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第1篇：物業管理法律知識培訓范文

20xx年最新廣州市物業管理條例全文

第一章　總則

第一條　為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,參照本辦法執行。

第三條　對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。

未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，合理確定物業管理區域，并指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業。

第四條　市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條　市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理工作。市房地產行政主管部門各區分局(以下簡稱區分局)、縣級市房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府會同區分局、縣級市房地產行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

第六條　房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規、規章的宣傳、教育工作，增強業主實施自我管理的能力和意識。

區分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員、業主監事會監事進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

第七條　房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，對物業服務企業資質等級、房地產行政主管部門對物業服務企業實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。

房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當對物業管理備案、物業服務企業的信用、處罰等物業管理信息進行共享。

第八條　房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第九條　物業管理行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，對違反法律、法規和行業規范的行為給予公開批評，加強行業自律管理，促進行業健康發展。

第十條　建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會、業主監事會或者街道辦事處、鎮人民政府按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主;人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

第二章　物業管理區域

第十一條　建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府應當根據《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規定向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

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從廣州市發生第一起物管收費糾紛至今已有20xx年，但20xx年來物管費糾紛愈演愈烈，一方面業主不滿收費與服務不對等，另一方面物管公司堅持優質可以優價，但從今年起，廣州市新的物管收費制度實施，使收費有了統一標準，也使糾紛空前激烈。

原因是收費從原來的物管公司報物價局個別審核，變成在政府指導價下的市場自主行為，從而宣告優質優價時代的終結。又因為舊有的收費標準與新的政府指導價有很大差

異，使原本就對物管服務不滿的業主有了新的維權武器。像麗江花園的業主一樣，越來越多的業主維權從簡單的拒交物管費走向法庭交鋒。

中高檔次樓盤收費2-3元

記者近日查閱廣州各樓盤小區在多個房地產網站上登載的小區信息，發現至少有三四十個電梯小區樓盤管理費達到2元/平方米或者以上。

這些小區一般都是市場中較高檔次的樓盤，如主要集中在珠江新城、天河北、老城區、濱江東沿線和番禺華南板塊等區域的電梯小區樓中。這些小區物業管理費收費標準一般在2-3元/平方米之間。

在現在實際收取的小區物業管理費中，價格最低的約是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城區的舊有物業和多層小區。一些帶電梯的小高層小區物業，物業管理費收費標準在0.8-1.5元/平方米之間。而帶電梯的高層樓盤小區，物業管理費主要集中在1.5-2.5元/平方米之間。對于一些高檔次的公寓型樓盤和豪宅小區，物業管理費可以達到4-10元/平方米。

也就是說按新的收費規定，超標的情況不是少數。

矛盾起因：從物價局批復收費到政府指導價

物管費糾紛由來已久，但廣州市新的物業管理收費標準在今年1月實施后，樓盤小區新收費標準指導價與原收費標準差異引起的糾紛更有增無減。

據了解，廣州在新的物業管理收費制度出臺前，一直沿用物價局檢查、批復小區物業管理收費的辦法。據物業管理公司透露，以前物業管理費收費標準是物業管理公司向物價部門提交申請，包括收費標準以及管理小區需要的成本核算等內容，由物價部門最后確定每個小區的收費標準。而根據以前的物業管理收費標準，多層物業和高層物業的一級物業管理都是優質優價的，因此有部分物業小區可以收取較高的物業管理費。

政府指導價有強制性不是參考價

第2篇：物業管理法律知識培訓范文

(一)研究背景

所謂轉型,首先是指由傳統農業社會向現代工業化的轉變,與此同時,社會制度上來看,轉型還包括整個世界向市場經濟和民主制度的轉變,我們國家也正處在這兩個轉型過程中。一方面,我們的市場經濟建設已經取得了巨大成果;另一方面,以民主法治人權為核心的體制建設在我國也已經開始了;同時,人們的意識也在發生著變化,越來越注重生活質量,同時關注自己的權利實現程度。

處于經濟市場化的轉型時期,社區建設也有著自己的特點。究竟社區建設發展到了一個怎樣的程度,其中社區法制建設又受到了多大程度的重視,今后又將是怎樣的發展方向,地區之間、城鄉之間發展模式的不同等等這些都需要我們去探究。

