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第1篇：耕地價值評估范文

【關鍵詞】農地資源非市場價值條件價值評估法西部山區

【中圖分類號】F321【文獻標識碼】A【文章編號】1004-6623（2012）06-0057-04

一、農地資源非市場價值內涵與研究意義

1990年，英國環境經濟學家皮爾斯（Pearce）和特納（Turner）系統地討論了環境資源經濟價值的構成，對環境資源的價值內涵進行了重新界定。他們認為，資源價值的貨幣化是以效用主義為基礎，直接或間接地建立于以滿足人們的偏好所產生的價值，把環境資源的整體價值劃分為市場價值和非市場價值兩部分?？唆數倮↘rutilla，1967）最早提出資源非市場價值的概念，認為這類價值的存在源于公眾對保護資源有支付意愿（willingness　to　pay，WTP）或接受意愿（willingness　to　accept，WTA）。農地價值包括農地提供農副產品可計量的市場價值和農地提供開敞空間、維護生物多樣性、保育環境等所具有的非市場價值。20世紀70年代中期之后，世界各國對環境品質改善、自然保護等沒有市場價格的資源環境價值評估的研究及應用開始日益頻繁。

農地是人類賴以生存和發展的重要且無法替代的資源，是一個十分復雜的自然、生態和社會經濟的復合體，具有提供糧食、蔬菜、木材等實物型產品，以及凈化空氣、涵養水源、保育土壤、調節氣候、提供開敞空間等維持整個地球生命支持系統穩定的服務功能，是人類生存和社會經濟持續發展的基本保證。然而，保護型農地的經濟價值較小，非市場價值較高；農業用地機會成本較高、經濟報酬較低，風險較大；工業用地、商業用地及娛樂用地經濟效益較高。受比較利益驅使，每年都有大量農地轉為城市建設用地，人地矛盾不斷加劇。

山區是人類較早生活的地方，也是人地關系最為敏感和突出的區域。相對于平原地區而言，山區生態環境脆弱，人地矛盾更加突出。嚴重的水土流失，頻發的自然災害，不合理的資源利用方式，以及相對落后的觀念意識，導致山區農地資源流失問題尤為嚴重。

涼山彝族自治州（涼山州）位于四川省西南部川滇交界處，處在東經100°15’～103°53’和北緯26°03’～29°27’之間，幅員面積60423平方公里，下轄17個縣市、616個鄉鎮，是全國最大的彝族聚居區和四川省民族類別最多、少數民族人口最多的地區。境內地貌復雜多樣，高山、深谷、平原、盆地、丘陵相互交錯，是我國生態環境脆弱和自然災害頻發地區，也是農地資源退化和流失非常嚴重的地區。以涼山州作為研究區域，通過了解山區農民農地保護的認知情況，科學評估農地資源的非市場價值，運用經濟方法加強山區農地保護研究，采用價格手段體現農地價值或農地的保護效益，不僅能夠彌補市場機制作用不足給農地城市流轉帶來的影響，而且通過提高土地資源農業利用的比較效益，能夠真正起到緩解山區農地資源低效率流失，保護生態環境的作用。

二、農地非市場價值評估的主要方法

農地非市場價值作為無法通過市場交易實現而又客觀存在的價值部分，不存在直接的交易市場，難以用市場價格直接衡量，只能通過非市場評估技術估算。非市場價值評估技術具有代表性的有“條件價值評估法”（Contingent　Value　Method，CVM）、旅游成本法（Travel　Cost　Method，TCV）和特征價值法（Hedonie　price　Method，HPM）。與CVM相比，HPM、TCM屬事后評估方法，僅能推估當期資源的使用價值，難以包含非市場價值中的選擇價值。為此，衡量農地較為完整的非市場價值，CVM是當前唯一可行的評估方法，也是目前應用最廣泛、最成熟的方法。

CVM基于假設條件的問題安排，采用問卷調查，通過模擬市場來揭示消費者對環境物品和服務的偏好，并推導消費者的支付意愿和受償意愿，是一種利用效用最大化原理，最終得到公共物品非使用經濟價值的研究方法。

三、基于農戶認知程度的農地非市場價值估算

出于問卷的專業性和農民對加強農地保護、農地資源非市場價值的認識基礎考慮，本研究采用抽樣走訪的調查方式。通過面對面的交流，介紹調查背景，解釋農地資源的各項功能效益和各項假設前提，了解受訪者對農地保護的認知程度、支付意愿及受償意愿。本調查主要集中在農地類型分布和利用方式頗具代表性的西昌市、會理縣、寧南縣、普格縣、布托縣、昭覺縣、美姑縣、德昌縣、鹽源縣9個縣市。共分發調查問卷432份，回收有效問卷406份，占調查問卷總量的93.18％。

（一）基于農戶支付意愿的農地非市場價值

有效樣本中有353戶農戶對保護農地有支付意愿，占86.95％；不愿意為保護農地捐錢、出力的家庭有53戶，占13.05％。調查中關于農民參與農地保護問題，我們讓受訪農民可以有兩種選擇，一是捐贈貨幣，二是參加義務勞動。由于當地農民收入較低，貨幣支付能力有限，因此有支付意愿的樣本中有89.52％的農戶選擇通過參加義務勞動保護農地。

在價值處理方面，我們將農民以勞動方式參與農地保護的支付意愿，按其同期的機會工資折成貨幣價值，根據調查結果計算得出涼山州農民日均工資14.32元。剔除年均支付意愿大于家庭年收入10％以上的異常數據樣本，我們對調查數據進行統計分析，結果表明，農戶愿意保護耕地的有289戶，占71.18％；對園地、林地和水域的支付率分別為75.37％、38.91％和64.53％。根據涼山州統計年鑒，涼山州2010年有農村居民1017607戶，以上述受訪農民家庭對農地資源非市場價值的支付率和戶均最高支付意愿為參考，便可估算全州農民家庭對不同類型農地非市場價值的保護意愿及涼山州農地非市場價值（見表1）。

從受訪農戶參與農地保護的情況分析，農民家庭普遍對當前流失速度最快且與生活聯系最直接、最緊密的耕地資源的支付意愿最高。估算結果顯示，按支付意愿計算不同類型農地資源中，園地的非市場價值最高，其次是水域、耕地，林地的非市場價值最低。單位農地非市場價值的高低與資源稟賦顯著相關，資源越豐富的農地類型，非市場價值愈低；反之，越稀缺的資源，非市場價值愈高。

（二）基于農戶受償意愿的農地非市場價值

農民作為農地保護的直接執行者，其受償意愿直接影響農地非市場價值的高低。調查問卷設計基于以下假設，為了更好地調動農民保護農地的積極性，政府每年拿出一部分?？睿凑占彝シN植農地的面積、類型和保護的程度將補貼直接發放給農民。詢問農戶認為保護單位耕地、園地及村里公共林地和水域資源每年最低需要補貼多少錢，才能達到較為理想的保護效果。

調查結果顯示，受訪農戶保護單位耕地每年的平均受償意愿是3366.30元／公頃，園地3109.35元／公頃，林地3468.60元／公頃，水域3077.55元／公頃。以上數據顯示，涼山州農民對農地資源的受償意愿普遍較高。一方面說明當地農民希望通過獲得經濟補償的方式保護農地的愿望比較強烈；另一方面也反映出農民對不同地類的受償意愿差異不明顯，說明農民對不同土地利用類型之間的差異認識還比較模糊，農業經營隨意性比較大。這也是造成農民在農地利用中經常轉換地塊利用方式的主要原因。

根據上述調查結果，從農民作為農地保護執行主體接受政府補償的角度出發，同前以22.75％的還原利率，計算全州農民的平均受償意愿及根據受償意愿估算的農地非市場價值結果（見表2）。

四、結論和政策建議

基于對涼山州農戶進行的調查，本文分析當地農民參與農地保護的認知情況，采用條件價值評估法（CVM）對涼山州農地非市場價值進行了評估。分析表明：隨著農地保護意識的增強，農戶已經意識到農地資源非市場價值的存在，86.95％的家庭對保護農地有支付意愿，農地非市場價值約為4120.90元／公頃。從農民作為農地保護執行主體，保護農地接受政府補償的受償意愿（WTA）角度出發，農地的非市場價值約為104570.42元／公頃?；诓煌僭O前提所得到的農地非市場價值支付意愿和受償意愿差異顯著。從保護農地得到政府補貼農民受償意愿（WTA）角度估算出的農地非市場價值與從農民家庭支付意愿（WTP）角度估算出的農地非市場價值相差25倍之多。

根據農地非市場價值評估的結果，本文提出進一步保護農地的幾個建議。

首先，應建立農地資源價值評估體系，緩解農地流失。長期以來，人們對農地資源價值認識不足，更多注重農地的經濟產出價值而忽視農地非市場價值的存在，必然會造成農地過度非農化及農地非農化價格扭曲。近年來農地非市場價值評估雖取得了一定的研究成果，但農地資源價值評估體系尚未建立。隨著耕地保護與建設用地增加之間的矛盾日益尖銳，迫切需要建立完善農地資源價值評估理論和方法體系，將農地資源非市場價值評估納入農地資源配置決策中，提高農地非農化配置的效率，緩解農地流失，彌補市場機制作用不足給農地城市流轉決策帶來的影響。

第2篇：耕地價值評估范文

關鍵詞 代際公平；農用地；社會價值；評估

中圖分類號 F301.21 文獻標識碼文章編號 1002-2104(2011)01-0135-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.01.023

土地是人類賴以生存的基礎，農用地則以不可替代的生產資料形式賦予農民最基本的生存條件。隨著我國社會經濟的蓬勃發展和城市化進程的迅猛推進，大量的農用地被征用征收。據統計，1987-2004年，全國約有153萬公頃土地被征用征收，有3 000-5 000萬農民失去或部分失去土地。城市化是一個長期的過程，所以目前這種事態還在持續。因此，研究切實可行的農用地征收補償標準是十分必要的?，F行傳統的農用地的征收補償測算方法是以被征地的年產值為補償標準，進而測算出農用地的社會價值。此方法測算的農用地社會價值偏低，且只考慮了當代人的價值，對農用地資源利用代際補償不足，未全面估算農民失去土地所帶來的損失。而代際公平原則強調了土地這種不可再生資源的配置在當代人與后代人之間公平分配的問題，因此，從代際公平的原則出發研究農用地的社會價值，并提出切合實際的測算方法，不僅具有重要的理論和現實意義，而且充分體現了當代人的代際倫理道德水平。

當今的文獻中，研究者多采用規范分析方法研究代際公平理論［1-3］,分析了代際公平原則與土地資源利用的關系［4］，或針對代際公平分析中的代際模型［5-6］和折現率［7］進行研究,少有研究土地代際補償的具體核算辦法。而本文在綜合這些研究的基礎上,以國土資源部《農用地估價規程》中有關農用地社會價值評估方法為依據,結合代際公平原則,對農用地社會價值進行了核算，并以四川省樂至縣為例，計算出代際公平原則下樂至縣農用地的社會價值。旨在探索出一種較為全面反映農用地社會價值的評估方法,可對農用地價格評估改革有所裨益。

1 農用地社會價值與代際公平原則

1.1 農用地社會價值

作為城市開發過程中的一種高度稀缺資源，農用土地具有多重使用價值，包括直接使用價值和間接使用價值。因此，要客觀準確地評估農用地的價值,不僅要考慮農用地的直接價值,還應充分考慮農地的間接價值。而農用地的社會價值是其間接價值帶來的社會效益,是土地權益所具有的生活保障功能，因此，農用土地的價值內涵應該充分體現其社會價值性，農地價值評估中也應對社會價值進行充分核算。農用地的社會價值是指農用地直接的物質價值轉化為社會功能的間接價值，主要包括提供就業保障，糧食安全保障和維護社會穩定等方面的價值［8］。

1.2 農用地社會價值評估

農用地社會價值體現社會保障功能和社會穩定功能。因此，其價格的衡量應該維護社會穩定，其補償應以每個社會成員都應得到基本的社會保障。隨著我國的社會保障體制的逐步完善,最低社會保障制度已成為我國社會保障體系的重要組成部分,既然土地的社會價值量可以量化,則可以認為,農民因失去土地的社會價值量可以通過我國較完善的社會生活保障加以補償［9］。國土資源部頒布實施的《農用地估價規程》(TD/T1006-2003)中,對社會保障價格的定義為：農民失去土地后,為獲得基本生活保障、接受教育、再就業培訓等應得到的補償價值量的核算。在本文中,將按照規程的規定,對征地農民的基本生活保障、接受教育、再就業培訓這三項社會保障項目進行核算,以此計算出被征地農民的社會價值補償量。

1.3 代際公平原則的內涵及其實施途徑

1.3.1 農地資源代際公平的內涵

代際公平的概念最早由塔爾博特.R佩奇(T.R.Page)在社會選擇和分配公平兩個基礎上提出,它主要涉及當代人和后代之間的福利和資源分配問題。佩奇提出這樣的代際觀點：上代人給下代人提供一定數量和質量的財富遺產，下代人所獲得的財富遺產至少應等于上一代人所繼承的。

農地資源的代際公平強調，必須考慮當代人和后代人之間的農地資源公平分配問題，當代人不僅要留下滿足他們需要的農地資源，還要保證下代人獲得足夠其生存與發展的農地數量和質量。農地資源的分配的代際公平應該包括以下幾級內涵：

苑 莉：代際公平原則下的農用地社會價值評估中國人口•資源與環境 2011年 第1期第一級內涵是指農地資源在各代人之間的分配是否公正,這包括兩個方面的含義:一是現代人對農地資源的利用是否破壞了后代人發展的基礎。二是現代人對農地資源的投資是否與他們所消耗的農地資源量相匹配,對農地資源的投資包括中低產田的改造、農村水利基礎設施的建設、土地整理等。

第二級內涵是現代人對后代人的補償行為能否實現。由于理想的狀態并不存在,如果耕地資源在當代和后代人之間出現不公平現象,出現耕地資源的數量失衡和功能存量失衡現象，此時當代人應該對后代人進行補償。出現數量失衡可以提高科技水平從而提高資源利用效率應達到代際公平,而出現絕對失衡就必須通過代際主動的財富來轉移或者對后代人進行補償［1］。

1.3.2 代際公平的實施途徑

代際財富和福利公平是代際公平的實物表現和水平標準，因此,代際財富和福利的公平能確保代際公平的實現。為了實現代際財富的均衡,必須要當代人采取主動的財富轉移政策,并建立代際財富轉移的專項基金制度［5］。

