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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

摘 要 目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對其財務(wù)的有效管理，很多管理者已經(jīng)意識到，傳統(tǒng)的財務(wù)管理已經(jīng)沒有辦法滿足房地產(chǎn)市場的需求，必須要找尋新的管理方法。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，動態(tài)財務(wù)管理逐漸代替了傳統(tǒng)的財務(wù)管理工作，動態(tài)財務(wù)管理模式憑借著其可行性，已經(jīng)被很多管理者所應(yīng)用，動態(tài)管理模式也憑借著它自身的諸多優(yōu)勢，使其在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在著一定程度的必要性。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中動態(tài)管理模式的分析，為讀者詳細介紹了財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的可行性和必要性，并對此管理模式的構(gòu)建以及存在的優(yōu)勢進行詳細介紹。

關(guān)鍵詞 動態(tài)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的迅速崛起，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越來越激烈，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場中，企業(yè)如果想要占有一席之地，那么企業(yè)的財務(wù)管理水平以及信息化應(yīng)用水平的提高在企業(yè)中就變得刻不容緩，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對于企業(yè)財務(wù)管理的模式有很多，近幾年來，由于動態(tài)財務(wù)管理模式房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了良好的作用，所以，動態(tài)管理模式的發(fā)展在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來越廣泛的應(yīng)用，這種管理模式對成本管理有著很大的影響，所以也越來越被房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員所重視。

一、財務(wù)動態(tài)管理的基本概念

財務(wù)動態(tài)管理是企業(yè)財務(wù)管理中的一種方式，主要是對企業(yè)未來財務(wù)的經(jīng)營目標以及發(fā)展的狀況，根據(jù)目前企業(yè)的具體情況，考慮在未來的時間里出現(xiàn)的能夠?qū)︻A定目標造成影響的不確定因素，從而將企業(yè)發(fā)展中各個時期達成的目標與之前設(shè)定好的目標進行對比，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)的動態(tài)管理。

目前，財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來越廣泛的應(yīng)用，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實行動態(tài)管理制度，使很多房地產(chǎn)行業(yè)都在一定期間內(nèi)實現(xiàn)了預定的目標，并且能夠充分認識在目標形成過程中企業(yè)存在的不足之處，使企業(yè)的管理也起到了很大的改進。

二、財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性

在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務(wù)動態(tài)管理之所以能夠得到廣泛應(yīng)用，主要是因為這種財務(wù)管理制度符合房地產(chǎn)行業(yè)的需求，財務(wù)動態(tài)管理體現(xiàn)出來的優(yōu)勢能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)達到自己預定的效益目標，并且可以幫助企業(yè)良好的分析過程中存在的不足之處，具有一定的存在可行性與必要性。

（一）財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的可行性

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國已經(jīng)得到了迅速發(fā)展，各種各樣的房地產(chǎn)公司也像雨后春筍一樣出現(xiàn)，在競爭如此激烈的市場中，企業(yè)如果想要得到一席之地，想要創(chuàng)造自身的價值，那么，就要從全局入手，全面掌控整個市場經(jīng)濟，將企業(yè)各個領(lǐng)域的管理都要做到有理有序，其中自然也包括對財務(wù)的管理工作，而且財務(wù)的管理也是重中之重。

動態(tài)財務(wù)管理是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目價值的客觀需要，對企業(yè)財務(wù)實施動態(tài)管理，主要是為了可以使企業(yè)在除了技術(shù)與策劃手段兩個方面以外，從另一方面來提高自身在市場競爭中的競爭力，企業(yè)需要長遠發(fā)展，就必須要追求創(chuàng)新，尋求突破，財務(wù)工作對于每個企業(yè)來說都是相當重要的工作，對財務(wù)的管理也成了重中之重，所以，實施動態(tài)財務(wù)管理對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義。

（二）財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的必要性

目前，隨著我國計算機技術(shù)的不斷發(fā)展與完善，計算機技術(shù)也應(yīng)用到了各個領(lǐng)域之中，為企業(yè)的發(fā)展提供便利，而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，如果想要實施財務(wù)的動態(tài)管理，計算機的幫助自然是不可或缺的，傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式中所應(yīng)用的技術(shù)自然已經(jīng)跟不上實際開發(fā)應(yīng)用財務(wù)軟件的需要，自然就會導致財務(wù)動態(tài)的管理不能很好的發(fā)揮其優(yōu)勢，然而，計算機技術(shù)的介入對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理起到了很大的作用，為其使用的軟件提供了幫助，為這種財務(wù)管理的實施奠定了基礎(chǔ)，并且推動了動態(tài)財務(wù)管理在房地長行業(yè)中的可行性與必要性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建主要包括系統(tǒng)設(shè)計原理、系統(tǒng)功能設(shè)計以及系統(tǒng)模塊設(shè)計三個方面。只有將這三方面的設(shè)計進行完整的構(gòu)建，才能使動態(tài)管理達到最好的效果。

（一）系統(tǒng)設(shè)計原理

財務(wù)動態(tài)管理的目的是為了實現(xiàn)企業(yè)在未來的發(fā)展過程中，能夠準確掌握項目資金的運作情況，使企業(yè)對未來的發(fā)展目標有一個正確的認識和掌握。而系統(tǒng)的設(shè)計原理也是圍繞這個目的來展開的，由于市場的經(jīng)濟變化比較大，所以對市場經(jīng)濟所反映出來的數(shù)據(jù)進行分析和處理，從而對其趨勢模擬出有可能出現(xiàn)的所有目標方案的具體情況，能夠幫助企業(yè)的財務(wù)人員準確掌握企業(yè)財務(wù)的管理方法，只有將正確的財務(wù)管理方法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，才能針對不同時期的財務(wù)狀況進行不同方法的調(diào)整，對企業(yè)的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

（二）系統(tǒng)功能設(shè)計

對于系統(tǒng)功能的設(shè)計工作，首先需要做到的就是對房地產(chǎn)行業(yè)的需求進行分析工作，根據(jù)企業(yè)的具體情況，明確現(xiàn)存的問題，從而找到解決問題的方法，從根本上解決問題。只有將需要解決的問題確定之后，管理人員才可以對系統(tǒng)進行功能板塊的設(shè)計。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實施動態(tài)財務(wù)管理主要應(yīng)該從客戶需求以及系統(tǒng)功能兩個方面進行考慮。

1.客戶需求的角度

從動態(tài)財務(wù)管理的客戶需求角度方面來分析，這種管理模式的主要任務(wù)是要滿足項目實施者或者管理者對財務(wù)信息、預定目標的實現(xiàn)情況以及責任分配落實情況的了解，從而在此過程中對這些信息進行查看，對出現(xiàn)的問題進行解決以及對執(zhí)行結(jié)果的測算等等。動態(tài)財務(wù)管理的任務(wù)還包括幫助實施者對結(jié)果進行反饋和統(tǒng)計分析的工作。

