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第1篇：房地產項目審計范文

關鍵詞：征地拆遷；政策標準；補償；管理

中圖分類號：U415文獻標識碼： A

征地拆遷是一項政策性強、持續時間長、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產開發項目建設的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會產生社會矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產生腐敗，造成建設資金流失，這就要求開發商在依法取得土地使用權的基礎上，與所在地人民政府協商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對房地產開發項目管理的審計情況看，筆者認為可重點圍繞三個方面內容審計征地拆遷補償。

1補償政策標準執行

調閱相關協議、合同等，調查了解征地拆遷安置補償依據的合法、合規性。檢查征地拆遷安置補償是否按規定的標準支出，有無超規定、超標準和超權限違規進行安置補償。主要審查是否嚴格執行國家和所在地政府正式頒布的補償標準，國家有關減免征地費用的政策規定是否得到落實，補償標準調整是否報具有審批權限的政府機關批準等。

1.1補償政策規定執行情況。征地拆遷補償標準必須經過地方政府批準，建設單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補償標準。要摸清土地、青苗、住宅、生產經營類房屋、房地產開發項目、其他地上附著物、海域養殖、社會保險、安置區建設等方面國家和地方政府的補償政策規定，以及軍隊重點建設項目減免有關稅費政策規定，核實有明確政策規定的補償項目執行政策規定情況、未執行的原因，未明確政策規定的補償項目軍地協商及執行情況。

1.2補償標準執行情況。征地拆遷補償標準的確定必須符合相關法規的規定，不得突破上級政府頒布的拆遷補償自定政策，提高標準。要摸清土地補償年產值標準及倍數、綜合區片價，短期農作物、中長期經濟作物、林木補償標準，村民住宅不同結構形式的補償標準，安置區建設用地規模標準、預留發展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養殖補償標準，漁船補償標準，社會保險參保條件、繳費標準，拆遷補助、臨時過渡安置等費用標準及調整情況，抽審補償標準執行情況。

1.3權屬依據情況。核實土地勘測定界報告、土地分類報告，國有建設用地土地使用權屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產經營類房屋土地使用證、房產證、營業執照，海域養殖承包協議，漁業船舶所有權證書、捕撈許可證，掌握不同權屬的補償標準。

1.4項目評估情況。摸清評估項目的評估單位數量、資質、評估結果、報批方案采用結果及審批情況。

2征地拆遷補償實施

在征地拆遷實際操作過程中，開發商必須專門成立征地拆遷聯合指揮部，由于素質和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執行。審計應關注在相應的工作必備程序下征地拆遷是否按照標準要求進行。主要審查補償項目的主要實物量是否經過軍方核查，被征土地權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等原始記錄與實際情況是否相符，原始記錄有無建設方代表、地方政府代表、被征地農民三方簽字，各種戶籍證明、產權證、經營證照、原始承包協議是否真實有效，評估單位及人員是否具備相應資質，評估原則、方法和標準是否合理，補償協議是否依據上級批準的補償方案簽訂、有無防范資金風險措施等。

2.1征地拆遷補償是否按規定公告。征地拆遷補償事項公開是防止暗箱操作，保護權利人合法權益的重要措施，是征地拆遷審計的重要環節。截留、擠占挪用、虛報冒領補償資金等問題的發生往往與征地拆遷補償不公開、不透明有直接關系。審計應重點關注公告的時間、地點、形式是否符合規定以及公告的內容是否全面，是否按照相關主管部門的規定在規定范圍張榜公布。必要時制定統一公示樣表，作為批準《拆遷方案批準通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會的監督。檢查由集體經濟組織支配的征地補償費用，是否監理了財務公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現紕漏，同時也有利于補償資金足額發放到拆遷戶手中，做到專款專用。通過完善公開機制，加強監督制約。

2.2拆遷評估程序是否按規范執行。按現行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經評估公司評估，以其評估結論作為補償的重要依據。評估業務要嚴格按程序開展，不能省略規定的必要步驟。房地產評估公司，多由拆遷實施單位直接委托，由于缺乏監督和行業自律，導致評估水分多，甚至先定價后湊數字，評估的客觀、公正性無法保證。

2.3對特殊事項的補償是否制定并執行了相關的議事程序和審批程序。由于規劃控制、區位調整、權證發放凍結以及農村集體土地房屋合法權屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項，應引起審計人員的關注。在實際操作中，為了加快征地進度，采取變通的方式特事特辦，相關單位沒有執行必要的議事程序和審批程序，這就同時為不法分子提供了侵占國家資金的空間。

3征地拆遷補償管理

3.1實物量統計情況。調查了解拆遷安置基礎檔案資料是否真實、有效和完整。重點審查青苗、房屋、海域養殖等方面部分實物量原始登記表，審查實物量測量、記錄、復核、確認、統計匯總情況。

3.2補償方案報批情況。重點審查青苗、房屋、海域養殖等方面部分補償方案，核實補償方案實物量原始統計數據、補償標準執行政策規定、實際權屬情況。檢查有無擴大征地拆遷范圍現象，是否擅自變更土地用途用于概算外項目建設，有無和其他拆遷項目串戶核算的現象，成本負擔是否劃分清楚等。有無虛列項目或以老項目代替新項目，多列征地拆遷安置費用，將其他項目拆遷成本或未發生的拆遷費用擠入項目，將物業開發或商業設施用地以項目臨時用地名義報拆，將拆遷成本擠入項目拆遷成本。

第2篇：房地產項目審計范文

一、房地產行業財務風險的特點

首先房地業不同于其他行業是因其投資巨大的特點，需要有穩定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產就無法變動，并且從第一筆資金的注入到項目規劃、選址、動工直至完成都是以年作為單位來計算，外環境和內環境的不可控因素要求對外界情況的變化有高靈敏度的反應，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設上要求高層管理者要有戰略性的眼光，形成對整個環節的把控。

其次是項目開展高風險性。當今房地產行業的競爭十分激烈，由于人口增長和經濟發展對房地產需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產項目的實施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產企業對每一次項目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報，這就代表著資金風險是不可預估的，在市場杠桿和相關政策的調控下財務風險是無法規避和預防的。

接著是房地產投資具有高回報率。眾所周知，房地產業的高投資率帶來的是相對收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產市場，大量的資金輸入到房地產市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產市場經濟的泡沫化現象。

