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第1篇：房地產項目財務管理范文

摘 要 房地產業蓬勃發展對國民經濟的發展起到很大的帶動作用，但作為高風險行業，為了控制成本，規避風險，在當前競爭日益激烈的環境下，實行動態財務管理具有必然性。本文首先對動態財務管理進行了基本概述，然后分析了我國房地產行業的財務管理現狀及其存在的問題，論述了其構建動態財務管理系統的必然性和可行性，最后提出了房地產業構建動態財務管理模式的步驟，對房地產業進行財務管理、成本控制具有借鑒作用。

關鍵詞 房地產 動態財務管理 現狀 構建

由于房地產業所處的重要經濟地位和行業本身所暴露出的現實財務問題，有必要引入一種更為科學的財務管理理念和方法來指導房地產項目的開發，提高項目的抗風險能力。另外，開發商進行房地產投資是為了獲取利潤，從財務管理的角度來講，就是要實現開發項目經濟價值的最大化。因此必須借助于一個有效的價值測量工具來提升項目的經濟價值，即開發和運用動態財務管理系統。

一、動態財務管理概述

動態財務管理是一種財務管理的方式，所謂的動態化管理就是在管理中利用對結果的模擬來實現對目前財務管理的措施和方法的改進，是一種預測式的財務管理方法。其應用的主要手段是利用動態化的管理指標和預先設置好的管理工具和財務分析的方式對財務實現管理，從而研究企業財務信息在某種因素的制約下會如何發展。

二、房地產項目開發的財務管理現狀

與一般項目投資相比，房地產項目具有開發周期長、過程復雜、投資巨大等特點。其財務管理工作往往要求準確的投資分析和成本控制能力。當前許多房地產開發企業缺乏對房地產行業的了解，沒有對開發項目實行有效的財務管理和成本控制，項目開發環節存在諸多財務問題，嚴重制約了房地產業的發展。歸納起來，問題主要體現在以下幾方面：

（一）缺乏財務預算管理意識

許多房地產企業在進行開發項目管理時沒有做很好的事情財務預算，對開發的房地產項目沒有從征地的成本、資金運作、投資回報率等方面做細致的財務分析，因而無法準確地預測目標利潤，更談不上各項成本指標的測算和分解落實工。這很有可能會造成企業盲目地進行資金管理，嚴重影響了項目的經濟效益。

（二）為趕工期忽略成本控制

迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產公司都會出現趕工期的情況。為了節省時間，經常出現沒有完成設計工作就急于“招標”、“施工”，普遍存在“邊干邊設計”這種現象。正所謂欲速則不達，這種一味追求建設速度的做法造成了在項目建設前期無法對目標進行估計測算，不利于日后施工過程進行有效的成本控制。

（三）部門間信息溝通不暢，不利于項目財務工作的開展

房地產項目進行財務管理，往往需要大量的基礎財務資料。而這些，來自于企業內部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產企業領導單純認為成本管理是財務部門的工作，而沒有認識到財務部門實行財務管理需要其他職能部門的配合，以至于財務部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進行成本核算與管理。

三、房地產企業實行動態財務管理的必要性和可行性

（一）實施動態財務管理是提高房地產開發項目價值的客觀需要

房地產企業行業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰略，差異化戰略，或者集中戰略。而采取低成本戰略，必須要對企業實現有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰略必須具備持續的創新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產企業的任何一項創新，都不具有可持續性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產企業能夠真正做到持續創新。因此，房地產企業要想實現長遠的生存發展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰略之路，通過進行有效的財務管理和控制，來最大程度地降低企業的運行成本。但是傳統的財務分析與核算不能滿足房地產企業的這項要求，已不能適應現代房地產開發項目的運作，因此，在企業內部實行動態財務管理是其必然選擇。

（二）信息化技術的應用為實施動態財務管理提供了可能

面對經濟全球化和信息化的發展趨勢，財務管理信息化已是必然趨勢，房地產行業自然也不例外。而要實現財務動態管理，必須擁有能迅速處理財務信息和具備數據運算功能的分析工具，這就要求結合不同公司實施動態財務管理的實際需要來開發應用財務軟件。通過財務軟件的使用，促進房地產開發項目財務管理的信息化，企業的決策者就可以得到經過處理的、簡明直觀的財務信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財務核算工作，而且同時也可以降低企業的人工成本。另外，動態財務管理系統具有非常強大的數據處理能力，可以對所有需要進行處理的信息進行處理，這樣企業就可以綜合把握各種信息，避免產生因忽略部分數據而造成決策失誤的現象。

四、房地產企業動態財務管理模式的構建

（一）房地產企業財務動態管理模式構建原理

房地產企業的財務動態管理模式的構建，是一個關聯整個企業的系統工程。在構建之前，必須明確系統設計的原理，即在動態財務管理的定義框架內，立足于對財務數據的及時處理與反饋，將動態財務管理系統構建成一個能夠實時反映項目資金運作情況的信息平臺。在這個平臺上，房地產企業可以模擬出目標資金在不同市場環境下的變化，并將動態財務指標與目標值的比較結果及時反饋給系統，供企業管理者進行決策提供參考。

（二）房地產企業動態財務管理模式構建思路

不同的企業，其資金運作情況也不同，因此要根據房地產企業資金使用的特點，制定相應的動態財務管理系統控制流程。在財務動態管理鏈中，公司任何一處發生成本支出的環節與項目，都可以在動態財務管理系統中直觀展示。這樣，房地產企業的財務控制水平將達一個全新的高度。一方面，房地產企業借助動態系統不斷提高企業的內部成本控制水平，為股東創造更多的經濟效益。另一方面，動態財務管理系統可以對企業的資金運作情況進行預測，從而有助于提高房地產企業資源利用效率。

（三）房地產企業財務動態管理模式系統設計

房地產財務動態管理的關鍵是要進行管理模式系統設計，通過建立適合目標企業的動態財務管理平臺，使企業的各職能部門的財務管理都能在一個系統內進行。房地產企業動態財務管理系統的設計，主要分為以下幾個環節：

第一，需求分析。結合所在企業的戰略目標與財務管理的目標，根據所要解決的主要問題，確定未來系統所要實現的主要功能，從而科學地進行功能模塊的設計。一般來說，房地產企業實行動態財務管理，主要是為了實現其財務管理的信息化，既包括財務信息匯總、查閱、調整、分析以及執行結果測算等，又包括對房地產企業具體項目的財務運行情況進行實時信息反饋，統計分析和綜合評估等工作。進行有效的需求分析，是房地產企業設計動態財務管理系統的前提。

