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第1篇：房地產企業財務分析范文

關鍵詞：房地產；開發企業；財務情況；分析和闡述

對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。

一、房地產開發產業特點和理論闡述

房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債(預售款)，前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等

二、財務管理工作闡述

(一)財務管理工作內容闡述

對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。

(二)管理的主要特點闡述

房地產開發企業在發展過程中，其財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。

三、房地產開發企業的財務工作有效進行

(一)增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系

現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。

(二)增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果

對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部財務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。

(三)優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性

房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，為了保證房地產開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。

四、結論

房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。

參考文獻

[1]胡思祥.房地產開發企業財務風險類型分析及控制策略[J].經營管理者，2016(27)：49.

[2]陳敏，陳曉園.非財務指標在房地產開發企業財務分析中的應用[J].產業與科技論壇，2015(18)：131-133.

[3]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟，2015(11)：52-53.

[4]占濤.房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析[J].商業會計，2013(19)：115-117.

[5]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的3大難題及對策分析[J].中國外資，2013(11)：137.

第2篇：房地產企業財務分析范文

關鍵詞:財務管理;中小房地產企業;財務管理體系

隨著我國城市化進程的加快,房地產業發展迅速,中小房地產企業也得到了一定程度的發展,然而據有關資料顯示,我國中小房地產企業平均壽命不到三年。很多中小房地產企業之所以難以持續發展,一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下,不能滿足企業發展的需要。因此,中小房地產企業必須要樹立財務管理是企業核心管理的理念,重視財務管理工作,努力提高企業財務管理水平。

一、我國中小房地產企業財務管理中存在的問題及原因分析

(一)高層管理者不重視財務管理

目前,在大多數中小房地產企業里,高層管理者非常重視工程、銷售部門,把它們看作是一線部門,而把財務、人事視作二線部門。企業高層管理者認識不到財務管理在企業管理中的重要地位,對財務管理不夠重視,在招投標、合同簽訂、經營決策等重要事項中往往沒有財務人員的參與,企業高層只是把財務人員看作是賬房先生,是記賬的人,沒有意識到財務人員能為企業高層決策提供重要信息。

究其原因,主要是很多中小房地產企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一,企業的投資者同時又是管理者。而這些投資者要么是從施工員、包工頭等發展過來的,文化水平不高,缺乏現代的管理理念,擅長節約成本,卻不注重財務管理;要么是學建筑工程專業的,他們管理的側重點通常是自己所熟悉的工程領域,而對財務管理只是有一個大概的了解,認為財務管理只是簡單的會計核算,把賬搞清就行,對財務管理的重視程度不夠。

(二)財務工作人員素質不高

很多中小房地產企業的財務人員缺乏財務管理的觀念,業務技能不高,導致一些中小房地產企業的財務管理工作處于無章、無序和混亂狀態;暗箱操作盛行、財務監控不嚴、會計信息失真;不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象屢見不鮮。

究其原因,主要有兩個方面:一是由于中小房地產企業老板在經營過程中,特別重視商業秘密,在財務管理方面,大多采用家族式管理模式,財務負責人、會計、出納等多是由投資者的親屬擔任,一定程度上導致財務人員素質不高。二是由于中小房地產企業高層不重視財務管理工作,不注重選拔任用高素質和高水平的財務管理人員。

(三)財務管理的職能作用未能充分發揮

當前很多中小房地產企業的財務管理屬“被動反映型”。僅停留在簡單的記賬、算賬和編制財務報表的財務會計階段;財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白,缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。財務人員主要還是賬房先生,為老板記明白、算明白賬,沒有進一步發揮財務管理作用。有些中小房地產企業甚至沒有建立嚴格的財務核算制度,包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹,會計資料的相關性、真實性和可靠性較差。

究其原因,主要原因有兩個方面:一是高層管理者由于自身的財務知識有限,對財務的定位很低,只要求簡單的會計核算,沒有對財務管理提更高更深層次的要求。二是許多企業的財務人員本身業務水平不高,財務管理水平有限。

(四)融資方式少,融資能力弱,財務風險大

房地產業是資金高度密集的行業,其開發、消費過程都離不開資金支持。然而中小房地產企業由于在資金總額和財務管理規范程度上達不到上市公司的要求,因此通過股市融資往往行不通。目前從中小房地產企業實際操作來看,最常用的融資方式是銀行貸款。然而有些中小房地產企業由于自由資金達不到銀行規定的信貸標準,難以貸到資金,而在抵押物貸款上,中小房地產企業資信往往相對較差也較難取得。于是一些中小房地產企業為了解決資金周轉困難,不顧成本、不惜代價,從民間高息借款,加大了企業的財務風險。還有些企業靠施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發,然而房地產企業建設周期長,資金前期投入大,項目要取得商品房預售許可證才能預售,回籠資金。一旦商品房銷售不暢,資金不能及時回籠,將會導致工程難以為繼,企業發生財務危機。

二、解決我國中小房地產企業財務管理存在問題的對策分析

中小房地產企業應結合自身的實際情況,努力做好以下幾項工作,以便給企業營造一個良好的財務管理環境,使企業的經營管理以財務管理為中心。

(一)強化企業高層的財務管理意識

企業高層的財務管理思想,將直接決定一個企業的財務管理水平。因此中小房地產企業高層管理者要轉變觀念,切實樹立財務管理是企業核心管理的理念,要重視財務管理工作,努力提升企業財務管理水平,要認清財務管理的重要性和必要性,確立財務管理在企業管理中的中心地位。同時要強化中小房地產企業法人的法律意識,明確單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。企業負責人的法律意識增強,不僅可以避免會計違法行為的發生,還有利于會計人員依法提供完整、真實的會計信息,為企業發展提供準確的決策依據。

