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第1篇：地產開發稅收籌劃范文

[論文關鍵詞]房地產企業稅收籌劃

[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。

2開發多處房地產

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。

2相關借款利息的籌劃實務

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設分立

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。

參考文獻

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第2篇：地產開發稅收籌劃范文

1.納稅臨界點籌劃法

我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優惠政策籌劃法

稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。

二、結論

第3篇：地產開發稅收籌劃范文

土地增值稅自實施以來，一直都在規范我國房地產市場的平穩發展。房地產開發企業涉及的稅種種類比較多，其中土地增值稅在房地產之中占比較大的比例。長期以來，土地增值稅稅率較高，稅負比較重，造成了當前房價的居高臨下和房地產市場的低迷。因此，進行合理的土地增值稅納稅籌劃是實現降低房地產企業稅負，降低房地產開發成本的保證。這樣會使房價進一步的降低，讓房地產產業得到健康、有序的發展。

一、土地增值稅的含義

主要由國家征收，以個人和單位為征收對象，以轉讓國有土地使用權的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅基礎，收入既包括現金、存款等貨幣收入，也包括以實物性質收入的各項其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈予等途徑無償轉讓房地產。營改增施行后，房地產企業不再上繳營業稅，主要稅種為企業所得稅、土地增值稅、教育費附加、房產稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應納稅額，應納稅額的計算主要以增值額為依據，乘以相應的稅率，同時扣除法定允許的金額后即為應納稅額。

房地產行業競爭力較強，普遍方便價格過高，上漲過快的問題，我們國家實施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的態度，但是如果從宏觀調控的政策方面來看，這將會對房地產行業很不利。仔細分析房地產價格上升的原因，其一便是房地產行業的稅負很重，還有一個原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應該對這些人加以管理，這會讓房地產的價格飛速上升。政府應該對這些方面進行調控，嚴格控制房價高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進行稅收籌劃

房地產企業所應繳納的增值額由相關法律規定計算，是由轉讓國有土地使用權及建筑物、附著物等的個人及單位上繳，按照實際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產若想達到節稅的目的，首先要改變企業房產的銷售方式，以經營租賃為基礎的租出行為，只繳納較低數額的房產稅，按照實際收取的租金計算。通過這種方式，企業可以降低所需繳納的稅額，保證企業的切實利益。另外，企業還可以與其他企業共同籌劃建房，通過多個企業合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進行減稅，房地產企業可以與其他企業訂立合同，以委托人的名義請其他企業進行房屋建設，待房屋建設完成后，進行相應的結算費用。

2.利用增加扣除的項目來進行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標準，在法律允許的范圍內，企業在計算應納稅的時，可以扣除相應的項目金額，主要包括納稅人取得土地使用權時所支付的費用、在對房屋進行構建時支出的成本和相關費用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產企業在對期間費用進行管理時，應采用合理的措施，對利息費用等財務費用、業務招待費、廣告費等銷售費用以及其他的管理費用等進行規劃，避免加重企業的稅負。第一，企業應科學合理的設定折舊方法，對不同的廠房、設備等資產，結合實際情況選擇折舊方法，按照相應的年限進行折舊，在優惠政策的標準下，盡量保證企業的利益，減少資產減值及市場價格波動對企業產生的影響，同時，按照合理的依據繳納稅額。第二，對稅前扣除項目應嚴格進行管理，在計算稅費時，對于能夠按轉讓房產項目計算并提供金融機構證明的財務費用，在商業銀行同類同期貸款利率以下，可以據實扣除。對企業發生的廣告費、業務招待費等，在規定范圍內可以扣除，企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費以及基礎設施費等，均可以劃分為可扣除項目，因此，企業應對相關費用進行合理的計算，并提供相應的證明。在經營過程中，應盡量控制費用在允許扣除的范圍內，以減少企業的稅負壓力。通過企業經營決策的改變，打破借款費用的限制，成功的節稅納稅。除此以外，房地產企業可按規定計算的金額之和，加計扣除20%，這會使企業大大的增加扣除項目，減輕稅負，增加企業的利潤。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級超額率累進稅率實施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。對于那些既建立普通標準住房又搞其他房地產開發的納稅人來說，應該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

