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第1篇：房地產開發法律法規范文

關鍵詞：房地產評估；存在問題；方法；對策研究

Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.

Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：文章編號：

1、房地產評估存在問題

1.1 不公平競爭和惡性競爭同時存在。現有的房地產評估機構分為兩類：①原各級房管部門成立的評估機構，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯系，但管理部門為了自身利益往往會把業務交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業務，迎合顧客的不合理要求，各評估機構和人員多置評估規程和規范于不顧，或過度降低收費標準，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，使得資產評估行業產生時保護國有資產的目的得不到實現，同時擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業公正、公平、公開的原則。

1.2 評估機構所出具評估報告的可信度降低。當前評估機構的評估人員主要包括兩類：一類是專業注冊估價師和估價人員；二類是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構成為合伙制企業后，正式注冊的房地產估價師大多成了評估機構的領導者或合伙人，他們將主要精力放在抓業務上，對自己的評估能力要求降低，在評估報告模板上進行修改，由此出具的房地產評估報告的可信度大打折扣。

1.3 國外對我國房地產評估機構的沖擊較大。中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經濟發展與國際接軌，有大量國外的評估機構進駐國內市場。由于國外資產評估行業起步早，有一百多年的歷史，而且對評估行業非常重視，業務滲透至各行各業，發展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內的先進，并且國外機構還具有良好的品牌形象和先進的理念，對國內機構發展造成很大的沖擊。

2、房地產評估的方法

2.1 市場比較法。采用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，采用市場比較法就有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

2.2 收益還原法。估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房價估計法。事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。

2.3 成本估價法。成本估價法又稱承包商法，是求取估價對象在估價時點時地重新構建價格，然后扣除折舊以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。

2.4 假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用、建筑施工費用、銷售費用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然后再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用于房地產開發項目的可行性分析。

3、做好房地產評估的對策研究

3.1 加強行業管理。

①實行政企分開。行政行為與評估業務如果混合在一起，評估機構就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經營者，大量的評估業務就難以走向市場，房地產評估行業就永遠跳不出怪圈。因此要實行政企分開，與房地產評估相關的行政職能，如房地產交易，土地出讓、轉讓，國有資產產權交易等或由政府有關部門直接行使，或由政府委托下屬事業單位行使，但無論采取哪一種方式都應將行政行為與從事評估的經營行為嚴格劃分。

②加強法制建設。首先要加強評估的立法工作，與發達的資本主義國家或地區相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠，因此要盡快制定房地產評估的法律法規，并將一些法規規章上升等級形成法律法規。其次要加強執法監督，現在評估市場違規違法現象時有發生，不合格的評估報告屢見不鮮，不正當的經營行業屢禁不止，這就迫切需要發揮行政執法的作用，加大監督檢查的力度，發現問題及時處罰，將評估市場存在的問題降低到最低限度。

3.2 強化行業標準。

建立和完善職業道德標準。最近幾年出臺的相關的法律法規對房地產評估職業道德都有所涉及，但都散落在有關條款中，內容不系統不完善，規定過于原則不便執行。國外對房地產估價師職業道德有專門的法律法規，如估價師守則對估價師行業有詳盡的規定。我們應借鑒國外的做法，制定“房地產估價行業職業道德標準”，“房地產估價師守則”等規定，規范評估機構和評估師的行為，讓他們明確應該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯了應受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價師的行為，使行業自律落實到實處，從根本上提高評估行業的信譽。

3.3 建立競爭機構。

①開放市場。按照建立統一開放競爭有序的房地產評估市場的要求，在前述政企分開的前提下制定市場競爭規則，要取消行業壟斷和不正當的競爭，承接評估業務要由委托單位依據其業務大小和難易程度自由選擇相應等級和信譽高的評估機構。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機構，不得刁難其他評估所所做的評估報告。特大評估項目可以選擇幾家相應等級的評估機構投標或議標，將投標單位的等級、業務水準、經營實力、業績、收費、服務等條件以打分制的形式進行綜合評標，高分者中標。