截至目前,對社區法制建設的研究已經取得了一定的成績,不論是從現今與歷史的對比,還是從它的成因、現狀做出的分析,以及對未來的展望,這些都為這次的調查及寫作打下了基礎。

通過調查走訪,初步了解了社區法制建設的現狀,并從多方面分析了原因,希望從綜合的角度來解決問題。

(二)研究方法

本次調查采取了無結構訪談法,以個別訪談與集體訪談相結合的方式進行。無結構訪談法是研究者按照一個概略性、指導性的訪談提綱所進行的訪談。無結構訪談有利于發揮訪問者和被訪者的主動性和創造性收集到原設計方案中沒有預計到的許多新情況、新信息。但這種方法對調查研究者要求較高,訪談得的資料也難以進行定量分析1。

(三)研究意義

1.居民生活需要

隨著生活水平的提高,人們更加關注自己的生活品質以及權利的維護。人們目前主要生活在社區中,社區的發展與居民們的生活息息相關。社區依法制軌道發展能夠保障居民的權益得到更好的實現,同時提升生活質量。不論是普法宣傳還是實質的法律指導,社區中的居民需要這類的法律服務。對于居民來說,通過法律途徑維權手續還是有些繁雜,對專業知識要求相對較高,很多時候居民遇到問題不敢訴諸于法律,這時社區的法制建設的緊迫性就顯得更為突出。

2.社區發展需要

社區要得到長遠的發展,法制是必經道路。無論是社區治理、社區黨建、社區衛生、社區文化、社區環境等等都要做到依法管理,擺脫過去人治大于法治的局面。而由于社區的法制建設所發展的時間相對較短,所以各項制度則稍顯滯后或不完善。國家對于社區建設的投入正在逐步增加,借此機會,社區的法制建設更應受到重視并應大力發展。

3.社會法制建設需要

依法治國是我國的基本國策,但是目前國家立法稍顯滯后,且操作性較差。改革開放以來,社會政治、經濟、文化等方面發展飛速,相應的體制變革則稍顯跟不上時代的步伐。社區作為基層自治組織,是法治發展的基礎,但目前社區自治還沒有完全形成,因此要做到依法治理社區還有很長一段路要走。

二、社區法制建設現狀

現代社區法制建設自1954年正式拉開了帷幕。1954年,《城市街道辦事處組織條例》、《城市居民委員會組織法》出臺,我國社區法制建設走上了有法可依的道路;《物業管理條例》的頒布使新型社區的物業管理走上了法制軌道;1987年,退休金社會統籌制度使退休職工的生活有了保障,他們的檔案關系隨之轉到社區,享受社區服務;1993年,城市居民低保政策實行,居委會、街道作為基層組織被賦予了審核低保對象的權利,社區中的低保居民能夠領到相應的補助,保障日常生活,不用再像過去一樣沒有穩定的生活來源,過著朝不保夕的生活;還有一些國家部委的通知、規定等,涉及了社區黨建、社區經濟發展、社區文化衛生、社區衛生等方方面面,也惠及了各個層次的人群,使社區無論從硬件設施到服務水平都有了全面的提升,為居民提供了良好的生活居住空間,居民的精神文化生活同樣得到極大豐富,法律意識、主人翁意識都在逐步提高。

三、社區法制建設個案調查狀況

具體來說,在社區建設的過程中同樣出現了以下問題。

(一)居民主人翁意識較低,活動參與度不高,社區凝聚力低

現在的社區給了居民更多的獨立空間,而居民之間的交流也同時被一道道門阻隔了,很可能住了多年的鄰居都不知道對方的名字,更不要提更深層次的交流。社區活動主要針對的對象就是退休老年人或是一些低保戶,多數上班族可能就是一回家就把門關起來,休息日也是自己休息調整,很少關注社區活動。居民的主人翁地位沒有得到發揮,真正涉及到社區決策的時候,往往居民是沒有發言權的,居民對自己居住的社區沒有認同感,不能真正的融入到社區建設中,所以很難達到群策群力。