(二)提高財務管理人員的業務素質

首先,中小房地產企業在選拔聘用財務人員時,必須摒棄家族式財務管理,應根據企業的實際情況,對外有針對性聘用一些專業水平高的財務管理人員,建立一支高素質的財務隊伍。

其次,要經常對企業現有財務人員進行業務培訓,使他們不斷更新財務管理理念,掌握最前沿的財務管理理論及實踐,在業務上力求精益求精。要培養財務人員的財務創新意識,在日常的財務管理工作中,企業要充分調動財務人員的工作積極性,鼓勵財務人員要不斷的實踐創新,尤其是要培養財務人員自主創新的意識,這樣才能使企業的財務管理水平得到不斷的提升。

最后,要引入競爭及獎懲機制,形成優勝劣汰的良性機制,使全體財務人員有一種危機感,促使其立足自身崗位,刻苦鉆研業務,不斷提高其自身的財務素養,使財務人員的責任不能簡單地局限在記賬上,要把重點放在財務分析、財務預測、成本控制等方面上。鼓勵財務人員積極參與企業的經營管理,為企業的發展獻計獻策。

(三)構建完善的財務管理體系

構建完善的中小房地產企業財務管理體系可促進中小房地產企業由核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,為高層決策者提供充足的管理決策信息,保障房地產企業發展戰略的實現。財務管理體系一般包括以下幾方面:

第一,完善財務會計體系,科學設置會計科目、統一會計核算程序,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。

第二,建立管理會計系統,向管理者全面及時地提供企業經營狀況分析的財務資料,為管理決策提供有效支持。

第三,健全預算會計體系,以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本的監控。

第四,建立統一明確的業務授權制度,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范性與科學性,降低運營風險。

第五,強化資金管理,加快資金周轉,提高資金使用效率,降低資金風險。

第六,完善企業財務信息系統,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率。

第七,完善內部審計制度,加強審計監督,以提高財務信息的真實性。

當然財務管理體系還需與企業的戰略管理體系、人力資源管理體系等在內的企業其他管理系統進行整合,形成有機的整體管理系統,最終實現中小房地產企業的持續發展。

(四)拓寬融資渠道

中小房地產企業要多方拓寬融資渠道,緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下,可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業、自然人融資。這種融資方式靈活、簡單、方便,對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。二是合作開發,與其他房地產企業建立戰略聯盟。中小房地產企業規模小、資源數量有限,因此不斷擴大企業規模,提高經濟效益,是中小房地產企業發展的目標之一,而戰略聯盟是實現這個目標的有效手段。如某企業擁有土地,但缺乏相應的開發資金,為了吸收資金,可以采取將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分,尋求資金雄厚及技術管理水平先進的房地產企業合作開發。這樣不僅可以解決中小房地產企業的資金難題,也有利于中小房地產企業提高內部管理水平。另外,中小房地產企業還可選擇房地產委托貸款、典當融資等融資方式進行融資。總之,每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式,增強企業的融資能力。

參考文獻:

1、吳彩珍.淺談我國民營房地產企業財務管理中的問題及治理對策[J].經濟師,2009(8).

2、黃錦.試論金融危機下中小房地產企業發展對策[J].中國集體經濟,2009(1).

3、孫迎慶.中小房地產企業在財務管理中存在的問題及相應對策[J].華章,2009(8).

第3篇：房地產企業財務分析范文

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；原因分析

【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2012）05-0089-1.5

一、企業財務風險的概念

財務風險的概念最先出現在財務管理領域，其出發點是基于企業財務管理決策活動過程中的不確定性。企業財務風險也稱籌資或融資風險，首先是由企業負債引起的，具體來說是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。

二、房地產企業財務風險的產生環節

財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。房地產企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。

融資風險：融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是滿足企業生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。當前市場經濟發達，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。債務規模不合理而導致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務費用，增加了企業的成本，對企業的長期發展十分不利。

投資風險：投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期效益，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。主要表現為投資項目在工藝技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債經營的負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大。

資金收回風險：企業產品售出后，就從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金。這兩個轉化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風險。資金回收風險的存在，與國家宏觀經濟政策尤其是財政金融政策是緊密相關的。

收益分配風險：收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。收益分配是指企業實現的財務成果即利潤對投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴大規模來源，分配股息是股東財產擴大的要求，二者既相互聯系又相互矛盾。

三、房地產企業財務風險的產生原因

一個企業面臨的風險最終都要將在該企業的財務狀況中體現出來，因而某種意義上，企業面臨的風險也是引發企業財務風險的因素，房地產企業的財務風險主要來源于以下幾點：

客觀因素：房地產的周期性特點。房地產業受經濟發展周期和國家的經濟發展水平影響較大。房地產業與國民經濟的發展周期一樣，也有周期性循環。房地產業的周期分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。國內房地產的周期與GDP增長有明顯的關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復蘇早于宏觀經濟，衰退晚于宏觀經濟。

法律、政策環境。由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政多種經濟手段對房地產行業實行宏觀調控，宏觀政策對企業收益具有很大的影響。

利率風險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調整利率是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的走向，從而起到宏觀調控的作用。市場利率的高低與房地產價值呈反方向變動，即利率越高，房地產價值越小，房地產投資價值越小。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，房地產投資將無利可圖。隨著房地產市場的發展，房屋商品化、社會化和自有化程度的推進，房地產市場的發展迫切需要資本市場的推動，那么房地產投資者將面臨較大的利率風險。

通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其是房地產的投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。

市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的，房地產的供求關系也是不斷變化的。供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使房地產投資的預期收益發生偏離。更嚴重的是，當市場內某種房地產的供給大于需求并達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導致投資者破產。

變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產，銷售過程復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時，由于房地產市場的不完備，使投資者蒙受折價的損失。房地產一般要較長時間才能在市場上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。

主觀因素：自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

企業資金結構不合理。主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業經營出現失誤，不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

財務管理水平。我國的房地產企業中，有相當一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

財務決策能力。在決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據的經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。