2.動態(tài)財務(wù)管理具有的功能

為了能夠更好的實現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計的目的，動態(tài)財務(wù)管理應(yīng)該要有區(qū)分項目基本信息、預定的目標信息以及實現(xiàn)目標過程中的實時動態(tài)信息等信息的功能，將這些存在的信息通過數(shù)據(jù)表或者信息窗口的方式進行歸類。同時，由于才管理的過程中，由于實時信息的動態(tài)波動比較大，所以，還要設(shè)計對照參照表，使管理者能夠明確掌握信息的變化趨勢。為了能夠強化信息反應(yīng)的及時行與全面性，動態(tài)財務(wù)管理還應(yīng)該具備將數(shù)據(jù)表、圖表、公式等可以反應(yīng)實時信息的數(shù)據(jù)結(jié)合起來，構(gòu)建一個圖文并茂、簡單易懂的信息反饋網(wǎng)。

（三）系統(tǒng)模塊設(shè)計

通常情況下，動態(tài)管理信息的系統(tǒng)模板主要是由基礎(chǔ)信息、可行性研究、成本控制以及績效評估幾個模板構(gòu)成的。這些模塊之間都存在著相應(yīng)的聯(lián)系，其中表現(xiàn)初始目標的基礎(chǔ)信息以及表現(xiàn)動態(tài)目標的成本控制是整個系統(tǒng)的兩條主線，通過對兩條主線的對比實施，以成本控制為核心，全面展開動態(tài)財務(wù)管理的工程設(shè)計。

1.基礎(chǔ)信息模塊的設(shè)計

基礎(chǔ)信息模塊是動態(tài)財務(wù)管理信息中最基礎(chǔ)的信息設(shè)置，主要體現(xiàn)的就是在項目的實現(xiàn)之前對具體信息的體現(xiàn)以及對預定目標的設(shè)定。操作人員從基礎(chǔ)信息木塊這方面，可以實現(xiàn)對最基本信息的了解，以及對未來的預定目標有一個基本的認識，通過基礎(chǔ)信息模塊，相關(guān)的操作人員還能夠?qū)崿F(xiàn)對相關(guān)報表的各項管理工作，從而實現(xiàn)目標信息的及時輸出。

2.可行性研究模塊的設(shè)計

對動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性研究也是一項必不可少的工作，可行性研究模塊主要是對項目完成之前的資金情況進行一個系統(tǒng)的分析，對基礎(chǔ)信息模塊當中所提供的數(shù)據(jù)表格進行對比，將對比之后的結(jié)果進行分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前的具體情況來分析動態(tài)財務(wù)管理的可行性。

3.成本控制模塊的設(shè)計

成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要工作，對于動態(tài)財務(wù)管理的成本控制模塊，主要的目的就是實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)在預定目標實現(xiàn)的過程中多反映出來的信息進行全局控制，成本控制模塊主要包括對目標成本的制定以及動態(tài)成本監(jiān)控兩個方面，在目標成本制定的基礎(chǔ)上達到對動態(tài)成本的有效監(jiān)控是動態(tài)財務(wù)管理的一項優(yōu)勢功能，能夠幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)成本控制。

4.績效評估模塊的設(shè)計

作為效果的評估工作，績效評估模塊主要是對完成任務(wù)后所達到的目標和項目進展的過程中的工作進行評估，這種評估工作的評估時間具有不穩(wěn)定性。而對整體項目的綜合評估在績效評估中也是不容忽視的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的優(yōu)勢

目前，在我國有很多房地產(chǎn)企業(yè)對公司財務(wù)的管理制度實行“不同情況，不同方法”的管理制度，這種雙管理模式雖然存在著一定的優(yōu)勢，比如說，企業(yè)財務(wù)在這種管理下，不至于因為傳統(tǒng)管理模式中存在的弊端使其財務(wù)功能得不到有效發(fā)揮。但是這樣的管理存在的劣勢相對于優(yōu)勢來說則表現(xiàn)更加明顯，比如說會比較容易造成因財務(wù)界定不明確而引起的財務(wù)混亂不清的弊端。

由此可見，這種企業(yè)財務(wù)的雙管理模式并不能夠滿足企業(yè)對財務(wù)管理的需求，只有將企業(yè)的財務(wù)管理工作進行正確的認識，才可以將企業(yè)的目標在既定的時間中完成。而動態(tài)財務(wù)管理將成為房地產(chǎn)財務(wù)管理發(fā)展的主流，企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理可以避免傳統(tǒng)財務(wù)管理的諸多缺點，在房地產(chǎn)行業(yè)中是最合理的選擇，具有可實施的現(xiàn)實意義，不僅僅是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理水平，而且還能夠在一定程度上提高企業(yè)資金的安全性，為企業(yè)的良好發(fā)展提供資金保障，使企業(yè)可以在一個正確的軌道上運行。

結(jié)語：綜上所述，動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理中存在很明顯的可行性和必然性，管理人員一定要根據(jù)企業(yè)的自身情況制定一個合理的動態(tài)管理模式，這樣無論是對企業(yè)的成本控制還是管理都是一個明智的選擇。事實證明，這種動態(tài)管理模式不僅可以將房地產(chǎn)行業(yè)的整體財務(wù)管理水平提高，還可以實現(xiàn)企業(yè)對于資金和成本的實時控制，對企業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞：金融危機；中小房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展；對策

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)帶動了一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動國民經(jīng)濟快速增長，提高城鎮(zhèn)化水平具有極其重要的作用。但是隨著美國次貸危機引發(fā)的全球金融風暴，全球經(jīng)濟增速放緩，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨盈利水平低、流動資金不足、銷售困難等多方面影響。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須給自己準確定位，并且采取積極有效的應(yīng)對措施，才能獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間。

一、當前中小房地產(chǎn)企業(yè)特點及面臨的問題

經(jīng)過近30年的積累和市場淘汰，我國房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出一批資產(chǎn)實力雄厚、市場反映良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團。但從總體來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%之多，其在資產(chǎn)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、管理體制等方面仍然存在著不少突出問題。

（一）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊

在2005-2007年房地產(chǎn)市場上升突進的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業(yè)界的美談。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業(yè)就盈利。由于沒有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等重要問題，經(jīng)營業(yè)績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整期的到來，各種問題逐漸涌現(xiàn)：高價拿地者，有及時退出的、有開發(fā)猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產(chǎn)品、未來的動與不動。

（二）融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍偏高

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開發(fā)、消費過程都離不開金融支持。由于我國目前直接融資規(guī)模太小，加上經(jīng)濟危機導致股市融資功能大幅減弱，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能向銀行申請貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。數(shù)據(jù)顯示2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負債率為74.4%。截至2008年8月21日，兩市共75家房地產(chǎn)類上市公司的平均資產(chǎn)負債率為59.55%，非上市房企的負債率普遍超過了75%，在部分省市，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負債率甚至超過了80%（證券日報數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計）。這種過高的負債必然影響企業(yè)資信，增加其項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，甚至引發(fā)負面的連鎖反應(yīng)。

（三）運作手法靈活，管理不規(guī)范

現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)，多半是在完全市場化競爭的局面下產(chǎn)生。在產(chǎn)品切入、市場分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實，對市場經(jīng)濟反應(yīng)的靈敏在項目開發(fā)前充分體現(xiàn)。但在項目立項之后，此類企業(yè)的問題也逐步顯現(xiàn)。由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達不到管理目標；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴重；缺乏對員工的約束和激勵機制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）資源整合意識強，人才缺乏導致專業(yè)依托不足