(二)居委會與居民的距離越來越大

居委會作為居民自己管理社區的自治組織,本應是與居民的日常生活密切相關的。但是目前居委會似乎是處于一級政府的位置,高高在上領導著居民,居委會的工作人員也并不是以居民代表的身份出現,而是和其他單位的工作人員沒有太大區別,都是聽從上級指揮,做好傳達工作,在和居民溝通方面則稍顯不足。

現在,工作人員相比于過去的熱心退休職工更加年輕化,有活力,但是缺少熱情,坐在辦公室里的時間大大增加,用在寫材料應付上級的功夫多了許多,與居民的溝通卻大大減少,他們對居民的狀況的了解大多來自于電腦里檔案的記載,一些新的情況可能就不是很清楚了。尤其是目前人口流動大,居委會掌握的情況則更顯滯后。對于居民的需求了解不足,很難有針對性的解決問題,也就導致很多居民認為居委會并沒有起到應有的作用。

這種脫離狀態使居委會同樣處于不利境地,他們的工作得不到承認和理解,夾在政府和居民中間,很難兩全。現在的政績需要看社會效應,而真正符合居民意愿的活動很多時候是得不到批準的,這也就使他們的積極性越來越低,而且形成了一種對內一套對外一套的作風。居民不信任社區組織,除非迫不得已,不會求得社區的幫助。同時居民權益受到侵害的時候,居委會和街道大多是以解釋工作為主,真正的解決問題非常困難。

(三)社區法制宣傳教育不到位,居民法律知識缺乏

社區對黨和國家的政策宣傳一般較為到位,上級交代的硬指標一般能按時完成,但是對于法律宣傳還是較為疏忽,形式較為單一且多流于表面,成效不大,往往是發一本很小的冊子,有時還不能做到人手一冊,具體的指導則相對較少,致使居民法律知識較為貧乏。居民的心中法律仍是高不可攀、政治性太強。社區沒有專門的法律援助隊伍,懂得專業知識的人員更是稀少,不能為居民提供有效的幫助,使訴訟的道路費時費力。雖然居民的維權意識有所增加,但是真正能從法律渠道得到實惠的少之又少。

(四)社區依法治理的基礎不牢固致使管理水平較低

首先,資金不足、物質保障薄弱是制約社區法制建設的一大因素。政策的落實、活動的開展都需要資金做保障,但資金不足是社區建設中的普遍問題。社區在整個管理體系中處于基層位置,資金申請較為困難,可以申到資金的項目范圍較窄,而且這些活動更多的是要符合上級領導的意愿,要能出政績,否則很難被批準,這導致很多工作只能是紙上談兵,居民的權益需求得不到很好的保障。

其次,相關制度不夠完善,社區依法治理的內容、形式、途徑沒有界定和明確。居委會與街道辦事處的關系較為不合理。城市社區居民委員會的法律地位沒有得到應有的肯定和尊重,目前居委會處于街道的直屬下級地位,沒有自,不論人事任免還是經費劃撥,甚至是日常工作,政府街道都處在領導的位置上。居委會成了執行機構,沒有發揮出應有的居民自治組織的功能。政府并沒有起到應有的監督職能,反而是應付上訪居民,不能解決問題。社區法治就只停留在表面,沒有具體規劃措施來落實。

再次,人事制度不健全。人員配備不足,一人兼多項,很多事情不能做到位,甚至一些分內工作沒人做,要靠熱心居民來解決。同時,任免制度不透明,把關不嚴,工作人員素質有限,其中大多是本社區退休居民,雖然也充實了一部分年輕力量,但是很少經過專業培訓,對相關法律政策了解較少,對自己的職責沒有明確認識,對社區工作沒有足夠重視,依然是人治大于法治,工作行為不能達到標準,敷衍了事。工資標準較低,激勵機制不完善,文字材料比實干還要有說服力,致使一些工作人員把精力放在了制作材料上,與居民溝通少,長久以來,形成惡性循環。

(五)國家立法滯后,現有法律法規立法層次較低,規則性強、可操作性差

目前與社區相關的法律法規多以規章制度的形式出臺,法律效力相對較低,地方立法分散,各自為政現象嚴重,一定程度上的不科學和不成體系,沒有全國統一的社區服務、社區治理的綜合的法律制度,使其操作起來差異較大,不易把握。同時現有法律程序對于普通百姓尤其是弱勢群體來說仍相對繁雜。

