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第1篇：房地產項目開發方案范文

摘要：闡述了房地產開發項目水土保持特點，并結合福安凱萊大飯店項目建設的具體問題，提出房地產建設項目水土保持方案涉及過程中需要著重考慮的問題。

1 城市房地產項目的特點

以都勻市福安凱萊大飯店建設項目為例。福安凱萊大飯店建設項目位于都勻市迎賓路一號，迎賓路、環東南路與環城中路的交界處。東臨環東南路，北臨迎賓路，南接月亮橋，西臨劍江河，與市內最大的開發式公園—文峰園隔河相望，地理位置優越，交通便捷。項目主要包括建構筑物區、零星棄渣點和公共綠化區，占地面積2.17hm2。工程建設期間土石方開挖總量為11.43萬m3，回填利用0.20萬m3，棄方11.23萬m3（其中2.95萬m3棄方目前已零星堆放于市郊紹興棄渣點、三道河棄渣點等，其余8.28萬m3棄方繳費棄土于堯林棄渣場）。從水土保持角度出發城市房地產建設項目的特點主要表現為：①項目范圍比較集中，可設置封閉作業區能減少水土流失；②房地產項目周邊都是商業區或住宅小區，一旦發生水土流失，影響巨大；③挖填方量較大，且棄渣場設置相對較遠，運送途中有潛在影響周邊環境的危害；④房地產建設項目一般建筑物布置密集，空地一般都是綠化區，所水土保持需結合園林綠化進行；⑤主體工程完工后，空地基本硬化或已園林綠化，所以水土流失重點在施工期間，應采取臨時水土保持措施。

2 水土保持危害

2.1對區域環境的影響

在項目建設期間，工程施工過程中對原地表造成擾動，場地開挖、基礎施工等產生的土壤流失及揚塵易對周邊道路造成污染，進而由車輛攜帶將污染區域擴大，對周邊行人的出行造成困擾；影響項目區的環境質量。

2.2對社會環境和經濟發展的影響

工程建設為進一步促進當地社會穩定和健康發展，具有重要意義。若工程建設區域可能產生的新增水土流失得不到有效防治，必將使建設區現有水土流失加劇，危及周邊河流、道路和房屋，給建設區周邊居民生產生活帶來不利影響。

2.3對主體工程安全運營的影響

工程建設導致的水土流失與工程本身的安全息息相關。工程建設擾動地表，產生的大量土石方如不能及時有效地處理，造成水土流失將嚴重影響施工進度，以及工程的安全運行，也對企業的今后的運營安全會造成一定影響。

2.4防治措施的指導性意見

根據房地產項目水土流失類型進行綜合分析，項目區侵蝕類型為水力侵蝕。具體結合建設工程的布局、施工工藝，提出針對性的防治措施，減少施工過程中產生的水土流失量。建構筑物區和零星棄渣點是產生水土流失的重點地段，水土流失強度較大，應加強建設期間的管理和臨時防護措施。

3 水土流失防治對策

3.1建構筑物區

（1）臨時排水溝

主體工程設計已對該區域布設排水管網，但考慮到工程施工期間，難以及時到位并發揮作用，由于該區域大量的地面，若遇到降雨，將會帶來較大的沖刷，本方案考慮在主體設計的基礎上布設臨時排水溝，排水溝設計采取臨時和永久相結合的設計思路，即排水管網修建是在本次臨時排水溝的基礎上布設的。建構筑物區目前正在開挖地下室，雨期將會蓄積雨水，可利用抽水泵將水抽入地下室旁臨時排水溝排出。

臨時排水溝長1728m，為土質排水溝，斷面為梯形，尺寸為頂寬0.60m，底寬0.30m，溝深0.30m，邊坡比1:0.5，排水溝表面采用土工布覆蓋。

（2）臨時沉沙池

臨時沉沙池主要用于各施工區域，防止該區域內的泥沙被水帶到區域外，增加水土流失的危害，布設在臨時排水溝末端。雨水經沉淀后方可排入劍江河。

3.2零星棄渣點

本工程場地開挖平整過程中產生11.23萬m3棄渣，其中2.95萬m3棄方目前已零星堆放于市郊紹興棄渣點、三道河棄渣點等，其余8.28萬m3棄方繳費棄土于堯林棄渣場。

本方案將對目前已零星堆放于紹興棄渣點、三道河棄渣點等的2.95萬m3棄方進行水保措施設計，對于繳費棄土于堯林棄渣場的8.28萬m3棄方不做設計。

零星棄渣點占地面積0.60hm2，本方案設計對渣頂進行全面整地后撒播狗牙根草種。

3.3公共綠化區

本項目由于主體工程未對項目區綠化進行詳細設計，本方案設計對其進行補充完善，采用喬、灌、草相結合進行綠化。

為了保護生態環境，為生產和生活創造良好的條件，根據小區建筑布置特點，以增加林草覆蓋度、保持水土為原則。

在建筑物周邊空地、區內道路兩側等區域布置裝飾性綠地，綠地為由矮欄桿包圍的綠色草坪，在草坪上種植常綠樹種，種植的樹木要根據住宅樓的陰陽面選用不同的品種，植物配置采用自然式。喬木選擇香樟、女貞等，灌木選用紫薇、火棘等，草種選用狗牙根等。