我??所說的稅收的籌劃也叫合理避稅，它是指納稅人在符合國家的法律及稅收法規的前提下，為了取得節稅的收益，事前選擇稅收利益最大化的方案來組織其業務生產、經營、投資、理財組織、交易等活動的一種策劃行為。針對最近的一些房價價過高，投資過熱等問題，國家對此出臺了一系列的政策，既規避了納稅人的風險，又降低了企業的納稅成本，同時也增加了企業的利潤。因此，房地產企業通過合理合法的方式進行合理的土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，這將有利于提高企業的凈收益，充分利用企業的資源，提高企業資源的利用率，同時也有利于企業塑造良好的社會形象，促進社會的發展，推動國家的進步。

第4篇：地產開發稅收籌劃范文

一、建立房屋售價籌劃方程式

我國土地增值稅暫行條例實施細則規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，房屋售價籌劃也應以核算項目為單位來進行。增值額=銷售收入總額-扣除項目金額，土地增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，速算扣除數額=扣除項目金額×速算扣除系數。

第一，當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍時，企業既享受免稅優惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定納稅。假定開發產品售價為X，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為3%，除營業稅金及附加外的扣除項目金額為K，則全部扣除項目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發產品售價越接近1.6349K，現金流入就越多。假定房屋定價提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價，此時增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價達到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時開發產品售價下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發產品售價越接近2.2472K，現金流入越多。假定房屋定價提高到X+X2時，其中X是增值率為50%的售價，此時增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時提高售價上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發產品售價下限為1.6389K，售價上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發產品售價越接近3.5928K，現金流入越多。假定房屋售價提高到X+X3時，其中X是增值率為100%的售價，此時增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發產品售價下限為2.2472K，售價上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發產品售價下限在3.5928K。

二、建立開發產品定價籌劃模型

創建“房地產企業開發產品售價籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產企業售價籌劃模型” 把房地產企業開發產品售價籌劃文本錄入相應的單元格內。然后，定義單元公式，建立開發產品售價籌劃數學關系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項目金額比率不超過20%普通住宅定價上限售價籌劃方程式。C5=500（假設除營業稅及附加外的扣除項目已達到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項目金額比率不超過20%～50%定價下限售價籌劃方程式。利用自動填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統根據這7個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統根據這10個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。

第三，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統根據這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統根據這11單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統根據這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據，此時，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%售價下限、100%～200%售價下限自動生成， G4只要錄入數據超過1747、4072萬元，，假設為5000萬元。

上述模型已經形成，任何一家房地產開發企業使用該模型時，不需要設計公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發產品中除營業稅金及附加外的扣除項目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價的銷售收入就自動顯示出來。如圖1所示。

參考文獻：

第5篇：地產開發稅收籌劃范文

一、稅收籌劃的定義與特點

稅收籌劃的概念在上世紀九十年代才由西方國家流傳入我們國家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經濟類學科，世界各個國家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國際稅收辭典》（國際財政文獻局（IBFD）編）一書認為：稅收籌劃是指企業通過對經營活動和個人事務活動的安排，實現繳納最低的稅收。（2）美國南加州大學的梅格博士在其著作《會計學》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發生之前，有系統地對企業經營和投資行為做出事先安排，以達到盡量少繳稅。（3）我國學者蓋地認為：稅收籌劃是指企業（自然人、法人）依據所涉及到的現行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用企業的權利，根據稅法中的“允許”和“不允許”、“應該”與“不應該”以及“非不允許”與“非不應該”的項目、內容，對經營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。（4）國家稅務總局注冊稅務師管理中心在其編寫的《稅務實務》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規的情況下，企業為實現企業價值最大化或股東權益最大化，在法律許可的范圍內，自行或委托人，通過對經營、投資、理財等事項的安排和策劃，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內的一切優惠，對多種納稅方案進行優化選擇的一種財務管理活動。通過上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點：一是必須符合國家法律及稅收政策法規，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負最輕、稅后利潤最大化、企業價值最大化等內涵，而不僅僅是指的稅負最輕。另外，通過對稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個方面的內容，一是節稅籌劃方案設計，二是稅收籌劃風險防范與控制。

