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第1篇：養老項目盈利模式范文

計劃生育政策導致家庭結構的轉變，家庭養老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調的“9073結構”（即90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠專業機構養老）來看，居家養老在未來仍是主流。

國務院辦公廳于2011年底印發《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》（下簡稱《規劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。

面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產開發商們仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老地產進發。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，大大小小的企業都在涉足養老地產。甚至一些醫療機構和保險公司，也開始憑借自身優勢介入養老地產行業。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“養老地產根本沒有回報模式。”北京某房地產開發商告訴《英才》記者，之所以說養老地產的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫療系統、保健康復系統、醫院等一整套配套設施都得跟上。

“所謂‘養老地產沒有穩定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產開發的‘大投入大產出’來說的，過去地產商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養老地產領域，是沒有這種可能的。”北京太陽城集團（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。

而談到養老地產的特點，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養老地產與傳統的住宅地產開發區別很大，住宅是一次性銷售物業，與后期服務聯系較弱。養老地產的本質類似于商業地產，注重后期運營，“在養老地產項目中，房地產公司應該是一個服務提供商或者運營商。”

賣房還是賣服務

養老服務包含許多方面，從《規劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業化程度較高的康復醫療，這顯然已經超出了房地產開發的傳統范圍。

傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務是輔助的服務，比如做飯、洗衣、打掃衛生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導尿。”朱鳳泊認為，很多開發商不愿意做服務運營，或者在這個領域沒有經驗，因此做起來就虧了本。

而在郝榮福看來，具有專業能力的醫療機構與保險公司，其實更適合經營養老地產：“開發商轉型，其實也要依托這些機構來完成經營。”

醫療機構在與房地產公司合作時，主要輸出其在醫療領域的管理經驗，具體的服務內容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫護人員的派駐等方面。此類醫療機構的收費模式是，向養老地產經營方收取一定比例的服務費。

創富（北京）創業投資管理有限公司醫療基金合伙人徐天宏在談到醫療機構進軍養老地產的盈

利模式時，對《英才》記者表示：“醫療機構還是更看重‘地產’的概念，因為除和地產結合外，單憑醫療、養老盈利的機構還很少。很多醫療機構選擇獨立開發養老地產，項目資金則通過引入投資方來解決。”

像太陽城這樣的地產企業，并不愿意與醫療機構合作。“養老地產的利潤本來就不高，如果再在醫療服務上購買別人的服務，利潤空間就更小了。”朱鳳泊表示。

此外，險資與養老地產也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養老客戶資源，可以通過險種的設計與養老地產高度結合，甚至可以實現養老地產與保險產品的捆綁式銷售。

然而，中國保監會于今年7月下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，以規范運作“防止以養老項目名義建設和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養老地產，或許更偏向于不動產開發，而不是服務。

盈利模式未知

種種跡象表明，無論經驗豐富與否，單純依靠服務來盈利，在當前國內養老地產領域并不成熟。收取養老服務費用的細水長流，難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池，開發商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國，通過老年人購買服務的盈利能力還是比較弱的。相比養老地產的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的。”郝榮福說。

在如何平衡項目資金上，房地產公司各顯神通。

當前市場上養老地產開發通常是通過銷售和服務配比的方式，來實現項目資金的平衡。盡管各個養老項目中物業銷售與持有的比例不盡相同，但物業銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質疑養老地產“只賣房、不養老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業、持有30%的物業來實現資金的平衡：“這是一種循環關系，開發商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務的持有型物業了，企業通過配套服務來實現最終的盈利。”

除了進行物業銷售，有很多養老項目開發商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養老機構交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉讓的。押金或會籍費通常會按照不同養老服務標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發商可借此達到回籠資金的目的。

但養老地產界對此模式也存在爭議，比如這種模式導致了物業使用權和產權的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養老地產的發展進行規范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”

第2篇：養老項目盈利模式范文

【關鍵詞】老齡化社會；養老房產；商業養老地產開發模式

相關數據顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總人口的比重將達到25%-30%之間。龐大的養老市場，成為吸引養老運營機構加入的重要原因。作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。8月16日，國務院總理在國務院常務會議上也再提養老產業，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

老齡人口的快速增長與養老服務設施發展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養老市場現狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數老人存在健康問題。“未老先衰”則意味著老年人存在對自身健康的維持、康復和治療的剛性需求，這就表示養老房產需要提供相關醫療服務；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費和精打細算的方式，據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

一、商業養老房產發展的現狀

老齡化人口的快速增長為養老產業帶來較快發展機遇，中國養老地產產業也在近年蓄勢待發，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設計就有8000萬套，而老人院的床位數也預計需求4000萬個，中國養老產業市場前景廣闊，開始吸引地產商、專業養老機構等各路資本駐足關注。據統計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產相關企業試點養老地產，但實際開發效果并不如預期理想。這是為什么？是模式問題還是開發商認為市場沒有成熟？目前國內養老地產的商業開發模式仍處于探索階段。

1、大型房企養老地產的開發定位不清，沒有固定可持續發展經營模式和盈利模式。從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。國內養老地產大多還停留在概念階段，主要是打著養老地產的旗號，繼續發展地產的產業。養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流。但養老地產實質上還涉及到更多的內容，如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心。但目前這些方面的法規還不完善。

2、政府與房企職責不清，易滋生腐敗。養老地產在過去5年內都停留在開發商從政府拿地的概念，因為打了養老地產的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養老地產甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產模式，因為土地的問題說不清楚，商業用地用于養老地產該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養老過渡到養生，一旦變成養生就成了“會所”的概念，中國的地產還是集中在商業兌現房子為主。目前以養老養生為主的地產，在照護方面沒有任何的承諾與標準。

二、對商業性養老地產發展的幾點建議

1、開展盈利和經營模式的創新。國內的養老地產理念還比較陳舊，應該引進歐美先進服務理念，推行積極養老的觀念并發展相應產品。養老地產的本質是養老服務業，并不是單純的房地產開發，所以需要打造一種可持續發展的經營模式。開發商要打造“親情化社區”、“強養生弱養老”、“醫養綜合體”三種模式的養老產業，強調養老產業中服務的重要性。三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。目前開發商進入養老地產主要有三種模式：一是開發商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發的北京萬科萬科幸福匯等養老地產項目；二是險資與開發商的合作，主要“拼規模”，如萬科與長春市政府簽署了健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議。三是央企開發商并入醫療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫療健康產業集團有限公司。