大量的事實證明,資源枯竭、生態環境惡化以及由此而產生經濟社會問題的背后有著一個不容忽視的警告――補償不足。實現農地資源的代際財富均衡,建立農地代際補償機制,可通過農地資源的代際轉移和代際之間的動態傳遞,對后代進行合理補償,以達到自然資源代際共享與均衡發展。實際應用時,可通過相鄰兩代人之間土地資源的動態傳遞來處理代際公平問題,具體為:通過代際轉移保持土地資源的價值量不減少,即前代人不僅將實物量轉化為價值量,而且通過科學技術等方式對后代進行合理補償,以達到自然資源代際共享與均衡發展。

美國世界資源研究所經濟學家羅伯特•佩雷拖（Robert Bleit）指出,自然資源是最重要的財富,特別對于那些不可更新資源,使用一點便少一點,應該視其為生產性資產使用,進行折舊和補償。針對實踐中的農地資源利用的價值代際補償不足,實現代際補償的常用方法有:一是建立耕地資源的代際補償基金；設某項經濟活動涉及到農地資源的利用,并且可以估計出對未來造成的損失為Y,而且該損失將在t年后發生,則現代人必須儲蓄X補償基金以補償后代人的損失,X 在數額上應該等于Y/(1 + I)t ，其中I為貼現率。二是保持農用地的資本存量。對于耕地資源而言,就是要保持農用地的總量(包括質量和數量)的不減少［4］。現實情況下第二種方法并不能實現，所以我們對農地資源利用的價值補償采用第一種方法。因此，本文主要從土地可持續理論中的代際公平原則入手，針對農用地社會價值核算的理論與實踐中存在的代際公平原則運用不足的現狀，計算農用地的社會代際補償價值。計算方法采用上述代際補償方式中的第一種方式，以此建立在代際公平原則下的農地社會價值的計算模式，從理論和實踐上提供一種具體量化代際公平因素的方法。

1.4 代際公平原則下的農用地社會價值評估

根據上述代際補償的計算公式 Y=X (1 + i)t ，需要我們求出當代人的農地社會補償價格X，貼現率i，以便測算出t個代際年限后的代際補償價格Y。農用地社會價值、基于代際公平原則下的農地社會價值,代際補償基金三者之間的關系如圖1所示：

2 農用地社會保障價格的測算

筆者采用國土資源部頒發的《農用地估價規程》(TD/

[HJ*3]圖1 農地社會價值、代際公平原則、代際補償基金關系圖

Fig.1 The relation of social value of agricultural land,

principle of intergenerational equity and intergenerational compensation fund

T1006-2003)中農用地社會保障價值的核算方法，利用四川省樂至縣歷年土地征收工作中收集的相關數據，結合該縣社會保障價格的實際情況，對農用地社會保障價值進行了評估。

2.1 研究區概況

四川省樂至縣地處四川盆地腹心。東與遂寧、蓬溪接壤,南與安岳、資陽為鄰,西靠簡陽,北毗金堂、中江。全縣轄17個建制鎮，8個鄉，606個村，6 466個村民小組，32個城鎮街道居委會, 全縣人口共864 272人，其中，農業人口764 902人,占總人口數的88.50%,非農業人口99 370人，占總人口數的11.50%。全縣國內生產總值23.99億元。其中，第一產業值10.56億元，占總產值的44.02％，第二產業值6.85億元，占28.55％，第三產業值6.59億元，占27.47％；糧食總產量28.22萬噸，人均占有糧食326.5公斤；農民人均純收入1 598.5元。農作物中以糧食作物水稻、小麥、玉米為主，經濟作物以油菜、棉花、辣椒為主，園藝作物有果樹、桑樹等。農業的發展促進了畜牧業發展，生豬出欄數81.16萬頭，山羊出欄數30.08萬頭，林業生產處于全國先進水平。

2.2 樂至縣農用地社會價值測算

根據國土資源部《農用地估價規程》(TD/T1006-2003)，采用征地片區區片價格計算方法，根據其區位條件，考慮被征收或征用土地的自然價值和社會保障功能，結合農地利用實際，把樂至縣由北向南劃分為三個區片，北部選取童家鎮，中部選取天池鎮，南部選取龍溪鎮作為區片地價的測算單位。以這三個征地片區所收集到的相關數據資料，先以各年齡組為單元測算各年齡組人均社會保障價格，最后得出人均社會保障價格和單位面積社會保障價格。

2.2.1 測算各年齡組人均社會保障價格

以三個征地區片為單位，按照數理統計原理，隨機抽取一定數量的村或村民小組為樣本，測算并確定不同年齡組的人均社會保障價格。年齡組按0-18周歲、18-40周歲（男）、40-60周歲（男）、60周歲以上（男）及18-35周歲（女）、35-55周歲（女）、55周歲以上（女）劃分。計算公式為：

式中：Pα―單位面積農用地社會保障價格

Y―人均農用地社會保障價格

Aα―人均農用地面積

2.2.4 社會保障價格資料

經調查樂至縣三個征地區片社會保障價格資料如表1、表2所示：

2.2.5 樂至縣農用地區片社會保障價格測算結果

根據前文所列公式，計算出樂至縣農用地征地區片社會保障價格。結果如表3所示：

3 代際公平原則下的農用地社會保障價格

根據論文對代際公平原則下的土地社會保障基金的計算公式，X =Y/(1 + I)t,我們已經求得了基于一代人的農用地的社會價值X，現還需要選取一定的土地還原利率I和一定的代際年限t，方可得到代際公平原則下的農地社會保障價格Y。

3.1 土地還原利率與代際補償時間的確定

土地還原利率是將土地純收益還原成土地價格的利率，其實質是一種資本投資的收益率。通常情況下，收益率的大小與投資風險的大小成正相關，風險大者收益率高，反之則低。確定合適的還原利率，是準確計算土地價格的關鍵問題之一。目前國內確定土地還原利率的常用方法大體有以下幾種：

(1)用一年期銀行存款利率或多年銀行存款利率平均值代替；

(2)通過年地租與地價的比例確定；

(3)用多年銀行存款利率平均值加(減或除以)物價指數求取；

(4)用當地通行的年投資利率作為還原利率；

(5)通過安全利率加上風險調整值的方法求取還原利率；

(6)實質利率，以銀行一年定期存款利率為基礎，用物價指數調整后，再扣除一成所得稅得到的利率。

上述6種土地還原率的計算方法，從合理性和利率確定的難易方面進行評價，第一種最簡單易取，但合理性較差。因為近幾年銀行利率一年內調整數次，而物價較為平穩，同一年度對同一塊農地利用不同的利率進行評估，地價差別很大，顯然不太合理。第二種方法較為科學，但目前農村土地產權市場還處于孕育之中，資料收集困難；第四種方法，關于農業的投資利率的研究較少，也同樣存在

表1 樂至縣男性人口征地區片社會保障價格資料

Tab.1 Area data of male social security prices on expropriation land of lezhi county

區片名

Area title年齡組(歲)

Age group男性躉交金額

(元/人)

Amount payed

by male占總人口

比例(%)

Proportion of the population月保險基數(元/人)

Monthly base of insurance premium月保險費領取標準(元/人)

Drawing standard

of insurance premium人均教育費(元/人)

Per capita educational expenditure再就業培訓費(元/人)

Expense for reenployment總人數(人)

Total number天池0-187 60017.31511203 000―12 36318-4012 00022.07831205 000―15 76740-6019 80014.23168120―2 00010 16260以上25 000 7.35―120――5 253童家0-187 60013.8511203 000―5 85218-4012 00022.57831205 000―9 57540-6019 8003.04168120―2 0001 28960以上25 000 7.18―120――3 045龍溪0-187 60017.72511203 000―2 80018-4012 00017.58831205 000―2 77840-6019 80012.49168120―2 0001 97360以上25 000 6.26―120――989

表2 樂至縣女性人口征地區片社會保障價格資料

Tab.2 Area data of female social security prices on expropriation land of lezhi county

區片名

Area title年齡組(歲)

Age group女性躉交金額

(元/人)

Amount payed

by female占總人口

比例(%)

Proportion of the population月保險基數(元/人)

Monthly base of insurance premium月保險費領取標準(元/人)

Drawing standard

of insurance premium人均教育費(元/人)

Per capita educational expenditure再就業培訓費(元/人)

Expense for reenployment總人數(人)

Total number天池0-1810 00016.16511203 000―11 54118-3515 000 2.38831205 000―1 69735-5024 000 12.8168120―2 000 9 14150以上28 0007.7―120―― 5 501童家0-1810 00012.27511203 000― 5 20418-3515 00021.54831205 000― 9 13535-5024 00012.14168120―2 000 5 15050以上28 0007.47―120―― 3 169龍溪0-1810 00013.05511203 000― 2 06218-3515 00016.29831205 000― 2 57435-5024 00010.31168120―2 000 1 62950以上28 000 6.29―120――993

表3 樂至縣農用地征地區片社會保障價格結果表

Tab.3 Social security area prices on agricultural land expropriation of lezhi county

區片名

Area title人均社會保障價格（元/人）

Per capita social security price畝均社會保障價格

（元/畝）

Per Mu social security price天池23 959.6033 892.91童家25 582.6529 580.85龍溪24 630.9723 469.95

資料收集困難的問題。第三、第五和第六種方法是目前使用較多的方法。

本文關于樂至縣農用土地還原利率采用第三種和第五種相結合的方法計算土地還原利率。其計算公式為：i =a+b

式中：i―土地還原利率

a―安全利率

b―風險利率

其中，安全利率在物價穩定的情況下取一年期定期存款利率，若物價不穩定，則應考慮以物價指數作為調整。對于農用土地而言，其長期的風險利率基本趨近于零,因此，土地還原利率i為安全利率。根據方法3，安全利率的計算為一年期存款利率減去物價指數(其中一年期存款利率取多年平均值)。 根據多年的一年期存款利率和物價指數綜合分析,樂至縣農用地年還原利率i為3.6%，作者參考農用地承包使用年限為30年，嘗試采用30年作為一個代際年限，那么30年后的農地還原利率應為（1+3.6%）30-1=1.89，也即是一個代際年限下的利率I。

對于代際補償時間t,相關文獻中沒有具體的研究論述，所以作者嘗試采用兩代人作為代際補償時間，也即將t等于2作為代際補償時間。

3.2 代際公平原則下的農用地社會保障價格核算結果

根據前文計算出的一個代際年限下的土地還原利率I和作者設定的代際補償時間t，由此計算出基于代際公平原則下的農用地的社會保障價格，即：

Y=X ×(1+1.89)2

計算結果如表4所示。

4 結論與討論

4.1 結論

通過對代際公平原則下的農用地社會價值的核算，得出樂至縣三個征地區片的農用地社會價值，與不通過代際表4 樂至縣農用地征地區片代際公平原則下

社會保障價格結果表

Tab.4 Social security area prices of on agricultural

land expropriation of lezhi county based on principle of intergenerational equity

區片名

Area title人均社會保障價格（元/人）

Per capita social security price畝均社會保障價格

（元/畝）

Per Mu social security price天池200 112.98283 076.97童家213 668.85247 062.22龍溪205 720.32196 023.37

公平原則下的農用地社會價值相比較，前者為后者的8.352倍。這說明，通過代際核算的方式把代際公平因素納入農地社會價值體系，對后代農地使用者進行合理補償并建立代際補償基金，能夠從資源價值上保障失地農民的土地權益,較好地保持土地資源的價值量不減少,通過這種代際補償機制以達到農地資源代際共享與均衡發展，避免由于代際補償不足而導致的各種社會問題。筆者認為在農地評估工作中可嘗試運用代際補償原則，這有利于整個社會在可持續發展觀的基礎上形成對農用地社會價值正確認識，并最終全面實現農用地的社會價值。

4.2 討論

4.2.1 農地社會保障價格核算范圍尚不夠全面

本文對農用地社會價值的評估采用國土資源部頒發的《農用地社會價值估價規程》中的農用地社會保障價值的核算方法，對農民的社會保障核算范圍只包括養老保險，教育費，培訓費。由于農用地所具有的社會保障屬性，所涵蓋的社會保障范圍應該更廣，如失業保險，醫療保險、社會救濟等社會保障功能均應納入社會保障范疇，以此來全面計算農地的社會保障價格，但由于相關數據資料收集困難，所以本文沒有計算出較為完備的農地社會保障價格，期待在以后的工作中加以補充計算，體現出全面的農用地社會價值。

4.2.2 代際測算的科學性

作者運用代際補償基金測算公式，并根據相關研究成果進行農用地的社會價值代際核算，期望從理論和實踐上提供一種具體量化代際公平因素的方法，但本文有關代際測算因素的選取還不夠全面，有待在今后的研究中增加更多相關測算因素，從而使農地代際社會價值更趨完善；另外，代際補償基金測算公式中土地還原利率i和代際補償時間t的選取是否科學與合理，有待今后進一步探討。

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Evaluation of Social Value of Agricultural Land Based on Principle of Intergenerational Equity

YUAN Li

(School of Economics and management，Southwest Jiaotong University，Chengdu Sichuan 610031，China)

第3篇：耕地價值評估范文

關鍵詞 水庫移民； 安置區居民； 土地流轉； 補償標準； 潘口水電站

中圖分類號 F30124 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104(2011)05-0066-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.05.012

中國是世界上水庫量最多的國家，目前擁有的水庫數量為8.60萬座，水庫數量居第二位的美國僅為8 724座。中國的水資源開發利用率僅為24%，世界上有待開發的水能資源有近20%分布在中國，因此，中國是世界上水能資源未來開發潛力最大的國家［1］。據專家預測，2020年發電裝機總量將達到9億kW，其中水電裝機容量達25億kW，將比2004年增加1.5億kW。今后20年，因工程建設還要淹沒100 000 hm2土地，搬遷安置移民近310萬，其中水利移民約150萬人，水電移民約160萬人［2］。歷來制約水利水電開發的重要因素是資金、技術和移民問題。隨著國家的富強，資金已不是問題，中國水電工程建設技術也在世界居于領先地位，現階段水利水電工程建設的最大制約因素是環保和移民問題［3］，妥善安置移民關系到工程的順利開展與社會和諧穩定。我國實行開發性移民方針，強調農村移民應以農業生產安置為主，農村移民安置后，應當使移民擁有與安置區居民基本相當的土地等農業生產資料。移民生產安置無論是后靠還是外遷，都是在承包地被淹沒的情況下利用安置區土地資源的富裕量實現安置。安置區居民不希望移民遷入打亂原來的社會秩序，因為移民的到來，意味著對土地、公共設施、市場、就業機會和其他稀缺資源的爭奪更加激烈［4］，不同程度地擠占了當地的耕地等生產資料，降低了當地農民的收入［5］。安置區居民的風險在本質上或強度上都不同于移民的風險，但和他們有聯系并且也可能受到牽連而導致貧困［6］。然而，現行法律政策對安置區居民的補償問題鮮有考慮，更沒有完善的補償機制［2］。同時，移民遷入并不必然導致安置區居民淪為失地農民，相當于蠶食安置區居民的部分土地，對安置區居民的影響更加隱性化，加上安置區居民土地產權意識淡薄，對于安置區土地流轉補償標準的合理性、科學性與否的反應往往不如征地那么強烈，這導致了安置區土地流轉補償過程中各產權主體的利益不均衡和潛在的利益沖突，使政府與安置區居民之間的關系更加緊張，安置區居民與移民之間的利益整合更加困難，進而影響到整個社會的和諧與穩定。