最后是房地產行業與政府聯系密切。房地產項目的開發直接拉動民眾對多種產品的需求，直接加強了不同行業之間的交流協作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產消費水平的影響，呈現出一定的增長趨勢，由于政府對住宅房屋具有管制的權力，因此房地產行業的發展受政府相關政策的影響是十分明顯的。

二、房地產項目的風險來源

（一）資金籌措周期長

房地產行業具有投資量大和周期長的特點，在融資過程中企業往往因為市場調研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項目開發的款項可能由于周轉不靈造成財務風險。作為房地產項目運作的核心，資金籌措能力決定著經營活動產生的風險大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產企業進行項目開發時受到時間的限制越小，有效控制資金回流的節點，減少不必要的壞賬出現；從微觀來看，資金合理投入到項目運營的相關環節，就能增強對資金結構的調控，降低籌資的不穩定性，達到整體上對風險的控制。

（二）項目匹配不合理

首先房地產企業對項目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對土地、價格、位置等諸多方面，其中多個房地產項目共同開發的經營管理模式，容易導致項目審查疏漏，項目數量無法匹配企業實力和開發速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學的決策能力，前期評估結果的偏差往往使資金鏈與項目的銜接受到阻礙，盲目擴張的項目數量受投資外環境不穩定性的影響，極易引發企業財務管理的風險。基于上述兩點因素，從房地產項目到整個房地產市場承擔的風險是無法估量的。

（三）財務管理水平有限

房地產項目涉及到大量資金的運作，一旦出現財務風險，究其根源就是財務管理水平造成的漏洞。在目前經濟下行的壓力之下，企業主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產生的負債和收入比例失衡，項目運作的資本結構不合理的現象，核心是內部財務管理體制機制不科學，觸發財務風險后的應對手段不健全，以及關鍵決策、預測、控制、防范的財務風險管理思想缺乏。財務管理的工作量增加，直接加大了財務項目審核難度，降低了財務風險管控水平。

三、財務風險管控的手段

（一）開展審計活動，削弱資金鏈風險

作為高密集型企業，房地產企業在進行項目運作時離不開大量資金作為發展基礎，其面臨的最重要的風險之一就是來自資金鏈的管控不當，一旦控制不力，盲目的擴張和資金管理決策的施行就會導致企業陷入財務風險之中，其中尤以中小企業為甚。當前房地產企業首先應審計內部資金的?碓春褪褂茫?通過企業內部審計小組，監控各項房地產項目經營情況，規范預算與實際建設中資金的使用數額，防范可能出現的財務風險，做好對事前核算、事中成本控制和事后經濟收入的落實工作，避免不必要的經濟成本的支出導致的資金浪費，進而減少財務風險隱患，促進房地產項目平穩運行。

（二）加強內部管理，健全預警機制

首先房地產企業內部要設置完善的項目管理框架，結合當前市場發展情況，針對內部資金流動、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進決策管理的應對措施，從源頭監控房地產企業的項目開發過程，約束經營中的利己行為，削弱后期可能出現的財務風險對企業的影響，提高對財務風險的管控能力；其二要建立完善的財務預警機制，事前做好財務信息的收集工作，及時了解信息平臺反饋的財務信息，修正財務漏洞問題，加強對利潤收益率、投資收益率、總資產收益率等多項指標的分析，解決可能出現的隱患；最后根據實際發生的財務風險，制頂相關的應對措施，減少下一次相似的財務風險發生的概率。

（三）強化風險意識，把握市場導向

在構建合理的風險應對體系后，房地產企業要針對風險管理的意識開展相關的培訓活動，細化管理層在項目運行中的責任，分散集中式的風險，同時可以借鑒或引入國內外先進的風險管理經驗和理論知識，準確認識房地產項目中不同類型的風險，通過監督來加大財務風險問責制的執行力度。房地產行業的風險逐漸積累到一定程度時，市場導向會對其產生最直觀的影響，若是房地產企業對市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業陷入經營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調整的趨勢，結合制定的財務計劃完善資本結構，實現對房地產項目的有效管控。

（四）保持籌資穩定，控制投資方向

現如今房地產市場處在高速增長的時期，合理籌措項目資金的渠道由單一轉變為多元，就使得房地產企業必須擁有較強的資金評估能力，完備的評估體系能減少籌資帶來的風險，拓寬企業的融資規模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產項目注入新的活力。基于土地和房地產數量的投資是房地產企業主要的投資方向，因此高回報率的前提下企業很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實力，忽視審時度勢的重要性，緊縮的運作空間使得企業缺少對風險的把控余地，一旦面臨資金風險原有的投資機制就很難保證資金回流的安全性，進而增加了項目風險的不可控制性。

第3篇：房地產項目審計范文

【關鍵詞】房地產項目；工程造價；控制；管理；措施

房地產項目的造價控制與管理， 是企業在掌握市場信息的基礎上#為實現管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動，其貫穿于工程建設全過程#概括而言，房地產項目的工程造價控制與管理就是以決策階段的估概算為靜態控制，以設計、施工等實施階段的動態管理組成的。

1.房地產項目工程造價的控制原則

1.1 項目總體控制原則

房地產項目工程造價的控制涉及項目的整個建設期、工程造價形成的全過程， 涉及到項目組織中的所有部門、班組和員工的工作， 因此總的控制原則是充分發揮項目組織的積極性， 真正樹立起全員控制的觀念，貫穿于項目實施的全過程，力求質量、進度和工程造價三者之間的最佳平衡，真正實現項目的利潤最大化。

1.2 目標控制原則

在實施房地產項目工程造價的控制中，把計劃、任務、目標和措施等加以分解、落實，使得目標具體，切實可行，落實到人；同時目標責任全面，責任和權、利相結合，按業績考核，獎罰分明。

1.3 動態控制原則

房地產項目實施的過程是一個動態變化的過程，工程造價的控制是在不斷變化的環境下的控制管理活動，因此必須堅持動態控制原則，及時收集整理相關的數據，將其與目標相比較，采取相應措施。