2、養老房產需要第三方服務機制。養老產業是一個進入就不能退出的行業，養老地產最需要的是第三方服務這并不是一個開發商就能干好的，如果要靠開發商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養老不是賣房產，而是賣服務，而國內目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，比如培養人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務機制。

三、構建商業養老房產發展模式

1、隔代親情社區開發模式。第一種模式即為――隔代親情社區開發模式，在這類社區里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區。此類社區主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現，在整個過程中持有一部分物業，在中后期則有更多的服務輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業+持有經營+服務輸出將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。

2、“養生目的地”開發模式。伴隨著人們物質生活水平的提高，現代人對于健康質量及健康水平的關注愈來愈多，以健康和養生為主題的地產開發形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養生目的地”開發模式，這是一種集旅游、養生、度假、養老為一體的強養生弱養老開發模式。這類地產由于距離城區較遠，所以需要一些非常具有核心力的設施，否則難以成為“目的地”。核心設施、物業銷售與會員銷售相結合將成為該模式的盈利方式。據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，該主題開發模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭。“比如現在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現在買這個物業，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養生與養老地產內涵并不相同，除了在環境、生活設施、醫療設施、客戶資源方面的共同交集，養老的開發內容還包含護理服務與老年設施，而養生地產則涉及商務、度假、休閑設施等開發內容。該模式的盈利方式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。打造養生目的地幾個關鍵驅動力，包括養生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫診斷專業機構、精神目的地或者培訓、適老化運動設施的集中地以及主題式的特色養生居住。

3、會員制醫養綜合體模式。與隔代親情社區少量持有物業不同，第二種開發模式――會員制醫養綜合體模式采取的則是全持有經營方式。該類社區規模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設施較完備的區域，直接受醫療機構資源輻射，社區具備養老與醫療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，會員制和押金制是國內可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業使用權；會員制銷售的是服務內容。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

【參考文獻】

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[3]鄭巖.國外養老產業的一些做法值得借鑒[J].政策望，2011（7）.

第3篇：養老項目盈利模式范文

2000年開盤的太陽城項目無論是在運作模式，還是在運營服務方面都力爭做到創意領先。在盈利模式方面，大致上是通過房地產開發、銷售老年住宅形成了一個快速的回籠，拿回了成本、利潤，用這部分利潤很快地就把老年生活的配套設施建起來了。當建好以后，我們從財務賬目上一看是持平的，雖然沒有強大的現金流，但是這些持有型物業有8萬平方米，這8萬平方米相當于是零投資，這對后來把“為老服務”完全運作起來，起到了關鍵作用。

另外，在運營當中，每個設施相互之間又是一個小型的社區內的產業鏈，比如說醫療是為老年人健康服務的，為疾病、生病服務的，老年人多了、住滿了，老年人對醫療的消費也是一個相當的收入。購物、健身、娛樂、餐飲各個方面相互之間都是配套關系，是一個環節關系，所以是互相拉動。這些配套齊全了，反過來促進了入住率和房屋銷售率，基本進入了一個良性的循環，這就是太陽城從14年前開始創新，直到今天這個項目的模式已經成為當前人們進入養老產業、做養老產業項目可以借鑒、可以復制的好的項目、好的模式。

打造符合時代需求的養老地產新模式

通過14年不斷地探索、總結、提高，我們認為當初我們做對了一件事情，就是根據市場的需求來做產品，來做服務。比如說我們老年公寓，當時根據那個時期（14年前）的消費能力和老年人能夠愿意拿出的錢，我們做的產品從今天來看，略微小了一些、落后了一些，可是當時是迎合了市場，我們大概做20多平方米的面積，一個老人也好、一對老年夫婦也好，就住在一個很小的空間。而且當時收費低，面積在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是兩個床位收3000-3500元，一個人大概是1000多塊錢，早在14年前，一個人還不到1000塊錢，就是800塊錢，兩個人1600元就可以住進來，當時是符合市場的需求，所以我一直把它總結為叫“一個錢包”的產品，老年夫婦兩份退休金，一個人一個錢包，我們花掉老人的一個錢包，讓他留一個錢包為自己的生活，其他方面的需求做打理，這樣的產品深受老人的喜歡。但是隨著往后又有一部分人老了，50后的人老了，他們的消費能力提高了，這些設施看起來陳舊、面積過小，我們當時做的框架結構，再過十幾年以后，我們可以把兩間房改造成一間房，三間房改造成兩間房，這樣的面積符合未來市場的需求。

一個要具有前瞻性，一個是講時代的話，哪個時代說哪個時代的話，我們大家一直比較苦悶，商業模式何在？盈利模式何在？其實盈利模式就在老年人的需求，這個需求你捕捉到了，你的產品就成功了，所以今天來講，進入養老行業，不要一味地追求高大上、大面積、高檔次，甚至說我是高檔的，只為有錢的老人服務。我一直講這樣一句話，真正特別有錢、有勢的，你檔次再高，他們也不會來，其實做的正是老年群體中間這一塊，而中間這一塊是特別大的一塊，雖然它也有區分、也有臺階，但是大致上能夠捕捉到。所以現在有一些養老項目，環境、設施非常豪華，檔次高，但是不掙錢，為什么？就在于沒有很好地把握時代的脈搏，沒有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年項目做成了五星級酒店，那是不對的，老年人是兩重兩輕，重子女、輕自我，重積累、輕消費，即便有錢，也不舍得花光，特別是那種每月交服務費的，常年累計下來，這幾十年不知道要花多少錢。所以我們計算成本的時候，不要一味地站在我這方掙錢去算，也要看看對方愿意花多少錢，我們做的產品就有適應性。

所以，所謂的創新我想最關鍵的一句話，就是根據時代的發展，根據市場的需求，根據老人的消費心理，來打造你的產品。

不同老人群體有不同的消費觀和需求

中國跟其他國家不一樣，其他的國家一代一代地老下去，老年群體的基本特征沒有什么變化，而我們中國則不然，我們可以區分建國前老人和建國后老人。建國前老人基本上都是文化水平不高、很少讀書，文盲比較多，工資收入比較低，現在拿退休金也少；此外還有一個重要的特點就是多子女家庭，家庭養老功能是比較強大的。所以，作為建國前的老人，真正老了，可以在家里兒女之間輪養。