采用五角楓、紫薇孤立種植，小葉女貞圍繞種植，形成三層觀賞結構，欣賞灌木的葉色和樹冠形狀。廣玉蘭作為行道樹，株距8m。垂柳在靠近河岸的路邊以及水景邊種植，株距5m。造林以5月－10月之間為好。造林前，在整好的造林地上，根據林帶株行距的定點，作出標志，然后按照植苗造林的技術要求進行栽植。狗牙根播種方式采用撒播方式，播前用細土和草種混和均勻，播種后進行覆土并適當滾壓或用無紡布遮蓋。

幼林撫育措施主要包括松土、灌溉、施肥、林農間作、除蘗、修枝、整形等。具體撫育方法因樹種、林種及立地條件不同而有所差異，樹種撫育措施如下：造林后應避免牲畜踐踏幼樹，幼樹郁閉以前，每年5～6月除草、松土一次，促進幼樹的生長發育；一年撫育一次，連續撫育三年。成林撫育主要指中耕除草、修枝、澆水、噴藥等撫育工作。成活率要求、保存率要求及不達標的處理。

4 結論及建議

4.1結論

（1）根據建設項目主體工程資料顯示，主體場址選擇在原的都勻市龍潭賓館處，交通運輸便利，具備較好的建房條件。從水土保持角度，場址選擇避開了泥石流易發區和崩塌滑坡危險區；區內沒有全國水土保持監測網絡中的水土保持監測站點、重點試驗區和長期定位觀測站；場址避開了生態脆弱區、國家劃定的水土流失重點預防保護區和重點治理成果區，最大限度地保護現有土地和植被的水土保持功能。

項目建設從水土保持角度出發，無限制工程建設的水土保持制約因素，項目建設是可行的。因此本《方案》從水土保持角度認為此場址方案合理，基本可行。

（2）通過對本項目建設可能造成的水土流失情況分析，結合項目區的自然地理條件，本《方案》提出的各項水土保持防治措施得到落實后，項目建設區的原有水土流失得到基本治理，新增水土流失得到有效控制，生態得到最大限度的保護，環境得到明顯改善，水土保持設施安全有效?？梢詫崿F施工期的防治目標。

總之，項目建設從水土保持角度出發，無限制工程建設的水土保持制約因素，項目建設是可行的。

4.2建議

（1）施工單位要與項目所在地水行政主管部門及其上級部門密切配合，認真聽取他們對項目水土保持工作的建議，落實好水土保持措施。建議施工單位優化主體工程施工組織設計，土石方集中開挖時期盡量避開雨季。建議施工單位在項目建設過程中，建立水土保持方面的規章制度，加強管理，嚴格按照批復的水土保持方案要求開展工作。

（2）根據本項目實際情況，本項目水土保持監測工作可由業主自行開展水土保持監測工作，落實各項水土保持措施，更有效地防治項目的水土流失，改善生態環境。

（3）主體工程驗收前，業主應申請由批復本《方案》的水行政主管部門對項目水土保持工程進行專項驗收。

（4）當工程發生重大變更時，按相關規定重新編報水土保持方案。

[參考文獻]

[1]栗麗，王日鑫。城市水土保持生態環境建設初探[J]。河北林業科技，2007（4）：27-29。

第2篇：房地產項目開發方案范文

關鍵詞：房地產項目；重點環節；開發管理。

對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優化的成本戰略，能夠有效提高房地產企業的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業具有不同的經營策略，但是想要實現企業的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發制度。下文就房地產項目開發管理重點環節進行了分析和探討。

1.房地產項目開發的投資決策問題

房地產企業是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發建設進度、項目開發組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發企業積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優化設計產品方案

在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：

第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區或者城市的主要區域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。

第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優勢，結合實際的區域特點對典型項目的用地規劃進行細致分析。

第五，開發該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優化。

3.項目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學合理性原則

房地產開發項目的開發具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。

（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則

項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。然而，經大量的測算分析，人們發現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產項目的開發以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細化成本控制方案

房地產項目通?？梢詣澐譃樗膫€階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。

（2）前期準備期間

該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發項目用地的范圍和特性，規劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。

（3）施工期間

在此階段，房地產開發企業的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。

第3篇：房地產項目開發方案范文

【關鍵詞】房地產項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施

1 房地產項目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產項目成本控制的必要性

1.1.1 項目成本牽涉房地產企業的生命線

房地產項目成本控制對房地產開發企業的發展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產企業的經濟效益，甚至關系房地產企業的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產開發企業的開發成本，在一定程度上可以規避由于資金短缺而引致的投資風險，實現超額的利潤。其次，房地產項目的成本控制能夠降低企業的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業的財務風險。