第二，設置系統模塊。在明確了動態財務管理系統所要具備的功能后，就需要對房地產企業的動態財務管理系統進行模塊設置。通常，房地產企業動態財務管理主要包括基礎信息、可行性分析、成本控制以及企業績效評估幾個模塊。

第三，動態財務管理系統的運行。動態財務管理系統正式運行后，才能使房地產真正實現有效的財務管理。主要包括前期準備工作、財務成本的計算、分解、監控管理、評估考核等環節，以及各個環節之間的相互配合。只有真正使企業的動態財務管理系統得以有效運用，才能有效地提升房地產企業的財務管理水平，實現企業的各種資源，特別是資金的合理配置，進而不斷提高企業經濟效益。

第四，系統的集成管理。這一階段對系統的各個功能模塊進行整合，從而形成一個完整的相互協調的系統。

五、結束語

房地產開發項目因為周期長，成本大在管理中容易因為復雜的經濟環境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動態化的財務管理模式，對開發項目進行全過程的動態監控是十分必要的，通過進行實時化監控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。

參考文獻：

[1]張根龍.我國房地產企業動態財務風險研究.網絡財富.2010(17).

[2]肖芳林,仇俊林.房地產企業財務風險及其防范策略.財會月刊.2011(02).

第2篇：房地產項目財務管理范文

關鍵詞：房地產項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施；財務管理體現；前景展望

眾所周知，我國的房地產行業已經發展成為國民經濟的支柱性產業。房地產行業競爭不斷加劇使得地產行業出現局部過熱的態勢，國家為了抑制房地產行業過熱局面推出了一系列的宏觀經濟調整政策，房地產企業面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產開發企業不得不進行競爭方式和競爭手段的調整，而最為重要的就是進行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項目成本進行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優勢。

1、房地產開發企業的成本構成

房地產開發企業的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內在影響因素，把房地產成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：

1.1項目開發階段的成本

項目開發階段的成本主要是指土地成本。

1.2項目建設成本

房地產工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。

1.3財務費用

房地產開發需要耗用大量資金，可以把房地產歸屬為資金密集型行業，進行房地產項目開發需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產項目開發，開發商籌集資金的財務費用。

1.4項目建設中的管理運營費用

管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。

1.5各相關品類的稅收費用

房地產在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等等。

2、房地產項目成本控制應遵循的原則

2.1經濟效益原則

進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。

2.2目標成本控制原則

進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期的進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現。

2.3綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個房地產企業、房地產開發和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。

2.4權責發生制原則

房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發過程中，工程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。

2.5動態控制原則

房地產開發項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。

3、房地產項目成本控制的重要性

房地產項目成本控制對房地產開發企業的發展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產企業的經濟效益，甚至關乎房地產企業的生死存亡，進行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產開發企業的開發成本，實現經濟利益。其次，房地產項目的成本控制能夠降低企業的投資風險，實現較高的收益率。再次，加強房地產項目成本控制有利于縮短投資回收期，因為房地產項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業的財務風險。

房地產企業也只有對開發項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現，優化企業的資源配置，提高資源的利用率，實現房地產項目經濟效益、社會效益與環境效益的有效統一，這也是房地產企業發展低碳經濟、落實科學發發展觀的必然選擇。

4、房地產項目成本控制的措施

4.1項目準備階段的成本控制

房地產項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設計階段的成本控制。

4.1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產企業成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產開發商要認真考察項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等；

（2）企業策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業制定最有利的投資方案；

（3）在房地產項目籌劃過程中，數據分析人員還有立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算；

（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性；

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。

4.1.2項目設計階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經濟效益。因此，房地產開發商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。

（1）房地產企業要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。

（2）房地產企業要注重限額設計的應用。比如當一個企業的項目經過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現。

（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現從造價和設計等角度對房地產項目設計方案可行性的有效控制。

（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發現的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

4.2項目施工階段的成本控制

房地產項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環節。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數據的管理，降低人力財力和物力的支出。現在以某企業為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進行分析和總結。

（1）企業在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方明確和控制房地產項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據，也是承發包雙方正確處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾的重要依據。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產工程項目的投資和預算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環節都符合合同雙方事前約定的標準和規范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現，否則必然會為以后的工程索賠等經濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數據信息。

4.3項目結算階段的成本控制

工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產企業在項目結算階段要根據國家的法律法規、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現投資效益。因為房地產工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產開發商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

5、財務管理在成本控制中的體現

在房地產項目成本控制中，財務管理必將發揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產企業的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現對房地產項目的有效監督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產企業還可以創建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產項目中的成本控制，主要體現在以下幾點：①建立健全成本控制系統；②強化成本約束機制；③控制房地產項目的成本周期；④創新項目成本控制的模式與方法等。房地產企業只有充分發揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優化企業的各項管理活動，確保房地產項目預期目標的順利實現

6、房地產成本控制的發展趨勢

首先，我國房地產的發展仍處于初期發展階段，房地產企業還屬于成長型企業。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產開發企業需制定科學合理的發展戰略目標，增強自身實力來適應房地產市場風險的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產開發項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產開發企業意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產企業成本控制的戰略性和科學性。

最后，基于房地產企業項目成本控制與可持續發展戰略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產企業的發展戰略的最終實現。借鑒國外的先進經驗、通過大量項目可行性數據分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調整，是房地產企業進行成本控制的發展趨勢和重要內容。

參考文獻：

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[2] 黃德源.提升房地產開發項目成本管理水平的方法分析[J].中華建設.2009,(10)

[3] 陳亞芬.淺談房地產開發企業項目成本控制[J].中小企業建設與科技.2009,(05)

第3篇：房地產項目財務管理范文

一、前言

伴隨著社會主義市場經濟的深入發展，房地產企業所面臨的環境也發生了巨大的變化，由于經濟全球化的激烈競爭，施工企業財務風險性也在不斷提高，尤其是在社會主義市場經濟體制不健全的情況下，財務風險的危害性不容忽視，對于房地產企業而言，只有正確的樹立財務風險觀，建立健全財務風險管理制度，從客觀上分析財務風險的形成原因，并通過合理科學的方法和策略來進行防范研究，才能確保房地產施工的正常發展和運行。