我們再看看建國后的老人，是第一批我們國家實行計劃生育的落實者，所以50后基本上都是獨生子女家庭。一般是雙職工，兩個人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，無論是文化素質、經濟收入、家庭結構都和建國前的老人家庭有著嚴格的區分，有不同的特征，根據這兩代人我們做產品該如何做？

第4篇：養老項目盈利模式范文

原因在于，數量有限的公立養老院進不去，要排長隊等候；一些民間養老機構收費普遍偏高，服務也不到位。

放眼全國，像程奶奶一樣找不到合適養老機構的老人不在少數。目前市場上可供選擇的養老地產基本分為“房企系”和“險企系”兩大類型，但無論哪一類，門檻都高得離譜。動輒數十萬甚至數百萬元的費用，將許多有養老需求的老人擋在門外。

不可思議的是，在老年人難找到合適養老場所的同時，一些民辦養老機構卻因入住率低而發愁，有些養老機構只有少數幾個老年人入住，貼錢運營已成常態。生意清冷的養老機構甚至讓投資人覺得，做養老產業只是一廂情？愿，沒有出路。

這樣供需脫節的現象，并沒有因為眼下養老地產的火熱而改變。相反，現在各類打著養老旗號的地產項目，最終都沒有建成真正的養老設施，而是配套極少數養老設施作為點綴。

土地成本高是開發商面臨的最大難處，土地審批難造成的運營成本高等現實情況讓養老機構很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。如果養老地產的土地獲取途徑跟商業地產一樣，那么兩者的成本也就相當，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7？10年，是商業地產的2倍。

在這種情況下，若非出于無奈，沒有哪家開發商愿意拿高價拍得的土地去做養老地產這種投資大、回報期長的項目。因此，更多開發企業都是打著做養老地產的旗號低價圈地，然后開發成住宅銷售。

“養老”也就成了開發商從事商品房開發的幌子。

第5篇：養老項目盈利模式范文

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人。”

根據國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》的官方數據顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養老機構建設，支持社會力量舉辦養老機構；發展多樣化的養老服務體系，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養老產業欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業迎朝陽

春暖花開的季節，位于浦東新區康新公路上的上海國際醫學中心迎來開業大吉。

興建近3年的國際醫學中心屬于衛生部和上海市的重點項目，它與建設中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養老等功能在內的綜合性醫療機構。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫院的構架體系中，專門設置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫改催生的國際綜合性非公立醫院，這里除了試點醫生“多點執業”外，還將同時試點高端養老護理模式。

本刊記者看到，即將同醫院一起揭開面紗的還有100套護理養老酒店式公寓，和普通的護理院不同，全部是居家式護理套房，資深醫護人員將為老年人提供專業護理。

這個集高端醫院和養老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫學中心引進了亞洲最大的醫療集團新加坡百匯集團，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫學園區集團有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫學中心部分權益的收購，進展還算順利，與幾個股東的股權收購框架協議已初步達成，眼下正推進前期盡職調查等工作。”上市公司運盛實業高管在接受本刊記者采訪時表示。

據了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購完成將間接和直接持有醫學中心28%的股份，成為國際醫學中心的第一大股東。

對于運盛實業而言，其現有主營業務主要為工業地產開發，屬于房地產大行業，此次進軍高端醫院和養老項目，也預示著公司今后將向養老地產轉型。

“若九勝收購醫學中心股權及本次資產重組順利完成，運盛實業未來可通過這一項目向高端醫療服務領域拓展，尤其是借此進軍養老健康地產，能開拓公司未來地產業務種類和盈利模式。”運盛實業上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫學中心尚未開業，但它的建造已帶動了浦東新區周邊的房產，不少房產商在醫學中心掛起了養老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優質醫療資源的養老房。

無獨有偶，另外一家地產上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂了戰略合作協議，宣布進軍養老產業。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設成集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態養老項目。

積累項目經驗后，中茵股份還計劃將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

“人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老產業帶入前所未有的機遇期，養老產業有望成為中國房地產市場下一個十年的價值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發展養老服務業，這被視為深化養老服務業改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經把社會資本進入養老服務業的障礙減到最小。

去年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發展養老服務業，要充分發揮政府“保基本”的作用，通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環境，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

可以說，這些明確扶持養老產業發展的相關國家政策陸續出臺，在不斷地刺激房地產業的神經外，也讓正處起步階段的養老金融業看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設在中部地區的獨立保險法人機構——合眾人壽，在武漢蔡甸區后官湖正式推出其首個健康養老社區，這也是第一家由保險公司投資建成的養老社區。

該養老社區建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經開始接待老人體驗入住。

隨著首個養老社區項目的啟動，合眾人壽開始整合優質資源，將公司未來的戰略發展方向定位于養老產業。按計劃，公司10年內將在全國范圍內打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業。

從項目實際推進看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養老社區都在推進中：安徽、廣西、遼寧等省的養老社區項目先后開建；與北京、山東、河南等當地政府已簽訂投資協議，正在辦理供地手續；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養老社區入住率可達95%，且老人從退休開始在養老社區的生活時間可達20至30年，所以國外的養老社區都是盈利的，而在國內，因養老觀念問題，很多老人不愿意住養老社區。”但他同時對養老社區的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結構到來，養老社區的需求可能會被很快激發。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養老產業布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團、北京大學第一醫院合作在青島嶗山灣建設大型國際化健康養老產業園。按照四方簽署的合作協議，項目投資將達上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設立新華養老保險股份有限公司，“進駐養老產業也是壽險公司進行長期投資的策略之一。”

市場熱倒逼金融創新

養老產業火熱發展除了為保險業、銀行業激活新的增長點外，也在不斷催生養老金融業的創新。

以合眾人壽在武漢推出的養老社區為例，與市場上目前的產品不同的是，該產品真正實現了保單與實物的對接。客戶只要購買保險，就可以在養老社區入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。據合眾人壽不動產投資事業部劉巖萍總經理介紹，客戶只要購買了相關養老保險產品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養老社區，用現在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養老社區，保險期滿后，客戶也可以領取現金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區公布的租金實時結算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養老服務費后，也可陪同被保險人一起入住社區。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產品形態，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產品出現了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經濟貿易大學保險學院院長王穩教授認為，“保單+實物對接”模式引領了壽險產品的第三次革命。合眾養老保險保障計劃打破了傳統保險產品的觀念，從虛擬的預期收益保障向可見的實物保障轉移，從單一的保單保障向有形保障（社區）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉變，推動了中國保險產品模式的升級。