②機構獨立。根據“公司法”和“房地產法”的要求，所有評估機構必須是獨立承擔民事責任的中介組織，第一步可成立有限責任公司，待條件成熟時可過渡到無限責任公司。現有事業性質的評估機構應與行政部門脫鉤，推動評估機構走向市場，讓他們獨立地承接評估業務，在市場競爭中或生存發展，或落伍淘汰，讓強的更強，差的消亡，通過市場競爭促使評估機構及估價人員提高其業務水平。

③責任加大。與評估機構的法人地位相適應要建立賠償責任和保險制，并應允許注冊估價師實行高薪制。如果評估所作業失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評估機構在承擔賠償責任后可追索有關估價人員責任，但是賠償責任必須以評估機構和估價人員向保險公司投保作為保證。由于估價師個人難以全部承擔責任，而評估機構全部承擔又不利于估價師責任到位，因此應規定如果評估出現失誤評估機構和估價人員各承擔一定比例的保險賠償，具體比例可商定。這就要求評估機構和估價師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險公司投保簽約，而保險公司一般不會與未經登記素質不高且經常出錯或違反職業道德的評估機構及其估價師簽約，委托單位也不會委托不投保的評估機構評估，這就迫使估價師提高專業水平，敬職敬業，遵守職業道德，同時也促進評估機構加強內部管理，提高業務水準，約束估價師的執業行為，這就有利于評估機構和估價師整體素質的提升。

第2篇：房地產開發法律法規范文

關鍵詞: 評估土地價值 理論 市場比較法 假設法

中圖分類號： D912 文獻標識碼： A 文章編號：

1、土地價值理論研究的經濟理論基礎

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛.李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善,這個理論認為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費者如何在各種商品和勞務之間對它們的收入進行分配，以達到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀末英國的經濟學家馬歇爾提出的，馬歇爾認為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態，其中，生產要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2、土地價值理論構成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎，自身具有生產能力。由于各種土地產權制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產物，不是由于勞動而產生的，但是在商品經濟的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進行一些技術、勞動、資本的投入，增強土地的生產能力，例如在土地上進行一些基礎設施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學技術的發展，人類對自然的利用能力增強，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強。

2.3土地使用價值

土地的使用價值主要是指土地資源給需求者帶來的經濟、環境以及社會上的價值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時土地的使用價值又分為兩個方面，一是直接的使用價值，二是間接的使用價值。直接使用價值為土地的需求者帶來的經濟效益；間接的使用價值表現為生態價值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進行評估的土地與近期已經發生交易的相似土地交易案例進行一個細致的比較，根據交易案例的價格，參照待評估土地與交易案例的土地在交易明細情況、交易日期等個別因素方面的差別，對已交易土地案例的價格進行詳細的分析，大致獲得待評估土地的價格，用此價格成為土地的比準價格。

3.2估價的步驟

市場比較法估價步驟為：

1、收集交易實例

2、選取可比實例

3、建立價格可比基礎

4、進行交易情況修正

5、進行交易日期修正

6、進行區域因素修正

7、進行個別因素修正

8、求出比準價格

3.3選擇比較實例

所選取的比較實例應符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應相同的對象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對象，主要是指比較的實例與待估對象應位于同一區域或者是鄰近的區域。3、成交日期應與估價對象地塊相近。一般情況下比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，得到的估價也就越準確。

3.4比準價格的計算

實例修正后的價格＝比較案例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×影響因素修正系數×年期修正系數

各實例修正后價格的差額率一般不應超過10%，如果價格差額滿足要求，根據各比較實例的情況及其與評估對象之間的關系，可以采用簡單算術平均、加權平均、中位數等方法計算比準價格。

3.5市場比較法的特點以及其應用范圍 （1）市場比較法的特點：比準價格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產市場發達且有充足的具有替代性的土地交易實例的地區；從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產的租金，可用于其他評估方法中有關參數的求取。

4、假設開發法

4.1假設開發法的基本原理

假設開發法（hypothetical development method,residual method）：房地產估價方法之一，運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法。假設開發法又被稱為剩余法，指預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在運用現金流量折現法時，不用扣除利潤部分。其被廣泛運用的公式為: 地價=項目開發價值-建造成本-管理費-銷售費用-利息-稅費-利潤

