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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場中深具潛力的一個(gè)板塊[1]。

1、國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式

國外發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其針對(duì)養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式[2]

國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營；二是開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取在項(xiàng)目開發(fā)過程中配建針對(duì)老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區(qū)，及運(yùn)營型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過對(duì)以上國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目未來的盈利模式應(yīng)以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項(xiàng)目的具體運(yùn)作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級(jí)開發(fā)、純養(yǎng)生項(xiàng)目開發(fā)、養(yǎng)老項(xiàng)目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地等，下面以實(shí)例對(duì)幾種方案作以分析：

* 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項(xiàng)目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃面積15.2平方公里，項(xiàng)目區(qū)位輻射力強(qiáng)、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強(qiáng)的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項(xiàng)目發(fā)展方案

方案1：純土地一級(jí)開發(fā)

對(duì)生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一整理和開發(fā)，并按市場價(jià)全部上市交易，據(jù)此獲取開發(fā)利潤，判斷在常規(guī)市場條件下（養(yǎng)老項(xiàng)目不介入），項(xiàng)目的土地價(jià)值及投資收益水平。

開發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發(fā)進(jìn)度：分四期開發(fā)，每期開發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開發(fā)量約為70公頃，土地在開發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格按90萬/畝考慮，價(jià)格年增長率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)

根據(jù)目標(biāo)客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，對(duì)所占用土地及養(yǎng)老項(xiàng)目自身的開發(fā)成本和市場收益進(jìn)行綜合測算，判斷純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)（不含額外的商品房開發(fā)和土地出讓）的經(jīng)濟(jì)可行性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動(dòng)區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開發(fā)進(jìn)度：分四期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項(xiàng)目從2010年開始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會(huì)員銷售進(jìn)度：在前期策劃和建設(shè)階段即進(jìn)行項(xiàng)目營銷推廣，項(xiàng)目建成后開始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達(dá)90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項(xiàng)目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評(píng)價(jià)商品房開發(fā)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目收益的貢獻(xiàn)。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷售進(jìn)度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開發(fā)進(jìn)度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬平米。與養(yǎng)老基地進(jìn)度相對(duì)應(yīng)，也分為四期，每期開發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷售價(jià)格：本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地

進(jìn)行全部15.2平方公里的土地一級(jí)開發(fā)，除養(yǎng)老項(xiàng)目之外的可建設(shè)用地全部出讓，以獲取利益，并享受養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)周邊土地所帶來的溢價(jià)和增值空間，評(píng)判綜合開發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)可行性和合理性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開發(fā)進(jìn)度及會(huì)員銷售進(jìn)度：同方案2。

土地開發(fā)及出讓進(jìn)度：分四期開發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：根據(jù)前文測算，2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格為90萬/畝，考慮到養(yǎng)老城項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的重大推動(dòng)作用，未來土地價(jià)值將顯著提升，其價(jià)格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財(cái)務(wù)測算

表1：不同方案財(cái)務(wù)測算結(jié)果

編號(hào)

總開發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財(cái)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過對(duì)可行的4套開發(fā)方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為除方案1以外，在后3個(gè)方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項(xiàng)目整體的收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)綜合判斷，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項(xiàng)目的資金支出，顯著提高項(xiàng)目整體的收益率，縮短投資回收期，項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評(píng)判方案4為最佳可選方案。

再通過對(duì)方案4的土地成本、建安成本、會(huì)員費(fèi)等幾項(xiàng)重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)條件變動(dòng)幅度在±20%內(nèi)變化時(shí)，IRR指標(biāo)在18.1%～29.3%之間變動(dòng)，NPV指標(biāo)在26.7～42.6億元之間變動(dòng)。通過敏感性分析，我們認(rèn)為在可預(yù)測的波動(dòng)范圍內(nèi)，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，而針對(duì)中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對(duì)這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間[4]。在國家對(duì)商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強(qiáng)的宏觀形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利模式中的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實(shí)踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2000，（3）.

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

■增發(fā)提升競爭力

■業(yè)務(wù)全面開花

■當(dāng)前股價(jià)：9.86元

■今日投資個(gè)股安全診斷星級(jí)：

12月17日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出，將繼續(xù)加大保障性住房的力度，放寬改善性住房的貸款優(yōu)惠條件，減免房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅，給予中低價(jià)位普通商品房信貸支持，取消城市房地產(chǎn)稅等。受近期國家一系列出臺(tái)的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的政策措施影響，不少城市商品住房成交量有所回升，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“暖冬”天氣作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是公司主要利潤來源的華僑城有望在二級(jí)市場有較好表現(xiàn)。另外公司定位于打造成為旅游第一品牌，我國旅游行業(yè)收入占GDP的比重以及居民出游率兩項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)低于世界旅游行業(yè)平均水平，旅游行業(yè)成長空間巨大。因此，公司以旅游品牌優(yōu)勢為基礎(chǔ)的“旅游＋地產(chǎn)”模式具有突出的競爭優(yōu)勢，酒店服務(wù)旅游、旅游提升地產(chǎn)的相互促進(jìn)關(guān)系更強(qiáng)化了公司的競爭優(yōu)勢。

盈利模式獨(dú)一無二

可具有獨(dú)一無二的“旅游＋地產(chǎn)”的盈利模式，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)相得益彰，充分發(fā)揮了“1+1＞2”的協(xié)同效應(yīng)。該模式又可細(xì)分為“歡樂谷＋地產(chǎn)”和“休閑度假＋地產(chǎn)”等兩種模式。深圳以外地區(qū)的模式大多為第一種，東部華僑城是第二種模式的代表。目前上述模式已在深圳、北京、上海、成都等地開花結(jié)果，而泰州和昆明等地也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段，另外公司去年在天津拿了一塊地用于房地產(chǎn)開發(fā)。未來，公司有可能再進(jìn)入2－3個(gè)城市，比如類似西安、武漢等城市。

公司旅游品牌影響力居國內(nèi)首位，再加上公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在未來集團(tuán)資產(chǎn)順利注入上市公司后，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將迅速躍進(jìn)國內(nèi)一流房地產(chǎn)商之列，因此，唯有該公司才能將這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)有機(jī)結(jié)合，并將這種盈利模式在全國推廣。

公司定位于打造成為旅游第一品牌，未來旅游業(yè)務(wù)還可以衍生出新的利潤增長點(diǎn)，如商品銷售、廣告收入和動(dòng)畫片等，成為東方的迪斯尼。近年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是公司的主要利潤來源，而隨著成都和上海等地歡樂谷的開園，旅游業(yè)務(wù)仍將穩(wěn)步增長。

增發(fā)提升競爭力

增發(fā)能夠增強(qiáng)公司的綜合競爭力，目前華僑城集團(tuán)下的酒店業(yè)務(wù)不在上市公司旗下，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市公司也僅僅以參股形式參與，這對(duì)于上市公司整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有一定的影響。作為一家通過旅游提升區(qū)位價(jià)值的公司來說，旅游業(yè)僅僅是公司盈利的一部分，旅游帶來的酒店收入以及區(qū)位價(jià)值提升帶來的房地產(chǎn)項(xiàng)目額外收益也是盈利的重要部分。公司通過增發(fā)完成收購能夠?qū)⒄麄€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈置入上市公司，所有者的一致性能夠帶來行動(dòng)的一致，從而降低成本增強(qiáng)盈利能力。增發(fā)完成收購后，公司主營將涵蓋酒店、旅游和房地產(chǎn)三塊業(yè)務(wù)。公司獨(dú)特的經(jīng)營模式形成了競爭優(yōu)勢，他人復(fù)制較難而自我復(fù)制較易，公司的綜合競爭能力、市場拓展能力、資源控制能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和可持續(xù)發(fā)展能力將進(jìn)一步提升。