不難發現，養老金融業的這些創新措施也在倒逼政策發生改變。

上述國務院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養老產業園采取“只租不售”，這是國內養老不動產的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進軍養老產業，首先就拉長了保險業務的產業鏈，險企可以從單一產品延伸到不動產領域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據項目定制保險產品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產品前端，然后開發、設計、銷售相應的保險產品，這種特定的保險產品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產的傳統做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關聯，投資領域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養老園區將成為公司發展的重要里程碑，不僅標志著華夏人壽全面進軍健康養老產業邁出了實質性步伐，而且標志著公司經營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養老金融市場的潛在商機日益凸顯，但市場不乏謹慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預計15年才可以回收土地及建設的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關鍵所在。

“養老社區門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風者如眾。保險公司開發養老社區是否有其他行業不具備的、不可復制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業內人士不無擔憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產之后，國內已有8家保險公司介入養老社區。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質疑。

南開大學風險管理與保險學系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產品和保險服務與養老產品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業保險公司在養老產業領域的角色大多等同于地產投資商，如何把保險的優勢延伸到養老機構里面，包括責任險、護理保險和其他的醫療保險等在內的探索并不多。”

江生忠帶領他的課題組去年底剛剛完成了一個保監會的“商業保險公司投資養老社區”的課題，他表示，中國保險公司對不動產投資比例在10%-20%之間，但從國際經驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%。“尤其是日本在資產泡沫、房地產泡沫以后，他們整個不動產投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應該警惕的。”

目前，房地產資本涌入養老地產比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。然而，在總規模達1226戶的幸福匯項目中，作為養老地產試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產已開始涉足養老地產。不過直到2013年，保利地產首個養老地產項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現階段養老地產的盈利模式仍是各開發商尚未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發商停留在“賣養老房子”的階段。

“養老產業對公司來講，就像在中捕魚。”朗詩地產養老事業部總經理郭亮此前曾表示，朗詩地產早在2011年便成立養老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經歷多年探索后，我們仍沒有把握確定客戶群，”郭亮指出，養老市場尚不明朗，現在主要靠試錯的方法來探路，以認清市場需求和自身定位。

第6篇：養老項目盈利模式范文

然而，由于國內養老地產處于發展初期，可借鑒的經驗并不多，這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。

“現在都是摸著石頭過河。”克而瑞研究中心一位研究員在接受《新財經》記者采訪時表示，“國內對養老地產可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零。”

與國內的養老地產模式亂象叢生的現狀不同的是，國際上很多發達國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養老地產開發模式。近幾年，中國的各種養老機構、開發商紛紛走出去參觀、學習，于是，國外的一些經典項目也成了中國養老地產的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養老地產”的未來走向。

歐美養老：社會養老

從19世紀中后期開始，發達國家就陸續進入了老齡化社會。目前，發達國家60歲及以上人口占總人口的比例已達22%。在長期應對老齡化的實踐中，歐美國家形成了許多養老模式。

由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。

以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。

美國的養老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養老社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個：北京太陽城和東方太陽城。但多數人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，是美國較大的老年社區之一，現有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。

美國太陽城的整個社區包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區。以上各社區共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、網球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區內，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經營一切以老人為中心。這里還有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

值得國內企業借鑒的是，太陽城屬于住宅開發性質，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區內不建設相應設施，主要依賴社區等所在城鎮提供的大市政基礎配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內公共醫療資源匱乏，大市政基礎配套設施不夠完善，如果國內企業在建設養老社區時不提供一定的醫療、護理等配套設施，會極大地影響客戶的消費選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將城市意味、社區功能和生態目標三種元素結合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務公司運作，已經有40多年的歷史。該公寓設施齊全，功能完善，服務優良。除醫療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。

亞洲養老：家庭養老

與西方國家講究獨立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統觀念較強，亞洲國家多致力開發家庭養老的功能。

日本、新加坡是較早進入老齡化之列的國家。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質量是在良好的社會保險保障體系基礎上實現的。養老社區提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產品。代表樓盤有港北新城。可借鑒之處有：老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養老住宅，它把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。

另外，在日本，現在并不主張蓋大型養老院，而是強調老人們在自己的家中養老，加強與社區的互動。目前，日本的養老服務以推行“小規模、多技能的社區養老”為主。在小規模、多技能的社區養老院中，床位在20？30張，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養老地產的“7-11”。

新加坡主要的養老模式以政府為主導，由政府提供90%的建設資金，對養老機構各項服務提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優惠。由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區的住戶已達41%。

據上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養老模式主要以家庭養老、居家養老和機構養老三種基礎養老模式為主。隨著社會發展，西方發達國家的一些養老機構在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養老、以房養老、旅游養老、候鳥式養老等多種形式的養老模式。

隨著國內養老產業走向市場，國內養老模式逐步出現在大眾視線中。

第7篇：養老項目盈利模式范文

首先，先從開發流程的角度來說一下養老項目的開發與普通住區項目的區別。大家都做開發，首先知道我們過去的房地產開發是有開發企業，有長短期的投資者，然后有設計院、監理公司、施工企業，最后通過銷售滾動開發構建銷售模式，然后賣給入住者。那么我們養老項目會有不同的一點，就是我們一定會有一部分物業是自己持有經營、來運營的。我們要構建一種全過程的經營模式，所以會有經營管理公司、會有研究培訓機構、會有對外招商的機構。

策劃和專業顧問機構，是我們養老項目開發過程中一個特別重要的環節。普通住區開發的時候不需要這個，我們直接委托設計院做就OK了，但是做養老項目沒有經驗的話，直接來做就會有很多問題，那么就必須要考慮經營管理、研修人員的培訓教育、要讓它的資金有盈利模式、有一些對外招商的客戶、怎么樣來運行，還有就是一定要留一部分持有經營，如果全部賣掉了，那么你是很難經營管理的，你很難控制這個房子它的走向和居住人群的。所以，養老社區的區別，就是一定會有一部分是持有經營的，一定會有一部分的會員和各種形式。

目前已經在中國做了幾年，雖然我們還在起步和探索階段，但是這幾年我覺得已經逐步的深化，大家也漸漸的形成了一種共識。同時，在養老項目開發當中很關鍵的研發和規劃機構也很多。

