此形成的房地產市場的綜合性產業。房地產業的基本職能是組織房地產開發，為房地產流通和消費提供服務。

（三）城市化與房地產業的關系

從物理形態上來說，房地產就是城市化的載體，城市化和房地產被稱作一對“孿生兄弟”。城市化意味著要進行大規模的城市基礎設施建設，而這就意味著會出現對房地產的龐大需求。隨著城市化進程的加速，住宅小區大批建造，商業用房成片崛起，這些無疑會給房地產業帶來巨大的市場需求。房地產是城市化的載體，城市化進程的加快需要進行建造大量的住宅小區和商業用房，這將使得房地產業具有巨大的市場需求，要滿足這些需求就需要房地產業與城市化協調發展。雖然很多學者都認為房地產業需要與城市化協調發展，但關于城市化與房地產業發展關系的實證研究并不多見。吳淑蓮（2006）使用全國31個省市2004年的相關數據，從理論和實證兩方面分析了城市化與房地產業的互動發展關系，并提出了二者互動發展的對策。王飛、劉開瑞（2010）使用我國1996—2005年的城市化率和房屋銷售價格相關數據，研究了城市化發展對房地產價格的影響，驗證了房屋銷售價格和城市化水平互為因果關系。

二、河北省各地區城市化水平評價

按照城市化和區域城市化的基本內涵，城市化過程不僅是人口的積聚過程（人口城市化），還包括經濟水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的評價也應當是多方面、多指標的。已有研究中，吳淑蓮（2006）選取的城市化評價指標比較全面一些，包括暫住人口比例、城市人口占總人口比例、非農產業就業人員比例、農民人均純收入和人均國內生產總值。本文旨在使用這些指標對河北省及各地區的情況進行實證分析，為后續深入地研究河北省城市化與房地產協調發展的對策奠定基礎。基于河北省各地區的暫住人口比例情況，本文選取以下四個指標作為河北省城市化水平的測度指標：X1：城市人口占總人口比例（%），作為反映城市化水平最主要的指標。X2：非農產業就業人員比例（%）。由于城市化促進產業結構由農業向二、三產業的轉化，非農產業就業人員的比例便會隨之上升。X3：農民人均純收入（元）。農民收入水平提高了，才能具備進入城市生活、向城市轉移的經濟條件；同時，城市化進程的推進使得大量農村剩余勞動力進入城市務工，促進農民人均收入的增長。X4：人均國內生產總值（元）。城市化是國家或地區經濟發展到一定階段的產物，因此城市化的發展需要經濟發展的支撐。河北省及各地區城市化評價指標數據如表1所示。通過對標準化后的數據進行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指標，便于我們進一步的分析，分析結果如表2、表3所示。按照主成分提取原則，應當提取特征值大于1或累計貢獻率≥85%的前m個主成分。由表2、表3可見，城市化評價模型可提取2個主成分，從表2可知：X1、X2、X3兩個指標在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本反映了X4的信息；前兩個主成分累計貢獻率為92.220%＞85%，因此提取兩個主成分可以基本反映城市化水平全部指標的變化。使用因子得分A（i，j），以主成分對總方差的貢獻率為權數求加權平均值，可以得到各地區城市化水平的綜合評價值ERX，作為路徑分析時使用的變量數據。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）