2.房地產項目工程造價控制與管理的措施

2.1 重視人才， 加大人才引進力度是控制工程造價的根本

“以人為本”才能有效的控制工程造價， 是所有的開發商必須重視的一個管理理念。在項目的管理過程中， 往往由于管理人員的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾， 使得工程造價在管理上出現漏洞， 給企業帶來難以覺察的巨大損失。因此， 開發商應克服以往的技術加管理的簡單用人方式， 創造一種“以人為本， 共享共選”的寬松用人環境， 大力培養人才的同時留住人才， 用好人才。同時應建立人才檔案庫， 從人才庫中花高酬選用高素質， 專業化的注冊造價工程師， 這對整個公司的工程造價管理事業的發展能起到關鍵的作用。

2.2 健全工程造價信息化資源數據庫

我國已進入信息時代， 信息已成為項目投資者不可缺少的參考因素。資料的積累不僅僅是原始資料的搜集， 還必須經過加工、整理， 以使資料具有真實性、合理性。資料的搜集不能只停留在設計概算和施工圖預算上， 要包括整個工程實施過程直至竣工決算。健全工程造價資源數據庫首先應該將已完工程的資料進行積累和系統分析， 得出科學數據， 作為今后同類工程的造價控制信息； 其次是將有關部門的人工、材料、機械、設備價格信息、造價指數、人工材料、設備的市場價等信息進行加工、整理歸集， 為決策者正確的做決策提供依據， 為投資控制部門提供造價變化預測信息。

2.3 通過市場調查減少決策風險

項目投資決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較及做出判斷和決定的過程。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。項目要圍繞著市場轉，市場決定項目，能否通過市場調研準確把握市場動向和發展趨勢，已經成為項目選擇思考的重點。在選擇開發項目時，首先是根據房地產項目的初步設想狀況，對城市總體規劃、周邊環境、區域房地產市場及走勢、各類物業的市場狀況等因素進行全面分析了解。

2.4 優化設計方案控制造價

建設單位首先就擬建工程的設計任務通過網絡、報刊、廣播、電視或其他媒介公告，吸引設計單位參加設計招標或設計方案競選，以獲得眾多的設計方案。然后組織專家評定小組，由專家評定小組采用科學的方法，按照經濟、實用、美觀的原則，以及技術先進、功能全面、結構合理、安全實用、滿足建筑節能及環保等要求，綜合評定各設計方案優劣，從中選擇最優的設計方案，或將各方案的可取之處重新組合，提出最佳方案。專家評定法有利于多種設計方案的比較與選擇，能集思廣益，吸收眾多設計方案的優點，使設計更完美。

2.5 采用清單招標控制造價

建筑產品雖然有其特殊性，但建筑產品也是商品，與一般商品一樣在市場競爭中要受價值規律、供求規律和貨幣流通規律的支配，傳統的定額計價模式不僅規定了反映工程實體的人工、材料、機械消耗量，對施工措施消耗部分也固定化了，雖然由有關部門定期價格指數對價格作以調整，但以此為依據形成的工程價格基本上屬于社會平均價格。工程量清單計價模式則把確定人、材、機消耗量及施工措施消耗量及其相應價格的權力交給施工企業，有利于建筑產品在市場中形成價格，反映其真實價格。工程量清單的編制是整個施工招標工作中最重要的環節，它將直接影響到今后工程成本的控制。房地產開發企業可以充分發揮社會建設工程咨詢行業或招標機構的力量，委托他們進行工程量清單的編制。為了保證工程量清單的質量，也可同時委托另一家單位予以復核，確保工程量清單的準確性，從而更有效的對工程造價進行控制。

2.6 加強對施工階段的管理， 降低工程造價

2.6.1 加強工程量簽證的監督和管理工作，現場簽證漏洞多、管理難度大、人為因素多、結算難度大， 加強現場簽證的管理和審查是控制工程造價的重要環節。嚴格執行現場主管、駐現場代表、監理工程師、造價工程師四方簽字的簽證程序， 簽證工作必須按照確定的程序進行， 避免發生工程管理人員只管簽證， 不算經濟帳問題， 嚴肅變更簽證的真實性、合理性和經濟性， 避免弄虛作假現象和由此引出的糾紛。

2.6.2 加強設計變更管理， 實行限額動態控制一般來說設計變更是不可避免的， 但不同階段的變更， 損失的費用不相同。變更發生的越早， 其損失越小， 反之， 損失越大。如果在設計階段變更， 則只需修改圖紙， 其它費用尚未發生， 損失有限， 如果在采購階段變更， 不僅需要修改圖紙， 而且設備、材料還需重新采購； 若在施工階段變更， 除上述費用以外， 已施工的工程還須拆除， 勢必造成重大變更損失。

2.7 抓住關鍵，加強工程審計環節的控制與管理

房地產項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關，對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業就應堅持以人為本，對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心，也沒有良好的工作態度，一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中，企業巨大的經濟損失就會因此造成，這樣的事情發生很多。以這個角度來看，企業生死存亡的的競爭就是人才的競爭。

總之， 房地產開發中工程造價的控制， 實質就是運用科學技術原理， 采用科學的計價方法和切合實際的計價依據， 從項目決策、項目設計、項目實施這三個階段的每個環節， 都要有控制造價的經濟頭腦， 充分利用和認真分析建設周期中的重要信息， 減少或避免建設資金的流失， 最終降低整個項目的工程造價與成本， 從而提高房地產項目開發的投資效益.

參考文獻：

[1]陳永. 淺談加強建設項目的工程造價與管理[J]. 科技咨詢導報. 2007（04）

第4篇：房地產項目審計范文

關鍵詞:房地產;投資;過程控制

中圖分類號:F27文獻標識碼:A

一、引言

一個房地產項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發生在此階段。因此,對房地產項目實行有效的過程控制是實現房地產項目投資管理目標的關鍵。

二、建立房地產開發項目投資過程控制體系

建立房地產開發項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統,如決策控制子系統、設計控制子系統、招投標控制子系統、合同管理子系統、實施控制子系統、結算控制子系統、后評價子系統,各子系統互相聯系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區別于其他控制方法的特點。

一個房地產項目的投資組成按其性質結合發生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規劃管理費、開發管理費、交易手續費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產運營各階段均有發生,但對應各階段發生費用不同,發生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產項目投資控制的有效途徑。

三、實現投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應開發運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。要協調好和監理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業主,利用這兩個單位有效工作來減輕業主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。

2、加強房地產項目投資的動態控制。房地產項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率;根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監控、動態控制貫穿整個項目運營周期。

3、做好房地產項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規范標準中強制執行條文及合同中的規定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。

項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經驗、教訓、意見建議等應成為編制規劃和投資決策的參考和依據,在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經驗教訓。

(作者單位:1,2.南陽市房地產開發公司;3.桐柏縣城建局;4.河南四建股份有限公司)

主要參考文獻:

[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.