4.2項目開發價值的評估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值，它的分析就是為估價對象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價對象在估價時點的價值最大化，估價對象是否為最高最佳使用必須同時滿足以下四個條件：法律上許可；技術上可能；經濟上可行；價值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規，城市規劃，土地使用權出讓合同等要求，不符合法律法規的使用方式不能選用。

技術上可能：主要分析對法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑對材料性能，施工技術手段等能否滿足要求，如果技術達不到的則不能選用。

經濟上可行：主要分析對于法律上允許，技術上可能的每一種使用方式，主要進行經濟上可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進行折現，將兩者進行比較，只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則不能選用。

價值最大化：主要分析在所有具有經濟可行性的的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設計方案的規劃

設計方案在規劃的時候首先要考慮項目價值的最大化，主要是依據待評估的該土地在市場中的定位,在項目容積率以及覆蓋率等法律規章限制下確定項目的產品形式和空間布局。設計方案的規劃要結合當地居民的消費習慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項目的最佳開發利用方式和土地價值評估的依據。

4.3土地開發價值的評估

待估土地周邊樓盤的調查。

土地的價格定位。

預測土地的開發價值。

4.4各種成本費用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據當地的造價咨詢公司或者建筑單位所提供的造價水平來進行推算,如果市場上建筑材料的價格波動較大,需要將未來建筑材料價格的變進行預測,對建筑成本的還可以采用建筑工程預算的方法來對建造成本進行估算。

（2）管理費用

對土地價值評估還需要考慮土地的管理費用，通常情況下來說土地的管理費用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發價值的比率來計算。

（3）稅費的估算

稅費的計算是根據當前的國家對土地的稅費政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發生的稅費額度, 也可根據其他類似開發經營項目所需支付的稅費情況來估算, 一般是根據項目開發價值的一定比率來計算。

4.5土地利潤的計算

對于土地利潤的計算一般有兩種方法,一種方法是將項目開發的價值作為基數,乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費用和銷售費用等作為計算基數,乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據當地房地產開發的平均利潤水平以及開發商的期望水平計算的。

結束語：

對于土地價值的評估我們不能簡單地按土地的資源價值計算，而需要應充分考慮土地供求關系、經濟發展水平等多方面因素的影響，并給予各項價值指標以相應的權重，計算出合理的評估方法。

參考文獻：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經濟學[M].北京:中國農業大學出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經濟理論的核心地租理論[J].中國土地科學，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價值的內涵、來源及其特殊性[J].同濟大學學報，2004，（2）.

[4] 柴強.房地產估價理論與方法(第1版)[M].2004,4.

第3篇：房地產開發法律法規范文

房地產項目轉讓在我國受到嚴格限制，這種限制與我國特殊的土地情況有關。本文對這種限制是否符合市場發展之需，是否符合法理，以及是否仍有現實必要性作出了經濟法律分析，以期對我國房地產業的規范發展有所助益。

【關鍵詞】項目轉讓，土地使用權，強迫開發

房地產開發中，因開發資金不足、項目策劃欠周詳、市場環境變化等方面的原因，項目轉讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經濟的角度看，項目轉讓是開發商的市場選擇，故應由市場規律來調整；但從法律的角度看，因法律承載著國家對市場的宏觀調控，故又對項目轉讓多有限制。在房地產開發實踐中，開發商依市場選擇所進行的項目轉讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法（或無效）的風險中。——有鑒于此，重新梳理項目轉讓之經濟、法律關系，研究分析現有的限制是否解禁的必要，應是現今房地產業規范發展必然會面臨的問題。

一、項目轉讓之限制

在我國的現行立法中，對房地產項目轉讓進行限制的主要是《城市房地產管理法》第三十八條。該條規定如下：

“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當支持有房屋所有權證書。”