1 研究區域概況及數據獲取

潘口水電站地處堵河干流上游潘口鄉境內，距竹山縣城13 km，是湖北省在建的最大水電項目。在水庫蓄水達到355 m高程時，潘口水電站淹沒區涉及竹山、竹溪兩縣10個鄉鎮、71個村，動態移民35 763人，其中，竹山縣移民22 939人①。潘口水電站農村移民安置以大農業安置為主，有后靠條件的實行后靠，無后靠條件的實行外遷。筆者實地調查的區域為竹山縣溢水鎮和寶豐鎮2個鎮5個移民安置點,其中溢水鎮位于竹山縣城以西27 km處，轄20個村，112個村民小組，7 057戶28 740人。耕地面積2 526.33 hm2，其中水田543.60 hm2，旱地1 982.73 hm2；寶豐鎮距竹山縣城西35 km，轄29個村（居場），177個村民小組，15 837戶，58 703人，集鎮人口18 000人。耕地面積3 817.73 hm2，其中水田1 278.80 hm2，旱地2 538.93 hm2。根據《關于印發潘口水電站移民有關規定的通知》［十政辦發（2007）161號］，農村移民安置用地的主要是通過土地調整獲得，生產安置標準為把水田、旱地、園地綜合搭配調整，人均0.8畝；依附集鎮生活，進行兼業安置的，人均0.3畝，但最低不得少于安置地村民平均水平。同時，該文件還規定了安置區的土地轉移給移民使用的補償標準以及補償資金的分配方式，安置區轉出耕地按照前三年平均年產值的16倍給予補償，其中6倍年產值兌付給集體經濟組織，10倍兌付給轉出耕地的安置區居民；但是，轉給移民的耕地屬于集體未發包的機動地時，土地補償費和安置補助費全額歸集體所有。

本文的數據來源主要通過兩種途徑：第一、根據研究內容設計相應的調查問卷進行實地調查獲得第一手資料，筆者外業實地調查的區域為湖北省十堰市竹山縣溢水鎮（下腰店村、澗溝村和華家灣村）和寶豐鎮（鏵場村和雙廟村）5個移民安置點，調查的對象為安置區原居民，共計收回有效問卷73份；第二、通過向移民安置規劃設計單位（中南勘測設計研究院）、地方政府移民部門等收集潘口水電站移民安置規劃、政策文件等相關資料。

2 研究方法選擇、原理及問卷設計

2.1 研究方法選擇

CVM是通過問卷調查的方式直接詢問受訪者對轉出農地的最低受償意愿或購買農地的最高支付意愿，并以此來評估農用地的價格。經過40多年的發展和完善，CVM已在歐美發達國家和眾多發展中國家得到廣泛的認可和應用。CVM不僅可用于農地市場價值的評估，而且可用于農地非市場價值的評估，并且在國內農地價值測算領域已經得到應用。張鵬運用CVM對仙桃、荊門、宜昌和武漢市的征地補償合理價格進行了評估，測算結果顯示WTA平均值為123.30萬元/hm2，WTP的平均值為98.70萬元/hm2，最終選擇WTP平均值作為征地補償價格的合理值，并認為該測算結果較好反映了城市邊界區農地價值受到城市化影響而價值較高的實際，具有一定的科學性和實用性［7］；任艷勝運用CVM測算出湖北、宜昌、仙桃地區的農地價格為1 044 391.50元/hm2，荊門地區的農地價格為512 055.20元/hm2［8］。水庫移民安置區土地流轉補償沒有現實的市場可供參考，因此，通過精心設計調查問卷，努力克服各種偏差，通過假想市場引導出安置區居民的真實受償意愿和支付意愿，以此作為安置區土地流轉補償定價的標準，具有現實可行性。并且CVM的科學性和有效性已經得到國內外的廣泛認可，已經應用到農地價值評估方面。因此，本文選擇CVM對水庫移民安置區土地流轉補償定價進行實證研究。

2.2 基本原理

CVM的理論依據為效用最大化理論，假設安置區居民效用由可以通過市場交易的商品x、不能通過市場交易的農地q共同決定，效用函數為U（x，q），商品x的消費受安置區居民的收入y和商品價格p決定。根據理性人假設，安置區居民總是力圖在預算約束的情況下，實現個人效用最大化，用公式可表示為：

maxU(x,q) s.t.∑pixi≤y（1）

求解式1，可以得到預算約束下的可交易商品的需求函數xi=(p，q，y)，設間接效用函數為V（x，q）=U［(p，q，y)，q］。假定商品的價格p和安置區居民收入y保持不變，安置區居民的農地資源數量由q增加到q0，效用函數相應變為U［(p，q0，y)，q0］，且U［(p，q0，y)，q0］> U［(p，q，y)，q］，即安置區居民因農地資源條件的改善而獲得了更高的效用，假設此時從安置區居民的收入中取走EV數量的貨幣，剛好使得U［(p，q0，y-EV)，q0］= U［(p，q，y)，q］，EV即為安置區居民為獲得（q0-q）數量的農地而愿意支付的最大貨幣量WTP；當安置區居民的農地由q減少到q1時，效用函數相應變為U［(p，q1，y)，q1］，且U［(p，q1，y)，q1］

2.3 問卷內容和核心問題設置

2.3.1 問卷內容

潘口水電站移民安置區土地流轉補償標準調查問卷是在廣泛閱讀國內外文獻以及三次預調查（龍灘水電站、紫坪鋪水庫和南水北調中線工程水源地――丹江口庫區）的基礎上，對引導技術、起始報價及價格間隔等問題進行優化設置后形成的，問卷內容重點包括四部分：

第一部分為安置區居民基本情況調查。主要包括受訪安置區居民基本情況（居住地、年齡、性別、文化程度、職業類型等）；受訪安置區居民家庭的基本情況（總人口、非農業人口、家庭承包地數量、種植作物類型及種植成本和收益、家庭收入和支出等）。

第二部分為土地法律政策的認知、對移民的態度及土地流轉意愿調查。這部分包括受訪安置區居民對以下內容的認知：農村土地產權歸屬及農地功能、是否從工程受益、土地保值增值的功能及家庭最低需求耕地數量；安置區居民對移民遷入的態度；安置區居民轉出耕地安置移民的意愿及轉出承包地預期收益的定性判斷等。

第三部分為土地流轉意愿價格調查。這部分內容是調查問卷的核心，分別調查受訪安置區居民對水田的最低受償意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP），對旱地的最低受償意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP）。

第四部分為土地調整情況調查。這部分包括移民安置土地調整的方式及公眾參與情況、補償標準和收益分配的現狀、受訪安置區居民對轉出土地集體是否有權參與收益分配、分配比例和集體分得收益用途的認知、安置區居民對移民成員權的認同感等內容。

2.3.2 核心問題設置

（1）假想市場的建立。

CVM是在假想市場的條件下直接詢問受訪安置區居民永久性地轉出土地給移民使用的WTA或者購買土地的WTP。因此，假想市場的建立并使之最大限度地貼近現實市場是運用CVM的關鍵。本文建立假想市場的WTP的提問方式分別如下，WTP的問題是：“假設國家或者集體通過土地整理等手段增加了部分耕地，或者本集體經濟組織內某個人想要賣出自己的承包地，目前集體內有部分土地對外售出，您作為本集體經濟組織成員，按照法律規定享有優先購買權，土地購買后您將享有這部分土地的永久使用權（包括繼承等權利），那么您每畝耕地最多愿意支付多少錢？”

（2）引導技術的確定。

在CVM理論與實證研究的不同階段，先后開發出重復投標博弈、開放式、支付卡、二分法等多種類型的引導技術［9］。CVM引導技術國外多采用封閉式兩分式和支付卡式，國內以支付卡式為主［10］，這主要是由于國內尚不存在土地買賣市場，農民對土地現實交易市場的感知尚且缺乏，而支付卡式為沒有評估經驗的人群提供了相近的選項，在發展中國家較為容易被人們理解［11］。因此，本文采用CVM引導技術中的支付卡法。

（3）核心估值數值及區間設置。

調查問卷分別對受訪安置區居民水田及旱地的WTA、WTP分別提問，借鑒已有的研究成果及預調查的數據分析，確定支付意愿和受償意愿的數值分布在12個區間之內，最低區間為（0，5 000］，最高區間為（100 000，110 000］，如果受訪安置區居民認為購買土地的支付意愿或者轉出土地的受償意愿應更低或者高于110 000元，則采用自由填寫的方式。

（4）支付方式、支付單位、支付年限。

國外研究表明，用征收收入所得稅、財產稅、公共事業費、建立特殊基金等方式作為支付手段能夠有效地消除受訪者的顧慮，并準確引導出準確的支付意愿［12］，而Randall等認為所謂的支付方式偏差并不存在，應重點選擇受訪者習慣且接受程度較高的支付方式［13］。在調查安置區居民對轉出耕地的WTA時，考慮到受訪者對貨幣補償具有良好接受度和判斷性，因此，本文的支付方式選擇貨幣支付，同樣WTP也采用該支付方式；支付單位為一次性；由于安置區居民轉出承包地給移民使用，移民不僅獲得了承包地本輪承包期剩余年限的土地權利，而且移民及后代也獲得了永續承包土地的權利，相當于承包地土地產權的無限期讓渡。因此，支付年限為無限年期。

3 實證研究與評價

3.1 實證思路

農地總價值采用CVM進行評估，具體步驟為：首先，通過問卷調查獲得每個受訪者對水田和旱地的WTPi；然后，運用多元線性回歸模型判斷影響受訪者WTP的主要因素，并與實際情況進行對比，實現對調查獲得的WTP的有效性檢驗。水庫移民安置區土地流轉補償農地總價值采用每個受訪者支付意愿或受償意愿的平均值，或建立以農戶WTPi為自變量與相應影響因素x1,x2...xn為因變量的多元線性回歸模型，通過模型來測算農地的總價值P農地總價值。本文建立的農戶WTP影響因素指標體系及預期作用方向如表2所示。

3.2 實證過程

3.2.1 有效性檢驗

運用SAS軟件建立安置區居民支付意愿與10個影響因素的多元線性回歸模型，運行結果顯示：支付意愿與受訪者的年齡、職業類型、對農地保值增值功能的認知和對土地產權歸屬認知4個指標呈極顯著正相關，與受訪者家庭距縣（區）中心的距離呈顯著負相關，即受訪者的年齡越大、職業類型越趨近于非農業、對農地保值增值功能越樂觀、認為土地的“私有化”程度越高、距離縣（市）的距離越近，支付意愿就越高，反之亦然。該結果與調查區域的基本情況相吻合。因此，在水庫移民安置區土地流轉補償過程中應該做到：①對年齡偏大的安置區居民給予妥善的安置，以打消其轉出土地后對生活的顧慮；②在補償安置區居民的土地損失時，政府應考慮區位因素，距離城（鎮）較近的土地一般應該獲得較高的補償；③安置區居民轉出耕地的保值增值功能越強，政府應考慮對未來農地的增值部分給予一定的補償；④在承包經營權物權屬性確立后，政府應將土地承包經營權看作是安置區居民財產的一部分，給予充分合理的補償。

3.2.2 補償標準確定

（1）均值法。

根據調查問卷可以得到，受訪者對水田支付意愿的平均值為41 021.13元/畝，折合615 316.95元/hm2，對旱地支付意愿的平均值為34 193.55元/畝，折合512 903.25元/hm2，水田支付意愿均值高于旱地支付意愿均值1997%。

（2）多元線性回歸。

運用多元線性逐步回歸方法建立起受訪安置區居民水田和旱地支付意愿和表5.1所選因素的模型分別為：

WTP水田=57 301-730.58X5+14 511.00X10

WTP旱地=-38 993+480.87X2+4 761.19X4-12 18100X7+0.26X8+9 025.43X9+11 065.00X10

根據調查數據得到X2、X4、X5、X7、X8、X9和X10的平均值分別為52.05、1.82、33.62、0.89、19 927.88、3.79和0.49，將其帶入方程可以預測出水田的WTP為39 849.29元/畝，折合597 739.35元/hm2；旱地的WTP為28 670.04元/畝，折合430 050.60元/hm2。

本文選擇受訪者支付意愿的均值和模型預測結果兩者的平均數作為安置區土地流轉的補償標準，可以計算出水田的補償標準為606 528.15元/hm2；旱地的補償標準為471 476.93元/hm2。

3.3 補償標準評價

通過本文測算的補償標準與潘口水電站安置區土地流轉執行補償標準對比發現，水田執行補償標準為合理補償標準的49.54%，旱地為44.54%，現行潘口水電站安置區土地流轉補償標準均未達到農地實際總價值的50%，表明安置區集體和居民沒有獲得充分的補償，需要提高安置區土地流轉補償標準。

4 對策和建議

4.1 完善相關法律法規，實現安置區土地流轉有法可依

國務院471號令規定：農村移民安置后，應當使移民擁有與安置區居民基本相當的土地等農業生產資料,但是安置移民的土地來源仍沿用土地調整或調劑（有償）等方式解決。在土地承包經營權物權屬性確立后，無論政府利用集體的機動地或是已發包出的土地安置移民，當安置區集體或居民以物權對抗土地調整時，政府將面臨更換安置區或者強制性地調出土地兩種選擇，且更換后的安置區同樣面臨著原居民不愿意轉出耕地的問題。因此，政府調地安置移民面臨著一個兩難，即如果政府強制性地將安置區居民的土地調出給移民使用，雖然解決了移民安置的土地來源問題，但是政府的土地調整手段具有明顯的行政違法嫌疑［14］，盡管在當時處理比較方便，但時間一長，就暴露出實際問題了［15］；如果政府不采取措施妥善解決移民的土地問題，將導致大量水庫移民直接淪為失地農民。因此，如何協調安置移民土地取得的強制性和安置區居民土地產權的排他性之間的矛盾是問題關鍵所在。要實現移民安置用地的合法合規，就要將移民安置規劃與土地利用總體規劃有機地結合起來，通過土地利用總體規劃劃定的移民安置區具有強制性的法律效力，在規劃期內，政府可以直接利用規劃確定的移民安置用地，同時，以法律條文的形式明確規定安置區集體、安置區居民和移民之間的土地產權轉移關系屬于所有權轉讓或者使用權轉讓，這就避免了政府通過土地調整解決移民土地問題所帶來的行政違法問題。

