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第1篇：停車場規章管理制度范文

[關鍵詞]校園停車難；功能二合一；操場改建

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.10.233

隨著社會經濟的發展，現代生活步入高效快速時代，機動車輛成為每個家庭出行的必備工具。但是，與此同時，停車難的問題也隨之出現。尤其是校園停車難現象[1]，校園門口沒有停車位，學校也沒有專門的停車位，再加上家長接送孩子的汽車數量遞增，每天開車接送孩子導致上下學交通高峰時段學校附近的道路愈發擁堵，這既影響交通的暢通，又降低工作效率。目前，校園停車導致的擁堵問題已經成為了亟待解決的社會問題。

1 中小學停車難問題的現狀及其存在問題

1.1 我國的中小學停車難問題的現狀

校園停車難不僅使交通擁堵，還增加了學生上、下學時的安全隱患，校園停車難已經成為學校、家長、周邊群眾和交警等多方頭疼的巨大問題。

根據調研，早高峰出行率最高的時段為7點到7點30分，這期間大量的家長送孩子，可能會導致一些重點學校附近的道路交通擁堵。晚高峰學校附近可能出現的道路堵車，則主要是中小學家長接孩子導致的，中小學的不同年級大都在下午4點到6點之間放學，占據了晚高峰的全部時段。

什邡市交警大隊負責人說：[2]“一些家長為了接孩子放學，早早地就在學校門外等候，不少家長為了圖方便，隨意地將車子擺放在校門口，加之接送孩子時，處于車流量高峰時段，所以學校附近的路段經常出現擁堵。”交警在執法過程中對將車停放在學校門口附近的家長進行勸離，但許多家長待交警離開后，又將車行駛至原處。

校園內停車場不能同時滿足教職工和學生家長停車需求，不僅影響周邊居民的日常出行，而且影響主干道的車輛通行，還有個別車輛停在草坪上，破壞植被造成綠地減少。對于學生的上、下學也存在一定的安全隱患。

1.2 存在的問題

（1）安全問題。學生上、下學停車難問題有家長的主觀和客觀原因，但是不管哪種原因，都在威脅著學生們的安全。在晚高峰時段，學生統一放學，穿梭于車市，極容易發生事故。近年來，晚高峰發生的事故接連不斷，這個時間車輛擁堵，家長接孩子心切，W校附近又沒有充足的停車位。街道被家長的車停滿，導致交通違法行為頻繁出現、交通事故不斷增加，這樣的安全問題令人擔憂。司機與孩子在發現狀況到采取措施都需要一段時間。可想而知，這樣肆意停車存在著巨大的安全問題。

（2）交通問題。學校附近停車難問題還關系到周邊交通的流暢程度。一輛車橫在路中央會導致交通癱瘓，中小學停車問題若不解決，就將會有很多車無秩序地停放[3]在校門口附近的人行道、非機動車道，甚至機動車道上。如此停車將給交通帶來巨大的壓力。所以中小學停車問題處理不當，將給交通帶來巨大的壓力。

2 對策與分析

現在的私家車接送等候時所占用的大都是校外的公共道路，我們將所需的空間轉移到學校內，一定程度上可以緩解校門口的擁堵狀況。針對當前社會家長接送孩子導致的停車難問題，我們有以下三種解決思路。

（1）避開建筑與操場，開發專門的車道用來停車與行車，停車道上劃好車位，家長在放學時間可以將車開入校園內在停車位等候孩子放學。

（2）在學校空間不夠的情況下，可以修建地下停車場[4]，利用停車場智能管理系統[5]進行專業看管。

（3）改換操場地面的材料，實行操場與停車場二合一，車要垂直于跑道線繞草坪一周來停，留有跑道最外一圈走車，依然規定方向單行，避免擁堵。

由于第三種方案較其他兩種方案工程量小、工程期短、資金耗費少，而且現在的塑膠操場均存在著老化的問題，采取此方案還可以修繕操場，較大程度地以低消耗完成高成果。所以我們針對第三種方案實現操場、停車場功能二合一進行具體分析。

2.1 方案可行性

學校周邊道路擁堵和停車難問題成為學校、家長、周邊群眾和交警共同的巨大難題。為此擬訂上述方案，在時間、空間、資金使用等多方面緩解學校周邊交通擁堵問題，也提高了家長接送孩子的效率。