1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現

房地產企業也只有對開發項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現，優化企業的資源配置，提高資源的利用率，實現房地產項目經濟效益、社會效益與環境效益的有效統一，這也是房地產開發企業發展低碳經濟、落實科學發發展觀的必然選擇。

1.2 房地產項目成本控制的基本原則

1.2.1 經濟效益原則

進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。

1.2.2 目標成本控制原則

進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個房地產企業、房地產開發和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。

1.2.4 權責發生制原則

房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發過程中，工程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。

1.2.5 動態控制原則

房地產開發項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產項目的成本構成

房地產開發企業的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內在影響因素，按房地產成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項目開發前期成本

項目開發前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發基金、出讓金業務費、契稅、利息等。

2.2 項目建設工程成本

房地產工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。

2.3 籌建項目財務費用

房地產開發需要耗用大量資金，可以把房地產歸屬為資金密集型行業，進行房地產項目開發需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產項目開發，開發商必然支付一定數量的籌集資金財務費用。

2.4 項目管理運營費用

管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。

2.5 各相關品類的稅費

房地產在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等等。

3 房地產項目成本控制階段策略

3.1 項目準備階段成本控制

房地產項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。

3.1.1 項目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產企業成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產開發商要認真考察項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等。

（2）企業策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業制定最有利的投資方案。

（3）在房地產項目籌劃過程中，數據分析人員還有立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算。

（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性。

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。

3.1.2 項目設計階段成本控制

該階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經濟效益。因此，房地產開發商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。

（1）房地產企業要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。

（2）房地產企業要注重限額設計的應用。比如當一個企業的項目經過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現。

（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現從造價和設計等角度對房地產項目設計方案可行性的有效控制。

（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發現的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

3.2 項目施工階段成本控制

房地產項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環節。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數據的管理，降低人力財力和物力的支出?，F在以某企業為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。

（1）企業在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方明確和控制房地產項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據，也是承發包雙方正確處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾的重要依據。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產工程項目的投資和預算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環節都符合合同雙方事前約定的標準和規范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現，否則必然會為以后的工程索賠等經濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數據信息。

3.3 項目結算階段成本控制

工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產企業在項目結算階段要根據國家的法律法規、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現投資效益。因為房地產工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產開發商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

4 房地產項目成本控制財務管理策略

在房地產項目成本控制中，財務管理必將發揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產企業的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現對房地產項目的有效監督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產企業還可以創建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產項目中的成本控制，主要體現在以下幾點：①建立健全成本控制系統；②強化成本約束機制；③控制房地產項目的成本周期；④創新項目成本控制的模式與方法等。房地產企業只有充分發揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優化企業的各項管理活動，確保房地產項目預期目標的順利實現。

5 房地產項目成本控制發展趨勢

首先，我國房地產的發展仍處于初期發展階段，房地產企業還屬于成長型企業。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產開發企業需制定科學合理的發展戰略目標，增強自身實力來適應房地產市場風險的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產開發項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產開發企業意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產企業成本控制的戰略性和科學性。

最后，基于房地產企業項目成本控制與可持續發展戰略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產企業的發展戰略的最終實現。借鑒國外的先進經驗、通過大量項目可行性數據分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調整，是房地產企業進行成本控制的發展趨勢和重要內容。

第4篇：房地產項目開發方案范文

關鍵詞：房地產項目；整體定位；經濟評價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

一、簡述房地產項目整體定位與經濟評價的含義

房地產企業要想在項目開發過程中獲得更高的經濟效益，就必須進行精準的項目整體定位與經濟評價，以便為項目營銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產項目的整體定位：房地產項目的整體定位是以詳細而全面的市場調查為基礎的，項目管理人員對市場進行可靠的分析，從而選擇適宜的目標市場，確定能夠承受項目消費的客戶群體，同時，針對房地產項目的檔次與建設標準進行嚴格的制定，以保證房地產項目定位的精準性；（2）房地產項目的經濟評價：房地產項目管理人員，在項目成本花費的基礎上進行合理評價，包括項目規模、項目空間構想、項目分項的投資估算、項目投資總額等，從而估算出房地產項目在建成后可能產生的經濟效益，這個過程即是房地產項目的經濟評價。

二、房地產項目整體定位與經濟評價中存在的問題

目前由于固有觀念，傳統思維及評價手段等影響在房地產項目整體定位與經濟評價中易出現如下問題，影像定位與評價準確性。

（一）整體定位中存在的問題

（1）房地產企業對項目整體定位的認識不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產項目在市場中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創新性，同時，并未充分地考慮到市場需求與消費者的消費心理，缺乏科學的戰略規劃，導致房地產項目的整體定位不準確，難以有效地提升房地產項目獨特性與有效性；（2）一些房地產企業在進行項目整體定位過程中，往往會參考其他項目，尤其是在房地產項目規模越來越大、水準越來越高的時候，更是容易產生整體定位雷同、流于形式等問題，使房地產項目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環境；（3）不同的房地產項目是針對不同消費群體開發的，完善的客戶資源管理平臺對項目整體定位精準性的提升具有重要的推動作用。但很多的房地產企業過度重視項目開發，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對消費群體的定位出現不準確的問題，影響房地產項目整體定位工作的效率。