業(yè)務(wù)全面開花

旅游景區(qū)經(jīng)營總體穩(wěn)定

深圳世界之窗、錦繡中華已處于成熟經(jīng)營期，游客量和盈利情況相對(duì)穩(wěn)定；世界之窗每年凈利潤8000－9000萬元，錦繡中華每年4000萬元左右，公司的權(quán)益均為49％。東部華僑城已基本達(dá)到盈虧平衡，預(yù)計(jì)成熟后游客數(shù)量在200-250人次。深圳歡樂谷受氣候影響(今年節(jié)假日雨水較多)、北京歡樂谷受奧運(yùn)影響，今年游客量略有下降，經(jīng)營情況略遜于往年。在建項(xiàng)目中，08年底成都?xì)g樂谷一期對(duì)外營業(yè)，09年7月上海歡樂谷開園；大俠谷在08年底開園，公司對(duì)東部華僑城旅游項(xiàng)目的大規(guī)模投資基本完成。

酒店經(jīng)營略有盈余

華僑城洲際酒店今年達(dá)到50％的入住率，平均房價(jià)1.861元／天，間，預(yù)計(jì)今年該酒店盈虧平衡。深圳威尼斯皇冠假日酒店平均房價(jià)1,380元／天?間，入住率達(dá)到70％，預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)3，000-4，000萬的凈利潤。海景酒店平均房價(jià)600元／天?間，四星級(jí)。坡市客?，F(xiàn)在共有20家，其定位為經(jīng)濟(jì)型酒店，但定位高于如家快捷酒店，目前保持90％的入住率，微利。由于經(jīng)濟(jì)型酒店的高競爭性，公司擴(kuò)張城市客棧的速度在放緩，未來新增客棧將主要集中于公司擁有的景區(qū)和游樂場周邊。

房地產(chǎn)品質(zhì)獨(dú)特

目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，市場成交量同比出現(xiàn)較大降幅，但由于公司產(chǎn)品的稀缺性，今年公司的銷售好于預(yù)期。除新浦江城和天津華僑城項(xiàng)目，公司其余房地產(chǎn)項(xiàng)目都圍繞著公司的旅游景點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營。旅游對(duì)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)拉升效果很明顯，一方面是產(chǎn)品得以高端化，另一方面也能刺激公司房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。

公司今年推出的項(xiàng)目銷售情況良好，多數(shù)銷售率超過80％，在市場處于低迷時(shí)期錄得如此業(yè)績實(shí)屬不易，認(rèn)為主要同公司品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品定位明確以及擁有獨(dú)特的景觀資源有關(guān)。預(yù)計(jì)明年推盤量將超過今年2倍以上，公司認(rèn)為明年加速推盤，一方面是為了完成業(yè)績考核，另一方面是按照公司開工計(jì)劃在推進(jìn)。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

秦　嶺

公司簡介

江蘇宏達(dá)新材料股份有限公司是由鎮(zhèn)江宏達(dá)化工有限公司整體變更而成的股份有限公司。公司除控股股東偉倫投資之外為十個(gè)自然人。其中控股股東偉倫投資持有1.368億股，占發(fā)行前總股本的75.654％，如果本次6100萬股發(fā)行成功，其持股比例將降至56.574％。

公司主營高溫硅橡膠系列產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售。2006年公司實(shí)現(xiàn)銷售收入5.09億元，同比增長18.85％，其中高溫混煉膠實(shí)現(xiàn)銷售收入4.65億元，占銷售收入的比重達(dá)到91.26％；加之生膠，則銷售收入達(dá)到5.14億元，占銷售收入的99.77％。2007年上半年高溫混煉膠實(shí)現(xiàn)銷售收入2.71億元，占銷售收入的96.08％。

2007年8月，3萬噸／年有機(jī)硅單體裝置開始試生產(chǎn)運(yùn)營，使公司成為國內(nèi)僅有的3家有機(jī)硅一體化生產(chǎn)商之一。公司控股子公司僅東莞新東方化工有限公司一家，占股比例75％。東莞新東方具有1萬噸／年的高溫硅橡膠生產(chǎn)能力，是輻射廣東市場的重要銷售平臺(tái)和生產(chǎn)基地。其06年實(shí)現(xiàn)銷售收入2.47億元，凈利潤3437萬元；07年上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入1.35億元，凈利潤1578.35萬元。

隨著有機(jī)硅單體裝置投入運(yùn)轉(zhuǎn)，未來公司將會(huì)有一甲基三氯硅烷、三甲基一氯硅烷、一甲基二氯氫硅烷等產(chǎn)品外售，高溫硅橡膠在收入、利潤中的占比將會(huì)有所降低，但仍是公司最主要的收入和利潤來源。

國際行業(yè)背景

有機(jī)硅是現(xiàn)代生活很多材料的基本構(gòu)成成分，由于其具有極為寬廣的化學(xué)及物理特性，從而成為從航空航天到紡織各個(gè)行業(yè)用以增強(qiáng)產(chǎn)品性能的首選材料。

有機(jī)硅材料自美國Dow Corning公司首次實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)以來，已經(jīng)歷了半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展。20世紀(jì)60年代開始有機(jī)硅材料得到迅速發(fā)展并開始形成工業(yè)化規(guī)模；70年代，新型有機(jī)硅高聚物層出不窮，品種不斷擴(kuò)大，有機(jī)硅單體單套生產(chǎn)能力達(dá)數(shù)萬噸，80年代，世界有機(jī)硅產(chǎn)量以每年14％左右的速度增長；90年代，有機(jī)硅行業(yè)已發(fā)展成為技術(shù)密集的新型產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。2004年全球有機(jī)硅市場規(guī)模約90億美元，2005年約為102億美元。

近年來，全球有機(jī)硅工業(yè)發(fā)展速度保持近10％的速度，在汽車和建筑方面增長尤為強(qiáng)勁。美國、歐洲和亞洲是有機(jī)硅材料最主要的消費(fèi)市場。日本有機(jī)硅材料的年均需求增長達(dá)到20％；美國和西歐等成熟有機(jī)硅市場的發(fā)展速度也高于其GDP增速，達(dá)到4％－6％，因此全球有機(jī)硅需求十分強(qiáng)勁。未來幾年有機(jī)硅行業(yè)將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，根據(jù)Freedonia集團(tuán)的預(yù)測，到2010年，美國有機(jī)硅需求的年增長率仍有4.7％，屆時(shí)美國有機(jī)硅的市場將達(dá)到37億美元。

全球硅橡膠的生產(chǎn)總量在40萬噸以上，產(chǎn)量在有機(jī)硅產(chǎn)品中占60－70％，高溫硅橡膠產(chǎn)量約占有機(jī)硅產(chǎn)品的20－25％。