二、中小型房地產企業特點

第6篇：地產開發稅收籌劃范文

關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業

在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。

在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。

1房地產開發企業稅收籌劃的必要性

企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。

2房地產開發企業稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。

3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法

房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。

3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法

我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

3．2．3合理確定增值額進行籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。

3．3企業所得稅籌劃

與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。

3．3．1選擇投資地區籌劃

選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。

3．3．2選擇從屬機構籌劃

企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。

第7篇：地產開發稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進國家經濟的穩定及健康發展，近幾年來，我國政府對房地產行業的調控力度也逐漸加大，這在一定程度上對房地產企業的成本及經濟效益產生了較明顯的影響。因此，房地產企業越來越重視利用稅收籌劃來使企業的競爭力及經濟效益得到一定提高，本文主要就房產企業稅收籌劃等相關方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規定許可的范圍內，通過對投資、經營、理財活動等進行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優惠，對多種納稅方案進行優化選擇的一種財務管理活動。稅收籌劃的具體表現就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚。”。

（二）稅收籌劃的特點

1、合法性。進行稅收籌劃的過程中，納稅人必須嚴格遵循稅法的相關標準，然后再結合稅法及本企業的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對本企業最有利的方案。此過程中，需對經營條件、投資環境以及其他法規進行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進行稅收籌劃時，企業需對企業內部的經營決策問題、財務活動及納稅問題進行多方面考慮，然后制定出對企業發展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時間價值應盡可能對納稅時間進行延遲，從而使稅收負擔得到一定減少；二、使納稅的絕對額得以減少，即盡可能通過減免稅的形式來使應納稅數額降低到一定程度。在稅收籌劃過程中，均以實現稅收籌劃的目標作為一切稅務籌劃工作的出發點及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應稅行為發生前而做的計劃及安排，其在事先通過多種方式對納稅方案調整，從而使稅負得到一定減少。

5、時效性。任何事物都會在不斷發生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據國家的發展需要而制定的，當國家的經濟結構出現變化時，國家就會對稅收法律進行相應調整，因此，企業在進行稅收籌劃的過程中，應和當時具體的稅收法律法規進行有效結合，這樣所作出的籌劃才會具有一定的現實意義。

三、房地產企業進行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對國家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎上的，稅收籌劃的過程比較復雜，且也有一定難度，通過稅收籌劃，房地產企業可以逐步加強自身的財務核算與管理，從而使財務管理水平及納稅意識都得到相應的提高。

（二）無償性是稅收的重要特點，而依法納稅又是每個企業的義務，納稅支出會對企業的經濟效益帶來一定損失，在收入、成本、費用等都處在相對穩定的狀態時，企業的稅后利潤和納稅金額就是一種相互消長的關系，通過稅收籌劃，房地產企業的稅后利益會在一定程度上實現最大化。

四、房地產企業如何進行稅收籌劃

（一）房地產企業進行稅收籌劃的關鍵點

房地產企業涉及的稅種很多，其中以營業稅、企業所得稅、土地增值稅最為重要。營業稅屬于流轉稅，房地產企業只要預收了售房款，不論如何進行賬務處理均需繳納營業稅，因此，在營業稅上進行籌劃的可行性不大。而企業所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進行分析探討。

（二）關于企業所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時間。房地產企業應委托銷售公司對其產品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時間價值。同時也能夠推遲銷售公司需要繳納的營業稅。

2、借款利息支出。房地產企業使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負也不一樣。負債情況和企業財務風險呈現正相關的關系，因此企業必須選擇合理的籌資方法，確保風險和收益盡可能維持在平衡狀態。企業的資本主要由債權資本和股權資本組成，如果接受股權投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤，這樣就不能對應納稅所得額進行抵扣；如果接受債權投資，那么可將利息費用資本化或費用化，對于資本化部分的利息支出可記入開發產品成本，對于費用化部分的利息支出則可在稅前進行有效扣除，從而減少應納稅所得額。

3、關于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對于房地產企業來說負擔很大，我國當前房地產企業土地增值稅征收主要使用“先預繳后匯算清繳”的方式。因此，企業對其實行科學的籌劃可以在一定程度上減少企業稅負。