（二）經濟評價中存在的問題

（1）目前，我國房地產企業正處于發展階段，很多的理論研究與實踐探討還沒有達到熟練的程度，一些房地產企業未能夠對房地產項目經濟評價給予足夠的重視，或者項目的經濟評價缺乏科學性與全面性，經濟評價效率與質量不高，嚴重影響經濟評價工作的有效性；（2）一些房地產企業為了獲得經濟效益，擅自更改房地產項目的一些數據、信息等，從而使項目的經濟評估報告出現不真實的問題，經濟評價報告缺乏參考意義，影響房地產項目營銷策略的科學制定與有效實施。

三、房地產項目整體定位與經濟評價的策略

為提高定位和評價準確房地產企業必須針對項目整體定位與經濟評價問題進行嚴密地調查與思考，并結合企業實際發展情況與經營方針，揚長避短，發揮優勢，制定出更為有效的項目營銷策略，從而提高房地產企業的核心競爭力，保證房地產企業經濟實力、技術實力、管理實力等的不斷提高。

（一）房地產項目整體定位的策略

房地產項目的整體定位，不僅包括項目產品的定位，同時包括其在市場中的定位、消費者心中的定位等，因此，房地產企業必須結合全部的影響因素，遵循相關原則對房地產項目進行綜合思考與分析，從而保證房地產項目整體定位的精準性。

房地產項目的整體定位的最終目的是促進企業發展，因此，項目整體定位工作需要在結合企業的發展戰略，并詳細分析房地產市場的情況，同時，在滿足房地產項目功能的基礎上，加強對市場定位、產品定位、消費者定位的研究，并對項目的經濟風險進行科學預測，以便保證房地產項目整體定位的科學性與經濟性；遵循房地產項目整體定位的原則，房地產項目應該注重對項目產品定位、市場定位以及消費者定位等方面的探討，針對不同的項目產品制定不同的開發方案；房地產市場瞬息萬變，在項目開發前必須對市場進行調查分析，了解市場供需關系，以滿足市場需求；對于消費者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺，加強溝通從而了解消費者的需求，針對不同需求制定不同的營銷方案，有利于提高房地產項目營銷方案的實效性。

（二）房地產項目經濟評價的策略

房地產項目經濟評價的終極目的即是降低項目開發的風險，提高項目的經濟效益，因此，在進行項目經濟評價過程中，需要對房地產項目的規模、定位等進行綜合分析，并結合項目實際情況創新評價的方法，以全面性、客觀性、及時性為原則，加強項目預算、成本估算、效益測算等項目的經濟評價，以最大化提高經濟評價報表的科學性與可靠性，從而為提高房地產項目經濟評價的參考價值奠定基礎。

具體來說：（1）在對房地產項目進行經濟評價之前，需要對房地產項目的類型進行確認，制定不同的經濟評價方案；（2）房地產項目開發的總投資中，有些子項成本具有不可控性，因此，需要對一些容易出現項目風險的環節進行重點分析，運用成本分攤的經濟評價方法，建設靈活性的評價標準，以保證房地產項目的成本在可控范圍內；（3）不同地域，其房地產市場發展程度不同，企業競爭也不同，在進行項目經濟評價過程中，需要對市場進行全面調查與預測，同時針對項目產品的類型進行消費者群體的鎖定，以便為制定房地產項目的營銷方案提供條件。

第5篇：房地產項目開發方案范文

【關鍵詞】房地產項目 資金 成本控制

房地產項目涉及的資金額度大，一些大型的項目除依托銀行貸款等方式運行外，還采取分期開發、逐步回收資金等方式降低資金的需求量，控制資金成本，提高項目利潤水平。但實踐中部分房地產項目存在資金使用不當甚至資金鏈斷裂等問題，因此，加強房地產項目資金成本管理，保障資金安全是一個值得探討的課題。

一、房地產項目資金成本控制的基本方式

從房地產資金管理來看，主要涉及資金籌集、資金使用和資金的管理等方面，因而資金成本管理也要突出這三個方面。

（一）合理安排資金使用計劃推動資金成本控制

房地產項目建設資金涉及的環節較多，從前期的土地競拍、項目設計到項目施工、項目綠化等都需要使用資金，而且項目運行周期較長，部分項目從開始購買土地到竣工交房時間長達5年甚至更長，這就要求房地產企業要合理的安排資金使用計劃，做好資金預算方案，達到既保障資金使用需求，又避免大量資金限制浪費，以此控制資金成本。