4.2 明確安置區土地流轉補償標準，體現農地價值

國務院471號令明確規定了興修水利水電工程淹沒區征地補償標準，即被征耕地前三年平均年產值的16倍，征地補償款專款統一用于移民安置。移民生產安置實質上是以征用土地的補償費和安置補助費為限額，用征地補償費尋求土地容量進行安置［16］。然而，國務院471號令并沒有規定安置區土地流轉的補償標準，潘口水電站移民安置區土地流轉采用完全參照淹沒區征地補償標準的方式進行，然而，現行征地采取的是年產值倍數法進行補償，最高補償為年產值的30倍，顯然遠遠低于土地作為不動產永不滅失、保值增值、持續收益所能夠帶來的利益，剝奪了農民潛在的經濟效益［17］，因此，參照征地補償標準對安置區居民轉出的土地進行補償無法包含農地的非市場價值，甚至對農地市場價值的補償也是不全面的。同時，潘口水電站安置區土地流轉補償完全按照淹沒區征地補償標準的方式的另外一個缺乏科學性的表現就是：因為淹沒區的農地與安置區的農地是非均質的，安置區完全參照淹沒區的農地補償標準進行補償，勢必造成在區位、土地質量等方面差異懸殊的安置區集體或農戶之間利益不均衡。因此，應當完善法律法規，明確安置區土地流轉的補償標準，使安置區居民獲得因移民遷入而造成福利損失的補償具有法律依據的同時，更多地分享到土地用途轉換帶來的土地增值收益。具體可以分以下兩個步驟來進行：第一步、將統一年產值成果應用到水庫移民安置區土地流轉補償中，根據《關于公布湖北省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》［鄂政發（2009）46號］，竹山縣寶豐鎮和溢水鎮的征地補償標準分別為435 000元/hm2和375 000元/hm2，這將使安置區居民轉出耕地的補償標準得到大幅提高；第二步、按市場價或評估價對安置區轉出的土地給予補償，最終實現對安置區農地價值的完全補償。

4.3 合理確定安置區土地流轉補償費用的分配標準

對于集體已發包的土地轉給移民使用時采取的收益分配標準為，集體經濟組織獲得6倍年產值的補償，安置區居民獲得10倍年產值的補償，這似乎符合《土地管理法》征地補償標準的相關規定，即征地的基本補償標準為：土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的6-10倍，用于補償集體經濟組織的土地所有權，安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產值的4-6倍，用于補償農民的土地承包經營權。國務院471號令的16倍補償標準是取基本補償倍數的高值，即土地補償費為10倍年產值，安置補助費為6倍年產值，據此推理，集體經濟組織應獲得10倍年產值補償，而安置區居民獲得6倍年產值補償。另外安置區土地流轉所引起的土地產權轉移性質與征地存在著本質的區別，前者是集體的土地被政府強制用于移民安置，移民同時基于行政命令獲得遷入集體的成員權資格，給移民使用的土地仍屬于安置區集體所有；但是征地所導致的是土地所有權的轉移，即集體的土地轉移給國家所有，集體喪失土地所有權。因此安置區接納移民并給其配置土地并不必然導致集體享有所有權的土地數量減少，故而安置區集體參照征地補償標準分得相應收益的方式是值得商榷的。對于集體經濟組織利用機動地安置移民并留用全部補償收益的情況，由于該模式沒有對安置區居民的承包地數量造成直接的負面影響，因此，安置區居民對這種利益分配均沒有表示反對。但是，該方式仍會對安置區居民的承包經營權產生間接的負面影響。《農村土地承包法》第二十八條規定，集體經濟組織依法預留的機動地應當用于調整承包土地或者承包給新增人口，其中，調整承包土地主要是指集體通過土地微調的方式將機動地承包給因自然災害承包地被嚴重毀損的個別農戶，因此，將集體機動地用于安置移民勢必會造成兩類人群獲得承包地的可能性降低，第一、承包期內因遭受自然災害而承包地嚴重毀損的安置區居民；第二、安置區居民戶內的新增人口。集體土地所有權的主體是農民集體，因此，集體使用機動地安置移民獲得的補償收益，將安置區居民排除收益分配主體之外是缺乏科學依據的。因此，應依法明確參與土地流轉收益分配的主體及相應比例，這不僅有利于保障各個產權主體的利益，實現安置區土地流轉補償科學、有序地進行，而且也為安置區土地的順利轉出和移民的妥善安置打下基礎。

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Land Transference Compensation of Pankou Hydropower Station Projects Resettlement Area

LIU Linghui1 CHEN Yinrong2 MEI Yun2

(1.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and Technology ofChina, ChengduSichuan 610054, China;2. College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China)

Abstract Not only will the construction of large and middlesize water conservancy and hydropower projects, inevitably

lead to the requisition of farmland but also it will bring about the involuntary resettlement for a large number of immigrants. China adopted the policy of developmentoriented resettlement, which mainly emphasized giving each reservoir immigrant a parcel of contract land for their future development. However, reservoir immigrants settled in resettlement areas and shared farmland and other resources with local residents，which will certainly bring negative impact on local residents land rights. Therefore, According to “KaldorHicks” welfare criterion, in order to realize the improvement of welfare, the resettlement collective and local residents should be given appropriate compensation for their welfare losses. This paper took Pankou Hydropower Station as an example and measured the total value of land transference compensation with the contingent value method based on investigating 73 rural families in five resettlement areas in Yishui town and Baofeng town, Zhushan county. The results indicate that the current land transference compensation in Pankou Hydropowers station didnt reach half of the actual value of the farmland. The degree of compensation for paddy fields and dry land were 49.54% and 44.54% respectively. Collectives in the resettlement area and local residents didnt receive sufficient compensation. Therefore, the government needs to raise land transference compensation in the resettlement area so as to enable the local residents to share as much as possible

the benefit

the same as reservoir immigrants from land appreciation .

第4篇：耕地價值評估范文

關鍵詞：宅基地退出；精準補償模式；土地利用規劃；成本核算；土地估價

中圖分類號：F32 文獻標識碼：A

2014年，河北省共有村民委員會48，636個，鄉村總戶數1，575.2萬戶，鄉村總人口5，695.4萬人，鄉村從業人口3，055.9萬人，擁有房屋面積35.91平方米/人。本文共調查了唐山市灤縣、路南區、豐潤區、遷西縣的9個鄉鎮，石家莊市井陘縣和趙縣的兩個鄉鎮，滄州市黃驊的兩個鄉鎮，保定市清苑區和曲陽區的兩個鄉鎮，衡水市桃城區的一個鄉鎮，邯鄲市涉縣2個鄉鎮。除涉縣因地理原因每戶宅基地較少外，其他地區農民宅基地面積均較大。有的地區甚至出現了4口人12間宅基地的現象。在所調查的農民中，已有1/3的家庭在縣城或城市購買了商品住宅，農村宅基地的空置問題可想而知，可見農村宅基地退出具有較大潛力。探索適合區域特點的精準補償模式對推動宅基地退出工作的有序進行會起到至關重要的作用。

一、精準補償模式概念界定

本文認為補償模式由補償方式和補償標準所構成。宅基地退出的補償方式包括貨幣補償、城鎮購房補貼、新民居住房安置以及宅基地換社保等方式。補償標準則是基于成本核算、土地利用規劃和土地估價基礎上科學確定的土地增值收益在農村集體經濟組織和農民之間的合理分配。所謂精準的補償模式則是由精準的補償方式和精準的補償標準所構成。精準的補償方式是指所提供的補償方式種類較多，并且可以根據農民的需要進行自由組合，能夠精準地滿足不同農民的需求。精準的補償標準則是建立在土地利用規劃、土地估價和成本核算基礎上所確定的，它能夠讓農民充分享有因土地使用權的退出所應得到的補償，使宅基地使用權的資產性質得到充分體現。

二、“一籃子”的精準補償方式

“一籃子”的精準補償方式則是在補償金額一定的情況下，讓農民自愿選擇補償方式，根據需要，自由進行補償方式的組合，目的是給予農民更大的選擇權，使退出宅基地的農民能夠獲得最大的補償效用?！耙换@子”的精準補償方式可以有效提高農民退出宅基地的意愿。這種補償方式的實施是建立在精準的價值評估基礎上的，不管是宅基地換住房還是宅基地換社保，均需要有精準的價值評估。而宅基地換社保的方式可以使宅基地的社會保障功能得以延續，消除農民退出宅基地的后顧之憂，建議將這種補償方式與現有的農村社會保障制度相銜接。

三、精準補償標準的確定

（一）土地利用總體規劃、成本核算和土地估價。做好鄉鎮土地利用總體規劃、成本核算和農村經營性建設用地估價這三項工作是制定宅基地退出精準補償標準的基礎。

首先，農村宅基地退出之后是復墾為耕地還是開發為經營性建設用地，這就需要進一步完善和落實鄉鎮土地利用總體規劃。鄉鎮土地利用總體規劃在我國五級土地規劃體系中是最基層的土地利用規劃，目前在很多方面還有待完善。但要想使騰退出的宅基地得到合理利用，使農村土地得到合理布局，有效利用，避免過去“拆完建、建完拆”的嚴重浪費社會資源的發展模式的重復，就必須發揮土地利用規劃對土地利用在時空上的合理安排和組織作用。

其次，要做好退出宅基地的再開發利用的成本核算工作。退出的宅基地要根據鄉鎮土地利用規劃所規定的土地功能分區要求，復墾為耕地或者開發為經營性建設用地進行入市交易，抑或是用于農村基礎設施公共設施建設用地，如開發為晾曬場或者公園綠地。這些再開發利用方式均需要做好成本核算工作，這直接關系到土地增值收益的測算。

最后，要加強農村經營性建設用地的估價工作。長期以來，因農村建設用地產權不完整，土地使用權沒有入市交易，未形成公開的土地市場。土地估價主要集中在農用地上，估價目的主要是用于農用地的承包、轉包、出租以及征收等，很少對農村建設用地進行價格評估。而要建立“同權、同地、同價”的土地市場和開展農村宅基地退出工作，就必須做好農用地和農村經營性建設用地的土地估價工作。本文建議抓緊做好農村經營性建設用地的基準地價體系和標定地價的評估工作，借鑒城市土地地價評估工作的經驗和方法，依據《城鎮土地估價規程》，抓緊出臺針對農村經營性建設用地的估價規程，以期為即將入市的建設用地做出公平、公正、科學合理的價格評估。

（二）影響退出宅基地地價的因素

1、一般因素。即影響宅基地退出增值收益的一般的、普遍的因素。我們認為主要衡量指標應包括經濟因素、人口因素和行政因素（農村土地利用規劃）。

經濟因素可以用本鄉鎮內農村居民家庭人均可支配收入來表示；人口因素包括本地區人口的年齡構成、外出務工人員數量、從事個體經營人員數量、人口的受教育程度。外出務工人員和從事個體經營人員占總人口的比重，能夠說明該地區農民對農業的依賴程度以及農民從事非農業生產的能力素質。

行政因素主要是指土地利用規劃對宅基地退出后的再利用的安排和組織情況。它將直接關系到退出宅基地的未來用途和增值收益的多少。

2、區域因素。區域因素包括村集體所處的地理位置，這可以鄉鎮為單位進行衡量，往往距離縣城或城市較近的鄉鎮經濟發展得越好，農村居民家庭可支配收入越高，鄉鎮企業就越多。

基礎設施狀況，即我們所說的“五通”或“七通”，包括通電、通路、通上水、通下水、通熱、通訊和通氣。農村的低電壓、上下水、道路、通訊均是開放農村經營性建設用地市場需要解決的薄弱基礎設施問題。

3、宅基地自身因素。這是對具體宅基地的退出補償金額有直接影響的因素。宅基地自身的因素主要包括宅基地的面積和在土地利用規劃中所處的功能區域。往往來說，面積越大補償金額越多。另外，宅基地所處的功能分區也直接影響其退出補償金額，處在商業區、工業區和復墾區的宅基地所產生的增值收益會有明顯區別，其補償標準會有很大區別。

（三）宅基地退出精準補償標準的確定。地方政府相關部門要定期公布基準地價體系，根據基準地價體系中對各類用途的各個級別土地的界定以及土地利用規劃所確定的功能分區，來判定退出宅基地屬于哪個土地用途的哪個級別的地類。然后再根據退出宅基地的具體情況，對基準地價進行修正，從而得出退出宅基地的估價結果。再運用成本核算方法，對騰退宅基地的一級開發或復墾為耕地的成本進行核算，對農村退出宅基地所造成的經濟損失進行補償，從而得到土地增值收益。將土地增值收益再在農村集體經濟組織和退出宅基地的農戶之間進行合理分配。當然，對土地的估價和成本核算是確定精準補償標準的關鍵。

主要參考文獻：

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第5篇：耕地價值評估范文

關鍵詞：吉林省；外部性；耕地保護；經濟補償

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2013）14-4008-03

耕地是人類賴以生存和生產的重要資源，但是隨著當今人口增長、社會城市化進程不斷加快和土壤-沙漠化日益加劇等問題的不斷涌現，耕地保護和合理利用成為當今社會關注的焦點問題之一。據中國國土資源部的數據顯示，1997-2009年，中國的耕地面積平均每年減少達到61.5×104 hm2[1]，耕地總量離紅色警戒線已近在咫尺，因此從全國的角度來說耕地保護壓力很大。

吉林省作為中國重要的商品糧基地之一，同樣也面臨耕地面積逐年減少的問題，而不斷減少的耕地面積必然威脅國家的糧食安全。對于吉林省來說，影響耕地面積減少的因素除上述的相同因素外，還有一個原因就是區域耕地保護的外部性得不到補償，耕地保護收益區域分配不平衡[2]。因此，構建符合吉林省省情的耕地保護區域補償機制勢在必行。

1 研究區概況

吉林省位于中國東北部，在東北三省地區的中部，地處東經121°38′-131°19′，北緯40°52′-46°18′之間，耕地面積553.46萬hm2，占土地總面積的29.53%。2011年吉林省總人口27 46.2萬人，其中農業人口1 235.8萬人，人均耕地0.21 hm2。吉林省耕地分布具有空間規律性，其中中部耕地質量較東、西部好，西部地區耕地質量也明顯優于東部地區。但耕地資源空間分布不均，導致耕地保護各區域差異明顯。這種區域差異又導致了整個省內耕地保護收益區域分配的不平衡，使得耕地保護外部性得不到補償。因此，對吉林省耕地保護補償機制進行實證研究分析具有重要意義。