中小房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備房地產(chǎn)整鏈條開發(fā)能力，自身缺少規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理、招商等核心技術(shù)人才和經(jīng)驗，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進行，如與建筑規(guī)劃設(shè)計院、地產(chǎn)營銷機構(gòu)合作。但是實際操作中，和“外腦”合作使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機構(gòu)大都以自己目標利益為重，缺少對房地產(chǎn)企業(yè)未來全盤統(tǒng)籌規(guī)劃的考慮；二是內(nèi)外接口容易出現(xiàn)問題，如規(guī)劃設(shè)計理念不同容易出現(xiàn)分歧，直接導致的結(jié)果就是項目效率下降，錯失黃金銷售季節(jié)。

二、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策

隨著全球經(jīng)濟危機的來臨，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)如何克服各種阻礙，獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間，已成為刻不容緩的任務(wù)。

（一）加快房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機制轉(zhuǎn)換，增強自身實力

面對全球經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)市場迎來冬天之際，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在冬天保存實力、凝聚力量成為首要的問題。當下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實力的時期。未來的房地產(chǎn)企業(yè)要具備真正的核心競爭力，關(guān)鍵要通過對企業(yè)內(nèi)外部資源的把握，重點分析國家經(jīng)濟政策的走向、資本市場的未來發(fā)展、客戶的需求變化趨勢；明確企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、重點經(jīng)營地域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣狀況，建立符合自身特點的業(yè)務(wù)模式。同時要加強內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學的管理體系，對產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營銷體系、市場網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵機制，準備在房地產(chǎn)市場春天來臨時全力而出。

（二）準確定位，實行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略

調(diào)整期對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅需要對國家宏觀經(jīng)濟政策、土地政策、金融政策、土地市場的深入研究，充分占有各類信息，而且企業(yè)要因地制宜，依據(jù)當前的實際情況給自己準確定位，既要尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項目，也要充分挖掘市場潛力。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競爭，其優(yōu)勢不在價格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。開發(fā)、生產(chǎn)和銷售這些產(chǎn)品，需要熟悉局部市場的情況和消費者的消費特點以及他們的特殊要求。在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個性，創(chuàng)造不可替代性。筆者所在的德邦控股集團就針對目前的經(jīng)濟形勢，選擇了在三線城市慈溪開發(fā)酒店式公寓世貿(mào)嘉園，公司不僅力推“100-140m2”的主力戶型，而且考慮到今后入住人群對生活方便、舒適的需求，做好樓盤的生活配套設(shè)施。這樣做也蘊藏著極大的商機，面積小的房型需求人群較多，銷售快，資金回籠快，風險比較小，酒店式公寓同時可以增加“賣點”，促進房產(chǎn)的銷售。

（三）以品牌為載體，拓展企業(yè)發(fā)展空間

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設(shè)計、文化、品質(zhì)、信譽、實力、服務(wù)、營銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。就其實質(zhì)來說，它代表著銷售者交付給客戶的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性的承諾，久負盛名的品牌就是優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于公眾認知度不高，因此急需加強自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，如產(chǎn)品設(shè)計、工程進度、質(zhì)量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權(quán)力。為了實現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的擴張，提高品牌價值和企業(yè)影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要實施積極的品牌戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，拓展企業(yè)的市場空間。

（四）拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”

面對新形勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。中小房地產(chǎn)企業(yè)在具有自主性和靈活性等優(yōu)點的同時，也存在企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限的問題。不斷擴大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟效益，是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實現(xiàn)這個目標的有效手段。個別開發(fā)企業(yè)在有些項目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進行開發(fā)，為了吸收資金，可以采取將該項目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術(shù)管理能力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴大市場等目標的實現(xiàn)，達到雙方共贏的目的。

（五）利用房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整時期儲備專業(yè)人才

人才是當今時代最重要的資源和生產(chǎn)要素，對管理能力不足、人才欠缺的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。最近一年來，隨著美國次貸危機以及由此引發(fā)的全球金融危機，國內(nèi)外出現(xiàn)了人才的特殊流動跡象――“海歸人才從國外回到國內(nèi)尋求發(fā)展機會，大企業(yè)裁員引起人才流動到中小企業(yè)，部分人才流出房地產(chǎn)行業(yè)”。行業(yè)的調(diào)整，使越來越多的業(yè)內(nèi)人士擔心降薪、失業(yè)，尋求穩(wěn)定的、更好的發(fā)展機會，是一部分人轉(zhuǎn)投其他行業(yè)的初衷。在北京、上海等地一部分業(yè)內(nèi)人士，基于對行業(yè)調(diào)整期的悲觀看法，已經(jīng)開始流向其他二線、三線城市。有志于長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的中小型企業(yè)，在這個時候可以用較低的成本獲取流出知名房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)人才，同時制定一系列吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才的政策，真正進行人才儲備。中小房地產(chǎn)企業(yè)若沒有在行業(yè)調(diào)整期積累起自己的人才體系，就失去了在市場轉(zhuǎn)暖期快速發(fā)展的資本。

全球經(jīng)濟增長放緩和我國宏觀經(jīng)濟形勢使我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴峻挑戰(zhàn)。那些嚴重依賴獲取稀缺資源而自身創(chuàng)造價值能力不足的房地產(chǎn)公司，將面臨嚴重的生存危機。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，就要準確定位，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠發(fā)展。

參考文獻：

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3、張偉民.新形勢下我國中小房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整初探[J].商業(yè)現(xiàn)代化,2006(23).

4、黃瑞吉.淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略[J].經(jīng)濟師,2008(2).

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；變革；創(chuàng)新

在宏觀調(diào)控政策不斷持續(xù)深入的形勢下，我國大部分地區(qū)的商品房市場交易持續(xù)低迷，多數(shù)中小房企將要被迫出局。在如今的嚴峻的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想求得生存與發(fā)展，就要順應(yīng)調(diào)控形勢，且不斷改革創(chuàng)新。

1 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在變革中求發(fā)展

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，2003年以來，全國各類房企超過6萬家，其中近九成的開發(fā)企業(yè)規(guī)模小且品質(zhì)低劣。要想渡過眼下的難關(guān)，必須以產(chǎn)業(yè)變革積極應(yīng)對，充分調(diào)動內(nèi)生動力，通過機制大調(diào)整，在市場大洗牌中獲得“新生”。

1.1 機制大調(diào)整

當前，在增加供應(yīng)與調(diào)整需求的雙管齊下，房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)發(fā)展，必須順應(yīng)形勢，進行機制大調(diào)整，通過法律、制度、產(chǎn)權(quán)三個層面的改革，推動房地產(chǎn)行業(yè)合理有序的健康發(fā)展。

