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第1篇：地產開發計劃范文

（一）依托我市良好的自然環境和“最佳宜居城市”等名片，會同相關部門、友鄰協會、企業及中介機構，組織實施“走出去”戰略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺地產”品牌。這其中主要抓好以下幾項工作：一是加強與相關部門和當地及駐煙媒體的溝通和聯系，做好正面引導和宣傳，適時進行房地產市場情況和信息披露，通過客觀、準確、適時、適度的宣傳報道，引導開發商理性投資，老百姓理性消費；二是與友鄰協會、中介機構和開發企業合作，根據煙臺的實際，通過各種形式的招商會、推介會、座談會、說明會、展示會和投資會，吸引外來投資和消費。重點引導企業向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

（二）協同主管部門，加強對骨干企業的宣傳扶持力度，為做強做大本地企業搞好服務。年內，要配合主管部門利用這次房地產市場調整期，鼓勵和扶持一批信譽好、投資實力強、項目影響力大的企業，并在項目選擇、資金投向、優惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導我市房地產業穩定健康發展。

（三）解放思想、拓展思路、積極做好為企業發展服務工作。年內，要在人才培訓、外出考察、尋找商機、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業所急、幫企業所需的原則，積極主動的做好服務工作。還要注意發揮監督咨詢委員會的作用，及時的分析形勢，研究對策，與企業群策群力，共渡難關。

（四）圍繞行業文化建設，積極開展形式多樣的文體活動。年內，擬組織第五屆系統內乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺人與住房攝影征文比賽”；并根據相關情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動，以此弘揚地產人良好地精神風貌。

（五）圍繞適應新形勢要求，切實加強協會自身建設。一要認真搞好新會員的接納，不斷壯大協會力量；二是視情況搞好協會有關人員的調整充實，完善組織機構；三是加強與友鄰協會的溝通聯系，取人之長、補已之短，不斷強化自身建設；四是加強協會人員的自身修養，努力提高工作能力，擔當起協會賦予的工作使命。

第2篇：地產開發計劃范文

【關鍵詞】高原訓練；訓練基地；產業化開發；建議

0 前言

高原訓練是指有目的、有計劃地將運動員組織到具有適宜海拔高度（2000～2500m）的地區進行定期專項訓練的方法。其理論基礎是通過高原缺氧和運動的雙重刺激，使訓練者產生強烈的應激反應，以最大限度地調動機體的內在潛能。[1]

云南省擁有豐富的地質地貌景觀，從熱帶雨林到雪山峽谷、從地熱溫泉到湖泊江河、海拔1500米至2300米的廣大紅土高原、四季如春、氣候宜人。這種優越的自然地理條件是進行高原訓練最理想的去處。目前云南省已具有昆明海埂訓練基地、呈貢訓練基地、云南省水上項目訓練基地等設施及服務較為全面的高原訓練基地，此外，在云南的麗江、會澤、沅江、香格里拉、河口等地州縣市也建立了體育訓練基地。[2]

優越的區位地理條件、逐漸完善的服務設施吸引了越來越多的國內外運動隊來云南訓練，給云南帶來的經濟收益也日漸明顯。充分利用、有序經營、高效管理、合理開發高原訓練體育資源，促進基地產業化進程，創造可觀的經濟效益。已經收到政府、企業等社會各部門的廣泛關注。

1 云南省高原訓練基地產業化開發的優勢

1.1 優越的高原地理環境

云南省地處中國西南邊陲，云貴高原平均海拔2000m左右，最高點為滇藏交界的德欽縣梅里雪山高峰卡格博峰，海拔6740m，最低點在與越南交界的河口縣境內南溪河與元江匯合處，海拔僅76.4m。云南地勢地貌總特征：其一，是高原呈波濤狀；其二，是高山峽谷相間，此特征在滇西北會澤縣等地區尤為突出；其三，是全省地勢自西北向東南分三大階梯遞降；其四，是斷陷盆地星羅棋布；其五，是山川湖泊縱橫。云南溫泉多，分布廣，地熱資源豐富。溫泉水含有多種有益于健康的礦物質，溫泉浴有利于運動員療養保健、緩解疲勞、機體恢復。

1.2 適宜常年訓練高原氣候類型和特征

云南地處低緯高原，地理位置特殊，地形地貌復雜。由于大氣環流的影響，冬季受干燥的大陸季風控制，夏季盛行濕潤的海洋季風，屬低緯高原季風氣候。全省大部分地區冬暖夏涼，四季如春。夏季，最熱天平均溫度在19-22℃左右；冬季，最冷月平均溫度在6-8℃以上。

1.3 開展高原訓練的基礎

云南獨特的地形外貌為高原訓練、高低海拔交叉訓練提供了絕好的自然條件，使云南高原成為田徑、自行車、游泳、球類、皮劃艇、賽艇等體能類項目運動員高原訓練的理想場地。目前，許多國家的運動員都相繼來到云南進行高原訓練，并有意傾向于在云南進行高低海拔交叉的訓練。云南優良的高原訓練、高低交叉的訓練環境有利于提高訓練效率及訓練效果

1.4 具備產業化開發的基本條件

隨著經濟的飛速發展和市場要求的不斷提高，政府對基地的建設不斷加大，省內各大高原訓練基地場地設施，后勤保障體系和娛樂餐飲服務設施已正在逐步完善，并初具規模。此外，云南具有豐富的人文和自然資源，加上基地內眾多訓練、健身娛樂設施和豐富的民族傳統體育項目資源，可以形成集觀賞性、娛樂性、參與性于一體的產業群。

2 基地產業化開發存在的問題

2.1 科研服務體系還不完善、不實用、運作障礙、科研人員嚴重缺乏、科研人員的知識結構不夠合理、缺乏完善的信息化管理系統等主要問題。還不能能提供全面的生理、生化、生物力學、訓練學、心理、營養、醫學等多方面的研究和服務。一定程度上限制了基地的發展。

2.2 管理措施有待改善，目前云南個高原訓練基地已逐步走出計劃經濟模式，嘗試通過企業管理模式對高原基地的資源進行市場開發，但由于剛剛起步，市場管理的體系還不夠完善[3]。