對于房地產項目轉讓而言，這里有三項限制條件：

⑴已支付全部土地出讓金；

⑵取得土地使用權證；

⑶開發已完成一定的工作量。

這三項限制條件分別與我國對土地使用權出讓合同的性質的認識、物權理論以及國家為了防止炒賣地皮有關。下面細析之。

二、《國有土地使用權出讓合同》的性質

如果嚴格地適用《城市房地產管理法》第三十八條的規定，若未全部支付土地出讓金而轉讓項目，則該轉讓行為無效。——這就涉及到土地使用權出讓合同的性質，因為在法律上，除非我們將該規定理解為立法欲在土地使用權出讓合同中賦予政府以行政特權的效力，否則，該規定是不可理解的。（在經濟上，立法仍有防止炒賣地皮——所謂“空手套白狼”——之目的，詳后。）

關于國有土地使用權出讓合同的性質，學理上一直有三種說法：行政合同說——旨在實現政府對土地的宏觀控制管理；經濟合同說——旨在實現政府對經濟的宏觀調控；民事合同說——旨在土地作為一種用益物權進入市場流轉。此三種說法其實分別是計劃經濟觀念、有計劃的商品經濟觀念、社會主義市場經濟觀念的產物。因此，隨著市場經濟的發展，民事合同說已成為主流。

目前我國正在使用的《國有土地使用權出讓合同》示范文本（GF-2000-2601），其性質亦偏重于民事合同，部分地帶有行政合同的性質。因為，無論就該合同的簽約主體、簽約過程（協議、招標、拍賣、掛牌）、合同形式及重要的合同內容、合同目的（創設一種用益物權，土地使用權需辦證，即公示，只有物權才需公示）哪一方面看，國有土地使用權出讓合同都是民事合同。特別值得強調的是，按《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十一條的規定：“土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”平等當然是主體的平等，即土地的出讓方與受讓方具有平等的法律地位，這與行政合同中行政主體與行政相對人不平等的法律地位是有天壤之別的。

也因此，最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》才將土地使用權出讓合同糾紛列為第5個民事案由。而國土資源部、國家工商行政管理局在《關于<國有土地使用權出讓合同>示范文本的通知》中，已明確該示范文本是“為貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國合同法》”。

主要是因為《國有土地使用權出讓合同》示范文本的部分內容，約定出讓方享有相應的優益權，因此，該合同仍部分地帶有行政合同的性質。比如，該合同第二十三條約定的是對受讓人閑置土地的處理，應該理解為系行政特權條款。如若不然，則出讓方作為民事主體，可追究受讓人的違約責任——有權（權利）征收土地出讓金20%的閑置費；另外，出讓方作為行政主體，按《城市房地產開發經營管理條例》第十五條或《閑置土地處理辦法》第四條的規定，還可對受讓人進行行政處罰——有權（權力）征收土地出讓金20%的閑置費。——這顯然不公正的。

因此，可以將土地使用權出讓合同定性為：帶有一定行政合同性質的民事合同。但是，該合同按《城市房地產管理法》第三十八的規定，約定支付全部土地出讓金系項目轉讓的條件，雖無可非議，但無論如何也不能將該約定理解為政府的優益權。因為優益權具有公益性質，賦予政府優益權是為了保證公共利益的需要，而收取土地出讓金不應該成為公共利益。即便從增加國家收益的角度看，收取土地出讓金似具有一定的公益性質，但也不能將此升格為優益權，因為這種優益權的行使可能反而會使國家收益變得難以實現。

三、物權理論與我國土地使用權之關系

《城市房地產管理法》第三十八條將取得土地使用權證作為轉讓的條件，是有相當的道理的。在理論上，因不動產物權的公示即登記，因此，若土地使用權系由民事法律行為取得，則須經登記才生效。我國現行法律亦規定土地使用權的取得、變動或消滅須登記，該規定也有不動產物權須依登記才生效這一方面的考慮。按物權理論，通俗地講，未取得土地使用權證即不擁有物權，不擁有物權當然不得將之轉讓。——這應是《城市房地產管理法》第三十八條之所以如是規定的主要原因。

但是，不擁有物權而轉讓物權未必就一定無效。《合同法》第五十一條對物權理論有相對較完整的考慮，該條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”不擁有物權屬于無處分權的一種，相應的處分行為可經權利人追認而有效。