（1）利息費用籌劃。若企業使用負債方法來籌資，符合要求的利息費用可以按照金融機構同期銀行貸款利率計算扣除，同時將利息費用計入到房地產開發成本中，可再按照項目的地價和開發成本兩項合計20%標準加計扣除。若企業采取權益資本籌資方法來籌資，那么就不會產生利息費用，也無法將未產生的利息費用作為加計扣除的基數。近幾年因為宏觀調控的影響，使房地產企業貸款難度加大，貸款額度減少。企業可提前測算，若貸款利息小于土地收購資金和房地產開發成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應選用兩者相加的10%來計算，這樣開發產品增值額降低，進而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優惠政策開展籌劃。根據我國相關的稅法規定，如果企業在建項目屬于“普通標準住宅”，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業可適當加大扣除項目基數，降低增值額，并制定適當的定價政策，對免稅收益進行測算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關經營收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產企業收入的主要來源。由于受到用戶要求帶來的影響，裝修費用日益變大。因此，房地產企業可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產銷售和裝修服務兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營業稅。

五、房地產企業進行稅收籌劃必須關注的問題

（一）加強財務人員的教育培訓

財務人員素質的高低在一定程度上決定了企業經濟活動是否能夠順利運行，因此財務人員不僅要對財務知識熟悉掌握，同時對于稅法方面，也必須提高和強化。從高校或者其他企業精通財稅法規知識的專業人員中聘請講師，對財務人員進行綜合素質提高的培訓是提高財務人員財稅專業知識最有效的方式之一。其次要加強對管理人員的培訓，提高管理人員對于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業要努力實現會計核算與稅法的統一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對兩者相互對立的方面進行分析研究，從多方面進行考慮，讓稅法和核算制度的統一建立在全面的系統基礎上。在統籌稅法和核算管理時，要遵循成本效率原則，既不能簡化財務審核的工作，忽視審核信息對企業發展的重要作用，也不能盲目的擴大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業可能出現的偷稅漏稅現象，給財務最終的審核帶來壓力，影響企業的財政收入。

六、結語

稅收籌劃是企業在經營管理中的一項重要活動，其最終目的是使企業的稅收成本得到一定降低，本文分析了當前房地產企業稅收籌劃的相關問題并提出幾點合理化建議，同時房地產企業要加強員工教育培訓，努力提高財務人員專業素質，從各方面實現企業的經濟效益最大化，以促進企業的不斷發展與進步。

參考文獻：

[1]郜月.新會計準則體系下投資性房地產開發企業會計概述[J].河南科技，2010（07）：56―62

第8篇：地產開發稅收籌劃范文

關鍵詞：國有房地產企業；稅收籌劃；財務管理；策略

房地產行業項目開發建設時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發建設過程中，房地產企業會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務管理的水平，能夠有效地實現資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產生積極影響。國有房地產企業也認識到了財務管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產企業對財務管理在稅收籌劃方面所發揮的作用還認識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產企業稅收籌劃對財務管理影響的研究就顯得尤為重要。

一、相關概念介紹

（一）稅收籌劃

很多學者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統一的認識。有學者認為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規的前提下[1]，通過對企業的內部資源的合理配置和調整，提前做出的和稅收活動相關的籌劃活動，以達到節省稅收，延遲納稅的目的。有學者認為稅收籌劃的主體是企業的管理者，籌劃的客體是企業的稅收負擔[2]，而稅收籌劃的工具則是現有的稅收法律法規和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業稅負。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質上的區別，其是在法律的框架范圍內進行的。稅收籌劃在促進企業經營發展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業的利潤。當前房地產行業的競爭激烈，企業要想占據競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產企業在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業稅負。另一方面，可以提高企業的競爭能力。房地產企業面臨的外部環境日益復雜，存在一系列的風險因素。如果房地產企業可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現金流，從而保障房地產企業的正常運營。

（二）財務管理

財務管理，顧名思義是針對市場主體的財務活動進行管理的過程。財務管理是和市場經濟的發展相伴而生的，其目的是對市場主體的經營業務相關的財務活動進行管理，從而提升市場主體內部資源配置的效率[5]。財務管理通常體現為財務預算、財務決策、財務協調和財務控制。而財務管理活動的內容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理。籌資活動指的是市場主體為了擴大生產規模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業在運營的過程中會出現資金的收入和支付，比如支付應付賬款、收回應收賬款等，而這種因企業經營產生的和資金有關的財務活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業為了達到預期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業購置固定資產、無形資產，購入其他企業的股權等。