國內(nèi)行業(yè)現(xiàn)狀

近10年來我國聚硅氧烷表觀消費(fèi)量的年均增長率達(dá)到31％，近3年平均增長29％，是我國GDP增長率的近3倍，遠(yuǎn)高于世界其他國家和地區(qū)的需求增長。2005年我國聚硅氧烷表觀消費(fèi)量已達(dá)24萬噸，折合單體近54萬噸，2006年消費(fèi)量約30萬噸，折合單體67.5萬噸，預(yù)計(jì)2012年我國聚硅氧烷需求仍將保持20％左右的增長。

07－09年是我國有機(jī)硅單體產(chǎn)能集中釋放的高峰期，星新材料、新安股份、浙江合盛、鎮(zhèn)江宏達(dá)等均有新產(chǎn)能建成投產(chǎn)，預(yù)計(jì)2010年起產(chǎn)能增長速度將開始回落。預(yù)計(jì)2010年的單體產(chǎn)量會(huì)由2006年的19萬噸上升到127萬噸左右，2012年左右，國內(nèi)的有機(jī)硅的供需將基本達(dá)到平衡。

硅橡膠作為一種新型環(huán)境友好型高分子材料，由于其具有良好的耐高低溫性能，可以在60－200℃溫度下長期工作，且具有耐電弧、耐電暈、耐漏電、絕緣，耐臭氧、耐輻射、耐候、難燃等性能，是現(xiàn)代軍事、航空航天、現(xiàn)代化工業(yè)以及人們衣食住行不可或缺的重要材料。硅橡膠的重要消費(fèi)領(lǐng)域?yàn)殡娮与娖鳌⑵囍圃?、建筑以及醫(yī)用。從汽車輪胎到電腦鍵盤，有機(jī)硅橡膠是許多產(chǎn)品不可或缺的材料。

在下游需求的強(qiáng)勁刺激之下，近年來我國的高溫硅橡膠企業(yè)獲得長足發(fā)展。1995－2006年國內(nèi)高溫硅橡膠產(chǎn)能的復(fù)合增長率達(dá)到25.7％，產(chǎn)量年均增長26.7％。截至2006年國內(nèi)高溫硅橡膠的產(chǎn)能達(dá)到14萬噸，總產(chǎn)量12萬噸。

隨著中國工業(yè)化進(jìn)程的加快，中國日益成為世界工業(yè)制造的中心，工業(yè)部門和建筑部門對(duì)材料品質(zhì)提出了更高的要求，有機(jī)硅材料的興起也正是基于這一大的背景。雖然國內(nèi)的高溫硅橡膠產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但在需求強(qiáng)勁增長的刺激下，產(chǎn)量仍不足以滿足國內(nèi)需求，需要從國外進(jìn)口部分硅橡膠，2006年國內(nèi)的高溫硅橡膠總消費(fèi)量達(dá)到13萬噸。

目前國內(nèi)的硅橡膠生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過100家，主要集中在浙江、廣東、江蘇、上海等地，但規(guī)模普遍偏小。2006年年產(chǎn)量超過1萬噸的高溫硅橡膠生產(chǎn)企業(yè)只有宏達(dá)新材和南京東爵兩家。

企業(yè)競爭優(yōu)勢分析

1、有機(jī)硅的生產(chǎn)有兩個(gè)重要瓶頸：有機(jī)硅單體的生產(chǎn)以及下游有機(jī)硅產(chǎn)品技術(shù)應(yīng)用的壁壘。公司經(jīng)過多年來在硅橡膠領(lǐng)域的開拓，已經(jīng)在高溫硅橡膠下游應(yīng)用領(lǐng)域具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)。具備了向上游有機(jī)硅單體生產(chǎn)延伸的條件。07年下半年3萬噸有機(jī)硅單體裝置的運(yùn)轉(zhuǎn)成功，標(biāo)志著公司已經(jīng)突破了單體生產(chǎn)的瓶頸，成為國內(nèi)為數(shù)不多的幾家能夠?qū)崿F(xiàn)有機(jī)硅單體量產(chǎn)的生產(chǎn)企業(yè)。

2、2006年公司高溫硅橡膠的產(chǎn)量達(dá)到1.83萬噸，居行業(yè)第一，從市場占有率來看，公司在我國最主要的高溫硅橡膠市場：長三角和珠三角地區(qū)的市場占有率分別達(dá)到14.68％和10.43％，均居于市場前列。07年宏達(dá)新材經(jīng)過技術(shù)改造和新建產(chǎn)能，高溫硅橡膠混煉膠產(chǎn)能已經(jīng)達(dá)到2.4萬噸／年，產(chǎn)能在國內(nèi)所有硅橡膠企業(yè)中也已躍居第一。

3、在有機(jī)硅單體的生產(chǎn)過程中，會(huì)產(chǎn)生大量有機(jī)硅中間體，這些產(chǎn)品大多具有獨(dú)特的應(yīng)用領(lǐng)域，可以為公司新產(chǎn)品的開發(fā)提供豐富的原料來源。目前國內(nèi)高溫硅橡膠的品種只有幾百種，而國際有機(jī)硅巨頭如Wacker等公司一般都有3～5千個(gè)品種，特殊單體的應(yīng)用技術(shù)開發(fā)，為公司的發(fā)展打開了較有利的上升空間。

4、公司目前擁有近200個(gè)高溫硅橡膠牌號(hào)，2.4萬噸／年的產(chǎn)能。此次公司IPO成功，募集資金主要用于3萬噸／年的硅橡膠改擴(kuò)建項(xiàng)目。完成后，公司高溫硅橡膠的產(chǎn)能將達(dá)到5萬噸／年，另外每年還有9000噸的生膠可以對(duì)外發(fā)售。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年達(dá)產(chǎn)，根據(jù)公司的可行性研究分析，項(xiàng)

目達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入8.12億元，年利潤總額6609萬元。屆時(shí)公司高溫硅橡膠國內(nèi)龍頭的地位將進(jìn)一步得到鞏固。

5、硅橡膠產(chǎn)能的擴(kuò)大使得公司對(duì)有機(jī)硅單體材料的需求擴(kuò)大，3萬噸／年高溫膠建成后，每年需要的硅氧烷用量將提高到4萬噸，公司配套建設(shè)4，5萬噸／年有機(jī)硅單體項(xiàng)目，使公司的有機(jī)硅一體化產(chǎn)業(yè)鏈更為完善。項(xiàng)目建成后，除少量副產(chǎn)品外售之外，主要產(chǎn)品全部自用，以市場價(jià)格測算，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)年利潤總額10371萬元。

6、有機(jī)硅材料是高新技術(shù)材料，目前國內(nèi)的有機(jī)硅工業(yè)在生產(chǎn)、工藝技術(shù)、副產(chǎn)品利用、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、人才培養(yǎng)等方面與國外相比，均有較大的差距。宏達(dá)新材歷來重視研究開發(fā)的作用，研發(fā)中心的建設(shè)將使公司在高溫硅橡膠技術(shù)的優(yōu)勢將進(jìn)一步得到加強(qiáng)，有利于公司提升有機(jī)硅單體的技術(shù)，提高產(chǎn)品純度，為進(jìn)一步生產(chǎn)高質(zhì)量硅氧烷奠定基礎(chǔ)，提高副產(chǎn)物的綜合利用水平，提高經(jīng)濟(jì)效益。