2.3 基地開發過程中對人文資源以及云南少數民族傳統體育項目資源的利用還不夠充分，餐飲、住宿、娛樂等服務體系有待完善，還沒有形成以訓練基地為中心的產業群體。

3 促進云南省高原訓練基地產業化開發的措施

3.1 以昆明的高原訓練基地為龍頭逐步建立健全各基地的科研服務體系，建立良好的運作機制，聘用高素質的科研人員，完善基地信息化管理系統，是基地具備承辦國內外大型體育運動的所要求的軟、硬件設施。

3.2 利用企業管理的管理模式對訓練基地的剩余資源進行市場化運作。聘用體育管理人才，對部分基地資源實施承包、租賃、委托經營等多種經營方式，以達到對訓練基地的資源充分利用的目的，創造更大的經濟收益。

3.3 基地管理者應具有大局觀念，充分利用云南省豐富的人文資源、少數民族傳統體育項目資源建立以基地為中心的體育旅游場所，此外，合理規劃布局基地周圍的餐飲、住宿等服務場所，最終建立起一各高原訓練基地為中心的產業群，提高基地經濟效益和社會效益。

【參考文獻】

[1]溫優良，徐國琴.高原訓練的生理適應與運動能力[J].廣州體育學院學報， 2001，6.

[2]周潔.云南省高原地理環境與交叉訓練[J].體育科學，2006，26（9）.

[3]李建設，叢湖平.海埂訓練基地產業化運作的方案選擇與評估[J].中國體育科技，2001，37（2）.

第3篇：地產開發計劃范文

今天，我們在這里召開全縣建筑業及房地產開發工作會議，主要任務是：回顧和總結20*年全縣建筑業和房地產開發工作，深入研究在新形勢下建筑業及房地產開發面臨的新問題，部署2007年的工作目標任務，動員廣大干部職工瞄準建設現代化中等城市發展定位，圍繞年度工作重點，積極進取，團結拼搏，實現全縣建筑及房地產業發展的全面提速?，F在，根據會議安排，我講兩個方面的內容：

一、強化行業管理，拓寬發展思路，20*年度建設工作成績斐然

20*年，我縣堅持以市、縣建筑及房地產業工作會議精神為指導，緊緊圍繞“建筑大縣、建筑強縣”的目標，結合年初制定的工作目標責任狀，通過狠抓建筑行業管理、強化房地產市場控管，建筑業和房地產業的綜合實力得到有效提升，“雙創”和安全生產工作成效顯著，房地產市場步入了良性發展軌道，為經濟社會進步做出了重要貢獻。

（一）建筑業快速發展。

建筑業既是為我縣增加收入、增加積累的一個重要產業部門，也是發展生產、帶動和影響其他行業的重要產業部門。20*年，我們共完成建筑施工產值18.95億元，實現建筑業增加值4.01億元，分別比2005年增長25％和18.64％；截止20*年底，全縣共有建筑業從業人員6.83萬人，完成年度目標任務的103.5%，其中在冊人員3.78萬人，占年度計劃的105%。全縣建立勞務輸****人市場2個，500人市場4個。完成成建制勞務輸出2.25萬人，實現外出施工產值2.4億元。出國勞務38人，完成境外營業額41.8萬美元。新增二級總承包企業1個，新增三級建筑施工總承包企業4個，新成立勞務企業4個，新成立專業公司4個；應用“四新”成果21項。申報“QC”課題20項，獲市二等獎1項，優秀獎19項。我們的主要做法表現在6個方面：

第一，加大檢查和督導力度，狠抓安全生產。

20*年年初，我們制定了全縣建筑業年度安全生產工作意見，明確了工作目標，與全縣各施工企業（含外地企業）簽訂了安全生產目標責任狀。為了強化安全生產管理，落實各項安全生產措施，我們對全縣在建工程進行了7次拉網式的安全生產檢查，當場消除各類事故隱患2200余起。一是抓工地三化，規范施工現場管理。要求施工企業按照標化工地標準，狠抓工地的美化、亮化和硬化，從根本上改變以往施工現場臟、亂、差的現象，在工程現場醒目處公布企業、項目負責人及管理人員照片、電話和公司名稱及宣傳標語。還統一制作了安全生產宣傳條幅，在全縣各施工現場張掛，使安全生產工作深入人心，營造了濃烈的安全生產氛圍。二是抓架子工隊伍管理。全年共召開兩次架子工隊伍負責人會議。以往我縣架子工隊伍管理混亂，競爭無序，全縣腳手架搭設水平低下，20*年5月17日，沭陽城關建安公司承建的信安花園32號樓，腳手架搭設存在重大安全隱患，被建管執法人員責令當場拆除。通過檢查，有效的消除了我縣建筑施工現場的安全隱患，提高了我縣建筑施工安全生產的管理水平。

第二，加大培訓力度，全面提高業務素質

20*年，我們利用各種機會組織干部職工學習建筑安全生產紀律、法律法規和安全生產應知應會知識。6月份是全國第5個安全生產月，我們緊緊抓住這一契機，通過懸掛橫幅、張貼標語、開展班前班后安全教育，采取企業自查、建管處抽查等方式，在城區主要街道，臨街建筑懸掛安全生產月活動宣傳條幅50條，宣傳標語500余張，出板報12期，在全縣范圍內大張旗鼓地開展安全生產工作。6月11日，我局又在蘇果購物中心廣場開展“安全發展，國泰民安”為主題的安全生產咨詢活動，加大安全生產宣傳聲勢，在全社會形成“關愛生命、關注安全”的良好輿論氛圍。6月14日，我們又舉辦了“建筑施工企業經理安全生產知識培訓班”；全年鞏固建筑職工培訓基地1個，舉辦各類培訓班7期，培訓人數近3000人，發證2911人。使建筑安全培訓的覆蓋面形成了橫向到邊、縱向到底的良好局面。20*年以來，全縣未發生一起建筑安全生產重傷和死亡事故。