第5篇：房地產項目審計范文

【關鍵詞】房地產；實施階段；工程造價；控制

在房地產項目設計、施工管理過程中，需要進行實際有效的工程造價的控制管理措施，以確保工程質量的前提下，盡可能降低成本費用，是各房地產企業普遍關注的問題。據相關數據資料統計，較大規模的型房地產項目的最終完成時間，平均比預期的要延期20%左右。當然這其中出現的成本超過預算的情況就更為普遍，平均出現的頻率達到90%左右。國內很多房地長建設項目是在最后竣工后的造價超支的情況下完成的。因此，如何以最低的控制成本費用，在規定的時間里盡早開發出質量優、能夠滿足市場需求的房地產項目，是項目開發過程中需要各參與人員認真考慮的問題。

房地產項目工程造價控制房地產開發項目管理內容的重要組成部分，其對工程造價措施控制的效果好與壞對該項目的盈利率產生直接的影響。工程造價分為在項目開發不同階段其控制措施不同，其中包括投資決策階段的造價控制、設計階段的造價控制和建設實施階段的造價控制。在這其中項目實施階段是資金投入最大的階段，過程也最為長久和復雜。因此，房地產開發商要想降低項目的初投資，就必須在實施階段重視項目工程造價控制。力求通過實施階段的造價控制，在房地產開發過程中合理使用各種資源，以使項目獲得良好的經濟、社會及環境效益。由于工程造價的控制，在項目決策階段和設計階段確定的情況下，在項目具體的實施階段決斷如何做好造價控制是極其復雜多變的，是需要深入討論的問題。以下將對房地產項目實施階段的工程造價控制的工程造價控制進行簡單的分析。

1.房地產項目工程造價控制的必要性

建設項目工程造價管理的目標是，在造價計劃值以內實現項目的完成。為了達到這一目標，需要對工程建設活動中的造價進行的規劃、控制和管理。故工程造價的管理和控制是貫穿于項目開發的全過程中的，就是要在項目投資決策階段、設計階段、發包階段和施工階段，把項目投資的發生控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發生的偏差，保證項目投資管理目標的實現。就目前國內工程造價出現的一些問題歸類不難發現，工程技術人員的經濟觀念淡薄，設計人員理念保守，特別是一些新建筑技術的應用后，提高了項目工程造價，而相關人員降低工程造價的觀念不強；而造價工程師、財務人員目前普遍未能參與工程建設全過程，單純的進行事后復核，純粹從工程經濟、概預算規則方面加以控制，在動態確定和控制工程造價、優化設計及施工方案等方面，與國際發達水準的控制管理相差甚遠。

其次，工程造價控制大多還停留在編制標底和工程結算審核等方面，其具體方法是利用工程結算審核等專業咨詢方式，在為業主節約投資、提高項目投資效益方而發揮作用，但這種方法勢必導致了結算審計也存在固有的局限性和不足。是因為這種結算審計在項目竣后進行，這就是等到工程項目已經完成而無法進行更改了，造價人員只能根據竣工的工程項目的實際情況和工程施工過程中產生的書面簽證記錄來審核，即使某地方不合理，也無法通過合理化建議來為業主節約成本，事后的結算審計發揮的作用受到了限制，無法事先做好預測和影響，從而影響建設項日各實施階段的決策，造成工程造價的失控。

2. 項目實施階段造價控制的措施

工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段，是房地產項目各種資源、人員需要密切配合的主要階段。其特點主要表現在工程量大、涉及面廣、影響因素眾多等。其次由于項目工期時間的原因，所用材料設備價格隨市場供求波動也較大。故在保證工程質量的前提下，控制工程造價提高房地產開價控制的重點就是在項目招標管理及施工管理上面進行著手。

2.1 通過招標管理進行控制

房地產工程實行工程招投標制度是開發商控制工程造價的有效手段。通過組織各個投標單位共同參與競標使投標活動在實際操作中更加規范化、法制化。房地產項目開發商可充分利用招投標這一有效競爭手段進行工程造價控制。招投標制度要求單位的招標文件編制的規范、嚴謹。工程招標時，招標書條款應嚴謹、數字規定準確和闡述內容全面，工程造價及相關費用應盡量采用統籌全包的方式進行，這樣確保工程施工后投標單位利用標書中未指定到的地方進行價格索賠。在編制標書時還應盡量自行編制標底，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。請相關有工程造價經驗的人員反復審查造價水平的合理性，是否在投資估算控制的范圍內。

2.2 通過施工管理控制工程造價

（1）嚴格合同管理，減少工程索賠

房地產項目在施工過程中，難免會有一些施工變更，這是施工階段成本控制的關鍵。嚴格控制項目變更，強化變更程序是控制工程造價的有效手段。目前的房地產開發實踐中，廣泛使用工程量清單報價，這種方式導致很多施工單位采取“低價中標、索賠贏利”的方式來承攬工程。這就要求房地產開發商或者業主方的造價管理人員，要做到事前把關，主動監控，通過嚴格審核工程變更，逐項計算各項變更對總投資的影響來加以對工程造價的控制。變更的大體準則可從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，控制減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。此外，在施工單位及材料供應商不履行約定義務時應及時提出反索賠，以便有效控制成本。

（2）強化監理機制，加強施工管理

工程監理公司是確保房地產項目保質保量按期完成的關鍵。所以業主在前期選擇合適的監理單位，是對工程質量、工期和成本進行控制的關鍵。按照我國相關監理規定及其實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任制，從工程管理機制上建立健全投資控制系統。在這基礎上做好月度工程進度款審核，確保投資按期順利。

（3）開展技術創新，節約成本支出

項目開發所采用的技術措施是實施項目投資的必要保證。據相關數據統計顯示，房地產項目材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，某項目所產生的直接費的高低也在一定程度上影響到間接費的高低。當前科技進步日新月異，要求開發商在房地產開發項目施工過程中，在確保主體施工技術方案可靠的基礎上，要提倡廣泛使用當前流行的新技術、新工藝、新材料、新辦法等，利用技術進步的最新成果來實現縮短工期、節約初投資的目的。