我們幾年前就提出這樣一種模式――新型的居家養老模式。這和我們的房地產開發轉型非常契合，比如說這是我們要開發的一個新的社區，那它的中心會有一部分持有經營的養老中心。它承載著這樣的功能，周邊的住宅是小高層也好、別墅也好、聯排花園洋房也好，都沒關系，都是銷售的。這樣的話，資金就可以回籠得比較快速。那么有一部分，比如險資進入的話，它周邊的房子也是持有經營的，或者是我們有些用地性質造成它是不可以銷售的，也是持有經營的。還有一部分用地本來就是住宅用地、70年產權的，那么我們就建議你賣掉進行資金回籠。你有一部分住宅，雖然是銷售的住宅，你把它設計成適老型的住宅，這樣也會帶動周邊的產品銷售。

第8篇：養老項目盈利模式范文

【關鍵詞】 眾籌； 互聯網金融； 融資； 養老基地

【中圖分類號】 F062.9；F275 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）03-0079-04

一、前言

中國逐步進入老齡化不可避免地導致養老產業需求量井噴，國家老齡辦評估我國老年市場需求2010年已經突破10 000億元，預計2020年將為20 000億元，2050年左右將達到500 000億元。然而，我國養老產業的發展嚴重滯后于老年人口的增長速度和老年消費群體日益擴大的需求。在巨大的需求下每年不足1 000億元的供應量，使養老產業的多個領域存在不同程度的供需不平衡，這種供需不平衡之間的巨大差距也為養老產業帶來無限商機。

近年來，我國養老產業中的老年金融、老年照護服務、老年健康保障、老年房產及老年教育等子產業都有不同程度的發展，而以養老房產為基礎配合老年照護服務及健康醫療，并提供老年教育和老年金融的養老基地建設已成為許多地區發展養老產業的首選，全國各地出現了很多不同類別、各有特色的養老基地，但是它們的發展或多或少地遇到了資金難題，其融資難、融資渠道單一等問題凸顯，阻礙了這些養老基地的可持續發展。

為養老基地提供可靠的資金保障是養老基地健康蓬勃發展的必要條件，而作為互聯網金融模式之一的眾籌融資成為一些地區養老基地解決資金問題的方式。眾籌融資利用互聯網平臺為融資模式，形成新的流動性、盈利性和安全性重組，提高金融效率，無論從形式還是運營過程方面都與需要大量啟動資金的養老基地項目匹配度較高，在實踐中取得了較好的效果。

二、養老基地引入眾籌融資現狀分析

2014年眾籌開始進軍養老產業，10月中國老年產業基金會與北京特許經營權交易所簽署了一項協議，討論的內容主要為金融融資、企業管理等方面的深度合作，參與的企業大多為科學養老基地、老年健康養生或康復基地、老年日用品連鎖、夕陽紅旅行社及中國老年智慧一卡通等板塊，眾籌模式旨在為養老產業籌集更多的資金和人力。

在眾籌融資支持養老基地的過程中，互聯網使融資信息更加透明，養老眾籌融資是社會投資選擇方向，眾籌多為民間自發組織完成，養老基地產業初期融資效果尚可。但由于養老基地屬于資金密集型產業，且發展之初多為公益性，然后才能逐漸進入盈利性階段，所以在較長時間內對資金的考驗非常大；同時，在養老基地管理方面涉及面較多，決策管理方面的難度大；另外，盡管部分地區養老基地短期內銷售較好，但不管是從總量上還是從增量上看，涉及老年人群尚不足1%，而中國養老文化特點、經濟分配狀況等諸多因素導致老年人群選擇養老基地后勁不足，盈利預期有待考證。這些為眾籌融資長期有效支持養老基地建設帶來了挑戰。

三、眾籌融資支持養老基地運行模式分析

（一）眾籌融資支持養老基地運行的基本模式

養老基地項目實施過程中，在政策允許范圍內，一些地方政府可以嘗試把部分地方養老金作為項目啟動資金，委托高信譽的金融機構設立某養老基金，在政府投入⒍資金的基礎上建立眾籌融資平臺，眾籌針對的人群以有養老需求的老人或者有投資意識及潛在需求的中青年人為主，兩部分資金在政府的監管下進行養老機構的招投標，成立眾籌融資支持的新理念養老機構，運用市場化的競爭機制和管理手段，政府給予若干公益性輔助（比如用地政策的優惠、水電煤等基礎設施的優惠等），為地方老人提供以養老地產為中心的中高端專業養老服務；同時利用規模效應整合地方三甲醫院等各種養老所需的服務機構，在地方下屬的城、鎮、區等同時提供優質醫療護理養老服務，所有的優質產品對參與眾籌的投資者有優先選擇權。養老基地定期給眾籌投資者和政府養老金管理部門固定比例的利息（或者分紅也可以是股權形式）作為初建資金的回報，定期公布財務狀況，并在盈利的情況下需給眾籌投資者進行項目投資回報。

在此過程中眾籌平臺作為提供信息互相匹配的機構，不直接從事融資活動，它的盈利模式主要來自眾籌籌資方與出資方給予的信息中介費。眾籌籌資方管理團隊用初期規劃較好的養老基地項目向眾籌平臺提出申請，平臺進行相關信息真實性和可行性的審核，經審核通過后，將信息在互聯網平臺提供給感興趣的出資方。從本質而言，眾籌融資作為互聯網金融的一種重要模式，屬于直接融資[ 1 ]。

（二）眾籌融資支持養老基地運行流程

養老基地項目中的眾籌融資模式主要通過搭建互聯網金融模式，打破了傳統的養老基地項目或養老產業產品由風投機構進行投資的模式。基本運行流程如下：

1.養老基地項目前期需要有一定資金規模的投入，在平臺信息互配之前籌資者必須進行實名認證，提供所有真實的項目相關材料。在收到申請后，眾籌平臺工作人員應查閱政府公開的相關信息網站，核對籌資者信息的真實性、信譽度及項目運作的可行性，并根據養老基地項目特點和需求評估風險與收益，對每個項目設定具體的籌資目標和籌資天數[ 2 ]。

2.對外進行眾籌宣傳，盡可能面向更多適宜人群，力求在設定籌資天數內，使籌措資金達到或者超過目標金額，此時眾籌活動獲得基本成功。如果籌資數額不足，眾籌活動視為失敗，已獲取資金應全部退給投資者。

3.在養老基地籌資目標完成后，根據相關約定，眾籌平臺將所融資金交給養老基地項目發起人。為控制風險，眾籌平臺將在項目成功后按約（一般為70%）把資金交給項目籌資方，養老基地項目籌資人必須履行眾籌協議書中有關項目并按照籌資約定對眾籌投資人給予回報。此時，眾籌平臺才在眾籌投資人認可情況下把余下的款項交給養老項目發起人[ 2 ]。