7、全球制造業(yè)逐漸向中國轉(zhuǎn)移，以及消費(fèi)升級(jí)使得下游行業(yè)對(duì)高溫硅橡膠的需求旺盛，我國高溫硅橡膠行業(yè)迎來了高速發(fā)展期。公司作為國內(nèi)高溫硅橡膠行業(yè)的龍頭，抓住機(jī)遇，適時(shí)推出適應(yīng)市場需求的硅橡膠產(chǎn)品，使公司的市場競爭力和盈利能力均保持了持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢。

合肥城建：極具成長性的區(qū)域房地產(chǎn)龍頭

韓東坡

合肥城建發(fā)展股份有限公司的前身為1984年10月成立、致力于舊城改造的合肥市城市改造工程公司。于2002年12月19日，公司更名為合肥城建發(fā)展股份有限公司。自設(shè)立以來一直致力于房地產(chǎn)開發(fā)。迄今為止，公司具有20多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是一家具有成熟盈利模式的專業(yè)化、區(qū)域性的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。

發(fā)展戰(zhàn)略明晰市場潛力巨大

合肥城建確立以“以合肥為核心，向蚌埠、巢湖、蕪湖等周邊二、三線城市擴(kuò)張，繼而向省外市場布點(diǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略是十分符合中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的。

二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮螅憾€城市近年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，增長率普遍高于一線城市二三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶動(dòng)的自住型購房需求多為剛性需求，泡沫成份較少，且房價(jià)上升的空間更大；而與此同時(shí)，二三線城市房地產(chǎn)市場本身發(fā)展卻相對(duì)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長速度以及購房需求的增長速度，土地供應(yīng)較充足，發(fā)展機(jī)會(huì)較多，受宏觀調(diào)控政策影響小，項(xiàng)目運(yùn)作周期較短，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，發(fā)展空間巨大；二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力較弱，公司作為合肥市乃至安徽省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，公司品牌影響力在合肥市遙遙領(lǐng)先，覆蓋全省范圍。公司的準(zhǔn)確市場定位，為將來成功發(fā)展，實(shí)施區(qū)域擴(kuò)張奠定了良好的基礎(chǔ)。

開發(fā)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)土地儲(chǔ)備充足

公司專業(yè)從事普通商品住宅及配套商業(yè)地產(chǎn)和綜合商務(wù)樓的開發(fā)建設(shè)，多年來專注于合肥市場，通過琥珀山莊、安居苑、世紀(jì)陽光花園等優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，建立了嚴(yán)密科學(xué)的管理體系，形成了一整套具有本公司特色的、科學(xué)規(guī)范、行之有效的管理制度，逐步形成了在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理和市場營銷方面的核心競爭力。

公司是合肥市乃至安徽省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，也是目前安徽省唯一一家房地產(chǎn)業(yè)著名品牌企業(yè)。公司占合肥市房地產(chǎn)市場的份額為2％，截止2007年9月30日，公司總資產(chǎn)達(dá)11.87億元，2007年前三季度營業(yè)收入和凈利潤分別為1.41億元和2，693.08萬元。公司以“大規(guī)模、配套全”的住宅小區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)，累計(jì)開發(fā)建筑面積達(dá)300多萬平方米，戶型多達(dá)120余種，公司在開發(fā)中小戶型、普通商品住房方面有著先發(fā)優(yōu)勢和專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢。公司目前分別在合肥、蚌埠、巢湖等地?fù)碛屑s1，073畝、規(guī)劃建筑面積為129.48萬平方米的土地儲(chǔ)備，為公司的區(qū)域擴(kuò)張、持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

品牌形象優(yōu)秀盈利模式獨(dú)特

公司以高質(zhì)量的產(chǎn)品，樹立了良好的品牌形象，公司通過深化內(nèi)部管理，加快業(yè)務(wù)擴(kuò)張，取得了較好的業(yè)績和成熟的盈利模式。

公司的穩(wěn)健發(fā)展得到了行業(yè)內(nèi)的好評(píng)，先后榮獲全國建筑工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)――魯班獎(jiǎng)，建設(shè)部“首屆中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強(qiáng)”企業(yè)、中國工程協(xié)會(huì)“質(zhì)量安全管理先進(jìn)單位”、中國行業(yè)企業(yè)信息中心“中國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)”、中國工程建設(shè)協(xié)會(huì)“質(zhì)量安全管理先進(jìn)單位”、中國建設(shè)銀行全國25家、安徽省唯一一家總行級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)“守信與穩(wěn)健企業(yè)”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)“中國房地產(chǎn)開發(fā)著名品牌示范企業(yè)”、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 模式 發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵概述

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是市場機(jī)制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶，是養(yǎng)老保險(xiǎn)制度在市場經(jīng)濟(jì)條件下積極拓展投資領(lǐng)域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運(yùn)營方式的結(jié)果。而養(yǎng)老地產(chǎn)是一種復(fù)合型地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的開發(fā)集成模式。其內(nèi)涵是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。養(yǎng)老地產(chǎn)模式的興起和繁榮體現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)全市場覆蓋地產(chǎn)營銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s的主題式、細(xì)化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產(chǎn)營銷模式與社會(huì)保障體制創(chuàng)新的完美結(jié)合。

二、我國老齡化社情是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的客觀必要

伴隨著三十年市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和成熟，我國的“人口紅利”時(shí)代已經(jīng)趨近終結(jié)。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的老齡化呈現(xiàn)出老齡人口基數(shù)大、增速快的特點(diǎn)，還包括老年人及其家庭未富先老，龐大的高齡人口群體等等。據(jù)全國老齡工作委員會(huì)辦公室統(tǒng)計(jì)的信息，截止2010年，全國60歲及以上老年人口達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.5％，同比凈增725萬，增長了0.5個(gè)百分點(diǎn)。80歲及以上老年人達(dá)到1899萬，占老年人口的11.4％。一系列嚴(yán)峻的數(shù)字表明了我國老齡化社會(huì)有著中國特色的特殊國情，即生產(chǎn)力發(fā)展水平不高，人均生產(chǎn)總值過低，社會(huì)保障體系不健全，從而引發(fā)了巨大的老齡社會(huì)問題。這也側(cè)面反映出我國的養(yǎng)老制度尚不完善、老有所養(yǎng)遠(yuǎn)沒有覆蓋到絕大多數(shù)人群、未富先老矛盾突出、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱漏洞太多等問題。而正是基于我國這樣的國情，諸如老齡人口基數(shù)過大且不斷激增，加上貧富差異和區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異所造成的差異巨大的老齡人口的消費(fèi)水平，決定了我國的養(yǎng)老制度不能簡單的照搬或直接復(fù)制發(fā)達(dá)國家具有較高發(fā)展水平的養(yǎng)老保障模式。從這個(gè)角度而言，我國獨(dú)特的老齡化國情和社情決定了我國養(yǎng)老制度在政策制定上以及和措施的執(zhí)行上已經(jīng)勢在必行。而從養(yǎng)老地產(chǎn)的角度來說，一個(gè)有發(fā)展前途和社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都會(huì)積極主動(dòng)的去探索研究適合我國國情社情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，這既是我國養(yǎng)老保險(xiǎn)制度創(chuàng)新的有力實(shí)踐，又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