三、河北省各地區房地產業發展水平綜合評價

房地產業發展水平評價是房地產業可持續發展研究中一項重要的內容，評價指標體系應當從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合，但目前還沒有相關的實證研究。已有實證研究中，吳淑蓮（2006）選取的房地產業發展評價指標比較全面，包括房地產開發企業完成投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價格、城市人均可支配收入和人均國內生產總值。本文旨在使用這些指標對河北省及各地區的情況進行實證分析，為后續研究中構建更加綜合的指標體系及研究河北省城市化與房地產協調發展的對策奠定實證基礎。本文選擇以下五個指標作為河北省房地產業發展水平的測度指標：Y1：房地產開發企業完成投資額（億元）。指房地產開發企業年末完成的投資總額，反映了當年房地產業開發的投入水平。Y2：商品房銷售面積（億m2）。指當年商品房銷售的總面積，在一定程度上反映了房地產市場的有效需求狀況。Y3：商品房平均銷售價格（元）。隨著房地產市場的不斷發育和房地產區位的不斷改善，商品房的價格有一個穩定增長的趨勢。Y4：城市人均可支配收入（元）。這一指標是影響房地產市場有效需求的重要因素。Y5：人均國內生產總值（元）。這是影響房地產市場有效需求的重要指標。通過對河北省各地區房地產業發展評價指標數據（見表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指標，便于我們進一步的分析，分析結果如表5、表6所示。主成分提取原則為主成分對應的特征值大于1或累計貢獻率≥85%的前m個主成分，通過表5、表6中的分析可知，提取2個主成分，前兩個主成分累計貢獻率為85.060%＞85%，可見提取兩個主成分就可以基本反映全部指標的信息，第一主成分對城市化水平的解釋達到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分對總方差的貢獻率為權數求加權平均值，可以得到各地區房地產業發展水平的綜合評價值ERY，作為路徑分析時使用的變量數據。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化與房地產業發展的互動路徑分析

路徑分析是研究變量之間相互關系、自變量對因變量作用方式與程度的多元統計分析數據。一般情況下，路徑分析以線性回歸分析為基礎，通過對標準化變量的偏回歸系數進行分析和分解，最終對變量之間的作用方式、途徑給出一個科學、合理、定量的解釋。為了解城市化水平與房地產業發展之間的互動關系，本文分別檢驗城市化各指標對房地產業發展水平，以及房地產業發展各指標對城市化水平的影響路徑。

（一）城市化對房地產業發展作用的路徑

為探索河北省城市化與房地產業發展之間的作用路徑，以因子分析得出的城市化兩個主成分（A1和A2）為自變量，以房地產業綜合評價值（ERY）為因變量進行主成分回歸，結果顯示：模型的總體相關系數R2為0.512，接近0.6，模型擬合尚可；F值為4.196，顯著系數為0.057，低于0.1；回歸系數及顯著水平檢驗結果見表7。可見，第一個主成分與ERY的回歸檢驗顯著，說明城市化的第一個主成分對房地產業發展水平因變量的作用關系顯著。第一個主成分包含X1為城市人口占總人口比例；X2為非農產業就業人員比例；X3為農民人均純收入。

（二）房地產業發展因子對城市化評價值的作用路徑

為進一步探索河北省房地產業發展與城市化之間的作用路徑，以因子分析得出的房地產業發展兩個主成分（B1和B2）為自變量，以城市化綜合評價值（ERX）為因變量進行主成分回歸，結果顯示：模型的總體相關系數R2為0.722，大于0.6，模型擬合較好；F值為10.379，顯著系數0.006，低于0.01；回歸系數及顯著水平檢驗結果見表8。可見，第一個主成分與ERX的回歸檢驗顯著，說明房地產業發展的第一個主成分對城市化水平因變量的作用關系顯著。第一個主成分包含房地產開發企業完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格和城市人均可支配收入。

（三）城市化與房地產業發展的作用機理

由以上實證數據分析可知，城市人口比例、農民人均純收入、非農產業就業人員比例等三個城市化指標對房地產業發展有顯著正向影響，城市人口比例直接反映了城市化的程度，農民收入水平的提高會使潛在的住房購買者增加，改變房地產市場的供需狀況，有利于房地產業的發展。房地產開發企業完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價格、城市人均可支配收入等四個房地產業發展指標對城市化有顯著正向影響，房地產投資是地區經濟發展的重要力量，其中，總投資額、商品房銷售面積、銷售價格都直接反映了房地產的現狀以及房地產業對經濟的影響拉動作用，進而反映了城市化的水平。五、促進城市化與房地產業協調發展的對策城市化與房地產業發展之間存在著一定的相關性，城市化的發展能在一定程度上刺激房地產業的投資，促進其發展，而房地產業的發展也能加速城市化的進展，兩者之間可以形成一個發展上的良性循環。