1.1.1 法律是轉(zhuǎn)型的推力

法律，具有針對企業(yè)的規(guī)范力和約束力，既能規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中的行為，為行業(yè)健康運行提供法律保障，又能迫使開發(fā)商創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，以好的產(chǎn)品贏得市場。在今年兩會上總理提出，要利用法律手段規(guī)范開發(fā)商經(jīng)營行為；今年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》通知中提出，要全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)認定?？梢钥闯稣畬Ψ康禺a(chǎn)業(yè)法律規(guī)范的重視。此外，還需用法律手段抑制投機性住房；對技術(shù)創(chuàng)新（住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色住宅、環(huán)保地產(chǎn)）、金融創(chuàng)新、盈利模式、營銷創(chuàng)新等也急需法律上的固化，促使住宅建設(shè)及其產(chǎn)業(yè)化在法律框架下有序發(fā)展。

1.1.2 制度是轉(zhuǎn)型的合力

法律的有效執(zhí)行，需要一個良好的制度作保障。完善的制度能促進房地產(chǎn)企業(yè)在未來發(fā)展中做出全面、科學的規(guī)劃和規(guī)范，防止宏觀與微觀政策的波動給企業(yè)帶來的影響，及時調(diào)整好企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位。例如根據(jù)國家土地管理制度、房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度和方法、稅收制度、土地招拍掛制度、房地產(chǎn)登記等方面制度的不斷完善，合理調(diào)整好企業(yè)的管理制度和銷售制度，積極維護消費者合法權(quán)益。

1.1.3 產(chǎn)權(quán)是轉(zhuǎn)型的動力

產(chǎn)權(quán)是信任的載體，是企業(yè)自主經(jīng)營的內(nèi)生動力，是創(chuàng)造品牌和信譽的堅實基礎(chǔ)。擁有實際產(chǎn)權(quán)的企業(yè)以及處于完善的法人治理結(jié)構(gòu)內(nèi)的員工，為了長期利潤會精心經(jīng)營其品牌和信譽，會用自己的誠信對消費者負責，這也是一些民營企業(yè)往往能迅速成長的原因所在。數(shù)據(jù)顯示，2010年我國房地產(chǎn)業(yè)10強名單中，民企就占了6家。相比之下，一些大型國企以及企業(yè)員工并不實際擁有產(chǎn)權(quán)或享有權(quán)益，缺乏創(chuàng)新的內(nèi)在動力，甚至產(chǎn)生人利益，出現(xiàn)道德問題，導致國有資產(chǎn)流失，成了國企轉(zhuǎn)型的絆腳石。

1.2 市場大洗牌

伴隨著調(diào)控政策的不斷深入，上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績出現(xiàn)首次下滑，房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運動正在悄然進行。萬物“適者生存”，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。一方面并購潮已成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷之路。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，已完成并購57起，同比增加27起。另一方面去房產(chǎn)化風潮涌起。比如江蘇舜天出售旗下地產(chǎn)公司全部股權(quán)，此般“割愛”，實屬無奈；綠景控股去年開始著手轉(zhuǎn)型經(jīng)營高端酒店、寫字樓；愛建股份今年變更經(jīng)營范圍，去掉“房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及咨詢”經(jīng)營項目；泰達控股打包轉(zhuǎn)讓旗下兩地產(chǎn)公司股權(quán)；約有六分之一的房地產(chǎn)企業(yè)在上半年涉及礦產(chǎn)業(yè)務(wù)。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通脹的背景下，國內(nèi)信貸繼續(xù)緊縮，貨幣緊縮的基調(diào)難以改變，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境仍然偏緊。與此同時，房地產(chǎn)信托發(fā)行也愈發(fā)困難，融資成本節(jié)節(jié)攀升。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現(xiàn)象。上半年，上市房企整體資產(chǎn)負債率上升了3.58個百分點，達到72.25%。負債總額突破萬億元，達到10921.43億元，同比上漲41.29%，這無疑倒逼房企轉(zhuǎn)型加速，大企業(yè)擴張和小企業(yè)被兼并將成為常態(tài)。

1.2.2 環(huán)保倒逼

一方面，民用建筑在建材生產(chǎn)、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能源消耗的49.5%左右。我國現(xiàn)有的430億平方米建筑面積中，95%為高能耗建筑。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國住宅建設(shè)用鋼量平均每平方米為55公斤，比發(fā)達國家高出10%～25%，水泥用量為每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比發(fā)達國家多消耗80公斤水泥。另一方面，環(huán)境問題也在不斷加?。阂皇侨珖?0%以上城市水域污染嚴重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增長，50%的垃圾處理率中只有10%達到無害化處理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳總量占全球碳排放總量的40%。如果城鎮(zhèn)化污染持續(xù)惡化，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也備受限制。

1.2.3 內(nèi)生倒逼

地產(chǎn)創(chuàng)新是未來城市小區(qū)的發(fā)展方向。受調(diào)控政策影響，迫使開發(fā)商要么背離房地產(chǎn)，要么倒逼轉(zhuǎn)型，除此之外別無他法。如南京臥龍湖國際社區(qū)項目，曾經(jīng)處于無法運轉(zhuǎn)的尷尬境地，但開發(fā)商自給壓力，最終仍將臥龍湖打造成為休閑度假的絕佳勝地。

2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)品品牌

通過這次樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場將面臨由低端到高端的轉(zhuǎn)折，創(chuàng)產(chǎn)品品牌將越來越被重視。住房不再是“鋼筋+混凝土”的避風遮雨的陋室，而是價值和品質(zhì)的體現(xiàn)。開發(fā)商必須在品牌建設(shè)與技術(shù)開發(fā)方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

樹百年品牌，做百年企業(yè)，取決房地產(chǎn)企業(yè)是否將核心競爭力的品牌價值予以充分發(fā)揮，將更多的精力投入到產(chǎn)品品質(zhì)的提升上。

2.1.1 舍得投資

房地產(chǎn)企業(yè)在打造品牌方面要舍得投資，精于投資，既包括工程質(zhì)量，也包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、配套質(zhì)量和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

2.1.2 追求百年

“樹百年建筑”應(yīng)成為推進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的動力。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化進展比較緩慢，原因在于粗放式的建設(shè)長期得不到改變。許多耗資巨額的建筑壽命不過十幾年，“保量不保質(zhì)”，很難創(chuàng)造百年建筑，更談不上企業(yè)自身的百年大業(yè)。

2.1.3 人性為本

房產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃必須優(yōu)先考慮人性為本。現(xiàn)代人買房是購買一種生活方式，一種人居文化，滿足對住所的物質(zhì)文化和精神需求。企業(yè)應(yīng)針對不同群體，根據(jù)他們的生活習慣、功能需求、空間需求，創(chuàng)造提供小區(qū)環(huán)境的文化、教育等條件，做到人、自然和社會的和諧統(tǒng)一。

2.2 技術(shù)大轉(zhuǎn)換

在當前宏觀調(diào)控下，粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式終將終結(jié)，綠色人居將登上市場舞臺，未來房企的盈利模式將更趨向于高端化、科技化；更偏向于技術(shù)、品質(zhì)、人文、環(huán)保的復合化。

2.2.1 品質(zhì)要獨創(chuàng)