三、國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀及典型案例

養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)與各項(xiàng)特色服務(wù)于一體的系統(tǒng)工程。房企的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)缺乏，開發(fā)理念、運(yùn)營模式、盈利模式尚不確定，消費(fèi)者由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，仍然習(xí)慣于居家養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的消費(fèi)觀念仍有待轉(zhuǎn)變，真實(shí)的消費(fèi)需求有多少還不可準(zhǔn)確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會(huì)，政府不斷出臺(tái)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度，比如，民政部“十二五”規(guī)劃指出中國政府養(yǎng)老行政行為將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，將由政府開始承擔(dān)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系；在全國已新建了1 000多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使10多萬五保戶老人進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收到養(yǎng)老護(hù)理等。但是截至目前關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策仍然停留在研究、探索階段，對(duì)拿地、融資、運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)仍然沒有可供具體操作的政策指導(dǎo)。

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚屬新興領(lǐng)域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸和房地產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整的大背景下，地產(chǎn)商、投資商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等不斷推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、后期運(yùn)營、商業(yè)模式等方面進(jìn)行了一些有益的探索。由于養(yǎng)老地產(chǎn)整合資源多，產(chǎn)業(yè)鏈長，投資回報(bào)期長，都是以單個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)運(yùn)營，還沒有形成規(guī)模，沒有形成可復(fù)制的商業(yè)模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵(lì)的。

北京太陽城國際老年公寓項(xiàng)目：這個(gè)項(xiàng)目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區(qū)內(nèi)建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達(dá)50%。功能定位上，集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。產(chǎn)品形態(tài)上，為了實(shí)現(xiàn)全程化養(yǎng)老的目標(biāo)，同時(shí)考慮老人的經(jīng)濟(jì)承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關(guān)醫(yī)療、購物等商業(yè)建筑來滿足養(yǎng)老的需要，其中配套設(shè)施包括太陽城醫(yī)院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業(yè)管理中心等。養(yǎng)老方式上，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式；租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費(fèi)用，即可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式；安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護(hù)理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對(duì)生活半自理和不能自理的老人；度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的新型養(yǎng)老模式。該項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)品多樣化，租售并舉，將老年人群體進(jìn)行了層次劃分，同時(shí)配套設(shè)施完善，服務(wù)人性化、親情化，符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)。但是無論購房還是承租其價(jià)格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產(chǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)為一體的進(jìn)行市場化運(yùn)作的綜合性、現(xiàn)代化大型老年居住區(qū)，是我國養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型實(shí)例。

四、關(guān)于我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的思考

作為我國房地產(chǎn)新型的投資領(lǐng)域和營銷項(xiàng)目，其全新的增長點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個(gè)項(xiàng)目內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)性，這是對(duì)于這個(gè)新型行業(yè)尤其是關(guān)乎我國養(yǎng)老制度這種關(guān)乎社會(huì)特定群體穩(wěn)定的重要項(xiàng)目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。

（一）不確定的營銷盈利模式

作為一個(gè)新興市場和新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的同時(shí)，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會(huì)因?yàn)槊鎸?duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對(duì)這些潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)而制定和確定科學(xué)合理的用來計(jì)算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)投資企業(yè)集團(tuán)必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時(shí)缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長的特征，這也是時(shí)下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)可和辨識(shí)依據(jù)。但目前養(yǎng)老社區(qū)有著極為不明的用地性質(zhì)，依據(jù)的是很高的地價(jià)，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內(nèi)涵著極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)鏈條，養(yǎng)老地產(chǎn)肯定要大量的投入資金，從而帶動(dòng)了全社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步重視和考慮傾向養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和性價(jià)比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經(jīng)驗(yàn)作為參考和借鑒，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入或者即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，一切都還是未知數(shù)。因此，基于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)較為新興的產(chǎn)業(yè)特征和不確定的營銷模式，需要進(jìn)行冷靜的思考和運(yùn)營把握。

（二）我國特色養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)首先健全優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈

當(dāng)前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購置、運(yùn)營管理引進(jìn)等環(huán)節(jié)都有待進(jìn)一步銜接?？梢哉f，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺(tái)來銜接各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也需要政府出臺(tái)支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要有關(guān)部門制定政策和標(biāo)準(zhǔn)以加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對(duì)在實(shí)際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時(shí)國家還要出臺(tái)各種政策來鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項(xiàng)目的多樣化和有序化。

參考文獻(xiàn)：

[1]紀(jì)曉嵐，季正琦. 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式探索――基于上海與杭州的個(gè)案比較[J]. 中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012（32）

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

 

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 對(duì)策

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項(xiàng)目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項(xiàng)目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項(xiàng)目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價(jià)相對(duì)更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項(xiàng)目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂”占主導(dǎo)地位?！稗r(nóng)家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農(nóng)家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對(duì)問段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項(xiàng)目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會(huì)存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項(xiàng)目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項(xiàng)目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價(jià)格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時(shí)也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等。

三、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策 

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問題追問不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來說一般都有很長一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要是在交房的這個(gè)階段來進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實(shí)狀況來看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤率也不會(huì)有很大變化。

四、結(jié)語

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

    論文摘要：旅游房地產(chǎn)是由旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)交叉而產(chǎn)生的綜合性學(xué)科。近年來,旅游房地產(chǎn)作為一種可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新經(jīng)營模式，發(fā)展前景廣闊。本文在此背景下分析了成都旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策。 

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項(xiàng)目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項(xiàng)目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項(xiàng)目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價(jià)相對(duì)更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項(xiàng)目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂”占主導(dǎo)地位?！稗r(nóng)家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點(diǎn)，以低廉的價(jià)格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農(nóng)家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對(duì)問段的免費(fèi)居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項(xiàng)目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會(huì)存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項(xiàng)目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項(xiàng)目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價(jià)格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強(qiáng)大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時(shí)也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等。 

三、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策 

1.樹立正確的旅游房地產(chǎn)的觀念。旅游業(yè)的發(fā)展與相關(guān)部門和行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)互動(dòng)的過程。旅游業(yè)的發(fā)展在帶動(dòng)和刺激相關(guān)部門和行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還依賴著相關(guān)部門和行業(yè)。成都市在旅游房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，應(yīng)將旅游房地產(chǎn)視為綜合性產(chǎn)業(yè)，將其發(fā)展納入到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體之中。同時(shí)要把旅游房地產(chǎn)的開發(fā)作為城市建設(shè)和發(fā)展的組成部分，成立專門的旅游房地產(chǎn)管理部門，負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，正確看待旅游房地產(chǎn)。面對(duì)競爭激烈的市場，房地產(chǎn)業(yè)必須找到可以發(fā)展的結(jié)合空間，找出新的開發(fā)題材。 

2.開發(fā)與原有旅游資源保護(hù)相得益彰。旅游開發(fā)的前提必須是加強(qiáng)對(duì)作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的旅游資源的保護(hù),特別是對(duì)那些具有不可替代性的旅游資源的保護(hù)。旅游資源進(jìn)行相關(guān)開發(fā)時(shí),如措施不當(dāng),易遭受到不同程度的破壞。在資源遭受破壞后,有些資源如植被,經(jīng)過相當(dāng)長的時(shí)間,付出相當(dāng)大的代價(jià)后,可以自然恢復(fù)，但有些資源,一經(jīng)破壞便根本不可能恢復(fù)。比如說人文資源,即使重建,往往其歷史價(jià)值已不復(fù)存在。因此，在進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)時(shí),不能只顧眼前的經(jīng)濟(jì)利益，只注重開發(fā)不注重保護(hù)。 