【參考文獻】

［1］李大薇．房地產企業財務風險的認識和控制［J］．上海輕工業，2010（5）：47-52．

［2］龍勝平．房地產金融與投資［M］．上海人民出版社，2008．

第4篇：房地產企業財務分析范文

關鍵詞：房地產企業 財務風險管理 問題 對策 分析

我國的房地產產業的興起可以追溯到20世紀80年代中期，雖然只有短短的20多年發展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業相比，成長性很高。隨著世界經濟的快速發展，我國各個行業也都顯現出欣欣向上的發展趨勢，對房地產行業來說更是如此。房地產業與其他行業很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產行業與一般行業相比，不僅投入資金量大、資金回收期長，而且資金變現能力差，正是因為這些特點，房地產企業在財務風險上比其他行業面臨的挑戰更多更大。因此，要想增強房地產企業在市場經濟中整體的競爭能力，必須要對房地產整個企業的財務管理水平進行提升。但從目前房地產企業財務管理風險管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產企業產生財務風險的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對性的防范對策。

一、房地產企業產生財務管理風險的原因

（一）負債率偏高

從相關數據統計來看，在房地產企業中，負債率偏高是很大一部分企業存在的普遍現象，有些企業在負債率上甚至超過73%，而我國房地產負債率的警戒線水平是最高則是60%。

稍微接觸過房地產企業的人都應該很清楚，房地產企業要想在運營中真正運作，大量的流動資金是必不可少的支持，尤其是對于單個項目來說更加如此。在這種情境之中，在運營中過多的使用借貸資金，無疑會增大房地產企業經營的風險。如果不對資產負債率進行降低，進行合理的借貸協調措施，只會使企業在投資上的風險越來越大，隨時都有可能翻船。

（二）通貨緊縮政策的影響

在資金需求鏈接上，房地產企業比其他行業相比會長一些。房地產這種行業缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場所，銀行自然而然地成為了房地產企業借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經濟危機等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴重，在各種壓力之下，國家財政政策做出相應的緊縮，很多房地產企業因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應同樣使貨幣市場上的利率在不斷增長，給企業的預期收益增加了很多的風險。

（三）市場經濟低迷

在金融市場上，房地產企業要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環節。但對于上面提到的已經負債的房地產企業來說，這種方法也使得企業的負債率會進一步加大。企業對于債權人的債權保證程度在客觀上有所降低，高負債率的自身情況使企業在融資渠道上貸款的進一步可能性也受到了限制。此外，從經營鏈條上來看，房地產企業比一般企業要長，在這種高負債率的情況下，鏈條風險也在不斷加大，如果斷裂就會出現一系列的反應，對整個國民經濟都會造成無法預估的影響。

二、房地產企業在財務風險管理上的明顯問題

（一）企業缺乏合理的規劃，對待貸款比較隨意

從對房地產企業最近幾年的各種調查資料顯示來看，我國房地產行業中超過一半的很少對自身的資金進行合理的規劃。有些企業對這一環節甚至完全忽視，也缺乏對內外負債的估計。不斷地向銀行申請貸款，從側面上來看，增加了房地產項目的投資風險。其中有三成的企業在拿到上項項目之后，對整個項目并不進行合理規劃性，也很少做出相應的研究計劃，一味盲目地使用，使企業在資金輕重上的使用不夠明晰，給財務管理增加了不少風險。

（二）在單個項目上的負債金額普遍較大

我國房地產企業中大部分企業幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對較大。項目越大，負債成本的可能性也就會更大。另一方面來說，一些房地產項目一旦上項以后，由于自身的風險和質量管理的普遍不到位問題，在很長一段時期內，這些項目都會給房地產企業帶來困擾。

（三）資本在結構上出現不當

資本結構不當，指自有資本與借人資本在企業資本總額中比例出現不恰當，這種狀況會對企業收益產生很大的負面影響。在項目運作和實施過程中，房地產企業需要一定數量的資金。及時的籌集到所需資金是關系到企業生存和開發的重要因素，但從種種情況來看，我國房地產企業在這些方面的表現并不樂觀，資本結構明顯不當，也導致資本利用率較低。

三、房地產企業財務風險管理的對策

（一）完善房地產政策

針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產政策。目前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調控下已經有所下降，基于這種已經改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應該在加息的同時對存款準備金率進行上調，還應該對房地產政策進行完善，對信譽比較好的房地產企業，國家應該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵和支持。

（二）從細節上對財務管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理

房地產是一種資金密集型的行業，對于房地產企業的每一個項目來說，基本上所要投資的資產都是大量的，尤其是一些比較重大的項目，設計幾個億的資金都是最普遍的情況。所以，對每一個項目房地產企業必須進行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產項目上一些不必要的損失。其次，房地產企業還應該對投資組合進行合理運用，比如在寫字樓的投資中盡量堅固商鋪和住宅小區等的構建。只有加強對單個項目的投資管理，從細節上對財務管理風險進行控制，盡可能地區適應市場，才能真正提高房地產企業在財務管理上的抗風險能力。

（三）提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理

作為人人皆知的資金密集型行業，房地產企業財務管理的重心工作事做好資金管理。因此，對資金進行統籌安排，合理利用，是房地產企業所必須做好的工作。房地產企業應該對資金進行統籌安排，使貨幣的價值有充分的發揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產企業在財務風險管理中移動要認真地對相關帳譜認真進行深刻，對帳譜及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現的問題及時追查。再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產信貸風險進行分散。除此以外，房地產企業還要對金融做好防范，盡可能地避免財務風險問題。

房地產企業在運營中對財務風險的管理是絕對不可或缺的一項工作，面對當前我國房地產行業財務風險管理上的問題，只有對房地產政策進行完善，加強對單個項目的投資管理，在細節上對財務管理風險進行控制，提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理才能降低房地產企業的財務管理風險，使房地產行業朝向更加健康的方向發展。

參考文獻：

[1]戴健敏.淺談房地產企業的財務管理[J].科技咨詢導報，2011，9（16）：147-148

[2]王忠森.芻議如何加強房地產企業的財務管理[J].現代商業，2010，11（34）：19-20

[3]黃蓉.淺談房地產企業項目開發財務管理關注重點[J].理論界，2011，7（22）：203-205

第5篇：房地產企業財務分析范文

1.財務風險的含義

現代企業面臨著各種各樣的風險。其中財務風險客觀存在于企業財務管理工作的各個環節。財務風險按其在經營過程中的表現不同,可分為狹義的財務風險和廣義的財務風險。廣義的財務風險認為:財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響,使企業財務收益與預期收益發生偏離,因而造成蒙受損失的機會和可能。狹義的財務風險認為:財務風險是企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性,也稱融資風險或籌資風險。