目前，國內(nèi)的住房“千城一面、千房一面”，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。因此企業(yè)應(yīng)注重打造獨具企業(yè)特色的產(chǎn)品，與企業(yè)品牌相輔相成！

2.2.2 技術(shù)要適宜

要因地制宜、因時制宜。不同的時間和地點，對創(chuàng)新的需求是不同的，正如前工業(yè)時代與后工業(yè)時代對房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)支持有很大差異一樣。處在一定的歷史時期，不能超前也不能滯后，在不同的時間和空間應(yīng)對房地產(chǎn)的技術(shù)創(chuàng)新有不同要求。

2.2.3 應(yīng)用要客觀

目前，開發(fā)商對于住宅新技術(shù)的利用和推廣仍停留在主觀層面上，改變這種狀況，需要技術(shù)創(chuàng)新，更需要客觀應(yīng)用，防止應(yīng)用只是技術(shù)的簡單疊加。

2.2.4 內(nèi)外要大氣

過去，有些開發(fā)商過于強調(diào)容積率和外在的形式美。隨著消費觀念越來越趨于理性，企業(yè)想要生存下去，必須對住宅的“銷量”和“品質(zhì)”做出抉擇，做到以品質(zhì)及舒適度贏得銷量。

2.2.5 創(chuàng)新要全面

房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，需要多種形式的創(chuàng)新。如產(chǎn)品創(chuàng)新、土地獲取模式創(chuàng)新、開發(fā)模式創(chuàng)新、管理服務(wù)創(chuàng)新、機制體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新，甚至是公益創(chuàng)新等。只有擺脫原來單一的創(chuàng)新模式，才能帶來產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。比如，探索實行以商業(yè)代建為主體的開發(fā)模式變革，轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)投資商、運營商和服務(wù)商；用資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力；開創(chuàng)集“商業(yè)百貨、文化娛樂、電影院線”為一體的商業(yè)發(fā)展模式，以養(yǎng)老為目的的地產(chǎn)項目等。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

[關(guān)鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢，2007年中國經(jīng)濟增長達到11.4%，國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調(diào)法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現(xiàn)象，2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規(guī)定。12月又了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難

2003年9月，證監(jiān)會又公布了《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，規(guī)定：除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市。以上條件對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出，不具有持續(xù)穩(wěn)定贏利的特征。房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產(chǎn)信托融資受限

2005年9月，銀監(jiān)會《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。2006年8月，銀監(jiān)會再次下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行“212號文”的有關(guān)規(guī)定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)做了嚴格的規(guī)定。2007年11月，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

1.促進信托的進一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構(gòu)投資者的出現(xiàn)會帶來房地產(chǎn)投資的長期化，降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進一步促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

2.加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務(wù)成本。

3.進一步擴充股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務(wù)范圍和專業(yè)水準，還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風險，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點。目前我國上市的房地產(chǎn)公司僅有80家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

4.積極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產(chǎn)金融學.北京：清華大學出版社，2007年

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；渠道分析；融資

中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）08-046-01

一、我國現(xiàn)在融資方式與渠道分析

從資金的來源上看，我國現(xiàn)階段籌資的主要渠道有吸收直接投資，國內(nèi)貸款，上市融資，發(fā)行債券，房地產(chǎn)信托等幾部分。從總量上看，我國近十年來房地產(chǎn)開發(fā)資金保持高速上升的勢頭，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，從結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的98%以上。但在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，按銀行按揭貸款首付30%計算，即約有70%的自籌資金來自銀行信貸；央行的報告認為，商業(yè)銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重在55%以上。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)資金的三個主要來源：國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金都是直接或間接的銀行資金。

這樣的融資結(jié)構(gòu)存在著諸多問題。首先，融資渠道單一，主要是依靠商業(yè)銀行的直接或者間接貸款，沒有多元化的資金支持體系和風險分擔體系，這樣單一的融資方式，受到宏觀政策調(diào)整的影響較大，這使得房地產(chǎn)的穩(wěn)定性較差，不利于房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。其次，企業(yè)的負債率較高，使企業(yè)會有較大的還款壓力，會對企業(yè)的發(fā)展形成一定的約束，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。其次，我國房地產(chǎn)金融市場不完善，近些年來隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，有許多金融政策促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嘗試多元化融資，但短期內(nèi)難以達到理想的情況

二、房地產(chǎn)融資問題的成因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，這種單一的融資方式無疑會造成很多問題，造成融資渠道單一的原因我認為有以下幾點：

1.國有銀行籌資能力占較高。在我國現(xiàn)階段，銀行儲蓄仍是社會安排閑置資金的重要渠道，人民多余的資金大都存入銀行，銀行有足夠的能力提供大量的資金，且來源穩(wěn)定，在這種情況下，銀行資金成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要渠道是一種必然的結(jié)果。

2.上市門檻高。隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)可以通過上市優(yōu)化企業(yè)和項目融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避市場風險等。但是房地產(chǎn)企業(yè)上市條件比較嚴格，尤其2010年來，證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過股市進行再融資，以抑制房價泡沫，有許多企業(yè)放棄上市。

3.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的營利模式不透明。我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中取得土地使用權(quán)手續(xù)的辦理不夠規(guī)范，缺乏透明度，不少開發(fā)商靠與政府關(guān)系拿地。這些問題使得房地產(chǎn)項目的可控性不足，不透明的盈利模式使投資者不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)市場。

4.金融體制不夠完善，資本市場不夠成熟。盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要，同時我國的金融市場混亂，信用體系不完善，這直接影響著我國房地產(chǎn)融資的正常開展。

5.法律體制不夠健全?，F(xiàn)階段，我國有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成完整的法律體系，現(xiàn)在一些較為新型的融資模式比如房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)眾籌等并沒有相關(guān)嚴格的法律體系，制度不健全。

三、房地產(chǎn)融資未來路徑

作為資金密集性企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金作為支撐，而針對我國現(xiàn)狀，分散融資風險來源是主要趨勢。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期較長，中間的不確定性因素較多，因此風險相對較高。相比較而言，債務(wù)資金更適合于風險較低的產(chǎn)業(yè)，而權(quán)益融資更適合于風險較高的產(chǎn)業(yè)。但是相對而言，債務(wù)融資的融資成本較低，所以多元化發(fā)展成為了未來房地產(chǎn)融資的重點。

1.積極尋求銀行貸款。貸款有稅盾效應(yīng)，可以有效的避稅，同時其具有很強的財務(wù)杠桿作用，相對來說資金的自由度比較大。所以，銀行依舊是我國未來幾年內(nèi)資金最雄厚最穩(wěn)定的融資渠道。

2.爭取上市融資。從理論上說，上市融資是最合理的一種房地產(chǎn)融資方法。房地產(chǎn)經(jīng)營的特點要求其必須加大權(quán)益融資。但是我國股票市場起步不久，房地產(chǎn)企業(yè)更是進入市場很短，我國對房地產(chǎn)企業(yè)的上市有很多政策的限制，所以，盡量放寬上市限制，或在中小板塊上市，取得權(quán)益融資。