二、稅收籌劃對財務管理的影響

（一）規范企業的財務分析手段

財務分析指的是財務人員對企業的業務進行梳理后，結合企業財務管理的目標，通過不同的計算方式對數據進行分析，為之后的財務決策提供依據的過程。在企業的籌資活動階段，企業稅負影響較大的是土地增值稅和企業所得稅。土地增值稅的影響主要體現在稅前利息的扣除上，因為根據稅法的規定不同的籌資方式所產生的利息可以在限額內扣除。在企業所得稅方面，企業債務融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產企業要想做好關于土地增值稅和企業所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規范財務分析手段。在傳統的模式中，房地產企業總是主觀分析財務數據，這種方式得出的結論客觀性較差。而企業完全可以采取定量財務分析的手段，通過建立數據模型得出企業最優的資本結構，然后尋找最優的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。

（二）提高企業財務控制意識

財務控制指的是對企業不同業務的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業的運營效率。同時，財務控制意識也可以對財務活動進行控制，可以反作用于企業稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環節，可扣除項目的加計扣除能夠對土地增值稅的稅額產生較大的影響。如果企業財務管理部門缺乏財務控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區分，那么就會導致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負。如果企業的財務人員具備較強的財務控制意識，那么就可以細化銷售環節可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負。與此同時，企業可以對房產稅進行籌劃。房地產企業的出租環節會涉及大量的房產稅，財務管理人員需要對房產稅中涉及的非房地產納稅范圍的費用進行區分，這樣才能夠合理降低房產稅稅負。

（三）提升財務預測能力

財務預測指的是財務管理人員能夠以過去的財務信息和業務信息為基礎，利用科學的財務分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務和運營活動做出科學的推斷的活動。財務預測能幫助企業制定預案。企業的稅收籌劃活動是為了降低企業稅負，優化資金配置，充裕企業發展的現金流。而房地產企業在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠對投資活動進行預測，那么就很可能會降低企業稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產企業會在不同的區域建設分支機構，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構成立之前，財務人員需要對分支機構面對的法律風險和財務風險進行分析，并經過評估以后，決定是否成立新的分支機構。

三、國有企業房地產稅收籌劃方式

（一）籌資活動的稅收籌劃方式

國有房地產企業在運營過程中很難不產生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發行債券、融資租賃和發行股票等方式。基于國有房地產企業的產權性質，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發行債券和信托融資。房地產企業較多地選擇債務融資的方式，因此，債務融資所產生利息費用可以在計算企業所得稅時，在稅前扣除，而且，債務利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權益融資方式所產生的股息起不到“稅盾”的效應。但是，國有房地產企業也應該認識到房地產項目的建設周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務融資很可能引發債務違約風險，導致資金鏈斷裂。所以，企業應該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。

（二）資金運營活動的稅收籌劃方式

國有房地產企業在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產銷售環節和出租環節。一方面，在房地產銷售環節會涉及契稅、城市建設維護稅、土地增值稅和房產稅。其中土地增值稅和房產稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關注領域。在房地產商品的銷售環節，由于其開發的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產企業在計算土地增值稅時，應該根據商品的類型分開核算。根據土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應的稅率和扣除系數是不同的，因此，國有房地產企業通常會分開核算。另一方面，在房地產出租環節，涉及較多的稅種是房產稅，而房產稅的計稅依據存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產余值作為計稅依據，那么再按照政府規定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據，那么房產稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產出租行為進行稅收籌劃時，國有企業常見的手段是明確合同，區分合同中的業務內容。舉例來說，國有房地產企業在出租住宅配套時，應該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權的租賃合同，另一份為房屋物業服務費的合同。因為，物業服務費不屬于房產稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產稅時，會降低稅基，從而達到節稅的目的。