（二）強化融資管理推動資金成本控制

當前，我國房地產項目積極謀求融資渠道多元化，2013年上半年，房地產開發企業到位資金達到57225億元的規模，同比增速達到32.1%，其中國內貸款、自籌資金、利用外資分別實現同比增長30.4%、16.3%、15.9%，但不同渠道資金其成本存在明顯的差異，如自有資金成本一般應低于銀行貸款，這就要求房地產項目要根據不同渠道可得資金的數量，盡可能的利用低成本渠道獲取資金，以此推動成本控制。

（三）強化資金管理推動資金成本控制

房地產項目運行資金總量規模較大，2013年上半年，房地產行業開發投資達到36828億元，如此龐大的資金規模，表明內部資金應用規模大，企業必須制定嚴密的資金使用方案，避免資金浪費、亂用，降低資金風險，提高資金使用效率，以此推動成本節約。

二、房地產項目資金成本控制存在的問題及其成因分析

隨著房地產行業的發展，房地產企業公司治理結構日趨完善，項目管理日趨規范，這在很大程度上推動了企業成本的下降。但與此同時，部分項目仍然存在資金成本過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。

（一）資金成本控制意識不濃

首先，房地產企業成本控制意識不濃，由于近年來我國房地產行業利潤水平較高且行業發展迅速，這就使得房地產企業總體盈利較佳，企業職工特別是領導者的成本意識相對薄弱。其次，房地產項目本身成本控制意識不濃，部分項目領導者為加大項目主導權，積極爭取資金的控制權，即使有資金空閑也不愿意在項目之間進行調劑，而資金短缺的項目則更多的需要爭取銀行等金融企業的支持，從而在房地產企業內部人為的拉高了資金成本。

（二）資金使用缺乏長遠規劃性

首先，部分房地產企業資金總體供不應求，因而在資金使用計劃上更多的是以年度為計劃期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產項目本身的長周期存在差異，可能導致本年度資金的過度使用而下一年度資金相對缺乏，不得不花費更高的成本獲取外部資金的支持。其次，從房地產企業資金管理模式來看，項目資金無法得到合理保障，一般而言，房地產企業會“多點開花”，同時運行多個項目，公司則通過資金集中統一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一項目的資金被“挪作他用”而無法得到保障，甚至項目無以為繼。

（三）資金成本控制措施空化

首先，房地產項目成本控制目標不明確，部分房地產項目在資金的追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產項目只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照項目實際資金需求進行安排，從而導致資金成本過高。其次，資金使用過程中安排不合理，項目部沒有與原材料供應商等單位就資金支付時間等進行協商，導致部分資金被提前支出，部分資金由于延后支出而增加了違約資金等，這也加大了資金成本。

三、強化房地產項目資金成本控制的思考

強化房地產項目資金成本控制就是增加項目利潤，提高項目盈利水平，實踐中可以從強化成本控制管理、科學測算資金需求總量與時間節點、明確資金管理方案等方面著手。

（一）強化資金成本控制管理

首先，要明確資金成本控制責任單位，項目部要充分發揮財務人員的作用，積極組建包括項目負責人、現場施工管理人員、財務人員等在內的成本控制領導小組，并由財務人員負責對成本情況進行統計測算，以此保障成本清晰。其次，要明確資金成本控制責任主體責任，項目部要明確項目負責人、原材料管理人員、施工負責人等在資金使用與管理中的主體責任，并將這種責任與其獎金福利相聯系，以此調動其積極性，強化資金成本控制。

（二）科學測算項目資金需求夯實資金成本控制基石

首先，要科學的測算項目資金需求總量，房地產項目部要根據自身的建設水平、以往同類型項目建設資金支出以及市場中同類型項目建設資金支出情況，科學預測項目總體資金需求，并與自有資金相比較，初步確定項目資金缺口，指導項目融資，為資金成本控制控制奠定基礎。其次，要科學的測算項目資金需求時間安排，項目部要根據項目建設進度安排預測資金支出情況，根據項目可回收資金時間節點等預測資金回收利用情況，以此測算出各時間節點的資金缺口或者盈余，為提高資金使用效率奠定基礎。

（三）明確方案推動資金成本管理

首先，要明確融資方案，房地產項目在建設之初要與銀行等機構進行會商，與銀行探討當前或者未來一段時間提供融資的可行性，并進而確定融資成本（利率、期限等），為推動成本控制奠定基礎。其次，要明確投資方案，房地產項目部要與原材料供應商等合作企業進行洽談，確定資金支付的期限、支付的方式等，以此提高資金支出的計劃性，強化資金成本控制。再次，要明確項目部與房地產企業之間的資金管理關系，特別是在資金集中統一管理等模式下，要明確房地產企業與項目部之間的溝通聯絡機制，資金使用責任落實機制，避免資金空閑或者資金過于緊張。