（1）時間上。學生活動使用操場與停車占用操場的時間不發生沖突，優化管理，也不會發生所擔心的校園安全問題；此方案較另兩個而言翻建操場的用時也較短，做到盡量少占用學生上學活動時間。

（2）空間上。操場、停車場功能二合一，更合理地利用了土地資源；對學校的基礎設施要求只有操場，因此該方案的應用范圍較廣。

（3）資金上。操場兩用采用橡膠和瀝青，兩種材料價格均較便宜，而橡膠是二次利用的材料，節約能源。較建立地下停車場，節約了大量資金。

2.2 技術問題

普通的操場是橡膠和草坪的拼接，難以承受車輪的碾軋。為保證操場的應用性，同時滿足停車場地面的要求，操場、停車場功能二合一的地面材料將采用瀝青和橡膠的混合材料。

普通跑道采用了大中小碎石依次鋪上的方法，而兩用操場增加了直徑較大的碎石用量，與瀝青和塑膠一起鋪成。瀝青主要承擔走車功能，可以變換各種顏色，保證操場的美觀性，而且它較為常見、易采購，保證材料的價格便宜，適合廣泛實施。橡膠主要承擔操場活動功能，它是從廢棄輪胎中獲取的，節約資源又節省資金。橡膠柔軟的特性，保證了學生在操場上的自由活動。新材料是原有的廢物進行加工再利用，節約了大量的資金。因此我們選用這種瀝青和橡膠的混合材料，來實現操場、停車場二合一功能。

其翻修過程嚴格按施工規范進行監管和督察，保證材料的生產過程和產出物的安全、可靠。

2.3 管理問題

操場停車場功能二合一的方案，解決了停車難的問題，充分利用了學校空間。這個方案需要從如下三個方面落實管理問題：

（1）車輛管理。車輛管理包括出入車輛記錄管理和車位劃分管理。出入車輛記錄：固定接送孩子的家長，需要辦一張記錄學生、家長、車輛信息的卡。每次進出校門，需進行打卡操作[7]，系統自動記錄打卡時間，同時可以顯示出該車輛相關信息。車位劃分管理：按年級將操場均分，隨年級變化，車位進行調整。在放學時間后做到盡量不占有下一批次車輛流動時間。

（2）班級管理。以班級為單位統計固定接送的人數，記錄學生信息[8]以及私家車車牌號，存儲并制成簽到卡。將操場車位按照班級的接送比例分配。可將放學時間按年級錯開幾分鐘，保證通暢出行，在短時間內緩解學校附近小部分的交通壓力。

（3）學校管理。完善制度再培訓，安全進出可進行。首先，制定完善的停車場制度和規范注意事項。在接送高峰期，加派人手指揮停車場的車輛停放，盡快疏通學校附近的車流，避免大面積的交通堵塞。其次，要求對警衛人員進行業務培訓[9]，包括停車走車的指揮培訓、人員看管的專業培訓、發生意外時的緊急處理措施等，保證車輛在正規制度下安全進出。最后，學校要定期對學生的信息更新，確保打卡工作能夠順利進行。

綜合上述管理問題，不難得出，一個完美的管理制度，不僅是在規章制度方面的完善，更是由學生、家長、學校、交警等多方面的配合，才能真正解決校園停車難問題。

2.4 操場停車場兩用方案的優點

通過上述關于中小學接送孩子停車難的解決方案的詳細分析，總結了以下優點：

（1）規范校園停車管理，減少意外傷害。學校按班級劃分，方便學生盡快找到家長，減少了學生找車的時間。對于沒有私家車接送的學生來說，這樣規劃使學校附近的道路暢通，公共交通設施可以順暢通行。該方案減少了學生在馬路上的停留時間，一定程度上降低了學生在馬路上發生意外的概率。

（2）減少等待時間，解決學校附近停車難題。因學校提供停車位，家長不用提前來搶占停車位。同時該方案減緩了學校附近交通壓力，減少了家長車輛駛出學校附近堵塞路段的時間以及家長等待孩子的時間。

（3）提高空置操隼用率，緩解學校附近交通。操場兼有學生活動和停車場兩種用途，節約了土地資源。有序的停車場劃分也減少了學校附近的交通擁堵，避免了學校附近交通事故的發生。