二、房地產企業財務管理存在的風險

有些人會認為，財務風險就是損失，就意味著企業的失敗，其實不然，財務風險是企業的大量資金在正常的運作中產生的許多不穩定因素所造成的企業風險，它是一個大范圍的概念，包括資金風險，政策風險，經營風險等等，這些不確定的因素其實就是企業財務管理成果的體現，也是企業在財務管理活動中的綜合體現，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會對企業的財務管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風險

房地產企業為了實現項目的滾動開發，采取融資的渠道開發項目，但是集資會增加企業沉重的負債率，無法保障債權人的債權，在很大程度上，制約了項目開發的發展，由于負債經營會提高財務管理的財務風險，企業通過其他方式進行集資，一旦大規模的房產項目發生籌資效應，將直接限制項目開發管理，為企業的正常運行造成嚴重的后果。

（二）舉債風險

盡管我國的房地產企業實行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來進行房產項目開發，尤其是在市場開發的早期，受舉債形式的影響，我國的資本金比例相對較低，關鍵是靠借貸的方式進行項目開發。如果房地產的資產舉債率過高，企業無法獲取預期的經濟效益，導致信譽度降低，企業面臨破產和倒閉的現狀，從根本上，也提高了財務風險。

（三）利潤風險

獲取較高的經濟效益是每個企業經營的最終目標，由于房地產企業的利潤風險具有不穩定性，企業無法預測經濟效益是否最大化，財務成本的控制是提高利潤的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產項目的成本一旦加大，就會提高財務費用，同時影響了房產項目的利潤率，另外，不穩定的利潤風險，也提高了財務管理的風險。

三、制約房地產企業財務管理的風險因素

（一）缺乏科學合理的財務決策

房地產企業產生財務風險的原因主要有以下方面，一是企業在決策時缺乏真實，新穎的企業信息，對企業的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業在決策方面處于被動的位置。二是由于內外制度環境的變化，財務風險風不確定性是決策者無法控制的，如果財務風險帶來經濟上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會造成很大的財務風險。

（二）缺乏有效的預算管理

作為支柱性產業，房地產企業的項目所需的投資金額巨多，又伴隨著開發地價與建筑造價的不斷提高，對于房地產企業來說，如果財務管理部門缺乏有效的預算管理，對整個房地產的財務管理造成極大的影響，財務管理不針對實際情況，分配資金的流動方向，來降低財務風險，最終導致項目難以順利實施，資金管理無法正常運作，進而加大了企業的財務風險。

（三）忽視現金流量管理

受市場經濟的沖擊，房地產企業由于項目開發時間較長，現金管理存在較長的周轉期，促使周轉率降低，然而房地產項目的加大，急需大量的現金流量，所以，企業必須重視現金流量的管理工作，現階段，我國的民營企業居多，在房地產市場中，缺乏現金流量的管理認知，只是盲目的擴大企業的規模建設，進而對財務風險的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結構的合理性

由于我國的房地產企業資本結構不合理，導致企業無法正常運行，一旦企業的償還能力有限，無法采取舉債經營理念，為開發項目籌集資金，給項目的收益造成了負面作用，從而財務風險就會大大提高，企業的資本結構不合理，無法用傳統的方式進行籌資，從而增加了資產的負債，對財務管理工作造成影響。

（五）道德風險的危害性

在嚴峻的房地產市場經濟中，廣泛存在著企業與企業之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經商行為，對企業的財務風險造成重大的影響。有些企業信譽度低，在違約和債務方面尤為可見，使得企業與企業在合作關系上出現嚴重的扭曲現象，更甚者不履行企業與企業之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業存貨率高，資金又大量流失的財務風險，嚴重擾亂了市場經濟的正常發展。

四、房地產財務風險防范的對策研究

（一）充分的市場調研管理理念

隨著市場經濟日新月異的不斷變化，房地產企業應建立市場調研部門，在進行財務管理工作時，深入市場，全面了解市場發展的動向，挑選專業的調研人員進行市場的分析與考察，掌握市場發展的新信息，及時準確的獲取房地產市場的最新資料，在充分掌握競爭對手的實際情況下，制訂全新的房地產項目決策，確保項目順利的開展，將開發前期的財務風險降到最低。

（二）提高財務管理的預算管理

由于房地產企業的財務管理，存在較多的不穩定因素，在項目開發之前，必須進行財務預算管理，降低施工成本，促使企業的利益實現最大化，對于房地產企業來說，財務管理部門必須加強資本預算，以項目預算為前提，具體安排房地產企業資金的活動量，并提供可行性的項目研究，制定具有實效性的預算管理計劃書，對整個房地產的財務管理，進行整體預算，進而提高項目決策的時效性和準確性，財務管理部門，應從企業的實際情況出發，分配資金的流動方向，降低財務風險，另外，必須建立健全完善的預算管理保障體系，加強績效考核，強化財務管理，全面開展房地產項目的預算分析工作，提高財務管理的預算管理，并以經濟利益為目標，降低房地產企業的財務風險。

（三）完善企業的資本結構

對房地產企業而言，結構的合理性是確保企業正常運行的前提，如果企業的償還能力很強，適當的采取舉債經營理念，為開發項目籌集資金，用傳統的方式進行籌資，企業通過各種融資手段，達到利益與結構的統一，從而降低資產的負債，完善企業資本結構，在很大程度上降低了房地產財務管理的風險。

（四）建立健全財務管理機制

要加強房地產企業的財務基礎管理工作，首先必須健全施工企業的財務管理機制，完善財務管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質，不斷加強會計基礎工作，財務管理工作上的任何失誤對于施工企業都會帶來財務風險，所以要嚴格落實財務基礎管理制度，建立健全財務管理制度，才能把財務管理工作的風險性降到最低。

（五）誠實守信，注重道德的培養與提高

遵守合約制度，是每個施工企業的道德標準，在市場競爭日益激烈的形勢下，誠實守信不容忽視，它不僅是每個房地產企業的理念，也是自身的道德觀，價值觀的體現，只有注重道德的培養，才會提高施工企業在房地產企業中的優勢，為全球經濟化和市場經濟創造奇跡。

第4篇：房地產項目財務管理范文

關鍵詞：房地產；財務風險；對策

一、房地產企業財務風險解讀

1.財務風險的概念。財務風險是指企業的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業利益的最大化。

2.房地產企業財務風險的種類。(1)房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。(2)房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。(3)項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。