（三）眾籌融資支持養老基地引入節點選擇

養老基地引入眾籌融資的實施運作過程和引入節點有自身的規律。

1.養老基地初期以政府融資為主構筑眾籌融資著力平臺。隨著互聯網金融在中國越來越普及，多次投資的經驗及許多前車之鑒使眾籌融資項目的資金投入者越來越理性，更多成熟的投資者為了提高資金成功率會選擇項目中后期進入眾籌。養老基地項目整個規劃周期比較長，投資人投資預期有所不足，只有獲取一定資金投入，把項目基本規劃及初期建設經營起來，才能增強項目眾籌投資參與人的投資信心和投資預期，提高眾籌的成功率。可以說，養老基地項目建設初期的資金缺口能否緩解將成為項目能否成功運營的關鍵，被視為眾籌資金著力點或著力平臺。目前，各地養老基地項目初期融資對象大多為政府層面，以某一地級市為例，政府部門在評估風險后，為更好地提升本地區養老產業強度，在規則允許的情況下把現有部分養老金拿出進行該項目的“盈利性投資”，并在項目成功運營后收取一定比例的利息作為所投資金的回報，這也為養老金抗通脹提供了風險保障。

2.養老基地中期引入眾籌融資，強調眾籌平臺的延續。養老基地項目啟動資金到位并進行初步建設和有計劃地營銷后，項目可適時引入眾籌融資。在眾籌過程中，籌資人和出資人分別有各自的參與目的。參與眾籌的投資者希望資金有保值增值的功能，對該養老基地項目有興趣并可能成為潛在客戶；眾籌發起人希望有足夠的資金運行此項目，希望通過眾籌達成雙贏，既獲得了大量投資者的關注又贏得了潛在客戶的投資資金。因此，項目眾籌一般都是在項目中期開始運行，能更多引起投資者的關注，提高他們的投資預期，同時養老基地項目在設計眾籌方案時強調眾籌平臺的延續性，通過吸引有實力、有意識的消費群體，為項目引入長期穩定的運行資金。

四、提升眾籌融資支持養老基地效率關鍵問題分析

（一）提升眾籌平臺的可信度降低信任風險問題

信任風險有兩個角度的含義，分別指眾籌平臺背后的信用風險及平臺本身的技術風險。

作為互聯網金融，養老基地項目眾籌融資過程中非常重要的一個環節就是平臺的選擇和建設。養老基地項目眾籌平臺可以是項目公司自建的平臺，也可以是項目公司委托專業機構建立的網絡平臺[ 3 ]，不管是哪一種形式都存在一個讓出資人非常關注的重要問題：這個平臺的公信力有多少？因為養老基地的建設和運營過程非常長，從初期的大體規劃到發展期的建設期間融資都需要依托眾籌平臺，所以出資人對于眾籌平臺本身的可信度非常關注。市場化需求下，眾籌平臺的功能越來越豐富，但出資者對于平臺背后項目的可靠性也越來越重視，尤其隨著互聯網金融中越來越多的大型P2P平臺出現資金流轉和誠信等問題，使很多投資者對于網絡平臺所展示的信息常常持有懷疑態度，研究中所提到的養老基地項目大部分是中小型民營機構，它所承載的網絡眾籌平臺如果完全是由該民營機構作為背書，除非該民營機構的規模和實力絕對強大（例如阿里集團），否則很難得到大眾投資者的信任。如果養老基地項目可以在政府監管的平臺自己的項目信息，由政府作為背書的互聯網信息可信度將遠遠大于自建的網絡平臺。但政府是否能對這些項目在互聯網上提供的相關信息作出核實和充分的判斷，并且政府參與這些信息的角色也很難把握，所以這個所謂的“政府背書”很難實現。

同時，在眾籌網絡平臺的選擇和使用中，投資者從眾籌網站運營可靠性和網站服務便利性等各種渠道感知眾籌網站足夠安全、可靠，才能夠信任平臺，這對于養老基地眾籌發起方選擇合作的網絡平臺方技術也提出了相當高的要求。例如，在越來越先進的技術中網絡平臺如何防止黑客及病毒等的攻擊、如何不斷完善與第三方金融平臺鏈接的付款安全、保障客戶私人信息不被泄露等是眾籌平臺在技術上需要特別關注的方面。

（二）有效識別投資人參與影響因素進行精準宣傳問題

在養老基地引入眾籌融資實踐過程中發現影響眾籌項目融資成功率的重要因素是吸引投資者興趣、滿足投資者特定需求及感知價值，選擇對象，采用恰當的精準宣傳提升其對項目的投資預期和投資興趣，促使其對項目進行投資。在養老基地眾籌融資中對眾籌投資者參與積極性的影響因素可分為項目的預期價值、實用價值、經濟價值、創業體驗價值、公益道德價值五個方面[ 4 ]。

1.預期價值因素。預期價值因素指的是眾籌項目在融資過程中呈現出來的狀態及與投資人之間的信息互動，以提升參與者對項目價值的感知和預期。養老基地項目在初期眾籌時由于其產品為養老房產及相關聯的服務，展現給投資者較低的成熟度，所以其項目質量并非指養老基地房產及服務等產品的精致程度和品質，而是該項目呈現和互動服務提供的質量，如清晰、細致的養老基地項目描述與多媒體的合理運用，項目規劃時住宅方面特意為老人生活便利、醫療養護方便、豐富多彩的生活活動等細節設計，項目籌資者對于項目規劃的理念、明確實際的盈利目標及管理能力等，這些內容的傳播既能有效增加潛在投資者的投資興趣與參與體驗感覺，還能夠使其對項目的回報產生正向的良性預期。

2.實用價值因素。實用價值因素指的是項目實體在改善人們生活時所展現出的實用功能價值，是影響感知價值最核心的因素。養老項目眾籌出資者有一部分是想進入該養老基地正式成為消費者的參與者，如果項目提供的相關產品及服務信息使這部分潛在投資者感覺到待投資項目成功后表現出的實用功能能滿足他們自身或家人養老的需求、符合其享用產品的心理預期、不但物有所值甚至物超所值，就能提高其對項目的價值感知。比如有些參與者家里已經有失能老人或者需要照顧的高齡老人，他們對于項目中醫療護理這一塊特別滿意，覺得能夠解決他們目前的困境，則他們的共鳴性就很強，關注度和參與度就會非常高。