2 吉林省耕地保護外部性價值測算

2.1 吉林省耕地生態服務價值（Ee）測算

其中，bi為評價區耕地生態系統經濟產量；B為平均經濟產量；Pk為耕地生態系統的生態服務年價值的平均值。本研究中所采用的數據PK根據謝高地等[5]的研究取值為5 140.9元/hm2，B值根據王萬茂等[7]的研究成果取值為10.69 t/hm2，bi選取的是2011年吉林省生態系統單位面積平均經濟產量5.69 t/hm2（2011年吉林省糧食產量為315億kg，由耕地面積按553.46萬hm2計算得出）。而土地還原利率r是1年期銀行存款利率與同期物價指數之商，這里選取2011年的1年期銀行存款利率3.25%，而同期物價指數為106.2%，經測算土地還原率r為3.1%。利用前面的公式可求得吉林省耕地生態服務價值Ee為8.83萬元/hm2。這個數值比辛輝[8]報道的沈陽市耕地生態服務價值18.96萬元/hm2小了一半多，和江西省的9.87萬元/hm2基本相當[6]，比吉林省2006年報道的0.42萬元/hm2增加了20倍[9]，而王利敏等[10]2009年針對吉林省長春市耕地生態服務價值進行了計算，發現2009年長春市耕地生態服務價值為12.79萬元/hm2。這也在某種程度上說明了吉林省耕地生態服務價值還偏低，并且省內各市縣分布不均，這種狀況不利于吉林省的水土保持、生物的多樣性發展。

2.2 吉林省耕地國家糧食安全價值（Er）測算

國家糧食安全價值（Er）的測算采用替代成本法，可以用國家對占用耕地所收取的費用T（包括耕地占用稅T1、新增建設用地土地有償使用費T2和耕地開墾費T3）和保護現有耕地支出的費用（Cp）之和來計算。即：

Er=T+Cp （4）

T=T1+T2+T3 （5）

吉林省2011年耕地占用稅（根據吉林省耕地占用稅實施辦法中各區占用額度取均值所得）為21.42萬元/hm2；吉林省新增建設用地土地有償使用費（根據財政部、國土資源部新增建設用地土地有償使用費征收標準取均值得出）為32.36萬元/hm2；耕地開墾費（各不同類型的均值）為10.17萬～13.67萬元/hm2，本研究在計算過程中總開墾費取其上限13.67萬元/hm2。

經計算：T=21.42+32.36+13.67=67.45萬元/hm2

近5年來，吉林省為保護現有耕地，全省共實施土地整治項目546個，累計投資675 700萬元，整治規模31.92萬hm2。因此Cp為2.11萬元/hm2?？傻眉质「氐募Z食安全價值Er=67.45-2.11=65.34萬元/hm2，與辛輝[8]報道的沈陽市耕地糧食安全價值為31.32萬元/hm2相比較大了近1倍，和重慶市的57.36萬元/hm2基本相當。

2.3 吉林省耕地社會保障價值（Es）測算

由上述公式和相關數據計算可得，吉林省耕地提供的養老保險價值Vx為38.21萬元/hm2。單位面積耕地承載的人口數為4.96人/hm2，單位勞動力培訓費M為1.48萬元/人。另計算可知吉林省耕地保護就業保障價值Vy為7.34萬元/hm2。由公式計算可知，吉林省耕地社會保障價值為45.55萬元/hm2。而遼寧省沈陽市的耕地社會保障價值為135.96萬元/hm2[8]，重慶市的為86.74萬元/hm2[1]，江西省的為41.84萬元/hm2[6]。可見吉林省僅與江西省的數值相當，但和遼寧省沈陽市及重慶市相比明顯偏少，僅占它們的三成到五成，對吉林省的農業人口就業穩定和社會整體穩定造成不利影響。

2.4 耕地資源外部總價值（E）的測算

3 吉林省耕地保護補償額度的測算

4 結論

1）在市場經濟條件下，原耕地保護主體只獲得了耕地的經濟價值。本研究分析結果顯示，耕地提供了較高的外部性價值?；谕獠啃岳碚撝械膬热荩芍暨呺H私人收益得到提高，則耕地保護主體的積極性會得到進一步提高，并可解決耕地保護效率缺失的問題。

2）通過對吉林省耕地生態服務價值（Ee）測算顯示吉林省耕地生態服務價值為8.83萬元/hm2，說明吉林省耕地生態服務價值還偏低，并根據該結果和省內長春市的數據對比發現，吉林省內的耕地生態服務功能各縣（市）分布不均。

3）經計算吉林省耕地的糧食安全價值為65.34萬元/hm2，耕地社會保障價值為45.55萬元/hm2，說明吉林省農業人口的就業存在著不穩定性。

4）通過對吉林省耕地保護補償額度的測算，發現吉林省現行耕地補償標準偏低，造成耕地面積持續在減少。

通過以上分析和討論，可以發現吉林省耕地保護主體獲得更多的是耕地的經濟價值；耕地補償主體積極性并未得到充分調動，但鑒于吉林省財政承載力的考慮，也不可能一次性將補償額度提高到一個合理水平，應在原有基礎上逐步提高。抑制耕地向非農業用地轉化，還應建立吉林省耕地補償建設資金，將吉林省耕地生態效益、糧食安全效益和社會效益補償融為一體，使吉林省耕地除經濟價值之外的其他功能得到經濟上的補償，以有效控制耕地面積減少。

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第6篇：耕地價值評估范文

【關鍵詞】農地經營權 抵押貸款風險 創新擔保風險補償

一、引言

近年來，農民的多元化經營產生了巨大的資金需求，以農地經營權抵押貸款來破解三農發展的資金難題，成為了一條重要的途徑。但由于農地承包經營權不明晰、排他性弱、處分權受到嚴重限制等“先天不足”的產權障礙因素，再加上后天受限“的法律、抵押工作機制不健全等因素，農地經營權抵押貸款雖說做出了許多的有益探索，卻在實踐過程中產生了諸多風險。本文要討論的問題就是農地經營權抵押貸款中存在的系列風險及應該如何規避、化解風險。

二、農地經營權抵押貸款的主要風險

（1）法律法規未松綁。相關法律法規尚未做出相應調整，致使農地經營權抵押擔保創新缺乏可操作的法律依據。我國《物權法》第184條和《擔保法》第37條第2款對農地經營權抵押做出了明令禁止，除此之外，最高法院的司法解釋中的相關條款對農地經營權抵押制度采取否定態度。因而，大多數農民手中所擁有的農村土地均不得抵押，但農地抵押貸款業務的開展均是通過地方性文件獲得批準的，一旦產生糾紛訴至法院，抵押貸款人若提出抵押品違反法律相關規定，而主張合同無效時，對于金融機構來說，無疑十分棘手。

（2）農業生產經營不穩定。農作物生長周期長，易受自然災害影響，可能造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，進而影響土地流轉價值。再加上農業收入增長空間有限，生產技術較不成熟，總體上抵御自然風險、市場風險的能力較弱。當農業貸款一旦不能到期償還，銀行即使處置抵押物也難以挽回全部損失，再加上中國農業保險發展較滯后，導致信貸風險防范困難加大。

（3）農地承包權價值評估不準確。土地承包經營權的價值難以標準衡量，一方面是地上種養物易受災害、不易監管，另一方面我國農村土地流轉的中介交易服務極不發達，缺少權威的土地價值評估機構和專業資質評估人員，大多地方都是僅憑貸款人以土地租金及地上種養物的價值來確定抵押物的評估價值，造成對土地抵押價值的認定不夠科學。

（4）社保機制不完善。農村社會養老保險、低保、新農合醫療制度仍不完善，再加上農民的財產性收益較少，具有不確定性、不穩定性，土地仍然是農民最基本的社會保障，當農民還款失敗，喪失土地經營權時，其抵御風險和抗壓能力大幅削弱，面臨失去生存之本的窘況，這不但與開展農村土地經營權抵押貸款業務的初衷背道而馳，還會給農民的正常生產、生活帶來災難，引起系列民生風險。

（5）相關配套較滯后。相關配套設施的滯后，帶來了多源化的風險。一是現行土地承包經營權登記制度的不完備，出現權利界限不清的問題，二是土地流轉市場發育遲緩，農地產權交易平臺建設尚不完備，缺乏農村信用評估體系，信息不對稱問題較為嚴重；三是風險補償機制還不完善，如若沒有可靠的政府專項風險補償基金或是第三方擔保機構進行風險的分擔，金融機構可能形成較多的不良資產，引發金融風險。

三、措施及建議

（1）修改相關法律法規。修改相關法律可以確保未來的農地經營權抵押貸款事務有法可依。首先，試點地區打開“綠燈”，其出臺的關于土地經營權抵質押創新的行政規定雖與國家尚未修改的法律相關條款相矛盾，但在糾紛處理中應以地方行政法規為標準；然后修改最高法院關于處理農地經營權抵押相關糾紛的司法解釋，進一步緩釋法律風險；最后，在試點區較為成熟后修改相關法律，建議刪除《物權法》中184條“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”的規定，對《擔保法》第37條做出相應調整。

（2）發展農業保險，建立風險補償機制。金融機構可以根據借款客戶生產經營的風險情況及當地農業保險的普及情況，與借款人協商投保，并明確金融機構為農業保險的第一受益人。推行農產品目標價格保險以抵御農產品市價浮動風險，嘗試建立農地抵押貸款保險；建立政府增信機制，成立政府性擔保公司、風險補償基金，有效降低金融機構風險。還可以通過發放政府保險補貼減輕農民參保負擔，發放財政貼息減輕其貸款負擔，培養起借款人的信用意識。

（3）創新抵押擔保模式、方式。建立起因地制宜的農地經營權抵押融資模式，可采用“農地經營權抵押+擔保公司”等模式，引入第三方機構增加還款來源的穩定性和可靠性。創新多元化的抵押方式，發展股權質押、信托收益權質押、農地經營權抵押貸款證券化等，提高資產流動性，降低風險，并能為農業發展開辟長期性的融資通道。創新金融信貸產品，金融機構應根據農戶收入、風險類型、資產組成等特征，合理確定貸款額度、貸款期限、貸款條件、抵押物品等要素，預留出不允許抵押的農地部分，降低農民的生存風險。

（4）完善相關配套設施。進一步健全農村社會保障制度，增加農民可獲得財產性收益的渠道，弱化農村土地的基本保障功能。完善系列中介服務。一是完善土地承包經營權登記，保證其權屬明確；二是加快推進農地產權價值評估機制建設，提高估價準確性；三是加速農村信用體系建設進程，增強對貸款人的約束力；四是完善農地經營權抵押貸款的平臺服務和信息服務，以降低市場信息風險，并為農戶提供詢價、等多種服務；四是建立完善風險預警系統，控制貸款準入條件，選擇經營效益好、還款能力強、信譽風評好的農戶，貸款后實時監測貸款資金流向，跟蹤農戶經營情況，做到風險早規避、早發現、早處理，保障金融機構貸款的順利收回。

參考文獻：

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[2]惠獻波.農地經營權抵押貸款業務推廣困境與創新路徑設計[J].農村金融，2015，（05）.

[3]王平，邱道持，李廣東.農村土地抵押調查[J].中國農學通報，2010.

第7篇：耕地價值評估范文

農地資本化是指農民土地權益能夠用來抵押或擔保，具有類似其他生產要素的流動性。我國農地分為耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地5種。其中耕地是農業最敏感的神經，也是農民最主要的生產要素。耕地資本化是提高農民財產性收入和農民規模經營效率，建立農民長效增收機制的關鍵性制度創新［1］。我們主要從操作層面對農村經濟發展中耕地資本化進行研究，結合我國耕地資本化的實踐路徑選擇，設計一種高效實現耕地資本化土地金融組織形式，即針對耕地資本化的農村土地金融組織。

1耕地資本化的重要性

耕地資本化對于發展現代農業，實現規模經濟，促進農村富余勞動力遷移，提高農民收入，保障國家糧食安全等具有重要的作用。

1．1耕地資本化是建立現代農業、實現規模經濟的重要手段

曾極大促進了我國農業的發展，隨著我國農村經濟的發展，小規模的土地分散經營方式嚴重阻礙土地利用效率［2］。農業生產現代化要求通過機械化技術模式和農場化的組織模式來實現規模效益。由于我國耕地資本化程度低，導致農業生產和流轉均缺乏金融支持，僅能進行簡單的粗放式小規模生產，耕地價值難以體現［3］。

1．2耕地資本化促進農村富余勞動力遷移，提高農民收入

耕地資本化使土地價值得以體現。隨著農村經濟和城市化的發展，大量的農村人口向城市遷移，進城打工的農民可以利用耕地資本化所獲得的資金作為技術培訓和創業成本，提升自身價值，提高打工收入［4］。

1．3耕地資本化是國家糧食安全的制度保障

土地資本化促使農民將閑置的零散耕地向農業經營公司或承包大戶流轉，一方面從制度上保障種糧大戶獲得更多的補貼，另一方面使得糧食生產獲得規模效益，提高“1．2億hm2耕地紅線”的利用質量，促進糧食生產，保障國家糧食安全［5］。

2耕地金融組織的初步探索

耕地資本化的實際推行必須要有健全的運作組織，近年來，我國某些地方已開始探索耕地資本化運作模式，并初見成效，為我國耕地金融組織的構建提供了參考。

2．1表現形式

2．1．1以農村土地經營權為抵押直接向銀行申請貸款

如重慶市開縣，主要針對的是流轉大戶。流程大致為農戶將土地承包經營權流轉給大戶業主，業主支付農民土地流轉費，然后再用土地承包經營權作抵押向商業銀行融資貸款。據調查，2008年開縣182戶專業種植大戶以土地承包經營權為抵押物，獲金融機構貸款8540萬元。浙江省寧海縣和余杭縣也采取的是這一模式，對象都限定在“大戶”。

2．1．2土地信用合作社模式

如寧夏回族自治區平羅縣，具體做法是，在當地政府推動下，某些村鎮成立了土地信用合作社，由村領導擔任合作社負責人，農民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地農民支付“存地費”，合作社再把土地“貸”給經營企業或大戶，并收取“貸地費”［6］。截至2009年，平羅縣共存貸集體荒地和農民耕地1．23萬hm2。

2．1．3土地入股模式

如浙江省樂清市的南岸村，具體做法是農民以土地承包經營權作為股份，與合作社簽訂入股合同，按股權實行保底分配，合作社再把土地承包給經營公司，年終視經營狀況按股權再給農民分紅。

2．1．4土地競拍模式

如河南省沁陽市，具體做法是在當地政府協助下設立土地流轉中心，農村閑置耕地經過整理后，在土地流轉中心進行公開拍賣，通過審核的農戶和公司依照自愿、公開、有償、合法的原則，競價高者取得該土地。