在《最高人民法院關于審理國有土地使用權轉讓合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，第九條的規定如下：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。”該規定應該說很好地解釋了《合同法》第五十一條在房地產項目轉讓中的適用。而反觀《城市房地產管理法》第三十八條的相應規定，大有一刀切的意味，顯得武斷了一些。

另外，我國立法對于土地需登記的規定，應主要是出于土地行政管理方面的考慮。因為，按《土地管理法》第十一條三款的規定：“單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認土地使用權。”——按此規定，登記發證只是對土地使用權的確認。這就意味著，在登記發證之前土地使用人已擁有土地使用權。

——《土地管理法》為什么這樣規定？——這應與我國土地管理特殊的情況及歷史發展有關。如若不然，在我國，很多依法使用土地的人，居然會沒有相應的土地使用權。其實，他們是有土地使用權的，只是如果不是通過民事法律行為取得，不管是否登記辦證，都無土地使用權中的處分權。

四、轉讓須完成一定的工作量是否必要？

轉讓項目之前，開發須完成一定的工作量（投資的25%或形成建設用地條件）。——該規定立法的本意是要防止炒賣土地。但是，該規定如今是否仍有必要得質疑。

立法為何要防止炒賣土地？答案似乎不言自明，其實不然。防止炒賣土地的前提是土地能夠被炒賣。土地為何能夠被炒賣？——因為土地能夠被低價批出又以高價賣出去！土地為何能夠被低價批出？——因為土地一級市場有問題，開發商總能通過各種關系從政府那里批地。這說起來主要原因還在于政府。

但是，自《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）出臺后，情況則有所不同。該規定第四條規定：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”——這就為土地出讓設置了高壓線。有此高壓線，炒買土地實已不可能，如果房地產開發商在項目轉讓中因土地而有所獲利的話，也只是表明該開發商比其他開發商更能準確地把握市場而已。

另值得強調說明，《城市房地產管理法》第三十八條對項目轉讓在工作量方面的限制，實是在強迫開發商必須對項目開發成功。一旦項目開發失敗，只有兩種可能：

⑴如果項目開發還沒有達到相應的工作量，則開發商必須繼續失敗下去，否則項目不可轉讓。——這種行為無論是對開發商而言，還是對以后項目轉讓的買受方而言，都得不償失。因此，該行為只能產生負面的社會效益。

⑵如果開發已達到相應的工作量，則開發商又面臨項目整體轉讓之不可能性。因為一般而言，很難有其他的開發商會接受一個開發失敗的項目。如果開發商經相關部門同意，對項目進行分割，僅以項目中未開發土地部分進行轉讓，則仍面臨該未開發土地未完成法律所要求的工作量這一困難。

在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出臺之前，房地產開發項目很少有失敗的，因為開發商取得土地的價格很低，因而有很大的利潤空間。但屆《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出臺后，房地產利潤空間縮小，項目失敗的可能性大大增加。在此情況下，按上述分析，如果《城市房地產管理法》第三十八條還在逼迫開發商對失敗項目繼續開發的話，則我國的房地產業會受到沖擊。

綜上所述，誠然我國的房地產業存在較大的泡沫，但抑制泡沫的根本措施應在于市場。在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》已經為政府出讓土地設置高壓線后，土地一級市場應能得到規整，則法律應還房地產項目轉讓以民事制約，過多的限制已無必要：既不符合法理，于社會經濟亦無益。

【參考文獻】

1、朱樹英：《房地產開發法律實務》，法律出版社2002年版。

2、王衛國、王廣華：《中國土地權利的法制建設》，中國政法大學出版社2002年版。

第4篇：房地產開發法律法規范文

關鍵詞 土地開發 一級開發 項目管理 面臨風險 應對措施

筆者認為，為了與時俱進，更好地做好土地一級開發的項目管理，政府必須轉變以往的土地一級開發運作模式，嘗試新的方法，利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續開發，逐步使政府從原先的單一完全主導土地一級開發模式，逐漸轉變由政府主導下提供土地資源，企業參與提供開發資金，到時分享土地轉讓收益的市場化運作新模式。