3.房地產企業財務風險的基本特征。(1)不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。(2)分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。(3)預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

二、房地產企業財務風險管理存在的問題

1.大量舉債，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。據《21世紀經濟報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機構數據統計顯示，目前國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年。個別房地產公司的負債率則高達100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業的資產負債率達到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間范圍內的最高水平。”最新的數據銀監會完成對60家大型房地產企業集團的調研，有18家平均資產負債率超過70％。而在房地產業內，公認的資產負債率安全范圍為60％-70％以內。可見，當前房地產行業雖然經“國十條”、新“國五條”及地方各級調控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。

2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。

3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。

三、規避房地產企業財務風險的思路

1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。

2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。一是企業應編制《項目進度資金需求計劃表》，根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉可以提高企業在金融機構的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎，還可以節省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進度，加快資金的回籠，采取優惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節省利息支出。

4.加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5.加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關系，如果，投資項目規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現信息資源的共享從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小　結

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅：淺析房地產企業的財務風險管理，財會研究，2007，(1)

第5篇：房地產項目財務管理范文

1.財務體系存在缺陷房地產的開發涉及眾多的面面，在常規的房地產開發過程當中往往涉及土地拆遷費、準備費、建造費以及安裝費等，除此之外，部分房地產開發還涉及基礎設施的費用以及物業方面的費用。這些費用將房地產企業同債務人、投資人、企業員工以及被拆遷單位之間緊密聯系到一塊。同時房地產企業財務管理部們孩童建筑材料供應商以及房屋的購買人員之間存在密切聯系，通過這些能夠證明房地產企業財務關系較為復雜，復雜的財務關系對房地產企業財務管理周期性有著重要影響。通常房地產企業自身不具備施工條件，往往是選擇將工程建設轉給相應的施工單位。在轉讓過程當中，施工單位同房地產企業缺乏直接聯系，對很多施工費用無法實現精確把握。后期銷售房屋的過程當中，一些消費者也會選擇分期付款這一方式，從而導致房地產企業回收資金的速度比較慢。

2.管理機制不夠完善目前我國很多房地產企業財務管理的機制不夠健全以及完善，主要表現在下列方面。一方面很多房地產企業的財務管理工作不夠科學合理。雖然有一部分的房地產企業制定相關的財務管理制度，不過很大程度上淪為形式，沒有真正落到實處，制定的財務管理機制自身也不夠規范，同時財務工作人員具體執行的過程當中缺乏積極性以及主動性。這其中最為常見的一個問題是整體的生產經營戰略比較模糊，一些房地產企業缺乏長遠的發展目標，導致部分工作人員對自身的職業生涯也缺乏相應的規劃。另一方面是房地產企業的財務管理機制缺乏可操作性，使得財務管理的工作較為盲目，導致財務分析數據無法得到真正的應用。除此之外，對資本回報率也缺乏整體考慮，實踐的過程當中，很多房地產企業在選擇投資項目的過程中，著重追求多元化的經營效益，存在著理論要求同實際業務脫節的問題，導致財務管理的可操作性不強。

3.財務管理意識不強如果房地產企業的投資項目沒有進行詳細的可行性分析而進行盲目投資，同時缺乏對項目投資、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以細致全面的分析，很容易導致項目的成本投入超支，從而嚴重影響預期利潤。除此之外，房地產公司忽視內部職能部門成本核算的功能，導致財務工作人員無法在第一時間收集有關的資料信息，從而導致成本費用以及預算等存在嚴重的偏差。房地產企業在項目開發的過程當中，全面執行預算管理的力度不夠，無法積極地調動各個部門的員工、管理人員主動參與到財務管理的過程當中，從而使得財務管理流于形式。

二、房地產企業集團加強財務管理的措施

1.加速資金周轉速度通常情況下，房地產企業資金回籠周期非常長，因此需要融資來保證資金的周轉，房地產企業需要資金的數目非常大，大部分的房地產企業選擇借債這一方式來實現融資。這一方式能夠加快房地產企業的資金周轉速度，不過隨著債務規模不斷提高，房地產企業所面臨的財務風險也不斷加大。要是房地產企業選擇貸款融資這一方式則需要額外支付利息，這就導致房地產企業面臨的財務風險更加嚴峻。所以為保證房地產企業的資金運轉，在加強成本核算的過程中，相關工作人員需要做好詳細分析，找出科學方法嚴格控制成本開支。房地產企業管理人員應當根據不同承包方案來制定相應的賬目明細，這樣一來就能夠對付款情況實行正確分析，并且能夠正確分析施工的進度，可以減少房地產項目的造價成本。此外為將債務風險控制在最低的水平，房地產企業應當科學確定負債比例，從而優化企業的資本配置。

2.科學選擇營銷策略科學選擇營銷策略對于財務管理以及房地產企業整體發展都有著重要的影響。目前我國房地產處在上升發展的階段，潛在房屋消費人員的規模龐大，不過房地產企業之間的市場競爭較為激烈，消費人員往往比較權衡不同的房地產企業，所以房地產企業要想在激烈的市場競爭當中占據到優勢，就需要科學選擇營銷的策略。房地產企業一方面要培訓銷售人員，另一方面財務人員也應當不斷提高自身素質，一方面掌握財務管理方面的專業知識，另一方面也需要設計工程施工領域的知識，從而適應房地產項目財務管理的特征。

3.提高財務人員素質房地產企業要加強對于財務部門的管理，同時培訓財務工作人員，既包括專業知識技能方面的培訓，也應當包括職業道德方面的培訓，并對財務管理工作人員做好監督。不過需要指出的是，房地產企業的財務管理需要全體員工的協調努力，從而為財務管理工作創造良好的環境氛圍。除此之外，績效考評對于改善房地產企業財務部門工作質量以及效率有著不可替代的重要作用，其中最為主要的內容就是要改善財務管理部門管理人員的能力和作用。對房地產企業財務管理工作進行績效評價，需要專業評價人員來實施完成。這些專業的工作人員負責房地產企業財務管理績效考核方面的工作，同時根據不同工作人員的職能，來對財務部門的工作實行績效考核與評價。對相關的財務工作人員也需要進行相應的績效評價，這就要求房地產企業建立完善財務管理績效考核機制。所以房地產企業需要根據自身發展的先是情況來制定合理科學的財務管理績效評價制度，將績效考評工作貫穿在財務管理工作的整個過程，這樣就能夠保證房地產企業財務管理績效評估的質量。