2．1．5公司貸款模式

貴州省湘潭縣1988年成立了全國第一家土地金融公司，1991年改為土地開發投資公司，經營以土地的使用權作為抵押向土地經營者發放中長期貸款［7］。

2．2主要特點

從各地試點情況看，在政府支持下的耕地金融組織通過耕地存貸業務，促進了土地流轉和農村剩余勞動力的轉移，相當程度上保護了農民利益，提高了農民收入。耕地資本化的初步探索具有以下特點:(1)各類試點中的耕地金融組織都不同程度上得到了鄉鎮或縣級政府的支持。(2)試點中耕地金融機構主要從事土地“存貸”業務，通過土地流轉將零散土地集中形成規模進行經營，并以集體或組織作為融資主體。(3)商業性銀行在一定的政策支持下也可以參與耕地金融，發放耕地抵押貸款。

3中國農村耕地金融組織的構想

在農地金融業比較發達的西方國家，農地金融機構比較健全和完善。德國早在1770年就率先發展了農地金融，主要特點是抵押土地債券化，組織方式是先組織各地的土地抵押合作社，然后向上發展成為聯合社及聯合銀行。美國于20世紀初建立了農地金融制度。在組建方式上，采取了自上而下的政策，先由政府撥款充當聯邦土地銀行的股金，發行土地債券，同時分區輔助農民組織聯邦土地銀行合作社。在組織方式上，采取了銀行及合作社雙重體制。日本農地金融實踐開始于19世紀末期，它充分借鑒了歐洲經驗，并結合本國實際大膽創新，特設立農林漁業金融公庫———國家土地銀行，向農林漁業的永久性建設提供長期低息貸款［8］。

建立中國特色農村耕地金融組織既要借鑒國外土地銀行的成功模板，還要結合我國的金融組織架構。基于我國重慶、貴州等地耕地資本化模式的實踐經驗，本研究從農村耕地金融組織的性質定位、業務范圍、組織架構、運行機制提出以下創新建議:

3．1性質定位

當前及今后較長一段時間，我國耕地金融組織應以廣泛的初級合作性土地金融組織為基礎，以政策性土地金融為主導，并輔以部分商業性土地金融。設立農村耕地金融組織的目的是為了切實解決農民在生產生活中遇到的融資問題，建設社會主義新農村，貫徹國家現代化發展戰略，業務活動有一定的公益性，故應將其定位以政策性土地金融為主導。然而，隨著資本市場業務的完善和農民信用等級的提高，土地銀行的政策性金融業務又有淡化的趨勢，為了保持耕地金融長期持續性發展，體系中還應輔以商業性土地金融，引入競爭，激勵金融創新，因此商業性土地金融是構建多層次耕地金融組織不可或缺的一部分。初級合作性土地金融組織是指承包經營權流轉的中介組織，在耕地承包經營權抵押中發揮承上啟下的作用，提高耕地經營權流轉效率，促進耕地規?；洜I。

3．2業務范圍

耕地是我國農民的最大財產，但在流轉過程中信貸支持嚴重不足，所以農村耕地金融組織應以耕地抵押貸款為核心。

3．3組織框架

我國現行的農村金融體系中農業發展銀行、農業銀行、農村信用合作社等都有一定的能力開展業務創新，承擔耕地金融業務。

3．3．1商業性耕地金融組織

從試點區域看，現階段參與的金融機構絕大多數為農村信用合作社，因為農信社在鄉村的網點多，與村集體組織有較多的業務往來，與農戶信用等較為熟悉，具有開展耕地金融的先天有利條件，但是這種做法實際給農信社附加了政策性金融業務，有悖于商業化的經營方向。農業銀行雖致力于服務城鄉，資金優厚，技術管理水平高，但它在農村發展空間卻在收縮，由農業銀行完全承擔起政策性金融業務與其股份商業性的角色也不相符。我們認為，商業性銀行均不適于承擔過多政策性金融業務，但如果商業性銀行能夠通過金融創新，開發出從市場角度考量優良的土地金融服務產品，也同樣可以參與到耕地金融業務中，分享農村經濟發展的碩果。

3．3．2農業發展銀行+農村土地合作社

相對而言，農業發展銀行作為直屬國務院領導的我國唯一農業政策性銀行，與耕地金融組織中主導金融機構的性質相符，農發行主要從事糧油貸款及部分涉農基礎設施投資，有一定基礎。因此將農發行改建為具有金融融資功能和從事農業發展長期投資的政策性土地銀行不僅職能上可行，操作上也比較便利。但是，農發行也存在不足之處，即業務不面向個人、網點少等，所以，農發行還需與促進耕地流轉的中介組織結合才能真正發揮農村土地金融的作用。從試點成效來看，農村土地信用合作社(以下簡稱合作社)能夠有效盤活土地資源。一方面接受閑置土地資源的存入，另一方面將土地統一貸給經營大戶和從事農業開發的企業，提高了農村耕地規模利用效率和綜合生產率，在很大程度上促進了土地經營權的合理流轉和規范運行。而且，合作社更加了解農民土地和貸款需求，了解農民信用狀況，通過合作社為農民辦理土地流轉服務，經營抵押貸款申請和抵押擔保等業務更具有組織優勢。結合當前我國農村金融機構和今后發展，我國的耕地金融組織應為雙軌制:一支為農發行+農村土地信用合作社，主要承擔政策性耕地金融業務，另一支為涉農商業性銀行，從市場角度考量參與其中。至此，我國耕地金融的組織架構結合了政府、金融部門、中介組織等多種組織元素的結合。詳細農村耕地金融組織運行見圖1。

3．4運作機制

農業發展銀行與農村土地信用合作社共同組成了政策性土地金融組織，以保本經營為原則。農戶將承包的土地自愿存在鎮村級合作社，合作社根據土地等級、位置、存地期限等因素確定存地利息，并發給農戶存地證。耕地的最終承包經營權仍歸農戶，存地期間合作社有最終處置權，可對土地進行整理、開發、投資，經過整理形成規模后再根據貸地者的需求貸出土地，存貸地差額即為合作社的主要收入源。合作社還負責耕地抵押貸款登記、申請等業務，組織耕地評估專家評審抵押耕地，向農發行縣區支行提交貸款申請。貸款通過審批可向相關農戶或公司收取一定手續費。縣區農發行支行受理耕地抵押申請后，再次評審并決定是否發放貸款。貸款農戶如不能按期還款，縣區支行可依法處分抵押的土地承包經營權。農發行總行和農發行省市支行主要體現在業務范圍不同。省市分行貫徹總行的指導和規范，負責制定省市細化政策法規，落實土地債券發行，清算本省市資金并上報總行?？傂胸撠熤贫ㄈ珖缘恼叻ㄒ?，指導土地債券發行，進行最終的資金清算，推動耕地資本化健康平穩進行。鑒于農業貸款高成本、高風險等特點，對商業性金融組織國家應給予一定的政策扶持，如提供財政貼息，涉農業務利潤不計入營業稅、所得稅的征收基數等。商業性銀行主要參與耕地抵押貸款，不辦理耕地存貸業務，在一定政策優惠下從盈利性角度考量耕地抵押貸款的可行性，通過金融創新，根據農戶需求確定產品規模、期限和用途，開發出多樣化的金融服務產品，積極參與農村耕地金融。對于民間資本可適時適當放松金融市場的準入條件，充分引導民間資本作為商業性金融組織的靈活性，為農村金融的發展探索不同的途徑，如嘗試民間資本作為權益資本參與農村耕地資本化，通過耕地規模化和產業化生產收回利潤并逐漸退出特定地塊的資本投入，利用獲得利潤投資另一塊耕地。

4構建耕地金融組織需要的配套條件為了促進我國耕地金融的有效推廣和實施，降低參與各方的風險，應加強相關的配套條件建設。

4．1完善耕地抵押的法律

耕地抵押是耕地金融中的核心內容，但我國現行法律對耕地抵押缺乏明確相關政策?！掇r村土地承包法》對家庭承包的耕地和以招標、拍賣及公開協商等方式承包耕地的采取了禁止和允許兩種截然相反的態度?！段餀喾ā返?28條和133條延續了《農村土地承包法》的規定，沒有新的突破。第184條規定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，除法律另行規定外，均不得抵押。雖明文禁止但“除法律另行規定外”又給耕地抵押仍留有余地。我國應從法律上制定相關政策，加快制定我國《耕地抵押貸款法》，放寬農村土地承包經營權抵押范圍，并不以非家庭承包為必要條件，逐步將家庭土地承包經營權、宅基地使用權等納入抵押設定，實現土地財產權益。

4．2完善耕地抵押權登記制度

土地承包經營權抵押作為物權必須以登記的方式公示。耕地抵押及耕地流轉涉及復雜的利益關系，而我國目前土地登記法律不完備、登記機構不統一，削弱了國家對耕地財產權利的保護效力，耕地金融需要有明確的法律登記制度對法律關系各方的權利狀態以公示化、明晰化、確定化。

4．3建立科學的耕地評估體系

土地抵押及土地債券發行前都需要進行科學的土地評估。耕地價值評估系統的缺位，一定程度上影響農村土地承包經營權的流轉，損害當事方的合法權益。建立科學的土地評估系統是構建耕地金融組織必不可少的環節。

4．4建立農村社會保障制度，發展農業保險

逐步建立健全覆蓋全社會的農村醫療保障和養老保障制度，弱化土地的保障屬性，推動土地向資源屬性和資本屬性轉化，真正成為農民的創業資本。創設農村土地承包經營權抵押貸款的保險，進一步分擔土地抵押貸款的風險，減少農民的后顧之憂。

第8篇：耕地價值評估范文

關鍵詞：農村金融;土地流轉;案例研究

中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（4）-0079-06

一、農村金融改革創新的L縣實踐

L縣地處陜西省關中平原腹地。自2010年以來，圍繞L縣土地流轉的金融支持問題，縣政府、人民銀行、金融機構和相關主體先后出臺了《L縣土地流轉管理辦法》、《L縣土地流轉抵押登記辦法》、《L縣農村土地承包經營權抵押貸款政府貼息辦法》、《開展農村土地承包經營權抵押貸款的意見》等文件，制定土地流轉及土地承包經營權抵押貸款的運作規則。隨后，一是開展了“四權”即農村土地承包經營權、農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、集體建設用地上房屋所有權確權的登記頒證。二是成立了由農村產權價值評估市場中心、農村產權抵押擔保中心、農村產權收儲中心、農村產權交易中心四個中心組成的農村土地流轉中心，其主要職能是對需要貸款的農村產權進行價值評估，通過擔?；鸾o產權抵押貸款進行增信，對抵押物先收購、再拍賣，拍賣所得優先償還金融機構貸款，剩余部分返還給債務人，并為農村產權管理、抵押、評估、擔保、收儲及掛牌交易提供綜合服務平臺。

目前，L縣土地承包經營權確權登記工作已基本完成頒證。全縣共流轉土地承包經營權10.2萬畝，占全縣可流轉土地的56%;土地流轉中心已為各類農村產權交易、貸款行為出具價值評估報告1.38萬份;L縣農村信用聯社、L縣村鎮銀行、郵政儲蓄銀行等金融機構累計發放農村產權抵押貸款3.5億元。應該說，L縣以土地承包經營權抵押為突破口、完善信貸支農手段、提升農村金融服務的工作取得了初步成效。

二、關于土地承包經營權“L縣模式”的理論探討

（一）制度變遷：農村融資約束與創新

制度變遷是指一種制度框架的創新和被打破。隨著環境的變化或自身理性程度的提高，人們會不斷提出對新制度的要求，以實現預期收益的增加。當現存的制度供給和需求基本均衡時，制度是穩定的，當現存制度不能滿足人民需求時，就會發生制度的變遷。從理論上講，L縣農村土地承包經營權抵押貸款的創新就屬于制度變遷的范疇。

具體分析催生L縣土地制度變遷的因素。

其一，來自于L縣農業生產規?；脑V求。近十年來，L縣因地制宜推動農業集約化、規模化發展，黨的十七屆三中全會后，L縣在堅持“依法、自愿、不改變土地用途”的前提下，采取土地出租、互換和轉讓的形式，開展土地流轉試點，2012年L縣被國家農業部確定為全國農村土地承包經營權流轉規范化管理和服務試點縣，農業生產方式實現由傳統農業向現代農業轉變，由分散向集約規模化轉變，催生了大量的資金需求。

其二，來自于破解農村信貸約束的訴求。缺少有效抵押物是制約農戶融資難的重要因素，大多銀行要求農戶申請貸款必須有人擔保，但有意愿提供擔保的人較少。但2010年起，L縣率先在西北啟動了“明晰農村產權關系、激活農村產權功能”為主要內容的產權制度改革，2014年全縣土地承包經營權確權登記工作已基本完成，農村產權確權登記工作已經走在了西北乃至全國的前列，這為農村產權進入金融市場，緩解農村信貸約束提供了空間。

其三，來自于外部環境變化所催生的訴求。一是政策環境的變化。L縣2009年被省委確定為統籌城鄉配套改革試點縣，2012年被國家確定為全國土地承包經營權流轉規范化管理和服務試點縣，為L縣帶來了“先行先試”的政策空間和優勢。另外，《關于全面推進農村金融產品和服務方式創新的指導意見》中明確提出，要“積極支持和配合當地黨委和政府組織推動的農村土地承包經營權流轉和農房用地制度，改革探索開展相應的抵押貸款試點”，為農業生產利用土地承包經營權抵押獲取資金支持提供了來自于國家金融監管部門的政策導向。二是經濟環境的變化。統籌城鄉試點的深入開展，社會保障體系的完善使L縣很多農民不再僅靠土地種植來維持生計，其對土地依附性的下降也使得農民失地風險隨之降低，從而為土地承包經營權抵押制度的形成創造了條件。

基于以上背景，L縣設計了一系列配套機制，實施金融支持農村土地流轉試點工作，在實踐中實現了制度變遷。從L縣實踐中，雖然一些基礎因素使得部分主體具備了誘致性制度變遷的動力，但我們并沒發現任何主體在政府意見前開展土地承包經營權貸款的嘗試。因此，政府是實際的推動變遷主體，同時變遷的程序是自上而下的。從本質上說，L縣實踐是一種強制性制度變遷，影響其設置的因素主要是政府和金融機構博弈的結果，他們意圖利用融資機制的創新，釋放產權中蘊含的巨大能量，從而破解農村嚴重的信貸約束。

（二）共同治理：土地承包經營權抵押貸款的復雜性

按照經濟學的基本規則，單一治理契約適用于簡單交易，相對于土地承包經營權抵押貸款等農村金融的復雜性，單一治理卻不能達到期望的效果，共同治理契約或能有效解決某些問題。