（4）緩解道路交通壓力，減少交通警力組織。該設計是環形停車場，出入車輛分在不同的兩個口，分散了原在一條路上的車流量，緩解了高峰時段校園附近路段的交通壓力。交通擁堵情況有所好轉，減少了交通警務人員的分配，在一定程度上解決了校園停車難在交警方面的問題。

3 結 論

近年來居民生活水平不斷提高，接送孩子的汽車數量遞增，造成了高峰時段停車難與附近道路交通堵塞的問題。此方案既能解決停車問題，又緩解了道路擁堵，對避免浪費社會資源、保證行車安全、緩解公共交通具有不可低估的社會意義，但此方案的實行，勢必給學校的安全管理和秩序管理帶來一定的復雜性。站在國家和社會的角度，此方案產出的社會效益遠遠大于所需要的投入，只要國家和教育部門從上至下強力推行，建立相應的制度，必定能改善民生、得到廣大學生家長和社會的大力贊揚，有利于建設和諧社會。

致謝：在本課題的研究與論文撰寫中，沈陽工業大學軟件學院的郭彥苡、孔祥彤、王芳同、郝力強同學作為重要的團隊成員參與了項目的調查與研討，在此一并致謝。

參考文獻：

[1]謝鳳，薛捷.關于加強高校校園交通管理的思考――“停車難”問題的分析及其對策[J].山東大學學報：哲學社會科學版，2009（21）：121-124.

[2]肖宇.校園停車亂調查[N].什邡報社，2016-11-28.

[3]裴玉龍，楊中良.城市中心區路邊停車管理問題探討[C].哈爾濱：全國城市道路與交通工程學術會議，2002：139-143.

[4]王函銳.城市校園地下停車場的建設發展與環境健康中外建筑[J].中外建筑，2013（2）：90-91.

[5]劉嬌.智能停車場管理系統的研究[D].長沙：湖南大學，2011：10-20.

[6]關宏志，劉小明.停車場規劃設計與管理[M].北京：人民交通出版社，2003：5-7.

[7]趙先雷，姬長英，沈明霞.智能化停車場車輛進出管理系統的實現[J].微處理機，2008，29（3）：183-185.

第2篇：停車場規章管理制度范文

為進一步做好農貿市場長效管理工作，積極構建整潔安全放心的消費環境，維護農貿市場交易秩序，提升管理水平，現就農貿市場長效管理工作提出以下意見。

一、工作目標

以改善城市環境和提高人民生活質量為目標，進一步完善農貿市場的監督管理，規范市場主辦者、經營者的經營、管理行為，強化市場主辦者責任，建立健全農貿市場長效管理機制，提高農貿市場管理工作水平，促進我市農貿市場健康有序發展。

二、管理原則

（一）堅持統籌規劃原則。農貿市場是城鎮公共配套設施建設的一個重要組成部分，其建設應當遵循統籌規劃、合理布局，便民、利民、為民的原則，允許各類經濟組織和個人參與投資建設。

（二）堅持屬地管理原則。農貿市場實行屬地管理，市場所在鎮政府負責市場的綜合管理。市政府成立由市工商局牽頭，相關部門參與的市農貿市場長效管理辦公室。各鎮相應成立鎮農貿市場管理辦公室，督促、檢查、配合市場開辦者做好農貿市場的日常監督管理工作，并積極配合負有農貿市場監督管理職責的部門，加強轄區內農貿市場監督管理。

（三）堅持分工負責原則。市各有關部門依據各自的職責做好農貿市場的行政監督管理工作。

農貿市場的長效管理要引入社會力量參與，發揮行業自律、社會輿論監督的作用。

三、明確開辦者責任，落實長效管理措施

（一）農貿市場開辦者是指依法從事市場投資、物業管理、場地和設施出租等經營管理活動的各類經濟組織或個人。

（二）農貿市場開辦者應當到市工商局依法注冊登記、辦理營業執照后，方可經營。

（三）農貿市場開辦者應當設立市場服務管理機構或委托專業市場服務管理企業對市場進行服務管理。

（四）農貿市場開辦者是市場內環境、信用、食品安全等各類日常事務的管理單位，對市場內物業、衛生、治安、消防、商品質量、經營秩序、消費者投訴等事務負日常管理責任，是市場管理的第一責任人。