第三，加大安全投入，全面更新現場防護設施

良好的安全防護設施和施工機具是建筑安全生產的有力保障，也是推動我縣建筑工地進入標準化、文明化的前提。近年來，隨著我縣社會經濟的蓬勃發展，建筑業也呈現出日新月異的變化，建筑規模不斷擴大，建筑檔次不斷提升，建筑從原來的經濟型向精品型轉變。這對我們建筑安全工作既是一次機遇，又是一個挑戰。20*年，我們以城區新開工高層建筑為重點，要求施工企業進一步增加安全投入，采用先進的安全防護設施和防護用品，如：高層腳手架嚴格按照要求分段懸挑，分段搭設；卸料平臺采用槽鋼預埋，規范搭設，不得使用自制溜槽，不得與腳手架連接；安全網一律使用具有省局頒發《準用證》的合格安全網，“三證”不全的安全網一律不得使用。另外，我們還出臺了《機械設備管理辦法》，強化塔吊市場管理，要求我縣所有塔吊必須進入租賃市場，由租賃公司統一進行管理。并對城區所有塔吊進行統一編號，建立檔案，無檔案的一律不得安裝使用。企業在安裝之前須將塔吊報建管處備案，這樣對于規范管理全縣塔吊市場、規范各方主體行為起到了積極作用。各種安全防護設施的更新，保證了我縣建筑施工的安全生產。

第四，加大專項治理力度，遏制重大事故發生

近年來，我們在建設系統內深入開展了建筑工程安全專項治理活動，對建筑工程施工安全事故多發的土石方開挖、模板支撐、塔吊拆裝、施工用電及施工圍墻等方面進行專項治理。各施工企業能結合本單位實際，制定切實可行的治理方案，針對專項治理的重點項目進行排查，對查出的問題，落實到人、制定措施、限時整改，有效遏制重大安全事故的發生，維護了我縣建筑施工安全的良好局面。

第五，加強施工現場管理，扎實開展文明工地創建工作

為了進一步優化施工環境，提高工程質量，我們繼續在全縣范圍內開展創建文明工地工作。始終按照《沭陽縣建筑施工現場安全文明標準化管理標準》和《沭陽縣建筑業創建文明工地考核標準》進行嚴格檢查、評比。另外，通過強抓工程建設標準強制性條文執行情況以及監理單位質量行為的監督，從根本上治理住宅工程質量通病，保障了建筑工程質量走上良性發展軌道。20*年，全縣共申報省級文明工地8項17個單體工程，市級文明工地56個，實現了施工現場標準化和規范化管理。

第六，強化“三項制度”的落實，切實保障建筑用工合法權益

結合我縣建筑市場的實際情況，我們針對不同的清理環境著力抓好以下幾項工作：一是公布舉報電話，安排專人值班，保證群眾舉報渠道暢通，讓被拖欠的群體有投訴、舉報地方。二是做到有報

必受理、有報必落實，并做好登記造冊工作。三是要求縣內各施工企業按要求如實、按時、準確地上報各種拖欠情況，匯總后上報上級主管部門。四是主動出擊，抽調專職執法人員深入企業，走訪在建工程的建筑工人，與他們面對面交流，立求摸清底數，掌握第一手資料。五是建立農民工工資保障金等三項制度。要求施工企業在指定銀行繳納農民工工資保障金，從源頭上解決農民工的后顧之憂。在工作檢查中，《民工權益告知制度》及《勞動計酬手冊》的使用情況作為重點進行從嚴把關。六是加大宣傳力度。讓欠款單位認清拖欠工程款和農民工工資問題的嚴重性，使之自覺落實還款義務。七是從根本上取締了建筑工程“包工頭”，保障了農民工權益，為有效防止拖欠農民工工資行為的發生起到了積極作用。

（二）房地產開發持續升溫

20*年，我縣通過創新工作機制，采取有力措施，嚴抓開發管理，規范物業行為，有效改善了我縣的小區人居環境、提升了城市品位。

第一，房地產開發整體進度加快

20*年，我縣的房地產開發業務得到了迅猛發展，現有房地產開發企業由去年的35家增至目前41家，累計開發各類商住小區72個，總建筑面積約430萬平方米。新開工房地產項目40個，共計164.46萬平方米；全年累計竣工面積達80萬平方米。商品房銷售價格穩中有升，一些優勢地段商品房售價已突破1700元/平方米，豪園•沭陽故事、春風沂水、華麗世家、書香名邸、東方名都、穎都家園等小區建設進度較快，達到了快速建設、快出形象的目標要求，為我縣房地產市場的日益壯大增加了新的發展后勁。

第二，房地產市場得到了有效控管

一是建立健全房地產開發檔案,規范房地產開發檔案管理，為實施動態管理奠定了基礎。二是嚴把商品房預售關。全年累計為巴黎新城、東城馥邦、陽光天地等27個工程項目核發了《商品房預售許可證》。三是嚴格開發資質管理。全年累計為10家企業辦理了資質年檢手續，為4家企業辦理了資質申報手續，并為2家企業辦理了資質升級手續，按有關規定注銷2家開發企業，并有3家開發企業資質等級按有關規定進行了延期。四是加強登記備案管理。全年累計登記備案合同6664份，登記備案商品房銷售面積76.49萬平方米，備案合同金額10.96億元。五是建立定期檢查制度。全年對金城花園等10家開發企業的違規售房行為進行了嚴肅查處，對3家開發企業實施了經濟處罰，有效規范了房地產市場秩序。

第三，住宅小區檔次不斷提升

城區房地產開發企業在經營策略上逐步實現從數量到質量的轉變，注重在小區的戶型結構設計、配套功能完善上下功夫。產品結構由原來的單幢建筑，逐步發展為復式、小高層、高層、獨立別墅等多樣化戶型。近期竣工和即將竣工的一批住宅小區。如豪園•沭陽故事、光明花苑、東方名都等在規劃設計、現場施工、綠化配置、設施配套、物業管理等方面都達到了較高水平。

第四，物業管理整治成效顯著

一年來，在小區物業管理專項整治中，我們通過組織物管企業負責人外出參觀、觀摩以及互查互評，有效提高了物管企業的服務水平。同時，還對學府小區、南京路小區、建陵嘉園等10多個小區實施了綜合整治，集中清運垃圾雜物，安排專人處理業主投訴。我們結合平安創建工作，著力改善小區技防條件，目前全縣各商住小區的整體技防水平有了顯著提高。另外，我們還在住宅小區成立了應急隊伍，處理小區各類應急事件和突擊活動，收到了良好效果，城區住宅小區的居住環境進一步好轉。

20*年，我們在縣委、縣政府的大力支持下，圍繞加快發展建筑業和房地產業的目標，統一組織、統一實施、統一管理，收到了明顯成效，對促進我縣縣域經濟持續、快速、健康的發展起到了積極的作用，對拉動經濟增長和改善人民生活發揮了重要作用。但是，我縣的發展現狀與先進地區相比仍有差距，集中表現在四個方面：