參考文獻

第6篇：房地產項目開發方案范文

1房地產開發項目管理的作用和意義

1.1房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

1.2房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

1.3房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

2房地產開發項目管理過程中存在的問題

2.1房地產開發項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2.2房地產開發項目成本管理不及時

房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

2.3工程建設完成后質量難保證

房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。

3房地產開發項目管理的具體措施

3.1房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

3.2房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

第7篇：房地產項目開發方案范文

關鍵詞 房地產項目 現金流 一體化管理

激烈的競爭環境迫使不少中、小房地產企業在發展中越來越重視對現金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統籌，給項目的持續開發帶來資金困擾，經常臨時到處籌資來彌補支付缺口，影響工程進度，甚者造成爛尾樓、公司破產。針對這一問題，房地產企業需要提高現金流的管理水平，以此促進開發項目的順利完工和交付，避免出現賬面盈利而實際現金流凈流出的局面，使得企業難以持續發展。

一、決策階段的現金流管理

房地產企業在決策階段做好現金流的預測比較關鍵，包括項目開發各階段的現金流出和現金流入?？茖W、合理的現金流預測對項目的投資決策起著至關重要的作用，特別是對現金流入的客觀預測，預測不當可能導致決策不當，項目整體現金凈流入才有投資的必要；科學、合理的現金流預測為企業提前做好階段性籌資、有效開展增收節支等工作提供依據。在決策階段，房地產的現金流管理主要需要解決以下三個方面的問題：

一是投資決策。主要是指項目是否具有開發的價值，企業的發展情況是否能夠提供項目所需要的開發資金。而投資決策就是通過投資運營、成控、銷售及財務等部門通力合作，綜合各項因素，計算出項目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領導決定是否開發該項目提供決策依據?？茖W合理的決策在一定程度上能避免項目開發過程中出現資金缺乏的情況，也能保證房地產項目的質量。

二是土地報價。這是房地產開發最先需要關注的一個重要問題。近幾年來，我國土地出讓制度得到完善，對于土地的競爭也形成了制度，在這樣的情況下，對于土地的預測價格就不會出現很大的差距。為此，現金流管理的相關人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場政策，這樣才能在土地報價中取得勝利。

三是方案調整。制定一個完整的方案是開發房地產項目必不可少的，并且要不斷的根據具體情況的變化進行方案調整，以便能夠減輕資金帶來的壓力，也降低了項目開發的風險，能夠保證現金的平緩流動。因此在決策階段，房地產現金流管理人員必須要多次調整開發方案，通過方案修改，確定開發價值。決策階段，必需要對信息進行全面的掌握，了解現金流所有的要素信息，之后再根據開發的項目的具體情況，對信息進行加工和修正，最終形成一個完整的房地產開發項目現金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現金流管理不是簡單的修正，而應該是動態的現金流管理。這就需要現金流管理人員在進行管理時做到以下幾點：首先，必須使房地產企業各個部門的信息達到對稱，絕對不容許存在大的誤差。其次，要明確現金流管理模型的編制過程十分復雜，必須按照一定的流程進行制作，進行定位報告后才開始進行各項預測，這樣才能保證得到的管理模型確實可行。最后，在決策階段中，預測現金流是重要的一部分，因為預測具有很大的不確定性，因而需要現金流管理人員不斷的隨著公司的發展和房地產市場變化進行合理的調整。

二、實施階段的現金流管理

在房地產項目開發的實施階段中，開發成本是現金流管理所涉及的重點。開發成本包含的內容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎、配套設施的成本以及項目管理的成本等。決策階段就對所要花費的資金做預算，在實施階段要將兩者進行對比，以此發現預測所存在的誤差，為房地產企業其他項目開發起到積極的作用。決策階段所形成的現金流管理模型是實施階段的依據，在實施階段，現金流管理人員需要根據實施階段的具體情況進行不斷的調整，這樣才能保證決策階段所制定的現金流模型才能適應實施階段的要求。在房地產開始實施的階段，現金流會與決策時期的預算存在較大的差別，但這種誤差會在項目不斷發展中逐漸縮小。因此，就需要對項目實施階段進行管理，一方面要對成本進行控制，這必須貫穿于房地產項目開發的全過程。要時時對比決策階段的預測成本和實施階段的現金流的成本之間的差異進行對比，規劃和控制成本構成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產項目開發的最大利潤；另一方面，房地產項目開發還需要通過房屋預售來解決開發所存在的資金缺口問題，通過預售加速資金的回流。分析促銷的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現金流趨于平衡。

三、完成階段的現金流管理

（一）目標評估

目標評估是指在房地產項目開發現金流管理中對開發的成本和開發帶來的收入進行計算，并且隨著房地產項目的進程不斷考核項目開發所涉及的全部現金流，要將決策階段與實施階段的目標進行對比，這樣才能對房地產項目的實施進行評估，確定投資決策是否合理，房地產開發項目是否完成了開發之初所要達到的目標和獲得的利潤，這樣才能判斷房地產項目開發的成功與否。