3.發(fā)展新型融資渠道，創(chuàng)新融資方式。信托業(yè)目前正處于快速成長期，信托總資產(chǎn)和集合信托產(chǎn)品規(guī)模這幾年都得到了大幅提升，我國現(xiàn)在金融一、二級市場尚不完善，所以必須加快發(fā)展相應(yīng)金融市場，加快房地產(chǎn)信托融資，房地產(chǎn)基金融資，房地眾籌融資的市場建設(shè)，讓中小投資者可以有更多的途徑進入房地產(chǎn)金融的市場。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國現(xiàn)階段的主導從產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要的一步，合理融資可以降低項目成本，減少項目風險。希望未來可以通過融資多元化，分散房地產(chǎn)企業(yè)風險，同時也促進金融創(chuàng)新，兩個行業(yè)共同健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]高聚輝.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望[J].中國房地產(chǎn)金融，2006（6）.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

其實，今年3月，綠地控股（600606.SH）與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃向綠地收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計價值約為210億元。

這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產(chǎn)的金融化是大勢所趨，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅影響企業(yè)的融資方式，更重要的是對房地產(chǎn)行業(yè)包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內(nèi)的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。

房企財務(wù)成本越來越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5個月，有100多宗的高價地塊，3288億元成交總價。一二線城市共出39個地王，81個樓板價地王。南京、杭州、合肥會看到很多地方的溢價率很高，就算是商辦的物業(yè)都發(fā)生地價很高的問題?！钡谝惶酱骶S斯上海估價部董事甘啟善分析說，過去一年，央行降息了好幾次，一直到現(xiàn)在4.4%～4.8%，而對房企來說，企業(yè)發(fā)債成本可能在3%～7.1%，商業(yè)銀行貸款利率6%～13%，影子銀行13%-20%甚至以上的年利率。去年國內(nèi)的房企負債率還是很高的，平均達到76.6%，這會影響他們的信用評級，讓他們的財務(wù)成本越來越高。當前形勢特別需要不同的投資工具和渠道。

“對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，當建的房子能賣，能掙錢的時候他不需要REITs，當去庫存、銷售變成房地產(chǎn)公司難點的時候，當大家被迫持有物業(yè)的時候，就到了燃眉之急需要REITs的時候?！蹦Ω康だA鑫證券李耀光這樣說。

截至目前，中國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計發(fā)行量已經(jīng)超過萬億。2015年全年發(fā)行超過6000億元，同比增速接近90%，而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模已超千億。以上交所為例，資產(chǎn)證券化當中，房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)模是排在第三位。

目前已經(jīng)有的資產(chǎn)證券化類型包括最傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)的租金收益權(quán)、物業(yè)服務(wù)費，房地產(chǎn)企業(yè)的購房尾款的債權(quán)，以及保障房的相關(guān)證券化產(chǎn)品，還有私募REITs產(chǎn)品。上交所債券業(yè)務(wù)部高級經(jīng)理賀銳驍認為，“這些類型滿足了房地產(chǎn)企業(yè)或者一些持有不動產(chǎn)機構(gòu)的不同訴求。像物業(yè)服務(wù)費的證券化產(chǎn)品，實際上原來房地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司做直接資本市場融資相對是比較困難的。因為它的輕資產(chǎn)特性，以及作為房地產(chǎn)企業(yè)售后服務(wù)的定位，使得它本身的財務(wù)報表的狀況是不太適合到資本市場上直接做債務(wù)融資的。但是物業(yè)服務(wù)費這樣一個類型，利用未來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，再加上母公司的增信，使得物業(yè)服務(wù)管理公司可以以自己的名義到這個資本市場上去融資?！?/p>

賀銳驍還說，像購房尾款這個類型，實際上是提高了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表調(diào)節(jié)也是有幫助的。如果說在會計上計入到非金融負債，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債也有所幫助。

從中信啟航到蘇寧云商，再到成功登陸上交所的恒泰浩睿海航項目，戴德梁行參與了中國REITs進程中幾乎每一單示范性項目，提供專業(yè)的物業(yè)價值評估、專項房地產(chǎn)市場調(diào)研及建筑物樓宇測量盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)。戴德梁行董事顧悅?cè)绫硎?，目前國?nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化路徑有三條： 一是輕資產(chǎn)的證券化，主要通過質(zhì)押物業(yè)租金收益進行的融資目的資產(chǎn)證券化，如2014年海印股份和今年6月剛發(fā)行的中航信托紅星美凱龍的資產(chǎn)證券化嘗試；二是重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，主要通過保留回購權(quán)的物業(yè)真實出售實現(xiàn)證券化，如最早的中信啟航到后來的蘇寧云商前后三期類REITs；三是海外發(fā)行REITs，如北京華聯(lián)新加坡上市等。

針對國有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化路徑選擇問題，顧悅?cè)缯J為，重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和海外發(fā)行REITs可實現(xiàn)重資產(chǎn)的表外持有運營，不足之處是會產(chǎn)生較大的房地產(chǎn)交易稅費。對于國有企業(yè)而言，輕資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化路徑由于不涉及物業(yè)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，可以避免國有資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移審批限制，且能盤活存量資產(chǎn)進行融資，相比而言是目前國有企業(yè)嘗試資產(chǎn)證券化時最易實現(xiàn)突破的可行路徑。

內(nèi)地物業(yè)曲線尋求境外發(fā)行REITs

對于開發(fā)商來說，境外發(fā)行REITs能夠帶來穩(wěn)定的外部資金來源，加速商業(yè)項目變現(xiàn)，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但也面臨境內(nèi)物業(yè)跨境轉(zhuǎn)移限制這一核心問題。

戴德梁行高級董事陳家輝對記者分析：“近年來，受限于內(nèi)地REITs發(fā)行的種種限制，內(nèi)地房企赴境外發(fā)行REITs呈現(xiàn)越來越熱的趨勢，尤其集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯(lián)BHG REIT等項目?！?/p>

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

本文即將針對未來房地產(chǎn)市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產(chǎn)市場的真正主導者。

一　、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商

恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計量的成功率就會更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務(wù)，因為有了rel[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進行孵化，把清冷的處女地開發(fā)成繁華的商業(yè)街，當私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)。可見reits與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但卻通過市場機制的建立為開發(fā)商的順暢運行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風險偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過程是一個通過經(jīng)營規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機制。

雖然reits對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開發(fā)商可以不必過多的考慮資金問題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設(shè)計、質(zhì)量、安金和進度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因為資金問題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發(fā)商進行專業(yè)升級，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競爭的市場上獲得生存空間。

綜上所述，relts時代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開發(fā)公司。開發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應(yīng)的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開發(fā)商對品牌效應(yīng)的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會效益。開發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開發(fā)管理為主業(yè)，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的專業(yè)機構(gòu)。對于有一定資金積累的開發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開發(fā)項目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營業(yè)務(wù)。

二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金

在reits運作成熟的市場，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因為繁榮的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來的較高租金收益。運作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟價值。正因為商業(yè)地產(chǎn)的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業(yè)的投資機構(gòu)根據(jù)自身對商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價格購入土地委托專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，或購入開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因為購入價是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤)，而成熟物業(yè)的價值則是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。