3.培養(yǎng)高素質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人才。成都旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和旅游景區(qū)開發(fā)緊密相關(guān)，但旅游房地產(chǎn)的開發(fā)往往只關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)開發(fā)商雖然熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)作，但缺乏旅游業(yè)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，沒有把其作為一種旅游產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營和管理，未能積極參與旅游規(guī)劃。為了成都市旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，要大力加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)。培養(yǎng)目標(biāo)主要為旅游房地產(chǎn)的管理人才、策劃人才和營銷人才 

4.完善旅游房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。要完善宏觀的旅游房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責(zé)，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調(diào)控，權(quán)責(zé)明確“政府宏觀監(jiān)管調(diào)控，市場主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營造環(huán)境、創(chuàng)造條件、建立市場、規(guī)范秩序、加強(qiáng)監(jiān)管等手段推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。除了政府宏觀監(jiān)管和旅游主管部門的行業(yè)監(jiān)管外，還應(yīng)通過并發(fā)揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動(dòng)作用來加強(qiáng)對(duì)旅游房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。 

 

參考文獻(xiàn)： 

［1］ 王贊強(qiáng):旅游房地產(chǎn)初探[j].閩西職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2001年04期 

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：休閑地產(chǎn);發(fā)展;問題

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）24-0166-02

引言

伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的腳步，我國房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出了新的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資效應(yīng)出現(xiàn)下滑，雖然政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“松綁”跡象已經(jīng)出現(xiàn)，但不可否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)如何在審時(shí)度勢中把握市場發(fā)展的新趨勢，為企業(yè)尋找新的發(fā)展動(dòng)力，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道亟待解決的難題。與此同時(shí)，隨著休閑時(shí)代的到來，以及人們休閑觀念的逐漸形成，我國將迎來休閑產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。這也讓急于尋求轉(zhuǎn)型契機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)看到了新的發(fā)展方向和動(dòng)力。萬達(dá)、保利、萬科、世茂、恒大、龍湖等地產(chǎn)大鱷紛紛搶占中國休閑地產(chǎn)的市場先機(jī)，甚至將觸角伸向國外。休閑地產(chǎn)也一路高歌猛進(jìn)，成為地產(chǎn)領(lǐng)域一顆冉冉升起的新星。在這樣迅猛的發(fā)展勢頭下，休閑地產(chǎn)這個(gè)年輕的行業(yè)，為何吸引如此之多的關(guān)注，在其發(fā)展過程中又遇到了哪些亟待解決的難題？本文將從這幾個(gè)方面探究我國休閑地產(chǎn)的發(fā)展。

一、休閑地產(chǎn)的吸引力

近年來，各大知名房企紛紛涌入休閑地產(chǎn)領(lǐng)域，這一新興行業(yè)表現(xiàn)出了前所未有的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，2012年中國休閑地產(chǎn)投資額超過萬億，中國百強(qiáng)房企中超過1/3的知名企業(yè)涉足該領(lǐng)域。2013年總投資額超過100億元的項(xiàng)目達(dá)到127個(gè)，而2014年上半年這一數(shù)字又被刷新到151個(gè)。為何休閑地產(chǎn)具有如此強(qiáng)大的吸引力和吸金力，大致可以歸結(jié)為如下兩點(diǎn)：

（一）政策導(dǎo)向

2011年，以“新國八條”為開端的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，通過“限購”“限貸”等手段調(diào)整住宅市場的供需平衡，被譽(yù)為房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的一輪調(diào)控。面對(duì)巨大的生存和銷售壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛尋求新的轉(zhuǎn)型契機(jī)。

2009年國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，指出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。此后，陸續(xù)出臺(tái)的《旅游法》《國民旅游休閑綱要》（2013―2020年）等文件，表明國家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度，以及對(duì)大眾休閑度假理念的倡導(dǎo)。同時(shí)也讓急于尋求轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)看到了新的發(fā)展機(jī)遇。

（二）需求導(dǎo)向

隨著人均收入水平的不斷提高、公眾假期和帶薪年假的普及，以及人們休閑觀念的轉(zhuǎn)變，中國將進(jìn)入到全民休閑時(shí)代。休閑度假的大眾化、長時(shí)化，將在中國催生出巨大的來自國內(nèi)外的休閑度假需求。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國共有家庭戶數(shù)40 151萬戶，而預(yù)測到2020年將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置休閑地產(chǎn)用于投資理財(cái)和休閑度假，這樣龐大市場對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑具有巨大的誘惑。

二、休閑地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

雖然眾多資金和人才源源不斷地涌入到休閑地產(chǎn)這一領(lǐng)域，動(dòng)輒幾十億，上百億的項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)地上馬，但目前中國的休閑地產(chǎn)并沒有表面上風(fēng)光。許多項(xiàng)目在運(yùn)營和銷售上都面臨尷尬局面，投資失敗、項(xiàng)目滯銷、閑置的情況并不少見。究其原因，歸咎于此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并不全面，我國地產(chǎn)企業(yè)在休閑地產(chǎn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式等方面仍存在不足。

（一）休閑地產(chǎn)的認(rèn)知不足

首先，何為休閑地產(chǎn)，可能有的企業(yè)就并未真正理解。休閑地產(chǎn)不是簡單地將城市中的房地產(chǎn)搬到景區(qū)周圍或是自然、人文資源豐富的地區(qū)就能稱作休閑地產(chǎn)的。休閑地產(chǎn)關(guān)注的不是建造一座鋼筋混凝土的城市，而是創(chuàng)造一種生活方式，一種幫助人們逃離忙碌、壓抑的日常生活，遠(yuǎn)離喧囂回歸自我的生活方式。其次，休閑地產(chǎn)提供的產(chǎn)品不僅僅只有住宅、商業(yè)、酒店、公園等等，任何能夠提供上述“生活方式”的房地產(chǎn)產(chǎn)品均可稱為休閑地產(chǎn)。

除了需要正確地認(rèn)知休閑地產(chǎn)之外，休閑地產(chǎn)所提供的“生活方式”必須與客戶的休閑需求產(chǎn)生共鳴，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功。如何才能實(shí)現(xiàn)這種共鳴呢？一是休閑地產(chǎn)項(xiàng)目能夠準(zhǔn)確地找到客戶的休閑需求，并提供滿足這種需求的產(chǎn)品;二是創(chuàng)新，創(chuàng)造一種客戶尚未形成的休閑需求，為客戶創(chuàng)造一種新的“生活方式”。

（二）配套設(shè)施建設(shè)的重視不足

休閑地產(chǎn)依靠項(xiàng)目所特有的人文、自然資源，為產(chǎn)品的購買者提供一種有別于都市的愜意生活。休閑地產(chǎn)所打造的這種生活方式使其具備了第二居所，甚至第一居所的條件。因此，滿足購買者日常生活需要的項(xiàng)目或項(xiàng)目所在區(qū)域的配套資源將起著舉足輕重的作用。配套服務(wù)設(shè)施能體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于產(chǎn)品更深層次的理解――不僅僅是提供商品，更是為業(yè)主創(chuàng)造完善、便利的生活環(huán)境。而休閑地產(chǎn)作為旨在提供一種愜意生活的特殊地產(chǎn)行業(yè)，更應(yīng)該在休閑、生活、服務(wù)等配套上下足功夫。例如，萬達(dá)長白山旅游度假項(xiàng)目，專門設(shè)立幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、行政中心、文化中心、醫(yī)院、商業(yè)廣場等全方位的配套設(shè)施，滿足項(xiàng)目業(yè)主和游客的需要。雖然有些項(xiàng)目的配套有做噱頭的嫌疑，但不可否認(rèn)，開發(fā)企業(yè)、購房者和投資者都開始注重項(xiàng)目配套的完善和創(chuàng)新為項(xiàng)目所帶來的巨大附加值。