四、社區法制建設問題的原因

社區完善的法制建設,通俗的說也就是社區領導者、執行者、社區成員都要按著法律來規范自己的工作和生活。現代城市社區失去了業緣關系、親緣關系等傳統力量的佐佑之后,以純粹的契約關系連接,契約的效力最終憑借國家的強制力即法律效力得以發揮2。

加強社區法制是城市社會問題的復雜性、多樣性提出的歷史選擇。但是由于社區內結構復雜,管理范圍大,新問題層出不窮,同時由于是基層組織,重視程度不夠,以致立法落后,很多問題得不到法律的解釋。下面從居民個人、居委會、政府社會三個角度來闡述社區法制建設存在問題的原因。

(一)社區居民權利意識、社區意識淡薄

居民受中國傳統文化和傳統法中的義務本位觀念的影響,權利意識缺乏,缺乏社區自治、社區參與的積極性,很難形成社區立法的愿望和要求,依法管理社區和依法規劃社區建設的氛圍還未形成,社區意識普遍不強,影響社區法律的制定和執行,影響對社區的依法治理。在調查中,唐山市XX社區居民很少有過參與社區決策的經歷,那些低保戶更多的是去參加一些義務勞動。居民們反應,即使是去參加投票選舉這類的活動,也只是走一個形式,根本不知道候選人是誰,就按照“指示”直接畫圈了。

(二)居委會運行制度不完善

首先,由于居委會處在一個政府與居民的夾層位置,而且社區自治的局面尚未形成,居委會很難發揮自治組織的作用,而是作為街道政府的執行機關。這就使居委會的工作上要對街道負責,下也要對居民負責,上面的力量遠遠大于下面。面對著社區中的多種主體,居委會起著協調的作用,使它們能夠和諧發展。比如說新小區就面臨著物業與居委會街道的關系協調問題,而老小區則是基層管理組織與熱力、燃氣等其他組織的合作問題。城市社區組織結構將由單一的政府行政性組織,逐步形成一個由行政組織、社會團體組織、社區居民自治組織、其他企業事業組織共同參與社區管理并相互支持、相互協作、相互吸取的組織結構3。

轉型時期,市場化經濟導向明顯,勞動、工資、住房、醫療、養老、福利等一系列制度不同程度上進行了改革,大量的“ 單位人” 轉為“ 社會人”,管理任務劇增。

其次,工作人員的法律意識、法律知識都比較淡薄,所以要給居民做指導有一定的困難。對于許多事情的判斷不是運用法律,仍習慣于用人情倫理作為正確、是非的標準。部分管理者缺乏創新意識,思想觀念比較陳舊,管理手段缺乏創新,沿用傳統體制下的舊管理模式。社區法制宣傳教育的輻射面不夠寬廣,宣傳力度不夠,作為社區依法治理主體的居民群眾文化水平和道德修養參差不齊,使法制建設推進有一定困難,而且對城鎮社區法治建設的理論研究不深入我國目前對城鎮社區法治建設理論研究的不深入和滯后性同樣是影響城鎮社區法治建設進程的重要原因之一。

再次,長期以來“人治”的觀念根深蒂固,對社區建設重要性及重大現實意義認識不足。人員的招聘不夠透明,社區很大程度上成了安排“熟人”的好地方,大家普遍認為社區的工作沒有什么技術含量,而且比較清閑,所以安排進來的一些人雖然一些是經過了考試,但是對社區工作方面了解甚少。至于社區的領導都是上面直接派下來的,對社區的情況不了解。工作人員對自己的工作沒有明確的定位。居委會的人員配置不足,一味的整合致使工作范圍大了,但是做不細致了。在調查過程中,正是其中一個小區的居委會剛剛換屆結束,由于幾個社區合并,工作范圍是原來的三倍,但是人員并沒有相應增加。雖然表面上看社區的工作是面面俱到,事無巨細,但是實際上很大一部分都是虛有其名,工作人員一人兼幾職,難免一些工作顧不上。一些居民也反映說,換屆之后的居委會還不如從前了。