目前中國的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產(chǎn)本身價值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過經(jīng)營房地產(chǎn)項目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風險投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風險很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發(fā)商，還將誕生一個以房地產(chǎn)為投資對象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場上的炒房團轉(zhuǎn)化為專業(yè)化的金融投資機構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價的愿望、又分散了房地產(chǎn)實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產(chǎn)實物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應(yīng)當是reits時代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要創(chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內(nèi)讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產(chǎn)項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產(chǎn)本身價格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營者，業(yè)務(wù)是資者管理和運作基金資產(chǎn)，其收益來源是管理費等服務(wù)收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業(yè)績提成)、物業(yè)購置費、物業(yè)出售費等。上述基本管理費一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績提成約為基金收益的5％，物業(yè)購置費和物業(yè)出售費分別約為物業(yè)交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。

由于基金管理人的職責主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領(lǐng)域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強強聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來的出路，而reits基金在看中目標區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規(guī)模的業(yè)務(wù)來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。

四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人

商業(yè)物業(yè)管理人的職責表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動。

從上述職責看，這里的物業(yè)管理人除了承擔房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責外，還承擔著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務(wù)是統(tǒng)一進行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無從談起。受制于業(yè)務(wù)的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務(wù)，但也很難進行有系統(tǒng)得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個專業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域。

那么物業(yè)管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，以收取開發(fā)管理費為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業(yè)化的投融資運作。從這個專業(yè)化分工的趨勢看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應(yīng)當是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運營公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務(wù)作為主營業(yè)務(wù)，通過向委托人收取管理費獲得經(jīng)濟利益。

當然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進行培育后出售也需要對商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機構(gòu)自身設(shè)立內(nèi)部機構(gòu)專司商業(yè)物業(yè)管理職責。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，必將是專業(yè)分工日益細化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場。

五、REITs時代是房地產(chǎn)金融的時代。房地產(chǎn)公司應(yīng)及早籌建金融事業(yè)部

本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場將主要存在三方市場主體：開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導，當房地產(chǎn)金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行前期市場培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進行后續(xù)管理。在整個流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導地位，雖然開發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因為擁有了業(yè)務(wù)委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領(lǐng)市場，并左右開發(fā)商和物業(yè)管理商的命運。

不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場也將進行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營銷專業(yè)公司取代。

總之，PElTs時代的到來將意味著房地產(chǎn)金融時代的到來，未來的房地產(chǎn)市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現(xiàn)由金融主導的格局。目前的房地產(chǎn)公司應(yīng)找準自己的定位，或作專業(yè)化開發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機構(gòu)。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產(chǎn)重組，對目前的業(yè)務(wù)進行拆分，將開發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個專業(yè)業(yè)務(wù)，但與以往所不同之處在于要強調(diào)各個模塊的專業(yè)性建設(shè)。在reits來臨前，這些事業(yè)部就要進行獨立運作，各自就自身的專業(yè)領(lǐng)域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰(zhàn)做好各項準備。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)價值鏈；發(fā)展方向

一、國內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展歷程和特點

（一）.美國的房地產(chǎn)市場

美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。通過嚴格的專業(yè)化細分，形成一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細分和金融運作見長的房地產(chǎn)發(fā)展模式。

（二）.日本的房地產(chǎn)市場

日本的住宅消費保障在其社會保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應(yīng)模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整合公團和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫承擔為公共住宅融資的職責，后兩者則直接負責建設(shè)和提供住宅。日本的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出如下特點：

1、重視法律保障。

2、優(yōu)惠的住宅政策。

3、集團企業(yè)發(fā)揮積極作用。

（三）.香港的房地產(chǎn)市場

香港模式是一條以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的縱向運作鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨立完成，堪稱“全能開發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道也相對比較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款。香港模式具有以下幾個鮮明特點:

1、地皮最值錢。

2、項目運作“一條龍”化。

3、獲取土地是第一要義。

4、融資渠道相對單一。

5、期房預售制。

通過上述研究可以發(fā)現(xiàn)不同國家的房地產(chǎn)市場有其自身的特點。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及所處周期

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)特征

我國地域遼闊，人口眾多，各地的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度也高低不一。我國的房地產(chǎn)制度也是在發(fā)展中不斷的摸索前進，內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開始于70年代末80年代初，至今有近30年的發(fā)展歷史，特別是近10年發(fā)展迅速，號稱房地產(chǎn)“野蠻生長”的十年。我國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了1979―1990年的嚴重短缺期，1991―2005年的相對短缺期，目前已經(jīng)進入到相對飽和期。我國現(xiàn)行的土地制度和房地產(chǎn)制度決定了我國房地產(chǎn)市場有如下特點：

1、土地制度的“雙軌制”造成住房市場的“雙軌制”。

2、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場所體現(xiàn)出來的“二元化”。

3、商品房市場實行預售制度。

4、學習新加坡建立“住房公積金”制度。

5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及盈利模式多樣化，不斷進化。

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)所處生命周期

1、房地產(chǎn)業(yè)所處生命周期

判斷目前我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)處于什么樣的行業(yè)周期對于判斷房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢具有重要的意義。通過對我國房地產(chǎn)業(yè)歷年的銷售額及銷售面積數(shù)據(jù)的研究，對比行業(yè)生命周期理論圖，可以發(fā)現(xiàn)，我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)目前處于市場急劇擴大的行業(yè)高速成長期。

圖1 銷售額變化圖

圖2 歷年銷售面積變化圖

數(shù)據(jù)來源：通過中國統(tǒng)計年鑒整理所得。

2.房地產(chǎn)業(yè)市場競爭特征

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)多達八萬家，但總體而言，規(guī)模偏小，行業(yè)集中度比較分散。內(nèi)地市場占有率最高的萬科，已經(jīng)在2008年、2009年連續(xù)蟬聯(lián)全球最大房地產(chǎn)公司頭銜，2007年的全國商品住宅市場占有率為2.07%，2008年為2.34%，2009年下降為1.66%，2010年上半年的仍只有2.18%左右（資料來源于萬科年報及半年報）。美國前5大開發(fā)商整體占有率是18％，日本是20％。平均下來每個開發(fā)商至少是4％。中國和日本比較像，人口多，比較密集。我們選取2008年、2009年及2010年上半年的銷售數(shù)據(jù)來計算房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中率：

小結(jié)：通過研究發(fā)現(xiàn)，目前我國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)目前整體處于市場急劇擴大的行業(yè)高速成長期；從行業(yè)集中率來看，可以判斷目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于分散競爭性市場階段。

3、未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

根據(jù)上述分析可以初步判斷是，大致在十年左右的時間內(nèi)，國內(nèi)住宅開發(fā)市場仍將處于黃金期，房地產(chǎn)市場將處于產(chǎn)業(yè)高速成長期；在此之后，城鎮(zhèn)住宅的需求將明顯減少，商業(yè)地產(chǎn)的景氣將得以大幅提升，房地產(chǎn)業(yè)將逐步進入成熟期。