（4）采取經濟措施，控制管理成本

房地產項目有效控制現場經費和各項管理支出，厲行節約，是控制成本的有效方式。業主可根據開發項目的特點，合理使用廣告策劃費、銷售費等措施，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。

管理是增加收益回報最有效的手段，開發商要加強現場施工管理，嚴格控制來自開發商的工程變更、材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，沒有特殊的情況下，堅決不作設計變更。如果現場條件設計有誤，非要求做變更，也要要求造價人員先做預算，后投入資金。力求做到隨時掌握工程造價的增減額度。

另外，相關人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結算時的扯皮現象。

3 總結

總之，在房地產項目實施過程中，開發商或業主一定要按相關程序辦事，按照科學合理的造價控制措施進行施工管理，克服盲目指揮造成的浪費。還有督辦施工方不能搞連帶建設，隨意增加設計內容，以免帶來工程造價的上漲，力爭將工程預算控制在設計概算以內。

參考文獻

[1]吳雪蓮. 淺談建筑施工企業工程造價控制的若干方法[J]. 港口科技. 2008(07)

第6篇：房地產項目審計范文

關鍵詞：房地產；管理策略；項目管理

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A 文章編號：

1 項目決策期的管理

1.1 明確市場定位，核實經濟指標。

做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經營規劃、開發方式。擬定出投資規模可行性方案、項目成本、數量、投資收益等方面的經濟指標。節約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產項目普遍存在高投入低產出的情況。其原因是多層次的。比如說房產功能的不完善，投資成本過高，質量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。

1.2 優化規劃設計，保障準確決策。

房地產的規劃設計是項目最終品質的關鍵影響因素，好的規劃設計需要自景觀與環境著手，盡力使地產項目中的建筑開窗見綠，實現安居社區與花園社區的形式。房型設計應當充分照顧到該區域的氣候情況、居住情況及市場發展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現多元化態勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質充分融入其中。從景觀著眼進行規劃布局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據當地的氣候情況及產品的市場定位現實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

2 項目設計期的管理

項目設計時期是房地產管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經濟與技術之間矛盾的緊要環節，對于房地產整體管理具有十分顯著的意義。

2.1 選擇合適的設計單位。

地產項目的設計水平，對于成本控制等管理內容具有決定性的意義，采取方案設計的競標形式，獲得最優化的設計方案，可以實現既定的項目功能目標，包括質量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學技術方面，減少工程造價。

2.2 完善優化的設計方案。

在項目設計過程中，多種方案應當進行經濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節約成本的方案，比如有些地產設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建筑，復式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利于建筑安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優化的設計方案。明確建筑物結構、布局、建筑材料、設計標準等同項目成本的關系。

2.3 注意設計的標準與限額。

建筑自身產業化的發展需求，要求房地產企業做出相應的設計方案調整，項目中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。采取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制并保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數降低問題。

3 項目實施期的管理

通常情形下，地產項目實施期的管理更注重于規范化地實施各系統方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

3.1 做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

地產項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規范業務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各設備材料在供應時期都要將價格與質量控制在合理的范圍內。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節管理非常重要。

3.2 做好施工現場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規范操作、嚴格執行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數額都要控制在總合同規定價格的百分之五以內。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業務流程應當以節約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經主管經理審核批準。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關系密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現場代表，規范現場工作流程，注意工程質量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內。最后應該注意的是施工隊伍的整體管理。

4 項目完成期的管理

4.1 注意地產項目的全程審計。

項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

4.2 使人盡其才，物盡其用。

要想使地產項目的整體投資效益得到提高，企業一定要在工程管理的重要環節中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業用工的人性化。我們應當了解，雖然企業的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現很大的漏洞，為企業帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業的競爭，其核心內容應該是人才的競爭。

4.3 做好地產項目完成之后的系統評估。

在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數據庫當中去，給后續管理工作提供準確的數據參考，這也是企業考察項目績效的根據。企業應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

5 結束語

很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節上，做好每一步的管理落實。 從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產項目管理，減少運營成本，人為因素占據主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產項目管理，已經成為當務之急。只有用科學審慎的態度，去糾正過程中出現的各種問題，才能在保證工作質量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產投資工作處在可防可控的范圍內，使企業處在市場中的不敗之地。

參考文獻：

[1] 劉芳 談房地產企業財務風險管理[J].現代商業 2009，（33）.

[2] 姜晨 基于模糊理論的房地產項目風險評價與風險管理研究[J].房地產商業 2009，（08）.

[3] 張庚全 論房地產營銷策劃方案的設計與實施[J].商業經濟 2011，（05）.

[4] 劉柯 淺析房地產企業項目管理策略探討[J].管理觀察 2011，（34）.

第7篇：房地產項目審計范文

由于房地產企業內外環境日益復雜、市場競爭日益加劇，完善內部控制、加強風險管理、提升企業核心競爭力已是房地產企業面臨的重要命題。內部審計作為內部控制的重要組成部分，對控制風險、提高企業的經營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產企業加強內部審計的必要性，針對內部審計存在的問題，對如何加強房地產企業內部審計提出了思考和建議。

【關鍵詞】

房地產；內部審計；建議

一、房地產企業加強內部審計的必要性

（一）有利于企業建立健全內控制度，加強管理

一方面，通過內部審計對企業內控制度的健全性和有效性進行評價，可及時發現內部控制方面存在的問題，提出針對性、建設性的意見和建議，改善企業經營活動；另一方面，由于內部審計人員熟悉企業各部門的內控程序和業務流程，并具備法律、稅務、工程、財務、投資等方面的專業知識，內審部門可向管理層提供企業運營中的合法性、舞弊行為以及內控制度是否有效的信息，并提出改進建議，為領導決策提供咨詢服務，成為領導的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價企業經營風險

房地產行業涉及面廣、資金需求量大、項目周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，加強風險管理是房地產企業面臨的重要課題。基于風險導向的內部審計，通過對企業內部控制制度執行情況進行審計，可及時發現其存在的經營風險和財務風險，采用系統化、規范化的方法，審查和評價企業的風險管理機制，對企業風險識別、風險評估以及風險應對過程的適當性和有效性，提出改進建議，從而實現改善企業風險管理的目的。