1.房地產業可作為城市化發展的突破口之一。房地產業將發揮巨大的產業帶動作用，由于關聯性強，產業鏈長，房地產業的發展直接或間接地影響或帶動多個產業的發展。根據與房地產業關聯的不同，可以分為前向關聯產業與后向關聯產業兩大類。前向關聯產業是指以房地產業所提供的產品和服務作為投入進行生產的行業，房地產業對它們的發展起著推動作用。后向關聯產業主要是指為房地產業提品和服務的行業，如建材業、機械工業等，房地產業對它們有拉動作用。近年來，我國一直把調整產業結構作為城市化建設的重要內容，房地產業是先導性、基礎性產業，無論是發展第三產業還是第二產業，都要求房地產業率先發展。盡管由于房價水平漲幅過大，去年以來國家出臺了一系列更加嚴厲的調控政策，但是調控的目標是最終實現房地產業健康理性發展。伴隨著我國城市化進程的持續推進，以房地產業作為城市化和產業結構調整的突破口，依然是優化整個國民經濟結構的選擇之一。

第6篇：房地產發展范文

關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展

1房地產經濟宏觀調控的必要性

政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制,以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續的發展。

1.1房地產資源優化配置的需要

市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統,其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上,同樣要受到政府的調節和控制,以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展,所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。

1.2加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要

房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大,是基礎性、先導性產業,房地產業的發展狀況,直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。

1.3保證我國房地產經濟可持續發展的需要

我國房地產經濟處于起步階段,其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗,操作不規范;（6）房地產供給結構不合理,需求增長過快。

2房地產宏觀調控的相關舉措

國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。

2.1嚴控高檔住宅用地和別墅用地

針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補的方法

土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

2.3徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為

建設部日前公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。

2.4推動住宅產業化,大力推廣節能和綠色建筑

節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。

2.5完善房地產法律制度

運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規范化的房地產業運行環境,是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段,主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協調各方利益的基礎上,從而創造房地產業的法制化環境,引導房地產業健康發展。

參考文獻

［1］洪開榮.房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006.

第7篇：房地產發展范文

【關鍵詞】房地產 萬科企業

一、研究背景與目的

中國房地產行業經歷了平穩起步、飛速發展、略有跌宕幾個階段，在此期間為避免房地產企業過熱導致通貨膨脹的相關措施和為促進中國經濟繼續平穩發展刺激樓市發展的相關措施相繼出臺，導致中國民眾普遍關注中國樓市發展。房價是否會持續上漲，樓市是否會繼續火熱，國家是否會繼續刺激樓市作為帶動國民經濟發展的動力都是縈繞民眾心頭的重要問題。

萬科企業股份有限公司連續多年成為中國房地產企業的龍頭，其發展軌跡對于揭示中國房地產企業的發展現狀也有著一定的啟示作用。本文試圖通過對萬科企業股份有限公司最近五年的發展現狀進行研究，以揭示出中國房地產企業的未來發展趨勢。

二、案例概況

（一）萬科企業股份有限公司概況

萬科企業股份有限公司成立于1984年，于1988年進入到房地產開發行業，進入房地產行業第三年在深圳證券交易所上市，成為第二家房地產企業上市公司，目前萬科企業股份有限公司已經成為中國最大的專業住宅開發企業，連續蟬聯房地產企業冠軍。