（三）延續(xù)住宅產(chǎn)品的盈利模式

休閑地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目相同，具有體量大，投資巨大的特點(diǎn)，因此目前我國休閑地產(chǎn)仍然沿襲了住宅產(chǎn)品的盈利模式。通過前期住宅產(chǎn)品的銷售回收投資，并維持后續(xù)產(chǎn)品、配套設(shè)施的建設(shè)。然而這種以賣住宅的方式來賣休閑地產(chǎn)的盈利模式顯然并不適合，休閑地產(chǎn)的核心或是靈魂就在于營造生活方式，而這種生活方式的塑造需要通過項(xiàng)目的配套來呈現(xiàn)。若無法在項(xiàng)目前期呈現(xiàn)出客戶需要的生活方式，又如何能夠?qū)崿F(xiàn)銷售呢？因此，休閑地產(chǎn)項(xiàng)目需要在前期就將項(xiàng)目的生活方式呈現(xiàn)給客戶，通過生活方式塑造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售。與此同時(shí)，配套設(shè)施先行，可以提高項(xiàng)目的成熟度、增加人流量，為產(chǎn)品價(jià)值提升夯實(shí)基礎(chǔ)。

（四）拿地誤區(qū)

只有景區(qū)才能做休閑地產(chǎn)嗎？當(dāng)然不是。到底什么樣的宗地才適合休閑地產(chǎn)？休閑地產(chǎn)本身的休閑特性要求項(xiàng)目所在區(qū)域具有豐富的自然或人文資源，這是前提。但并不一定是在景區(qū)就最好。部分景區(qū)存在的最大不足便是地理位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離核心城市，或所在城市輻射能級(jí)較低，導(dǎo)致項(xiàng)目周邊區(qū)域的需求難以支撐項(xiàng)目體量和項(xiàng)目價(jià)值，從而影響項(xiàng)目銷售。因此，拿地選擇要通過對(duì)自然、人文資源、交通配套、需求支撐等多個(gè)方面綜合考量來進(jìn)行判斷。

（五）忽視項(xiàng)目長期運(yùn)作

目前許多開發(fā)企業(yè)將住宅產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)思路沿用到休閑地產(chǎn)中來，但是與住宅產(chǎn)品不同，休閑地產(chǎn)很難通過高周轉(zhuǎn)的方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。休閑地產(chǎn)所倡導(dǎo)的生活方式，僅僅通過短暫的銷售期很難完全體現(xiàn)，而展現(xiàn)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式的最好途徑就是通過項(xiàng)目購買者的真實(shí)體驗(yàn)，而休閑地產(chǎn)購買者與住宅產(chǎn)品的購買者不同，不會(huì)大量、快速入住項(xiàng)目。因此，休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要通過高周轉(zhuǎn)方式實(shí)現(xiàn)資金回收難度很大，要做好項(xiàng)目長期運(yùn)作的準(zhǔn)備。

（六）忽視項(xiàng)目軟配套

休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，更多的是一種生活。這種生活不僅要通過配套設(shè)施來體現(xiàn)，更多的是通過“軟”的服務(wù)來展現(xiàn)。除了前期銷售服務(wù)外，后續(xù)的維護(hù)和休閑配套服務(wù)將更被購買者看重。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是房地產(chǎn)項(xiàng)目升值的重要因素之一。而作為旨在創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活方式的休閑地產(chǎn)，相較于普通住宅而言，購買者對(duì)休閑地產(chǎn)的使用率是低的，完善的物業(yè)服務(wù)將更被購房者重視。尤其是季節(jié)性差異明顯的項(xiàng)目，不僅要在旺季為購買者提供完善的物業(yè)服務(wù)，尤其在淡季也要保證物業(yè)服務(wù)的跟進(jìn)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量還具有提升開發(fā)企業(yè)品牌形象和項(xiàng)目價(jià)值的作用。

（七）缺少軟、硬配套的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)

對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)而言，銷售結(jié)束則表示項(xiàng)目結(jié)束。然而對(duì)休閑地產(chǎn)而言，銷售階段只是開始，項(xiàng)目的價(jià)值需要通過“軟”服務(wù)和“硬”配套的運(yùn)作來體現(xiàn)。而在軟、硬配套的運(yùn)作上，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不足，獨(dú)立運(yùn)作成功難度較大。因此，需要借助垂直服務(wù)商的助力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長期運(yùn)作。

總結(jié)

休閑產(chǎn)業(yè)的巨大潛力為房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一個(gè)潛力巨大的領(lǐng)域，然而休閑與房地產(chǎn)結(jié)合的這一新興產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多差異。休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須看到休閑地產(chǎn)的特殊性，并且摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式，為休閑地產(chǎn)摸索出一條適合自身特點(diǎn)的運(yùn)作模式和發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 羅紅寶，林峰.休閑地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵與經(jīng)典模式研究[N].中國旅游報(bào)，2010-12-17.

[3] Katherine.休閑地產(chǎn) 中國地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)執(zhí)牛耳者[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2009，（10）.

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；問題；對(duì)策

1引言

研究我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)從1953年到1978年間，對(duì)于住宅房產(chǎn)來講，這這段時(shí)間內(nèi)我國僅僅將住宅作為一種福利產(chǎn)品，否定了其商品屬性，與價(jià)值; 在生產(chǎn)組織上，過分強(qiáng)調(diào)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)；片面強(qiáng)調(diào)了土地的公有制和資源屬性，將土地權(quán)利同土地實(shí)體視為一體。其結(jié)果就是形成了住宅由國家統(tǒng)一計(jì)劃、投資建設(shè)并分配的格局，房地產(chǎn)的市場配置功能嚴(yán)重弱化。住房按照按職工職務(wù)、工齡、家庭人口等分配，家庭僅象征性的交少量房租，房屋的維修、管理統(tǒng)一由單位負(fù)責(zé)。造成了國家投資越多，建設(shè)的房屋越多，單位的負(fù)擔(dān)也就越重的現(xiàn)象。住宅房地產(chǎn)的發(fā)展，并作為一種產(chǎn)業(yè)而真正出現(xiàn)是從1978年之后開始的，期間出現(xiàn)了很多問題需要解決。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，發(fā)展時(shí)間較短，開發(fā)商膽子也較大。面對(duì)高額的商業(yè)利潤，開發(fā)商一擁而上，帶來了行業(yè)的快速發(fā)展但同時(shí)也出現(xiàn)了眾多的市場問題。比如市場上的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)受到冷落，而部分業(yè)界產(chǎn)品形態(tài)卻供不應(yīng)求。其次，我國的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商都是“半路出家”，是從單一住宅開發(fā)逐漸的轉(zhuǎn)變成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。他們?nèi)鄙倭藢?duì)商業(yè)地產(chǎn)的歷史感悟，在運(yùn)營學(xué)識(shí)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)方面的空白無法快速填補(bǔ)，在商業(yè)地產(chǎn)前期定位、開發(fā)資金、招商以及后期經(jīng)營管理方面均不同程度的出現(xiàn)了一些問題。因此研究房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對(duì)策是非常重要的。