3.濟價值因素。經濟價值因素指的是參與者對于回報性價比的感知，與回報功能價值的差別在于投資經濟回報角度。部分參與養老基地眾籌項目的投資人并不需要實物或服務的回報，但對于這個行業的發展持較高的信心，所以愿意從投資角度純粹的進行經濟參與，他們的動機在于長期穩健的收益，甚至后期的高回報率。

4.創業體驗價值因素。創業體驗價值因素指的是眾籌投資過程中使投資者在參與中感受到創業體驗、事業開發管理體驗、事業監督體驗等，眾籌項目給予投資者的這種特殊體驗將激發他們的投資參與熱情。養老基地項目眾籌融資模式作為一種投融資平臺，對投資者而言不僅是購買的過程，更是投資參與的過程，在眾籌過程中投資者將通過平臺了解和監督項目進程并按規定提出相關建議。在這一流程中，投資人對項目將產生參與感和主人公感，不但能看到自己的建議有可能被項目采納從而更好地完善項目，更能夠感受到自己的資金對項目推廣與發展的重要作用，從而使投資者心理層面非常愿意與項目共同成長。

5.公益道德價值因素。公益道德價值因素指的是參與眾籌時投資者在投資過程中面對外界感受到對社會作出貢獻以及行為符合社會道德追求目標時所體會到的自豪和自信的感知效用。養老基地項目的獨特性感知可能表現在部分出資者的公益性動機。部分實體企業的管理者在思索企業社會價值時常常會產生一種公益建設的需求，養老基地的項目不光是市場經濟的產物，從某種意義上說也是公益事業的一部分，該角度滿足了這部分參與者的動機。

（三）在保障信息安全的基礎上提高眾籌監管的透明度問題

養老基地項目眾籌融資自籌資者發起項目到籌集資金的使用，全過程均按有關金融規定提供相關的財務、審計等材料，但本質上缺乏有效、透明的監督機制，缺少類似于傳統金融信貸過程中的貸款發放前期各項完備的調查、貸款發放中間過程的控制以及貸款全額放款后的管理等全套流程和步驟，雖然根據金融管理的相關法律項目籌資方會定期出具審計、財務報告，但還是有很多投資者覺得現有的管理過于粗糙，財務公開文件的相關數據無法明確精準地表述出投資項目資金的去向，資金挪用、違約使用等行為難以受到制約，投資者的資金安全受到威脅。此外，由于中國人民銀行征信系統與現有的所有眾籌平臺幾乎無法對接，無法為投資人提供籌資人信用狀況查詢，投資人也無法通過眾籌平臺對項目進行在線聯網的有效身份信息、司法狀態信息等的核查或查詢，導致眾籌過程中投融資雙方信息無法對稱，資金監管不力，投資人投資風險度偏高。

因此，為更好地提高眾籌監管的透明度，相關部門應對發起者信息進行持續披露并構建相關信息制度，在眾籌全過程中進行不間斷監督及管理，降低以房產為核心的養老基地項目信譽和違約風險。就目前而言，眾籌平臺盡管會按制度對待審批項目進行審核，但對信息提供者的信譽度、項目信息的真實性、預期收益及分紅的可行性等僅能按所知信息進行初始識別，難以甄別、保證其完整性和準確性，更無法保證實施時間周期漫長的待審批項目在成功后的相關事宜。在此情況下，極有必要構建養老基地眾籌項目信息持續披露制度。為保證制度能更好地促進眾籌項目的有效推進，在制度構建過程中，應把握籌資方參與積極性與出資方利益保護之間的平衡，既不能因標準過高增加融資成本，挫傷籌資者積極性，亦不能因標準過低失去監管眾籌項目信息的有效性，降低投資者風險的積極作用。

（四）設計符合養老對象的“成功營銷”方案問題

養老基地項目能否在眾籌階段成功的關鍵在于對潛在投資對象的營銷方案是否符合其投資需求和預期。眾籌項目屬于投資決策，不同于普通購買決策，由于養老基地眾籌項目運行周期長、眾籌人數量有限、風險不確定性強等，在眾籌投資者決定投資伊始，就必然在項目建設及推廣過程中承擔了與之相關的系列風險。養老基地的大部分消費者可能是不熟悉網絡的老年人，而眾籌非常普遍的一種營銷是通過網絡社交圈進行類似于“病毒營銷”的手段，如果養老基地采用典型的眾籌營銷方式，其回應可能寥寥無幾――真正潛在的消費者基本游離于網絡這個新鮮社交手段之外，所以養老基地項目初期的營銷可以采用傳統的營銷+網絡社交圈的微營銷，具體操作還要根據項目本身的定位另作探討。

（五）養老基地眾籌項目地產開發后端持續性問題

1.房屋產權問題。養老基地建設中涉及房地產開發，所以在產品設計中會有一個很敏感而關鍵的問題：房屋產權問題。項目眾籌開發采取的是多人共有模式，因而其中涉及房產所有權的法律問題，即房地產眾籌模式的房產所有權的持有者與通常個人房屋全產權持有者的法律效果和權益實施方式有所不同。尤其當房地產行業處于養老產業鏈中，這種權利被稀釋的具體表現就是，針對同一物業，如果有持有人想轉手，但其余持有人不同意，該套房產則無法順利轉手，這種問題該如何解決？房產的有效期到底應該是70年還是根據投資人的生命期限為依據？再者，參與眾籌的投資人是否有權利把該養老房產的產權作為遺產贈給子女后代？如果這些問題解決不好，眾籌過程中勢必會出現各種糾紛。

2.退出機制問題。養老基地項目眾籌成功完成籌資之后，極有可能出現眾籌投資者要求退出的情況。現階段，由于養老產業建設及運營的過程很長，前期投資大、回報慢，因而投資人退出也需要時間才能順利退出，并不是想退出就能立刻退出，即使當初獲得了保證收益，最終拿不到現金的風險還是很大的。如果沒有事先設計好退出機制或者退出方式設計不當，極容易引發大量糾紛。因此養老基地眾籌融資應該有一個較為靈活且健全的退出機制。另外，對投資人的投資金額也應該有一定額度的限制，以確保投資人既能長期投資，又能避免他們因為投資使自己的生活陷入困境。