一是建筑施工管理沒有全面到位。少數施工企業的安全意識仍然較差。企業負責人對安全生產思想上存在麻痹、僥幸心理和自滿、松懈情緒，安全意識淡薄；在文明措施費的落實和監管方面，有些企業在施工現場仍使用一些“三證”不全的不合格安全網、自制溜槽料臺等，部分設備安全防護裝置不齊全，不可靠，有的設備陳舊，超期服役；在文明工地創建積極性方面，因建筑工程實施低價中標等不規范行為，導致創建的精品不多，標準不高，施工企業認識不到位，創優意識不強；在現場監理人員安全監管方面，有些監理人員不按《建設工程安全生產管理條例》規定，對施工現場的安全隱患置若罔聞；在建筑施工查處方面，建筑市場各方主體行為仍不規范，由于種種原因，加上部門之間不夠協調，施工手續不全擅自開工現象大量存在，資質掛靠現象普遍。特別是大量外地企業涌入我縣，收取少量管理費，有的外地企業連管理人員都沒有。而我們在建筑市場管理中還存在縮手縮腳，或查而不處、處而不罰的現象。

二是房地產開發整體進度不平衡。少數房地產開發企業建設進度緩慢，開發進度不平衡，無法形成合力，不能達到快速形成規模、快速拓展形象的要求。

三是對房地產開發企業的監管缺乏活力。一些建成多年的老住宅小區存在建筑規模小、檔次低、配套設施不全等問題，臟、亂、差現象嚴重。目前仍然有少數住宅小區存在配套設施不到位、綠化不到位、物管不到位、治安防范不到位的實際問題。

四是物管企業服務水平有待提高。我縣的15家物業管理企業中，大部分物業公司能夠做到規范服務，在物業服務上做到公開服務承諾、服務內容、收費標準、監督電話、報修電話，24小時受理居民報修，并做到事后回訪。但也有一些物業企業服務行為不規范，服務水平不高，如：有的處理急修項目不及時，有的在環境衛生秩序管理上存在死角，甚至存在臟、亂、差現象，業主投訴較多。

上述這些問題需要我們在新的一年里，進行深刻地反思和認真的研究，進一步發揮行業優勢，從根本上消除不利于行業發展的制約因素，使我縣的建筑業和房地產業得以健康和可持續發展。

二、以建筑行業為龍頭，加速房地產業壯大，實現2007年行業發展再創新高

2007年是實施“十一五”規劃的攻堅之年，也是我縣全面建設現代化中等城市的關鍵一年，我們建筑業和房地產業的工作思路是：緊緊圍繞“十一五”規劃目標，以培強做大高資質企業為主線，以“建筑大縣、建筑強縣”為主攻方向，推動建筑施工企業和房地產開發企業逐步完善現代化管理制度，大力發揮行業優勢，確保建筑業和房地產業各項指標在原有增長幅度的基礎上，保持快速發展的良好態勢。

我們的主要工作目標是：堅持以市場需求為導向戰略，強化責任，深化整治，依法監管，夯實基礎，加強教育，搞好服務，全方位提升行業從業人員的綜合素質，使我縣的文明工地創建和房地產開發工作上水平、上臺階、上檔次。全力提升我縣建筑業和房地產業綜合實力，確保2007年實現建筑業產值8億元，其中外出完成施工產值2億元，組織建筑勞務輸出2萬人，實現勞務費收入2000萬元。大力推進城市改造，確保年內新竣工商品房面積150萬平方米。

圍繞上述工作思路和工作目標，2007年，我縣建筑業和房地產業的工作中心集中在以下兩個方面：

（一）強化管理，力求突破，確保建筑行業發展體現新水平

作為我縣的一大重要支柱產業，“質量興業”和“安全第一”的意識是建

筑業得到長足發展的基礎和保障。在今年的工作中：

一要健全安全生產控制指標體系。要把落實安全生產控制指標作為一項重要工作，建立健全安全生產責任制，形成一級抓一級，一級對一級負責，層層抓落實的良好局面。2007年，我局將與各企業簽訂目標責任狀，健全安全生產控制指標體系。各企業也要結合各自實際，層層分解，逐級簽訂責任狀，把責任落實到各部門和各個項目部，落實到各個工作崗位和責任人。要根據建設部在建筑施工企業中全面開展安全質量標準化活動的要求，以推行《施工企業安全生產評價標準》和《建筑施工安全檢查標準》為核心內容，以提高企業和施工現場安全生產控制能力為目標，積極引導企業建立健全每個環節、每個崗位的安全生產工作標準，全面規范安全生產行為，督促企業嚴格落實安全生產責任制，健全施工現場安全保證體系。各企業要按照建設部下發的《建筑施工企業安全生產管理機構設置及專職安全生產管理人員配備辦法》的要求，合理配備企業和施工現場安全管理機構和專職安全管理人員。我局將對企業和施工現場安全管理機構和專職安全管理人員的配備情況進行檢查，發現不符合要求的將立即限期整改，情節嚴重的，將按相關法律法規進行處罰。

二要全面落實監理企業的安全生產責任。根據《建設工程安全生產管理條例》規定，要進一步明確監理企業的安全責任，督促監理企業認真學習安全生產有關法律法規和技術標準，要求監理企業把監理安全責任納入監理規劃，并制定實施措施，嚴格執行。同時，強化對監理企業履行安全責任的監督檢查。為了督促監理企業認真履行安全監理職責，我局將對監理企業落實安全生產責任情況進行一次專項檢查，并對施工現場監理人員進行安全知識考核。對檢查考核不合格的企業和個人，將責令限期整改，逾期不整改或整改不合格的，將依據相關法律法規進行處罰。