（二）2014年萬科企業股份有限公司業績概況

2014年萬科企業股份有限公司的主要產品為商品住宅，公司堅持主流產品定位，貫徹積極銷售策略，銷售業績穩步增長。2014年公司實現銷售面積1，806.4萬平方米，銷售金額2，151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，按2014年全國商品房銷售金額76，292.4億元計算，公司在全國的市場占有率為2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司產品延續了以中小戶型普通商品房為主的特征，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過90%。公司堅持聚焦城市圈帶的發展戰略。截至2014年底，公司進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。

由于受到市場調整、行業競爭以及地價占比日益提升等多方面因素的影響，房地產行業的利潤率普遍呈現出下降的趨勢。2014年公司房地產業務的結算毛利率為20.76%，比上年減少1.55個百分點；結算凈利率11.41%，較2013年下降0.60個百分點。

三、案例分析

經過整理研究萬科企業股份有限公司2009年至2014年相關財務數據分析如下。

（一）營業收入

營業收入總額由2009年的48，881.00百萬元上升至2014年的146，388.00百萬元，增長了將近3倍。營業收入呈逐年上漲趨勢，只是上漲幅度有所變化，2010年至2013年漲勢兇猛，曾一度由23.75%上漲至2012年43.65%，上漲比例達到了十幾倍，在2013年有所減緩上漲比例為31.33%，2014年上漲比例為8.10%，近五年的平均增長率為25.67%。這表明在2010年至2013年之間公司業務急劇擴張，銷售情況良好，同時也反映出了中國在這一階段的房地產市場十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市場的4萬億就是資金的拉動和刺激。

（二）營業利潤

營業收入呈現出急劇上升的趨勢，2009年至2014年間由原本的8，685.00百萬元上升至24，979.00百萬元，增長了三倍，特別是2010年至2012年期間年平均增長幅度保持在30%以上的上漲比例。在2013年與2014年營業利潤增長趨勢有所變化，上升幅度急劇下滑，相比較于營業收入的下滑趨勢，營業利潤的下滑趨勢顯得更為明顯和急劇。這就表明在2013年和2014年期間公司的營業成本有所上升，導致營業利潤的增長與營業收入的增長呈現出不平衡的狀況。

（三）資產總額

資產總額在2010年至2014年間由137，609.00百萬元上升至508，409.00百萬元，增長率近4倍，并且保持了持續上漲的趨勢，但是從2010年開始上漲幅度呈現出逐年下降的趨勢，并且下降幅度非常快，由2010年的56.7%的增長速度變為2014年的6.09%，短短的五年之間就下降了近十倍，這就表明了萬科企業股份有限公司近年來的生產經營擴張速度有所減慢，并沒有出現盲目擴張的局面。

（四）凈資產總額

凈資產總額在2010年至2014年間由37，376.00百萬元上升至88，165.00百萬元，增長率近三倍，并呈現出平穩增長的趨勢，每年的增長率均在14%以上，平均增長率為18.75%，這就表明了萬科股份有限公司近幾年的資產保值情況特別好，發展能力也較為突出。

四、結論

通過對萬科企業股份有限公司相關發展情況指標的分析我們可以看出，萬科企業股份有限公司的發展能力是非常好的，發展勢頭也非常強勁，但是由于受到2008年世界經濟危機的影響，企業的發展勢頭已經出現緩慢現象，但是這并不影響萬科企業是股份有限公司繼續向前發展的大趨勢。