三、結語

第6篇：房地產項目財務管理范文

關鍵詞：房地產項目；造價；成本控制；分析

中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

房地產項目工程造價管控的最終目的是使企業獲得最佳的企業經濟效益和社會效益。因此我們應該改進和完善房地產企業或建設單位的項目工程的造價管理和控制，提高企業的管理水平，促進企業各方面資源科學、合理、優化的有效利用，提高企業的效益，促進企業做大做強。

1 房地產項目工程造價管理和控制存在的問題

1.1 項目工程前期造價控制不夠合理

從目前我國工程建設的現狀來看，房地產開發單位普遍對項目的可行性研究等前期工作重視不夠、認識不足、調研不深，忽視了工程建設項目前期工作階段的造價控制，他們把重點轉向了工程項目的施工階段和結算階段。這樣直接導致了房地產企業忽視了項目工程造價管理和控制的作用，輕視了前期工作在房地產投資的重大作用，最終導致房地產企業投資浪費的“三超”現象比較嚴重。

1.2 過度追求利潤，忽視工程設計

在項目工程設計階段，由于房地產企業或建設單位過度的追求利潤使得刻意壓低成本，沒有依照國家標準設計、施工、用料和質量把關，偷工減料，把設計費用縮減降到最低或過度減少設計周期等，導致項目工程的設計圖紙不完善，圖紙質量欠缺沒有達到標準水平，同時由于企業不夠重視工程設計，無形中增大了設計人員的隨意性，增加了設計更改的頻繁度。

1.3 項目工程招標欠缺標準和規范

房地產企業或建設單位在項目工程招標上一般都采用邀請招標這種方式進行招標，不懂得利用招投標文件的科學性和合理性影響工程造價，投標單位投標響應及施工組織設計文件缺乏嚴肅性。更有甚的是部分房地產企業或建設單位為了完成任務而趕工期，增進項目工程進度，進而優先采用費率招標這種招標方式選擇建設施工企業。他們錯誤的認為控制了項目工程費率就控制了企業投資總額，這是非常錯誤的。

1.4 工程項目決策欠缺或有誤

房地產企業或建設單位工程項目總決策的欠缺或失誤，這是致使工程項目出現爛尾樓的主要成因。如：在項目工程決策程序中，主要由于房地產企業或建設單位在項目投資的前期工作中市場調研準備不夠充足，導致工程項目市場定位不準確和擬定的方案不夠合理；或者是決策失誤使得項目工程在選址上出現建址選擇不當；或者是分析評價和方案選優的失誤導致企業投資方案不合理等。

1.5 施工過程成本管理和控制不到位

由于在項目工程施工中沒有加強或者是放松、忽視了成本管理和控制，沒有及時發現和有效解決在建工程施工過程中經濟管控出現的問題，使得在施工過程中材料揮霍浪費嚴重，增加了成本超支。待到項目工程竣工驗收和結算時才發現結算遠大于預算的問題，此時已經無法改變和彌補損失。這常常都是因為房地產企業或建設單位為了趕工期，只注重工程施工的進度而忽視了投資成本的控制和節約，同時在生產管理過程中施建雙方也缺乏溝通，特別是技術人員和管理人員的溝通，這樣使得成本控制和項目工程施工技術沒有很好的結合起來，致使工程造價控制與項目工程施工各個環節相互脫節，造成人為浪費，從而提高項目建設成本。

1.6 財務管理不到位

財務工作貫穿于房地產項目的始終，財務管理工作的優劣直接影響到房地產公司的投資效益。在房地產項目建設過程中，往往工程管理與財務管理相互脫鉤，各行其道，完全忽略財務管理在工程項目進行過程中的作用，我們的項目管理者對工程建設管理方面很在行，但是他們缺乏財務管理常識或者是對財務知識淺意識認知，無形中增加了項目稅費，提高了項目成本。

2 房地產項目工程造價成本控制系統

2.1 項目工程設計階段成本控制

在設計階段主要由以下面三個方面進行成本控制：

2.1.1 實行設計方案招投標制度。在市場經濟條件下，房地產企業在委托設計時應大力引進競爭機制，通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的經濟性、合理性、先進性。

2.1.2 積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，在保證功能及技術指標的前提下，制定雙贏策略，即提高功能，降低成本，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。

2.1.3 嚴格控制設計變更，保證投資限額不輕易突破。設計完成后應加強圖紙會審，克服設計方案的不足或缺陷，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在正式施工圖出圖前，組織各部門對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的優化，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤帶來頻繁的施工過程中的設計變更，造成經濟損失。

2.2 項目工程招投標階段成本控制

2.2.1 項目招標過程中的成本控制

項目工程招投標主要包括以下四個內容：項目設計、工程設備、材料的采購和項目施工。通過招投標，房地產開發商擇優選擇設計單位、建設施工單位以及材料供應商，這對工程項目投資、工程質量以及施工進度的控制十分重要。針對工程項目招標的造價管理和控制，房地產企業本著公平、公開、公正、誠信的招標原則，同時做好招投標文件的編制工作，杜絕不正當低價中標。在條件具備的情況下，項目的管理人員應多與稅務部門或稅法專業人士溝通、學習，增強財務掌控能力，在項目的實施過程中合理、合法繳稅。

2.2.2 做好合同的簽定工作

按照合同的相關條款規定，對合同中所涉及的各個項目施工費用都應明確規定，例如：稅率、款項結算方式、款項結算時間等。在合同簽訂工作中，對項目工程中不明確、不具體的內容應加強協商，達成一致，避免導致經濟糾紛。

2.3 項目工程施工階段成本控制

2.3.1 嚴格并加強合同管理，降低工程賠償。在項目工程各個階段實行造價管控是對工程成本控制的有效手段。基于工程量清單報價，建設單位往往采用“低價中標，索賠盈利”的方法承接工程。作為房地產企業在造價管控上應該把好關，主動全程監控，嚴格審核工程變更，同時計算工程變更后對總投資的影響，降低工程變更造成的經濟損失。合同中嚴格明確材料、設備等結算方式、采購權限及發票形式，科學、合理、合法列支好財務賬務。