（二）過程評估

房地產項目開發中的現金流管理就是利用不斷出現的現金流信息進行項目開發所使用到的現金管理的過程。對現金流管理的過程進行的評估，實際上等于對整個房地產項目開發的現金流管理效率進行了一次總結，也是對現金流管理的作用的評價。要對現金流管理過程進行評價，就需要現金流管理人員記錄下現金流管理的每個環節，這樣才能在仔細檢查后做出評價。現金流管理的過程十分復雜，因而評估內容很多，這主要包括決策階段現金流的主要流向，流量大小等，這些科學與否直接決定了決策階段預測的效果。此外還有對實施階段的評估，這主要包括項目收支記錄，核算進行的頻率、制定可行的危機管理制度以及是否有危機處理措施等等。

（三）影響評估

現金流管理是一項復雜的工作，在執行過程中也會遇到很多問題，受到許多因素的干擾，只有對現金流管理的影響因素進行分析和評估，才能保證現金流管理的正常進行。其中對現金流管理產生影響的因素主要有以下幾個方面：一是宏觀因素，主要是指房地產項目開發所處地區的經濟、政治以及社會的發展情況等。二是地區因素，這主要是指城市將來發展的方向，城市的管理體制以及規劃方案的變動，對于房地產政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產項目周邊的環境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設施。再次考慮是否在潛在的用戶以及用戶的需求。最后，為了保證項目的順利完成，還要考慮施工隊伍的能力以及供貨的能力等。四是內部因素，這就要房地產項目開發的企業保證擁有合理的組織架構、完善的管理體制、優秀的管理團隊、廣闊的融資渠道、優秀的建筑方案以及強大的資金支持等，內部因素是房地產項目開發的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對現金流管理起積極作用，才能使房地產項目開發取得成功。

四、結束語

現金流管理在我國的房地產企業中十分重要，只有做好現金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實施階段提供保證。要提高管理人員的現金流動態管理意識，房地產企業需要針對開發項目制定有關的管理措施，這樣才能使現金流管理得以真正的貫徹和落實。

參考文獻

第8篇：房地產項目開發方案范文

關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制

Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.

Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業管理等。

2房地產項目管理的意義

房地產項目管理是房地產開發的重要環節,也是實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發商的主要不足，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，推動論文范文企業的健康發展。

3房地產項目管理存在的問題

3.1項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。

3.2由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監理缺失,文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經濟分析的方法,它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行,進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。

3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。

3.4物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。

3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

4房地產工程項目管理措施

4.1建設工程項目組織模式管理

建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統的建立和有效運行是一項復雜的系統工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統的先決條件和重要基礎。

4.2全面完善房地產項目成本管理

第9篇：房地產項目開發方案范文

【關鍵詞】房地產；項目管理；問題；改進

房地產項目的開發，是一項復雜性的工程。房地產項目的開發一般分為三個階段，即設計階段、決策階段、施工階段。房地產項目在建設過程中，涉及到的專業知識非常多，例如：金融、給排水、建筑、結構、強弱電、園林、管理、經濟、暖通等一系列方面；房地產項目在建設中要重視對各個環節的管理，解決房地產項目管理中存在的問題。

一、房地產項目管理中存在的問題

1、房地產項目的前期規劃不合理，建設的方向不明確

有一些房地產開發商，在房地產項目的前期建設中，沒有重視對房地產項目前期規劃的可行性進行分析與研究，對于房地產市場中的定位不夠準確，導致房地產項目錯失了最佳的建設時期。房地產項目中的管理部門也沒有制定相應合理化的可行性研究報告，這就造成房地產開發商無法確定房地產項目中的相關決策，即使確定了決策也不能保證決策的科學性、全面性、可行性，房地產項目建設中前期階段這一系列的問題，都不利用房地產項目的管理，會給房地產開發商在對房地產項目實施管理措施時帶來一定程度的阻礙。

就目前來看，房地產市場中的一些信息數據，反映出來的是房地產行業的發展形勢并不樂觀，主要表現在房地產市場中的信息數據混亂，導致房地產開發商從房地產市場中所獲取的信息數據也不夠準確，難以對房地產項目的建設方向進行準確的定位，房地產項目的管理過程中也無法有一個合理的規劃。針對這一現象，房地產開發商應當理性的對待從房地產市場中收集來的一些數據信息，認真的對其進行分析與研究。

2、忽視了房地產項目在設計階段的投資控制

我國房地產項目在設計這一階段中的投標環節，對于設計方案的好壞主要是從技術、美觀、功能等一系列方面進行評價，一些房地產開發商在設計階段中過于重視技術，而忽略了房地產項目在經濟這一方面中的項目投資，這就造成了房地產項目管理中無法對投資成本進行有效的控制；還有一些房地產開發商在房地產項目的建設中只重視施工階段的投資控制，在施工階段投入大量的人力、物力資源，對房地產項目在施工階段中的工程造價進行估算與審查，卻忽視了房地產項目中在設計這一階段的投資控制，幾乎不會考慮如何使用有效的房地產項目中的資金成本來對建筑產品進行設計。