（五）農貿市場開辦者應當履行以下職責：

1．設立市場服務管理機構，建立健全管理制度，配備管理人員，做好市場的日常管理工作。

2．負責市場內消防、安全、給排水、環境衛生、計量、用電、停車場、公廁等設施的設置、維護和更新，并保證相關設施處于完好狀態，提供良好的市場交易環境。

3．審查經營者資格，與經營者簽訂入場合同或租賃合同，明確雙方的權利、義務，依照合同對經營者的經營行為實施管理。

4．負責市場經營戶辦理相關證照手續，做到場內經營戶證照齊全，亮照經營，加強對場內經營戶的相關管理工作。

5．負責并落實市場內交易商品劃行歸市，擺放整齊、方便交易。

6．負責場內及市場周邊的市容秩序和環境衛生秩序工作，落實市容環境衛生責任區制度。

7．制止場內經營者制售假冒偽劣商品及其他擾亂市場經營秩序的行為。

8．協助配合有關行政部門做好相關行政管理工作。

9．定期對經營戶開展有關法律、法規和政策的宣傳教育，在經營戶中開展文明經商、守法經營等創建活動。

10．法律、法規、規章規定的其他職責。

（六）農貿市場遷移、轉讓、轉租或關閉時，市場開辦者應提前告知經營者，并按國家有關規定辦理相應手續。

（七）農貿市場開辦者應當按照規定設置消費者投訴站和公秤處，公布投訴電話，落實專人受理消費者投訴。

（八）農貿市場開辦者應當按照規定在市場內配備與市場規模相適應的檢測設施和設備，配置專（兼）職檢測人員，加強對場內食品和農副產品的檢查、檢驗、檢測，確保上市商品質量安全。

（九）農貿市場開辦者應督促場內經營者建立進貨查驗、索證索票等制度。

（十）農貿市場開辦者應當建立先行賠償制度，設立先行賠償基金。對場內經營者銷售假冒偽劣、以次充好商品等侵害消費者權益的違法行為，開辦者應當向消費者先行賠償。

（十一）農貿市場開辦者應當積極參與星級文明誠信市場評比、平安市場創建等活動，積極推行市場標準化建設并組織開展市場內經營戶實行信用分類管理等活動，提高市場的規范化、標準化和信用分類管理水平。

四、明確經營者責任，規范經營行為

（一）農貿市場內的經營者是指在農貿市場中從事商品經營或者提供服務的各類企業、個體工商戶和其他經濟組織。

（二）除農民銷售自產的農副產品外，經營者應當依法辦理營業執照。

（三）農貿市場內的經營者對出售的商品或提供的服務承擔直接責任。

（四）經營者應當遵守下列規定：

1．經營者必須持有營業執照，按照核定的經營范圍從事經營活動，不得超范圍經營。經營者銷售國家實行專賣、專營和實行許可證管理的商品，應當持有相關許可證，做到亮照（證）經營。

2．經營者應當與市場開辦者簽訂相應的合同，使用統一的合同文本，明確雙方的權利、義務、違約責任以及糾紛解決方式。

3．經營者應當遵守國家法律法規規章和市場管理制度，維護市場設施和公共秩序，按照指定的場地經營，服從管理，并積極參加有關部門和市場開辦者依法組織的法律法規和業務學習。

4．經營者在市場交易中應遵循自愿、平等、公平、誠信的原則，遵守公認的商業道德。嚴禁欺行霸市、哄抬物價、強買強賣、騙買騙賣等違法違規行為以及其他損害消費者利益的行為。

五、健全管理機構，明確部門職責

（一）建立長效管理機構。成立由市委宣傳部、市發改委、城管局、工商局、農林局、公安局、質監局、衛生局等部門組成的市農貿市場長效管理領導小組，負責農貿市場長效管理的組織、領導、協調、指導和督促工作。領導小組下設辦公室，人員從上述各單位抽調，辦公室設在市工商局，其主要職責是負責處理長效管理的日常事務，制定和調整農貿市場長效管理實施方案和考核標準，組織開展對各市場長效管理工作進行考核評比。