從財務預警角度看,對企業財務危機的預測不僅僅限于對籌資風險的預測。企業財務是企業生產經營過程中的資金運動及其所體現的經濟關系。由此財務管理應是對企業資金運動及其所體現經濟關系的組織和控制、協調,是組織財務活動、處理財務關系的一項綜合管理工作。對財務風險含義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。

2.房地產企業財務風險出現的原因:

(1)自身經營特點。從房地產業的經營特點看,房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。

(2)資金結構。主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負債資金往往占企業全部資金來源的70%,有的甚至高達90%,一旦企業不能控制各類風險,出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(3)財務管理水平。我國的房地產企業,特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來,國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。

(4)決策的風險意識。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。

二、財務風險預警系統分析

1.財務風險預警存在的問題。在企業風險研究分析中,早期的財務風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性,因此風險測量師從財務可行性模型出發。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點,從而開始對內部收益率的各因子加以細分,出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標,沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。

2.房地產開發企業財務風險預警的作用。財務風險預警是一個風險控制系統,它借助于已有的財務資料及數理模型,對企業的經營活動、財務活動進行分析預測,以便于發現企業在經營管理活動中潛在的風險,并在危機到來之前,向相關人員提出警告,尋找危機產生的根源,督促相關人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財務預警是經濟預警的組成部分,由于財務預警具有綜合性、前瞻性、可計量性,因為,財務預警成為了經濟預警的一個最有效的窗口。具體來說,房地產開發企業財務預警有以下幾個方面的作用:

(1)信息反饋。進行財務風險預警需要對國內外與企業有關的各種信息進行收集并分析整理,包括企業行業競爭情況、宏觀產業政策、橫縱向的供應商及客戶情況等等。

(2)進行風險預警,防范風險損失。通過信息收集整理,可以對企業進行橫向、縱向比較,與同期國內外先進水平比較,與歷史先進水平比較,得出企業的景氣程度,確定是否進入需要警示階段。

(3)保護企業,促進發展。通過財務風險預警系統,可以最大程度地發現財務風險,最大程度地做出防范措施,最大程度地保護企業財務損失。

(4)提供決策支持。財務風險預警系統既然是一個有效的信息集成系統,企業決策人員可以隨時在系統中提煉出有用的信息。

(5)進行有效借鑒,完善企業管理。企業通過財務風險預警系統,不僅可以發現問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數據保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數據中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。

3.房地產開發企業財務風險預警的機制。如何去實現房地產開發企業財務風險預警管理的作用,實現把房地產開發企業的財務風險轉化成財務收益,這將決定著這個預警系統是否成功。預警這種機制的實現主要通過以下幾個步驟:

(1)識別風險。任何預測都是以已知數據為基礎,從已知數據中發現風險和識別風險是預警系統建立的基礎。財務風險的識別方法有很多種,可以從財務報表數據中分析,可以進行現場察探,可以發放專家調查問卷,可以分析內部管理制度及業務流程。

(2)建立預警體系。憑借單一指標去預警的方法不能很好地完成預警功能,一般來說,財務預警是一個綜合體系,如何把這些因素綜合成一個最有效的預警體系,是成功預警最重要的環節

(3)進行預警控制和分析。風險已經識別,系統已經建立,剩下的,就是要依據已有的目標去控制,只有通過有效控制,風險才能化解,效益才能產生。

4.房地產企業財務風險預警具體對策。房地產企業可以通過自身的財務指標數據進行分析,判斷自身在財務處理方面的關鍵風險因子,并及時處理;同時通過非財務指標以及非財務信息等其他方面對企業自身狀況進行相應診斷。具體分析如下:

(1)成本內控措施。成本內控措施需落實到立項、規劃、招投標、施工、銷售、預決算等多個環節,每個環節都是關鍵節點,需要予以高度重視。

(2)多渠道融資模式。鑒于企業借貸資金成本的某些不可控性,房地產企業應該在融資渠道上積極拓寬思路。

(3)多業態開發模式。采用多業態開發模式預防單一開發模式而進行風險防范也不是絕對的,目前在房地產業存在兩種比較典型的開發模式,分別是多元化與單一化。

(4)現金流量管理。房地產企業的現金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。

第6篇：房地產企業財務分析范文

【關鍵詞】房地產企業 財務危機 資本結構

在我國政府對房地產市場一輪又一輪的宏觀經濟調控背景下，導致許多房地產企業原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產企業經營中存在的一些問題，讓房地產企業面臨諸多財務危機的誘因，所以現階段分析它們的財務狀況和財務危機的成因，尋求能夠防范和化解財務危機的對策，提高房地產企業適應外部環境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產企業以及利益相關者還是對于我國房地產市場的健康平穩發展都具有非常重要的意義。

一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題

（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大

由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。

（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力

自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。

二、房地產企業財務危機成因分析

（一）企業外部環境影響因素

1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小。可見，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。

2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。

3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。

（二）企業內部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。

3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。

三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構

房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。

（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤

科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。

（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制

房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。

（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量

房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。

（五）建立企業財務狀況分析、監控及預警系統

第7篇：房地產企業財務分析范文

摘 要 作為政治敏感、風險高、收益高的房地產行業，資金預算是極為關鍵的工作。在市場競爭尤為激烈的環境下，房地產企業要向取得持續的發展，必須要對企業資金進行有效地預算管理，分析資金的來源、測算資金成本、籌劃資金，加強企業的財務控制管理，提高企業自身的財務管理能力，最終達到定量化的籌劃資金、費用，為企業創造利潤的目的。本文就房地產企業資金預算中的財務控制進行分析和研究。