2.3.2 在源頭上加強管理，加強監督，建立監理機制。按照規則和規范施工，使得各項工作規范化，同時也要根據實際情況分工明確和完善相關制定規定。確保落實責任到個人，職責分明，同時在項目工程管理機制上建立健全投資控制系統。

2.3.3 從技術措施上展開項目投資有效控制。在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，應優先采用成本低、質量好的新材料、新工藝、新辦法等，確保在技術上實施對項目投資的有效控制。材料費一般占直接費的 70％左右，同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新材料、新工藝是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

2.4 項目工程竣工階段成本控制

項目工程竣工驗收是項目工程造價管控的最后階段。管理人員應遵守國家和地方的相關法律法規，嚴格并認真審核項目工程相關款項。統計各送審的項目竣工結算并加以核實，準確落實項目工程的各個費用聯系單，盡量使得結算和預算持平，真實體現項目工程的實際造價。

3 結語

國家經濟的快速發展和有效增長，促進了我國房地產事業的迅猛發展。由于土地資源越來越稀缺，直接影響到土地價格的快速提升，以及消費者偏重選擇項目規模大的消費心理，也使得房地產開發商樂于大項目的運作而致使項目工程的資金需求量隨之增大，但是由于房地產業的短期過熱和過快發展，以及管理者受現實這種行業膨脹的負面影響而油然而生的樂觀心態，導致在管理上出現一些問題和漏洞，嚴重影響了企業的投資效益。因此，我們必須在工程實踐中不斷地總結經驗，查找問題，分析成因，加強工程建設過程中的造價管理和控制。

參考文獻：

第7篇：房地產項目財務管理范文

【關鍵詞】房地產；建設項目；造價控制；管理對策

控制和管理好房地產建設項目的造價，有利于改善人民的居住條件和城市的整體發展。房地產開發企業逐步認識到了房地產建設項目造價控制和管理的重要性，開始采取有效的管理措施、先進的管理模式、全程的造價控制，將房地產建設項目造價的發生控制在合理的范圍之內。

一、房地產建設項目工程造價控制與管理的內涵分析

這里所指的建設項目工程造價控制與管理的基本內涵是在優化設計方案的基礎上，然后在施工的各個階段采取一定的措施和方法將建設項目工程造價的發生控制在一定的合理范圍之內。通常來說，房地產建設項目從籌建、建設到投入使用必須要經歷幾個非常重要的階段，即房地產建設項目的可行性研究階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工及驗收階段。因此，房地產建設項目工程造價的控制和管理就應該從這幾個方面入手：房地產建設項目的可行性研究階段要編制好投資估算；房地產建設項目設計階段要編制好概算；房地產建設項目的招投標階段要編制投標控制價、投標報價；房地產建設項目的施工階段要編制好施工預算。同時要充分考慮好設計中難以預計，但是在房地產建設項目實施階段的確又實際發生的工作內容和費用；房地產建設項目的竣工驗收階段要編制好竣工決算。

二、當前房地產工程建設造價中存在的問題及現狀

1.一般由于房地產建設項目中各個部門之間缺乏有效的溝通協調的原因，造成了很多房地產建設項目造價偏高。通常來說，房地產開發商都是將工作的重點和精力放在了房地產建設項目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產建設項目設計階段和施工階段中的造價控制和管理問題。再加上各個項目聯系的部門又缺乏溝通協調機制，經常會造成房地產建設項目工程造價不必要的提高。并且，因設計、施工等各個方面的人員存在著互相不能協調一致工作的情況，導致了很多專業工種之間的互相矛盾，結果必然會導致施工過程中的合同變更或者施工的返工現象，房地產建設項目的造價自然就偏高了。

2.房地產開發商在房地產建設項目的成本控制和管理制度方面存在很多的缺陷，急需要完善優化。例如一些的房地產開發商對材料供貨商審查不嚴格，沒有嚴格規范的審批程序，對于施工過程中因為材料問題發生的爭執無法提出有依有據的補救對策，甚至有時不能對原材料的價格進行及時快捷的了解，這樣的管理制度必然導致房地產建設項目工程造價的混亂，提高房地產建設項目工程施工成本。

3.房地產開發項目工程造價的前期控制不到位，致使房地產建設項目“三超”現象頻發。房地產開發單位對于房地產建設項目的前期可行性研究和設計階段工作不夠重視，只是將工作的重點放到房地產建設項目的施工階段和項目的結算階段。在這樣的指導思想下，房地產開發項目的“三超”現象就成為了常態。

4.房地產工程項目在施工過程中對成本管理和控制不全面，不科學。房地產項目在施工中因為各種原因忽視了成本控制管理，對房地產建設項目施工中出現的各種問題沒有及時發現，造成了房地產建設項目施工過程中的大量的浪費，只有等待項目竣工驗收和結算的時候才發現結算超預算。之所以會出現這樣的問題，很多原因都是建設、施工單位自身造成的，他們有時會為了趕工期不惜以浪費成本為代價。而且，在建設項目的施工過程中，技術員同管理人員也缺乏溝通協調，這就使得房地產建設項目工程造價控制與工程施工各個環節之間不能相互配合，造成人為的浪費，導致項目建設的成本大幅度提高。

5.房地產建設項目財務管理不規范，財務管理和工程管理相互脫節。財務管理全面貫穿到房地產項目的始終，因此從這個角度上講，房地產項目的財務管理直接影響到房地產公司的投資收益和項目的成本控制效果。但是，在房地產項目建設和成本控制管理的實踐中，我們卻發現房地產建設項目工程管理和房地產的財務管理有相互脫節情況，房地產建設項目工程管理和財務管理兩條線各行其道。經常是工程項目管理者對工程建設非常熟悉，但是對于財務管理卻非常陌生，有時候無意間就給房地產建設項目增加了不必要的稅費，長期以來必然會造成房地產建設項目成本的提高。