農貿市場長效管理的考核實行保證金制度、通報制度、獎懲制度和評優評先制度。農貿市場長效管理辦公室辦公經費由市財政保障。

（二）明確部門職責

1．市委宣傳部負責對農貿市場長效管理工作中成績突出的單位和個人予以宣傳報導，對存在問題的單位和個人予以曝光。會同相關部門負責文明市場創建的評定工作。

2．市工商局負責對農貿市場長效管理的組織協調。負責農貿市場的開業核準，對上市商品和商品交易行為進行監督管理，受理消費投（申）訴，保護經營者和消費者的合法權益，查處違法行為，維護市場經營秩序。

3．市城管局負責對農貿市場周邊市容秩序和環境衛生的監督管理。

4．市農林局負責對農貿市場上市農產品的安全檢測，查處嚴禁上市的野生動物。

5．市發改委負責新建農貿市場的審批并監督檢查各類經營主體執行物價法律、法規、規章的情況。

6．市公安局消防大隊負責監督檢查農貿市場的消防安全相關工作。

7．市質監局負責農貿市場內的計量和標準管理。

8．市衛生局負責對照餐飲行業的衛生設施和環境衛生的標準和要求，對農貿市場內的餐飲行業發放餐飲許可證。配合農貿市場開辦者對餐飲行業進行衛生監督檢查和技術指導，以及對市場內從業人員是否持有有效健康證明實施監督管理，并查處相關違法行為。

六、工作要求

（一）加強組織領導。各鎮和相關部門要把農貿市場長效管理工作作為提升城市形象，維護社會穩定的一項重要任務擺上議事日程，切實加強組織領導。長效管理工作領導小組要定期召開會議，及時協調解決長效管理中遇到的問題。

（二）嚴格履行職責。各職能部門要按照職責分工，認真履行各自職責，密切配合，形成工作合力，共同做好農貿市場長效管理工作。

第3篇：停車場規章管理制度范文

關鍵詞 城市住宅區 物業管理公司

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A

在房地產行業迅猛發展的當今社會，隨著人們收入的增加，城市市民的生活水平普遍提高，隨之而來的是對衣食住行方面更高的需求和期待。人們對住宅質量、居住環境、配套設施、管理服務等方面都有了更高更具體的要求，而這些要求同時也成為影響房產交易量的重要因素，這種情況下，物業管理的層次和水平就成為城市住宅區綜合質量的重要考核指標，也成為房地產行業中的重要競爭項目。一個綜合素質高的物業管理團隊成為一個高質量住宅區的必備要素，而缺乏系統完善的物業管理顯然是有失競爭力的表現。

城市住宅區物業管理活動涉及到住宅區民主參與和自治等各個方面，加之當前相關立法和制度還不夠完備，行業大氣候仍需改善和提高，所以我國城市住宅區物業管理在探索中不斷出現各種問題，走了很多彎路，導致住宅區業主受氣、開發商資金受困、政府相關部門受累的現象不斷出現。

物管企業作為住宅區業主與房產開發商之間的紐帶，同住宅區自治組織即業主委員會等，共同參與城市住宅區民主管理和自治建設，物業管理很多細節的處理關系到整個住宅區民主管理和自治管理的水平，時刻影響著整個住宅區的自主治理和長遠發展，是和諧社會要求下和諧社區的功能性組成部分。而我國當前有關物業管理的立法不完善直接導致城市住宅區物管方面的細節問題無法可依，各地相關規定間的沖突也導致具體問題的拖延或矛盾的升級；物業管理實際工作中出現的問題更成為住宅區管理與和諧社區發展的障礙，導致住宅區業主經常由于不滿意物管公司管理模式或以物管公司提供的服務不能滿足其需求為由不配合住宅區的管理和自治。

根據2012-2016年中國物業管理行業發展現狀與投資戰略規劃研究報告的相關數據，總體來說我國城市社區民主與自治管理中的物業管理水平各地發展不平衡，相應的市場競爭機制不健全。一些珠三角城市、北京上海等一線城市以及部分沿海城市的物業管理起步較早，行業較規范，服務質量也較高，相應的，相關的立法比較繁復，物管收費也相對高。而更多內陸城市和小城市的物管業則存在更多更深的問題。且我國物管業市場競爭機制的不健全使得整個行業行為缺乏統一的行為標準，同時缺乏法律的監管。