L縣土地承包經營權抵押貸款試點的制度變遷中，涉及主體包括人民銀行、當地政府、金融機構和融資主體，他們總體利益是趨同的。首先，政府開展土地承包經營權抵押貸款是其統籌城鄉的載體，也是開展土地流轉試點的有效延伸，可以探索釋放農村產權的巨大潛能。對人民銀行，引導金融機構探索農村融資方式創新，提升“三農”等薄弱環節的信貸支持力度，是一貫踐行的責任。對金融機構，其對土地承包經營權抵押業務的態度相對復雜，但土地承包經營權如能成為合格抵押品，資金安全必會得到保證。對于借款主體而言，土地承包經營權抵押豐富了抵押資產的種類，使得他們通過正規金融獲得融資的可能性大大提高。因此，涉及的重要主體均希望開展此項業務，他們作為利益相關主體，從理論上看，具備共同治理的條件與基礎。

在具備共同治理的條件和基礎后，共同治理首先要解決的是土地承包經營權貸款的復雜性，其原因就在于：第一，土地承包經營權抵押是一項權利抵押，要將這項權利用來抵押申請貸款，需要確定產權和設立抵押權。第二，在我國土地肩負著農民生活保障的職能，由于這種特殊性，土地承包經營權抵押需要得到政府的政策支持。第三，土地承包經營權的內在價值需要專業評估，一旦貸款出現風險，還面臨流轉處置問題。第四，全國大型金融機構的縣域網點業務授權有限，無法決定是否開展土地承包經營權抵押貸款業務。

土地承包經營權抵押貸款的復雜性，遠超金融機構的認知范圍和成本承載能力，僅靠金融機構無法完成土地承包經營權抵押交易。為此，人民銀行L縣支行介入并組織協調政府、金融機構等各方參與者，形成了多邊參與、共同治理的契約，推動了前文描述的制度變遷。回顧案例可以看到，由確定試點到各方開展的工作內容，實際上都是圍繞著破解土地承包經營權抵押貸款的復雜性展開的。如L縣啟動以“明晰農村產權關系、激活農村產權功能”的產權制度改革，旨在建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的現代農村產權制度體系。建立農村產權價值評估中心，解決土地承包經營權的價值評估問題;成立農村產權抵押擔保中心，解決抵押權設立問題，并進行擔保;成立農村產權收儲中心，解決金融機構抵押物處置問題;成立土地流轉貸款風險基金，大力發展政策性農業保險，為金融機構風險兜底，等等。

從運行程序看，L縣土地流轉貸款的制度安排特點包括：

第一，土地承包經營權作為合格抵押標的，以基層政府出臺政策性文件的形式予以認可。L縣政府在拓寬農業融資渠道和實現土地價值最大化的目標下， 以政策性文件為依據，突破了既有制度和法律，開展土地承包經營權抵押貸款試點。

第二，指定具體的抵押登記機關，明確抵押登記的效力，即L縣土地承包經營權流轉中心承擔農村土地承包經營權抵押貸款的登記、評估、仲裁，備案鑒證。這個特點表明政府在經營權抵押貸款試點中承擔了主導作用。

第三，土地承包經營權抵押被界定為“農村土地承包經營權人在法律許可的范圍內，在不占有、不改變土地用途的情況下，將農村土地承包經營權作為銀行貸款的抵押物”。這一特點向金融機構明確傳達了土地承包經營權可以抵押的同時，對抵押權人的身份也做出了明確限制，即僅限于商業銀行，排除了承包經營權人和其他主體之間以土地承包經營權抵押借款的行為。

第四，限定了抵押人，規定了抵押貸款的范圍與期限。如抵押人對象為農民專業合作社及其成員，農村從事種植、養殖等經營活動的農戶，土地承包經營權流轉受讓方等，在評估抵押時，地面附著物隨承包經營權估價抵押，規定農民自有承包經營權抵押貸款限額等于評估價格乘以剩余承包年限的50%，通過流轉取得土地承包經營權抵押貸款限額等于評估價格乘以已付租金的50%。這一特點有兩個方面值得注意：一是文件中“農民自有承包經營權抵押貸款”突破了目前《擔保法》和《物權法》的規定;二是有別于全國部分地方，無論是何種情況，L縣土地流轉抵押貸款最高限額均加入50%的限制，體現較為謹慎的態度。

第五，在抵押權的實現上，規定成為抵押標的的土地承包經營權可以再次流轉，并明確原土地承包經營權所有者有優先獲得使用權的權利。與我國部分試點地區不同的是，L縣對于抵押標的權利的收購主體并未作出明確限制，但規定其僅獲得流轉期間的土地承包經營權，不再享有其他權利。

第六，針對抵押人和抵押權人構建了一系列的風險分擔與扶持政策。例如，縣政府下發《土地承包經營權抵押貸款財政貼息實施意見》，給予農業項目貸款1年的貼息，政府承諾建立風險補償基金，對土地經營權抵押貸款過程中因流轉、擔保、保險、貸款等產生的風險予以適當補償。對于不可抗力造成債務人無法償還貸款時，農村產權收儲中心將對抵押物先收購、再拍賣，所得優先償還金融機構貸款，部分剩余返還給債務人。計劃由政府與經營業主按1.5：0.5的比例參與土地承包經營權抵押貸款保險。農業保險、抵押擔保扶持和農村產權抵押融資風險基金的建立，給予土地承包經營權抵押貸款極大的增信。

第七，確定了主辦行。政府有關部門與L縣陽光村鎮銀行、郵儲銀行、L縣農村信用聯社簽訂合作協議，以保證抵押的有效和授信額度的充足。

可以看到，在L縣土地流轉抵押貸款制度建立和共同治理的契約內容中，政府均扮演著舉足輕重的決定性角色，承擔了政策制定、市場輔助、糾紛解決、風險扶持等多項職能，實際上為業務開展承擔了制度背書責任，也正是有了政府承諾，土地承包經營權抵押貸款行為才具有可信賴性，業務才獲得長足的發展。地方政府的主導和全程參與，很大程度上規范了土地流轉和抵押行為，降低了金融機構的疑慮，使得短期內大規模的土地承包經營權抵押貸款可以得到迅速推廣。

然而，土地承包經營權抵押貸款的實施是一項系統工程。在制度障礙突破后，除了有效的基礎制度設置外，還有賴于與之配套的環境支持。L縣在共同治理中構建的制度安排短期內取得了明顯成效，很大程度上是政府推動的結果，市場究竟發揮了多大作用暫時還難以評估。

（三）產權與市場：土地流轉中的金融交易約束

目前，L縣的土地承包經營權抵押貸款行為中仍存在著金融交易約束，存在市場配套的約束。前文已經討論過，L縣政府承諾建立風險基金，采取貼息等手段對土地承包經營權抵押貸款進行風險兜底，如果沒有風險的保障措施，金融機構開展此項業務的積極性必然大打折扣。我們認為，土地流轉中的金融交易約束主要集中在土地承包經營權抵押標的的有效性上。

首先，土地承包經營權作為抵押標的存在政策性風險。制度的持續性使個體對他人的行為得以形成穩定預期。在我國，土地對農戶有保障功能，強調社會保障功能的土地承包經營權應平均分配、定期調整、限制交易和抵押，而強調生產要素功能的土地承包經營權應當產權明晰穩定、規模經營、流轉順暢，自然也鼓勵抵押。同時，由于我國人口眾多，耕地保護占有重要地位，而基層政府政策性文件的效力來自于中央意圖，但如果土地承包經營權抵押試點中一旦存在問題，或導致政策基礎上的制度設計具有不穩定性，使金融機構參與土地承包經營權抵押的積極性有所降低，增加對農地這一抵押資產安全性的擔憂，不利于抵押制度當事人實現合理的經濟預期。

第二，土地承包經營權的經濟收益較低。當前L縣流轉一畝土地的租金為800元左右，加上《擔保法》限額擔保規定，如果僅以土地承包經營權估值申貸，所能獲得的貸款額度十分有限。同樣，金融機構通過土地承包經營權抵押貸款業務所能獲取的利息收入也很有限，加上價值評估、處置、管理等成本，并不符合成本效益原則。因此，在具體操作中，對土地承包經營權的評估價值還包括了其地面附著物，以及地面作物的未來收益權。由于地面作物的收益權屬于動產浮動抵押的范疇，導致目前L縣開展的業務實際上并不是完全意義的土地經營權抵押貸款。

第三，抵押物順利變現存在障礙。在界定產權后，建立產權交易市場是產權制度的客觀要求。當前L縣的土地承包經營權抵押貸款還處于初期階段，具有實驗性質，土地產權流轉平臺具有明顯的區域性特征，交易只能在小范圍內進行，從而影響抵押標的的處置速度和內在價值。同時，考慮到我國國情，處置土地必然涉及政治和社會問題，或導致政府干預，一旦產生貸款風險，金融機構將難以通過變現抵押的土地承包經營權收回貸款。此外，當前許多流轉平臺還存在信息不對稱、估價機制不合理、市場管理不規范等問題。例如，政府是信息主體，缺乏競爭性的中介組織，土地承包經營權價值的評估由政府開展，而估價的多少顯著影響著可貸數額的大小，如果估值收費以標的評估值為基準，易造成尋租行為。

因此，土地承包經營權抵押貸款的核心焦點就在于目前它究竟是不是合格的抵押品。如果沒有政府提供的擔保、政府風險基金回購等兜底措施，金融機構能否接受土地承包經營權作為抵押品尚存疑問。據L縣情況看，有兩方面情況值得我們關注。一是L縣開展土地承包經營權貸款業務的金融機構在進行項目篩查時，首要考慮的第一還款來源是項目本身的經營收益，而土地承包經營權抵押則排位靠后。二是L縣某金融機構由于與政府部門對相關問題的糾紛，開展業務的積極性大幅下降。三是政府基金未到位，由此可以發現三方面問題，首先是政府政策的不確定性;其次是市場安排中的道德風險，比如，有了風險兜底，金融機構可能忽視信貸風險管理，貸款人可能產生逆向選擇;第三是土地承包經營權作為抵押標的的有效性。實際上，金融機構在辦理土地承包經營權業務，原則上均要求有相應的第三方擔?；蚱渌麚Ｎ锱浜?，才同意接受土地承包經營權為抵押物，并向農業經營主體放款。

這一情況，在我國廣泛存在。如江津模式中，貸款政府建立的擔保公司向國開行擔保，土地承包經營權僅作反擔保;雙流案例中，農司為貸款人提供的擔保對貸款獲批起到決定性作用;崇州隆興模式，由崇州市蜀興農村產權融資擔保公司為借款人擔保，財政出資設立農村產權抵押融資風險基金用于專項收購抵債資產。由此可見，幾乎沒有農業經營主體僅以土地承包經營權單獨作為抵押標的獲得貸款。在當前不完備的市場環境、市場配套和市場安排，共同決定了扭曲性的金融交易格局，金融機構的謹慎行為表明在土地承包經營權抵押貸款的運作中仍然存在著金融交易約束。但是，有些約束是富有彈性的，這或許是土地承包經營權抵押發展的機會所在。

三、土地承包經營權抵押貸款“L縣模式”的啟示

（一）明晰確權是土地承包經營權抵押的基礎

不同的產權制度導致對不同主體的激勵作用，進而影響資源配置效率。產權明晰是市場作用的基礎，從根本上決定了交易的邊界、規模和效率，如果沒有對土地這一要素作出排他性產權安排，則不會存在市場規則。因此，明晰土地承包經營權的權利歸屬既是土地交易市場的前提，也是土地經營權抵押交易的首要步驟，對家庭承包經營權或流轉得到的土地承包經營權進行確權登記，既對權利人起著確權和公示的作用，又為政府管理提供依據，L縣大規模確權工作的目的就在于此。

（二）政府信用在短期內可促進土地承包經營權抵押貸款發展，但這種模式在長期內可否持續與復制仍需討論

在“L縣模式”中，正是政府的全程參與和其在共同治理中起到的作用，使得L縣模式在短期內得到了有效推廣，但這種模式下，政府承擔了價值評估、過程監督、風險防范等各類交易成本，與僅有抵押權人和抵押人參與、由市場供需和有效競爭決定資源配置的成本相比，前者必然較高。從經濟學角度考慮，這種發展模式是否具有持續性和可復制性仍需討論。同時，政府承諾的風險扶持政策雖在短期內提高金融機構接受土地承包經營權抵押的程度，但這種忽視金融抵押運行規律的制度創新，長期內卻不能從根本上解決土地承包經營權抵押業務對金融機構的有效激勵問題，使得金融機構和貸款人易產生逆向選擇風險，最終阻礙土地承包經營權抵押制度的自行演進。

（三）產權交易流動效率決定產權標的有效性

產權設立和流轉有利于資源效率最大化，而物的交換價值是抵押權得以設立的基礎，抵押權的實現要求完善開放的交易市場和配套的流轉服務市場?？偨Y商業銀行青睞的抵押品，他們都具有便于登記管理、價格易發現，且保持穩定的屬性，這類物品存在流動性較強的二級市場，這樣商業銀行可方便的處置抵押品。如果市場交易效率較為低下，則意味著商業銀行處理抵押品所付出的成本就越大，這必然影響到抵押品的有效性。

（四）農地作為保障功能和生產要素功能的沖突需要解決

我國農村社會保障制度的變遷具有典型的路徑依賴特征，某種程度上農村土地是履行社會保障職能的手段，國家和社會對農民的保障義務實際上由土地要素承擔。當前，城市和農村不均衡的保障制度仍然存在，這種非均衡的供給直接導致政府在土地承包經營權抵押上的顧慮，那就是必須堅持土地的社會保障功能，防止失地農民生存基礎被剝奪。從對L縣土地承包經營權開展的基礎因素分析看，該縣統籌城鄉試點使得農民獲取保障大大增加，是其開展土地承包經營權抵押貸款時要考慮的重要因素。因此，要使土地承包經營權抵押順利開展，就必須解決農民的保障問題，破解農地保障功能和生產要素功能之間的沖突。

四、相關建議

（一）進一步完善農村社會保障體系

政府要建立健全符合社會主義市場經濟發展需要的、城鄉統一的社會保障機制，解決農民社會保障問題，推進城鄉統籌發展。之所以把進一步完善農村社會保障體系放在建議的第一條，主要原因就是農村保障體系的完善不僅降低了農民失地后的風險，還將有可能打消部分疑慮，使得土地承包經營權抵押在法律上開禁，以避免政策的不確定性，形成抵押當事雙方合理的預期。

（二）進一步做好土地承包經營權確權工作

土地承包經營權確權需要投入大量的人力財力物力，同時農村土地具有零散、邊界調整頻繁等大量疑難問題，這需要發揮政府在土地承包經營權確權登記中的主導作用，發放土地承包經營權的權利登記及證書，建立起能被普遍接受的、權威法律表達的農村土地產權體系。

（三）進一步完善土地流轉體系，科學合理評估土地價值

建立土地要素市場非常復雜，需要中介服務機構的參與和分工。擴大土地交易流轉平臺的信息覆蓋面，通過提供相應的交易場所和充分的信息公開，發揮市場機制對資源的配置作用，使得承包經營權具有較高的流動性，為抵押權的實現提供場所和方式，規范流轉行為。另外，還要科學合理評估土地，把專業機構估價作為土地承包經營權流轉的必要環節，在基準地價標準統一的基礎上，引導建立或科學引入專門的土地價值評估機構，為合理評估農村土地價值服務。