第8篇：房地產發展范文

6.1.1把握規劃管理和土地供應管理兩個關鍵環節

按照目前房地產市場管理體制，“規劃”和“土地”是順應潮流，把握大勢的主要手段。

（1）城市規劃的指導。城市規劃以合理利用土地，協調城市物質空間布局，指導城市健康有序的發展為己任，對土地開發，利用起指導作用。目前我國的城市規劃分為總體規劃，分區規劃，控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規劃由獲得土地使用權的土地使用者委托編制，土地使用者還要進行市政工程的規劃設計和建筑設計[51]。高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。同時還要使社會經濟發展計劃、城市規劃和土地供應計劃相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。在經濟一體化的背景下，城市規劃尤其是總體規劃，要充分認識到兩個城市發展的現實，遵循經濟一體化發展的規律，本著房地產市場要與經濟一體化進程協調發展的原則進行，整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性、和適應性。在西咸經濟一體化背景下，要保證房地產快速健康發展，除了科學、合理、完善的規劃體系外，還要作好規劃的實施管理。規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產開發規劃管理的最關鍵的一環，要注意提高管理人員的業務素質和工作責任心，保證規劃得到切實的實施。同時，加強批后的監督管理。

（2）土地供應計劃的調控。政府作為國有土地的所有者，對土地一級市場實行壟斷經營，是通過制定和調整年度土地開發供應計劃來調控整個房地產市場的發展。一個城市的土地開發和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規劃管理部門按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。計劃包括：年度土地開發的面積、地點、修建的市政工程及所需經費，出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需經費，預計的地價款收入[52]。科學的土地供應計劃應與總體規劃相協調，有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏反應。要增強土地供應計劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應計劃調控房地產市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度，引入市場機制，盤活閑置廠房、倉儲等用地，提高建設用地效率。鼓勵和引導企業依法轉讓或出租閑置廠房，實施廠房加38層、改造老廠、內部整理和余缺調劑，引進先進設備，節約生產空間等途徑將存量變增量，提高土地利用效率。通過合理補償等途徑，建立企業用地退出機制，對于已出讓但無資金開發的土地適當收取閑置費或收回土地使用權。

6.1.2加快市政基礎設施建設的步伐

在統一規劃和集中開發的基礎上，抓好基礎設施的超前配套，提高城市的凝聚力，發揮對項目選址和私人投資的導向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點構筑兩張交通“網”。一是解決車流的高速公路網，全面建成城外環線與郊區環線；二是解決客流的中心城區軌道交通網，形成地鐵與公交相結合的交通網絡。同時還要建設一系列樞紐、換車、停車設施，在郊區和城區間組成較強的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產要素的快速流動，加快兩市進一步的密切聯系，應該考慮：（1）規劃建設西安咸陽快速交通系統，包括快速路和軌道交通，并直接進入兩市中心或與城市快速路順接，進一步拉進兩市的時空距離，使兩市聯系更加便捷，使周圍地區客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規劃應將咸陽一并考慮，在建設時序安排上將西咸軌道交通建設列入優先建設項目。（3）西安城市環線將咸陽統一考慮。在城市內部道路交通規劃建設上：（1）規劃建設橫貫城市東西的城市快速路系統，并形成環線，聯系渭河兩岸片區。（2）將西寶高速公路彎向城區的弓背段拉直，擴大渭河南分區發展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數量嚴重不足且級別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設。（5）建成東西向北環路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道；建設朝陽四路、東風路、西蘭路、西環路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網。進一步實行“公交優先”政策，努力降低市民通勤成本。對教育、醫療衛生等設施布局做適當的規劃調整，完善郊區教育、醫療、商業、金融等配套服務設施體系，提高設施等級，減少到中心城區的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區交通瓶頸問題，關鍵還是要解決就近就業，實現人口和工作崗位的同時一體化。