3.市場風險機制。養老基地項目的建設除了房地產硬件的建設外，還存在很多軟件的配備，包括與三甲醫院的醫療護理合作、與互聯網呼叫中心的合作以及相關老年便利性軟件的開發等；如果該養老基地項目集資成功后，若該工程項目拖延開工或者想配套的軟件設施遲遲不能使用而影響了整理項目的運行，那么眾籌投資人所謂的回報又該如何保證？眾籌項目的條件和回報率固然吸引人，但潛在的資源長時間整合和項目延遲也是投資者不得不考慮的關鍵因素。

還有項目后續進入服務階段如何解決融資問題？借助外部杠桿還是拆分項目讓眾籌者繼續掏錢？如果還是采取眾籌融資解決資金引入的問題，那第二次或者第n次眾籌和第一次眾籌該如何區別設計回報率？眾籌開發商可能會把風險轉嫁給出資者，這也是我們應該考慮的問題。

五、結語

本文認為，眾籌融資作為解決中國養老基地建設資金缺口的重要方式，不但符合養老基地建設取之于民用之于民的初衷、符合建設創新型國家的需要，同時將眾籌用于養老基地建設融資工作也為我國養老產業的金融模式創新和改革提供了新嘗試。但由于眾籌在養老產業中的試行時間不長，經驗不足，必然存在許多關鍵問題，除了不斷提高眾籌參與各方解決問題的能力外，也需要政府加強對互聯網金融的監管和立法部門的鼎力支持，銀監會、證監會、保監會、人民銀行、工業和信息化部及國家互聯網信息辦公室等也應明確互聯網金融的監管責任，維護該市場的安全、公平、有序[ 5 ]。

【參考文獻】

[1] 賀微蕾.眾籌融資運營模式及合法性探析[J].長沙大學學報，2015（5）：72-74.

[2] 張萬軍，邢B，林漢川.我國眾籌融資的風險分析與政策建議[J].現代管理科學，2015（5）：33-35.

[3] 夏恩君，李森，w軒維.國外眾籌研究綜述與展望[J].技術經濟，2015（10）：10-16.

第9篇：養老項目盈利模式范文

一、存在的主要問題

（一）養老服務業整體發展缺乏長遠規劃。部分地區養老服務業起步晚，還處于摸索階段，在整體發展上缺乏長遠規劃。方面，養老服務業發展主體不清晰。傳統上的養老服務業由政府主導，資金主要依靠各級財政補助，行政色彩濃厚。另方面，機構養老和社區養老機構設立帶有盲目性，部分養老服務機構缺乏財政“斷糧”后的可持續發展動力，存在項目擱置或人員解散的風險。再者，居家養老方面，缺乏長期、穩定和專業的居家養老服務組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養老需求較大，市場上尚沒有具備成熟管理經驗的居家養老服務企業，尚未形成功能定位明確、服務模式成熟、人員穩定、監管到位、行業標準化完備的運營模式，難以滿足養老需求。

（二）政策缺乏靈活性，未充分結合地方實際情況，缺乏有效的政府投入資金的績效考量機制。目前有關政策法規對于些具體事項的規定過于呆板，面對各地的復雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實際，容易造成“有需求的無床位，有床位的無人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養老服務業發展上，各種養老機構、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區尚未形成有效的資金績效考評機制，未充分評價項目發揮的社會效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。

（三）養老機構比例不合理，城鎮養老床位占比較少。總體來看，大部分床位面向城鎮“三無”和農村五保人員、農村老年人，面向城鎮區域老年人的服務設施占比較少。過去，我國大多以政府為主體，建設敬老院、養老院等福利性養老機構，面向的是經濟困難或生活不能自理的老人，側重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟性養老機構不能滿足現在老年人對養老的要求，并影響老年人對社會化養老發展模式的接受程度。

（四）未有效實現市場化運作，養老機構產權不清晰，民辦養老服務機構發展緩慢。民辦養老機構相對較少，其他類型的養老機構多為政府投資設立，產權不清晰，缺乏明確的權利義務主體。究其原因，一是養老服務業尚在起步階段，未引入市場競爭機制，市場不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養老機構生存困難。二是養老服務業行業中，市場化運營需要的法規、行業標準不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養老服務產業的發展。三是行業組織不夠健全，不能做到行業自律。

（五）社會化養老優勢未充分體現，尚未在社會上形成廣泛認同。由于社會化養老行業尚未發育成熟，加之目前社會養老機構參差不齊，部分養老機構設備不到位、服務水平不高、護理員大多沒有接受過專業訓練、缺乏專業性的老年護理和心理知識等原因，無法滿足人口老齡化過程中養老服務需求的快速增長。另外社會化養老為老年人提供專業化服務，滿足老年人體檢、就醫等需求，以及專業化養老機構給老人帶來認同感、歸宿感和社會化養老的規模化優勢未能充分顯現出來，也導致社會化養老的模式沒有得到社會廣泛認同。

二、對策建議

隨著醫療衛生服務狀況的改善和計劃生育政策的實施，我國人口老齡化的趨勢在加劇。就目前而言，養老問題已經不僅僅是一個福利問題，更是一個嚴重的社會問題，如果解決不好，可能會引發矛盾，不利于社會發展。對此提出如下建議。

（一）加快政府職能轉變，引領民間資本進入，推動養老服務市場化。第，政府筒政放權，改革切阻礙養老服務業發展的體制障礙。減少政府行政性干預，完善政府宏觀管理，培育和規范養老市場。建立健全各項機制，研究建立困難老人養老服務補貼制度，積極推行政府購買養老服務制度。制定扶持政策，鼓勵單位和個人投資興辦養老機構，引領社會力量參與到養老服務業這行業中來。第二，大力鼓勵社會資本和外資進入國內養老服務市場，充分發揮地方融資平臺的作用，通過市場化融資方式，引導民間資本參與進來。第三，積極推行養老服務社會化、市場化，尊重市場規律，明晰產權關系，努力實現養老服務業可持續發展。

（二）優化養老機構結構，促進多元化發展。結合當地實際情況，因地制宜建立養老機構，避免造成養老設施資源的閑置浪費。除部分養老機構重點保障特困群體及低收入群體的養老需求外，鼓勵發展醫養型、護理型等多種模式的養老機構，發展包含中高端在內的多元化養老機構，適應不同人群的需要。大力推進機構醫養融合，支持醫療衛生資源進入養老機構。注重居家養老系列服務、老年文化教育服務等，結合我國國情，建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老服務體系。