（三）有利于加強項目的全過程成本控制和資金管理

內部審計人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發成本進行預測、計劃、過程控制、統計分析，及時糾正項目成本管理過程中的各項偏差，把各項費用盡量控制在預算范圍內；通過開展資金內部審計，一方面可以及時發現資金收支中存在的問題，督促有關部門采取措施及時進行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實現資金的合理利用。

（四）有利于實施房地產項目經濟效益評價和經濟責任評價。

房地產項目經濟效益評價主要是評價房地產項目的技術經濟指標、總投資估算、開發周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計劃與資金籌措、財務收益指標等；經濟責任的評價是內部審計部門從定性與定量兩個方面評價企業領導和關鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產、負債、權益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關經濟活動應當負有的責任進行綜合分析和評價，為內部考核和考評干部提供依據。

二、房地產企業內部審計存在的主要問題

（一）對內部審計認識不足，無法有效發揮內部審計的權威性和獨立性

內部審計工作的成功與否很大程度上取決于內審部門的獨立性與權威性。大多公司領導對內部審計的職能和作用認識不足，內部審計部門在企業層次較低，甚至隸屬于財務部門，缺乏獨立性；其次對內部審計支持力度不夠，影響了其對內部審計資源的投入，包括人力、物力、財力、技術支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計的開展，影響了內部審計效能的發揮。

（二）審計方式和技術手段落后，無法滿足現代企業風險管理要求

審計實施上，大多停留在以財務審計為主的審計模式，審計工作未擴展到成本管理、內部控制、決策咨詢、風險管理等各方面；審計目標上，主要是查錯防弊，維護企業資產的安全，財務數據的真實性與完整性的審核，審計目標未考慮通過加強管理以增加企業價值；審計方法上，局限于對報表、賬簿及憑證等財務資料的核查，分析各項財務數據是否正常，對實物資產進行盤點等方面，對內部控制、經濟責任、管理效率的審計涉入不深；審計技術上，對于計算機、網絡等信息技術的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進行管理審計，影響了審計工作效率的提高。

（三）審計機構設置不健全，內部審計人員專業勝任能力不足

首先，由于內審機構不健全，設置不合理，無法有效發揮內部審計效能；其次，內審人員綜合素質較低，人才結構不合理，主要是：人員選聘上，內部審計人員較多是從財務人員中選擇，知識結構單一，缺乏工程預結算、工程管理、風險控制、信息技術等知識儲備，專業勝任能力不強，無法應用現代審計理念開展風險導向型審計。

三、加強房地產內部審計的思考和建議

（一）健全內部審計機構，保持內部審計機構獨立性和權威性

內審部門的獨立性在很大程度上受到內部審計機構層級的影響。一般來說，層級越高，內審部門的獨立性越強，內審部門應當隸屬于企業的最高管理層，接受其領導和監督，以確保內部審計工作的獨立性，如在董事會下設審計委員會是比較理想的模式。企業高層領導應在政策上、資金上支持內審工作的開展，具體是：內審負責人的任免企業最高管理層任免；賦予內部審計負責人參加有關經營決策、投融資、內控制度、財務管理等方面的會議；對于審計報告反映的問題建立審計問題跟蹤臺賬，及時督促整改、落實；堅決打擊對內部審計人員的報復行為，各部門應有效配合內部審計工作，創造良好的內部審計環境；內審部門在工作中遇到的困難與干擾應協調解決等。

（二）拓展審計思路和模式，提高內審服務質量

一方面，可將部分審計業務外包，充分利用社會審計資源，提高審計服務企業能力，內部審計機構做好管理和監督服務，例如工程審計中對工程造價和招投標環節的審計可委托造價事務所進行，對建設程序、施工質量、施工進度的審計可委托監理單位進行，對設計環節的審計可委托設計單位進行；另一方面，建立信息共享機制，由于紀檢監察部門收到群眾舉報線索較多，具有豐富的辦案經驗，內部審計機構對財經法規、項目公司財務狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個人經濟案件，可以聯合作戰，發揮協同優勢。

（三）實施開發項目的全過程審計，明確階段審計重點

工程項目全過程審計是房地產業內部審計的重點，包括工程造價審計、竣工決算審計和工程管理審計，它是財務管理與工程管理審計的有機結合，將風險評價、內部控制、效益跟蹤、監督檢查貫穿于建設項目全過程管理中，在促進相關管理單位提高投資效益方面發揮重要作用。審計部門可以介入房地產開發過程中的招投標、結算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財務決算等環節。

在項目開發初期，要重點關注內控制度的建立和執行，財務管理和會計基礎工作、招投標管理、項目前期成本、管理費用上；在項目開發中期，要特別關注合同管理、采購與驗收、內控制度的完善和工作流程的細化、開發成本、開發間接費用、財務費用上；在項目開發后期，要重點關注房屋銷售款、工程結算辦理和成本及稅金核算上，加強項目盈虧的審核。

（四）強化績效審計，提升審計質量

地產企業在建立一套可行的績效標準和指標評價體系的基礎上，可以實施將經濟性、效率性、效果性相結合的全面績效審計。一方面，可以對重大資金、重大項目和高風險環節進行重點審計，比如對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的投資價值、技術可行性和經濟效益，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法、合規性，審查合同簽訂情況，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入后的運行效率和效果等。另一方面，建立審計案例備查制度和審計事項備忘制度，將好的審計案例可以作為業務指南以后備查，同時對審計發現的有價值的審計線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項目的追蹤審計工作提供借鑒。

（五）開展風險導向型內部審計，實現內部審計為企業增加價值功能

房地產企業是資金密集型企業，其開發項目具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發項目各具特點，管理復雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內外部經營環境的日益復雜使“風險”成為企業管理的一大核心概念，風險導向審計是實現內審職能的重要途徑，在對企業所處社會和行業的宏觀環境、戰略目標和關鍵經營環節分析的基礎上，在審計過程中以企業風險分析評估為導向，根據量化的風險分析水平排定審計項目優先次序、審計范圍與重點，對企業的風險管理、內部控制和治理程序進行評價，進而提出建設性意見和建議，實現為企業增加價值的功能。風險導向審計將審計戰略提高到企業目標層次，審計計劃建立在科學風險評估的基礎上，審計資源的分配更為合理，提高了審計的效率和效果。