具體的，我國物管行業的問題可劃分為立法與制度方面和實際運作方面兩部分：

一、立法與制度方面

（一）立法落后于實踐，且各地制度不統一，規范相互沖突，體系不協調。

1994年4月建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，其中明確了："住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理"。 直到2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》才正式施行。這一條例的推行無疑對規范物業管理，維護業主和物管企業的合法權益，改善人民的工作與生活環境提供了重要依據。但該條例的出臺遠遠落后于早在上世紀80年代就開始有的，以深圳地區為代表的，具備一定發展程度的物管實踐，這樣物管的相關立法在時間上就遠遠落后于物業管理實踐。

《物業管理條例》在許多地方物業管理條例出現后誕生，各地不同的物業管理發展水平使得立法者對物管立法有著不同見解，各地物管制度和各自出臺的條例極不統一，名稱五花八門，內容也相去甚遠，甚至在許多相同相似的事項上存在著截然相反的規定。制度與制度間沖突，條例內部也難以協調，而且地方性法規和制度出現許多與《物業管理條例》明顯不相同的規定，使我國物業管理立法的統一性遭到嚴重破壞。

（二）法律賦予政府過多行政處罰權。

《物業管理條例》和一些地方性法律法規都規定了過多的行政處罰事項。這當然的對違反相關條例的物業服務企業有懲戒作用，同時對其余物業服務企業具警示作用。但不加分類的對所有一旦出現違約事項的物業管理公司就用行政處罰權進行處罰，無形當中是行政管理權的擴大化的體現。以行政罰款為例，首先，行政處罰影響物管企業和住宅區業主雙方的意思自治，物管企業因為考慮到糾紛后需要向相關行政部門繳納罰款，在與業主協商解決糾紛問題時就會故意壓低應當賠償的數額，業益便損失其中。其次，物業服務企業終究是以贏利為目的的市場主體，如果行政罰款過多，物業服務企業為了保底盈利必然想盡辦法降低成本，給業主帶去間接的不利影響。

二、實際運作方面問題

除了立法與制度缺陷，物業管理還存在更多實際問題，這些問題橫亙于住宅區建設和日常管理中，導致城市住宅區自治管理不能正常運轉，致使城市住宅區自治管理中的矛盾層出不窮，嚴重阻礙著城市住宅區的和諧發展。其中包括：

（一）物業交付使用后工程質量等問題。

依照北京建委物業管理處相關報告，物業糾紛80%以上與開發商遺留問題有關。 交到業主手中的房屋經常出現如天花板及墻壁的滲漏水、裂縫、掉灰等問題，給業主的裝修和生活帶來諸多麻煩。維修上，業主通常只能指望物管公司，因為業主并不清楚開發商遺留的工程質量問題在維修上是需要房產開發商和物管公司雙方經過協商，共同解決的。這樣一來，出現問題后業主直接找物管公司問責，而物管公司在不能及時解決問題的情況下，又經常把責任推卸給房產開發商，從而延誤維修，損害業主利益，造成業主與物管公司間的信任危機。

另外住宅區在設計之初，也并不能在設計上周全的考慮到各建筑及其配套設施的全部實用性和利用度，很多設計的合理性有所欠缺，導致配套設施的運作不理想。例如水景觀設計由于建設和管理成本高成為空池空地；社區綠化帶被改為停車場或其他經營用地等，這些問題使業主的生活環境和質量達不到其購房前的心理預期或合同約定的效果，導致一系列投訴和糾紛的產生。

（二）行業收費不規范，物業費難收。

由于2004年1月1日起執行由國家發展和改革委員會會同建設部共同制定并承擔解釋的物業管理收費辦法中對于物業費的收取只有原則性的規定，規定物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。但沒有給出分檔標準或具體的收費標準。各地物業管理由于沒有國家統一的收費標準，各住宅區內物業管理公司的服務及產品質量也相去甚遠，導致許多住宅區的業主以物業沒有把該做的事情做好，沒有提供很好的相關服務，就只知道收取物業費為由，或者不滿標準不明晰，不公開、不透明、缺乏收費明細的物業收費制度而拒繳或惡意拖欠物業費，導致我國目前很大數量的物業管理公司都在保本經營，甚至虧本經營。收費難成了物管行業不爭的事實，物業費收繳率低的問題嚴重阻礙了物業管理行業的良性發展。