三要繼續開展建筑安全生產專項治理。各單位要認真總結前幾年專項治理的經驗，結合我縣建筑行業實際和建筑施工特點，制定切實可行的專項治理方案，深入開展專項整治活動。嚴格執行安全生產許可證制度和“三類”人員考核合格上崗制度，凡沒有取得安全生產許可證的企業堅決不準進入我縣建筑市場；堅決不向沒有安全生產許可證企業承接的工程發放施工許可證；對沒有取得安全生產知識考核合格證上崗的項目經理、專職安全管理人員堅決不準上崗，并按相關規定進行處罰。對重大事故責任人和責任單位的行政處罰，嚴格遵循“四不放過”的原則，決不因為有人說情或是提出特殊情況，而減輕處罰。對事故多發的高處墜落和易發群死群傷的坍塌事故，要提出有針對性的防范措施。對高空間、大跨度的建筑，要加大檢查力度，進行重點監控。要堅決淘汰危及安全生產的工藝和設備，推廣使用安全性能好的工藝技術和設備。嚴格按照“安全第一、預防為主”的方針，加大對在建工程的安全生產檢查力度。除日常必要的安全巡查以外，每季度要組織一次綜合性安全生產大檢查。一季度結合春節開展春季大檢查，二季度結合“五一”及“安全生產月”活動開展大檢查，三季度結合防汛、迎接“十一”開展大檢查，四季度結合年終及迎元旦開展大檢查，切實將各類事故隱患消除在萌芽狀態，杜絕監管范圍內的四級以上安全生產事故，控制監管范圍內的重傷事故，減少一般性事故，確保全縣建筑安全生產無事故。每季度檢查結果將以書面形式通報全縣，對好的企業予以通報表揚，對施工現場管理差的企業予以通報批評，必要時可用新聞媒體進行曝光，通報結果將直接記入企業信用管理手冊。凡被連續兩次通報批評的企業將被列入不良企業黑名單并報縣招投標管理中心。

四要扎實推進文明工地的創建工作。建管處要積極引導企業開展創建文明工地活動，各企業要成立由主要領導掛帥、有關部門參加的領導小組，制定切實可行的創建文明工地目標和措施，明確責任，確保落實。二級施工企業要創建省文明工地1個、市級文明工地2個，三級企業要創建市級文明工地2個，全縣創建市級以上文明工地30個。開展QC活動成果課題20項。各企業還要制定相應的獎勵措施，使企業在創建文明工地活動中的投入得到應有的回報，以推動創建文明工地活動的深入開展。

五要

（二）突出重點，激發活力，確保房地產開發實績實現新高度

目前我縣的房地產市場保持著持續升溫的態勢，在這種環境下，我們要運用“可持續發展”理念來研究我縣房地產市場的發展現狀，堅持發展的階段性、創新性，保持發展的可持續性，進一步盤活市場、規范市場。

一要進一步規范開發市場秩序。

對進入我縣的房地產開發企業，要嚴格按照《城市房地產開發經營管理條例》等規定，嚴格用地、立項、規劃、建設、銷售、物管等手續，做到從嚴把關、規范運作、長效管理，確保規范房地產開發市場秩序，營造良好的開發環境。

二要進一步加強開發市場監管

一是加強規劃監控管理。規劃部門要切實加強對房地產開發的規劃動態管理，做到小區基礎配套設施與房屋同時規劃、同步設計、同期建設，把監督檢查貫穿于規劃設施的全過程，建設單位必須嚴格按照規劃設計方案，將物管用房、廁所、垃圾用房、路燈、地下管網、技防等配套設施如期如實建設到位。二是加強工程質量管理。要加強對監理公司的管理工作，提高監理人員素質，完善建設監理機制，質檢站要充分發揮工程質量監管職能作用，全過程對工程質量進行跟蹤監督，確保工程質量，不能再出現屋面滲漏、墻體裂縫等工程質量問題。三是加強綜合驗收管理。繼續嚴格按照“先驗收配套，再驗收主體”的步驟，進行綜合驗收，確保道路、綠化、物管用房、公廁、垃圾房、路燈、地下管網、技防等基礎配套設施建設到位。

三要進一步規范物業管理服務行為

要根據不同的小區、不同的物業，采取不同的管理服務方式，走專業化、社會化的道路。對早期開發的零星分散小區，要加大整治改造力度，逐步完善硬件，增加配套設施，具備條件的要進行小區封閉、整合，實施屬地管理。要繼續加強督查和日常檢查，定期開展互查互評活動和綜合檢查考核工作。對排名處于末位的經營不善、管理能力低、服務水平差、業主反映強烈的物業管理企業，要責令整改，并在電視臺公開曝光，沒收物管保證金，直至退出我縣物業管理市場，對那些工作不力、表現較差的保安、保潔等人員要堅決清退出物業服務從業隊伍。

第4篇：地產開發計劃范文

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。

第5篇：地產開發計劃范文

一、建立房屋售價籌劃方程式

我國土地增值稅暫行條例實施細則規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，房屋售價籌劃也應以核算項目為單位來進行。增值額=銷售收入總額-扣除項目金額，土地增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，速算扣除數額=扣除項目金額×速算扣除系數。

第一，當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍時，企業既享受免稅優惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定納稅。假定開發產品售價為X，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為3%，除營業稅金及附加外的扣除項目金額為K，則全部扣除項目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發產品售價越接近1.6349K，現金流入就越多。假定房屋定價提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價，此時增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價達到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時開發產品售價下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發產品售價越接近2.2472K，現金流入越多。假定房屋定價提高到X+X2時，其中X是增值率為50%的售價，此時增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時提高售價上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發產品售價下限為1.6389K，售價上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發產品售價越接近3.5928K，現金流入越多。假定房屋售價提高到X+X3時，其中X是增值率為100%的售價，此時增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發產品售價下限為2.2472K，售價上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發產品售價下限在3.5928K。

二、建立開發產品定價籌劃模型

創建“房地產企業開發產品售價籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產企業售價籌劃模型” 把房地產企業開發產品售價籌劃文本錄入相應的單元格內。然后，定義單元公式，建立開發產品售價籌劃數學關系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項目金額比率不超過20%普通住宅定價上限售價籌劃方程式。C5=500（假設除營業稅及附加外的扣除項目已達到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項目金額比率不超過20%～50%定價下限售價籌劃方程式。利用自動填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統根據這7個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統根據這10個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。

第三，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統根據這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統根據這11單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統根據這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據，此時，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%售價下限、100%～200%售價下限自動生成， G4只要錄入數據超過1747、4072萬元，，假設為5000萬元。

上述模型已經形成，任何一家房地產開發企業使用該模型時，不需要設計公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發產品中除營業稅金及附加外的扣除項目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價的銷售收入就自動顯示出來。如圖1所示。