一、土地一級開發的典型模式

1.完全政府控制模式。該模式是由政府通過嚴格的計劃和規劃管理，完全控制熟地開發及供應市場，形成“統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理”的“五統一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發，僅以招標方式確定施工企業。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便于政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。

2.政府授權機構模式。該模式是指由政府投資成立的開發企業完全壟斷土地一級開發，從而達到調控土地市場、配置土地資源、實現土地增值歸國家所有的目的。

3.由政府主導一二級聯動開發模式。在當前的房地產開發企業、建筑施工企業與土地二級開發緊密相關，因此這兩類企業往往將一級土地整理和二級開發相結合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業主導，所以在開發初期就確定運行土地一級和二級聯勱開發。 兩類企業通過土地一二級聯動開發，在獲得一級開發階段收益的同時，也可以滿足經營業務發展的市場，保證了企業未來的可持續發展的同時，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業帶來的二級開發的優厚收益。

由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。

二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表現為不同的模式開發主體的盈利能力不同。

1.土地一級開發商通過一級土地開發本身獲利的關鍵，在于嚴格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關標準和規定，但在實際執行中有難度。這就要求開發商具備較強的與當地政府、居民、企事業單位進行溝通、協調的能力，在安置等方面妥善解決當地政府和農民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現多贏。

整體成本費用的控制在于系統周密的安排。對與大面積的土地一級開發，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟的節奏，通過各步驟的無縫銜接，使企業的人員和資金效率達到最高，政府和農民的滿意度也達到最高。

2.開發商企業可以通過創新性的一級開發節奏，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當地政府的分享機制、一級開發中的授權范圍，以及分批出讓計劃的安排。

在土地一級開發中，能夠盡快實現土地增值的措施有： 首先是標志性工程建設。盡量爭取政府的辦公場所進駐，可以快速的提升周邊土地增值效應。 其次是投資環境景觀。本質是通過提高生態效益來實現經濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規劃建設、美化環境等。 再次是投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現經濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場，等等。

另外，引入大型服務性企業。前期出讓引入大品牌商業設施與酒店，帶動周邊地塊升值。實現一級和二級開發互動。

3.政府授權土地一級開發主體可以投資公共配套設施，如醫院和教育機構等。開發主體則可以通過提供公共配套設施服務而獲得長期現金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發建設。對開發商而言，該盈利模式的最大挑戰在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。

4.土地一級開發主體通過與政府協商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創造一些條件讓一級開發主體取得二級開發項目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發商取得一部分二級開發權。該模式要求一級開發主體具有相應的二級開發能力，通過二級開發彌補一級開發收益的不足，實現一級開發和二級開發的聯勱。

三、做好土地一級開發的項目管理對策

1.鑒于土地一級開發市場受到諸多政策性因素影響，因此，土地一級開發面臨更大的不確定性和風險性。綜合來看主要來源于以下幾項風險： 首先是對外出售地價預估價格較大波動。隨著相關法律法規的出臺和物價的上漲，可能導致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產調控政策的不斷深入，未來地價可能不及當初預估的價格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發虧損的狀態。其次是長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發商，欠款風險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。再次是政府違約行為的風險。在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然企業可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。

另外，還面臨政策風險。目前全國性的政策規定比較原則，操作性不強，同時對于政企合作進行土地一級開發行為未明確進行制止。在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。

2.為規避風險所采取的應對措施。首先，優化運作流程，提升管理能力，有效控制成本。開發主體在土地治理和儲備過程中，涉及征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環節，同時，一級開發又是一個綜合性系統性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環節，因此，優化運作流程、提升管理能力對一級開發企業的成本控制有著重要作用。 其次，加強規劃能力、挖掘區域潛在的價值。 土地一級開發的價值要素中最重要是規劃。土地的特征使其一旦開發，短期內不可能復原，而規劃的優劣對區域功能的實現具有決定性的作用，區域功能又對區域價值有根本性的影響。 再次，把握行業波動周期，控制開發節奏。 在把握行業波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業形勢和區域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據市場需求來控制開發節奏，仍而提升區域土地價值。