（三）投資活動的稅收籌劃方式

由于房地產的開發周期較長，因此，項目在開發建設中非常容易受到外在因素的影響，導致商品出現資產減值的情況，但是，由于開發時的賬面價值過高，企業以賬面價值為基礎計算房產稅時，得到的房產稅額過高。針對這種情況，國有企業的稅收籌劃方式如下。國有房地產企業在開展PPP項目時，可以用商業用地出資成立一家控股子公司，而根據中國會計準則的規定，投資者投入固定資產的成本應該按照合同或者協議約定的價值確定，但是，協議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產使用權所有者，因此，并不繳納房產稅，而控股子公司應該繳納的房產稅可以按照減值后地產的公允價值入賬，這就降低了房產稅的計稅基數，從而降低了房產稅稅負。此外，國有房地產企業可以通過在三四線城市成立物業公司的形式，享受區域的優惠稅率，從而降低企業所得稅稅額。

四、國有企業房地產財務管理的優化策略

（一）引入定量化的財務分析手段

企業的稅收籌劃方案會影響財務管理的方法，而財務管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產市場環境和政策環境的不斷變動，依靠定性化財務分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產企業要想通過稅收籌劃提升企業的財務管理水平，就必須引入定量化的財務管理方法，提升財務管理決策的科學性。首先，財務管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務數據基礎之上，因此房地產企業應該提高財務數據的真實性。其次，在企業籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產企業在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務管理人員能夠從完善企業資本結構角度出發，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務風險的有機平衡。最后，在計算利息所產生的節稅效應時，也應該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。

（二）增強財務控制意識

國有房地產企業的稅收籌劃方案也會受到市場環境、法律環境和政策環境的影響，所以，國有房地產企業應該提升財務控制意識，優化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產企業在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應該對稅前扣除的項目做細致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負的目的。其次，國有房產企業還應該完善發票的管理制度，加強對發票的管理，尤其是做好增值稅進項發票的管理工作。財務人員要提升發票的完整性和規范性，確保在規定時間內抵扣進項稅額。最后，國有企業還可以結合實際情況延遲收入確認，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務的發生時點，從而達到延遲納稅的效果。

（三）發揮財務預測的作用

國有房地產企業的稅收籌劃工作，本質上是一種事前的控制，因此，房地產企業的財務部門必須發揮財務預測的作用，在涉及房地產的各種業務類型時，應該做好稅收籌劃的預案。首先，在投資活動中，國有房地產企業可以通過設立控股公司的方式或者在不同地域開設分支機構的方式來降低企業稅負。其次，國有房地產企業還應該完善會計核算制度，加強會計準則的落實工作，明確各個財務崗位的職責，杜絕各個崗位職責權限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產企業還應該梳理各項業務流程、完善內部控制制度、加強內部監督，降低各個財務崗位或者各個分子公司出現財務違規行為的概率。

（四）提高財務人員的綜合素質

國有房地產企業的財務管理工作和稅收籌劃工作都是由財務人員直接負責的，因此，稅收籌劃和財務管理的有效性都與財務人員的綜合素質有著密切的聯系。首先，國有房地產企業在人才招錄環節，應該嚴格把控招聘的質量關，選擇那些既具備過硬的財務理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經驗的人才。其次，企業要督促財務人員積極學習。一方面，財務管理人員要樹立終身學習的意識，提前做好財務決策的知識儲備。同時，還要積極學習有關的稅務知識，提高稅務籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發展和變化當中，財務人員必須及時關注國家的稅收政策，并能夠根據稅收政策做出財務方面的迅速反應。最后，財務管理人員要提升道德修養，遵守會計準則和法律法規，確保稅務籌劃工作在法律的框架內進行。除此之外，國有房地產企業還應該將財務人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優罰劣，起到良好的激勵作用。

結束語

房地產企業的稅收種類較多，稅負較高，因此房地產企業在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質是在法律規范范圍內合理地減少企業稅負，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務管理之間具有密切的聯系，二者是相互依存、相互統一的。稅收籌劃可以推動企業財務管理水平的提升，而財務管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關系，進而介紹了國有房地產企業稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產企業財務管理水平的策略。

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第9篇：地產開發稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產行業發展的相關性分析

房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。

經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。

二、房地產業的納稅現狀

我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產企業稅務籌劃的特點

由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：

1.稅務籌劃效益的顯著性

由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。

2.稅務籌劃的時效性強

我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。

3.稅務籌劃的復雜性

城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。

四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產開發業稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產開發業稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業內部環境的優化

（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。

參考文獻：

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