6.1.3增加經濟適用房供給，加強經濟適用房的開發管理

經濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經濟適用房要價過高、有的經濟適用房面積過大或過小、有的經濟適用房的區位過偏,交通不便。經濟適用房用途“不經濟”的現象普遍存在。針對經濟適用房開發管理中出現的問題提出如下建議：（1）合理規劃，嚴格控制經39濟適用住房的總規模。根據咸陽市市政府出臺的新規定，今后經濟適用房的建設規模要控制在住房建設總規模的20%左右。同時限定住房面積和開發地域，做到按比例、有計劃、有組織的開發經濟適用房。既要防止供不應求，又要防止供過于求，努力實現供求平衡。（2）嚴格審定程序，把經濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭，并優先向危房棚戶區和市政府批準的城市建設重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規違法行為，嚴重者應追究刑事責任。（3）經濟適用房的政府稅費優惠,必須體現在房價上。所以,增加經濟適用房供給的關鍵是“限房價”。“限房價”就是要從開發商的建筑成本入手,限制開發商的利潤空間,在供給土地的時候就規定其最高限價。2003年頒發的《經濟適用住房價格管理辦法》規定,經濟適用房實施政府指導價售樓利潤≤開發成本×3%。這在一方面對經濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強經濟適用房開發中設計、建筑和工程質量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、勢力強的房地產開發企業承擔經濟適用房的開發項目。加強對項目實施全程質量監控和完工后的驗收工作，確保工程質量[54]。

6.1.4加大整頓和規范房地產市場秩序的力度

目前，一些國有或集體企業以集資房為名變相搞房地產，不但直接導致國有土地資源和政府應收稅費的流失，而且嚴重干擾和沖擊了房地產市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應的稅費，建筑成本遠遠低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯合開發，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當一部分以低于市場的價格進行出售，以絕對優勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產市場的發展。到目前為止，住宅建設中，房地產開發企業的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉結合部，個人建私房的現象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發，咸陽市以北及以南的大學城區域這種現象猶為突出，也同樣干擾了房地產市場。因此，政府要加大整頓房地產開發市場的力度，堅決制止非商品房的開發，并應對所有商品房實行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產市場的專項整治工作。（2）加強房地產市場的體系建設，為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產經紀管理制度。（4）積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復抵押、超價抵押等不法行為，降低房地產抵押登記風險[56]。40

6.2開發商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應，調整產品結構市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的產品就有銷路。研究市場，在項目開發的前期做好詳盡的市場調查和分析，找準目標市場，準確定位，建設市民需要的商品房，而不應該盲目上項目，去建設市民已經不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產市場的結構性矛盾仍然相當突出，一方面，規劃設計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設計優良、配套完善、環境幽雅的質優價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用性質優商品房卻非常缺乏。適應市場變化，針對老百姓的需要，提高樓盤的規劃設計水平，提高施工質量，提供高素質的物業管理服務，提供質優價廉、物超所值的高素質商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業，使開發商和買家獲得雙贏，樹立起產品的品牌，走可持續發展道路，是開發商需要迫切解決的問題[58]。

6.2.2樹立品牌，提高行業信譽

隨著房地產業的長足發展和房地產市場的不斷完善，特別是房地產市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質量、擴大規模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質量商品房，擴大商品房的有效需求，才有利于提高房地產企業的競爭力，為企業的可持續發展創造條件。房地產企業首先應該適應市場變化，研究市場，選定準確的市場定位。其次，也應努力提高商品房的質量，規劃設計質量要能體現可持續發展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當前需要，又能為未來發展留有充分余地，工程質量包括設計、建筑、結構、裝修等全部是高質量的。一個房地產企業要創出名牌、維護名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務是創名牌的保障。完善的售后服務、良好的物業管理，在創名牌小區中，有特殊的重要作用。任何產品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業的名牌的信譽和形象[59]。

6.2.3提高商品房質量

商品房的質量涉及到居住者的人身安全、居住環境是否舒適，也決定了房地產開發企業的生存與發展及適應市場變化。房地產開發企業要提高商品房的規劃設計、施工建設、園林綠化、環境配套的水平，引進先進的設計、建筑技術和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學城的購房客戶，相對于其他的人口素質較高，質量要求也應相對較高。房地產開發企業應該提高商品房的規劃設計水平，改善居住環境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅41持綜合開發、配套建設的社會大生產方式；加快科技進步，鼓勵技術創新，重視技術推廣，積極開發和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術、新設備、新工藝，提高科技成果的轉化率；促進建筑成果的集約化、標準化生產，加快房地產業的發展；堅持可持續發展戰略，保護生態環境；加強基礎技術和關鍵技術的研究，建立商品房技術保障體系；健全管理制度，建立完善的質量控制體系[60]。