關鍵詞 房地產企業 籌劃資金 財務控制

在所有行業中，房地產行業是一個競爭壓力大的特殊行業，這是因為其本身所具有的特色性。總結起來就是，高收益、高風險、資金投入多、項目建設周期長，而且競爭形勢激烈。所以，任何一個房地產開發商在投資前都會對資金進行預算管理。對所投資項目的成本經費進行準確的預算估計，達到“小投資，大回報”的理想經濟效益。對資金預算管理中的財務進行控制和管理，讓企業投資得到有效合理的配置，為企業在激烈的競爭環境中能夠持續地生存和發展。

一、房地產行業的特殊性

和其他行業相比，房地產行業具有自身的特性。第一，房地產企業利潤表所體現的利潤與實際所得利潤的現金流動差異較大。地產開發商一般采取資金預算的方式。預算出的現金流動并不可以直接確定為收入，還要等到開發商竣工驗貨辦理手續后才能確定。同時，又因項目開發周期與會計核算周期的不一致等原因，也會導致利潤表上的資金流動和實際的資金流動之間的差距。第二，項目建設周期長，投資大，風險大，存在很多的不確定性因素。開發一個房地產項目不是一朝一夕的事，而且需要投入大量的資金。市場的需求變化和居民的消費水平等因素的變化也會影響房地產項目的成本和銷售 。所以房地產企業的風險也會隨之增大[1]。

二、資金預算管理中財務控制的重要性

作為財務房地產企業一個重要環節的資金預算管理有著其重要的存在意義。它是預算管理的核心環節，也是維系整個房地產行業持續發展的關鍵。房地產行業是一個資金密集型的行業，資金預算管理中財務控制和估算，可以對整個企業的大部分資金流動活動進行控制和管理，并能夠正確的把握資金的使用情況，再開展一定的措施，進行資金的控制，更加利于企業的持續性發展。同時，資金預算管理中對財務的控制也是保證資金能發揮效益創造利潤的方式。保證企業在面臨資金危機的時候，能夠積極有效地采取措施解決。所以，合理、科學的規劃和使用企業資金，優化配置企業資金，是節約企業資金，提高資金使用效率，降低資金成本以及減少財務風險的保障。

三、地產企業資金預算管理中所存在的問題

1.不能全面的認識預算管理

在激烈的行業競爭壓力中，部分的地產企業認識到了財務預算的重要意義，但是卻不能更好地安排和實施財務預算管理。對財務預算管理的認識不到位。財務預算管理是對整個企業中各個部門的所有資金的優化配置和控制，使得企業能夠按照既定的計劃行事，從而實現企業的創利和發展目標。預算管理是對企業未來計劃進行事先的戰略部署，只是單一的強調財務部門的預算能力，忽視預算的管理能力和預算管理機構的完善。因此，要把財務預算管理當作一種利于企業發展的戰略手段來看[2]。

2.預算管理的效率不高，執行不能準確到位

財務部在資金預算管理中，各個部門不能積極有效的配合。在預算編制過程中，并不能很好的和市場有效地接軌，忽視市場調研與預測，忽視對市場的環境分析，缺乏市場的應變能力和彈性。導致各期編制的預算銜接性差，預算編制的效率不高。在因為預算管理中，重編制、輕執行等問題，直接影響了預算編制的執行結果，預算的執行無助于企業的長期戰略目標的實現，使得預算管理難以取得預期的效果。

3.財務預算管理沒有很好地保障

雖然，近幾年的房地產的發展推動了財務預算管理，就整體而言，預算管理水平有了一定程度的提高。但是，事實上，在部分環節中并沒有參與到預算中的現象。企業的全體員工只是在形式上參與了資金預算管理，實際上只有部分員工真正參與其中。因此，財務預算管理并沒有一個強有力的組織體系去很好地保障實施。整個預算管理過程并沒有一個相應的組織去完成的，因此，并不能保障預算管理有效的執行。這也是房地產企業在財務預算管理中存在的另一方面的問題。

4.資金管理執行不到位，監督管理不夠強

企業資金預算管理沒有較強的執行力度，執行制度也不夠完善。企業中，實際的資金預算制度并沒有成為企業資金管理的法律依據，資金預算還存在著許多的不合理之處。在編制預算過程中，企業并沒有進行完整的監督和控制管理，使得資金預算管理的效率明顯降低。

四、房地產企業資金預算管理中的財務控制措施

完善房地產預算管理體系，利用預算對企業的各部門的各種資源進行合理的配置、考核、控制，以便企業各部門能有序的運營，最終為企業節約資金成本，創造企業利潤。

1.預算經營

收入預算和成本預算是經營預算管理的核心。房地產開發項目的收入預算包括以銷售樓盤為中心的收入和房地產項目的租金收入。房地產企業采用按月份銷售額和資金回籠來編制預算。成本預算包括前期的費用支出和土地成本，設備購置費用支出，配套設施工程費用等。由于房地產企業的投資金額大，不可控制的成本相較而言更多，因此，這就要求決策者重視成本的編制預算，在成本發生大幅度變動時，要認真分析和調查變動原因并找出相對有效的措施解決。

2.有效控制房地產企業資金預算執行

房地產企業的決策者和管理者要找到資金預算管理的核心點并重點控制。對預算外的事項也要嚴格控制。財務部應根據上級的批準對財務預算實施控制。同時企業應該建立按月預算執行報告與實際預算執行差異分析制度，對預算的差異進行詳細的分析和調查，并加以解決。把財務監督和審計監督有效地結合起來，保證資金預算控制的真實、有效。當企業出現資金緊張的狀況時，要結合企業自身的實際情況加大對資金預算管理力度，積極應對。

3.以資金預算為中心，集中管理財務控制

資金預算管理中的財務控制中，以資金預算為核心。明確認識資金預算在企業發展和規劃中不可估量的管理作用。規范股東會、董事會、總經理在預算管理中的資金分配關系。規范公司經營范圍的預算資金管理關系。保證各種資源的合理分配和利用。同時，要進行統一地集中管理，在資金預算中要建立網絡信息系統，利用現代計算機技術完善企業的資金流動信息，從而能夠更好提高公司的運作和管理效率[3]。