參考文獻：

第6篇：地產開發計劃范文

一、民營經濟“主體化”與西部大開發的所有制瓶頸

過度國有化，民營經濟“配角”化，是指國有經濟在整個國民經濟中所占比例過高，民營經濟的比例過低或者相對過低，這是西部目前所有制結構的主要特點。改革開放30多年來，西部省區依托豐富的自然資源和人才技術優勢，形成了西部省區的工業體系。國有經濟在西部經濟總量中占主導地位。西部國有經濟的特點：一是國有經濟比重過大，民營經濟比重偏小，這與全國整體情況有一定的差距，尤其是與沿海地區呈現明顯反差；二是國有經濟主要集中在以優勢原材料為基礎的重工業，多為國家撥款、貸款投資建設的，投資大，債務負擔重；三是由于歷史原因，國有企業包袱沉重，主輔分離，下崗職工再就業非常困難；四是部分國有企業設備老化，產品單一，機制不靈活，管理滑坡，發展后勁不足，缺乏市場競爭力。

西部經濟發展滯后的原因很多，但其中一個不可忽視的原因是民營經濟總量不足，質量不高。西部少有能在全國排上號的大型民企，民企尚不能成為全省經濟發展的支柱。而產業局限在藥業、房地產、農副產品加工上，也讓西部民營經濟缺少特色。從這個層面上講，民營經濟對西部發展的作用亟待提升。

改革開放30多年的實踐證明，民營經濟是最具活力的生產力，是西部改革開放的重要推動者；民營經濟是西部大開發事業的物質基礎，是西部轉變發展方式的重要依靠力量；民營經濟是富民經濟、是老百姓的經濟，凡是民營經濟發展較好的地區，那里的經濟就充滿活力和動力，人民生活就比較富裕。同時我們也看到了西部和東南沿海先進省區的差距，從全國來看，民營經濟的固定資產投資已超過全國的50％，未來投資的增長將主要依靠民間投資，構成了國家經濟持續發展的內生動力和重要源泉，但是，西部遠未達到全國的平均水平?？梢钥隙?，西部的發展離不開民營經濟的發展，進一步加大投資需要民間資本，扶貧富民更要鼓勵和支持民營企業。

二、所有制結構改革與區域生產力效率

推進西部大開發、實現互動發展，使工業化為城鎮化和農業現代化提供強大動力，城鎮化為工業化和農業現代化提供強大支撐，農業現代化為工業化、城鎮化提供堅實基礎，迅速壯大經濟總量，實現后發趕超。西部經濟社會發展“慢”，主要“慢”在工業上。正因為如此，西部提出了重點實施工業強省戰略和城鎮化帶動戰略。面對薄弱的生態環境和有限的土地資源，提出以生態文明理念推進農業現代化。

無論是工業化、城鎮化，還是農業現代化，其第一位的社會基礎是保障民生，沒有民生保障，“三化”并舉只能是空中樓閣，而優先發展民營經濟是保障民生的根本所在，也是西部解決嚴峻的貧困問題的根本所依。在當前西部20％至30％以上的地區被列入貧困地區的現實情況下，民營經濟實際上已經成為西部“三化”并舉的第一戰略支撐。發展民營經濟可以為農業結構調整優化、農業產業化經營、農民增收創造條件，可以繁榮縣域經濟；做好三農、扶貧工作將為民營經濟發展創造商機；民營經濟發展能為農業、扶貧工作提供更多財力支持。要按照當前中央的新精神，統籌抓好民營經濟工作，為全面建設小康社會創造更加有利的基礎條件。

同時，要充分認識到，只有民營經濟的優先發展，才能保障西部大開發的可持續。無論是工業化、城鎮化，還是農業現代化，從生產、流通、分配、消費的關系看，最終離不開居民和企業的消費，一方面是居民和企業的消費規模和水平影響和制約著生產、流通、分配的規模和水平，另一方面生產、流通、分配的最終目的是促進居民和企業的消費升級。因此，沒有民營經濟和民營企業來解決民生問題，保證促進就業，保證促進居民和企業的消費升級，西部大開發的可持續是難以實現的。

三、民營經濟與反貧困的所有制基礎

西部人均收入低，農民收入更低，貧困人口多，從所有制結構看，根本原因是民營經濟發展滯后。由于民營經濟滯后，導致企業數量少，產業不發達，就業崗位嚴重不足，農民缺乏持續增收的途徑；導致工業企業組織缺乏微觀基礎，工業經濟規模小、城鎮經濟實力弱，對農村帶動能力不強，農村發展不起來；導致工業和城鎮對農產品需求不足，農產品難以順暢變成商品，經濟效益得不到提高。由于民營經濟滯后，縣和鄉鎮財政增長緩慢，改善民生缺乏保障，存在大量貧困縣和貧困鄉鎮。西部大開發與西部民營經濟落后互為因果，但是從長遠看，根本原因還是民營經濟發展得不好。只有加快民營經濟發展，統籌解決民營經濟問題，才能推進扶貧開發，這已成為十分緊迫而重大的戰略任務。

西部城鎮化起步晚，農業人口多，貧困人口多，通過調整農業結構、推進農業現代化實現脫貧致富，對這里的廣大農民來說具有更為重大的意義。實踐證明，要致富還要以市場為導向，需要農民調整種植結構，加大農村經濟結構、農業產業結構調整力度，走規?；a、產業化經營的路子，而這僅僅依靠政府是行不通的。只有進一步樹立市場經濟觀念，培育發展農村民營經濟，形成公司引導、基地示范、農戶聯動的生產發展格局，才能從根本上解決農戶的“種植不放心、銷售很擔心”的問題，推進農產品市場開發，促進與關聯企業合作。

第7篇：地產開發計劃范文

關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產開發企業稅負情況

房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。

房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。

三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。

（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發主體經營組織形式的選擇

首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。

（2）開發方式選擇

一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。

合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。

代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅?；I劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。

四、對房地產稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻：

第8篇：地產開發計劃范文

關鍵詞：文化遺產；校本課程；藝術教育；開發；價值；途徑

中圖分類號：J021文獻標識碼：A

校本課程開發（school—basedcurriculumdevelopment）是20世紀70年代在英美等發達國家中開始受到廣泛重視的一種與國家課程開發相對應的課程開發策略。當前，世界越來越多的國家認識到校本課程具有自身的優勢和價值并進行了校本課程的開發。結合民間文化遺產進行藝術類專業校本課程資源的開發研究，是符合時代潮流的一種取向。