（六）充實審計隊伍，提高內審人員素質和知識水平

首先，在內審人員選聘上，充分考慮團隊知識結構的完整性，不僅配備精通財務、審計的審計師，還可配備造價工程師、監理工程師以及懂法律、懂設計、懂合同、懂管理的人員，有利于實施房地產全過程開發審計；其次，全面了解房地產各個業務環節，掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容及重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴格按審計準則和職業道德規范工作，確保審計工作在透明、受監督的環境下進行；再次，不斷加強對內部審計人員培訓力度，定期進行系統業務培訓，特別是績效審計技術和技能的培訓。

參考文獻：

[1]羅瑜.房地產企業內部審計的完善.當代經濟，2014（17）

[2]馬洪亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析.中國內部審計，2012（10）

第8篇：房地產項目審計范文

關鍵詞：房地產項目 成本管理 成本控制 優化建議

一、房地產項目成本管理內涵

（一）房地產項目成本管理要素

房地產開發項目成本管理就是要在保證工期和質量滿足要求的情況下，利用組織措施、經濟措施、技術措施、合同措施把成本控制在計劃范圍內，并進一步尋求最大程度的成本節約。施工成本管理的任務主要包括：成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本預測就是根據成本信息和房地產開發項目的具體情況，運用一定的專門方法，對未來的成本水平及其可能發展局勢做出科學的估計。成本計劃是以貨幣形式編制房地產開發項目在計劃期內的生產費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案。成本控制是指在施工過程中，對影響房地產開發項目成本的各種因素加強管理。成本核算是指按照規定開支范圍對施工費用進行歸集，計算出施工費用的實際發生額，計算出該房地產開發項目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過程中，對房地產開發項目成本進行的對比評價和總結工作。成本考核是指將成本的實際指標與計劃、定額、預算進行對比和考核，評定房地產開發項目成本計劃的完成情況和各責任者的業績。

（二）房地產開發成本管理基本方法

目前房地產開發項目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目標成本管理的方法

目標成本管理法，就是先設定一個項目的成本目標，然后以此標準對項目各個階段的成本情況進行考核的管理方法。目標成本的確定既保證了項目的利潤，也對項目的施工工期、項目質量、項目水平有積極的影響。其計算公式可以表述為：

目標成本=目標售價一目標利潤

2.責任成本管理的方法

責任成本管理是成本的管理控制任務落實到部門或者個人的一種成本管理辦法。首先房地產公司根據項目的具體情況，劃分責任范圍，也就是劃分由哪些人來負責哪些項目的成本，而且將這一責任的劃分落實下去，告知各部門或者個人的成本管理控制目標，也就是其責任目標，然后經過一定的期限后，對每部門或者個人的成本落實情況，成本責任范圍進行考核，然后將考核結果反饋給各責任部門或各責任人，并且考核的結果與公司員工的各項績效考核掛鉤。

除此之外還有動態成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。

二、房地產項目成本管理中存在問題

（一）沒有形成一套完善的責權利相結合的成本管理體制

成本管理體系中，項目經理享有較大的權力，在成本管理及項目效益方面對房地產開發商總經理負責，各業務部門主管及管理人員都需有相應的責任、權利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵。而很多房地產項目施工項目成本管理體制，在實際操作過程中，不能很好地將責權利三者結合起來，沒有形成完善的成本管理體系。房地產開發商總經理負責對項目經理，項目經理對各部門在成本控制中的業績沒有進行定期檢查和考評，缺乏成本、管理責任制，沒有制訂出一系列規章制度，更沒有使成本控制的責任落實到施工管理的每一個角落和每一個人。

（二）項目管理人員經濟觀念不強

房地產開發項目部以及工程監理公司存在一種現象，管理人員受傳統觀念影響，成本管理意識不強，即在項目成本管理中，責任不明確，雖然施工單位、監理都配有預結算人員，但責任不落實，工作不到位，財務、材料、合同、計劃統計等部門工作脫節，有預算無核算，大部分沒有項目經濟分析比較，沒有具體的節超建議和措施，即使能從結算上反映項目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我國建筑工程項目的成本控制主要是會計成本核算控制，會計成本核算控制是對已經發生過的成本進行歸集和計算，實質上是一種事后控制。由于建筑工程的生產過程具有一次性的特點，成本的管理重心應當移向事前的預控和事中的過程控制。但很多項目對成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項目結束或進行到相當階段時才對已發生的成本進行核算，聯系單簽了一大堆，在最后結算的時候占到了工程款大部分內容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地產開發項目雖然配有預算員，但從事的工作也只是按圖、按現場指令計算工程量，作為結算的依據之一，沒有將成本預算和成本結算結合起來，由于項目沒有階段成本分析，沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較，沒有分部工程成本分解，因此對項目施工指導意義不大。加上激勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本節超與個人收入不掛鉤，因此項目管理人員對成本情況并不關心，不少人根本不知道自己所負責工程部分的計劃成本、預算成本和實際成本情況，只要進度跟得上，總體感覺都很良好。

三、房地產項目各階段成本管理的優化措施

（一）項目立項論證階段

項目立項階段需對項目發展成本進行客觀、全面、準確地估算，本階段的成本控制重點在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎上的對目標地塊準確的成本信息分析評價體系；建立嚴格完善的項目立項審批權限和流程；制定適當的土地獲取投標報價策略；嚴格控制交地及付款風險。而成本的估算需充分考慮項目的不確定性；同時根據項目實際情況合理確定估算基礎，合理預計工程量和工程綜合單價，預測新項目初步成本。

要加強項目經理成本管理意識，圍繞項目成本展開工作，通過預算資料和管理運作中所反饋的各項成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項目成本核算的管理體制，沒有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計劃等工作就無從談起。為此，我們特別成立了獨立的核算部門和審計部門。定崗定編了數位有經驗的預算員和審計員。

（二）項目規劃設計階段

要規劃設計階段成本管理的內容及目標。房地產公司的競爭實質上是產品的競爭，而規劃設計不僅僅決定成本，更決定了品質、和品牌，所以最新的成本管理思路認為規劃設計階段成本管理不僅要具有產品開發建設全過程成本管理的意識，還應具有房地產公司發展成本管理的宏觀意識。