4.保障預算的編制和執行

在項目拓展期間，企業的相關部門要對項目的市場價值、可獲取的利潤、投入時間和投資金額等進行準確的預算，并編制成面目資金預算表，再根據企業自身的實際情況考慮項目投資問題。項目開發期，要對企業資金進行統籌規劃，并及時對資金預算進行調整，以保證企業正常運營和利益。編制具體的資金執行預算，在實際支配企業資金時有一個合理的依據。在預算的考核和分析期間，房地產企業要建立相應的考核機制，并加以完善，更好的保障預算執行和控制

五、結語

財務控制的關鍵在于資金預算管理。企業要想在房地產行業持續發展，要建立完善的預算管理體制，保障財務控制的有效執行，從而降低企業的運營風險，保證企業能會更好的實現企業戰略發展目標。

參考文獻：

[1]范寶琴.論房地產企業資金預算管理中的財務控制.經營管理者.2012（12）.

第8篇：房地產企業財務分析范文

一、“營改增”后的影響

（一）對房地產財務負債表項目及償債能力的影響

由于增值稅是價外稅的特點，企業在購進商品及獲取服務時的進項稅額可以抵扣，從而導致固定資產減少、開發成本降低，進而庫存商品成本降低，存貨額減少，最終流動資產合計減少，總資產減少。 稅改后，許多企業在熟悉增值稅各項法規政策、加強規范化管理后，都不同程度上實現了稅負降低，尤其是房地產板塊。使得應交增值稅小于營業稅，應交稅費總額也相應減少，流動負債合計額降低。由對利潤表項目影響了解，營改后，企業利潤有所增加，相應企業盈余增加，所有者權益增加。由此分析，營改增后，所有者權益增加，企業流動負債、總負債的減少要大于流動資產、資產總額的減少幅度，故償債能力增強。從長遠來看，有利于改善企業的經濟結構，有利于房地產企業規模的擴大。

（二）對房地產財務利潤表項目及盈利能力的影響

“營改增”后，由于增值稅是價外稅的特點，在賬務核算中，包含的銷項稅額需要從收取的銷售總價款中剔除，使得營業收入減少；同樣，企業因購買商品和獲取服務取得的進項稅額也可以抵扣，使得營業成本減少；又由于“營改增”后不用交營業稅，故稅金及附加金額會大幅度的減少。最終，收入、成本及稅金及附加的綜合變化導致利潤總額有所增加，凈利潤增加。值得注意的是，房產企業開發成本費用中取得進項稅額將影響利潤總額和應納稅所得稅額。“營改增”后，企業利潤總額、凈利潤有所增加，而資產總額、凈資產相應有所減少，故盈利能力提高。

（三）對房地產財務現金流量表項目及營運能力的影響

國家頒布的營改增政策，宏觀有利于改善稅收體系，有利于經濟發展方式的快速轉變和經濟結構戰略性調整，微觀上有利于財務管理，減稅降負。稅改后，此政策的紅利逐漸顯現，企業不同程度的實現稅負降低，利潤的增加，減少了對企業稅費支出，增加了企業的經營流動資金，提高了企業的營運能力。尤其是房產企業，預收房款按3%預征率預繳稅款政策，效果更為明顯，短期內緩解資金壓力，盤活現金流，增加經營性現金流量。

（四）對財務管理影響

“營改增”政策的實施，“對企業而言，營改增的形式是抵扣，本質是管理，核心是轉型”。減輕稅負的實質不是稅改政策的問題，而是企業規范化、精細化管理的問題。如果企業配套管理跟不上，經營模式不轉變，那么企業的稅負很可能還會增加。這就要求房產企業結合自身的實際情況，查缺補漏，糾枉扶正，量體裁衣，制定一套適合的財務管理制度；這也倒逼企業提升管理水平，改善經營組織管理模式，規范操作流程，實現轉型升級，從而更好的適應企業自身經濟健康發展的需要。

二、對略

（一）加強、完善增值稅的管理工作

“營改增”后，房地產企業內部應該進行調整與改革，關注營改增，重視營改增，把營改增政策精細化到每個流程，滲透到每個經營管理環節。具體來說，首先從培訓入手，邀請精通的稅務人員對企業各級財務、管理、采購和預算人員等開展針對性的培訓，明確增值稅的意義及重要性，掌握增值稅的原理及相關專業知識，了解各環節發票規定及要求，培養索取專用發票的意識，確保進項稅票及時取得、先行抵扣。其次，企業要針對稅改政策變化修訂管理制度、操作流程及管理方法，從項目投標階段參標方的甄選、合同簽訂到最后工程結算，要把稅改要求落實到經營管理的每個環節。如有條件，企業可成立稅控部門，專管稅務管理核算，梳理項目的承接、成本及結算管理等涉稅關鍵點，規范稅務管理，力爭使營改增的減稅紅利最大化。

（二）挑選合格的供應商伙伴

我國在頒布營改增政策之后，這就使得房地產企業的增值稅的進項稅額能夠進行抵扣，其中進項稅的主要憑證就是專用發票。所以房地產企業要甄別、挑選一個合格的專用發票供應商伙伴，這樣不僅能夠開出有效的發票，還可能開出更有利的發票，因為相同總金額的發票，稅率不同進項稅額是不同的。一個合格的供應商伙伴，直接關系到企業能否抵扣、抵扣是否充分，稅負能否下降，紅利能否到手。

（三）提高企業財務管理人員的專業水平與能力

房地產企業想要獲得發展，一個主要的因素就是人員。因此，企業要不斷的提高企業財務管理人員的專業水平與管理能力，核算好、籌劃好、管理好增值稅稅收工作，為企業創造更大的價值。例如，對企業的財務管理層人員進行各層次的專業培訓，并以此開展全體人員的內部培訓，還可以定期召開一些專題會議，對“營改增”后產生的問題進行討論，并且提出改進措施等。