（一）地方高校藝術類校本課程開發的現狀分析

隨著知識經濟時代的發展和社會對高素質人才培養的需求，對高校課程的需求日益多樣化和個性化。校本課程開發是我國高校進行課程改革的一大趨勢，對地方高校藝術類專業而言，更具有很大的探索空間。

1.地方上有著豐富的民間文化課程資源有待開發

文化遺產又分物質文化遺產和非物質文化遺產，物質文化遺產更多地表現為固化、凝定的物質文化形態，而非物質文化遺產則可表述為“活態文化遺產”，主要依賴傳承人口傳心授的方式傳承，活態流變性是它們的主要特征。民間藝術是一種特殊的形態，同時又是中國傳統文化的一部分，是中國民間文化的物化形式和形象載體，它是在傳統民間社會生活的背景下和民間傳統文化的基礎上產生和發展的，是民間文化的內容和組成部分。我國各地都有著豐富的民間文化藝術遺產資源，包括民間音樂、民間舞蹈、民間曲藝、戲曲與戲劇、民間美術、民間工藝設計、傳統手工技藝、民俗、古建筑等等。隨著經濟發展和社會的急劇變遷，許多民間文化遺產資源處于瀕危狀態，有待保護和開發研究。有些民間文化遺產資源已經得到社會的重視，但發掘、研究和傳承工作還有待進一步深入和加強。因此，對地方高校藝術專業而言，具有良好的校本課程開發的資源環境和條件。

2.地方高校藝術專業校本課程開發有待推進

雖然地方高校在校本課程開發上有著資源上的優勢，但總的來說，在高等教育領域無論是理論研究還是實踐都未引起應有的重視。高校藝術類專業教學大都沿襲傳統的專業教學模式和教材，專業設置相對狹窄和單一，基本上以學習專業課為主，課程設置單一化，全國相同專業的課程體系在各個學校之間相差不多，課程體系缺乏彈性和自由度，不能很好地適應當代科技發展和產業的變化，不利于新興邊緣學科的發展和人才的培養，學校和教師的課程意識與課程開發能力欠缺。總之，校本課程遇到高校內部管理體制、教育觀念、師資隊伍和課程開發能力等現狀的挑戰。當前，我國普通高等學校呈現出多元辦學模式，藝術學的學科建設在培養目標、指導理念、運作機制、評價方式等方面出現了新的發展趨勢，對藝術學科的課程改革提出了新的要求。

（二）地方高校藝術專業校本課程的開發的意義與價值

地方藝術文化資源中的價值、審美觀念是幾千年社會發展和文化沉淀的結果，學校教育是最有影響力和最有價值的民間藝術繼承方式。課程與文化之間存在天然的血肉聯系，文化視域下，地方課程的開發具有特殊的意義和價值。

1.有利于地方高校辦學特色的凝練和形成

隨著高等教育日益激烈的競爭和社會需求的多樣化，地方高校的藝術學院必須準確定位，加快內涵建設，優化課程結構，形成自身特色，保證人才培養的質量，以實現可持續發展。校本課程更具地方特色，更加符合獨特的地方環境和教育需求。每一所學校都是一個獨特的實體，校本課程因校而已，更能體現學校的辦學特點。各地的民間文化遺產資源各有其獨特的表現題材與審美形態，作為富有民族特色、地方特色的民間藝術，由于不同時代、不同民族、不同文化背景下的民眾，其思維方式、價值觀念、審美情感、藝術觀念，乃至整個社會的風尚、習俗、氣質等都有或多或少的差異，從而表現出各自的特質。在全球化時代的今天，這種地域個性鮮明的藝術便成了獨有的文化財富。不同的民間藝術資源，可以產生出更多的藝術風格，打破現代教學的趨同性。通過開發一系列基于民間文化遺產的具有地方特色的校本課程，有利于地方高校藝術類專業構建具有特色的課程體系，進而形成自身的辦學特色。

2.有利于民間藝術文化遺產的傳承和保護

民間文化遺產是凝聚民族精神、傳承民族文化、維系人類創造力、維護世界文化多樣性、促進人類社會可持續發展的重要基礎和基本紐帶。伴隨著世界經濟、科技一體化和現代化進程的加快，民間文化遺產的生存與發展面臨著嚴峻挑戰。同時出現的文化標準化趨勢，以前所未有的速度消解著與人類的精神、情感世界緊密相連的文化遺產。發達國家對文化資源和文化市場的搶占，其大規模的思想文化、價值觀念的滲透，也會動搖和破壞我們的價值體系和人文信念。高校藝術類專業校本課程的開發，有助于喚醒學生的主體意識和社會責任感，通過開展對課程資源的考察、發掘、學習和研究等一系列活動，有力地促進和推動地方傳統優秀民族文化遺產的弘揚、保護和傳承。

3.有利于學生人文素養和藝術創新能力的培養

基于民間文化遺產的藝術類校本課程，通過反映特定的地方文化特征、人文知識以及發展歷史，有助于學生了解自己所屬地域文化的成就及文化生態環境，形成人和自然、文化和諧共存的理念，提高學生的人文素養。同時，校本課程開發是主體性教育思想的發展和升華，為學生的個性化學習拓展了空間，校本課程加強了課程與地方經濟、社會、生活的聯系，學生們的活動領域延伸到廣闊的自然與社會，通過對民間文化遺產的了解學習，許多民間藝術元素可以運用到藝術專業學習中來，極大地調動了學生的自主探究能力和創造性，為學生的多樣化發展提供了充足、厚實的條件。

第9篇：地產開發計劃范文

【關鍵詞】房地產；開發項目；成本控制；對策

當前，中國的房地產市場已經進入了穩定的成長期，房地產行業的競爭也呈現出了規范化的發展趨勢。在國家對房地產行業實施嚴格的宏觀調控政策的背景下，開發商要想獲得原有的豐厚利潤，就必須從項目開發本身出發，對開發項目實施科學的成本控制與管理，這不僅對于項目本身的競爭力具有重要的影響，同時，對于提高房地產開發企業的品牌也具有重要的意義。