2我國房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題分析

2.1開發(fā)企業(yè)面臨較大財(cái)務(wù)方向。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)從獲得土地使用權(quán)、向政府支付土地出讓金一直到進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，最終對(duì)外銷售，這些都需要大量的資金作為支撐。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程至少需要投入的資金動(dòng)輒上千萬，甚至上億。但是目前我國金融工具缺乏，融資渠道狹窄，同時(shí)我國資本市場剛剛起步，房地產(chǎn)企業(yè)想通過債券、股票等金融工具直接籌集資金與擴(kuò)大資金實(shí)力非常困難。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的資金中大約有60%左右來自于銀行貸款，對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大，商品房預(yù)售款及銀行信貸資金已成為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的主要資金來源。但是，大量的銀行貸款會(huì)增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，會(huì)加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。根據(jù)財(cái)務(wù)杠桿原理，在其他因素保持不變的前提下，如果企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用變大，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)也會(huì)隨之增大，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。同時(shí)，一旦開發(fā)項(xiàng)目銷售不暢，企業(yè)無法償還到期債務(wù)的話，將引發(fā)連鎖反應(yīng)，所以，目前這種資金結(jié)構(gòu)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 不完善的金融體系導(dǎo)致單一的地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。 在我國房地產(chǎn)開發(fā)初期，由于土地的出讓政策以及執(zhí)行力度有待完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)通過非公開渠道以低廉的價(jià)格獲得土地的使用權(quán)。各地政府為了擴(kuò)大當(dāng)?shù)卣猩桃Y力度，支持對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，相應(yīng)的，土地的價(jià)格也隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善而大幅上升。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有很大一部分來源于土地增值。但是如今隨著國家對(duì)土地政策的不斷完善，政府政務(wù)公開的不斷深入，以及在土地出讓制度的不斷市場化，公正、公平、公開的招標(biāo)等運(yùn)作方式越來越規(guī)范，土地的市場價(jià)格越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)的支出成本也越來越大，企業(yè)相應(yīng)的在開發(fā)前期需要投入更多的資金用于購買土地，所以面臨的資金壓力也就越來越大。但是目前房地產(chǎn)金融體系融資渠道單一，上市、信托、基金、債券等融資渠道發(fā)展緩慢。商業(yè)銀行支撐著房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，這是需要解決的一大問題。

2.3 項(xiàng)目開發(fā)盲目無序與后續(xù)經(jīng)營管理失控。一些地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的需要，不斷追求新的投資盈利模式，結(jié)果引發(fā)了大型的建設(shè)熱潮，其中絕大多數(shù)項(xiàng)目論證都不充分，導(dǎo)致建設(shè)開發(fā)盲目無序，結(jié)果造成了項(xiàng)目的損失巨大，而且成為新一輪投訴熱點(diǎn)，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、破壞環(huán)境等一系列問題。近年來，項(xiàng)目開發(fā)的盲目無序也是我國地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要原因。

由于原來很多地產(chǎn)開發(fā)商都是從事住宅開發(fā)發(fā)展起來的，有很多把住宅開發(fā)的習(xí)慣操作方式和思路照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，簡單的抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，光注重前期開發(fā)，這樣導(dǎo)致了很多開發(fā)商功成身退，但是投資人則被深度套牢的情況。有的開發(fā)商雖然考慮了后續(xù)經(jīng)營問題，但是將項(xiàng)目全部或部分出租給投資者后，往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來入駐經(jīng)營商戶的檔次和品位以及對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的影響。

3 對(duì)策研究

3.1 促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行專業(yè)化分工。土地的稀缺性加上房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，土地價(jià)格越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)由于土地自身升值而產(chǎn)生的利潤空間大幅下降。目前我國房地產(chǎn)業(yè)還處在一個(gè)初期階段，由于我國生產(chǎn)力不夠發(fā)達(dá)，社會(huì)競爭不夠激烈，市場價(jià)格和機(jī)制還沒有最終形成，所以在房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程中，各環(huán)節(jié)的規(guī)模比較小。目前盡管在市場上也出現(xiàn)了涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中不同業(yè)務(wù)的專業(yè)企業(yè)，但是由于市場的不完全競爭，導(dǎo)致市場價(jià)格機(jī)制的成本高于協(xié)調(diào)機(jī)制成本。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了在各個(gè)環(huán)節(jié)都由單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成，只是在企業(yè)內(nèi)部分別設(shè)立了不同的分工部門。

3.2 建立完善的房地產(chǎn)金融體系。 在今后一段時(shí)期內(nèi)，不但應(yīng)該鼓勵(lì)各非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)去從事房地產(chǎn)開發(fā)，而且也需要大力發(fā)展住房融資擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)和專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)，以建立健全我國房地產(chǎn)金融體系。可通過成立住房抵押貸款銀行與住房儲(chǔ)蓄銀行，向廣大中低收入居民提供貸款，以這樣的途徑來提高他們的購房能力。同時(shí)通過成立住房貸款保險(xiǎn)公司與政府住宅融資管理委員會(huì)等機(jī)構(gòu)，為非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款提供安全保障，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)市場細(xì)分，根據(jù)竟?fàn)巸?yōu)勢確定目標(biāo)市場。一般的，房地產(chǎn)市場按售價(jià)可以劃分為高、中、低檔;按建設(shè)內(nèi)容分為住宅、別墅、商業(yè)房、寫字樓等;按地理位置分為城市遠(yuǎn)外層、市中心與郊區(qū);按不同的消費(fèi)群體分為內(nèi)銷與外銷;按戶型分為套房、樓中樓、、兩代居、單身公寓等不同細(xì)分類型。

開發(fā)商在選擇目標(biāo)市場的時(shí)候，要對(duì)企業(yè)的價(jià)值鏈進(jìn)行分析，本企業(yè)在技術(shù)、管理、資金，服務(wù)是否具有競爭優(yōu)勢。然后與潛在競爭對(duì)手比較，以確立自身的相對(duì)競爭優(yōu)勢，做到知己知彼，如果開發(fā)商在資金上占有優(yōu)勢，在項(xiàng)目選址時(shí)就可以選擇地理位置較好，周邊配套齊全的地塊，并將其目標(biāo)市場定位在較高檔次。對(duì)資金實(shí)力更強(qiáng)，在管理、服務(wù)、技術(shù)方面有優(yōu)勢的企業(yè)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營，通過物業(yè)出租，并為客戶提供良好的服務(wù)來獲得穩(wěn)定的投資收益。而對(duì)地理位置不理想的地塊，開發(fā)商應(yīng)對(duì)周邊市政、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)配套加以分析，對(duì)潛在消費(fèi)者的購買力進(jìn)行評(píng)估，確定項(xiàng)目的開發(fā)模式。

4 結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)真正開始至如今經(jīng)歷了不長時(shí)間，雖然在快速發(fā)展但是遇到了很多的問題，制約著行業(yè)的科學(xué)發(fā)展，無法建立合理的模式。對(duì)此，我國應(yīng)該建立專門的一些機(jī)構(gòu)以及執(zhí)行相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)