第9篇：房地產企業財務分析范文

【關鍵詞】房地產企業；財務管理；信息管理

信息管理是科學技術的一個重要領域，當今社會是一個信息化社會，信息管理技術在各個領域得到了廣泛運用。企業財務管理作為企業管理中的一個重要環節，信息管理技術的應用具有重大意義。房地產企業財務信息管理就是在房地產企業財務管理的各個方面，充分利用現代信息技術，建立信息系統來完成房地產企業財務管理工作，從而提高房地產企業財務管理水平和經濟效益。房地產企業財務信息管理提高了房地產企業經營管理的質量，促進了房地產企業各項工作的深化，對國民經濟的發展也起到了有力的推動作用。

改革開放以來，我國房地產經濟得到了迅速的發展，已經成為我國各地區經濟最為活躍、發展最為迅速的部分，成為促進我國經濟發展的重要力量，在創造稅收、繁榮經濟、增加就業等方面作出了一定貢獻，為拉動國民經濟增長作出了巨大貢獻。但在房地產企業的發展中也看到，由于受傳統體制和外部宏觀經濟等因素的影響，只有少數企業能在短時間內完成原始積累，發展成為頗具規模、管理規范、資本雄厚、市場競爭力強的大企業，相當一部分企業仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態。影響房地產企業發展的因素很多，既有外部因素，又有內部因素，其中企業財務管理薄弱是影響其發展的一個重要內部因素。房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。

一、房地產企業財務信息管理的內容

房地產企業財務信息管理是一個系統過程，由若干相關而有序的環節組成，如下圖所示。

（1）房地產企業財務信息發掘與轉化。信息只有經過人類智能的開發，才能成為信息資源。房地產企業財務信息管理的起點是財務信息發掘和轉化，發掘是從房地產企業內部和外部，通過各種途徑、方法匯聚所需財務信息，是財務信息得以轉化、利用和積累而形成財務信息資源的基礎；轉化是將發掘所獲財務信息按不同目的和要求整理加工，從而具有利用價值，并積累形成財務信息資源。

（2）房地產企業財務信息利用與積累。財務信息利用是財務信息使用者接收財務信息和作出決策的過程。房地產企業財務信息使用者有房地產企業外部信息使用者和內部管理者，在財務治理和財務管理兩個層面利用財務信息。財務信息積累是使財務信息使用者多次、多元、多樣性地利用財務信息，這要求房地產企業財務信息充分反饋、廣泛交流，為房地產企業財務信息使用者所共享。

（3）房地產企業財務信息披露與交換。財務信息的公開是房地產企業向社會公眾自身財務信息或自身所擁有財務信息的過程，是房地產企業與外部的財務信息反饋、交流和共享活動，可視為財務信息在整個社會的積累。財務信息公開有兩種方式：財務信息披露是財務信息公開的主導方式，是房地產企業在資本市場上依法將財務信息予以公開，其特征是強制性（在符合國家信息披露制度要求和規定的基礎上，可以自愿性披露更多信息）、不限定財務信息使用者和無償性。此外，房地產企業還可以與特定財務信息需求者進行財務信息的市場交換，這一交換通常是自主的、有償的。

二、財務信息管理對房地產企業管理決策的重要性

房地產企業管理主要是有效地使用人、財、物、設備及管理方法等五種資源，通過對這些資源及時觀察發現房地產企業實際運營與戰略計劃之間的矛盾，及時糾正偏差和抗御風險。這時信息便成為房地產企業管理有效性的關鍵，而財務信息即成為增強房地產企業管理決策效能的核心職能。

（1）財務數據是房地產企業管理決策信息來源的基礎。房地產企業管理決策中不僅需要大量的信息，而且要求信息正確、精確，具有相關性和及時性。而財務管理是在嚴格的組織管理、各種規章制度和法律法規指導下進行的，它提供的信息數據準確、詳盡、系統，能夠滿足財務分析中各種數據的要求，也就是滿足了房地產企業管理所需決策信息的要求。

（2）財務信息是房地產企業制定發展戰略的視覺器官。財務管理是房地產企業經營過程中具體理財的一項職能，它以貨幣為符號，對整個房地產企業經營過程的資金運動進行記錄、組織、協調、控制、調整和預測，并以報表、統計數字、圖形、曲線坐標等多種方式，反映出技術標準、技術規程、專項計劃、預算、定額標準等多項業務方面的信息，使多種部門、多種業務反映出房地產企業發展戰略的中心目標----利潤狀況。所以，準確、廣泛的財務信息成為房地產企業決策的視覺器官。

（3）財務信息是房地產企業管理者有效的決策工具。財務管理不僅提供了房地產企業絕大部分內部資源信息，而且不失時機地引導房地產企業管理者有目的地尋求外部資源信息。如在新樓盤開發時，要進行市場調研，測算出項目投資回收期、內部報酬率、盈虧平衡點及各種時間價值和參數數據進行分析。這種財務分析所提供的數據便成為房地產企業管理者主要且有效的決策依據。

三、我國房地產企業財務信息管理的現狀

（1）財務信息管理的思想、方法、手段還不先進。我國房地產企業財務信息管理是伴隨著房地產業的興起而發展的。20世紀90年代初期，國內房地產企業財務管理展開了以計算機技術代替手工業務的研究。到了90年代中后期，隨著信息技術和互聯網應用的發展，我國房地產企業已經完成了以業務核算為核心的信息化發展歷程，開始向管理信息化的方向轉型，為今后的財務管理信息化奠定了良好的基礎。然而，時至今日房地產企業的財務部門仍然處在信息孤島之上，其突出特點就是只能進行事后算賬。每個財務部門都擁有人數相對眾多的財務人員，財務人員整日忙忙碌碌、日理萬機，卻無法及時準確地提供企業高層所關心的財務信息。因為這些忙碌的財務人員還只能在每一筆經濟業務發生之后，遵循會計語言進行會計憑證的編制和錄入、記賬、報賬等。而事關重大的房地產企業物流、資金流、信息流、人才流卻未能有效、實時地集成和共享。凡此種種，決策層由于根本無法獲得支持決策的實時動態信息，導致財務風險加大，資金回籠困難，采購成本高，企業利潤被吞噬，資金鏈和現金流嚴重吃緊，從而嚴重影響房地產企業的市場競爭力。