6.2.4轉換商品房營銷理念

伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉變，進入“春秋戰國時代”的房地產市場正在經歷殘酷的生死之戰。眾開發商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導地位，成為呼風喚雨的龍頭企業，除了傳統的競爭手段外，房地產營銷日益成為開發商的“新寵”。于是，房地產廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產開發商的過度的熱情卻燒得房地產營銷有點變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產營銷步入了一個又一個誤區。咸陽的房地產開發商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應貫徹以下先進的營銷理念。

（1）品牌營銷隨著市場發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產產品也不例外。當前業界普遍存在的一個誤解是將房地產的品牌效應簡單的等同于案名效應，片面注重樓盤的案名設計，而忽視了對房地產這種復雜商品在質量、服務、功能等方面進行全方位的品質提升。同時，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉等方面的原因，不少開發商不愿進行較長時間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產業的健康發展[61]。開發商們如果能靜下心來，腳踏實地的進行一流的規劃設計、提供一流的配套服務和物業管理，對于品牌形象進行良好的構建，營造名牌企業和名牌產品，必然會成為未來房地產市場的贏家。

（2）競爭營銷開發商能否在當前激烈的競爭市場中站穩腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應對以及培育自身獨特的競爭優勢很重要。為此，開發商必須樹立競爭營銷理念，練好內功，不斷提高自身素質，加強培養企業的核心競爭力。開發商要在各區域市場上取得競爭優勢必須建構完善的企業治理機構，創造一種持久的發展動力和動力支持系統，以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等區別于競爭對手的策略占領市場。

（3）合作營銷開發商在運做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機構和其他社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發商之間通常采用松散性的結42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化營銷現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發商必須把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品位，以及小區內大部分住戶的文化層次。為此，開發商不僅要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園和中小學來營造小區的文化氣息。

（5）綠色營銷隨著環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境，更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。開發商應該以環境保護為經營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]。現在不少開發商提出的“搞房地產要先搞環境”、“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。

（6）知識營銷悄然臨近的知識經濟時代使企業經營法則開始發生變化，企業營銷活動不再只關注物質分配，更強調為消費者提供更多的應用支持，以此確定新的產品概念和市場秩序，引導消費者產生對新產品的現實需求。在這一背景下，以知識普及為先導，以知識推動市場的營銷新思想，應該為精明的開發商所注意和接受[63]。開發商通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建設選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也增加了消費者對開發商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時，也使開發商的銷售業績不斷上升。

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國人的夢想，為了這個夢想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經濟條件和資源條件，脫離實際承受能力或者超過實際需求，片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為，只會加劇城市住房的緊張程度，推動房產價格不斷上漲。國家住宅與居住環境工程技術研究中心主任劉艷輝認為，消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區，減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結合起來，摒棄貪大求闊的不良心態，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進行適度消費、合理消費，形成健康文明、節約資源的消費習慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費模式。現在，隨著二三級房地產市場的啟動和成熟，消費者完全可以根據自己當前的經濟狀況和家庭情況，先買一套小一點的房子，再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務實的住房觀念由于目前房價普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統觀念“有恒產者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區，正是這個觀念導致城鎮居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經濟基礎很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經濟比較發達的西方國家，仍有相當一部分居民由于經濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業的發展及政策選擇》，中國社科院經濟研究所網,2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經濟的發展方向相背離的。市場經濟的發達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發現，租房住更經濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內量力而行。

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第9篇：房地產發展范文

摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。

關鍵詞：房地產稅制改革

一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾

我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

(一)重流轉，輕持有

房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統一，內外兩套有違公平

內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。

二、房地產稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

三、房地產稅制改革的具體設想

(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅

把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權限

中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。

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