三、房地產建設項目的造價控制與管理對策

1.做好房地產建設項目設計階段的造價控制與管理。從影響房地產建設項目投資的多個因素和階段分析來看，影響房地產建設項目投資最大的階段是房地產建設項目的決策階段和設計階段。在正確的投資決策下，如果對設計這個階段的成本控制得好，就抓住了房地產建設項目造價控制的核心。因此，一要認真執行房地產建設項目的設計招投標制度。通過設計招投標制度從眾多的企業中選出最優的，以保證房地產建設項目設計的合理性和準確性，有效避免因為設計問題出現的返工現象。另外，通過招投標還可以選擇出時尚可行的設計方案，避免因為房地產建設項目設計落后影響建成后的銷售問題，從而確保經濟效益的順利實現。二要堅決實行限額設計制度。房地產建設項目設計，不但會影響到建設費用的多少，同時還會影響到建設項目建成后的使用價值和經濟效益，所以開發商必須高度重視房地產建設項目設計，尤其是要嚴格執行限額設計，確保各個專業都能達到使用功能的前提下嚴格按照分配的限額進行設計，控制和管理好成本。三是要不厭其煩地加強房地產建設項目設計方案的會審。在建設項目的設計階段，如果能對設計中的不足進行提前修訂就不但可以做到花費最小，而且還可以收到最理想的效果。所以，最好是在房地產建設項目設計圖紙選定之后，多組織有關部門對房地產建設項目圖紙的合理性和施工的可行性進行分析論證，看是否做到了工程造價上的最經濟性。從而有效避免因房地產建設項目設計方面的缺陷給施工造成的不必要的損失和浪費。四是要對房地產建設項目設計的變更嚴格控制。在設計圖紙結束之后，經過嚴格的會審，如果發現有問題需要及時修訂，以提高設計質量，為以后施工的順利實施提供基礎。但是，在房地產建設項目設計圖紙變更修訂的時候，必須要嚴格控制，不可以輕易超過限額來修訂。

2.做好房地產建設項目招投標階段的造價控制與管理。

房地產建設項目工程的招投標通常包括四個方面：一是房地產建設項目設計；二是工程設備；三是材料采購；四是房地產建設項目施工。通過房地產建設項目工程的招投標，房地產開發商可以選擇到最佳的設計單位，最優秀的建設施工單位及最誠信可靠的材料供應商，這些都直接關系到建設工程項目的投資、質量和進度控制。因此，房地產企業要在公平、公開和公正的原則上，做好招投標文件的編制和控制，杜絕不正當的招投標現象。另外，要做好房地產建設項目合同的管理，要按照合同的相關規定，對合同中所涉及到的各種項目都要進行明確的規定，發現合同簽訂中的不夠明確和具體的內容要通過積極的協商解決，盡力避免不必要的經濟糾紛。

3.做好房地產建設項目施工管理階段的造價控制與管

理。房地產建設項目成本控制管理實踐中，可以說對房地產建設項目施工階段的控制和管理是非常有效的。因此，一要嚴格控制好房地產建設項目合同的變更問題，減少經濟賠償事件的發生。房地產企業在項目成本造價控制方面一定要高度重視，要做到對房地產建設項目施工過程的動態監控和全程監控，尤其是要對工程施工過程中的各種變更嚴格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產建設項目合同變更造成的各種經濟損失。在房地產建設項目合同中必須要對材料結算及設備結算方式等有明確的規定，要對采購情況及各種發票形式有明確的要求。二是要建立科學有效的監督機制，按照一定的規則施工，徹底從源頭上加強管理，從而使得建設項目中的各項工作能有序化和規范化，同時要將各種責任落實到人，做到職責分明。三是要積極從技術措施更新的層面來提高勞動生產率，縮短勞動工作時間，節省開支。技術層面的革新可以體現在新材料的應用方面，新工藝的實施方面，新辦法的應用等。四是要不斷加強和完善現場簽證的管理。房地產建設項目現場簽證管理主要包括兩個方面，首先是現場簽證的辦理，其次是現場簽證的審查。在房地產建設項目施工過程中如果發生現場簽證，我們必須要做到先算賬，然后再實施。并且要在辦理每一簽證之前都要對工程量及造價進行重新的分析論證，做到工程造價的事前控制。另外，對于房地產項目工程人員還必須要親自深入現場，要對簽證材料進行真實性的論證，要對施工方案進行合理性和科學性的論證，然后再決定是否實施。五是要在房地產建設項目施工過程中認真把好建筑工程材料價格關和建筑設備價格關。因為建筑工程施工的過程就是建筑產品的形成過程，這個過程是非常復雜的，時間也是非常長的，對其產生的影響因素也是非常多的，并且建筑材料價格波動幅度也比較大，這些都會直接影響到整體的工程造價問題。因此，在建筑工程項目施工階段要對工程材料的價格及設備的價格控制好，并且認真做好施工記錄，建設單位完全可以根據材料價格的變動要求施工單位選擇使用更為物美價廉的材料，以達到降低工程造價，但是同時又不影響工程質量的目的。

4.做好房地產建設項目工程竣工結算階段的造價控制與管理。房地產建設項目成本控制的最后一個階段是房地產建設項目的竣工結算階段。一般來說，要嚴格按照房地產建設項目有關合同的內容，然后根據竣工圖結合隱蔽簽證及現場簽證等進行審核計算。管理人員必須要嚴格按照國家和地方相關的法律和法規嚴格審查項目的款項，審核的重點是看是否按照圖紙的要求和合同的規定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切實際的簽證等。在房地產建設項目竣工結算時一定要認真，要有耐心，工作要細致，以便使得審核能盡力真實體現房地產建設項目工程的實際造價。

參 考 文 獻

[1]堵娟.淺論房地產企業建設項目的造價控制[J].漳州職業技術學院學報.2007（3）

[2]李金云.論房地產項目工程建設造價管理和控制[J].科技創新與應用.2012（19）

[3]林潔.談清單計價模式下工程造價管理的風險控制[J].商情（教育經濟研究）.2008（6）

[4]潘國瑾.淺析房地產建設項目中工程造價的控制與管理[J].山西建筑.2010（25）

[5]蔡志遠，舒玉梅.房地產項目工程造價全過程控制若干問題[J].企業導報.2010（3）

[6]楊燦宇.房地產建設工程項目的造價控制.科技資訊[J].2008

第8篇：房地產項目財務管理范文

關鍵詞：房地產；財務管理；不足

房地產與人們的生活息息相關，房地產行業保持健康的發展，對保障人們生活的平穩運行有積極的促進作用。同時，房地產想要健康的發展，離不開優秀的房地產財產管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產財務管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經濟的發展。