（2）房地產企業財務信息管理所需的人才基礎較好。從上世紀90年代開始，房地產部門為全面推進會計電算化事業的發展，對基礎人才的培育作了大量的實際工作。房地產系統內許多財會人員接受了相應的技能培訓，為房地產企業開展財務信息管理奠定了堅實的基礎。

（3）房地產企業財務信息管理的基本架構已經形成。房地產部門一直以來對于信息化建設方面的工作都非常重視，房地產主管部門均設有專門的信息技術部門，為房地產業信息化建設作了大量的實際工作。目前，房地產系統內的光纖骨干網已經覆蓋到了全國80%以上的省市，許多地方已經鋪設到了縣級甚至鎮上房地產企業。網絡基礎和配套設施的建設為房地產企業財務信息管理奠定了良好基礎。

四、房地產企業財務信息管理存在的主要問題

（1）房地產企業決策者對信息認識不到位，主觀隨意性大。房地產企業從投資開發到資金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投資決策必須經過充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基礎上可行性研究，包括資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等等，均需做出科學的測算，從中選擇最佳的方案。否則，憑主觀隨意性辦事，不要說得不到合理的資金報酬，甚至連幾百、幾千萬元的投資也有“有去無回”的危險。

（2）房地產企業自身管理基礎薄弱，會計信息失真，難以為科學決策提供依據。一是財務管理基礎薄弱，主要表現為財務管理體制過于分散，多數房地產企業難實現資金預算管理制度；二是一些房地產企業施工裝備自動化、信息化水平低，不能準確提供完整的實物信息；三是有些房地產企業為了小集團利益，人為做假賬，至使會計信息失真；四是有的房地產企業部門之間不及時提供相關信息，人為制造信息孤島。信息的不真實，直接影響房地產企業的科學決策。

（3）缺乏財務信息化管理的復合人才。房地產企業不乏擁有各種類型的技術人員，有房地產方面的設計、建設專家和研發人員，也有從事控制計算機方面的技術人員等等。但基于中國國情，很多房地產企業既懂財務又懂信息化管理的人才卻匱乏。如一些大型房地產企業或民營房地產企業，財務人員或學歷不高，或是裙帶關系，更缺乏信息化管理能力及思想，其財務管理能力和理念已經不能適應現代化房地產企業管理的需求。房地產企業迫切需要既有財務管理能力又懂信息化管理的復合型人才。

（4）財務管理軟件滯后，信息不能共享。建立行之有效的財務信息管理系統，必須開發出融入房地產企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前我國多數房地產企業沒有建立起先進的財務管理信息系統，先進的財務管理方法得不到應用，財務管理沒有實現信息化。表面上看，許多房地產企業財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務軟件或使用已經落后的財務軟件，僅局限于記賬系統，與各部門之間沒能實現信息共享，在運用先進的財務管理軟件進行財務信息收集、分析和查詢，實現各部門信息共享上幾乎是空白。

五、加強房地產企業財務信息管理的對策

（1）重視和利用信息資源進行科學決策。眾所周知，信息資源在企業的各項決策中具有十分重要的作用，尤其是在大企業中，生產經營的日趨復雜，經濟活動中不確定因素的增多，只有準確可靠的信息才能帶來科學正確的決策，對于房地產開發企業更是如此。

（2）要以財務管理為中心推進房地產企業計算機網絡技術的應用。房地產企業財務信息是各類信息的交匯點，也是支撐經營決策的基礎。房地產企業管理以財務管理為中心的理念，已成為目前房地產企業界的共識。計算機網絡技術和統一的財務管理軟件是先進的管理思想、管理模式和管理方法的有效載體，也是實施房地產企業有效的財務管理的必然選擇。

（3）努力培養房地產企業財務信息管理建設的高端人才。擁有創新能力的復合型人才是保證一個房地產企業乃至一個國家在激烈的市場競爭中制勝的關鍵所在。通過財務信息化建設及流程改進，將財會人員從會計信息日常繁雜的處理流程中擺脫出來，起到一個管理員、分析員、控制員而非記錄員的作用。房地產企業在加強對現有財會人員計算機和商務知識培訓的同時，可培養未來網絡時代需要的財務信息化管理的高端人才。

（4）根據房地產企業自身需要選擇財務軟件。房地產企業選擇財務軟件首先要考慮滿足房地產企業自身規模和經營特點的需求。就我國目前房地產企業發展的現狀來看，房地產企業規模或大或小，很不均衡，所以房地產企業實施財務信息管理最重要的一點是明確自身需求，通過對本房地產企業資金規模、業務特點、硬件配置、人員素質及發展方向等方面的研究定位來確定所需財務軟件的性能、功能、運行平臺及實施方法和步驟，可以先選擇一些常用的模塊，如賬務處理、報表處理作為試點，隨著房地產企業規模的擴大和業務量的擴充，再投資選用其他的模塊。這樣，既避免房地產企業一次性投入費用太高，也能使房地產企業財務人員在循序漸進過程中更好地使用財務軟件，為房地產企業服務。另外，房地產企業要認識到使用的財務軟件要與房地產企業的管理相結合，即管理需要軟件，軟件要有管理，要把二者很好地結合起來，房地產企業要積極與軟件公司交流，共同研究并切實解決企業財務管理軟件開發特別是二次開發中遇到的具體問題。這項工作直接影響到房地產企業財務信息化管理的建設。

在這個信息化的新經濟時代，財務的信息化管理是房地產企業管理中最重要的組成部分之一。只有通過實施以財務管理為核心的計算機系統，引進先進科學的管理理念和模式，對財務管理業務流程進行重組和優化，建立房地產企業統一、集成、實時共享的財務管理平臺，才能實現房地產企業物流、資金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地產企業的管理水平躍上一個新的高度，從而成功地贏得在信息化時展的競爭優勢。

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