目前的人員考核制度有一些缺陷,很多實事做了可能沒人肯定,但是只要文字功夫做足,一樣能夠彌補甚至超過實事的效果。在調查中走訪的一些工作人員包括一些已經退休的,其中很多人都表示對這種考核制度有些不滿,致使本來是一心撲在做事上,到后來只能被逼的一心撲在辦公桌上。

最后,居委會沒有獨立的經濟來源,只能從民政部門申請。不論是工作人員的工資,還是活動的經費,都受到了很大的限制。這也就使得工作人員必須要對上負責,畢竟那兒才是真正的衣食父母。所辦的活動只要上面不同意,那么想要辦成的可能性就很小。

(三)政府對社區法制建設監管難實現

國家對社區建設的投資有限,在劃撥方面更顯得謹慎。近年來,中國城市化速度明顯加快,流動人口數量猛增,租房居住人數劇增。這部分人居住不固定,社區活動基本不參加,同時大多是外地戶口,檔案關系等不在社區內,社區組織不能對其有很好的了解。社區管理難度加大,現今的社區有著較為森嚴的等級管理制度,政府對社區的監管很難實現。

五、完善社區法制建設的對策

(一) 發揮居民自主意識,推進法制建設

強化居民的自我教育、自我管理、自我服務、自我發展的意識,堅持居民自治原則,使居民真正參與到社區建設中來,充分肯定居民意見,讓他們意識到自己的價值,引導居民為社區發展貢獻自己的智慧,來把共同生活的環境建設的更好。居委會盡量根據不同層次居民的不同需求,開展能夠調動他們積極性的活動,增進居民之間的溝通交流,同時增加居民們對社區的歸屬感。

(二)居委會完善工作制度,為居民辦實事

居委會工作人員招聘重視其知識技能,使工作人員隊伍專業化,同時要選擇對社區工作有熱情有想法的工作人員。工作人員各司其職,各項工作有專人負責,而不是身兼數職。適當增加工作報酬,調動隊伍的工作積極性,明確社區和社區組織的定位。基層組織充分行使自己的權利,管理社區,街道行使自己的監督職能,而不是管理職能。建立多元社區管理的主體,打破政府作為惟一主體的局面,引入競爭機制,共同建設社區。

將居委會的基層工作做到位,深入到居民中間,真正理解居民的需求,為社區居民做實事。改革考核社區工作人員的機制,使他們能夠放開包袱工作,用真才實干贏得肯定。同時公正的評判能夠調動工作積極性。

(三)進一步推進體制改革,完善監管制度

理順政府與社區基層組織的關系,居民掌握自,決定和自己利益相關的事項,共同參與社區發展。社區內各組織各部門相互協調,依法規范自己的活動,提高社區經濟、政治、社會生活質量。社區開辟自己的經濟來源或者預留專門的活動經費,使活動開展更有保障。

引入第三方力量,完善監管機制,使居民能夠狀告有門,不至于再吃閉門羹。同時有效的監管對基層組織也是激勵作用,使他們能夠依法規范自己的言行,為居民服務。

(四)完善社區相關法律體系

對已有法律進行修改,使其符合現階段社會發展需要。增強對社區立法的重視,增加高層次法律的數量,從宏觀上把握社區建設。社區基層組織結合自身實際情況,制定相關規定、規章,建立多層次的法律體系。樹立社區法制新觀念,使社區建設各項工作逐步踏上法制軌道,得到法律保障,真正做到有法可依、依法建設

六、結語

社區法制建設作為一個系統工程,需要黨和政府、居委會、物業管理企業、業主委員會、社區居民乃至全社會的通力配合才能實現。因此社區法制建設僅僅依靠居委會已不能適應社區規模化、復雜化發展的需要,迫切需要新的力量加入,以共同建設社區。

由于中國的社區法制建設尚處于開端,社會轉型使得法制滯后性更加突出,調整城市社區建設的法律規范必然處于一種不完備的狀態。

加強社區法制建設的根本目標在于將社區建設納人依法治理軌道,為城市基層管理體制改革,擴大基層民主,實行居民自治,強化社區功能,不斷提高人民群眾的生活質量和文明程度,鞏固國家政權的組織基礎和群眾基礎,維護社會政治穩定,促進城市經濟和社會的協調發展,提供有力法律保障。

注釋

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