（三）項目施工階段

成本管理的基礎工作是加強項目成本核算的重要依據。必須健全定額管理、預算管理、計量和驗收制度以及各種分類賬，按勞動定額簽發施工任務書。尤其應當制定與不斷完善房地產公司內部的施工定額，因為這是房地產公司加強成本管理與控制成本的基礎，更是房地產公司班組成本控制與考核的標準和依據。也要加強材料費管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設計變更中可控和不可控的因素。

（四）項目營銷階段

隨著市場競爭越來越激烈，營銷費用在房地產公司成本支出的占比也越來越大，營銷費用支出逐年上升。要進行預算管理，從支出管理到預算管理進行蛻變；進行分類管理，專款專用，精細控制項目營銷費用合理預算；進行合同管理，執行預算；進行支付管理，從根本上杜絕營銷費用超支。

參考文獻：

[1]Parviz F.Rad.Project estimating and cost management [M]， Management Concepts，2012，

11-25

[2]李興龍.房地產開發策劃階段的成本管理[J].中國住宅設施，2009，（07）：10-13

第9篇：房地產項目審計范文

關鍵詞：房地產開發；成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產開發中成本控制的必要性

1.房地產開發中的成本控制是房地產企業達成盈利目的的有效保障

眾所周知，房地產企業的最終目的和根本目的都是為了獲取經濟效益，房地產企業是典型的盈利性企業，因此，最大限度的獲取開發利潤是房地產企業的首要工作任務。而在房地產開發的過程中進行成本控制，是一種有效提高房地產企業經濟效益的途徑，是房地產企業達成盈利目的的可靠保障。科學合理的成本控制可以有效的提高房地產企業的盈利能力和再生產能力，可以為股東權益和投資效益提供有力的保障。各個開發階段都認真做好成本控制工作，降低成本支出，房地產企業的經濟效益就能得到顯著的提高。

2.合理的成本控制能夠確保房地產開發的其他管理工作得以順利進行

成本控制是房地產開發過程中其他管理工作得以順利開展的有力支撐，成本控制工作如果做得不夠到位，那么房地產開發的其他企業管理項目就無法正常實施，因此，成本控制在房地產開發中的地位是至關重要的，有關管理人員以及所有參與人員都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任務，務必將其做的最好。合理的在房地產開發的各個不同階段進行成本控制，盡可能的將所有款項都利用到房地產開發的適用項目中，降低成本支出，提高經濟效益。

二、房地產開發不同階段的成本控制策略

1.立項階段

在房地產項目開發前期，要充分考慮項目地理位置和市場前景，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵作用。在項目立項時，要對擬開發項目的合理性及必要性進行充分論證。對項目周邊房地產市場做充分的調查了解，對消費者的心理和市場容量進行充分的掌握和估計。全面了解項目的建設條件，對建筑成本、規費繳納等進行全面的測算。編制財務分析報告，對項目的預期收入、全成本、利潤和風險進行分析。在可行性分析階段必須把項目所需資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量減少開發者的現金投入，減少資金成本。在進行成本分析時，對土地市場價格要進行充分的了解和預測，以保證在土地招拍掛過程中，取得土地的價格不會超過房地產企業獲批的最高限額。對項目風險進行分析的同時，要制定切實可行的風險防范措施，做到成本可控，風險可控，讓項目在可控狀態中進行實施。立項階段的成本控制是整個開發過程中成本控制的首要階段，只有這一階段工作落實到位，后續階段的成本控制工作才能順利進行。

2.設計階段

設計階段的成本控制在房地產開發的成本控制中也是非常關鍵的一個控制階段，起著決定性的作用。在設計階段進行成本控制，可以采取擇優選擇設計單位、限額設計、多方案設計、嚴格審查設計圖等具體策略進行。首先要通過設計招標來選擇設計單位，必要時組織設計方案競選，從中選擇高水平的設計單位。限額設計，就是設計單位在業主所估算的總投資范圍內進行初步的規劃設計；在造價咨詢公司估算出新的限額后再進行較為具體的施工圖設計；設計完成以后，要對所設計的施工圖進行必要的預算審核，控制設計成本。多方案設計，就是在設計的過程中采用多種方法來進行，通過分析和比較，最終選用成本最低且設計質量和效果最好的設計方案，在保證工程性能的前提下降低成本。嚴格審查，就是要對設計的各種施工圖紙進行專業的、嚴格的審查，便于及時發現個別計圖中存在的問題，避免在施工時增加不必要的成本費用。

3.施工階段

施工階段的成本控制是整個開發過程中成本控制的重點階段，負責成本控制的有關工作人員一定要嚴格把好控制關，做好施工階段的成本控制工作。在房地產開發的過程中，相關施工合同的遵循一定要做到嚴謹無誤，以合同為主要依據來進行工程成本的計算、結算、付款以及索賠。同時，合理控制工程變更，控制變更的關鍵在于嚴格變更的程序、管理制度及考核等。應建立嚴格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預算等相關部門和有關人員的權限、分工及職責，確保變更簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

實行項目跟蹤審計。選擇一家好的審計事務所，對開發項目進行全過程、全方位的跟蹤審計，是控制項目建設成本的有效措施。審計單位除了對工程預決算進行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設備及主要材料價格等，在施工過程中及時掌握和現場進行確認，從而保證項目建設成本的及時有效可控。

此外，還可以在項目施工階段中建立起一個相對完善的施工成本管理體制，對施工階段的成本進行有效的管理和控制，這樣就可以有效的控制好房地產開發在施工階段的造價成本了。

除了上述的幾個重點階段中的成本控制以外，在房地產開發的過程中還有材料設備采購和使用階段、工程交付階段以及其他一些階段，這些階段的成本控制工作的作用同樣是不容忽視的，相關的負責人員應該一并抓好這些階段的成本控制工作。

三、總結

總而言之，成本控制在房地產開發過程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各種有效措施做好房地產開發中各不同階段的成本控制工作，可以明顯有效的控制和降低開發所需的工程成本，直接或間接的提高房地產企業的整體經濟效益，達到房地產企業的盈利目的。

參考文獻：

[1]金海鵬.房地產開發項目成本控制研究[J].吉林大學，2012（05）.

[2]軒慧聰，等.房地產開發項目全過程成本控制[D].土木建筑學術文庫（第15卷），2011，08.