房地產開發站在房地產項目的建設過程中，沒有在設計階段中進行一個合理投資控制，導致房地產項目中的管理部門無法對設計階段中的各個環節進行一個有效的管理，當房地產項目中的施工圖紙在完成之后，房地產項目中的投資控制只能在施工圖紙這一基礎上進行，這就導致房地產項目中的投資控制對于資金成本的控制力度降低，控制的范圍也呈現縮小的趨勢，增加了房地產項目管理中的難度。

3、房地產項目的竣工階段，房地產項目的總承包商與分包商、業主之間的矛盾升級

房地產項目在施工的前期階段，工作的內容較為單一，房地產項目需要管理的事項也相對的比較簡單，房地產項目的總承包合同中已經包含了業主制定的分包內容，房地產項目中的業主管理人員以及建立單位在這一方面的管理工作比較輕松，而房地長項目中的分包工程中，對于與業主簽訂相應的施工合同，這一方面存在著較大的難度。房地產項目在招標階段，對于工程接口與工程配合這兩個方面的界定較為模糊，工程施工合同的簽訂也不夠合理，房地產項目中的總承包商缺乏服務意識，與業主之間的矛盾不斷激化，這在很大程度上增加了房地產項目管理的難度。

房地產項目中的一些分包商，在房地產項目的建設過程中出現問題時，通常都會直接詢問業主該怎樣解決，業主在這一方面扮演了房地產項目工程中總承包商的角色，業主的現場管理人員在房地產項目的施工現場承擔了主要的協調工作，房地產項目到了竣工階段時，大部門的時間與精力都投入到了協調工作，這就導致房地產項目工程出現諸多的不足與安全隱患，一旦房地產項目出現什么質量問題與工期延長，就會導致兩者之間的矛盾爆發，相互推卸責任，這在無形之中增加了房地產項目管理的難度，加大了房地產項目管理中的工作量、工作壓力。

二、房地產項目管理中的改進思考

1、制定合理的前期規劃，發揮項目管理人員在決策中的作用

隨著房地產行業的快速發展，房地產行業進入到了一個營銷時代，房地產開發商項要在營銷市場中站穩腳跟，就必須掌握充足的數據信息，例如：經濟市場中的需求狀況、消費者的需求狀況、競爭對手的基本信息等一系列方面，還要重視對房地產項目前期建設中的合理規劃。

房地產開發商應當重視對房地產市場中的信息數據信息進行收集，加大人力、物力加強房地產項目前期建設中的可行性研究，根據房地產市場中的數據信息制定合理的規劃。房地產項目中的管理人員，要參與到工程決策中去，提供自己的專業意見，加強房地產項目管理決策的正確性以及力度。

2、加強房地產項目設計階段中的投資控制

房地產項目建設過程中的設計階段，是房地產項目建設中非常重要的一個環節，對于控制項目投資有著十分重要的意義。

房地產開發商在房地產項目設計階段，應當從銷售這一角度來看待問題，要求房地產項目中的設計人員在選擇材料與設備的時候，要對材料與設備進行深入的分析與研究，選擇性價比高的材料與設備；在房地產項目中的結構設計上，要符合相關的規定以及規范化、合理化；在房地產項目中的供電、通訊、給排水、煤氣、電線安裝等一系列方面，要與業主與相關部門進行交流與溝通，聽取其他的意見，對房地產項目中每一個配套的系統方案進行優化，不僅僅提升房地產項目在設計階段這一方面的管理水平，還提高了經濟效益。

3、重視竣工階段的管理工作，處理好各個方面的關系

房地產開發商要重視房地產項目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一個環節，可以建立一個以房地產開發商為主，引導房地產項目中技術、材料設備采購、銷售、管理、開發等工作人員組成的臨時部門，相互之間分工合作，共同完成房地產項目竣工階段中的所有事項，開發商還要處理好與業主以及分包商之間的關系，在施工合同中明確各個事項的職責，必要的時候可以選擇法律途徑進行解決。

結語

房地產開發商是房地產項目管理中的主體，是房地產項目建設的前期階段一直到竣工階段中的組織者，房地產開發商要重視房地產項目管理中存在的一些問題，并且要積極的采取有效的措施解決房地產項目管理中的問題，這對于房地產項目的建設有著非常重要的作用。房地產開發商在房地產項目建設的前期階段，要對房地產建設的總體規劃設計的正確性、可行性進行確定，還要對房地產市場中的一些實際情況進行深入的分析與研究；在房地產項目建設的后期階段，要在房地產營銷這一方面進行合理的策劃，這樣能夠有效的對房地產項目進行管理，解決房地產項目管理中的問題。

參考文獻：

[1]賀曼華.淺議房地產項目管理中的問題及對策[J].科學與財富，2010（09）.