（三）物業管理公司缺乏人才，管理制度混亂，服務水準欠佳。

每個行業的發展都需要通過人才的競爭來實現，物管行業也一樣。但目前城市住宅區物業管理人員的素質整體都不高，學歷也偏低，創新型和高級管理人才更少。導致這一現象的原因是，在我國物業管理人才的培養還未受到高等院校的足夠重視，導致對物管行業有系統學習和知識積累的專業人才數量比較少，對于物管從業人員的培養大多還停留在崗位培訓的層面上，且經過培訓的從業人員數量遠遠滿足不了日益發展的物管行業的整體需求數量和城市住宅區的建設速度。加上我國當前物管行業的報酬率不能達到數量本就稀少的高素質從業人員的心理預期，使得物管公司無法吸引高級技術人才和高效管理人才，形成管理人才缺失，管理效率低下的惡性循環。

按照我國《物業管理條例》，物業公司從性質上來說，應當是由業主聘請，對物業進行管理并為業主提供各種相關服務的市場主體。但生活中有的物業公司在并未得到多數業主的委托和許可下強行的對小區物業進行管理，甚至在沒有提議業主召開業主大會的情況下就擅自擬定業主公約和物業費收取標準，強行要求業主簽字，有的物業公司還巧立名目收取各種費用而不提供相關服務，這些問題都使住宅區業主對物管公司產生強烈抵觸情緒，使得物業管理更加舉步維艱。這些管理制度上的混亂和物業公司作為被雇傭方的管理服務職責產生了根本性的矛盾，讓業主感到物業管理公司的管理和服務沒有達到約定標準，甚至違反了先前承諾，導致物管實踐中問題叢生，阻礙住宅區的日常管理和物管行業的整體發展。

另外，我國物管行業起步晚，市場門檻低，導致很大數量的物管企業資質、軟硬件水平都欠佳，僅能為住宅區業主提供常規的管理與服務。物管企業的工作人員由于業務素質參差不齊也缺少積極性、靈活性和創造性，對于科技在工作中的應用率就更低，很多住宅區的管理活動仍舊由物管人員單純用人工方式進行，不能很好的應用先進的物業管理方法可物業管理軟件去實現智能化、自動化管理，更難以達到規模化、規范化的管理效果，大大降低了住宅區民主管理和自治管理的效率。

以上這些制度性問題和實際運作上出現的問題正嚴重制約著我國物管行業的良性發展。我國《房地產業十二五發展規劃》指出，"十二五"期間繼續增加住房有效供應，抑制投資投機性需求，積極發展住房二級市場和租賃市場，繼續加強房地產市場監測。 我國住宅市場規模在保障房制度的推進下將穩定增長，住宅物業的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩定。預計 2014年我國整體的物業管理面積將達到200億平方米，營業收入達到7800億的規模。 可以看出，在接下來的十幾年間依靠房地產業的發展，城市住宅區物管行業也將迎接良好的改革期和機遇期，這一階段中國物管行業也將必將呈現出一個競爭激烈、管理完善、理念提升的發展局面，最終將物管行業推進到良性運轉和成熟完善的重要階段。

因此，對物業管理行業來說，必須首先推進相關立法與制度的建立和完善，整合高效的社會資源和高素質的人才資源，突破物管行業的運作屏障和人才屏障，積極借鑒國外、香港、深圳等地區的比較成熟的企業運行機制和品牌理念等先進的發展經驗。同時根據市場環境的變化，逐步形成我國物管行業的質量理念和品牌理念，促成物管業良好競爭格局的形成，積極推廣高新技術在物業管理中的應用，通過各種宣傳渠道和品牌效應推進城市居民在物業管理方面消費觀的形成與更新。

這些都要求我國物業管理企業從經營理念到市場定位，從服務觀念到服務方式，都必須做出順應時代要求和市場變化的革新，最終推動行業本身的發展繁榮與和諧社會社區的建設。

（作者：中國人民防化學院，基礎部軍隊政治工作教研室，助教）

注釋：

彭杏芳.對我國住宅小區物業管理現狀的剖析.法制與社會.2007年（02）期.P543～544

房地產業十二五發展規劃.

物業管理服務市場分析與預測 .51報告在線2012-10-24

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