（四）進一步防范風險

一是根據保護農業生產的要求，加強土地用途管制，避免流轉土地因利益改變用途，建立土地違規行為發現機制，保證流轉土地用于農業生產。二是在土地承包經營權未成為合格抵押品時，適當補償信貸風險，以增信的手段提高金融機構對土地承包經營權的接受程度，待條件成熟后，可逐步退出，發揮市場的作用。同時，積極發展農業保險，建立農業生產及信貸風險分擔機制。金融機構也要建立以風險管理為核心的土地承包經營權抵押貸款管理機制，防范信貸風險。

參考文獻

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The Institutional Changes， Co-governance and Transaction Restrains of the Rural Financial Property Rights

――A Case Analysis Based on the Land Conversion Loan Pilot in County L

LI Li HE Zhao XUE Yubo

（Operations Office of Xi’an Branch PBC， Xi’an Shaanxi 710002）

第9篇：耕地價值評估范文

土地:城市與農村發展的爭奪焦點

無論城市還是農村,土地都是生產生活中必不可少、至關重要的基本資源要素。如何平衡城鄉土地需求的矛盾,是實現城鄉統籌發展的關鍵環節。建國后,特別是改革開放以來,城鎮化、工業化飛速發展堪稱奇跡,其所依賴的就是農村廉價供應的土地、原料和勞動力。在新的歷史時期,城市經濟的積累已經達到一定程度,城市反哺農村是緩解社會分化、保證糧食安全、實現全面小康的必然途徑,也是構建和諧社會的客觀要求。十七屆三中全會對土地管理制度改革提出的要求,正是要規范土地利用,遏制城市無序發展的盲目沖動,通過制度化的途徑,讓農村更多的參與和分享經濟發展。

我國的土地管理中,存在明顯的身份制度。無論是城市土地國家所有、農村土地集體所有,還是相關的土地征收政策,都帶有二元結構的身份色彩。在經濟社會欠發展時期,政策導向以效率為主,為加快城鎮化、工業化進程而采取的傾斜服務,在戰略上是合理的。實踐已經證明,我國的土地制度對保障經濟社會發展、普惠百姓作出了確確實實的突出貢獻。但隨著經濟社會的發展,社會上呼喚公平的呼聲越來越大,帶有身份色彩的土地制度所引發的矛盾也越來越大,逐漸變成社會經濟發展的阻力。

農村集體所有土地一直以來只能用于集體建設用地、宅基地和農用地,不能進入流轉市場,必須由國家征收轉為國有土地后方可出讓用于非集體經濟組織的項目建設。土地征收制度沿用著計劃經濟時代“政府命令、百姓服從”的模式,忽視了百姓的權利主體地位,征收方案、補償方案和安置方案等各個環節中都沒有形成征地者與被征地者的良性互動。被征地農民只能被動接受,沒有正式的途徑提出自己的合理要求。集體經濟組織的土地被征收后,被征地者只能得到按年產值的16-30倍計算的補償,得不到參與市場配置的公平權利,被征收的土地在客觀上喪失了市場主體地位。土地征收制度在市場準入、權利主體、價值評估與社會保障等各個環節都暴露出設計上的缺陷。土地管理過程中,國家所有土地與集體所有土地,因所有者身份的不同享受著天壤之別的不平等待遇。這些日益得到社會的廣泛關注,成為構建和諧社會的焦點問題之一。

產權:確認所有權與使用權的分離

隨著中國特色社會主義市場經濟體制的不斷完善,以市場經濟的客觀規律為原則配置土地資源,保障集體所有土地與國家所有土地的平等地位,成為新一輪土地管理制度改革的主導方向。十七屆三中全會提出的“縮小征地范圍、同地同價”,就是要讓農民與農村集體所有土地平等地參與城鎮化、工業化進程,并合法享受改革發展的成果。要實現這一改革目的,必須首先依賴于改革和完善農村土地產權制度。

根據現代經濟理論,完整意義上的產權,是所有權及其派生出的使用權、占有權、收益權、處置權等一組權利的組合, 是可以分解的。只有明確了所有權、使用權等各級產權的歸屬,才能構建合理的收益分配機制。我國現行的農村土地集體所有制,經歷了“、生產大隊、生產小隊三級所有”到“鄉鎮農民集體、村農民集體、村民小組農民集體三級所有”的變化。土地的所有權占有情況沿襲穩定,沒有大的變化,但由于公社的解體,土地使用權曾在各級組織內進行過平均分配。因此,必須在堅持農村土地集體所有制不變的前提條件下,對分散凌亂的農村土地使用現狀進行排查,建立完善的農村土地產權制度,在法律和法理上,對集體所有權和使用權的權能做出清晰的界定。

首先要對農民集體組織的土地所有權進行確認。無論是溯本求源,重建農民經濟集體組織,還是尊重現狀,委托鄉鎮政府與村委會作為行政主體代管,都必須以通過權能登記發證的形式對土地所有權予以確認。其次要制定出臺有關規定,明確集體成員身份資格的認定、取得、喪失與繼承等相關規定。最后要規范集體土地使用權的種類,明確宅基地、集體建設用地和農用地使用權的使用期限和內容,并以法律形式物化農民與土地之間的產權關系。只有完善產權制度,允許農村土地所有權與使用權的分離,農民才能理直氣壯的行使使用權、收益權和處置權等一系列土地權利。破除對集體土地使用權的限制性規定后,享有充分土地使用權權能的農民,在堅持集體土地所有制的前提下,在符合統籌規劃與用途管制的條件下,可以通過對土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押,直接參與城鎮化、工業化進程,直接享受改革發展的成果。價格:土地、基礎設施與商業氛圍等要素合成

產權制度,究其根本是為了保障財產收益的合理分配,是通過確認生產要素的所有權與使用權,明確收益來源,確保正確分割。集體土地使用權得到明確、清晰的認證,農民因擁有土地使用權所享有的收益權也就清晰可見。

項目開發建設的選址主要考慮3個因素:基礎設施條件、商業氛圍與地塊素質?；A設施價值,取決于地塊周邊交通便利程度、景觀優美程度等因素;商業氛圍價值,取決于周邊企業進駐帶來的商業機會輻射能力;地塊素質,取決于土地的質量、面積與所有權、使用權期限等因素。就具體的地塊而言,基礎設施條件與商業氛圍所產生的價值,屬于道路、景觀等其他地塊所形成的正向外部效應,是城市建設規劃、土地利用總體規劃等統籌規劃指導下,政府通過基礎設施建設、招商引資等行為形成的聚集效應;而地塊素質本身的價值,就是農民手中土地使用權的合理收益。

由于產權意識的模糊與淡薄,過去經常對土地價值產生錯誤的判斷。往往不會對基礎設施與商業氛圍產生的價值做出界定,將開發商眼中的土地價值等同于地塊素質所產生的價值,認為政府在土地出讓中,剝奪了被征地群體的正當利益。這種錯誤的認識將斷送公平對待所有被征地者的可能,同時嚴重阻礙我國的經濟社會發展。試想對一個地區進行開發建設,在地塊素質條件相當的情況下,用于基礎設施建設和公共產品的地塊,只有投入而不會產生直接的效益產出,土地出讓不會形成具有競爭性的市場價格,主要的依靠政府的公共財政投入;接下來的第一批商業地塊,因為缺乏充足的商業氛圍,商業價值有限,土地出讓價格的增長也同樣有限;隨著基礎設施的不斷完善和商業項目的不斷投入運營,正向外部效應將形成明顯的集聚效應,周邊地塊附加價值會不斷提高,從而拉動價格不斷上漲。由此可見,土地出讓收益中因基礎設施或商業氛圍所實現的增值部分,與土地自身具備的性質是沒有關系的,在根源上是由公共財政投入、招商引資等政府行為創造出來的,這部分收益理應歸入政府土地出讓收益。因此,需要按照現代產權理論,合理分離基礎設施價值、商業氛圍價值、地塊素質價值等形成土地價格的主要要素,構建科學的土地收益分配體系,明確政府投資創造價值與地塊原有價值的不同歸屬。一方面保障政府為推動經濟發展、社會進步,開展基礎設施建設與招商引資的積極性與正當性;另一方面明確農民對地塊素質價值的擁有,保障被征地農民的合法權益,確保經濟建設不以損害百姓利益為代價。

流轉:以統籌城鄉發展為目的,以規劃調控與用途管制為前提

在完善農村土地產權制度,構建城鄉統一土地市場之后,農村土地使用權經審批就可以直接轉讓、出租和抵押,將為統籌城鄉發展的提速創造便利,促使我國城鎮化的水平再上一個臺階。

農村人口通過進入城市創業務工實現非農化的進程將大大提速。農村相當一部分農民,在依靠農業耕作無法走上富裕道路的情況下,始終沒有選擇進城務工,不是缺乏主觀愿望,而是割舍不下自己的土地。然而在農村土地不能合法流轉的情況下,選擇進城務工不能兼顧農村土地,務工所得不理想,荒廢的土地又不能維持生計,生活就將陷入進退兩難的境地。健全農村土地使用權權能后,農民就可以根據進城務工的計劃,出讓一定年限的土地使用權。不必擔心土地撂荒,又有土地出讓金作為創業資本,農民進城務工的后顧之憂就會大大減少。

農村地區通過吸引開發項目建設實現非農化的進程也將大大提速。過去的土地管理制度之下,農用地轉為非農建設用地的過程,是將土地從農民手中剝離后發生的,中間必須經過土地征收的過程,農村集體組織無法與經濟建設產生直接的聯系,故而出現不少問題。減少中間限制,實現直接流轉,農村集體組織利用集體土地使用權,直接面向市場招商引資搞開發的條件已經成熟,必將在農村地區,尤其是區域中心城市的周邊鄉鎮,掀起開發建設的新。

有了完善的農村土地產權制度,兩種土地平等進入統一的流轉市場,城鄉建設的土地資源配置就不再存在區別對待。因此,以參與和壟斷土地交易的方式,調節控制土地開發建設管理將不能完全適應時展的需要。政府必須相應地采取新的管理方式,以“公平、公正、公開”的原則,加強對土地開發的規劃管制,防止亂占濫用;加強對流轉市場的監督,避免市場秩序陷入混亂;加強對公共職能的行使,克服“市場失靈”的缺陷。

土地的流轉和轉用必須堅持用途管制,這是國際通行的經驗,也是產權制度的必然要求。依照規劃確定的集體土地用途,不能在流轉的過程中隨意變更。國家和集體賦予的是農用地使用權,從該地塊獲取的收益就必須是以農用為基礎的,擅自變更為建設用地所獲得的收益就是違背產權權利的非法收入。同理,無論是宅基地還是集體建設用地,農民享有的使用權都是建立在用途管制的基礎上。集體土地在進入流轉市場前的審批,主要就是明確四至范圍與法定用途。

土地使用權人可以申請改變土地的用途,但必須符合一定的條件,必須經過法定的程序。符合政府制定的土地利用總體規劃、城市建設規劃以及其他各專項規劃,是土地用途變更的基本前提。政府根據城市農村的發展現狀,設定建設開發的時序,有計劃的進行土地開發,納入當前開發序列的地塊才算是初步具備了轉用的資格。為了防止大量農用地在相對集中的時期內同時轉為建設用地,政府必須根據耕地占補工作的進度,充分利用市場配置土地的機制,嚴格控制建設用地轉用指標分批次投入流轉市場。只有通過公開競拍方式獲取一定的指標,相應地塊才可以申請用途變更。用途的變更,實際是使用權類型的變更,需要向屬于國家的終極所有權提交相應的增值收益稅,也就是土地用途變更所產生的級差地租。作為農用地使用時,政府在地塊周邊創造的基礎設施與商業氛圍對農業收益的正向外部效應也許并不明顯,但改做建設用地后,這些因素就會對地塊價值產生較大的拉動作用。轉用過程中,同一地塊的價值變化就應歸屬于政府的公共投資的收益。級差地租的價值量評估既不能由政府確定,也不能由轉用申請人完成,必須交由完全中立的社會中介機構進行。

比如某房地產商,在當前開發時序的規劃區內,買到了符合建設用地規劃的農用地使用權。首先需要參與建設用地指標的競拍,必須先獲得滿足地塊面積需求的指標,當然,超過面積需求的指標可以投入流轉市場參與拍賣。之后,可以向政府或主管部門提請用途變更的申請。政府在接到申請后,經過對地塊四至、面積、用途規劃的核實審批后,就可向中介機構提請評估。如果這宗地的農用地價值評估為10萬,建設用地價值評估為100萬,房地產商就要按差價,向政府上繳90萬的級差地租。這是政府公共投資形成的收益價值,理應返還政府作為繼續開發基礎設施與招商引資的財政資金。至于之前土地交易中地塊的實際市場價格,則完全取決于交易雙方的博弈。

政府在統籌全局的發展規劃中,不可避免的會對一些區域進行規劃用途的變更。原有土地權益單位在沒有能力按照規劃變更進行建設時,應自覺接受其他開發商的出讓協商。市場機制不是萬能的,在個體利益的驅使下,難免會出現買方或賣方缺失的情況,政府必須保留一定的強制性制度作為補救措施,優先保障社會公共利益的發展需求。一種情況是買方缺失。由于種種原因,也可能出現開發時序內某一地塊始終沒有合適的開發商購買,為了建設規劃的整體進度,政府就有必要出資購買這一地塊,并進行開發建設。第二種情況是賣方缺失。對于原有土地權益單位既不按照規劃重新建設,又不愿意出讓地塊的情況,政府應有權以不低于市場評估價格的金額進行強制收購,并對購回的地塊進行招標掛牌拍賣。

尤其是在舊城改造項目中,為了全局規劃的公正待遇,必須平衡公共設施用地與回遷建設用地的留用面積。政府需要依據原有居民的戶數、人數,參照宅基地標準,限定建設項目的回遷住宅面積與公共設施面積。在利益受到限制的情況下,市場機制極易失靈,政府就有必要采取強制性制度進行彌補。西方發達國家大多都有類似法律規定。新加坡的制度很有代表性,國會通過舊城改造規劃以后,會出臺房屋補償的規定,要求政府或開發商按一定的比例為拆遷戶建設安置房。在安置房完成以后,政府會留足過渡時間,并通知拆遷戶搬家。兩次通知后仍不進行搬遷工作的,政府就會動用強制力搬遷,把拆遷戶送到安置房,留下新房鑰匙,迅速拆掉舊房。政府充分履行了自己的責任和義務,就不再干涉拆遷戶的生活。