一、新形勢下我國房地產財產管理的現狀

（一）房地產財產管理制度不完善

房地產財產管理制度不完善，是我國房地產行業中普遍存在的問題。具體表現在財務制度不健全，以及僅有的財務制度也沒有得到很好的執行；同時，我國房地產財產管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數房地產行業的財產制度不健全。比如說，一些房地產行業沒有完善的房地產財產管理系統，房地產財產管理人員經常會在工作中出現工作范圍重復、工作范圍缺失的情況，影響了房地產財產管理人員的工作效率。財產的管理工作中相關職能缺乏，也是我國房地產財產管理上存在的不足。現階段我國所謂的房地產財產管理，只是單純的停留在記賬和編制財務報表上，對于影響房地產發展的財務預測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數房地產公司都沒有涉獵。

（二）房地產財產管理人員素質不足

近年來，我國房地產的發展速度世人有目共睹，但在房地產行業高速發展的同時，相關的財產管理人員的培養速度卻遠遠低于房地產行業的發展速度，這也就造成了在我國很多的房地產企業，出現財產管理人員管理不科學，把房地產財產管理工作簡單化的現象的情況，財產管理人員單純地認為，所謂的房地產財產管理，只是簡單的記賬和編制財務報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產合理的、健康的發展。所以說，現階段對房地產財產管理人員進行培養，是我國房地產行業發展的關鍵。

（三）企業成本管理不科學

眾所周知，房地產行業涉及諸多方面。例如，土地使用權、施工中對成本的控制以及相關項目方案的設計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產行業的成本情況。但在我國，土地使用權糾紛、相關項目方案設計不合理，已成為我國房地產行業中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產行業的發展。

二、新形勢下我國房地產財產管理的對策

（一）完善房地產財產管理制度

如何完善房地產財產管理制度，是我國房地產行業關心的問題。完善房地產財產管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產財產管理部門中對不同工作人員的不同工作性質的定位。在我國的房地產財產管理中，經常會出現這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質不清晰的表現。所以說，要明確工作人員在房地產財產管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現工作空白的現象。

同樣，加強對房地產行業中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產財產管理制度中要重視的問題。在房地產行業發展的過程中，房地產財產管理所涉獵的財務預測、控制、分析等管理職能，影響著房地產行業的發展。合理的財務的預測、控制、分析，能有效地降低房地產行業中的浪費現象的發生，提高房地產行業的資金利用率。

（二）加強對房地產財產管理人員的培養

人才是企業發展的根本，人才的缺失會影響企業的發展，這一點，在我國的房地產行業中，表現得尤為明顯。

現階段，我國房地產行業高速發展，造成了我國現階段專業房地產財產管理人員不足的局面。在很多的建筑企業中，很多所謂的財產管理人員，只是曾經的包工頭、會計，專業知識的缺乏，讓他們很難應對在我國房地產財產管理方面出現的各種問題，對相關的房地產財產管理上專業問題理解不夠，不能對相關問題提出科學的、有效的解決方案，影響了房地產行業的發展。所以說，在我國相關房地產財產管理人才的培養勢在必行。

（三）完善企業的成本管理體系

完善企業的成本管理體系，可以有效地提高房地產行業中資金的使用率。比如說，科學的企業成本管理體系，可以提高對房地產相關項目的監管力度，減少房地產行業的失誤，保證資金合理使用。

房地產公司，在所投資的項目中，對房地產相關項目的研討是先期工作重點。通過對相關項目的探討，有效地保證了相關項目決策的科學性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產公司發展成為房地產品牌。由此可見，完善企業的成本管理系統，是房地產企業高速發展的關鍵。

（四）提高房地產對企業財產安全風險的認識

房地產在投資中存在著風險，所以說，一定要提高房地產對企業財產安全風險的認識。在房地產在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學有效的分析，權衡在投資中要面臨的收益和風險，保證房地產投資的科學性。同時，也要加強對現金流量的預算和掌控，減少房地產行業中風險產生的可能性，降低企業面臨風險時所遭受的損失。

（五）實行必要的房地產財產監管機制

房地產項目是一項大規模資金流動的項目。因此，對房地產財產的監管必不可少。首先，對房地產財產的監管，有利于保證資金使用的合理化、科學化，提高資金的使用效率；房地產財產監管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業的利益。

三、結束語

新形勢下，我國房地產財產管理是我國房地產行業改進的重點，合理的房地產財產管理對提高房地產行業資金的使用效率、維護企業的合法利益、保證房地產行業的發展有著積極的推動作用，同時，房地產行業健康、有序的發展，有利于推動我國經濟的平穩運行。由此可見，高效的房地產財產管理，對于房地產行業的發展、國家經濟的平穩運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產財產管理優化勢在必行。

參考文獻：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產財產管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010（06）：3-4.

第9篇：房地產項目財務管理范文

    論文摘要：房地產行業深受國家宏觀調控的影響，只有加強財務管理與監督，才能達到降低成本、增加利潤增長點的目的，提高企業的經濟效益。 

 

一、引言 

 

房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。 

 

二、國有房地產企業財務管理中存在的主要問題 

 

第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。 

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。 

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。 

第四，房地產行業的平均稅負高于其他行業，然而很多房地產企業由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業的財務負擔。 

第五，審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。 

 

三、國有房地產企業加強財務管理的措施 

 

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。 

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經營、建設、投資、籌資等在內的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優先安排關鍵節點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發現違規現象及時向項目部和有關業務部門反饋，待違規情況整改完畢后再繼續支付下一筆資金。 

第三，優化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內部調劑使用，不僅可以使房地產企業相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優惠利率，由集團向銀行取得統借統還貸款后再向房地產企業分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產企業收取借款利息后統一歸還銀行。此外，房地產信托也是國家宏觀調控政策下房地產企業的又一重要融資渠道。 

第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產開發費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，準予按稅收有關規定據實扣除，其他開發費用按土地成本和開發成本兩項之和的5%以內計算扣除；如果不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發費用按土地成本和開發成本兩項之和的10%以內計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業有利的扣除方式。二是房地產企業所得稅的征收方法為開發產品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業所得稅，待完工結算后按實際毛利率計算企業所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據開發產品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發票，此時發票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據此計算企業所得稅。因此合理推遲竣工結算時間，將延遲繳納的稅款轉化為企業無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。 

第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發現的問題督促項目部和相關業務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業務部門對項目完成后取得的經濟效益進行綜合分析與評價，總結經驗教訓，為今后新項目開發的投資決策提供可行性建議。 

 

四、結束語 

 

綜上所述，國有房地產開發企業只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監督，降低成本，提高企業的經濟效益。