1 房地產開發項目成本控制對象

房地產開發項目成本控制是一個全過程、全方位的控制過程，企業只有對開發項目實施嚴格的控制，才能最大限度地降低項目的開發費用，提高企業的利潤水平。房地產開發項目成本控制應該主要圍繞土地成本費用控制、開發決策階段控制、項目設計階段成本控制、招投標階段成本控制、施工竣工階段成本控制以及營銷階段成本控制等幾個環節展開，采取具有針對性的措施，降低項目開發的成本，以最大限度地提高項目的獲利水平。

2 房地產開發項目成本控制與管理存在的問題

隨著我國房地產市場競爭的日趨規范化，房地產開發項目的成本控制也逐漸趨于合理。但是，與西方發達國家的項目開發相比，我國的房地產開發項目的成本控制還存在著諸多問題，成為制約企業獲利能力、行業發展的重要因素。我國的房地產開發項目成本控制與管理主要存在以下幾個方面的問題：

2.1 缺乏對開發項目實施全過程控制與管理

從我國房地產開發項目的成本控制現狀來看，大多都比較注重項目施工階段的成本控制，而對其它幾個環節則缺乏足夠的重視，導致開發項目成本的額外增加。房地產開發項目是一個產業鏈，任何一個環節的成本控制對于降低整個項目的開發成本都具有重要的影響。當前，企業都比較重視開發項目的“顯性成本”，而對“隱性成本”的控制重視程度不夠。事實上，決策、招標、設計等各個階段的成本控制對于提高項目的獲利水平都具有積極地意義。

2.2 房地產開發項目成本控制計劃缺失

當前，房地產開發項目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理階段，缺少詳細地、科學地管理計劃。從歐美等發達國家房地產開發項目的成本控制的實踐來看，項目成本控制計劃是典型的事前管理，在整個項目開發過程中具有指導性的作用。事實上，房地產開發項目成本控制計劃是整個項目成本分析、成本考核的標準，通過制定詳細地成本控制計劃，可以將成本控制“化整為零”，從各個環節降低項目的開發成本。而我國大多數的房地產開發商為了趕工期，不愿意花費時間去制定成本控制計劃，基本上實行的是“走一步看一步”的控制措施，導致開發項目的成本居高不下。

2.3 房地產開發項目成本控制方法落后

房地產開發項目成本控制方法比較落后，大多數的企業是在工程完工后，根據財務部門提供的數據、決算報告進行核算，這種方法不利于企業收集、處理、儲存在項目開發過程中遇到的各種支出成本，企業不能準確地、及時地發現開發項目成本控制方面存在的問題，從而企業失去了對癥下藥、采取針對性控制措施的良機，損害了企業的經濟利益。實施這種控制方法，企業的成本已經成為一種既定的事實，額外支出的成本已經無法挽回。

2.4 企業不重視對開發項目成本控制進行總結

在我國，一些中小型的房地產開發企業，在項目結束后，往往會立刻轉向下一個項目，甚至于就地解散現有的項目開發“機構”，項目開發組織架構不夠穩定，沒有對已經開發完畢的項目進行總結、分析。在這種情形下，開發項目的成本績效考核、獎懲也就很難落到實處。缺乏“有獎有懲”的成本控制機制約束，開發項目的成本控制和管理也就失去了其應有的意義。

3 優化房地產開發項目成本控制與管理的對策

綜上分析，我國房地產企業在進行項目開發時，確實存在著一些問題，筆者認為可以從以下幾個方面制定具有針對性的措施，對房地產開發項目進行嚴格的成本控制和管理，確保房地產開發企業的利益實現最大化。

3.1 進行全過程成本控制與管理

在對房地產開發項目實施成本控制與管理時，應該按照全面控制與重點控制相結合的原則，在注重施工階段控制的同時，加強對決策、設計、驗收、銷售等各個環節的控制，以實現全壽命周期成本最小的目標。決策階段影響開發項目成本的程度最大，是整個房地產開發項目成本控制的基礎階段，對開發項目的成本控制具有指導作用。設計階段是房地產開發項目的關鍵，從支出成本來看，設計費用一般不足整個工程成本的1%，但是，其對整個工程造價的影響卻達75%，企業可以通過設計招標、階段設計成果審批制度、實施設計質量獎懲以及推行設計監理制度等措施，提高設計的質量。招投標階段的成本控制應該首先制定科學的、公正的評標方法，加強對評標的管理力度，仔細分析各個投標單位的文件，嚴禁低價中標、不平衡報價行為出現。

3.2 制定房地產開發項目成本控制計劃

依據基本建設工程的預算，按照相關的規定，制定出房地產開發項目的總體和階段性成本控制計劃。房地產開發項目成本計劃與管理主要包括概算和預算兩個方面的內容，在進行項目概算和預算時，可以采取因素測算法和直接計算法兩種計算方法。制定成本控制計劃時，應該重點考慮兩個方面的內容：（1）項目初期成本計劃質量必須高，項目建設初期由于只是對整個項目成本進行估算，難以得到詳細地成本數據，而且項目建設和開發過程中還面臨著一些外在因素的影響，這些因素都會影響到開發項目成本計劃制定的過程和質量；（2）開發項目成本計劃的制定要考慮到人為因素的影響，由于計劃是以專業人員對未來數據、市場行情進行預測的基礎上制定的，成本的大小不可避免地會受到人為因素的影響。因此，企業在制定開發項目成本控制計劃時，應該從項目決策的高度出發，依據科學性的原則，并考慮客觀因素的影響，才能實現對各種資源的優化配置，降低項目的開發成本。

3.3 運用先進的項目管理方法，對項目實施成本控制

對于大型的房地產開發項目可以運用工作分解結構（WBS）、增值管理技術（EVM）等方法對開發項目進行事中控制。兩種控制方法對控制技術水平的要求較高，需要企業建立于WBS、EVM相配套的成本控制基礎管理體系?？刂企w系的建設要綜合考慮項目管理組織結構、經濟責任制、網絡信息管理技術、成本控制績效考核制度、管理費用定額包干使用制度等幾個方面的內容，對項目開發的全過程進行控制，對開發項目進行科學地成本控制及管理。

4 結論

在房地產市場日益規范、競爭近乎近于白熱化的條件下，如何降低房地產開發項目的成本是影響企業發展的重要因素。房地產開發企業在積極進行營銷策劃的同時，應該對決策、設計、招標及施工等各個階段實施全過程項目開發成本控制，促進項目競爭力的提高。

參考文獻

[1]唐軼，代文字.淺議房地產開發項目的成本控制[J]．山西建筑，2008，34(17).