三、未來中國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展方向研究

通過比較日本、美國、香港等外部房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史，借鑒諸如零售業(yè)等行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗。通過對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處行業(yè)周期及競爭情況的分析，可以對我國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展前景作出初步判斷，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈整合理論，可以得出我國房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中可能會呈現(xiàn)以下幾種方式：

（一）細分價值鏈的專業(yè)化發(fā)展方向

房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個特點是相應(yīng)的企業(yè)由全能型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變。在未來10年的房地產(chǎn)業(yè)成長期，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化程度會越來越高，市場化進程的不斷深入必然導致傳統(tǒng)意義的集團作戰(zhàn)或者說“一條龍”的發(fā)展模式被專業(yè)化的開發(fā)模式取代。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)分工將愈加明細，市場細分呈現(xiàn)多元化和專業(yè)化的特點。專業(yè)化程度將得到很大提高，并主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)品專業(yè)化和人才專業(yè)化。產(chǎn)業(yè)專業(yè)化，即從規(guī)劃設(shè)計，到動工建設(shè)，到裝修銷售，都由不同的專業(yè)公司提品或者服務(wù)，集成了產(chǎn)業(yè)鏈上的各種資源。而開發(fā)商的角色更多的將成為產(chǎn)業(yè)鏈條的中心，成為資源的組織調(diào)配者。產(chǎn)品專業(yè)化，其中之一是“細”，即細分市場。對于中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，想占領(lǐng)每一個層次市場已經(jīng)越來越不現(xiàn)實，因此將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個子行業(yè)或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優(yōu)勢，以較為超然的態(tài)度參與競爭，在自己的細分市場內(nèi)取得勝利。

（二）橫向一體化發(fā)展方向

產(chǎn)業(yè)成長期的另一個特點是市場增長率很高，需求高速增長，企業(yè)的戰(zhàn)略選擇之一是通過迅速擴大生產(chǎn)，提高生產(chǎn)量來獲得收入。這一特點表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)的橫向一體化，簡單來說就是房地產(chǎn)企業(yè)的合并、收購等活動，通過橫向一體化的整合迅速擴大規(guī)模，獲取土地、人才等各種資源。通過分析，以下四種因素推動房地產(chǎn)業(yè)并購整合。

因素一：房地產(chǎn)相關(guān)金融及土地政策的實施，提高了對房地產(chǎn)企業(yè)資本實力及融資能力的要求。

因素二：市場競爭加劇，對地產(chǎn)商的開發(fā)能力提出了更高的要求。

因素三：國有資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局進行調(diào)整。

因素四：資本實力雄厚的新進入者不斷涌現(xiàn)。

通過橫向一體化的發(fā)展，企業(yè)通過并購可以迅速擴大規(guī)模，打破行業(yè)壁壘和規(guī)模限制，主動適應(yīng)外部變化，抓住產(chǎn)業(yè)快速成長期的歷史機遇，迅速的做大，實現(xiàn)高速發(fā)展，獲取較高的利潤。

（三）縱向一體化發(fā)展方向

行業(yè)成長期的繼續(xù)發(fā)展將導致生產(chǎn)廠商隨著市場競爭的不斷發(fā)展和產(chǎn)品產(chǎn)量的不斷增加，市場的需求日趨飽和。生產(chǎn)廠商不能單純地依靠擴大生產(chǎn)量，提高市場的份額來增加收入，而必須依靠追加生產(chǎn)，提高生產(chǎn)技術(shù)，降低成本，以及研制和開發(fā)新產(chǎn)品的方法來爭取競爭優(yōu)勢，戰(zhàn)勝競爭對手和維持企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實施縱向一體化戰(zhàn)略來獲得成本領(lǐng)先，獲得最優(yōu)的報酬遞增效果，節(jié)約交易費用，降低成本。

在這種模式下，開發(fā)商作為房地產(chǎn)全程運作的資源整合者，通過其內(nèi)部相關(guān)部門來獲取外部供應(yīng)鏈企業(yè)的資金流、物流與信息流，并在其企業(yè)內(nèi)部形成對于“三流”的集成，通過內(nèi)部集成，將原本難以構(gòu)建的外部的供應(yīng)鏈以另一種形式在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成。這種模式對于開發(fā)商的資源整合能力提出了很高的要求，開發(fā)商將以“集成制造商”的身份代表供應(yīng)鏈中的若干企業(yè)來面對客戶，因此有效地協(xié)同供應(yīng)鏈中的企業(yè)保持共同的客戶目標將在很大程度上避免重復勞動，并提高客戶滿意度，積極地與相關(guān)企業(yè)結(jié)成合作伙伴或者戰(zhàn)略聯(lián)盟是開發(fā)商實施其縱向一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的有效途徑。

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風險；防范措施

前言

近年來在國家相關(guān)政策的支持下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢，一方面促進了我國行業(yè)體系的健全發(fā)展和經(jīng)濟的增長，另一方面由于市場經(jīng)濟不穩(wěn)定因素而造成的房地產(chǎn)企業(yè)風險加劇的問題夜逐步的提升。特別是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，對于財務(wù)管理等工作的重視度不夠，造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作應(yīng)對市場風險能力嚴重不足的問題，從而嚴重干擾了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風險

1.負債過高、資金運營不合理而導致的財務(wù)風險

很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負債經(jīng)營，那么這就加大了負債水平，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風險

金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，因而有發(fā)生投資虧損的風險。通貨膨脹風險也叫購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風險。由于房地產(chǎn)投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風險。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財務(wù)風險

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運營時刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長的特點，勢必對現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險分析

財務(wù)風險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風險。企業(yè)財務(wù)風險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風險性質(zhì)分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。

（一）融資風險分析

融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風險。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導致財務(wù)危機。

（二）投資風險分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風險的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產(chǎn)價格是有效進行房地產(chǎn)投資風險防范的關(guān)鍵。對于進行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說，房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風險之一。

（三）投資回收風險分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀經(jīng)濟政策和財政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的措施

（一）加強財務(wù)管理觀念和作用

1.強化財務(wù)管理地位

首先，財務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動當中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財務(wù)考慮問題的角度不同，財務(wù)從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風險。其次，財務(wù)管理者不能局限于對財務(wù)報表的分析，必須了解企業(yè)各個部門的有關(guān)情況，以拓展財務(wù)分析的領(lǐng)域。財務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學習和培訓對資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學的認識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險的可能性。其次，要加強對財務(wù)人員的管理和培訓。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員參與到企業(yè)財務(wù)活動中來，加強對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員的專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓確保其知識和能力能夠勝任財務(wù)工作。

（二）針對國家相關(guān)政策的變化，及時調(diào)整和轉(zhuǎn)變財務(wù)管理手段，規(guī)避財務(wù)風險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費的提高，企業(yè)在項目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規(guī)定，及時調(diào)整和處理三項費用，在規(guī)定的時限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費用，避免給企業(yè)帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢，企業(yè)必須適時改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對開發(fā)項目進行可行性論證

針對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點，在項目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個方面的要素進行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導致整個項目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預測到項目的潛在風險，并針對風險要素及時調(diào)整項目方案，從源頭上阻止財務(wù)風險的發(fā)生，提高項目的成功率。

參考文獻

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